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Federproprietà AbruzzoCompravenditaCorte di Cassazione, Sezione 2 Civile, Sentenza 23 novembre 2012, n. 20735

Corte di Cassazione, Sezione 2 Civile, Sentenza 23 novembre 2012, n. 20735

Può il superficiario vendere il diritto di proprietà?

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. ROVELLI Luigi Antonio – Presidente
Dott. BUCCIANTE Ettore – rel. Consigliere
Dott. NUZZO Laurenza – Consigliere
Dott. MATERA Lina – Consigliere
Dott. PROTO Cesare Antonio – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 26788/2006 proposto da:

(OMISSIS) SRL, (OMISSIS) elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che lo rappresenta e difende;

- ricorrente -

contro

(OMISSIS);

- intimata -

sul ricorso 30144/2006 proposto da:

(OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentata e difesa dagli avvocati (OMISSIS), (OMISSIS);

- controricorrente ricorrente incidentale condizionato -

contro

(OMISSIS) SRL;

- intimati -

avverso la sentenza n. 4968/2005 della CORTE D’APPELLO di ROMA, depositata il 17/11/2005;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 03/10/2012 dal Consigliere Dott. ETTORE BUCCIANTE;
udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. RUSSO Rosario Giovanni, che ha concluso previa riunione: rigetto del ricorso principale, con condanna spese, con assorbimento del ricorso incidentale; in sub: accoglimento del ricorso incidentale della (OMISSIS) (articolo 385 c.c.).

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con sentenza del 28 marzo 2002 il Tribunale di Roma – adito dalla s.r.l. (OMISSIS) nei confronti di (OMISSIS) – dichiaro’ la legittimita’ del recesso operato dall’attrice dal contratto preliminare di vendita immobiliare concluso dalle parti il (OMISSIS) e il diritto della stessa attrice a trattenere la somma di lire 30.000.000 che le era stata versata; ordino’ alla convenuta il rilascio dell’appartamento oggetto della promessa di vendita; respinse la riconvenzionale di risoluzione del negozio per inadempimento.

Impugnata in via principale da (OMISSIS) e in via incidentale dalla s.r.l. (OMISSIS), la decisione e’ stata riformata dalla Corte d’appello di Roma, che con sentenza del 17 novembre 2005, accogliendo il primo gravame e rigettando l’altro, ha pronunciato la risoluzione del contratto per inadempimento della s.r.l. (OMISSIS) e l’ha condannata alla restituzione della somma di 15.493,71 euro, oltre agli interessi. A tale conclusione il giudice di secondo grado e’ pervenuto essenzialmente ritenendo: – che l’edificio comprendente l’appartamento in questione era stato edificato su terreno concesso alla societa’ costruttrice non in piena proprieta’, ma limitatamente al diritto di superficie per 99 anni; – che il bene era stato trasferito a un terzo gia’ prima della stipula del preliminare; – che (OMISSIS) era stata immessa in possesso di una diversa unita’ immobiliare del complesso edilizio, anch’essa alienata ad altri, nel corso del giudizio; – che alla s.r.l. (OMISSIS) non competeva alcun risarcimento per l’occupazione del bene da parte di (OMISSIS), poiche’ costei ne aveva offerto la restituzione, a condizione che le fosse rimborsata la somma versata alla societa’ promittente venditrice.

La s.r.l. (OMISSIS) ha proposto ricorso per cassazione, in base a due motivi. (OMISSIS) si e’ costituita con controricorso, formulando a sua volta un motivo di impugnazione in via incidentale condizionata e ha presentato una memoria.

MOTIVI DELLA DECISIONE

In quanto proposte contro la stessa sentenza, le due impugnazioni vengono riunite in un solo processo, in applicazione dell’articolo 335 c.p.c..

Con il primo motivo del ricorso principale la s.r.l. (OMISSIS) lamenta che il rigetto delle proprie domande e il correlativo accoglimento di quelle proposte da (OMISSIS) e’ conseguito a una ricostruzione dei fatti di causa incompleta e unilaterale da parte della Corte d’appello.

La censura va disattesa.

