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Federproprietà AbruzzoDurata della Locazione ad uso Abitativo giurisprudenza LocazioneCassazione Civile, Sezione III, Sentenza 10 aprile 2008 n. 9345

Cassazione Civile, Sezione III, Sentenza 10 aprile 2008 n. 9345

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE SEZIONE TERZA CIVILE Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati: Dott. VARRONE Michele – Presidente - Dott. PETTI Giovanni Battista – Consigliere - Dott. FILADORO Camillo – […]

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. VARRONE Michele – Presidente -
Dott. PETTI Giovanni Battista – Consigliere -
Dott. FILADORO Camillo – rel. Consigliere -
Dott. FRASCA Raffaele – Consigliere -
Dott. LANZILLO Raffaella – Consigliere -

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

C.M., elettivamente domiciliata in ROMA VIA OSLAVIA 7, presso lo studio dell’avvocato CALIGIURI STEFANO, difesa dall’avvocato LAROSA PASQUALE, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro

CU.AN.RO., CU.SE., CU.TE.,CU.FE., elettivamente domiciliati in ROMA VIA DEGLI SCIPIONI 220, presso lo studio dell’avvocato DOMENICO MAMMOLA, difesi dall’avvocato MACINO GIUSEPPE, giusta delega in atti;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 106/04 della Corte d’Appello di REGGIO CALABRIA, emessa il 3.6.04 e depositata il 25/06/04; rg. 459/02.
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 14/01/08 dal Consigliere Dott. Camillo FILADORO;
udito il P.M. in persona del Sost. Proc. Gen. Dott. FEDELI Massimo, che ha concluso per il rigetto del ricorso.

Fatto

Con sentenza 3 – 25 giugno 2004 la Corte d’Appello di Reggio Calabria confermava, sia pure con diversa motivazione, la decisione resa il 3 giugno 2002 dal Tribunale di Palmi che aveva ritenuto applicabile l’art. 999 c.c., al contratto di locazione concluso dall’usufruttuario del fabbricato sito in (OMISSIS), via (OMISSIS) con la dottoressa C.M. (del quale erano nudi proprietari Cu.An.Ro., S., T. e F., ed usufruttuaria S.R., deceduta il (OMISSIS)).

Osservava la Corte territoriale – in contrasto con quanto affermato dal primo giudice – che la durata di validità del contratto di locazione stipulato dall’usufruttuario, indicato in cinque anni dall’art. 999 c.c., doveva essere integrata da quella prevista dalla legislazione vigente.

Tuttavia, nel caso di specie, il contratto di locazione non era opponibile ai nudi proprietari (da considerare terzi rispetto al contratto di locazione) in quanto costituito da una semplice scrittura privata non registrata, in ordine alla quale non era possibile stabilire con certezza la data della sottoscrizione.

Solo dal momento della morte della S., in effetti, poteva aversi certezza della sottoscrizione della scrittura.

In pratica, “la sottoscrizione certa della scrittura verrebbe a corrispondere al momento stesso in cui, a causa del decesso della usufruttuaria, ogni diritto in capo alla stessa veniva a cessare e si consolidava la proprietà dei Cu.”.

Con la conseguenza che non essendo comunque il contratto opponibile ai proprietari, ogni pretesa della C. doveva considerarsi priva di rilevanza giuridica.

Per queste ragioni la Corte d’appello confermava la decisione del Tribunale che aveva ritenuto cessato alla data del 18 maggio 1999 (e quindi cinque anni dopo la morte della S.) la locazione dell’intero immobile, non essendo il contratto di locazione sottoposto al regime vincolistico di cui alla legislazione speciale (L. n. 392 del 1978).

Avverso tale sentenza la C. ha proposto ricorso per Cassazione sorretto da quattro motivi.

Resistono i Cu. con controricorso (senza peraltro proporre ricorso incidentale avverso la sentenza della Corte d’Appello che aveva integralmente confermato la decisione di primo grado, rigettando l’appello incidentale).

