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Federproprietà Abruzzogiurisprudenza Locazione RisoluzioneCassazione Civile, Sezione III, Sentenza 10 marzo 2010 n. 5767

Cassazione Civile, Sezione III, Sentenza 10 marzo 2010 n. 5767

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE SEZIONE TERZA CIVILE Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati: Dott. VARRONE Michele – Presidente - Dott. FILADORO Camillo – Consigliere - Dott. FEDERICO Giovanni – Consigliere […]

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. VARRONE Michele – Presidente -
Dott. FILADORO Camillo – Consigliere -
Dott. FEDERICO Giovanni – Consigliere -
Dott. AMBROSIO Annamaria – rel. Consigliere -
Dott. LANZILLO Raffaella – Consigliere -

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 23499/2005 proposto da:

T.V., (OMISSIS), elettivamente domiciliato in ROMA, VIA A. RIBOTY 23, presso lo studio dell’avvocato CECCHI CARLO, rappresentato e difeso dall’avvocato CAVAZZUTI Giorgio giusta delega a margine del ricorso;

- ricorrente -

e contro

B.A.;

- intimata -

sul ricorso 28677/2005 proposto da:

B.A., (OMISSIS), elettivamente domiciliata in ROMA, VIA NICOTERA 29, presso lo studio dell’avvocato ALLOCCA GIORGIO, che la rappresenta e difende unitamente all’avvocato TONINI GIOVANNI giusta delega in calce al controricorso e ricorso incidentale;

- ricorrente -

e contro

T.V.;

- intimato -

avverso la sentenza n. 275/2005 della CORTE D’APPELLO di BOLOGNA, Sezione Seconda Civile, emessa il 25/02/05, depositata il 17/05/2005; R.G.N. 878/2004.
udita la relazione della causa svolta nella Pubblica udienza del08/02/2010 dal Consigliere Dott. ANNAMARIA AMBROSIO;
udito l’Avvocato Giorgio ALLOCCA;
udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. FINOCCHI GHERSI Renato, che ha concluso per il rigetto di entrambi i ricorsi.

Fatto

1.1. Con ricorso depositato innanzi al Tribunale di Piacenza in data 12-9-2002, T.V., premesso che conduceva in locazione l’immobile sito in (OMISSIS) in forza di contratto di locazione stipulato con B.A. in data (OMISSIS) e che sin dal (OMISSIS) si era trasferito stabilmente in (OMISSIS) per motivi di lavoro, tanto premesso, chiedeva che venisse determinato il canone legale dell’immobile, con condanna della locatrice alla restituzione delle maggiori somme percepite in esubero fino al (OMISSIS) oltre al pagamento degli interessi legali sulla cauzione.

Resisteva B.A., la quale deduceva che il contratto era stato stipulato per esigenze di natura transitoria e che, perciò, non era soggetto, quanto alla misura del canone, alla legge n. 392/1978; in via riconvenzionale chiedeva dichiararsi la risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore, con la condanna del T. al pagamento di canoni e oneri accessori non corrisposti dal settembre 2001 sino al rilascio.

Con sentenza in data 27-1/3-2-2004, il Tribunale dichiarava risolto il contratto di locazione per inadempimento del conduttore;

condannava, quindi, il ricorrente al pagamento della somma di Euro 3.457,97, oltre interessi dalla domanda al saldo; dichiarava le spese compensate tra le parti.

1.2. La decisione, gravata da impugnazione del T., era confermata dalla Corte di appello di Bologna, la quale con sentenza in data 25-2/17-5-2005 rigettava l’appello, compensando interamente le spese del grado.

1.3. Avverso detta sentenza ha proposto ricorso per cassazione T.V., svolgendo tre motivi e chiedendo – previo annullamento senza o, in subordine, con rinvio – la restituzione delle somme pagate in più rispetto al canone legale e di quelle pagate in adempimento della sentenza di primo grado.

Ha resistito B.A., depositando controricorso e deducendo l’inammissibilità della produzione documentale sub lett. B/O allegata al ricorso. La B. ha, inoltre, proposto ricorso incidentale, affidato ad un unico motivo e depositato memoria integrativa.

