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Federproprietà AbruzzoCompravenditaCorte di Cassazione, Sezione 2 Civile, Sentenza 21 gennaio 2013, n. 1373

Corte di Cassazione, Sezione 2 Civile, Sentenza 21 gennaio 2013, n. 1373

Il compratore può chiedere la risoluzione per inadempimento se il venditore vende un immobile privo di agibilità e non abitabile, ed al mediatore i danni?

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. GOLDONI Umberto – Presidente
Dott. PICCIALLI Luigi – Consigliere
Dott. MAZZACANE Vincenzo – Consigliere
Dott. MIGLIUCCI Emilio – Consigliere
Dott. CORRENTI Vincenzo – rel. Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 24329/2010 proposto da:

(OMISSIS) SAS (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS);

- ricorrente -

contro

(OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che lo rappresenta e difende;

- controricorrente -

e contro

(OMISSIS) SAS;

- intimata -

avverso la sentenza n. 341/2010 della CORTE D’APPELLO di TORINO, depositata il 11/03/2010;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 15/11/2012 dal Consigliere Dott. VINCENZO CORRENTI;
udito l’Avvocato (OMISSIS) difensore del ricorrente che ha chiesto il rigetto dell’opposizione presentata dal resistente ed insiste nell’accoglimento del ricorso;
udito l’Avvocato (OMISSIS), difensore del resistente che si riporta alla memoria ed insiste nel rigetto del ricorso;
udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. GOLIA Aurelio, che ha concluso per l’inammissibilita’ del ricorso.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con citazione del 18 e 22.3.2004 (OMISSIS) conveniva le s.a.s. (OMISSIS) davanti al tribunale di Torino esponendo di aver stipulato, per effetto dell’attivita’ mediatoria della prima, preliminare di vendita (OMISSIS) relativo a due mansarde in (OMISSIS) per il corrispettivo di euro 36.000,000 di cui 12.800,000 a titolo di caparra confirmatoria, versando alla mediatrice provvigione di euro 1188.

Lamentava l’inadempienza della s.a.s. (OMISSIS) per la mancata consegna del certificato di abitabilita’ ed il difetto dei requisiti promessi e chiedeva la risoluzione per inadempimento della promittente venditrice, il doppio della caparra, interessi rivalutazione e la restituzione della provvigione.

Le due societa’ chiedevano il rigetto delle domande e la (OMISSIS) l’accertamento dell’inadempimento del (OMISSIS) ed il diritto a trattenere la caparra.

Con sentenza 2955/07 il Tribunale rigettava le domande del (OMISSIS), decisione riformata dalla Corte di appello di Torino, con sentenza n. 341/2010, che risolveva il preliminare per inadempimento della (OMISSIS) e condannava quest’ultima ex articolo 1385 c.c., comma 2, al pagamento di euro 25.600.000 oltre interessi, la (OMISSIS) alla restituzione di euro 1188, oltre interessi e spese.

La Corte territoriale rilevava che il (OMISSIS) aveva dedotto non solo la mancanza di abitabilita’ ma anche dei relativi requisiti e secondo il piu’ rigoroso orientamento della Suprema Corte il rifiuto del promissario acquirente alla stipula della compravendita definitiva di un immobile privo dei certificati di abitabilita’ od agibilita’ e’ giustificato mentre incombeva, in ogni caso, sulla (OMISSIS) la prova di aver consegnato detto certificato ovvero (anche seguendosi l’orientamento giurisprudenziale meno rigoroso) che gli immobili presentavano tutte le caratteristiche per essere considerati abitabili.

Ricorre (OMISSIS) con tre motivi, illustrati da memoria, resiste (OMISSIS).

All’udienza dell’8.3.2012 e’ stata disposta integrazione del contraddittorio nei confronti della (OMISSIS) sas.