Diritto

Con il primo motivo la ricorrente deduce violazione e falsa applicazione dell’art. 999 c.p.c., e della L. n. 392 del 1978,artt. 27, 28 e 80, in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 3.

I giudici di appello avevano concordato con l’appellante principale nel ritenere che la disposizione dell’art. 999 c.c. doveva essere integrata, quanto alla durata del contratto, dalla legislazione vigente ed in particolare dalla L. n. 392 del 1978.

Considerato che l’immobile locato aveva come uso prevalente quello di ambulatorio di medico di base (mentre la C. utilizzava poche stanze ad uso di abitazione) le norme vigenti stabilivano una durata del rapporto di locazione in dodici anni dalla data di stipula del contratto (24 settembre 1993-24 settembre 2005).

Con il secondo motivo la ricorrente denuncia falsa applicazione dell’art. 999 c.c. e dell’art. 2704 c.c., in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 3.

Contrariamente a quanto ritenuto dalla Corte territoriale, il contratto stipulato da S. e C. aveva data certa, certezza conferita – quanto meno – dalla morte della usufruttuaria.

In caso di cessazione dell’usufrutto per morte dell’usufruttuario, la certezza della anteriorità deriva dall’evento stesso della morte, costituendo tale evento prova assoluta che la scrittura è stata posta in essere in un qualsiasi momento ad esso anteriore.

Con il terzo motivo la ricorrente deduce violazione e falsa applicazione degli artt. 214 e 215 c.p.c., in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 3″.

I fratelli Cu. non avevano mai sollevato alcun dubbio in ordine alla inefficacia della scrittura privata (sia per quanto riguarda la sua sottoscrizione che per la data).

Con il quarto motivo la ricorrente deduce violazione e falsa applicazione dell’art. 345 c.p.c., e degli articoli 99 e 112 c.p.c., in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 3.

Per la prima volta con l’appello incidentale i fratelli Cu.

avevano dedotto la inopponibilità della scrittura privata per mancanza di data certa. I giudici di appello non avevano rilevato che si trattava di domanda sollevata per la prima volta in appello e dunque inammissibile. Gli stessi giudici, in ogni caso, non avrebbero potuto comunque pronunciare sul punto senza alcuna richiesta di parte.

Osserva il Collegio:

La decisione della Corte d’Appello deve essere confermata, seppur con diversa motivazione, essendo il dispositivo conforme al diritto (art. 384 c.p.c., comma 2).

Non è applicabile al caso di specie la riforma introdotta con D.Lgs. n. 40 del 2006, essendo stata la sentenza impugnata pubblicata prima del 2 marzo 2006.

La disposizione di cui all’art. 384 c.p.c., comma 2, tuttavia, è stata trasfusa – senza modificazioni – nel comma 4 del nuovo art. 384 c.p.c., sicchè anche in pratica nel caso di specie non si pone alcun problema di applicazione intertemporale delle nuove disposizioni.

Tanto premesso, si rileva che l’art. 999 c.c., comma 1, prevede che – in ogni caso – i contratti posti in essere dall’usufruttuario non possono avere una durata superiore al quinquennio successivo alla cessazione dell’usufrutto.

In tal modo, il legislatore ha inteso secondo una valutazione assolutamente discrezionale e non sindacabile neppure sotto il profilo costituzionale – contemperare i vari interessi contrapposti nella fattispecie e, cioè”, sia quello dell’usufruttuario, il quale non solo ha diritto di godere della cosa, rispettandone la destinazione economica, ma anche quello di “trarre dalla cosa ogni utilità che questa può dare (fermi i limiti stabiliti” dalla legge), sia quello del nudo proprietario, che può, comunque, entro un termine ragionevole, avere la piena disponibilità della cosa, sia, infine, del terzo, che può aver fatto affidamento sui poteri spettanti ex lege all’usufruttuario al momento della conclusione del contratto.

L’art. 999 c.c., comma 1, – per quanto rilevante a questo punto dell’esposizione – prevede che “le locazioni concluse dall’affittuario, in corso al tempo della cessazione dell’usufrutto, purchè constino da atto pubblico o da scrittura privata di data certa anteriore, continuano per la durata stabilita, ma non oltre il quinquennio dalla cessazione dell’usufrutto”.

