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Federproprietà AbruzzoCasi particolari giurisprudenza LocazioneTribunale Bari, Sezione III, Sentenza 19 febbraio 2008

Tribunale Bari, Sezione III, Sentenza 19 febbraio 2008

TRIBUNALE DI BARI III Sezione civile Il Tribunale di Bari, III Sezione civile, riunito in camera di consiglio nelle persone dei Sig.ri Magistrati: 1) Dott. Giovanni Buquicchio, Presidente; 2) Dott.ssa […]

TRIBUNALE DI BARI
III Sezione civile

Il Tribunale di Bari, III Sezione civile, riunito in camera di consiglio nelle persone dei Sig.ri Magistrati:

1) Dott. Giovanni Buquicchio, Presidente;
2) Dott.ssa Maria Procoli, Giudice;
3) Dott. Francesco Caso, Giudice rel.;

per la decisione del procedimento di reclamo n. 797/2008 R.G.

tra

la D. s.r.l., elettivamente domiciliata in Bari presso e nello studio dell’Avv. G. A., dal quale è rappresentata e difesa, giusta mandato a margine dell’atto di reclamo,

- RECLAMANTE -

e

C. S. M., elettivamente domiciliato in Bari presso e nello studio dell’Avv. R. P., giusta mandato in calce al ricorso introduttivo,

- RECLAMATO -

Sciogliendo la riserva di cui al verbale di udienza dell’8.2.2008;
uditi i procuratori delle parti;
letti gli atti di causa;

osserva quanto segue.

FATTO

Con ricorso ex art. 447 bis c.p.c., depositato il 24.9.2007, la D. s.r.l. Ha convenuto dinanzi al Tribunale di Bari, Sezione distaccata di Monopoli, C. S. M. per sentirlo, condannare, in via principale, all’immediato rilascio dei due appartamenti da questo occupati sine titulo, siti in Monopoli con ingresso alla Via … n. ….

Con successivo ricorso ex art. 700 c.p.c., proposto in corso di causa di merito, la stessa società ha chiesto al Giudice già adito di così provvedere: 1) in via principale, disporre, in via cautelare ed urgente, l’immediato rilascio delle unità immobiliari aventi ingresso in Monopoli alla Via … n. … (appartamento di 5 vani con annessi giardino e terrazzo, in catasto urbano al fol. 11, part.lla 1496 sub 13, e part.lla 1495, appartamento di 2 vani con annesso deposito, in catasto urbano al fol. 11, part.lle 1496 sub 8 e 12), attualmente da lui occupate; 2) contestualmente, determinare le modalità d’attuazione del medesimo rilascio, ai sensi dell’art. 669 duodecies c.p.c., adottando ogni altro provvedimento di legge, ritenuto opportuno e necessario, se del caso anche disponendo un sequestro giudiziario degli immobili, ai sensi dell’art. 670 c.p.c.; con vittoria di spese del procedimento cautelare, in distrazione.

Esponeva la ricorrente: 1) che l’unico elemento opposto dal detentore C. ad essa, a giustificazione della sua occupazione delle unità immobiliari suddette, era costituito dal “contratto di locazione” asseritamente stipulato con il dante causa della D. s.r.l., Sig. B. A., in data 1.7.1998; 2) che, sotto il profilo del fumus boni juris, sussisteva il fondato sospetto che la menzionata scrittura privata dell’1.7.1998 costituisse un falso, atteso che essa reca elementi che inducevano a metterne seriamente in dubbio l’autenticità; 3) che, in particolare, detti dubbi rivenivano dai seguenti dati: a) sulle prime tre pagine del contratto non vi è traccia di alcuna firma anche solo astrattamente attribuibile al presunto locatore B. A.; b) la scrittura privata non risultava ad oggi essere stata registrata; c) il canone di locazione vi era determinato in moneta euro, mentre il contratto risalirebbe ad una data di gran lunga anteriore al 1.1.2002 (momento in cui l’euro aveva acquisito corso legale in Italia) e persino anteriore al momento in cui venne fissato il tasso di cambio tra la nuova moneta europea e le monete dei singoli Stati nazionali che avrebbero aderito all’area-Euro (cosa avvenuta soltanto in data 31.12.1998); d) trattandosi di immobili pignorati, non appariva verosimile che il vecchio proprietario B. A. potesse averli concessi in locazione in dispregio del noto divieto ex art. 560, comma 2, c.p.c. ed in mancanza di alcuna autorizzazione da parte del giudice dell’esecuzione, e, comunque, quand’anche egli l’avesse realmente fatto, detto negozio locativo non sarebbe stato opponibile alla ricorrente; e) uno dei due immobili che il Cereseto aveva incluso nel famoso “contratto” (il riferimento è all’appartamento di 2 vani con annesso deposito, in catasto urbano: foglio 11, p.lle 1496 sub 8 e 12) in realtà era stato detenuto per molti anni, fino soltanto a poco tempo fa, dal geom. F. M. (detto P.), residente in Via … n. … a Monopoli; 4) che l’intero corpo immobiliare di Via … di Monopoli – di cui fanno parte le unità abitative abusivamente occupate dal C. – è situato nell’antico borgo medievale di Monopoli, in uno scenario di particolarissimo pregio urbanistico e paesaggistico (gli edifici sono incastonati nelle antiche mura cinquecentesche della città), tale da costituire un ambiente naturalmente idoneo per un utilizzo a scopo economico-turistico (come infatti stava già avvenendo in alcuni degli edifici confinanti con la proprietà D., ove stavano sorgendo affittacamere, bed & breakfast, ecc.); 5) che, infatti, era nei programmi della società ricorrente l’imminente avvio, all’interno del corpo immobiliare suddetto, di alcune iniziative economico-imprenditoriali nel settore turistico-ricettivo; 6) che, peraltro, la società ricorrente aveva urgente ed indifferibile bisogno di far eseguire dei lavori edilizi di manutenzione straordinaria su tutto il corpo immobiliare, ivi compresi i locali indebitamente occupati dal resistente; 7) che detti lavori si rendevano improcrastinabili, atteso il cattivo stato di conservazione in cui versavano i pavimenti, i balconi, i lastrici, gli intonaci, le strutture murarie esterne ed interne degli edifici (come meglio evidenziato in una allegata relazione tecnica e nell’annesso materiale fotografico), e che la loro utilizzazione appariva comunque necessariamente preliminare ad ogni tipo di utilizzazione economico-imprenditoriale degli immobili; 8) che, inoltre, recentemente si erano verificati dei fenomeni di distacco e di caduta di calcinacci dai balconi posti a servizio di uno degli appartamenti con ingresso dal civico … di Via … e che la probabile ripetizione di questi fenomeni potrebbe mettere a rischio l’incolumità dei passanti su detta via, con la conseguente inevitabile insorgenza di una grave responsabilità civile a suo carico; 9) che, a tal scopo, con atto ricevuto in data 28.9.2007 dall’Ufficio Tecnico del Comune di Monopoli, la società ricorrente aveva presentato una D.I.A., finalizzata all’acquisizione del titolo abilitativi per l’esecuzione dei predetti interventi urgenti; 10) che, per tutto quanto evidenziato, sotto il profilo del periculum in mora, l’ulteriore permanenza abusiva del resistente all’interno degli appartamenti da lui occupati ledeva in modo immediato, grave ed irreparabile i diritti e gli interessi della D. ed era foriera di ingentissimi pregiudizi economici e d’immagine per la stessa.

