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Federproprietà AbruzzoCompravenditaCassazione Civile, Sezione II, Sentenza del 15 Novembre 2012 n. 20011

Cassazione Civile, Sezione II, Sentenza del 15 Novembre 2012 n. 20011

A che titolo detiene l'immobile l'acquirente, se il preliminare prevede che questi sia immesso nel possesso dell'immobile prima della stipula del contratto di vendita?

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. MAZZACANE Vincenzo – rel. Presidente
Dott. MATERA Lina – Consigliere
Dott. MANNA Felice – Consigliere
Dott. CORRENTI Vincenzo – Consigliere
Dott. SCRIMA Antonietta – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 28412-2006 proposto da:

(OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentato e difeso dagli avvocati (OMISSIS), (OMISSIS);

- ricorrente -

contro

(OMISSIS) (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliati in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che li rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS);

- controricorrenti -

avverso la sentenza n. 571/2006 della CORTE D’APPELLO di CATANIA, depositata il 22/06/2006;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 17/10/2012 dal Presidente Dott. VINCENZO MAZZACANE;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. RUSSO Libertino Alberto che ha concluso per il rigetto del ricorso.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con atto di citazione notificato il 10-6-1989 (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS) convenivano in giudizio dinanzi al Tribunale di Catania (OMISSIS) assumendo che con sentenza di questo stesso Tribunale del 30-11-1988 il dante causa degli attori (OMISSIS), nell’ambito di un giudizio nei confronti del (OMISSIS) avente ad oggetto l’inefficacia di un preliminare di compravendita stipulato tra le suddette parti con scrittura privata del 24-1/30-6-1983, era stato condannato a restituire al (OMISSIS) la somma di lire 50.000.000 con gli interessi legali, mentre il (OMISSIS) era stato condannato al rilascio del fondo oggetto del preliminare; aggiungeva che le altre richieste del (OMISSIS), riguardanti la restituzione dei frutti, i canoni i tributi ed i danni conseguenti alla mancata restituzione dell’immobile, erano state dichiarate inammissibili in quanto proposte tardivamente.

Gli attori quindi chiedevano la condanna del convenuto al pagamento della somma complessiva di lire 108.300.467 oltre accessori comprensive di lire 3.231.467 per contributi versati al Consorzio di Bonifica per il fondo in questione per il periodo dal 1983 al 1988, e di lire 105.069.000 per i frutti indebitamente percepiti nello stesso periodo di tempo, oltre al risarcimento dei danni.

Costituendosi in giudizio il (OMISSIS) contestava il fondamento delle domande attrici di cui chiedeva il rigetto, e in via riconvenzionale chiedeva la condanna delle controparti al rimborso delle spese, delle riparazioni, dei miglioramenti e delle addizioni operate fino al tempo della restituzione del fondo oltre al risarcimento dei danni.

Il Tribunale adito con sentenza del 18-4-2001 rigettava le domande proposte dagli eredi (OMISSIS) e li condannava al pagamento in favore del (OMISSIS) della somma di lire 10.830.000 quale indennita’ per i miglioramenti e di lire 8.759.000 per spese straordinarie oltre interessi e, sulla sola indennita’ di miglioramento, la rivalutazione monetaria dalla data della domanda.

Proposto gravame da parte di (OMISSIS), (OMISSIS) e della (OMISSIS) cui resisteva il (OMISSIS) la Corte di Appello di Catania con sentenza del 22-6-2006, in riforma della decisione di primo grado, ha condannato quest’ultimo a pagamento in favore degli appellanti della somma di euro 17.276,82 oltre rivalutazione monetaria ed interessi, ed ha rigettato le domande proposte dal (OMISSIS) nei confronti delle controparti.

