LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. TRIOLA Roberto Michele – Presidente -
Dott. GOLDONI Umberto – Consigliere -
Dott. BURSESE Gaetano Antonio – Consigliere -
Dott. NUZZO Laurenza – Consigliere -
Dott. BIANCHINI Bruno – rel. Consigliere -

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

M.D.(OMISSIS), rappresentata e difesa dall’avv. Barbara Alberto ed elettivamente domiciliata presso lo studio dello stesso in Roma, via Barberini n. 47, giusta procura a margine del ricorso.

- ricorrente -

contro

- s.r.l. PANORAMICA BALDUINA in persona dell’amministratrice unica e legale rappresentante pro tempore sig.ra L.D.; rappresentata e difesa dagli avv.ti Maria Manni Cristina ed Enzo Ottolenghi ed elettivamente domiciliata presso lo studio della prima in Roma, viale Angelico n. 193, giusta procura a margine del controricorso.

- controricorrente -

nonchè nei confronti di:

- Condominio dello stabile sito in (OMISSIS), via (OMISSIS);

- intimato -

avverso la sentenza della Corte d’Appello di Roma n. 2204/05 depositata il 18/05/05 e notificata il 23/09/05.
Udita la relazione della causa svolta nell’udienza pubblica del 26/05/2011 dal Consigliere Dott. Bruno Bianchini;
udito l’Avv. Alberto Barbara, per parte ricorrente, che ha concluso per l’accoglimento del ricorso;
udito l’Avv. Stefanelli (con delega dell’Avv. M.C. Manni), per parte resistente, che ha concluso per il rigetto del ricorso;
udito il Pubblico Ministero, in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. FUCCI Aurelio, che ha concluso per il rigetto del ricorso.

Fatto

M.D., premesso di esser proprietaria di un box auto interrato nel condominio sito in (OMISSIS), via (OMISSIS) e che lo stesso era interessato da infiltrazioni di acqua piovana provenienti dal soprastante terrazzo-giardino a livello stradale di proprietà esclusiva della srl Panoramica Balduina, pur se facente parte dello stesso condominio, citò quest’ultima società innanzi al Tribunale di Roma affinchè fosse condannata ad eseguire le opere necessarie ad eliminare dette infiltrazioni ed a ristorarla dei danni subiti. La convenuta si costituì dichiarando di esser disposta all’emenda dei danni ed all’eliminazione delle cause dei medesimi ma rilevò che l’onere relativo avrebbe dovuto esser ripartito secondo quanto stabilito per il lastrico solare, dall’art. 1126 cod. civ. – vale a dire per un terzo a carico proprio e due terzi a carico del Condominio o, comunque, di quei condomini proprietari dei locali sottostanti il lastrico- ; chiese ed ottenne di chiamare in causa il Condominio il quale, costituitosi, aderì alla prospettazione di parte attrice in merito alla esclusiva responsabilità della convenuta e sostenne che, comunque, il contraddittorio avrebbe dovuto essere integrato anche nei confronti di tutti i condomini.

Il Tribunale di Roma accolse la domanda della M., ordinando alla società convenuta di eseguire le opere necessarie all’eliminazione delle infiltrazioni, quantificandone l’importo in Euro 3.280,91 oltre IVA e condannandola nel contempo al pagamento di Euro 1.399,20 a titolo di risarcimento del danno, ritenendo sussistente l’esclusiva responsabilità della srl Panoramica Balduina sia a titolo extracontrattuale , richiamando l’art. 2051 cod. civ. – per aver omesso di approntare tempestive opere emendative e conservative sulla proprietà esclusiva – sia contrattuale, dando applicazione all’art. 13 del regolamento di condominio, che prevedeva analogo obbligo ripristinatorio.

La Corte di Appello di Roma, pronunziando sentenza n. 2204/2005, accolse in parte l’impugnazione della società Panoramica Balduina, ritenendo applicabile il disposto di cui all’art. 1126 cod. civ. – e conseguentemente ripartendo l’onere economico di cui sopra per due terzi a carico del condominio “e per esso, a carico dei proprietari condomini dei box sottostanti il lastrico di copertura” ed un terzo a carico dell’appellante- ma respingendo le censure avverso il capo relativo al risarcimento del danno; condannò la stessa M. ed il Condominio al pagamento delle spese dei due gradi del giudizio.

A sostegno di tale decisione la Corte territoriale osservò che l’affermazione dell’esclusiva responsabilità della proprietaria del lastrico di copertura sarebbe stata fondata solo se la stessa avesse frapposto ostacoli all’esecuzione dei lavori di manutenzione e ripristino già deliberati dal Condominio ed al solo fine di superare detto comportamento ostruzionistico; quanto poi alla responsabilità ex art. 13 reg. condominiale, ritenne detta previsione negoziale inapplicabile alla fattispecie, essendo relativa all’obbligo di riparazioni dei beni di proprietà individuale, mentre il lastrico in questione serviva di copertura della corsia di manovra di tutti i box situati al piano sottostante, tra i quali quelli della allora appellata.