Instauratosi il contraddittorio, costituitosi il resistente (che instava per il rigetto del ricorso, con il favore delle spese in distrazione), e sentiti lo stesso resistente ed un teste-informatore, l’adito Giudice, con ordinanza depositata il 10.1.2008, rigettava la domanda cautelare, riservando il regolamento delle spese processuali al definitivo.

Avverso tale ordinanza, la soccombente, con atto depositato il 24.1.2008, proponeva reclamo, per i motivi di cui si dirà ora

DIRITTO

I. Con il primo motivo di reclamo, l’impugnante torna a sostenere la probabile falsità del contratto di locazione in data 1.7.1998, prodotto dalla controparte, deducendo un’erronea valutazione degli elementi di prova a riguardo da parte del primo Giudice, e, comunque, un’insufficiente motivazione circa fatti decisivi per il giudizio.

Con altro motivo, deduce omessa pronuncia su un punto decisivo della domanda, in violazione dell’art. 112 c.p.c., ed in particolare che il Giudice di Monopoli aveva omesso di pronunciarsi in ordine alla richiesta di sgombero quanto meno su uno dei due appartamenti inizialmente contesi, e cioè quello sulla cui occupazione era stato lo stesso C. a mostrare di voler desistere.

Con ulteriore doglianza, deduce la nullità e/o inefficacia e/o inopponibilità del contratto di locazione per mancata registrazione dello stesso o per violazione dell’art. 560, comma 2, c.p.c., con violazione e falsa applicazione di norme di diritto, nonché omessa motivazione circa fatti decisivi per il giudizio.

Ancora, con ennesima censura, argomenta l’inopponibilità del contratto di locazione alla D. s.r.l. per mancanza di data certa, con violazione degli artt. 1599, 2704 e 2923 c.c., nonché omessa motivazione circa un fatto decisivo per il giudizio.

Inoltre, con distinto motivo, circa il valore probatorio dei documenti allegati da controparte, deduce violazione e falsa applicazione degli artt. 2719 c.c. e 215 c.p.c., in relazione al reale contenuto di detti documenti, con erronea valutazione delle prove.

Con un distinto motivo, riguardo al periculum in mora, sostiene l’illogicità e la manifesta contraddittorietà dell’ordinanza reclamata, con erronea valutazione delle prove acquisite.

Infine, con un ultimo, ma subordinato, mezzo di gravame, sostiene che, stante la durata residua del rapporto di locazione in caso di ritenuta validità ed opponibilità del contratto invocato dalla controparte, sarebbe ammissibile un provvedimento d’urgenza integralmente anticipatorio della sentenza di merito.

II. Può subito essere sgomberato il campo dal secondo motivo di reclamo nell’ordine proposto dall’impugnante.

Come risulta dal testo dell’ordinanza censurata, il primo Giudice, più che non essersi pronunciato su tutta la domanda cautelare (che ha interamente rigettato, tenendo ben presente che essa, come quella di merito, aveva ad oggetto le due unità immobiliari specificate a pag. 1 del provvedimento), non ha in dettaglio spiegato le ragioni di una reiezione che riguarda anche l’unità immobiliare circa la quale lo stesso C., a detta della reclamante, aveva mostrato di voler desistere.

La carenza di motivazione del provvedimento impugnato, però, ben può essere colmata da questo Collegio, che, nel merito, deve respingere la tesi sostenuta a riguardo dalla reclamante, tesi che è assolutamente infondata in base a quel che è stato dedotto dalle parti e, soprattutto, a quel che risulta ex actis.

Più in dettaglio, l’istante, nel proprio ricorso cautelare, aveva sostenuto che “uno dei due immobili che il C. ha incluso nel famoso “contratto” (il riferimento è all’appartamento di 2 vani con annesso deposito, in catasto urbano: foglio 11, p.lle 1496 sub 8 e 12) in realtà è stato detenuto per molti anni, fino soltanto a poco tempo fa, dal geom. F. M. (detto P.), residente in via … n. … a Monopoli” (cfr. pagg. 2 e 3 del ricorso cit.) (su tale deduzione si tornerà in seguito perché rivelatrice sotto altro profilo).

Nel replicare sul punto, il convenuto aveva sostenuto: “Per quanto riguarda l’inclusione nel contratto di locazione dell’appartamento di due vani con annesso deposito, in catasto al foglio 11, particelle 1496 sub 8 e 12, che a dire della difesa avversaria sarebbe stato detenuto a titolo di comodato gratuito per molti anni dal Geom. F. M., tale elemento non priverebbe di autenticità il contratto in questione. È vero, invece, che originariamente entrambe le unità abitative dovevano essere locate al Sig. C.; infatti l’appartamento prima indicato doveva essere utilizzato dai genitori dell’odierno resistente che avevano intenzione di trasferirsi a Monopoli. Successivamente, e previo accordo con il sig. A., fu stabilito che detta unità immobiliare continuasse ad essere detenuta dal sig. M. e, per tale motivo, non venne inclusa nel contratto di locazione del 30/4/03.”.

