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Federproprietà AbruzzoCasi particolari giurisprudenza LocazioneTribunale di Modena, Sez. II, Sentenza 7 dicembre 2010 n. 1853

Tribunale di Modena, Sez. II, Sentenza 7 dicembre 2010 n. 1853

REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO TRIBUNALE DI MODENA (Sezione II° civile) nella persona del giudice dr. R. M. pronunciato la seguente sentenza: nella causa iscritta nel Ruolo generale […]

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI MODENA
(Sezione II° civile)

nella persona del giudice dr. R. M. pronunciato la seguente sentenza:

nella causa iscritta nel Ruolo generale affari contenziosi n.9083/2007promossa da FIM s.p.a.Rappresentata e difesa per procura speciale apposta in calce al ricorso ex art. 447 bis c.p.c dall’avv.ti Vi. Ca.

contro

Q mobiliare s.r.l. rappresentata e difesa per procura speciale apposta in calce alla comparsa di risposta dall’avv. Gi.Be..

Sulla base delle seguenti conclusioni:per il ricorrente: “come da ricorso” per il resistente: “come da comparsa”

DIRITTO
MOTIVI DELLA DECISIONE

In seguito a recesso della conduttrice da contratto di locazione ad uso diverso dall’abitazione, relativo ad appartamento posto a Modena, via S., piano …, la ex locatrice ha richiesto all’ex conduttrice il il riconoscimento di taluni crediti scaturenti dalla fine anticipata del contratto; quali, il pagamento dell’ultimo trimestre di canone (dal 1.1.2007 al 31.3.2007), una somma a titolo di penale per il recesso anticipato ed il Rimborso di spese di ripristino dello stabile in seguito a rilascio.

II. Quanto alla prima posta creditoria, la resistente ha eccepito la nullità della clausola Contrattuale di cui all’art. 3, per violazione del combinato disposto degli artt. 32 e 79 l. n. 392 del 1978, in quanto attributivo al locatore di un vantaggio illegittimo, pur non contestando nella sua materialità il mancato pagamento del canone.

Ebbene, nella nomofilachia appare sostanzialmente assodata la legittimità di una clausola siffatta sempre che l’aumento progressivo del canone annuo in relazione a frazione temporale sia collegato ad un vantaggio per il conduttore ancorato a parametri predeterminati ed idonei influire sull’equilibrio contrattuale (ex multis, Cass. 8 maggio 2006, n. 10500; Cass. 21 luglio 2003, n. 11320).

Nella specie, la clausola contrattuale incorre nella sanzione di nullità prevista dalla legge penale locativa non essendo stato l’aumento ancorata ad alcun preciso parametro di riferimento.

Resta così dovuto l’importo del canone originario i ammontante ad euro 18.000 annui e perciò per il trimestre in discorso è dovuta la somma di euro 4.500.

III. Appare fondata anche l’ulteriore eccezione, di non debenza, della multa penitenziale, dovuta quale p’rezzo del recesso anticipato e prevista dall’art. 2 del contratto.

Nella specie l’obbligazione sarebbe sorta sempre che la parte conduttrice avesse esercitato la “facoltà” di recesso convenzionale prevista dalla pattuizione contrattuale in oggetto, che è letteralmente riferita ad un recesso convenzionale, come tale esercitatile anche ad nutum.

Per vero, nella specie, come emerge dal tenore della 4ttera di recesso in data 6 luglio 2006, Q Immobiliare s.r.l. è receduta avvalendosi dell’art 27 comma 8 della l. n. 392 del 1978, che ammette il recesso legale per gravi motivi.

Ebbene, tali motivi sono stati indicati e specificati con riferimento alle “contingenti e negative (condizioni del mercato immobiliare” sicché non par dubbia la ricorrenza dei presupposti normativi per l’esercizio del recesso legale.

Si insegna, specificamente in termini, che: “in tema di locazione di immobili urbani adibiti ad uso diverso da “quello abitativo, i gravi motivi in presenza dei quali è l’art. 27 l. 27 luglio 1978 n. 392, indipendentemente dalle previsioni contrattuali, consente il recesso del conduttore dal contratto di locazione (da comunicare con preavviso di almeno sei mesi, a mezzo di lettera raccomandata), devono sostanziarsi in fatti involontari, imprevedibi1i e sopravvenuti alla costituzione del rapporto ed essere tali da rendere oltremodo gravosa per il conduttore medesimo, sotto il profilo economico, la prosecuzione del rapporto locativo. Pertanto, essi non possono attenere alla soggettiva ed unilaterale valutazione effettuata dal conduttore in ordine all’opportunità o meno di continuare ad occupare l’immobile locato ma devono avere carattere oggettivo. In particolare, può integrare grave motivo di recesso un andamento della congiuntura economica (sia favorevole che sfavorevole all’attività dell’impresa, sopravvenuto ed oggettivamente imprevedibile, che, imponendo l’ampliamento o la riduzione della struttura aziendale, sia tale da rendere particolarmente gravosa la persistenza del rapporto locativo” (Cass. 21 aprile 2010, n. 9443).

Resta perciò esclusa l’applicabilità della clausola penitenziale invocata.

IV. Da ultimo, la ricorrente ha richiesto il rimborso delle spese di ripristino sopportate in seguito a rilascio. Al riguardo sono state prodotte fatture quietanzate dagli artigiani che hanno provveduto in proposito.

È dovuta pertanto la somma complessiva di euro 4.000 (come da doc. 13, afferente i ripristini effettuati al civico n. …, piano …, di via S., quello oggetto di causa).

Pertanto, complessivamente, la convenuta va condannata al versamento della somma di euro 8.500.

Le spese processuali seguono la soccombenza (art. 91 c.p.c.) e sono liquidate come da dispositivo.

P.Q.M.

Il Tribunale di Modena, definitivamente decidendo, ogni contraria istanza, domanda e/o eccezione disattesa, nella causa promossa da Finanziara Immobiliare Montecarlo s.p.a. con ricorso ex art. 447 bis c.p.c. depositato in data 28 novembre 2007,

1. dichiara tenuta e condanna la resistente al (versamento della somma complessiva di euro 8.500;

2. dichiara tenuta e condanna la resistente a rimborsare delle spese processuali che si liquidano in “complessivi euro 2.750 (di cui euro 250 per anticipazioni; euro 1.000 per diritti ed euro 1.500 per onorari), oltre ad IVA CAP, come per legge e spese generali.

Modena, 26 novembre 2010
Minuta depositata in cancelleria in data 30 novembre 2010 e pubblicata nelle forme di legge in data 07/12/10.
Il collaboratore di cancelleria

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