La M. ha proposto ricorso per la cassazione di detta decisione, articolandolo in cinque motivi; la srl Panoramica Balduina ha resistito con controricorso; il Condominio non ha svolto difese;

entrambe le parti hanno depositato memorie.

DIRITTO

1 – Con il primo motivo il ricorrente deduce la “violazione e falsa applicazione dell’art. 2051 c.c. e dell’art. 1126 c.c. in Telamone all’art. 360 c.p.c., n. 3″ invocando l’applicazione del principio indicato da questa Corte nella sua funzione nomofilattica (sentenza n. 18.194/2005) secondo cui “Se nell’ambito di un condominio il solaio di copertura di vani interrati di proprietà esclusiva funge anche da cortile o da accesso all’edificio, le spese relative alla impermeabilizzazione sono a carico del condominio” così escludendo il presupposto dal quale era partito il giudice del gravame: che cioè potesse equipararsi ad una terrazza a livello di proprietà esclusiva il lastrico di passaggio comune, posto parzialmente fuori dalla sagoma d’ingombro del fabbricato condominiale. La ricorrente trae poi da tale interpretazione la conseguenza che sarebbe invocabile la responsabilità da custodia ex art. 2051 cod. civ. a carico della srl Panoramica Balduina, escludente ogni partecipazione alle spese da parte di essa ricorrente (non avendo il Condominio impugnato il capo di sentenza riconoscente l’obbligo di partecipare per due terzi alle spese di riparazione).

2 – Con il secondo motivo viene denunziata la ” omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione circa un punto decisivo della controversia in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 5″ avendo la Corte romana ritenuto, contrariamente a quanto si assume risultante dalle acquisizioni istruttorie, che la superficie, di cui la controricorrente era proprietaria individuale, fosse qualificabile come “lastrico solare con funzione di copertura del fabbricato di proprietà comune”.

3 – 4 – Con il terzo mezzo la ricorrente sostiene che la gravata decisione sarebbe incorsa in una ” violazione e falsa applicazione degli artt. 1362-1366 c.c. in relazione all’art. 13 del regolamento di Condominio, in ragione dell’art. 360 c.p.c., n. 3″, non avendo ritenuto la disposizione pattizia applicabile al caso in esame; con il connesso quarto motivo adduce l’esistenza di una ” omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione circa un punto decisivo della controversia in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 5″ per avere, la Corte romana, posto a base della ritenuta non applicabilità dell’art. 13 reg. cond., un fatto – la comunione sull’area adibita a scorrimento, direttamente sovrastante il box ammalorato-contrastante con la pacifica proprietà uti singulus di detta area, in capo alla srl Panoramica Balduina.

5 – Con il quinto motivo viene censurata la ripartizione delle spese di lite, poste a carico della deducente.

6 – Preliminarmente va rilevato che la società controricorrente ha eccepito l’inammissibilità – cfr. folt. 23-24 del controricorso – del primo motivo a cagione del fatto che non conterrebbe una chiara indicazione della critica che si intendeva muovere alla sentenza , nè avrebbe esplicitato la propria tesi difensiva circa l’operatività dell’art. 2051 cod. civ., come neppure avrebbe rappresentato in qual modo la motivazione posta a base della decisione sarebbe stata in contrasto con norme giuridiche.

6/a – L’eccezione non è fondata in quanto il mezzo in esame, per stringatezza espositiva, ha mutuato la propria sostanza argomentativa dalla motivazione della sentenza 18.194/2005, e ne ha fatto propri i principi, da contrapporre a quelli esposti nella gravata decisione della Corte di merito, stante la ritenuta analogia della fattispecie concreta; quanto poi al richiamo alla violazione di cui all’art. 2051 cod. civ., lo stesso – in via di prospettazione – viene ricondotto per esclusione logica alla dimostrazione della non invocabilità della disciplina di cui all’art. 1126 cod. civ..

7 – In merito all’esatta ricostruzione dello stato dei luoghi, interessato da parte del mezzo in esame , come pure dal secondo e quarto motivo – con cui si è censurata l’affermazione, contenuta in sentenza, della natura “comune” della pavimentazione e la sua natura di lastrico solare -, va rilevato che la M. non contesta quanto riportato nella narrativa del controricorso, secondo cui il CTU ing L. avrebbe accertato: 1 – che la M. era proprietaria di un box, distinto al n. (OMISSIS), sottostante un ampio lastrico-cortile che permetteva il transito tra le palazzine che avevano ingresso da via (OMISSIS), lastrico di proprietà esclusiva della società controricorrente; 2 – che detto lastrico-cortile rappresentava – anche- la copertura comune della corsia di manovra e di tutti i box situati al piano sottostante le palazzine “C” e “B”, in particolare di quei box denominati, secondo numerazione romana, dal 1^ al 4^ e dall’11^ al 21^; 3 – che le cause dell’infiltrazione di acqua piovana dovevano farsi risalire alla cattiva manutenzione della porzione di pavimentazione immediatamente sovrastante l’angolo interno del box.