È di tutta evidenza, quindi, che per tal modo il C. assumeva di non essere l’attuale detentore di tale appartamento; posizione, questa, che – lungi dal configurare la desistenza ipotizzata dalla reclamante – veniva confermata in udienza dal suo procuratore (cfr. pag. 2 del relativo verbale di udienza prodotto in copia dalle parti) e implicitamente dallo stesso C., in sede di audizione nella stessa occasione, laddove parlava di un solo appartamento da lui condotto in locazione.

In questa sede di reclamo, inoltre, la difesa del C. precisava che “non essendo l’unità abitativa in questione nella disponibilità del sig. C., come precisato nel verbale di udienza dell’11.12.2007 ed essendo stata concessa in comodato gratuito al Geom. M., non poteva esserne ordinato lo sgombero, nei confronti del medesimo C.” (cfr. pag. 7 della memoria difensiva di questa fase).

La reclamante, invece, continua evidentemente a sostenere che il C. sarebbe l’attuale detentore (senza titolo) di entrambe le unità immobiliari.

Sennonché, di tale assunto, sia pure nei limiti della cognizione sommaria cautelare, incombeva sulla stessa D. dimostrare la fondatezza, secondo i principi generali (cfr. art. 2697, comma 1, c.c.).

È di tutta evidenza che un’azione, di merito o cautelare, basata su una detenzione sine titulo della controparte, include tra i suoi fatti costitutivi, prima ancora che la mancanza di titolo, la detenzione del convenuto, quale situazione attuale in capo a quest’ultimo.

Si è già visto, poi, che tale presupposto fattuale non era stato ammesso e neppure era rimasto incontestato da parte del resistente, il quale in proposito aveva assunto una posizione argomentata, peraltro suffragata in parte dal contratto di locazione del 2003, sebbene privo di data certa (che diversamente da quello del 1998 non fa cenno all’unità immobiliare su precisata), e non priva di attendibilità logica (a quanto consta, e per ciò che ha dedotto la stessa reclamante, si tratta di due unità abitative autonome, onde non si vede perché il C. avesse l’esigenza di un ulteriore alloggio oltre quello che ha ammesso di detenere tuttora a titolo di locazione).

Pertanto, era così rimasto integro sul punto l’onere probatorio gravante sull’attrice, onere che non è stato assolutamente assolto, visto che, ad es., il teste-informatore S., che pure si è recato sui luoghi di cui è causa, non ha riferito alcunché che deponga nel senso dell’attuale detenzione in capo al C. del “secondo” appartamento in questione.

A riguardo, perciò, non può essere pronunciata una declaratoria di (parziale) cessazione della materia del contendere, come pur accennato dal reclamato (cfr. pag. 7 della sua memoria), ma il provvedimento di rigetto impugnato deve essere in parte qua confermato per difetto di fumus boni juris, sia pure con la motivazione integrativa sopra esposta.

III. Venendo al primo motivo di doglianza, la reclamante, quando ivi parla di “probabile falsità del contratto di locazione”, pare riferirsi soprattutto al primo contratto di locazione prodotto dalla controparte datato 1.7.1998, facendo leva soprattutto sull’argomento che “sarebbe alquanto surreale prevedere un canone di locazione in una moneta (l’euro) non avente ancora corso legale nel territorio della Repubblica italiana (si pensi che il tasso di conversione con la lira sarebbe stato fissato solo a partire dall’1.1.1999 !) …”.

L’impugnante svolge, poi, una serie di deduzioni che ruotano intorno a questo rilievo che riveste indubbiamente una forte attrattiva nella chiave di lettura sostenuta.

Nota, però, il Collegio che nell’ambito della falsità documentale rientrano una serie di concetti tecnico-giuridici, laddove l’istante non ha, per la verità, precisato se sostenga la falsità materiale e/o ideologica dell’intero contratto del 1999, o segnatamente di qualche sua parte, oppure delle sole sottoscrizioni o di alcune di esse o ancora della sola data.

In ogni caso, a prescindere dalla considerazione che un accertamento sulla falsità materiale di un documento richiede, per il solito, indagini anche di ordine tecnico (in particolare, grafologiche o circa l’epoca di formazione del documento, ad es. sul supporto cartaceo utilizzato, sugli inchiostri o altre tecniche grafiche di scrittura utilizzati), incompatibili con la tempistica di una fase cautelare, l’eventuale falsità di quel contratto (che potrà, se del caso, essere acclarata in sede di plena cognitio), diversamente da quanto sostenuto dalla reclamante, non riveste in realtà quella portata decisiva – sostenuta invece dalla reclamante – ai fini della soluzione della controversia in questa sede cautelare (ed in tale ottica si erano poste le considerazioni svolte dal primo Giudice), come si vedrà tra poco.

IV. Passando al terzo motivo di reclamo, la D. in esso sostiene anzitutto che entrambi i contratti di locazione oppostile dal C. sarebbero nulli ex art. unico, comma 346, della L. 30.12.2004, n. 311 (legge finanziaria per il 2005).

Tale norma recita: “I contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque, stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati”.

Di conseguenza, secondo la reclamante, entrambi i contratti invocati dalla controparte, in quanto pacificamente non registrati, laddove avrebbero dovuto esserlo, sarebbero nulli.

Tali deduzioni (peraltro, nuove, in quanto non svolte in prima fase) sono assolutamente infondate.

Esse trascurano, anzitutto, di considerare che la previsione della legge finanziaria per il 2005 non costituisce una norma di interpretazione autentica e dunque di applicazione retroattiva, attesa la sua portata innovativa (anche rispetto all’art. 13 L. n. 431 del 1998 in materia di nullità delle pattuizioni volte a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato: cfr. cfr. Trib Monza, 30.3.2006, Rosaria c. Longoni, e in termini analoghi Trib. Roma, 24.7.2006, T.c.P.).

L’art. 1, comma 346, L. n. 331/2004, infatti, non si “autoqualifica” come norma interpretativa, ed una natura del genere, in ogni caso, non si evince dal suo testo, in cui, tra l’altro, non sarebbe indicata la norma preesistente che si dovrebbe interpretare; e, comunque, questo Collegio non riesce a reperire nell’ordinamento una tale norma, in ipotesi non abbastanza chiara, che il legislatore del 2004 avrebbe inteso delucidare.

Si tratta, perciò, di norma che ha disposto, come di regola, per l’avvenire, e più precisamente da quando è entrata in vigore.

