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Cassazione civile sez. III 14 settembre 2007 n. 19223

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE SEZIONE TERZA CIVILE Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati: Dott. PREDEN Roberto – Presidente - Dott. FICO Nino – Consigliere - Dott. MASSERA Maurizio – Consigliere […]

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. PREDEN Roberto – Presidente -
Dott. FICO Nino – Consigliere -
Dott. MASSERA Maurizio – Consigliere -
Dott. CALABRESE Donato – Consigliere -
Dott. LEVI Giulio – rel. Consigliere -

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

L.F.G., elettivamente domiciliato in ROMA VIA SIRACUSA 16, presso lo studio dell’avvocato GIUSEPPE MARSICO, difeso dall’avvocato FORTUNATO COSIMO, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro

C.T.;

- intimata -

avverso la sentenza n. 479/02 della Corte d’Appello di CATANZARO, seconda sezione civile, emessa il 24/09/02, depositata il 29/10/02, R.G.608/02;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 31/05/07 dal Consigliere Dott. Giulio LEVI;

udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. MARINELLI Vincenzo, che ha concluso per il rigetto del ricorso.

FATTO

Con ricorso ritualmente notificato L.F.G. in data 22.11.2000 conveniva in giudizio C.T. esponendo di essere conduttore, in forza di contratto di locazione stipulato in data 15.4.1994 e per un canone mensile di L. 400.000, avente ad oggetto l’immobile di proprietà di quest’ultima dell’immobile sito in (OMISSIS), adibito ad esercizio commerciale;

che la resistente a mezzo racc. manifestava la sua volontà di recedere dal rapporto locativo; che L.F. predisponeva quanto necessario per il trasferimento altrove della propria attività; che L.F. sollecitava il pagamento della indennità di avviamento;

che la resistente, manifestando il suo dissenso, comunicava che il contratto si era automaticamente rinnovato; che il ricorrente invitava la C. a ricevere la consegna dei locali in data 25.9.2000 e ad effettuare il pagamento della indennità, senza sortire esito positivo; che la C. invitava il ricorrente al pagamento delle mensilità di agosto e settembre 2000.

Si costituiva la C. eccependo preliminarmente l’improcedibilità e/o improponibilità della domanda per nullità assoluta della disdetta atteso che la stessa non rispettava i requisiti di cui alla L. n. 392 del 1978, art. 29, sostenendo nel merito che alla prima scadenza la resistente aveva richiesto il pagamento degli oneri fiscali derivanti dalla proroga del contratto stesso; che L.F. continuava a dare seguito al contratto provvedendo al pagamento delle mensilità per il periodo aprile- luglio 2000; che, nonostante ciò, il conduttore comunicava la sua intenzione di rilasciare l’immobile chiedendo il pagamento della indennità; che infine quest’ultimo rilasciava l’immobile soltanto in data 11.12.2000 e che pertanto si riteneva illegittima la richiesta di pagamento della indennità vertendosi in ipotesi di recesso unilaterale ad opera del conduttore seguito ad una tacita rinnovazione del contratto spontaneamente eseguito sino al luglio 2000.

Il Tribunale di Castrovillari con sentenza 6.3.2002 rigettava l’eccezione preliminare di improponibilità e/o improcedibilità della domanda; dichiarava il contratto di locazione risolto alla data dell’11.12.2000 per mutuo consenso; condannava il conduttore al pagamento a favore del locatore del canone di locazione relativo al periodo agosto-dicembre 2000; rigettava la domanda della ricorrente per il pagamento della indennità per perdita di avviamento.

Avverso detto sentenza proponeva appello L.F.G..

C.T. si costituiva resistendo al gravame.

La Corte territoriale rigettava l’appello e confermava l’impugnata sentenza.

Ricorre per Cassazione L.F.G. con due motivi.

Non resisteva l’intimata.

DIRITTO

Il ricorso è affidato ai seguenti motivi:

1) Violazione e/o falsa applicazione della L. n. 392 del 1978, art. 29, nonchè insufficiente motivazione, in relazione all’art. 360 c.p.c., nn. 3 e 5.

2) Violazione e/o falsa applicazione dell’art. 112 c.p.c., in relazione all’art. 360 c.p.c., nn. 3 e 5.

Con il primo motivo il ricorrente lamenta che la decisione impugnata rileva che la disdetta inviata dal locatore, alla prima scadenza, in mancanza dei requisiti di forma e contenuto di cui alla L. n. 392 del 1978, artt. 28 e 29 debba ritenersi affetta da nullità assoluta.

Assume al riguardo il ricorrente che a quel principio sarebbero stati apportati dei “correttivi” nel senso di potersi al riguardo parlare di nullità “sanabile”, nel caso in cui sia stata manifestata la volontà del conduttore di prestarvi adesione.

Deduce il ricorrente che ciò rimarcherebbe un concetto, quello della prevalente, se non esclusiva, tutela individuale propria del conduttore.

Deduce inoltre il ricorrente che secondo la sentenza del S.C. si ha tutela della stabilità della locazione non abitativa nell’interesse generale dell’economia secondo la ratio ispiratrice della L. n. 392 del 1978.

