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Federproprietà AbruzzoCompravenditaCorte di Cassazione, Sezione 2 Civile, Sentenza 30 ottobre 2012, n. 18665

Corte di Cassazione, Sezione 2 Civile, Sentenza 30 ottobre 2012, n. 18665

Se il venditore nel preliminare dichiara la presenza di vizi, il compratore può legittimamente posticipare la data del rogito?

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. ROVELLI Luigi Antonio – Presidente
Dott. MANNA Felice – Consigliere
Dott. D’ASCOLA Pasquale – Consigliere
Dott. CORRENTI Vincenzo – rel. Consigliere
Dott. SCRIMA Antonietta – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 23702/2006 proposto da:

(OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che lo rappresenta e difende;

- ricorrente -

contro

(OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS);

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 1826/2005 della CORTE D’APPELLO di TORINO, depositata il 16/11/2005;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 19/09/2012 dal Consigliere Dott. VINCENZO CORRENTI;
udito l’Avvocato (OMISSIS), difensore del ricorrente che ha chiesto l’accoglimento del ricorso;
udito l’Avvocato (OMISSIS), difensore del resistente che ha chiesto il rigetto del ricorso;
udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. RUSSO Rosario Giovanni, che ha concluso per accoglimento del motivo di ricorso infondato il primo.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con citazione 29.2.2000 (OMISSIS), in proprio e quale rappresentante della srl (OMISSIS), conveniva in giudizio davanti al Tribunale di Torino (OMISSIS) per sentir dichiarare il convenuto inadempiente al preliminare 23.2.1999 e legittimo il recesso di parte attrice, con condanna del (OMISSIS) al doppio della caparra ricevuta, pari a lire 200.000.000.

Oggetto del preliminare era un capannone in (OMISSIS) di proprieta’ del convenuto, il prezzo di lire 345.000.000, la data del rogito, dapprima stabilita al 30.8.1999, era stata differita al 29.10.1999 davanti al notaio (OMISSIS) ma, in tale giorno, il (OMISSIS), durante la lettura dell’atto, aveva dichiarato di aver rimosso gli impianti di riscaldamento ed elettrico e di aver constatato un anomalo consumo d’acqua per probabile perdita.

Il (OMISSIS) aveva chiesto di posticipare l’atto per le opportune verifiche ma il (OMISSIS) si era rifiutato, donde il recesso e la richiesta del doppio della caparra.

Il (OMISSIS) svolgeva riconvenzionale per la declaratoria di legittimita’ del suo recesso 6.12.1999, con diritto a trattenere la caparra.

Con sentenza 15.10.2002 il tribunale dichiarava la carenza di legittimazione attiva dell’attrice (OMISSIS) srl estranea al preliminare, riteneva non giustificato il rifiuto del (OMISSIS) di sottoscrivere il definitivo, non essendo stato provato che fosse determinato da una dichiarazione del (OMISSIS), le cui domande erano accolte, decisione confermata dalla corte di appello di Torino con sentenza 1826/2005, che condannava (OMISSIS) e (OMISSIS) alle spese del grado.

La Corte territoriale riteneva la (OMISSIS) non legittimata ad agire non avendo il (OMISSIS) mai nominato la diversa persona destinata ad acquistare; l’inadempimento de (OMISSIS) stava nella mancata prova che il suo rifiuto (altrimenti ingiustificato) di procedere alla stipula, fosse determinato dalle dichiarazioni del (OMISSIS); era certo che nel capannone in epoca antecedente o successiva a quella prevista per il rogito erano regolarmente installati gli impianti elettrico e di riscaldamento e non erano in atto perdite di acqua di particolare consistenza, come da inequivoche testimonianze. Ricorre (OMISSIS) in proprio e nella qualita’ con due motivi, resiste (OMISSIS), che ha anche presentato memoria.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Col primo motivo si lamenta violazione dell’articolo 81 c.p.c., in ordine alla mancata legittimazione della (OMISSIS) srl.

Col secondo motivo si deducono violazione degli articoli 1362, 1375, 1456, 1460 c.c., e vizi di motivazione perche’ la presenza di vizi abilita il promissario acquirente non solo alle azioni di risoluzione ma anche a rifiutare la conclusione della compravendita e sospendere il pagamento.

La prima censura non merita accoglimento.

La deduzione che la Corte di appello avrebbe erroneamente ritenuto il (OMISSIS) sottoscrittore in proprio poteva essere superata riportando il testo del preliminare, non dal rilievo che la qualita’ di acquirente della (OMISSIS) risulta dalla circostanza che sarebbe stata la societa’ a pagare il prezzo, come da copia degli assegni, peraltro non indicati.

in ordine alla seconda, va osservato che la Corte territoriale, a pagina otto, ha valorizzato la circostanza che dalle deposizioni, anche del teste indicato dall’attore, risultava l’idoneita’ degli impianti mentre la perdita d’acqua riguardava una guarnizione ed un esborso di lire 50.000.

Vero e’ che l’opera dell’interprete, mirando a determinare una realta’ storica ed obiettiva, qual e’ la volonta’ delle parti, e’ tipico accertamento in fatto istituzionalmente riservato al giudice del merito, censurabile in sede di legittimita’ soltanto per violazione dei canoni legali d’ermeneutica contrattuale posti dall’articolo 1362 c.c., e segg., oltre che per vizi di motivazione nell’applicazione di essi; pertanto, onde far valere una violazione sotto entrambi i due cennati profili, il ricorrente per cassazione deve, non solo fare esplicito riferimento alle regole legali d’interpretazione mediante specifica indicazione delle norme asseritamente violate ed ai principi in esse contenuti, ma e’ tenuto, altresi’, a precisare in qua modo e con quali considerazioni il giudice del merito siasi discostato dai canoni legali assuntivamente violati o questi abbia applicati sulla base di argomentazioni illogiche od insufficienti (e pluribus, da ultimo, Cass. 9.8.04 n. 15381, 23.7.04 n. 13839, 21.7.04 n. 13579, 16.3.04 n. 5359, 19.1.04 n. 753).

Tuttavia la complessiva ratio decidendi, che richiama le deposizioni testimoniali ed in particolare quella del notaio e la corrispondenza tra le parti, non tiene conto della circostanza che, se ex post i vizi erano poco rilevanti, legittima era la richiesta del promissario acquirente di un preventivo sopralluogo per verificare la situazione. In tal senso la stessa sentenza richiama la lettera del 27.11.1999 inviata dai legali del (OMISSIS) all’avvocato del (OMISSIS) e la testimonianza dell’ing. (OMISSIS), per cui la conclusione che la richiesta era immotivata e pretestuosa appare apodittica. Donde il rigetto del primo motivo del ricorso, l’accoglimento del secondo, la cassazione della sentenza sul punto ed il rinvio, anche per le spese ad altra sezione della Corte di appello di Torino.

P.Q.M.

La Corte rigetta il primo motivo, accoglie il secondo, cassa la sentenza impugnata sul punto e rinvia, anche per le spese, ad altra sezione della Corte di appello di Torino.

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