D’altronde, la pronuncia costituzionale che la difesa della reclamante ha richiamato a suffragio della propria tesi (e, cioè, la recente ordinanza n. 420/2007 in data 5.12.2007, con la quale il Giudice delle Leggi ha dichiarato la manifesta infondatezza della questione di legittimità costituzionale di quella norma), non ha assolutamente prospettato un eventuale valore interpretativo della previsione, ed anzi ha svolto taluni argomenti ed usato espressioni che, implicitamente, ma chiaramente, presuppongono la portata innovativa della norma (laddove si fa notare che essa “si limita a sancire una nullità non prevista dal codice civile” e che “non introduce ostacoli al ricorso alla tutela giurisdizionale, ma eleva la norma tributaria al rango di norma imperativa, la violazione della quale determina la nullità del negozio ai sensi dell’art. 1418 cod. civ.”).

Peraltro, la stessa reclamante non sembra dubitare di questo, visto che parla di “una inedita sanzione caducatoria a carico dei contratti locativi non registrati”, laddove appunto questo essere “inedita” la sanzione implica un carattere innovativo della stessa (subito avvertito come tale da altri precedenti di merito che vi hanno dato applicazione).

Esclusa, perciò, la natura interpretativa di tale (nuova) regola, è di tutta evidenza che per sostenere che i contratti di locazione, invocati dal resistente, debbano essere fulminati da nullità in quanto non registrati, occorrerebbe prima dimostrare il dato che essi siano stati conclusi dopo l’entrata in vigore di essa, laddove questo aspetto cronologico è invece posto in forse proprio dalla reclamante, la quale assume che entrambi i contratti non hanno data certa, limitandosi a questo, senza, cioè, neanche adombrare che essi sarebbero stati conclusi nella vigenza della norma che sancisce detta nullità.

V. Tutti gli altri argomenti e mezzi di impugnazione (fatta eccezione per quello relativo al periculum in mora), in quanto tra loro intimamente connessi, possono essere unitariamente esaminati.

Punto di partenza è che può darsi per scontato, allo stato delle acquisizioni, che i due contratti esibiti siano in effetti privi di data certa rispetto ai terzi ed alla D. in particolare (non solo perché non registrati, ma anche perché non è dimostrato per ora l’avveramento di qualcuno degli elementi in base ai quali, ai sensi dell’art. 2704 c.c., è possibile attribuire una data certa a tali scritture private).

Si tratta, piuttosto, di vedere anzitutto quale sia in tale situazione la norma che regola il regime dell’opponibilità del rapporto di locazione in questione.

La reclamante ha dedotto che: “Il Giudice della sez. distaccata di Monopoli non ha minimamente motivato circa la probabile nullità (o quanto meno inefficacia o inopponibilità) del contratto derivante dalla violazione dell’art. 560, comma 2, c.p.c. (che prevede il divieto per il proprietario-debitore esecutato di concedere in locazione i beni staggiti senza l’autorizzazione del Giudice dell’esecuzione)”.

Il riferimento all’art. 560, comma 2, c.p.c. richiede un chiarimento preliminare in merito a come la D. risulta aver acquistato (anche) gli immobili di cui è causa.

Stando, infatti, all’atto di compravendita in data 13.6.2007 esibito in copia dalla reclamante, essa acquistava una serie di immobili meglio ivi indicati (costituenti nel loro insieme quel vasto corpo immobiliare sito nel centro storico di Monopoli di cui si parla in atti), direttamente dal proprietario A. B., nell’occasione rappresentato da un proprio procuratore speciale, per rogito a cura del notaio Dott. C. (che non risulta assolutamente fosse stato delegato alle operazioni di vendita ex artt. 591 bis e 591 ter c.p.c.), pur dandosi atto nel testo contrattuale (cfr. in particolare pagg. 5 e 6 dello stesso) della presenza di una serie di trascrizioni di pignoramenti e di iscrizioni di ipoteche; più in dettaglio circa le trascrizioni si dava atto che per la relativa “cancellazione sono state emesse ordinanze dai Giudici dell’Esecuzione del Tribunale di Bari in data odierna” e che “la parte venditrice assicura il buon esito delle ordinanze di cancellazione di tali formalità e dei relativi annotamenti; peraltro il costo di tali cancellazioni resterà a carico della parte acquirente”, mentre in merito alle iscrizioni ipotecarie, si legge nell’atto pubblico: “Dichiara la parte alienante in relazione alle prime tre sopra citate iscrizioni ipotecarie di aver ottenuto l’impegno scritto degli istituti bancari sopra indicati, in persona degli enti agli stessi legittimamente succeduti, a provvedere alle cancellazioni ipotecarie non avendo gli stessi altro a pretendere dall’odierna parte alienante. La parte alienante curerà il buon esito delle cancellazioni di tali formalità ivi compresi i relativi annotamenti; le spese di ogni genere restano peraltro a carico della parte acquirente. In ordine alla quarta delle sopraccitate iscrizioni la parte acquirente provvederà ove lo ritenga a sue cure e spese a definire ogni vantata posizione creditoria dell’Ente sopra citato; la parte alienante si impegna in quanto richiesto ad intervenire per ogni adempimento”. Con riferimento, poi, al prezzo (determinato nell’importo di euro 645.000), venivano dettate dalle parti specifiche pattuizioni (cfr. pagg. 6 e 7 dell’atto), volte in massima parte a tacitare “per quote” il nutrito ceto bancario e finanziario in credito rispetto al venditore A..

Non risulta minimamente, quindi, che il prezzo ricavato dalla vendita sia stato versato nelle forme previste dall’art. 591 bis c.p.c., né che, a seguito della vendita su descritta, sia stato emesso da qualche giudice dell’esecuzione l’apposito decreto di trasferimento ex art. 586 c.p.c., provvedimento, questo, riservato a detto giudice anche nel caso di “delega delle operazioni di vendita”.

A questo punto, è evidente che tale alienazione si è svolta completamente al di fuori della cornice normativa di una procedura esecutiva immobiliare, magari delegata ad un notaio ai sensi dei cit. artt. 591 bis e 591 ter c.p.c.; si è piuttosto in presenza di una ordinaria compravendita, rispetto alla quale più giudici dell’esecuzione (e non uno solo) si sono limitati ad emettere, contestualmente in pratica all’atto pubblico di compravendita, dei provvedimenti di ordine di cancellazione delle trascrizioni dei pignoramenti immobiliari meglio indicati nell’atto testé esaminato, verosimilmente in base a previ accordi con i creditori, ipotecari e non, dell’A.