Successivamente le parti hanno presentato memorie.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Sono preliminari la delibazione della regolarita’ dell’atto di integrazione del contraddittorio notificato alla (OMISSIS) sas, che risulta contumace nella sentenza di appello, presso il difensore di primo grado, mentre e’ risultata negativa la notifica presso la sede della societa’, e dell’eccezione di tardivita’ del controricorso, sollevata in memoria, perche’ consegnato per la notifica il 22.11.2010 mentre il termine era quello del 20.11.2010.

Su quest’ultimo punto va rilevato che il 20.11.2010 era sabato per cui tempestiva e’ la consegna del 22.11.2010.

Anche il sabato, ai sensi dell’articolo 155 c.p.c., novellato nel 2005, applicabile ai processi pendenti al 1.3.2006, e’ festivo per cui il termine si proroga al lunedi’, principio definitivamente e piu’ ampiamente sancito in virtu’ della Legge 18 luglio 2009, n. 69 e confermato da S.U. 1418/2012.

Sulla prima questione va rilevato che l’incombente e’ stato curato nei termini presso il procuratore costituito in primo grado, cui a norma dell’articolo 170 c.p.c., vanno fatte le notificazioni, salvo che la legge disponga altrimenti.

Questa Corte, sia pure in relazione al giudizio di appello, ha ritenuto che l’atto di integrazione del contraddittorio dopo l’anno dalla pubblicazione della sentenza debba essere effettuato alla parte e non nel domicilio eletto e che tale nullita’ e’ sanata dalla costituzione o dalla rinnovazione degli atti disposta dal giudice a norma dell’articolo 291 c.p.c. (S.U. 15.11.1997 n. 1018) e che sia valida la notifica al procuratore di primo grado ancorche’ decorso l’anno (Cass. 26.7.2002 n. 11076).

Va, anche, rilevato che con la propria memoria (OMISSIS) segnala un accordo transattivo con la (OMISSIS), che rileva solo tra i sottoscrittori, mentre non si ravvisa la necessita’ di rinotifica dell’atto di integrazione del contraddittorio stante la scindibilita’ delle posizioni.

Ne’ (OMISSIS) ha interesse a contestare la dichiarata contumacia in appello di (OMISSIS), sollevata con la seconda memoria.

Col primo motivo si deduce violazione degli articoli 1453 – 1495 c.c., aliud pro alio, in ordine alla mancata consegna del certificato di abitabilita’ e la mancanza dei relativi requisiti, inadempimento ritenuto di gravita’ tale da giustificare il recesso.

Col secondo motivo si lamentano violazione dell’articolo 1385 c.c. e vizi di motivazione per essere stato giudicato grave l’inadempimento ed, anche ad ammettere, che l’intero immobile fosse privo di abitabilita’, comunque il venditore avrebbe dovuto provare il possesso dei requisiti di abitabilita’ delle unita’ oggetto di contratto.

Col terzo motivo si denunzia omessa, insufficiente motivazione sull’applicazione dell’articolo 2697 c.c., in relazione a quanto dedotto.

Le censure meritano accoglimento per quanto in motivazione.

Vi e’ aliud pro alio se il bene e’ incommerciabile od assolutamente privo delle caratteristiche funzionali necessarie a soddisfare i bisogni dell’acquirente o abbia difetti che lo rendano inservibile (Cass. 23.1.2009 n. 1701, Cass. 11.11.2008 n. 26953, Cass. 10.7.2008 n. 18859) o non e’ idoneo ad assolvere alla funzione naturale od a quella assunta come essenziale dalle parti (Cass. 1 luglio 2008 n. 17995, Cass. 6 maggio 1998 n. 4657, Cass. 25 marzo 1995 n. 3550, etc.).

Il giudizio sulla gravita’ dell’inadempimento e’ prerogativa insindacabile del giudice di merito se adeguatamente motivato e corretto.

