Sebbene non ne dia una definizione, Il legislatore individua il condominio degli edifici come un tipo particolare di comunione e ne esplicita il nucleo disciplinare agli artt. 1117–1139 del codice civile.

Già ad un primo esame delle discipline è lampante la differenza tra disciplina della comunione e quella del condominio: nella comunione si è in presenza di un diritto di proprietà che spetta congiuntamente pro indiviso a più soggetti, mentre nel caso del condominio si è in presenza di più proprietarii delle parti distinte di un fabbricato (piani o porzioni di piani) ed ai quali compete necessariamente, pro indiviso, il diritto di proprietà su talune parti dell’edificio il cui utlizzo è necessario a tutti.

Tali parti comuni sono, secondo l’art. 1117, il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d’ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e in genere tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune; i locali per la portineria e per l’alloggio del portiere, per la lavanderia, per il riscaldamento centrale, per gli stenditoi e per altri simili servizi in comune; le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono all’uso e al godimento comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli acquedotti e inoltre le fognature e i canali di scarico, gli impianti per l’acqua, per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento e simili, fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini.

Un condominio di edifici , consta quindi almeno due diverse proprietà esclusive e di proprietà comuni, ma come ha avuto modo di affermare la Corte di Cassazione in più occasioni è necessario che l’edificio si strutturi in più parti orizzontali, ossia per piani sovrapposti: quindi di norma non è sufficiente che un edificio sia diviso dalle fondamenta al tetto da un muro interno.

Il codice civile si occupa del condominio in senso “verticale”, cioè guardando ad un unico edificio diviso per piani, tuttavia negli ultimi anni sono stati edificati condomini di edifici che si sviluppano anche nel senso orizzontale: si tratta del cd complesso di condomini o supercondominio. Questi sono complessi edilizi residenziali, articolati in vari edifici e che fruiscono di opere comuni, come i viali d’accesso, i giardini, ecc.

Dottrina e giusriprudenza concordano nel ritenere che analogamente a quanto succede per i normali condomini in questo caso bisogna ricorrere alla disciplina del condominio in concorso con quella della comunione: alla prima spetetterebbe regolare i rapporti all’interno dei singoli edifici facenti parte del supercondominio, alla seconda la disciplina delle cose comuni .

Altra tipologia di condominio sui generis è quella del cd piccolo condominio o condominio minimo, che ricorre laddove il numero dei partecipanti al condominio sia 2.

In tal caso le decisioni giurisprudenziali, stante le difficoltà di applicare le disposizioni previste dal codice civile per le maggioranze assembleari, oscillano tra l’applicazione delle norme previste per il condominio di edifici e le norme per la comunione.

Infine, la regolamentazione del condominio può ulteriormente complicarsi laddove la proprietà sia divisa oltre che spazialmente anche temporalmente, ossia in presenza della cd multiproprietà. Anche se l’istituto della multiproprietà immobiliare è stato parzialmente regolamentato dal legislatore, questi si è limitato a prevedere tutele a garanzia degli acquirenti, ragion per cui, mancante un’esplicita regolamentazione dei rapporti tra multiproprietarii, all’interno della dottrina è da subito scaturito un dibattito che continua tuttora per provare a ricavare una regolamentazione per analogia, a partire dagli istituti previsti nel codice civile. Problemi, in particolare, sorgono per l’attribuzione del diritto di voto nell’assemblea, e la soluzione più convinvcente pare essere quella di considerare i multiproprietari del singolo immobile (almeno in tale occasione) alla stregua di comunisti, per cui sarà loro compito eleggere un rappresentante, in mancanza provvederà il presidente dell’assemblea per sorteggio.

La costituzione del condominio può avvenire laddove l’edificio sia già stato costruito, attraverso sistemi a titolo derivativo (successioni a titolo oneroso o meno) quindi il condominio si costituisce non appena i proprietariio delle parti dell’edificio da una diventino almeno due: ovvero quando l’edificio sia ancora da costruire, attraverso i cd “negozi di precostituzione condominiale” quali possono essere le alienazioni a titolo oneroso concluse prima che i lavori siano ultimati od iniziati, da parte dell’unico costruttore il quale è quindi unico proprietario dell’immobile

In altri termini il condominio di edifici si instaura laddove una situazione di proprietà esclusiva muta in una situazione di pluralità di proprietà.

Per quanto concerne i diritti ed obblighi dei condomini, il legislatore prevede che il diritto di ciascun condomino sulle cose comuni sia proporzionato al valore del piano o della porzione di piano che gli appartiene.

Tale valore è misurato in apposite tabelle millesimali; che assieme alla misura dei diritti, esprimono anche la misura degli obblighi dei singoli condomini.

Laddove si tratti di cose destinati a servire i condomini in misura diversa, le spese relative a tali cose sono ripartite in base all’uso; se si tratta di scale od ascensori le spese sono ripartite per metà facendo riferimento al criterio del valore e per metà a quello dell’uso.

Per quanto concerne invece la manutenzione e ricostruzione di soffitti, solai e volte, queste sono sostenute in parti uguali dai proprietarii dei piani interessati.

Le spese relative ad i lastrici solari di di uso esclusivo di un condomino sono attribuite a questi per un terzo del totale, mentre i rimanenti due terzi sono a carico dell’intero condominio.

Il condominio, si deve rilevare, non è un ente dotato di personalità giuridica.