D’altronde, la reclamante non ha svolto alcun argomento per meglio chiarire questa vicenda acquisitiva che presenta indubbi aspetti di singolarità e per rendere possibile una lettura della stessa differente da quella testé riassunta.

Questa disamina, comunque, è stata necessaria premessa per un corretto inquadramento della fattispecie.

Dalla compiuta ricostruzione, infatti, discende che la D. non può essere considerata come “aggiudicataria” in sede esecutiva degli immobili che essa ha acquistato già liberi dalle trascrizioni dei pignoramenti che gravavano sugli stessi (sia pure per provvedimenti giurisdizionali resi lo stesso giorno della compravendita), ma deve essere reputata una normale acquirente in regime di jus commune.

Tornando adesso all’art. 560, comma 2, c.p.c., innanzitutto la giurisprudenza di legittimità esclude espressamente che la sua violazione importi una nullità assoluta del contratto di locazione dell’immobile pignorato concluso senza l’autorizzazione del giudice dell’esecuzione (cfr. Cass., sez. III, 17.10.1994, n. 8462); piuttosto, i precedenti del Supremo Collegio, anche delle sue Sezioni Unite, sono tutti nel senso di delineare in chiave di inopponibilità ai creditori e/o all’aggiudicatario in executivis i contratti di locazione in questione, se non autorizzati dal giudice dell’esecuzione (cfr., oltre alla sent. ora cit., Cass., sez. III, 4.10.1994, n. 8076; id., sez. un., 20.1.1994, n. 459; id, sez. III, 22.7.1991, n. 8166, id., 10.11.1980, n. 6020).

Ciò, peraltro, è conforme ai principi generali in materia perché il pignoramento non priva ancora il debitore della proprietà dei beni attinti dal vincolo, e quindi gli atti di alienazione o di disposizione di tali beni possono essere, secondo i casi, e se non autorizzati, inefficaci in modo relativo, cioè in confronto del creditore procedente e/o di quelli intervenuti nel medesimo procedimento e/o dell’aggiudicatario; e l’art. 560, comma 2, c.p.c. si colloca appunto in questa disciplina.

Sempre la Corte Suprema, inoltre, tende a configurare il rapporto tra l’art. 2923 c.c. ed il comma 2 dell’art. 560 c.p.c. in termini di reciproca esclusione, nel senso che il primo ha riguardo alle locazioni anteriori al pignoramento, mentre il secondo regola le locazioni successive al pignoramento ed anteriori alla vendita forzata (così Cass., 5.12.1970, n. 2576).

Ebbene, è vero che, accreditando la tesi del resistente dell’insorgenza del rapporto di locazione nel 1998 (in forza del primo contratto di locazione), lo stesso sarebbe stato iniziato senza alcuna autorizzazione di un giudice dell’esecuzione: lo stesso C., d’altronde, sin dalla costituzione in prime cure, asseriva che “la circostanza che entrambi gli immobili locati fossero stati oggetto di espropriazione immobiliare non era conosciuta dal Sig. C.”, per tal modo, non ponendo in discussione l’anteriorità dei cennati pignoramenti (il primo dei quali risale al 1994) rispetto alla locazione da lui invocata, ma piuttosto sostenendone di essere all’oscuro, e, inoltre, almeno dagli atti a disposizione non emerge che una tale autorizzazione vi fosse stata.

Nondimeno, la D., in quanto non aggiudicataria in executivis degli immobili pignorati, né creditrice procedente nei confronti del venditore A., bensì semplice acquirente in regime ordinario di vendita “volontaria” anche degli immobili in questione, non può avvalersi dell’inopponibilità nei suoi confronti della locazione fatta valere dal C., poiché conclusa in violazione del cit. comma 2 dell’art. 560 c.p.c., restando, perciò, da vedere se in altra chiave la locazione de qua possa essere rispetto alla stessa inopponibile (cioè, inefficace in senso relativo).

VI. Quanto, poi, al già cit. art. 2923 c.c. (che, secondo la communis opinio, è volto a dare applicazione alle vendite forzate, con taluni adattamenti, delle regole già sancite dagli artt. 1599 e 1600 c.c.), si è già visto che la tesi più accreditata lo riferisce alle locazioni anteriori al pignoramento (oltre alle decisioni avanti cit., Cass., sez. III, 3.7.1982, n. 3978; Trib. Perugia, 5.7.2001, Fall. Ecobric c. Teuta; Trib. Monza, 23.2.2000, El Sherif Monir c. Corbelli e altro), laddove nel caso che ci occupa la locazione fatta valere dal C., per sua stessa ammissione, è insorta in seguito.

Senza contare che l’art. 2923 c.c. detta regole riferibili a come ed in quali limiti sono opponibili le locazioni consentite dal debitore esecutato nei confronti, non di qualsiasi acquirente, bensì rispetto all’acquirente in senso tecnico in sede di esecuzione forzata (l’art. 2923 cit., infatti, è contenuto nell’ambito delle previsioni dedicate agli “effetti del pignoramento), cioè all’aggiudicatario, e sul punto si è già visto come la D. non sia affatto un’aggiudicataria.

La regola da applicare va, quindi, ricercata in seno agli artt. 1599-1600 c.c., i quali, secondo le varie ipotesi ivi considerate, sviluppano il principio generale della tradizione secondo cui emptio non tollit locatum.

Ora, trattandosi nella specie di contratti di locazione privi, per ora, di data certa (e sicuramente non trascritti, oltre che non registrati), è di tutta evidenza che la fattispecie concreta non rientra nelle ipotesi disciplinate dai primi tre commi dell’art. 1599 cit. (discorso a parte dovrà farsi alla fine circa quanto previsto dall’ultimo comma dello stesso art.).

Il caso è, piuttosto, da ricondurre all’art. 1600 c.c., che recita: “Se la locazione non ha data certa, ma la detenzione del conduttore è anteriore al trasferimento, l’acquirente non è tenuto a rispettare la locazione che per una durata corrispondente a quella stabilita per le locazioni a tempo indeterminato”.

