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Federproprietà AbruzzoRisoluzioneCorte di Cassazione, Sezione 3 Civile Sentenza 5 febbraio 2013, n. 2659

Corte di Cassazione, Sezione 3 Civile Sentenza 5 febbraio 2013, n. 2659

Nel contratto di locazione comerciale, quale valore ha la clausola per cui l'immobile non sarebbe adibito ad attività che comportino contatto diretto con il pubblico?

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. TRIFONE Francesco – Presidente
Dott. PETTI Giovanni Battista – Consigliere
Dott. MASSERA Maurizio – Consigliere
Dott. D’ALESSANDRO Paolo – Consigliere
Dott. LANZILLO Raffaella – rel. Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 13150/2007 proposto da:

(OMISSIS) s.r.l. (OMISSIS) in persona dell’amministratore unico e legale rappresentante Rag. (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS) giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro

(OMISSIS) (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS) nella loro qualità di soci della (OMISSIS) S.N.C. IN LIQUIDAZIONE, elettivamente domiciliati in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentati e difesi dagli avvocati (OMISSIS), (OMISSIS) giusta delega in atti;

- controricorrenti -

avverso la sentenza n. 442/2006 della CORTE D’APPELLO di MILANO, depositata il 22/03/2006, R.G.N. 1353/2004;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 13/12/2012 dal Consigliere Dott. RAFFAELLA LANZILLO;
udito l’Avvocato (OMISSIS) per delega;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. BASILE Tommaso che ha concluso per l’inammissibilità in subordine rigetto.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con contratto (OMISSIS) la s.n.c. (OMISSIS) ha dato in locazione per sei anni alla s.n.c. (OMISSIS) un immobile in (OMISSIS) ad uso autofficina. Con lettera racc. 20 luglio 2000 (OMISSIS) ha comunicato alla conduttrice il proprio diniego di rinnovo del contratto alla prima scadenza del 31 luglio 2001.

Con contratto 22 dicembre 2000 ha poi venduto i locali oggetto del contratto di locazione alla s.r.l. (OMISSIS), che e’ subentrata nella locazione ed alla quale i locali sono stati restituiti dalla conduttrice.

Con ricorso ex articolo 447 bis cod. proc. civ. la (OMISSIS) ha proposto al Tribunale di Monza domanda di condanna di (OMISSIS) e (OMISSIS) al pagamento, tra l’altro, dell’indennità prevista dalla Legge 27 luglio 1978, n. 392, articolo 34, per avere svolto nei locali attività a diretto contatto con il pubblico il-contratto di locazione ove si dichiarava che i locali venivano utilizzati per attività che non comportava contatti diretti con il pubblico.

Il Tribunale ha condannato la s.r.l. (OMISSIS) a pagare a (OMISSIS) euro 12.032,28, quale indennizzo ai sensi dell’articolo 34 legge cit., oltre alle spese processuali e la Corte di appello di Milano, con la sentenza impugnata in questa sede, ha confermato la condanna di (OMISSIS) a pagare l’indennità nella misura indicata.

(OMISSIS) propone ricorso per cassazione, a cui resistono con controricorso, notificato anche a (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS), già soci della s.n.c. (OMISSIS), posta in liquidazione e cancellata dal Registro delle imprese il 21 aprile 2005.

(OMISSIS) non ha depositato difese.

MOTIVI DELLA DECISIONE

1.- La sentenza impugnata – rilevato che il contratto di compravendita dell’appartamento locato e’ stato concluso prima che fosse venuto a scadenza il rapporto locativo, benche’ la disdetta fosse stata inviata in data anteriore – ha ritenuto che obblighi e diritti nei confronti del conduttore siano stati trasferiti in capo all’acquirente (OMISSIS) fin dalla data del passaggio di proprietà e che pertanto su quest’ultima gravasse l’obbligo di adempiere alle obbligazioni collegate alla fine del rapporto ed in particolare quella di corrispondere l’indennità di cui alla Legge n. 392 del 1978, articolo 34.