Per la cassazione di tale sentenza il (OMISSIS) ha proposto un ricorso articolato in quattro motivi cui (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS) hanno resistito con controricorso.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo il ricorrente, denunciando violazione e falsa applicazione degli articoli 1147, 1148 e 1150 c.c., censura la sentenza impugnata per aver ritenuto fondata la domanda di restituzione dei frutti avanzata dagli appellanti sulla base degli effetti restitutori derivanti dal contratto preliminare dichiarato inefficace, non sussistendo, a suo dire, nella fattispecie il possesso in buona o mala fede da parte del promissario acquirente (da considerare piuttosto un detentore), peraltro risultante espressamente dallo stesso preliminare, dove si leggeva “il materiale possesso e godimento viene trasferito oggi stesso”; in tal modo non e’ stato considerato l’orientamento prevalente della giurisprudenza secondo cui nel preliminare di vendita ad effetti anticipati il promissario acquirente acquisisce il possesso del bene.

La censura e’ infondata.

In conformita’ dell’orientamento espresso dalle Sezioni Unite di questa Corte si ritiene che nella promessa di vendita, quando viene convenuta la consegna del bene prima della stipula del contratto definitivo, non si verifica un’anticipazione degli effetti traslativi, in quanto la disponibilita’ conseguita dal promissario acquirente si fonda sull’esistenza di un contratto di comodato funzionalmente collegato al contratto preliminare, produttivo di effetti meramente obbligatori; pertanto la relazione con la cosa, da parte del promissario acquirente, e’ qualificabile esclusivamente come detenzione qualificata e non come possesso utile “ad usucapionem”, salvo la dimostrazione di una intervenuta “interversio possesionis” nei modi previsti dall’articolo 1141 c.c. (sentenza 27-3-2008 n. 7930).

Con il secondo motivo il (OMISSIS), deducendo violazione e falsa applicazione degli articoli 936-1140 e seguenti – 1150-1477 c.c. e articolo 1479 c.c., u.c., assume che erroneamente il giudice di appello ha escluso il diritto dell’esponente all’indennita’ per i miglioramenti apportati al fondo ed alle spese sostenute, ritenendo che il promissario acquirente fosse un mero detentore, dovendo invece riconoscergli la veste di possessore, come gia’ sostenuto nel precedente motivo; in ogni caso, anche a voler ritenere il (OMISSIS) detentore, avrebbe dovuto applicarsi in via analogica l’articolo 1592 c.c., in quanto sussisteva il consenso seppur implicito del promittente venditore, o l’articolo 1502 c.c. o, in ultima ipotesi, l’articolo 936 c.c. e articolo 1479 c.c., comma 2.

Il ricorrente aggiunge che gli attori nel primo grado di giudizio non avevano contestato la domanda riconvenzionale del convenuto, cosi’ riconoscendo il diritto del possessore di invocare l’applicazione dell’articolo 1150 c.c. per i miglioramenti apportati al bene posseduto, e che la relativa eccezione era stata proposta tardivamente per la prima volta in appello.

Il motivo e’ in parte infondato ed in parte inammissibile.

Sotto un primo profilo la pretesa del ricorrente in ordine all’attribuzione in proprio favore dei miglioramenti apportati all’immobile ex articolo 1150 c.c. e’ preclusa dal rilievo che la disposizione ora richiamata si applica al possessore, e che tale qualifica nella fattispecie non puo’ essere riconosciuta al (OMISSIS) per le ragioni gia’ espresse in occasione dell’esame del primo motivo di ricorso.

Il richiamo poi all’applicazione analogica degli articoli 1502-1592-936 c.c. e articolo 1479 c.c., comma 2 introduce una questione che presuppone anche degli accertamenti di fatto e che non risulta trattata nella sentenza impugnata; pertanto il ricorrente, al fine di evitare una sanzione di inammissibilita’ per novita’ della censura, aveva l’onere – in realta’ non assolto – non solo di allegare l’avvenuta deduzione della questione dinanzi al giudice di appello, ma anche di indicare in quale atto del giudizio precedente lo avesse fatto, per dar modo a questa Corte di controllare “ex actis” la veridicita’ di tale asserzione, prima di esaminare nel merito la questione stessa.