E che il C. si trovasse già (e si trovi tuttora) nella detenzione dell’immobile (almeno) subito dopo l’acquisto in capo alla D. è cosa pacifica e documentata, in quanto, nella nota del Legale della società acquirente datata 20.7.2007, con la quale si intimava al convenuto di rilasciare l’unità immobiliare, si riconosceva che essa “è attualmente occupata dalla S.V.”, senza peraltro – si noti – specificare da quanto tempo la società aveva scoperto la presenza di questo intruso in una delle unità immobiliari da poco comprate, vale a dire, poco più di un mese prima, essendo il rogito notarile del 13.6.2007. L’attrice, peraltro, sul punto di quando si sarebbe accorta di questa detenzione asseritamente non titolata, è sempre stata alquanto generica, parlando tuttora di “qualche tempo dopo la stipula del suddetto rogito d’acquisto”.

Le n. 34 fotografie prodotte dal resistente (che, tenendo conto del quotidiano dell’8.12.2007, in esse raffigurato anche all’interno dell’unità immobiliare occupata, possono essere collocate a quella data) ritraggono un alloggio completamente e doviziosamente ammobiliato, con una serie di dettagli logicamente indicativi di un uso abitativo non recente. D’altra parte, è ben poco plausibile che il C. si fosse, in qualche modo, introdotto nell’immobile, solo dopo l’acquisto dello stesso da parte della D., essendone venuto a sapere, unicamente per mettere i bastoni fra le ruote a quest’ultima, sopportando per intanto oneri economici (di un costoso trasloco e/o per ammobiliare la casa) ed il rischio di una detenzione alquanto precaria.

Ma, in disparte questi dati di ordine logico ed indiziario che già depongono per un’anteriorità della sua detenzione al trasferimento di proprietà in favore della D., ve ne sono altri di tipo documentale che depongono con certezza nel medesimo senso.

A prescindere, infatti, dai contratti di locazione di date incerte, ma dei quali, per questo, nemmeno risulta in positivo che siano stati in realtà formati dopo l’acquisto, il convenuto ha anche prodotto in copia ed in originale fatture e/o bollettini di pagamento, relativi a forniture di gas ed energia elettrica per detta unità immobiliare, anche per periodi di molti anni precedenti l’acquisto; e, se è vero che tali documenti sono intestati al venditore A. B. quale utente, l’illazione che gli stessi potrebbero trovarsi in possesso del C., solo perché l’A. glieli avrebbe forniti per favorirlo, è, allo stato, appunto una mera illazione (peraltro, nella prassi è dato riscontrare che talune forniture dell’immobile locato restino intestate al proprietario-locatore). Comunque, un sospetto del genere non potrebbe valere per gli analoghi documenti Telecom, pure tutti anteriori all’acquisto D., che si riferiscono ad un’utenza telefonica fissa dell’immobile, direttamente intestata al C.

A completare il quadro, infine, sta tutta l’ulteriore documentazione esibita, in copia e/o in originale, dal convenuto, documentazione che consiste in assegni, ordini di bonifici bancari da parte del C. ed in favore dell’A., corrispondenza intercorsa tra lui e l’A., etc..

Dal complesso di tali documenti, infatti, in parecchi dei quali vi è espresso riferimento alle causali dei versamenti di danaro e/o delle pendenze in discussione tra locatore e conduttore, e cioè appunto con riferimento al rapporto locativo in corso, riceve conferma, non solo una detenzione dell’unità immobiliare di anni precedente all’acquisizione della D., ma anche il titolo di tale detenzione da parte del C., consistente appunto in una locazione.

Nei limiti della cognizione, necessariamente sommaria, di questa fase cautelare, paiono, quindi, provati i presupposti di applicazione dell’art. 1600 c.c. in favore del C.

VII. D’altra parte, la stessa D. si era raffigurata tale possibilità, e l’ha ripresa con l’ultimo mezzo di gravame, sostenendo che: “Il Giudice Unico del Tribunale di Monopoli, qualora avesse attentamente osservato tale produzione, ben avrebbe potuto ordinare in via cautelare l’immediato rilascio delle due unità immobiliari detenute dal resistente, ai sensi del combinato disposto di cui agli artt. 1600 e 1574, n. 2), cod. civ.: infatti, potendosi ritenere al massimo desumibile la mera detenzione (e non certo la conduzione) dei locali da parte del C. prima del trasferimento della proprietà alla D., la stessa società ricorrente sarebbe tenuta, nella peggiore delle ipotesi per essa, a rispettare la locazione “per una durata corrispondente a quella stabilita per le locazioni a tempo indeterminato” (1600 c.c.) e ciò varrebbe a dire che la scadenza del rapporto de quo andrebbe al massimo collocata in un mese a decorrere dal 13.6.2007 (e quindi il rapporto sarebbe già scaduto lo scorso 13.7.2007, un mese dopo l’atto di compravendita). A tale conclusione si dovrebbe giungere in quanto entrambi i presunti contratti locatizi prevedono, quale “unità di tempo a cui è commisurata la pigione” (1574, n. 2) c.c., a cui implicitamente rinvia l’art. 1600 c.c.) il periodo di un mese (vi si parla, infatti, di “rate mensili”).

Sennonché, tale impostazione trascura di considerare che l’intera disciplina dell’art. 1574 c.c. in tema di locazione senza determinazione di tempo ha oramai una limitatissima rilevanza, essendo le regole ivi stabilite destinate a trovare applicazione in casi a dir poco residuali, visto che, da tempo e tuttora, praticamente (quasi) tutte le locazioni, o per previsione contrattuale o per l’intervento normativo, hanno una determinata efficacia nel tempo (cfr. già in tal senso Cass., 30.1.1978, n. 434). Per questo, è stato deciso che alla locazione senza determinazione di tempo, all’omessa pattuizione del termine finale, supplisce sì, tuttora, in linea di principio, l’art. 1574 c.c., ma in primo luogo per come fu integrato dagli artt. 1, 26 e 27 L. n. 392/1978 (così Cass., sez. III, 27.3.1984, n. 2022).

La molto circoscritta rilevanza della norma codicistica deriva in particolare dalle inderogabili previsioni introdotte prima dalla L. n. 392/1978, che prescriveva una durata minima quadriennale per i contratti abitativi e, ora, di quattro anni più quattro (c.d. ordinari) ex lege n. 431/1998; di sei anni (con rinnovo automatico, in caso di assenza dei motivi di cui all’art. 29 L. n. 392/78, per analogo periodo e, successivamente, di sei anni in sei anni con possibilità di disdetta non motivata ad ogni scadenza) per gli “usi diversi”; di nove anni per le locazioni alberghiere (con rinnovo automatico evitabile); ancora di sei anni per le locazioni di immobili destinati ad attività ricreative, assistenziali, culturali o locati allo Stato o ad altri enti pubblici territoriali.

