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Federproprietà AbruzzoCompravenditaCorte di Cassazione, Sezione 2 Civile, Sentenza 28 novembre 2013, n. 26637

Corte di Cassazione, Sezione 2 Civile, Sentenza 28 novembre 2013, n. 26637

Se il venditore di un appartamento non consegna il bene venduto per tempo, è passibile di risarcimento? Se sì come si quantifica il danno?

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. GOLDONI Umberto – Presidente
Dott. NUZZO Laurenza – rel. Consigliere
Dott. MATERA Lina – Consigliere
Dott. CORRENTI Vincenzo – Consigliere
Dott. GIUSTI Alberto – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 10758/2011 proposto da:

(OMISSIS) COOPERATIVA A RL (OMISSIS), IN PERSONA DEL SUO PRESIDENTE E LEGALE RAPP.TE, elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende;

ricorrente -

contro

(OMISSIS) SRL (OMISSIS), IN PERSONA DEL PRESIDENTE DEL CONSIGLIO DI AMM.NE, elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS);

- controricorrenti -

contro

(OMISSIS) SPA, IN PERSONA DEL SUO RAPPRESENTANTE LEGALE;

- intimata -

avverso la sentenza n. 92/2011 della CORTE D’APPELLO di ROMA, depositata il 13/01/2011;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 01/10/2013 dal Consigliere Dott. LAURENZA NUZZO;
udito l’Avvocato (OMISSIS) che richiede l’opportunita’ di un rinvio perche’ la Societa’ e’ in liquidazione e deposita decreto di liquidazione in copia, e successivamente chiede l’accoglimento del ricorso;
uditi gli avv.ti (OMISSIS) e (OMISSIS) della controricorrente che si oppongono alla richiesta e successivamente chiedono il rigetto del ricorso;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. DEL CORE Sergio, che ha concluso per il rigetto del ricorso.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con atto di citazione notificato il 14.12.1996 la s.r.l. (OMISSIS) esponeva: di essersi obbligata ad acquistare dalla cooperativa r.l. (OMISSIS), con contratto preliminare 26.2.1991, alcune unita’ immobiliari di un realizzando edificio in (OMISSIS), piano di zona n. (OMISSIS); di aver pagato oltre il dovuto (giusta C.T.U. effettuata in separato giudizio,avente ad oggetto l’accertamento del prezzo ancora dovuto e nell’ambito del quale la stessa (OMISSIS) aveva chiesto la risoluzione de preliminare), senza che controparte avesse trasferito la proprieta’ dell’immobile e neppure presentato al Comune di Roma progetti di variante, lasciando scadere le concessioni edilizie (da qui l’ulteriore procedimento riunito al precedente, avente ad oggetto l’emissione di sentenza costitutiva ex articolo 2932 c.c.).

Tanto esposto, conveniva in giudizio, innanzi al Tribunale di Roma, la coop. (OMISSIS) per sentirla condannare al risarcimento dei danni derivati da detti inadempimenti.

Costituitasi in giudizio la convenuta assumeva che il contratto preliminare doveva considerarsi gia’ risolto per inadempimento della promissaria acquirente; che non vi era stato alcun ritardo nella consegna delle unita’ immobiliari, addebitabile ad essa (OMISSIS), atteso che il mancato completamento dei lavori era da attribuirsi esclusivamente alla societa’ appaltatrice, s.p.a. (OMISSIS), chiamata in giudizio al fine di essere garantita dell’eventuale accoglimento della domanda della (OMISSIS).

La chiamata in causa si costituiva adducendo che gli eventuali ritardi nel completamento delle unita’ immobiliari erano dipesi dal ritardo con cui la cooperativa aveva proceduto al pagamento dei corrispettivi – dell’appalto.

Con sentenza 3/21.5.2001 il Tribunale condannava la (OMISSIS) al pagamento, in favore della (OMISSIS), delle somme di lire 4.135.990.000 e di lire 4.000.000, oltre interessi; condannava la (OMISSIS) a tenere indenne la convenuta dagli effetti di detta condanna.

Tale decisione era impugnata, con distinti appelli, dalla s.p.a. (OMISSIS) e dalla Coop. (OMISSIS); la (OMISSIS) proponeva appello incidentale per il risarcimento dei danni successivi alla data del 31.12.2000, presa a base della sentenza impugnata. Con sentenza depositata il 13.1.2011 la Corte d’Appello di Roma respingeva gli appelli della s.p.a. (OMISSIS) e della s.r.l. (OMISSIS) ed, in accoglimento della domanda avanzata dalla (OMISSIS), condannava la (OMISSIS) a pagare l’ulteriore importo di euro 2.373.567,66, oltre interessi legali dalla pubblicazione della sentenza al saldo; condannava la (OMISSIS) al pagamento delle spese del grado in favore della (OMISSIS) e compensava le spese stesse tra la (OMISSIS) e la (OMISSIS).

Osservava la Corte territoriale, per quanto ancora rileva nel presente giudizio, che la prova espletata riguardava la verosimiglianza dell’insorgenza del danno e, quindi, non rilevava “se le testimonianze si riferissero a semplici abboccamenti preliminari o a trattative gia’ avanzate ne’ che parte di esse fosse una societa’ partecipata dalla (OMISSIS) ma comunque diversa da essa”; riteneva condivisibile il ricorso del primo giudice al criterio della valutazione equitativa del danno.

Per la cassazione di tale decisione propone ricorso la (OMISSIS) formulando due motivi illustrati da memoria. Resiste con controricorso la (OMISSIS) s.r.l. mentre la s.p.a. (OMISSIS) non ha svolto attivita’ difensiva.