Si verte nel campo di apprezzamenti eminentemente di merito, insindacabili in questa sede salvo che sotto il profilo dell’omissione, insufficienza o contraddittorieta’ della motivazione. Da tali vizi la sentenza impugnata risulta del tutto immune, poiche’ il giudice di secondo grado ha dato adeguatamente conto, in maniera esauriente e logicamente coerente, delle ragioni della decisione, in primo luogo osservando che la s.r.l. (OMISSIS) era titolare soltanto del diritto di superficie per 99 anni sull’appartamento che aveva promesso in vendita, invece, in piena proprieta’ a (OMISSIS). Cio’ e’ gia’ senz’altro sufficiente a giustificare la pronuncia di risoluzione del contratto preliminare. Ne’ a questo di per se’ decisivo e assorbente rilievo la ricorrente ha opposto altro, se non l’ininfluente circostanza dell’avvenuta instaurazione di trattative con l’altra parte per una riduzione del prezzo della vendita, che pero’ non hanno avuto alcun esito. Quanto poi agli ulteriori elementi segnalati dalla Corte d’appello (la diversita’ tra l’appartamento promesso in vendita e quello consegnato a (OMISSIS); l’avvenuta alienazione dell’uno e dell’altro a terzi da parte della s.r.l. (OMISSIS)), le contestazioni della ricorrente si risolvono in perentorie negazioni di cio’ che il giudice a quo ha desunto dalle risultanze istruttorie, sicche’ non possono comunque costituire idonea ragione di una pronuncia di cassazione della sentenza impugnata. Infine, risultano inconferenti le deduzioni svolte nel motivo di ricorso in esame a proposito sia della natura del termine stabilito dalle parti per la stipulazione del contratto definitivo, sia del carattere di novita’ della questione relativa alla nullita’ del preliminare per indeterminatezza dell’oggetto: si tratta di punti estranei al decisum e alla ratio deciderteli della sentenza impugnata.

Con il secondo motivo del ricorso principale la s.r.l. (OMISSIS) si duole del mancato accoglimento della propria domanda, intesa ad ottenere la condanna di (OMISSIS) al risarcimento dei danni conseguenti all’occupazione senza titolo da parte sua dell’appartamento in questione, protrattasi fino al 2003, anche se lei stessa aveva agito per la risoluzione del contratto preliminare in forza del quale l’immobile le era stato consegnato.

Allo stesso capo della sentenza impugnata si riferisce il motivo addotto a sostegno del ricorso incidentale condizionato, con cui (OMISSIS) sostiene che avrebbe dovuto essere dichiarato inammissibile l’appello proposto sul punto dalla s.r.l. (OMISSIS) avverso la sentenza del Tribunale, che ugualmente non aveva accolto la domanda di cui si tratta.

L’esame di quest’ultima censura, in applicazione dei principi enunciati da Cass. s.u. 6 marzo 2009 n. 5456, deve essere posposto a quello dell’altra, poiche’ attiene a questione avente bensi’ carattere pregiudiziale, ma che ha formato oggetto di implicita decisione con la sentenza impugnata, la quale ha rigettato nel merito la domanda di cui si tratta, nel presupposto dell’ammissibilita’ dell’appello incidentale, con cui essa era stata riproposta.

L’assunto della ricorrente principale appare plausibile, alla luce di Cass. 22 marzo 2011 n. 6489, secondo cui il promittente acquirente di un immobile, che ne ottiene la disponibilita’ a titolo di esecuzione anticipata del futuro contratto definitivo di vendita, ha la qualita’ di semplice detentore qualificato e non gli compete pertanto il diritto di ritenzione attribuito dall’articolo 1152 c.c., al possessore.

Cio’ tuttavia non giova alla s.r.l. (OMISSIS), poiche’ il ricorso incidentale e’ a sua volta fondato. Risulta dagli atti di causa – che questa Corte puo’ direttamente prendere in esame, data la natura di error in procedendo del vizio denunciato – che nel giudizio di secondo grado la s.r.l. (OMISSIS) e’ rimasta inizialmente contumace e si e’ costituita soltanto in una udienza successiva alla prima, depositando la comparsa di risposta contenente il suo appello incidentale. Non ha quindi rispettato il termine stabilito a pena di decadenza dall’articolo 343 c.p.c..

Il ricorso principale deve essere pertanto rigettato, mentre va accolto l’incidentale, con conseguente cassazione della sentenza impugnata per il capo con cui e’ stata respinta la domanda di risarcimento di danni proposta dalla s.r.l. (OMISSIS). Sul punto la causa puo’ essere senz1altro decisa nel merito, con dichiarazione di inammissibilita’ dell’appello incidentale proposto dalla stessa s.r.l. (OMISSIS) avverso la sentenza di primo grado.

In quanto soccombente, la ricorrente principale viene condannata a rimborsare alla resistente le spese del giudizio di cassazione, che si liquidano in 200,00 euro, oltre a 3.000,00 euro per compensi, con gli accessori di legge.

P.Q.M.

La Corte riunisce i ricorsi; rigetta il principale; accoglie l’incidentale; cassa la sentenza impugnata, relativamente al capo con cui e’ stata respinta la domanda di risarcimento di danni proposta dalla s.r.l. (OMISSIS) nei confronti di (OMISSIS); decidendo sul punto nel merito, dichiara inammissibile l’appello proposto dalla stessa s.r.l. (OMISSIS) avverso la sentenza di primo grado; condanna la ricorrente principale a rimborsare alla resistente le spese del giudizio di cassazione, liquidate in 200,00 euro, oltre a 3.000,00 euro per compensi, con gli accessori di legge.

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