Di conseguenza, con precipuo riferimento alle locazioni ad uso di abitazione, è stato ritenuto: che il rinvio operato nell’art. 2923, comma 4, c.c. per le ipotesi di detenzione anteriore al pignoramento della cosa locata, alla durata corrispondente a quella stabilita per le locazioni a tempo indeterminato (ipotesi speculare a quella dell’art. 1600 c.c.), è limitato al solo termine di efficacia posto dall’art. 1574 c.c., ovvero a quello introdotto dall’art. 1 L. n. 392/1978, se applicabile (cfr. Trib. Napoli, 30.1.1997, Grillo c. Buonissimo e altro); che il contratto di locazione di un immobile sottoposto ad esecuzione forzata privo di data certa anteriore al pignoramento è opponibile all’aggiudicatario, ai sensi del comma 4 dell’art. 2923 c.c., se la detenzione è anteriore al pignoramento (vale a dire, sempre nell’ipotesi identica a quella disciplinata dall’art. 1600 c.c., che qui viene direttamente in considerazione), limitatamente alla durata corrispondente a quella stabilita per le locazioni a tempo indeterminato, riconducendosi però il caso specifico alla disciplina legislativa di cui all’art. 1 L. n. 392/78, applicando il termine di 4 anni decorrente dalla presumibile data di inizio della locazione o al più tardi dal pignoramento (cfr. Trib. Monza, 23.2.2000, El Sherif c. Corbelli e altro, già cit.); che nella locazione di immobile espropriato, l’atto è opponibile all’acquirente soltanto se avente data certa anteriore al pignoramento da atto scritto, in mancanza del quale la durata delle locazioni corrisponde a quella stabilita per le locazioni a tempo indeterminato, precisandosi, peraltro, che qualora si tratti di locazioni di immobili urbani si applica la normativa speciale, in base alla quale l’acquirente sarà tenuto al rispetto del termine minimo di durata con decorrenza dall’inizio della locazione, desumibile anche da atto non scritto (così Trib. Torino, sez. VIII, 27.2.2006, Bruni c. Messina).

Nel caso di specie, quindi, trattandosi senza ombra di dubbio di locazione ad uso abitativo di data per ora incerta, però stipulata di sicuro, se non in coincidenza con l’1.7.1998, successivamente a tale data, non può trovare applicazione il termine di durata indicato dall’art. 1574 n. 2) c.c., ma, stanti le disposizioni inderogabili tuttora vigenti per tale tipo di locazione, la sua durata residua non è senz’altro quella sostenuta dalla reclamante, ed andrà determinata in base a tale disciplina, una volta acclarato nel già instaurato giudizio di merito quando essa è effettivamente e precisamente iniziata.

Né in contrario la reclamante può fondatamente sostenere (come dedotto solamente nell’udienza innanzi al Collegio) che gli immobili occupati dal resistente, in quanto risultano sottoposti a vincolo governativo derivante da loro ricadere in una zona di rilevante interesse storico e artistico, ai sensi della L. n. 1089/1939, sfuggirebbero alla disciplina in tema di durata delle locazioni abitative ex lege n. 431/1998, in forza del disposto di cui all’art. 1, comma 2, lett. a) della stessa legge. Infatti, a prescindere dalla novità della deduzione, sia dai decreti del Ministero della Pubblica Istruzione esibiti (in fotocopie, per la verità, non molto leggibili), sia dal testo dell’atto pubblico in data 13.6.2007 (invece, chiaramente leggibile), si desume che non l’intero corpo immobiliare fu vincolato ex lege n. 1089/1939, ma solamente un terrapieno meglio in tali atti indicato, mentre rispetto ad altre particelle furono adottati semplici provvedimenti di imposizione di zone di rispetto, che non inducono il vincolo pieno cui si riferisce il cit. art. 1, comma 2, lett. a), L. n. 431/1998.

VIII. A questo punto, a scioglimento di una precedente riserva, va affrontato un argomento piuttosto scabroso per la reclamante, e verosimilmente per questo non affrontato in dettaglio dalla stessa, se non in sede di discussione orale.

Ci si riferisce a quel punto di pag. 7 del rogito in data 13.6.2007 per notar C. (sottolineato, invece, sin dalla prima fase dal resistente), in cui si legge: “La parte acquirente viene immessa nel possesso di quanto venduto nei limiti di quanto per legge, e ferme le situazioni di detenzione di terzi a titolo locativo”.

A proposito di queste espressioni si è parlato in udienza, da parte della difesa impugnante, di “una clausola di stile”.

Ora, premesso che non esiste una definizione legale di “clausola di stile”, per essa, di solito, s’intende solo quella che viene inserita nel documento comprovante la conclusione del contratto, senza che ad essa corrisponda in alcun modo la volontà dei contraenti (così già Cass., 5.8.1962, n. 2947, che in tal chiave la distingue dalla clausola d’uso ex art. 1340 c.c.).

Più in generale, si può dire che per “clausole di stile” passano tutte quelle frasi utilizzate in sede di negozi (ma non solo), ricorrenti in modo frequente, se non tralatizio, che contengono locuzioni e termini propri del gergo giuridico-economico e/o della prassi del traffico negoziale (secondo lo “stile” appunto del campo), di solito privi di preciso significato in termini di manifestazione di volontà (individuale o dei contraenti), o al più, nelle intenzioni, di portata meramente cautelativa o di completamento, per lo più inutili, perché trattasi di espressioni meramente riproduttive o ricognitive di effetti che comunque deriverebbero dalla legge, anche se la parte o le parti del negozio non le avessero adottate.

Ora, se questa è una attendibile nozione di “clausola di stile” secondo il comune sentire, la frase su riportata non pare affatto rientrare nel novero delle clausole di stile.

Essa, infatti, a quanto consta al Collegio, non è affatto ricorrente nella prassi contrattuale e notarile, men che meno senza che rivesta alcun vero significato. Anche i precedenti giurisprudenziali, d’altronde, non testimoniano un’adozione di una tale c.d. clausola di stile in chiave – come dire – innocua.

