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Federproprietà AbruzzoCompravenditaCorte di Cassazione, Sezione 2 Civile. Sentenza 1 febbraio 2013, n. 2473

Corte di Cassazione, Sezione 2 Civile. Sentenza 1 febbraio 2013, n. 2473

Quando un contratto preliminare è valido? Di quali elementi vi è bisogno perché diventi vincolante fra le parti?

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. ODDO Massimo – Presidente
Dott. PROTO Cesare A. – Consigliere
Dott. D’ASCOLA Pasquale – rel. Consigliere
Dott. BERTUZZI Mario – Consigliere
Dott. SCRIMA Antonietta – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 30470/2006 proposto da:

(OMISSIS) C.F. (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che lo rappresenta e difende unitamente agli avvocati, (OMISSIS), (OMISSIS);

- ricorrente -

contro

(OMISSIS) C.F. (OMISSIS), (OMISSIS) C.F. (OMISSIS), elettivamente domiciliati in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentati e difesi dall’avvocato (OMISSIS);

- controricorrenti -

avverso la sentenza n. 1360/2005 della CORTE D’APPELLO di TORINO, depositata il 19/09/2005;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 16/10/2012 dal Consigliere Dott. PASQUALE D’ASCOLA;
udito l’Avvocato (OMISSIS) difensore del ricorrente che si riporta agli atti;
udito l’Avv (OMISSIS) con delega depositata in udienza dell’Avv. (OMISSIS) difensore dei controricorrenti che si riporta agli atti;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. RUSSO Rosario Giovanni che ha concluso per l’accoglimento del ricorso.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

1) Secondo il tribunale di Alessandria, tra l’acquirente (OMISSIS) e gli odierni resistenti (OMISSIS) – (OMISSIS) nel 1998 era intervenuta la promessa di compravendita di un immobile sito in (OMISSIS), da portare a compimento con sentenza resa ai sensi dell’articolo 2932 c.c..

Secondo la Corte di appello di Torino, che il 19 settembre 2005 ha riformato la sentenza di primo grado, l’accordo invocato dall’attore non costituiva atto di vendita e non aveva nemmeno i requisiti della c.d. puntuazione.

Si trattava infatti di un’intesa di arbitraggio sottoscritta nell’aprile 1998 davanti al giudice di pace di Valenza, al quale il (OMISSIS) si era rivolto con domanda di conciliazione. In quella sede le parti avevano stabilito di chiedere a un consulente la stima del bene, genericamente dichiarando di impegnarsi a “rogitare l’immobile”, senza tuttavia assumere, ad avviso della Corte d’appello, gli obblighi contrattuali formali necessari per stipulare una vendita immobiliare.

La Corte reputava quindi ineccepibile il rifiuto di vendere l’immobile verbalizzato alla successiva udienza davanti al giudice di pace, svoltasi nel dicembre 1998, a causa della mancata accettazione della stima.

(OMISSIS) ha proposto ricorso per cassazione, notificato il 2 novembre 2006, resistito da controricorso degli intimati.

Parte ricorrente ha depositato memoria.

MOTIVI DELLA DECISIONE

2) Il ricorso consta di due motivi, che possono essere congiuntamente esaminati.

Il primo motivo denuncia violazione e falsa applicazione degli articoli 1362-1366-1367-1369-1370 e 1371 c.c., nonche’ vizi di motivazione.

Con il primo profilo, il ricorso rileva fondatamente che la sentenza impugnata ha male applicato le norme in tema di interpretazione dei contratto, perche’ ha omesso di considerare la volonta’ delle parti (18375/06), pur avendo attribuito natura di scrittura privata riconosciuta all’accordo di cui al verbale redatto davanti al giudice di pace.

La difesa del (OMISSIS) evidenzia che l’analisi della comune intenzione delle parti avrebbe dovuto muovere dal senso letterale delle parole “impegnarsi a rogitare”, che i contraenti avevano utilizzato, estendendosi all’uso degli altri canoni ermeneutici. Tra questi avrebbe dovuto essere valorizzato il comportamento complessivo delle parti stesse, tenendo conto della testimonianza resa dal giudice di pace, il quale aveva confermato che le parti avevano aderito,in udienza e su sua proposta, all’accordo sulla vendita dell’immobile degli (OMISSIS) al prezzo che sarebbe stato stabilito dal consulente.

Valore confermativo della pienezza dell’obbligo contrattuale avrebbe dovuto essere dato, m un esame complessivo della vicenda: 1) al successivo comportamento assunto all’udienza del 14-2-1998, nel quale gli (OMISSIS) rifiutarono l’offerta, pur ammettendo i “precisi impegni assunti”; 2) alla ctu affidata al geom. (OMISSIS), contenente le indicazioni utili in ordine all’oggetto del contratto.