Diritto

1. Preliminarmente occorre procedere ex art. 335 c.p.c., alla riunione dei ricorsi, principale e incidentale, avverso la medesima sentenza.

Di seguito si esaminerà il ricorso principale, logicamente prioritario, precisandosi che, nella trattazione si prescinde dalla documentazione allegata al ricorso sub lett. B/O, stante il divieto di cui all’art. 372 c.p.c..

1.1. Con il primo motivo di ricorso si denuncia violazione della L. n. 392 del 1978, art. 26 lett. a e art. 79.

1.1.1. Il motivo riguarda il punto della decisione impugnata, in cui si afferma che in presenza di un contratto di locazione abitativa ad uso transitorio, il conduttore, il quale assume la nullità L. n. 392 del 1978, ex art. 79, della clausola determinativa dell’uso transitorio, per inesistenza in concreto della dedotta natura transitoria delle esigenze abitative, deve dimostrare che questa inesistenza era ragionevolmente apprezzabile dal locatore in base alla obiettiva situazione di fatto da quest’ultimo conosciuta al momento del contratto, non potendo altrimenti rilevare contro il locatore nè situazioni di fatto occultate dal conduttore, nè la riserva mentale di costui di non accettare la clausola.

1.1.2. Il ricorrente deduce che il principio di diritto richiamato dai giudici di appello non è applicabile al caso in oggetto, dal momento in cui nella fattispecie il conduttore non aveva occultato alcunchè, nè invocato contro il locatore alcuna riserva mentale e neppure richiesto la declaratoria di nullità della clausola relativa alla transitorietà della locazione, ma aveva semplicemente formulato domanda di determinazione dell’equo canone e di pagamento delle differenze, tenuto conto del fatto che abitava stabilmente nell’immobile per esigenze di lavoro secondo quanto previsto dall’ultima parte della lett. a dell’art. 26; osserva che non vi era alcuna ragione di provare “una (irrilevante) simulazione” al fine di far dichiarare la natura transitoria del contratto, dal momento che la norma di cui all’art. 26, lett. a cit., tutela il conduttore pur in presenza di esigenze abitative limitate nel tempo e non richiede affatto che la condizione di stabile dimora del conduttore nell’immobile per motivi di lavoro debba essere espressamente contenuta nel contratto; rileva, infine, che la stessa norma era applicabile alla fattispecie, perchè era circostanza pacifica che il conduttore aveva occupato stabilmente l’immobile per motivi di lavoro, essendo stata ammessa dalla B. in sede di interrogatorio formale.

1.2. Il motivo risulta fondato nei termini che si preciseranno di seguito.

In via di principio si rammenta – in conformità a principi acquisiti dalla giurisprudenza consolidata di questa Corte (Cass. civ., Sez. 3^, 31/01/2006, n. 2147; Cass. civ., Sez. 3^, 03/08/2004, n. 14815) – che nel sistema della L. n. 392 del 1978 il tipo legale della locazione ad uso abitativo risulta articolato in tre sottotipi: a) locazioni per esigenze abitative stabili e primarie; b) locazioni per esigenze abitative transitorie determinate da motivi di studio o di lavoro; c) locazioni per esigenze abitative non stabilè nè primarie ma genericamente transitorie. Il primo sottotipo è completamente soggetto all’applicazione della L. n. 392 del 1978, il terzo ne è totalmente esonerato, mentre il secondo sottotipo è soggetto all’applicazione della L. n. 392 del 1978, fatta esclusione per la durata legale.

Merita puntualizzare che per concretizzare tale ultimo sottotipo (previsto dall’ultima parte della cit. L. n. 392, art. 26, lett. a, e qui invocato da parte ricorrente) sono necessari due requisiti, che devono sussistere congiuntamente: la stabile abitazione dell’immobile da parte del conduttore e il motivo di studio o di lavoro per la cui realizzazione si deve intendere stipulata la locazione, con la conseguenza che ferma restando la transitorietà delle esigenze abitative – la sola stabile occupazione dell’immobile non giustificata da motivi di lavoro o di studio ovvero la sola sussistenza di questi motivi non accompagnata dalla stabile occupazione dell’immobile non valgono ad attrarre la locazione nel regime della legge sull’equo canone (Cass. 16/01/1992, n. 741).