Con il terzo motivo il (OMISSIS), deducendo nullita’ della sentenza e del procedimento e violazione degli articoli 101 e 345 c.p.c. in relazione all’articolo 360 c.p.c., n. 4, assume che erroneamente la Corte territoriale ha ritenuto ammissibile il primo motivo contenuto nell’atto di appello con il quale si sosteneva l’insussistenza nel promissario acquirente dell’”animus possidendi”, considerato che con lo stesso non sarebbe stato introdotto un nuovo “thema decidendum”, e che d’altra parte l’azione di arricchimento senza causa non sarebbe stata un’azione nuova; invero il richiamato motivo rappresentava una domanda nuova sul quale non si era svolto alcun contraddittorio tra le parti, inoltre l’azione di indebito arricchimento ha natura sussidiaria e puo’ essere esercitata solo in assenza di un titolo sul quale possa essere fondata la pretesa creditoria, mentre in primo grado gli attori avevano introdotto una domanda di restituzione basata sul contratto del 24-1-1983, domanda che era stata contestata dall’esponente in base all’articolo 1148 c.c.; infine solo in appello gli appellanti avevano censurato l’”animus possidendi” in capo al promissario acquirente e, conseguentemente, l’applicabilita’ delle norme in materia di possesso e dell’acquisto dei frutti da parte del possessore in buona fede nella fattispecie.

La censura e’ infondata.

La Corte territoriale ha affermato che gli appellanti fin dall’atto introduttivo del giudizio di primo grado avevano formulato una domanda di restituzione dei frutti in seguito alla declaratoria di inefficacia del preliminare, cosicche’ non si rilevavano le diverse questioni che, secondo l’appellato, sarebbero state sollevate per la prima volta nel secondo grado di giudizio; orbene, considerato che detta domanda era conseguente alla declaratoria di inefficacia del contratto preliminare per cui e’ causa, e che era stata rigettata dal Tribunale per essere stato ritenuto il (OMISSIS) possessore di buona fede, la domanda stessa e’ stata riproposta in appello ed e’ stata accolta sulla base della diversa qualifica giuridica attribuita all’attuale ricorrente; ne’ d’altra parte quest’ultimo ha meglio specificato sulla base di quali elementi ha ritenuto che le controparti avessero formulato una domanda di indebito arricchimento nel giudizio di secondo grado.

Con il quarto motivo il (OMISSIS), deducendo vizio di motivazione, assume che il giudice di appello ha omesso qualsiasi argomentazione in ordine alla clausola contenuta nel richiamato contratto preliminare secondo cui “il materiale possesso e godimento viene trasferito oggi stesso”; infatti la Corte territoriale avrebbe dovuto ritenere che nel caso di contratto preliminare cosiddetto complesso a consegna anticipata del bene, come nella specie, la situazione del promissario acquirente si connota, ove non risulti diversamente dalle pattuizioni contrattuali, in termini di possesso, dovendosi escludere che quest’ultimo trovi ostacolo nella consapevolezza dell’altruita’ del bene.

La censura e’ infondata.

Il possesso, in quanto costituente un’attivita’ (articolo 1140 c.c.) necessariamente accompagnata dall’”animus possidendi”, non e’ negozialmente trasferibile, salva l’eccezione rappresentata dalla prevista continuazione, per effetto di una “fictio legis”, del possesso dell’erede (Cass. 27-9-1996 n. 8528; Cass. S.U. 27-3-2008 n. 7930 in motivazione).

Il ricorso deve quindi essere rigettato; le spese seguono la soccombenza e sono liquidate come in dispositivo.

P.Q.M.

LA CORTE
Rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento di euro 2.200,00 (di cui euro 200,00 per spese ed euro 2.000,00 per compensi).

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