2.1) Il secondo motivo censura la sentenza impugnata per avere affermato che il contratto non si sarebbe perfezionato a causa della incompleta indicazione di tutti gli elementi del negozio. Invoca la giurisprudenza che ritiene sufficiente, per la validita’ del preliminare, l’accordo sugli elementi essenziali del contratto, che emergevano dalla consulenza acquisita.

Con riferimento alla parte in cui la Corte torinese ha qualificato come mera “intesa di arbitraggio” il verbale sottoscritto dalle parti, il ricorso, che lamenta violazione degli articoli 1349-1350-1351-1346-1183-1473 e 1374, sostiene la compatibilita’ di detta intesa con il contratto preliminare. Vi si sottolinea che l’intesa di arbitraggio presuppone un contratto gia’ concluso, cosi’ emergendo la contraddittorieta’ della tesi della Corte d’appello, che dopo aver parlato di detta intesa ha negato perfino dignita’ di puntuazione all’accordo raggiunto.

3) Le censure colgono nel segno nei limiti in cui si dira’.

La Corte d’appello e’ partita dalla considerazione che non ci si trovi di fronte ad un verbale di conciliazione ex articolo 322 c.p.c., perche’ al momento dell’istanza di conciliazione non vi era contenzioso tra le parti, ma solo una difficile trattativa per l’acquisto dell’immobile. Ha ritenuto che i contendenti siano pervenuti alla sottoscrizione di una scrittura che potrebbe avere avuto “funzione puramente documentativa”.

Ha tratto argomento a questo fine dalla tesi, errata, che per aversi un definitivo vincolo contrattuale, le parti debbano raggiungere intesa “su tutti gli elementi del negozio”.

Ha affermato che il contenuto dell’accordo in questione non avrebbe valore negoziale, perche’ non contiene una descrizione del bene, di accessori, destinazione, termini di adempimento, dello stato materiale e ipotecario dell’immobile. Ha negato la possibilita’ di una etero integrazione giudiziale della pregressa intesa.

3.1) Le tesi esposte in sentenza sono viziate in primo luogo, sotto il profilo della violazione di legge, dalla errata convinzione che non ci si trovi di fronte a contratto preliminare relativo a compravendita immobiliare, perche’ tale contratto solenne deve recare ogni suo elemento all’interno della “scrittura firmata dalle parti”.

E’ contraddetto in tal modo l’insegnamento di questa Corte, laddove afferma che: “Ai fini della validita’ del contratto preliminare non e’ indispensabile la completa e dettagliata indicazione di tutti gli elementi del futuro contratto, risultando per converso sufficiente l’accordo delle parti sugli elementi essenziali. In particolare, nel preliminare di compravendita immobiliare, per il quale e’ richiesto ex lege e’ atto scritto come per il definitivo, e’ sufficiente che dal documento risulti, anche attraverso il riferimento ad elementi esterni ma idonei a consentirne l’identificazione in modo inequivoco, avere le parti inteso fare riferimento ad un bene determinato o, comunque, determinabile, la cui indicazione pertanto, attraverso gli ordinari elementi identificativi richiesti per il definitivo, puo’ anche essere incompleta o mancare del tutto, purche’, appunto, l’intervenuta convergenza delle volonta’ sia comunque, anche aliunde o per relationem, logicamente ricostruibile” (Cass. 8810/03; 7935/97).

Nella specie si apprende dal ricorso (pag. 2, recante fedele descrizione verificabile nella documentazione in atti) che il verbale sottoscritto si riferiva univocamente a una transazione immobiliare (transazione e’ vocabolo con cui nel linguaggio corrente si intende non solo l’istituto di cui all’articolo 1965 c.c., ma anche piu’ semplicemente un “affare” o un’”intesa” o un “accordo” o anche una vendita, se di questo si tratta) relativa ad un immobile sito in (OMISSIS). Si apprende inoltre che le parti intendevano affidare la valutazione commerciale di esso ad un ctu nominato dal giudice di pace adito.

3.2) Ora, alla luco dell’insegnamento giurisprudenziale ricordato e di questo contenuto della scrittura, preciso nell’individuazione del bene e del criterio di individuazione del prezzo, non risulta corretta giuridicamente, ne’ congrua e logica, la motivazione della sentenza, allorquando nega non solo la dignita’ di contratto preliminare con riferimento ad un elemento (il prezzo) determinabile, ma persino che si trattasse di puntuazione contrattuale.