Diversamente, la L. n. 392 del 1978 prevede la durata di dodici anni per le locazioni ad uso diverso dalla abitazione (artt. 27, 28 e 29).

Rilevata la – palese – antinomia tra le due disposizioni, in molteplici occasioni questa Corte ha affermato che la legislazione successiva ha abrogato, ex art. 15 preleggi, la legge previgente, cioè l’art. 999 c.c., comma 1, limitatamente alla durata da questa prevista di cinque anni dalla cessazione dell’usufrutto.

Investita della questione relativa all’applicabilità dell’art. 999 c.c., alla locazione di fondi rustici, questa Corte, con una giurisprudenza assolutamente costante nel tempo, ha ripetutamente enunciato il principio in forza del quale l’art. 999 c.c. – a norma del quale le locazioni concluse dall’usufruttuario ed in corso alla data di cessazione dell’usufrutto sono opponibili al proprietario purchè constino da atto pubblico o da scrittura privata di data certa anteriore – non è stato implicitamente abrogato dalla L. 3 maggio 1982, n. 203, che non disciplina anche le condizioni di forma e di sostanza richieste per la opponibilità al proprietario del contratto di affitto di fondo rustico concluso dall’usufruttuario.

La stessa giurisprudenza ritiene, inoltre, che debbano trovare applicazione in questa ipotesi i termini di durata previsti dalla L. del 1982 (In questo senso, ad esempio, Cass. 4 giugno 1997, n. 4966;Cass. 28 gennaio 1995, n. 1051; Cass. 14 febbraio 1994, n. 1455;Cass. 11 luglio 1992, n. 8449; Cass. 23 febbraio 1988, n. 1915).

Analoghe considerazioni sono state svolte con riferimento alla disciplina vincolistica da Cass. 2418 del 1984.

Con una più recente decisione, tuttavia, questa Corte ha affermato – ancora con riferimento all’affitto di fondi rustici – che l’art. 999 c.c., non è stato abrogato dalla L. 3 maggio 1982, n. 203, art. 41, non solo per quanto riguarda i requisiti di “forma” e di sostanza che il contratto di affitto posto in essere dall’usufruttuario deve rivestire, per la sua opponibilità al nudo proprietario, ma neppure dall’art. 1, della citata L. n. 203 del 1982, per quanto attiene alla “durata” dei contratti di affitto (Cass. n. 11561 del 2003).

Tale principio è condiviso dal Collegio anche con riferimento ai contratti di locazione disciplinati dalla L. n. 392 del 1978.

In altre parole, la regola per cui la durata del contratto di locazione non può superare il termine di cinque anni dalla cessazione dell’usufrutto (stabilita dall’art. 999 c.c.) vale in ogni caso e non può dirsi abrogata dalla legislazione successiva, ed in particolare dalla L. n. 392 del 1978.

La disciplina dettata dall’art. 999 c.c. deve considerarsi infatti speciale in tutto e, quindi, anche per quanto riguarda l’aspetto temporale del rapporto di locazione.

La disposizione di cui alla L. n. 392 del 1978, art. 84, stabilisce espressamente la abrogazione di “tutte le disposizioni incompatibili con la presente legge”.

Tale norma non fa che ripetere la previsione della seconda ipotesi dell’art. 15 delle preleggi, (come puntualmente precisato da Cass. 23 febbraio 1988, n. 1915, specie in motivazione), secondo la quale l’abrogazione tacita di una legge ricorre quando sussiste incompatibilità tra le nuove disposizioni e quelle precedenti, ovvero quando la nuova legge disciplini integralmente la materia già regolata da quella anteriore.

Il riferito principio, peraltro, come in molteplici occasioni ha ricordato la giurisprudenza di questa Corte, trova deroga nell’ipotesi in cui ad una legge speciale faccia seguito una nuova disciplina generale della materia (lex posterior greneralis non derogat legi priori speciali) (In questo senso, ad esempio, cfr.Cass. 26 aprile 2002, n. 6099, nonchè Cass. 9 febbraio 1994, n. 1297 e Cass. 4 marzo 1993, n. 2611).