Ha ritenuto che la clausola n. 8 del contratto di locazione – ove le parti hanno dichiarato che l’immobile non era adibito ad attività a diretto contatto con il pubblico – avesse efficacia meramente dichiarativa di una circostanza di fatto rivelatasi non veritiera e non obbligasse il conduttore ad astenersi da contatti con il pubblico a fronte dell’attività di autofficina, dichiarata nel contratto.

2.- Con l’unico motivo la ricorrente addebita alla Corte di appello di avere violato le norme degli articolo 1322, 1362 ss., 1599, 1602, 1414 ss. cod. civ., Legge n. 392 del 1978, articoli 34, 35 e 79, e di essere incorsa in insufficiente e contraddittoria motivazione, nella parte in cui ha affermato che la clausola n. 8 del contratto di locazione e’ da ritenere irrilevante e priva di effetti, perche’ meramente dichiarativa.

Richiamato il testo letterale della clausola (“L’unità immobiliare viene concessa in locazione ad uso autofficina. La conduttrice non puo’ sublocare o cedere il contratto di locazione salvo che nei modi e nei limiti di cui alla Legge n. 392 del 1978, articolo 36 ed ai fini del contenuto e delle conseguenze di cui alla Legge 27 luglio 1978, n. 392, articoli 34, 35 e 31 la conduttrice dichiara che l’immobile oggetto della locazione viene utilizzato per attività che non comportano contatti diretti con il pubblico”), assume che le parti hanno voluto cosi’ definire l’uso che il conduttore avrebbe potuto fare della cosa locata, ed il fatto che questi si e’ impegnato a non svolgere nell’immobile attività a diretto contatto con il pubblico; che l’accordo costituirebbe normale e legittima esplicazione dell’autonomia privata e non verrebbe a confliggere con le norme imperative in tema di locazione, come definite dall’articolo 79 della legge stessa, in quanto e’ consentito al locatore richiedere che il conduttore non svolga determinate attività all’interno dell’immobile locato (richiama Cass. n. 15080/2000); che potrebbe essere negata efficacia alla clausola stessa solo sul presupposto che essa fosse simulata e formulata allo scopo di eludere l’obbligo del locatore di corrispondere al conduttore l’indennità di cui all’articolo 34 cit.; che comunque in tal caso la simulazione non sarebbe opponibile ad essa acquirente, quale soggetto terzo rispetto alle parti dell’accordo simulato (richiama Cass. n. 113/1988).

3.- Il motivo non e’ fondato.

La ricorrente pone, nella sostanza, un problema di interpretazione della clausola n. 8 del contratto di locazione, alla quale attribuisce un significato opposto a quello ritenuto dalla Corte di appello, nel senso che essa avrebbe obbligato la società conduttrice a non esercitare attività a diretto contatto con il pubblico.

Tuttavia, pur richiamando nell’epigrafe del motivo la violazione delle norme in tema di interpretazione dei contratti (articoli 1362 ss. cod. civ.), non specifica quali di tali norme imporrebbero l’adozione della sua interpretazione e sarebbero state violate dalla sentenza appellata.

L’attività interpretativa dei contratti e’ attività essenzialmente di merito ed e’ suscettibile di riesame in sede di legittimità non per il solo fatto che il giudice del merito abbia attribuito al contratto od alla clausola uno od altro significato, ma solo nei casi in cui l’interpretazione adottata si riveli in contrasto con alcuna delle norme di legge in materia, o qualora la motivazione sia tale da dimostrare illogicità, incongruenze, petizioni di principio, ecc., tali da risultare inidonea a giustificare la decisione.

Nella specie la Corte di appello ha ritenuto meramente dichiarativa, e non precettiva per il conduttore, la frase per cui “l’immobile viene utilizzato per attività che non comportano contatti diretti con il pubblico” per il fatto che essa fa seguito all’esplicita dichiarazione che l’immobile sarebbe stato, utilizzato per attività di autofficina, attività che, secondo la comune esperienza, e’ tale da richiedere necessariamente rapporti diretti con il pubblico. Sicche’ – assegnando alla clausola il significato voluto dalla ricorrente – essa avrebbe assunto il significato di un tentativo di elusione della normativa inderogabile circa il diritto garantito alla conduttrice dalla Legge n. 392 del 1978, articolo 34.