L’opera dell’interprete, mirando a determinare una realta’ storica ed obiettiva, qual e’ la volonta’ delle parti espressa nel contratto, e’ tipico accertamento in fatto istituzionalmente riservato al giudice del merito, censurabile in sede di legittimita’ soltanto per violazione dei canoni legali d’ermeneutica contrattuale posti dall’articolo 1362 c.c., e segg., oltre che per vizi di motivazione nell’applicazione di essi; pertanto, onde far valere una violazione sotto entrambi i due cennati profili, il ricorrente per cassazione deve, non solo fare esplicito riferimento alle regole legali d’interpretazione mediante specifica indicazione delle norme asseritamente violate ed ai principi in esse contenuti, ma e’ tenuto, altresi’, a precisare in qual modo e con quali considerazioni il giudice del merito siasi discostato dai canoni legali assuntivamente violati o questi abbia applicati sulla base di argomentazioni illogiche od insufficienti.

Di conseguenza, ai fini dell’ammissibilita’ del motivo di ricorso sotto tale profilo prospettato, non puo’ essere considerata idonea – anche ammesso ma non concesso lo si possa fare implicitamente – la mera critica del convincimento, cui quel giudice sia pervenuto, operata mediante la mera ed apodittica contrapposizione d’una difforme interpretazione a quella desumibile dalla motivazione della sentenza impugnata, trattandosi d’argomentazioni che riportano semplicemente al merito della controversia, il cui riesame non e’ consentito in sede di legittimita’ (e pluribus, da ultimo, Cass. 9.8.04 n. 15381, 23.7.04 n. 13839, 21.7.04 n. 13579, 16.3.04 n. 5359, 19.1.04 n. 753).

Tuttavia le considerazioni svolte dalla sentenza, pur corrette in astratto a fronte di situazioni concretamente prospettabili, richiedevano un piu’ puntuale approfondimento in relazione alla natura del bene, trattandosi di immobile ricadente in antica costruzione, al prezzo pattuito, alla buona fede ed allo stato di fatto come visto e gradito dalla parte acquirente.

La motivazione adottata non da pieno conto delle caratteristiche dell’immobile, della esiguita’ (relativa) del prezzo, dell’avvenuta presa visione dei luoghi e della dislocazione topografica, configurando apoditticamente una ipotesi di aliud pro alio, in contrasto con i principi sopra richiamati e giudicando irrilevante la previsione che l’acquisto veniva effettuato “nello stato di fatto e di diritto….come visto e gradito dalla parte acquirente”.

Tale ultimo profilo viene assiomaticamente definito clausola di stile mentre la conoscenza da parte dell’acquirente della mancanza di abitabilita’, non accompagnata da espressa rinunzia, giudicata inidonea ad escludere l’inadempimento del venditore, nonostante l’accatastamento.

Tali conclusioni non possono considerarsi sufficienti per riformare una sentenza di primo grado che aveva valorizzato le seguenti circostanze: essere emerso dall’istruttoria che il (OMISSIS) aveva avuto modo di visionare piu’ volte le unita’ immobiliari, acquisendo dalla promittente venditrice tutte le informazioni, per cui questa ultima non poteva essere considerata inadempiente; nessun rilievo assumeva il mancato reperimento della dichiarazione di abitabilita’, trattandosi, secondo quanto era stato chiarito dal notaio incaricato dal (OMISSIS) di redigere il contratto definitivo, di uno stabile d’epoca ed essendo in tali casi usuale la mancanza del suddetto documento (pagine cinque e sei della sentenza di appello che richiama la prima decisione).

In particolare, poiche’ oggetto del preliminare erano pacificamente due mansarde in palazzo d’epoca nello stato di fatto e di diritto come visto e gradito dalla parte acquirente, anche la relativa esiguita’ del prezzo andava valutata in relazione al prospettato aliud pro alio ed alla affermata inadempienza della parte venditrice, tenendo conto delle dichiarazioni del notaio di fiducia del (OMISSIS).

Donde l’accoglimento del ricorso per quanto in motivazione.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso per quanto in motivazione, cassa la sentenza e rinvia, anche per spese, alla corte di appello di Torino, altra sezione.

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