Tanto premesso, deve pertanto concludersi che mentre la L. n. 392 del 1978 detta la disciplina “generale” dei contratti di locazione urbani, l’art. 999 c.c., costituisce una norma “speciale”, rispetto a quella prima richiamata, in quanto diretta a disciplinare, con riguardo al tempo della cessazione dell’usufrutto, i contratti di locazione conclusi dell’usufruttuario e non è, pertanto, suscettibile di modifica per effetto della legge successiva, ora richiamata.

A ben vedere, infatti, la norma di cui all’art. 999 c.c., non si limita a regolare solamente “la forma del contratto” (di locazione).

Essa ha invece, come avverte la Relazione al Codice civile, una funzione tipica e propria, quella di tutelare il “nudo proprietario” contro possibili atti di frode posti ai suoi danni dall’usufruttuario.

Appunto in questa ottica, ed all’evidente scopo di attuare un congruo contemperamento dei vari interessi coinvolti nella vicenda (quello dell’usufruttuario, quello del nudo proprietario e quello, infine, del terzo che ha assume in locazione la cosa) la disposizione in esame, da un lato, prevede che per essere opponibile al nudo proprietario il contratto di locazione debba avere una certa forma (e dunque risultare da “atto pubblico o da scrittura privata di data certa anteriore” alla cessazione dell’usufrutto), dall’altro, dispone che anche nell’ipotesi in cui un tale contratto sia “opponibile”, ciononostante, lo stesso abbia una durata “massima” non derogabile dalla autonomia privata (cinque anni dopo la estinzione dell’usufrutto).

Deve, dunque, anche in questa sede ribadirsi il principio già espresso da questa stessa Corte in analoghe fattispecie, e cioè che, a fronte di più significati possibili della stessa disposizione, e sempre compito dell’interprete escludere quello che difetti di coerenza con i dettami della Costituzione, in quanto in linea di principio le leggi si dichiarano incostituzionali perchè è impossibile darne interpretazioni secundum Constitutionem e non in quanto sia possibile darne interpretazioni incostituzionali (C. cost.12 marzo 1999, n. 65), per cui tra le varie interpretazioni in astratto possibili delle fonti legislative, si deve scegliere quella che non si pone in contrasto con la Costituzione (C. cost. 27 dicembre 1996, n. 418), dovendo l’interprete privilegiare solo quella più conforme alla Costituzione (Cons. Stato, sez. 5^, 30 ottobre 1997, n. 1207; Cons. Stato, Atti norm., 11 maggio 1998, n. 72; C. Cost. 28 maggio 1999 n. 197).

L’accoglimento della interpretazione proposta dalla parte ricorrente porterebbe, tra l’altro, inevitabilmente problemi di legittimità costituzionale con riferimento all’art. 42 Cost., secondo il quale la proprietà privata è riconosciuta e garantita dalla legge.

La motivazione della sentenza impugnata deve pertanto essere corretta alla luce dei principi ora esposti.

Poichè in ogni caso già il primo giudice aveva riconosciuto la durata del contratto di locazione fino al 18 maggio 1999 (e su questo punto non era stato proposto appello incidentale da parte dei Cu.), il ricorso deve essere rigettato, provvedendosi alla correzione del principio di diritto affermato dalla Corte territoriale, ai sensi dell’art. 384 c.p.c., comma 2, nel testo previgente, applicabile al caso di specie “ratione temporis”.

Sussistono giusti motivi, in relazione alla particolarità delle questioni trattate, per disporre la compensazione delle spese di questo giudizio di Cassazione.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso.
Compensa le spese di questo giudizio di Cassazione.
Così deciso in Roma, nella Camera di Consiglio, il 14 gennaio 2008.
Depositato in Cancelleria il 10 aprile 2008

Cassazione civile sez. III 10 aprile 2008 n. 9345

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