7/a – Premesso quanto sopra in punto di fatto, va altresì precisato,prima di passare alla delibazione del iberna deddendum relativo al motivo in esame, che, se pure la M. iniziò la causa per veder accertata la responsabilità extracontrattuale e contrattuale della società Panoramica Balduina, tuttavia, a seguito delle difese di quest’ultima il dibattito si è fecalizzato – com’era corretto che fosse, non essendo dubbia la responsabilità della proprietaria del lastrico di copertura- su chi ed in quale proporzione dovesse porsi il carico delle spese di ripristino, così che non è accettabile l’opzione interpretativa della stessa M. laddove deduce la perdurante applicabilità dell’art. 2051 cod. civ. e dell’art. 13 del regolamento condominiale, come conseguenza dell’accettazione del principio- che più oltre si andrà ad illustrare-contenuto nella citata decisione 18.194/2005.

8 – Giudica la Corte che sia utilmente invocabile il principio stabilito nella propria sentenza n. 18.194/2005 -nonchè dalla successiva n. 10.858/2010 che si è rifatta in foto alla precedente – .

8/a – Invero, come messo in evidenza con statuizione, che qui si condivide in foto, dalla sentenza di riferimento, nell’ipotesi disciplinata dall’art. 1126 cod. civ. l’accollo delle spese di riparazione al condomino proprietario esclusivo del lastrico solare o che ne ha l’uso esclusivo trova una spiegazione nell’uso particolare rispetto alla normale funzione di copertura che tale lastrico svolge, con conseguente più rapido degrado dello stesso; nel caso, invece, in cui il solaio di copertura di autorimesse (o di altri locali interrati) in proprietà singola svolga anche la funzione di consentire l’accesso all’edificio condominiale, non si ha una utilizzazione particolare da parte di un condomino rispetto agli altri, ma una utilizzazione conforme alla destinazione tipica (anche se non esclusiva) di tale manufatto da parte di tutti i condomini.

Ove, poi, il solaio funga da cortile e su di esso vengano consentiti il transito o la sosta degli autoveicoli, è evidente che a ciè è imputabile in maniera preponderante il degrado della pavimentazione, per cui sarebbe illogico accollare per un terzo le spese relative alle necessarie riparazioni, ai condomini dei locali sottostanti.

8/b – Sussistono allora – come messo in luce dagli arresti giurisprudenziali sopra riportati- , le condizioni per una applicazione analogica dell’art. 1125 cod. civ., che stabilisce che le spese per la manutenzione e la ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute, in via generale, in parti eguali dai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto: tale disposizione, infatti, accolla per intero le spese relative alla manutenzione di una parte di una struttura complessa (il pavimento del piano superiore) a chi con l’uso esclusivo della stessa determina la necessità di tale manutenzione, per cui si può dire che costituisce una applicazione particolare del principio dettato dall’art. 1123 cod. civ., comma 2, 8/c – Una situazione sostanzialmente analoga si verifica nel caso in esame, in quanto l’usura della pavimentazione del cortile è determinata dall’utilizzazione esclusiva che della stessa viene fatta dalla collettività dei condomini, per cui deve trovare applicazione il principio ubi eadem ratto ibi eadem legis dispositio.

9 – Non è di ostacolo all’applicabilità del principio di diritto sopra esposto la particolarità della fattispecie qui in esame in cui il lastrico di copertura, invece che condominiale, risulta di proprietà singolare: se invero non può equipararsi, rispetto al Condominio, la situazione di un passaggio comune su bene di proprietà singolare – non importa se in base ad un titolo o per mera tolleranza- a quella in cui il passaggio dei condomini sia derivato dalla natura condominiale del bene, ciò comporterà solo che non potrà porsi un problema di ripartizione delle spese a carico del Condominio stesso – da intendersi: oltre la proporzione di due terzi indicata nella sentenza di appello, sul punto non oggetto di impugnazione in questa sede- ma ciò non impedirà che comunque ritenersi equivalente – ai fini che qui interessano- la situazione del lastrico solare di proprietà ed uso singolari a quella in cui detta struttura sia di uso comune, così rimanendo identica la ratio deàdendi posta a base della illustrata decisione di questa Corte.

10 – Il quarto motivo è superato in forza delle considerazioni sull’oggetto attuale del contendere di cui al p. 7/a e comunque inammissibile in quanto, censurando l’interpretazione dell’art. 13 del regolamento di condominio da parte della Corte distrettuale, si è omesso di specificare in qual modo si sarebbero violate le regole di ermeneutica, genericamente richiamate con riferimento agli artt. 13621366 cod. civ..

11 – La sentenza va dunque cassata in ordine al motivo accolto, con assorbimento dell’esame del motivo relativo alla liquidazione delle spese dei due giudizi di merito; la causa rinviata alla Corte di Appello di Roma che, in diversa composizione, statuirà anche sulle spese del giudizio di legittimità.

P.Q.M.

LA CORTE DI CASSAZIONE Accoglie il ricorso; cassa la sentenza in ordine al motivo accolto e rinvia ad altra sezione della Corte di Appello di Roma che provvederà anche sulle spese.
Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della Sezione Seconda Civile della Corte di Cassazione, il 26 maggio 2011.
Depositato in Cancelleria il 19 luglio 2011.