MOTIVI DELLA DECISIONE

La societa’ ricorrente deduce:

l)violazione, falsa applicazione degli articoli 1223, 1226 e 2697 c.c., nonche’ degli articoli 115 e 116 c.c.; contraddittorieta’ di motivazione e “difetto di attivita’ circa un punto (fatto) decisivo”; secondo la stessa sentenza impugnata non era stata provata l’esistenza di effettive trattative per la locazione degli immobili da parte della (OMISSIS), ma solo di contatti esplorativi tra terzi;con riguardo al guadagno ricavabile dall’affitto dei locali, peraltro, il danno doveva essere provato nel suo preciso ammontare, non potendosi ricorrere al criterio della valutazione equitativa in difetto del presupposto sulla impossibilita’ della parte interessata di provare il danno nel suo preciso importo; per altro verso il Tribunale non aveva applicato detto criterio in ordine al lucro cessante per la mancata utilizzazione degli immobili, avendo ad esso fatto ricorso solo quanto alla spesa occorrente per compensare il professionista incaricato per il rilascio del certificato agibilita’, “equamente stimata in lire 4.000.000 onnicomprensiva”; sotto tale profilo la motivazione era contraddittoria non essendo comprensibile se il danno fosse stato interamente liquidato secondo il criterio equitativo;

2) violazione e falsa applicazione degli articoli 1223, 1226 e 2697 c.c.; degli articoli 115 – 116 c.p.c. nonche’ difetto assoluto di motivazione circa un fatto decisivo; erroneamente la Corte di Appello aveva accolto l’appello incidentale della (OMISSIS) quanto al risarcimento degli ulteriori danni fino alla consegna dei locali oggetto di causa, senza che fosse dato individuare la base del calcolo di tale danno liquidato in euro 2.373.567,66, non considerando che la (OMISSIS) non aveva dato alcuna dimostrazione al riguardo e che avrebbe potuto, medio tempore, procedere all’affitto dei locali in questione.

Va preliminarmente respinta, perche’ infondata, l’eccezione pregiudiziale sollevata da (OMISSIS) (con l’atto ex articolo 372 c.p.c.), laddove sostiene che la procura rilasciata in calce al ricorso da (OMISSIS), quale presidente e legale rappresentante della cooperativa (OMISSIS) sarebbe inesistente o nulla in quanto il (OMISSIS) non rivestiva tale carica al momento del conferimento della procura, stante la proroga della gestione commissariale. Va, infatti, rilevato che il (OMISSIS) ha conferito la procura in calce al ricorso notificato il 20/21 aprile 2001, allorche’ rivestiva ancora la carica di presidente e legale rappresentate della (OMISSIS), posto che dalla documentazione in atti (decreto ministeriale n. 406 del 9.5.211 prodotto dalla (OMISSIS)) risulta che il passaggio di consegne al Commissario governativo e’ stato effettuato il 13.10.2011. Va aggiunto che, per costante giurisprudenza di questa Corte, deve presumersi, in difetto di prova contraria, la validita’ della procura rilasciata da persona qualificatasi come rappresentante legale della parte (Cass. n. 3677/1999; n. 3165/1977).

I motivi di ricorso sono infondati.

Le due censure possono essere esaminate congiuntamente in quanto connesse con riferimento al criterio di liquidazione dei danni. E’ sufficiente osservare che la valutazione e la motivazione sul punto sono conformi, alla giurisprudenza di questa Corte, secondo cui il danno per la mancata disponibilita’ di un immobile, da parte di un imprenditore commerciale, e’ “in re ipsa”, considerata l’impossibilita’ per costui di conseguire l’utilita’ ricavabile dal bene medesimo in relazione alla natura normalmente fruttifera di esso. Per la determinazione del risarcimento del danno, quindi, ben puo’ farsi riferimento al cosiddetto danno figurativo, costituito dal valore locativo del cespite (Cass. n. 26610/2008; n. 10498/2006).

Consegue che, nella specie, correttamente il giudice di appello ha fatto ricorso al criterio di liquidazione equitativa del danno sulla base del valore locativo dell’immobile; la Corte di merito ha poi richiamato le testimonianze solo ai fini della “verosimiglianza” sulla insorgenza del danno, ritenendo irrilevante, una volta applicato detto criterio, che le testimonianze riguardanti la concessione in affitto dei locali compromessi in vendita, si riferissero a “semplici abboccamenti preliminari o a trattative gia’ avanzate”.

Il ristoro dei danni successivi a quelli indicati nella sentenza di primo grado e’, del pari, aderente a detto criterio in quanto risulta calcolato per gli ulteriori anni per i quali la parte attrice non aveva potuto disporre degli immobili, essendo la loro consegna avvenuta, come accertato dal giudice di merito, con verbale dell’8.7.2009 e, quindi, successivamente alla data della sentenza di primo grado. Va, di conseguenza, disatteso il rilievo difensivo della ricorrente (svolto col motivo sub 2), sulla possibilita’ della (OMISSIS) di locare gli immobili prima dell’avvenuta loro consegna, costituendo tale adempimento della promittente venditrice il presupposto necessario per consentire alla promissaria acquirente di poter disporre del bene promesso in vendita. Al rigetto del ricorso consegue la condanna della ricorrente al pagamento, nei confronti della controricorrente, delle spese processuali liquidate come da dispositivo.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna la ricorrente al pagamento, in favore della controricorrente, delle spese processuali liquidate in euro 10.700,00 di cui euro 200,00 per esborsi oltre accessori di legge.

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