In presenza di uno scritto avente astrattamente contenuto negoziale, proveniente consensualmente dalle parti e acquisito in sede conciliativa davanti al giudice di pace, al di la’ della natura di conciliazione giudiziale di cui all’articolo 322 c.p.c., che non e’ stata sancita a causa del rifiuto di una delle parti dopo l’acquisizione della consulenza, l’articolo 1362 c.c., evocato nel primo motivo, imponeva comunque di interrogarsi sul contenuto dell’accordo, al lume dei criteri ermeneutici fissati nel codice civile.

Il diniego della natura negoziale dell’intesa (cosi’ la definisce contraddittoriamente la sentenza, assimilandola ad intesa di arbitraggio) vien fatto risalire (v. pag. 10 sentenza) alla asserita irrilevanza dell’espressione “impegno a rogitare l’immobile al prezzo che verra’ determinato dal ctu”, contenuta nel testo della scrittura.

La Corte d’appello ha ritenuto che tale affermazione non avrebbe il valore negoziale che parte ricorrente le attribuisce perche’ mancherebbero la descrizione dell’immobile e di altre condizioni accessorie e perche’ mancherebbe la documentazione circa un’intesa sugli elementi della vendita.

Tale affermazione, riguardata al lume della giurisprudenza citata, e’ del tutto apodittica: il tenore letterale prefigura infatti un obbligo di “rogitare”, espressione che allude chiaramente alla formazione di atto pubblico a ministero di notaio, al fine di trasferire la proprieta’ di un bene; il bene viene indicato puntualmente e un soggetto terzo (consulente scelto dal giudice di pace) viene incaricato di stimarne il prezzo, da pagare in corrispettivo dell’acquisto, con la conseguente implicita individuazione de, corrispettivo stesso e di tutto quanto rileva a questi fini (estensione dell’immobile, pertinenze, condizione materiale, giuridica, etc.)

La norma di cui all’articolo 1362 c.c. dispone che “Nell’interpretare il contratto si deve indagare quale sia stata la comune intenzione delle parti e non limitarsi al senso letterale delle parole. Per determinare la comune intenzione delle parti, si deve valutare il loro comportamento complessivo anche posteriore alla conclusione del contratto”.

A fronte di un testo letterale apparentemente chiaro, la sentenza non poteva limitarsi, come ha fatto, a esprimere le ragioni di dissenso rispetto a quanto opinato dal primo giudice circa la sussistenza di una conciliazione rituale ex articolo 322 c.p.c., ma doveva piu’ approfonditamente interrogarsi sulla portata del testo sottoscritto, sul senso delle paroe e, ove le avesse ritenute non univoche, contrariamente a quanto appare a questa Corte, avrebbe dovuto ricercare la comune intenzione delle parti.

3.3) Non vale qui invocare, come fa il controricorso, quella giurisprudenza secondo cui “nei contratti per i quali e’ prevista la forma scritta “ad substantiam”, la ricerca della comune intenzione delle parti deve essere compiuta, con riferimento agli elementi essenziali del contratto, soltanto attingendo alle manifestazioni di volonta’ contenute nel testo scritto” (v. Cass. 14444/06). Presupposto di questa regola e’ che il senso letterale delle parole presenti un margine di equivocita’, ma cio’ non si avvera nel caso in esame, giacche’ l’equivocita’ viene ricollegata dalla Corte piemontese all’erroneo presupposto che per assumere valore negoziale una promessa di compravendita debba contenere tutti gli elementi da essa elencati nella seconda parte di pag. 10 e non la semplice individuazione (determinata o determinabile) del bene compravenduto e della controprestazione.

4) Da questi rilievi emerge la necessita’ di un completo riesame del materiale acquisito, poiche’ la Corte di appello ha omesso di considerare sia le risultanze testimoniali, riportate in ricorso, che avrebbero decisivamente contribuito a illuminare l’intenzione delle parti, sia la portata del verbale dell’udienza di rinvio, nella quale si diede atto del rifiuto ad addivenire alla vendita per il prezzo stimato dal consulente, nonostante “preciso impegno assunto”, frase meritevole di adeguata considerazione circa la portata della scrittura che la Corte di appello ha ritenuto insignificante con approssimativa e illogica valutazione.

Discende da quanto esposto l’accoglimento del ricorso.

La sentenza impugnata va cassata e la cognizione rimessa ad altra sezione della Corte di appello di Torino che si atterra’ al principio di diritto recato da Cass. 8810/03 e procedera’ a nuova interpretazione della scrittura de qua alla luce dei canoni ermeneutici di cui all’articolo 1362 e ss c.c., rinnovando la motivazione. Procedera’ inoltre alla liquidazione delle spese di questo giudizio.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso. Cassa la sentenza impugnata e rinvia ad altra sezione della Corte di appello di Torino, che provvedera’ anche sulla liquidazione delle spese del giudizio di legittimita’.

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