Ed invero, in base all’interpretazione proposta dalla ricorrente la clausola risulterebbe intrinsecamente contraddittoria, poiche’ da un lato autorizza il conduttore a svolgere un’attività che necessariamente richiede il contatto con il pubblico; dall’altro lato obbliga a non dare corso a tali contatti, rendendo cosi’ ingestibile l’attività stessa.

Sarebbe stato onere del ricorrente dimostrare in che senso, come e perche’ tale interpretazione avrebbe avuto comunque un senso rispondente al significato letterale delle parole ed alla volontà delle parti, dimostrando per esempio che contrariamente alle nozioni di comune esperienza richiamate dalla Corte di appello – anche le attività tipiche di un’autofficina potrebbero essere esercitate senza contatti diretti con il pubblico; che di tale circostanza le parti avevano trattato ed il conduttore era stato reso consapevole, e cosi’ via.

In mancanza, e’ da ritenere legittima e sufficientemente motivata l’interpretazione della Corte di appello secondo cui la dichiarazione che l’attività non comporta contatti diretti con il pubblico, riferita ad una destinazione d’uso che tali contatti inevitabilmente richieda e che sia stata esplicitamente autorizzata, non puo’ che essere interpretata nel senso che o si tratta di dichiarazione destinata a rimanere inefficace, oppure e’ da ritenere nulla, perche’ formulata non allo scopo di delimitare l’oggetto del contratto – il che sarebbe incompatibile con la natura dell’attività autorizzata – ma solo allo scopo di precostituire un pretesto per eludere l’obbligo della locatrice di corrispondere l’indennità di avviamento.

Si ricorda che il principio richiamato dal ricorrente, secondo cui le parti possono legittimamente convenire che il bene locato non sia destinato ad attività a contatto con il pubblico, salvo che si dimostri la simulazione, e’ stato formulato dalla giurisprudenza con riferimento ad un caso in cui era pacifico e indiscusso che l’attività autorizzata dal contratto (laboratorio di ebanisteria), poteva essere svolta con o senza diretto contatto con il pubblico (Cass. civ. Sez. 3, 22 novembre 2000 n. 15080, che specifica, nella motivazione, che la clausola contenente il divieto di contatto con il pubblico non entrava in conflitto con l’articolo 79, Legge n. 392 cit. proprio in quanto l’attività autorizzata poteva essere limitata al commercio all’ingrosso. Cfr. anche Cass. civ. Sez. 3, 20 settembre 2006 n. 20331 e 19 ottobre 2007 n. 21995).

Vero e’, infine, che l’interpretazione della Corte di appello rende inefficace parte della clausola n. 8; ma cio’ non comporta violazione del principio di conservazione di cui all’articolo 1367 cod. civ. per cui, nel dubbio, il contratto o la clausola debbono essere interpretati nel senso in cui possano produrre effetto, anziche’ in quello per cui non ne produrrebbero alcuno.

L’interpretazione contraria – proposta dalla ricorrente avrebbe invero effetti anticonservativi ben piu’ ampi e radicali, poiche’ verrebbe implicitamente ma inequivocabilmente a privare di effetti il contratto nella parte in cui autorizza l’esercizio dell’attività del conduttore.

La clausola non puo’ essere infatti interpretata nel senso che l’attività puo’ essere svolta, ma il conduttore non ha diritto all’indennizzo, poiche’ cio’ sarebbe in violazione della Legge n. 392, articoli 34 e 79, circa la nullità degli accordi tendenti ad escludere il diritto del conduttore al pagamento dell’indennità di avviamento, come ha rilevato la Corte di appello.

4.- Il ricorso deve essere rigettato, restando assorbita ogni ulteriore censura.

5.- Le spese del presente giudizio, liquidate nel dispositivo, seguono la soccombenza.

P.Q.M.

La Corte di cassazione rigetta il ricorso e condanna la ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di cassazione, liquidate complessivamente in euro 2.000,00, di cui euro 200,00 per esborsi ed euro 1.800,00 per compensi, oltre agli accessori previdenziali e fiscali di legge.

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