Il contratto di locazione ha forma libera. Il locatore ha l’obbligo di consegnare la cosa in buono stato, provvedere alla sua manutenzione e garantire che il conduttore non sia molestato nel possesso da terzi; il conduttore, da parte sua è tenuto a prendere in consegna la cosa, a servirsene con diligenza ed a pagare il corrispettivo. Ogni spesa per riparazione della cosa, eccetto la piccola manutenzione, è a carico del locatore.

La locazione degli immobili ad uso abitativo è stata regolamentata per lungo tempo, dal 1978 secondo il cosiddetto equo canone, in base al quale la legge stabilisce, per sommi capi, il canone di locazione, tenendo conto del tipo di immobile, del livello di piano, dello stato di conservazione, della zona in cui è sito l’immobule, etc. L’equo canone, inoltre, sanciva che la locazione non potesse essere stabilita per un periodo inferiore ai 4 anni, ulteriormente rinnovabili, a meno che il locatore presentasse disdetta 6 mesi prima della scadenza del contratto, oppure entro dodici mesi dalla scadenza del primo quadriennio, ovvero chiedesse l’immobile per sé o per i suoi congiunti o per ristrutturarlo; il locatore, inoltre, poteva sciogliere il contratto se il conduttore ritardava il pagamento del canone di almeno 20 giorni dalla scadenza prevista; mentre il conduttore poteva recedere in qualsiasi momento. In caso di morte del conduttore il contratto proseguiva a nome del coniuge o dei suoi eredi naturali, e, dal 1988 anche del convivente non sposato del conduttore.

Tale meccanismo di regolazione della locazione è stato affiancato, nel 1992, dai cd patti in deroga,per cui la disciplina generale della locazione era sempre stabilita dalla normativa precedente: la durata della locazione continuava ad essere di anni 8 (un contratto quadriennale, con rinnovo obbligatorio alla prima scadenza); tuttavia le parti potevano derogare alla suddetta normativa (che quindi aveva valenza meramente dispositiva) laddove fossero assistite dalle associazioni di categoria dei prorietarii immobiliari e degli inquilini: così al rigido controllo dei criteri legali veniva affiancandosi quello ben piì flessibile delle associazioni di categoria da esercitarsi caso per caso.

Tale sistema venne severamente incrinato dalla sentenza della Corte Costituzionale 309 del 25/07/1996 secondo cui il sistema introdotto nel 1992 era lacunoso per quanto riguarda l’individuazione delle associazioni di categoria coinvolte, l’individuazione dei criteri per determinare il corrispettivo dovuto alle associazioni, ne’ erano indiviuati i criteri cui le associazioni dovevano attenersi per quanto riguarda l’assistenza da prestare ai contraenti.

L’attuale regolazione dei contratti di locazione è stata introdotta nel 1998 (legge 431 9/12/1998), che non si applica però ad eventuali contratti già in corso al momento della sua promulgazione. La legge del 1998 prevede due distinti sistemi normativi: il primo prevede la libera determinazione del canone secondo gli accordi raggiunti dal locatore e dal locatario; il secondo la determinazione del canone secondo criteri generali predeterminati convenzionalmente tra le associazioni di proprietarii edilizi ed i sindacati degli inquilini. Il secondo sistema può essere usato soltanto nei comuni ad alta intensità abitativa. La durata della locazione, nel caso in cui il canone sia stato liberamente contrattato, è diquattro anni ed il locatore può negare il rinnovo nei seguenti casi:

se vuole destinare l’immobile ad uso proprio o di un congiunto

se il locatore vuole destinare l’immobile ad altro uso, offrendo però al conduttore un altro immobile idoneo

se l’inquilino ha disponibilità di un altro alloggio libero ed idoneo nel medesimo comune

se l’edificio deve essere ricostruito e ristrutturato e la presenza dell’inquilino è d’ostacolo ai lavori

se l’immobile deve essere distrutto

se l’inquilino non occupa l’immobile continuativamente senza giusto motivo

se il proprietario voglia vendere l’immobile e non sia proprietario di altri immobili, eventualmente oltre quello in cui abita (ma in questo caso il conduttore detiene il diritto di prelazione)

In caso di intervento all’immobile la disdetta deve essere presentata solo in seguito all’aver ottenuto l’autorizzazione necessaria ad avviare i lavori.

In caso la disdetta presenti motivazioni riconosciute non valide in sede giuridica il locatore può riottenere la disponibilità dell’immobile oltre a non meno di 36 mensilità a titolo di risarcimento.

Se invece si sceglie il secondo sistema il canone sarà inferiore che affidandosi al libero mercato, ma la durata della locazione sarà di soli 3 anni, rinnovabile per altri 3 o 2 anni, a seconda dell’accordo raggiunto tra le parti.

Le locazioni di immobili ad uso abitativo stipulate in base alla l. 431/1998 possono avere una durata inferiore a quella minima prevista, quando si tratti di soddisfare esigenze particolari degli interessati e, specificamente, di studenti universitari. Deve trattarsi, in questi casi, di contratti stipulati sulla base di contratti-tipo, elaborati per effetto di appositi accordi promossi tra l’università ed i comuni limitrofi, cui partecipano le organizzazioni rappresentative degli inquilini e degli studenti, oltre alle aziende per il diritto allo studio.

Se il contratto di locazione riguarda immobili urbani ad uso diverso da quello abitativo la legge non stabilisce il canone massimo di locazione, ma deve rimanere stabile nei primi 3 anni del contratto e poi aumentare del 75% della variazione annua del costo della vita. Il contratto non può avere durata inferiore ai 6 anni (9 nel caso nell’immobile sia esercitata un’attività alberghiera; il conduttore può recedere dal contratto, solo per gravi motivi, dando il preavviso 6 mesi prima, mentre il locatore può farlo solo se intende adibire il locale ad abitazione propria o di un parente stretto, all’esercizio di una propria attività ovvero per distruggerlo per ristrutturarlo o ricostruirlo completamente. In caso di morte del conduttore il contratto continua con coloro che ne continuano l’attività; in caso di cessione dell’attività, si può cedere anche la conduzione, salvo che il locatore si opponga presentando gravi motivi.

Per incentivare la stipulazione di contratti di locazione con canoni inferiori a quelli ottenibili in condizioni di libero mercato, la legge del 1998 (431/1998)prevede che i proprietarii che vi facciano ricorso godano di una riduzione del 30% a fini fiscali per il relativo reddito, inoltre il ministero dei lavori pubblici ha disposto di un fondo per agevolare gli inquilini che versino in condizioni di bisogno.