Occorre, dunque, attribuire un qualche senso effettivo alla stessa, tanto più che essa s’inserisce in un complesso atto di compravendita di un notevole corpo immobiliare, contraddistinto, come si è già notato da indubbie peculiarità, onde è ampiamente presumibile che tutti gli aspetti dell’articolata “transazione” (coinvolgente in pratica indirettamente alcuni giudici e parecchi creditori e redatta da un notaio) fossero stati approfonditi, senza contare che la pretesa clausola di stile s’inserisce nell’ambito di quel patto n. 9 del contratto destinato ad ospitare una serie di altre precisazioni di sicura rilevanza giuridica ed economica (si rimanda per i dettagli all’integrale lettura dell’art. 9).

È vero, poi, che nella clausola non vengono precisate “le situazioni di detenzione di terzi a titolo locativo” (attraverso, ad es., l’indicazione dei contratti relativi e/o dei conduttori) che la D. s’impegnava a ritenere “ferme”.

Ma il “sospetto” che ci si trovi in presenza di una clausola (non di stile, ma) volutamente ambigua è molto forte. È attendibile, infatti, credere che a mezzo della mancata precisazione non si volessero indurre apertamente “aspettative” di questi detentori non nominativamente indicati (i quali un domani, ovviamente, se invece individuati nell’atto pubblico, avrebbero potuto sfruttare la circostanza a scopo di opponibilità), ma che, al tempo stesso, non si volesse sottacere o negare espressamente una qualche evidenza in proposito, in modo contrario al vero (forse anche per tutelare in qualche modo chi redigeva l’atto). In tal senso, va notato che pare davvero inverosimile che la D. – nell’accingersi ad un acquisto immobiliare di tutto rilievo, tanto più che tuttora prefigura ulteriori impegni e finalità di prossimo sfruttamento economico del complesso comprato, insistente in quella cittadina di Monopoli ove ha sede la stessa società -, non avesse previamente, se non eseguito uno o più sopralluoghi, almeno assunto delle affidabili informazioni, per verificare la prima cosa che ogni compratore di immobili fa, e cioè sincerarsi se quel complesso immobiliare fosse in tutto o in parte occupato, da chi ed a quale titolo.

Indizi in questa direzione sono rappresentati da altri elementi già considerati: ad es., dal rilievo che la società, già nel ricorso cautelare, mostrasse di possedere la conoscenza “storica” che uno degli appartamenti in questione fosse stato detenuto per molti anni, e fino a poco tempo prima, da quel F. M., di cui sapeva non solo l’indirizzo in Monopoli, ma persino essere chiamato “P.”, nonché dalla strana vaghezza della reclamante su come e quando precisamente, ma dopo la compravendita, avrebbe scoperto (anche) la “detenzione” del C.; infine, pure il prezzo di euro 645.000, pagato dalla compratrice, piuttosto “modico” in relazione all’entità ed al pregio del corpo immobiliare complessivamente acquisito, sembra essere stato ragguagliato in considerazione delle presenza in qualcuno degli immobili di terzi titolati o intenzionato a rimanervi.

Il che porta, per via logica e indiziaria, a concludere che la c.d. clausola di stile intendesse alludere proprio alla detenzione a titolo locativo in capo a quest’ultimo e/o ad altri, con l’accortezza di non citarli per nome e cognome. Su questo piano non va trascurato l’inizio della clausola (“La parte acquirente viene immessa nel possesso di quanto venduto nei limiti di quanto per legge …”), che – a prescindere dalla ripetizione del “quanto” (ben poco “di stile”) – è volto evidentemente, sia pure in termini sempre vaghi, a significare che il possesso che guadagnava l’acquirente non era, come di regola, pieno, ma in qualche modo limitato, e ciò in forza di quanto allusivamente specificato appresso, vale a dire, “le situazioni di detenzione di terzi a titolo locativo”.

Insomma, se la clausola deve essere così interpretata (facendo uso dei canoni esegetici di cui agli artt. 1362, 1363, 1364, 1366, e 1367 c.c.), sarebbe, per così dire, a portata di mano l’applicazione al caso dell’art. 1599, ult. comma, c.c., che recita: “L’acquirente è in ogni caso tenuto a rispettare la locazione, se ne ha assunto l’obbligo con l’alienante”, visto che la clausola in questione s’inserisce in un contratto di compravendita con l’A.

Va da sé, allora, che l’impressione finale sulla vicenda è che in definitiva nel corso della stessa nessuno dei suoi protagonisti si è comportato correttamente.

Non l’A. (che non è parte, però, di questo giudizio), il quale sembra aver concesso in locazione immobili al C. (“salvo altri”, per dirla con una vera “clausola di stile”) in costanza di pignoramenti; non il C., il quale, ammesso e non concesso che fosse ignaro dei pignoramenti, sembra muoversi sulla scena in forza di contratti scritti di locazione privi di data certa, il primo dei quali è ampiamente sospettabile di falsità almeno circa la data di formazione; ma nemmeno la D., che ha acquistato in base all’atto che si è visto, contenente la presunta “clausola di stile” su riportata, rivelatrice, molto verosimilmente, dell’effettiva sua consapevolezza che quel possesso di quanto venduto che contestualmente alla stipula otteneva era “nei limiti di quanto di legge” (sic !), perché dovevano rimanere “ferme le situazioni di detenzione di terzi a titolo locativo”.

Dunque, all’intera vicenda ben si addice l’antico aforisma secondo cui in pari causa turpitudinis melior est condicio possidentis (possessore, o meglio, detentore, che nella specie è il C.).

Alla stregua di tutte le superiori considerazioni, l’ordinanza impugnata deve essere confermata.

Trattandosi di domanda cautelare proposta in corso di causa di merito, le spese di questa fase di reclamo, come dell’intera subprocedimento cautelare, dovranno essere regolate con la decisione che definirà il giudizio di merito già introdotto.

P.Q.M.

Visto l’art. 669 terdecies c.p.c., rigetta il reclamo proposto dalla D. s.r.l., con atto depositato il 24.1.2008, avverso l’ordinanza del Tribunale di Bari, depositata il 10.1.2008, nei confronti di C. S. M. e, per l’effetto, conferma detto provvedimento.

Si comunichi.

Così deciso in Bari nella Camera di Consiglio del giorno 19.2.2008.

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