1.2. Ciò premesso, ritiene il Collegio che il T. – facendo valere la condizione della stabile occupazione dell’immobile locato per ragioni di lavoro (condizione asseritamente nota alla locatrice, per quanto sarebbe stato ammesso dalla stessa B. in sede di interrogatorio) e invocando, di conseguenza, la determinazione del canone legale – chieda, nella sostanza, l’applicazione del principio desumibile dalla L. n. 392 del 1978, art. 80, secondo il quale, in caso di difformità fra uso convenuto ed uso effettivo, il regime giuridico del contratto si adegua all’uso che il conduttore ne ha fatto in concreto (cfr. Cass. civ., Sez. 3^, 22/06/2009, n. 14537).

Valga considerare che detta norma – secondo l’interpretazione adottata da questa Corte (Cass., n. 8716/98; Cass., n. 11952/92) – essendo diretta ad evitare che venga elusa la disciplina fissata per le diverse tipologie locative, deve essere riferita a tutti i casi in cui la variazione comporti l’applicazione di una diversa disciplina e, quindi, non solo ai casi di passaggio da una destinazione ad uso non abitativo ad una utilizzazione abitativa dell’immobile o viceversa, ma anche ai casi di mutamento nell’ambito del medesimo tipo locativo, se da esso derivi il passaggio da un regime giuridico regolato dalla legge sull’equo canone ad un altro regime giuridico della medesima legge – e, quindi (per quanto qui interessa) anche nel caso di mutamento dall’uno all’altro sottotipo di locazione abitativa innanzi individuate – e finanche in quello in cui il mutamento di destinazione produca effetti più sfavorevoli per il conduttore (cfr.

Cass. civ., Sez. 3^, 22/06/2009, n. 14537), restando estranei alla norma in questione solo quei cambiamenti d’uso che non comportino innovazione della disciplina giuridica del rapporto ed in relazione ai quali è configurabile solo un inadempimento contrattuale legittimante il ricorso alla ordinaria azione di risoluzione prevista dall’art. 1453 c.c. (cfr. Cass. civ., Sez. 3^, 17/01/2007, n. 969).

1.3. Per altro verso – considerato che a seguito della dichiarazione di parziale illegittimità costituzionale dell’art. 80 della medesima legge (Corte cost., sent. n. 185 del 1988) il principio della corrispondenza tra effettiva destinazione dell’immobile e regime giuridico applicabile al rapporto locatizio non può trovare applicazione in contrasto con la volontà negoziale del locatore relativa alla determinazione del tipo di locazione – occorre dire che, affinchè la non corrispondenza tra realtà effettiva ed il contenuto del contratto possa assumere rilevanza giuridica nei termini sopra precisati, è necessario che venga positivamente dimostrata la consapevolezza condivisa di entrambi i contraenti in ordine alla effettiva destinazione dell’immobile ad un uso diverso da quello indicato dal contratto, dovendosi riconoscere a tale condivisa consapevolezza la medesima natura e funzione dell’accordo simulatorio tacito, necessariamente richiesto per la predicabilità dell’esistenza di una fattispecie di simulazione, e non anche quella di doppia (irrilevante) riserva mentale (cfr. Cass. n. 969/2007 sopra cit.); mentre, nel caso di variazione unilaterale ad opera del conduttore, occorre dimostrare la sussistenza dei presupposti di cui all’art. 80 cit. nella consapevole tolleranza del locatore, che abbia omesso di opporsi nei modi e nel termine previsto dalla stessa norma decorrente dalla effettiva conoscenza della variazione stessa.

1.4. Chiudendo le fila del discorso, ritiene il Collegio che i giudici di merito, verificando i fatti costitutivi della pretesa di determinazione del canone legale, avrebbero dovuto accertare, da un lato, il requisito obiettivo della reale situazione di fatto desunta dall’effettiva destinazione dell’immobile locato – verificando, in concreto, se, pur avuto riguardo alla transitorietà delle esigenze abitative enunciate nel contratto, l’immobile locato fosse stabilmente occupato dal conduttore per i dedotti motivi di lavoro – e, dall’altro, il requisito soggettivo, valutando la consapevolezza del locatore di tale effettiva destinazione nei termini sopra precisati.

