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Federproprietà AbruzzoRisoluzioneCorte di Cassazione, Sezione 3 Civile, Sentenza 18 dicembre 2012, n. 23322

Corte di Cassazione, Sezione 3 Civile, Sentenza 18 dicembre 2012, n. 23322

Se il locatore non ha fatto pervenire la disdetta al conduttore di un immobile non abitativo, può impedire il rinnovo della locazione?

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. PETTI Giovanni Battista – Presidente
Dott. MASSERA Maurizio – Consigliere
Dott. AMATUCCI Alfonso – rel. Consigliere
Dott. LANZILLO Raffaella – Consigliere
Dott. D’AMICO Paolo – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

(OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), elettivamente domiciliati in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentati e difesi dall’avvocato (OMISSIS) giusta delega in atti;

- ricorrenti -

contro

(OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentata e difesa dagli avvocati (OMISSIS), (OMISSIS) giusta delega in atti;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 2054/2006 della CORTE D’APPELLO da NAPOLI, depositata il 01/09/2006, R.G.N. 2054/2006, R.G.N. 7064/2005;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 14/11/2012 dal Consigliere Dott. ALFONSO AMATUCCI;
udito l’Avvocato (OMISSIS) per delega;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. CARESTIA Antonietta che ha concluso per l’accoglimento;

RITENUTO IN FATTO

1.- Per un contratto di locazione a scopo abitativo non disdetto per la scadenza del 31.12.1999 (di oltre otto anni successiva all’inizio del rapporto) proclamato efficace fino al 31.12.2003 da sentenza passata in giudicato, la locatrice (OMISSIS) comunico’ disdetta nel giugno del 2003 per la scadenza del 31.12.2003, poi iniziando nel 2004 una causa di sfratto per finita locazione, cui resistettero le conduttrici (OMISSIS). Le quali opposero che, essendosi il contratto rinnovato il 31.12.1999 nella vigenza della Legge 9 dicembre 1998, n. 431, la disdetta (o il rifiuto di rinnovo) avrebbe potuto essere data solo per le ragioni di cui all’articolo 3 della citata legge, sicche’ quella comunicata era inefficace ed il contratto doveva intendersi rinnovato fino al 31.12.2007.

2.- Il tribunale di Benevento accolse il ricorso della locatrice con sentenza n. 912/05 e la Corte d’appello di Napoli ha respinto il gravame delle conduttrici con sentenza n. 2054 del 2006 sul rilievo che la Legge n. 431 del 1998, articolo 2, comma 6 (il quale stabilisce che “i contratti di locazione stipulati prima dell’entrata in vigore della presente legge che si rinnovano tacitamente sono disciplinati dal comma 1 del presente articolo”) si riferisce non gia’ all’intera disciplina della doppia durata quadriennale, bensi’ attiene … alla previsione della proroga per un solo ulteriore quadriennio.

3.- Avverso la sentenza ricorrono per cassazione le conduttrici (OMISSIS) (in epigrafe indicate) affidandosi ad un unico motivo, illustrato anche da memoria, cui resiste con controricorso la locatrice (OMISSIS).

CONSIDERATO IN DIRITTO

1.- Le ricorrenti sostengono, deducendo falsa applicazione della Legge n. 431 del 1998, articolo 2 che la Legge n. 431 del 1998, articolo 2, comma 6 (ed ultimo) deve interpretarsi nel senso che il contratto rinnovatosi successivamente all’entrata in vigore della legge citata “deve intendersi rinnovato tacitamente non gia’ di soli quattro anni, bensi’ di quattro anni suscettibili di rinnovo automatico, salvi i casi di diniego di rinnovo del contratto contemplati dalla stessa norma”.

2.- La censura e’ fondata alla luce dei principi enunciati da Cass. n. 17995/2007 (cui adde Cass. nn. 15005/2008 e 15338/2010), la quale ha affermato che la Legge n. 431 del 1998, articolo 2, u.c., va interpretato nel senso che, se il contratto si rinnova tacitamente nella vigenza della nuova legge per mancanza di una disdetta che il locatore avrebbe potuto fare – ma che non ha fatto – anche in base alle vecchie regole, il rapporto resta assoggettato alla nuova disciplina; laddove, invece, la disdetta sia comunque intervenuta tempestivamente, pur se non sostenuta da alcuna particolare esigenza del locatore, come consentito dalla Legge n. 392 del 1978, articolo 3 il contratto resta soggetto alla disciplina previgente ai sensi della Legge n. 431 del 1998, articolo 14, u.c..

Ebbene, nella specie non e’ affermato da alcuno che fosse stata data disdetta al fine di impedire la rinnovazione intervenuta il 31.12.1999, ad oltre un anno dall’entrata in vigore della Legge n. 431 del 1998, con la conseguenza che per la successiva scadenza quadriennale la rinnovazione sarebbe stata impedita, ex articolo 2, comma 1, della legge, solo per le ragioni dallo stesso comma indicate (in riferimento all’articolo 3).

Cosi’ non essendo stato, alla data del 31.12.3003 la locazione si rinnovo’ de iure sino al 31.12.2007.

3.- La sentenza va dunque cassata con decisione nel merito nel senso indicato, ai sensi dell’articolo 384 c.p.c..

L’incertezza che ha connotato la problematica sino alla menzionata sentenza di questa Corte induce a ravvisare giusti motivi per compensare tra le parti le spese sia dei due gradi di merito che di quello di cassazione.

P.Q.M.

LA CORTE DI CASSAZIONE
accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e, decidendo nel merito, in accoglimento dell’appello, dichiara che la locazione si e’ rinnovata sino alla data del 31.12.2007 e compensa tra le parti le spese dell’intero processo.

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