AI fini organizzativi e gestionali del condominio il legislatore ha previto che la nomina di un amministratore sia obbligatoria laddove i condomini siano più di quattro; se l’assemblea dei condomini non dovesse provvedere la nomina può esser fatta dall’autorità giudiziaria su ricorso di uno oo più condomini.

L’amministratore dura in carica un anno, sebbene possa esser revocato in ogni tempo dall’assemblea .

L’amministratore è un ufficio di diritto privato, ad esso compete il potere-dovere di curare la gestione del condominio seguendone il regolamento, eseguire le delibere dell’assemblea condominiale, disciplinare l’uso delle cose comuni, la prestazione dei servizi, riscuotere contributi ed erogare le spese, e compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle cose comuni.

Inoltre l’amministratore ha la rappresentanza del condominio e sta in giudizio per il condominio.

Rispetto alle liti ubn codomino può dissentire, notificando il proprio dissenso entro giorni trenta dalla notifica, ed in caso di soccombenza non è tenuto al pagamento delle spese processuali. Per il caso di causa vittoriosa e da cuiil condomino dissenziente abbia tratto vantaggio, egli è tenuto al pagamento delle spese procvessuali che non sia stato possibile ripetere dalla controparte.

L’organo principale del condominio è l’assemblea dei condomini.

È l’assemblea che provvede alla nomina e revoca dell’amministratore, ad approvare i bilanci preventivo e consuntivo, alla delibera dei lavori di manutenzione straordinaria. Per il caso di lavori urgenti però, competente è l’amministratore, il quale deve provvedere ad informare l’assemblea.

Per quanto concerne le innovazioni (innovaione è qualsiasi modifica materiale delle parti comuni atte a modificarne in tutto od in parte la destinazione d’uso od il godimento) esse debbono essere decise dall’assemblea con maggioranza qualificata, tuittavia il legislatore consente solo le innovazioni atte al miglioramento delle cose comuni, mentre vieta tutte le innovazioni che rechino danno alla stabilità o sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o rendano ingodibile le parti comuni anche per un singolo condomino.

Laddove le innovazioni siano opere suscettibili di utilizzazione separata il condomino che dichiari di non voler beneficiare dell’opera, può evitare di sopportarne le spese, salvo successivo ripensamento.

Ove l’opera sia insuscettibile di godimento separato, l’innovazione è consentita se la maggioranza che l’ha decisa sia disposta a sopportarne le spese.

Il legislatore ha previsto che per la regolare costituzione dell’assemblea occorre che tutti i condomini siano stati invitati alla riunione, almeno cinque giorni prima.

Per la regolare costituzione in prima convocazione occorre che intervengano tanti condomini da rappresentare almeno i due terzi del valore millesimale dell’edificio, e che siano rappresentati almeno i due terzi dei partecipanti del condominio.

Se l’assemblea non può deliberare per mancanza di numero, l’assemblea di seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima.

In prima convocazione sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio, mentre in seconda convocazione la deliberazione è valida se riporta un numero di voti che rappresenti il terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell’edificio.

Ciò non toglie che siano previste maggioranze imprescindibili per le decisioni importanti, quali nomina, conferma e revoca dell’amministratore, innovazioni, ecc.

A tali previsioni normative si debbono aggiungere tutta una serie di decisioni della Corte di Cassazione che ormai formano perlopiù un consolidato giurisprudenziale, per una situazione che può così riassumersi (tra parentesi le maggioranze necessarie in seconda delibera):

In ogni caso l’assemblea deve redigere processo verbale scritto dei propri lavori su registro tenuto dall’amministratore.

L’assemblea è convocata in via ordinaria almeno una volta l’anno, per discutere dell’approvazione del bilancio, della nomina dell’amministrazione e delle opere di manutenzione straordinaria.

Salvo le eccezioni di cui sopra, le deliberazioni obbligano tutti i condomini, anche quelli contrari, tuttavia è concesso ad ogni condomino di impugnare le deliberazioni presso l’autorità giudiziaria entro trenta giorni dalla data di deliberazione, per i presenti all’assemblea, o di trenta giorni dalla comunicazione del verbale, per gli assenti.

Se le delibere violano norme fondamentali, quali quelle sulla regolare costituzione dell’assemblea, il vizio in questione non è quello dell’annullabilità ma quello della nullità che non conosce il termine caducatorio di trenta giorni.

Il regolamento del condominio costituisce la disciplina normativa, preventiva ed astratta che regola la organizzazione ed il funzionamento del condominio.

Il legislatore pone il regolamento come obbligatorio solo se il numero dei condomini sia superiore a dieci.

Il regolamento può avere origine interna od esterna.

Nel primo caso il regolamento è predisposto da uno o più condomini, o dall’amministratore e proposto all’assemblea per l’esame e l’approvazione.

Il regolamento di origine esterna quando è predisposto unilateralmente da un soggetto determinato e diviene obbligatorio per i condomini ed aventui causa in base ad un previo negozio giuridico con cui ciascun condomino si impegna ad osservare e far osservare il regolamento condominiale, considerato vincolante.

Il regolamento deve necessariamente contenere norme circa l’uso delle cose comuni, la ripartizione delle spese, le norme a tutela del decoro dell’edificio, quelle relative all’amministrazione, nonché la o le tabelle millesimali.

Il cd contenuto facoltativo è rappresentato da tutto quanto esuli l’elenco di cui sopra.

Le clausole limitanti i diritti dei singoli sono valide se e solo se sono approvate all’unanimità, e sono valide anche nei confronti di degli acquirenti a titolo particolare, purché le clausole siano trascritte.