Per converso i giudici a quibus, fecalizzando l’attenzione sulla clausola relativa alla natura transitoria, si sono limitati ad affermare che non era stato provato che “all’atto della stipula del contratto de quo, alla locatrice B. fosse nota l’esigenza del T. di potere disporre di una stabile abitazione per le sue necessità e non già di una abitazione transitoria”, laconicamente liquidando il richiamo di parte appellante alle ammissioni della B. in sede di interrogatorio (“posso dire che, a partire dalla stipula della locazione, il ricorrente ha abitato, stabilmente, in (OMISSIS) per motivi di lavoro” come si legge a pag. 6 della sentenza impugnata) con l’assunto che “nè all’evidenza tale circostanza” (e, cioè, che la locazione fosse stipulata per esigenze non transitorie) “può dirsi acquisita, in sede di interrogatorio formale della B.” (pag. 9 stessa sentenza).

1.5. In conclusione, in accoglimento del ricorso, l’impugnata sentenza deve essere cassata con rinvio per nuovo esame alla Corte d’appello di Bologna in diversa composizione. Il giudice del rinvio – accertata l’effettiva destinazione d’uso dell’immobile locato e, nel contempo, la consapevolezza da parte della locatrice in ordine a tale destinazione – farà applicazione dei seguenti principi: A) la locazione stipulata per esigenze abitative transitorie determinate da motivi di studio o di lavoro è soggetta all’applicazione della L. n. 392 del 1978, fatta esclusione per la durata legale, allorchè – ferma restando la transitorietà delle esigenze abitative – concorra il requisito della stabile abitazione dell’immobile da parte del conduttore e il motivo di studio o di lavoro per la cui realizzazione si deve intendere stipulata la locazione; B) la norma della L. n. 392 del 1978, art. 80, essendo diretta ad evitare che venga elusa la disciplina fissata per le diverse tipologie locative, deve essere riferita a tutti i casi in cui la variazione comporti l’applicazione di un diverso regime giuridico previsto della medesima legge e, quindi, anche nel caso di mutamento dall’uno all’altro sottotipo di locazione abitativa di cui alla L. n. 392 del 1978, art. 26, lett. a;

C) il principio della corrispondenza tra effettiva destinazione dell’immobile e regime giuridico applicabile al rapporto locatizio non può trovare applicazione in contrasto con la volontà negoziale del locatore relativa alla determinazione del tipo di locazione, dovendo verificarsi eventualmente anche su base indiziaria, se la parte locatrice fosse, comunque, consapevole della stabile occupazione dell’immobile locato da parte del conduttore per motivi di lavoro, per cui il contratto concluso per esigenze abitative non stabili nè primarie, ma genericamente transitorie, integrava, al di là della formale apparenza, gli estremi di cui all’ultima parte della L. n. 392 del 1978, art. 26, lett. a.

2. Restano ovviamente assorbiti sia il secondo motivo di ricorso, con cui – sotto il duplice profilo della violazione di legge e dell’omessa motivazione – si lamenta la mancata applicazione dell’equo canone anche nel periodo successivo a quello preso in esame dal c.t.u. e, quindi, sino al rilascio, sia il terzo motivo di ricorso, denunciante vizio motivazionale sulle somme pluspercette dalla locatrice a titolo di cauzione e interessi. Così come resta assorbito il ricorso incidentale concernente la regolazione delle spese.

Il giudice del rinvio provvederà al regolamento delle spese anche in relazione al presente giudizio di legittimità.

P.Q.M.

La Corte riunisce il ricorso principale e quello incidentale;

accoglie il primo motivo di ricorso principale; assorbiti gli altri e il ricorso incidentale; cassa la sentenza impugnata in relazione e rinvia anche per le spese del giudizio di cassazione alla Corte di appello di Bologna in diversa composizione.

Così deciso in Roma, il 8 febbraio 2010.

Depositato in Cancelleria il 10 marzo 2010.

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