Deduce infine il ricorrente che, secondo il S.C., la nullità in oggetto non sarebbe deducibile in via di azione o di eccezione, in mancanza della dimostrazione, da parte del soggetto che la fa valere, della necessità di ricorrere al giudice per evitare una lesione attuale del proprio diritto ed il conseguente danno alla propria sfera giuridica, senza che sia sufficiente il bisogno di rimuovere una situazione di incertezza, occorrendo pur sempre dimostrare che questa produce un danno giuridicamente rilevante. E sembrerebbe che la sentenza della Corte territoriale avesse addossato sull’attuale ricorrente l’onere probatorio sulla efficacia e validità della illegittima disdetta piuttosto che sulla resistente l’onere di dimostrare la lesione del proprio diritto ed il conseguente danno della propria sfera giuridica a lei derivanti da un atto di cui si eccepisce la nullità pur essendone l’autrice.

Si osserva al riguardo che il S.C. ha affermato che la nullità di cui alla L. 27 luglio 1978, n. 392, art. 29, comma 4, relativa alla disdetta priva della specificazione dei motivi, è assoluta e, pertanto, è rilevabile sia d’ufficio sia dallo stesso locatore (sent. n. 9373/1995).

Del resto è chiaramente detto dal citato art. 29, comma 4, che nella comunicazione deve essere specificato, a pena di nullità il motivo, tra quelli tassativamente indicati nei commi precedenti, sul quale la disdetta è fondata. Per quanto concerne, in particolare, la specificità della disdetta, questa Corte ha avuto modo di precisare che la comunicazione del diniego di rinnovazione non può limitarsi a fare generico riferimento all’intenzione del locatore di svolgere, nell’immobile del quale si richiede la restituzione, un’attività non meglio specificata, rientrante in una delle ipotesi previste dalla L. n. 392 del 1978, art. 29, ma deve indicare, incorrendo altrimenti nella sanzione di nullità di cui al comma 4 del menzionato articolo, quale particolare attività il locatore (o chi al suo posto) intende svolgere nel detto immobile, sia perchè, in mancanza, il conduttore non sarebbe in grado di valutare la serietà della intenzione indicata, ed il giudice non potrebbe verificare, in sede contenziosa, la sussistenza della condizione per il riconoscimento del diritto al diniego di rinnovo, sia perchè verrebbe impedito il successivo controllo sull’effettiva destinazione dell’immobile all’uso indicato, ai fini dell’applicazione delle sanzioni previste dal successivo art. 31 (Cass. n. 5150/93; n. 2621/92; n. 8775/91). Alla specificità della disdetta la giurisprudenza di questa S.C. attribuisce quindi rilievo non soltanto per la soddisfazione delle esigenze di informazione e di controllo che spettano al conduttore, destinatario della comunicazione, ma anche per l’adeguato espletamento di funzioni riservate al giudice con particolare riguardo allo scrutinio della conformità della pretesa alla fatti specie legale delineata dalla L. n. 392 del 1978, artt. 28 e 29, implicante una disdetta caratterizzata da un ben preciso contenuto. E sotto tale profilo viene in considerazione l’esigenza di tutela della stabilità delle locazioni non abitative, che la L. n. 392 del 1978 persegue anche nell’interesse generale dell’economia, consentendone la cessazione alla prima scadenza del periodo legale di durata solo nelle tassative ipotesi previste per il diniego di rinnovazione.

La sentenza impugnata dunque ha affermato esattamente che la C. aveva interesse a dedurre la nullità della disdetta, intimata a controparte con racc. a.r. 28.12.1998, anche perchè sussisteva una situazione di incertezza sulle sorti successive del contratto, poichè, tra l’altro, il L.F. non aveva manifestato alcuna volontà di aderire alla disdetta, ed anzi aveva mantenuto la disponibilità dell’immobile;

incertezza sulla cessazione del rapporto che, quindi, legittimava la locatrice ad eccepire la nullità della disdetta, laddove viceversa la C. aveva interesse ad ottenere il pagamento a lei spettante a seguito della continuazione del rapporto e di non corrispondere la relativa indennità di avviamento.

Il motivo è quindi da rigettarsi.

Con il secondo motivo il ricorrente lamenta che il rapporto locativo fosse cessato per mutuo consenso, ma l’immobile sarebbe stato rilasciato dal conduttore dopo che era stata instaurata la lite e dopo aver preso atto del rifiuto della locatrice ad eseguire spontaneamente l’obbligo della corresponsione della indennità sopra citata.

Esattamente il giudice di merito ha osservato che a seguito del comportamento delle parti e precisamente a seguito della riconsegna dell’immobile si poteva rinvenire una concorde volontà delle parti di prevedere una cessazione anticipata consensuale del rapporto.

Trattasi di accertamento di fatto non censurabile in sede di legittimità.

Il motivo va quindi rigettato.

In mancanza di difese svolte dalla parte intimata non vi è luogo a pronuncia sulle spese del giudizio di legittimità.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso.
Nulla per spese.
Così deciso in Roma, nella Camera di Consiglio della Sezione Terza Civile della Corte di Cassazione, il 31 maggio 2007.
Depositato in Cancelleria il 14 settembre 2007

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