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Federproprietà AbruzzoLocale portiereCorte di Cassazione, Sezione 3 civile, Sentenza 26 ottobre 2012, n. 18501

Corte di Cassazione, Sezione 3 civile, Sentenza 26 ottobre 2012, n. 18501

Se un locale è destinato ad alloggio di portiere, basta la mera vendita per alienare il bene comune?

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. TRIFONE Francesco – Presidente
Dott. UCCELLA Fulvio – rel. Consigliere
Dott. MASSERA Maurizio – Consigliere
Dott. AMATUCCI Alfonso – Consigliere
Dott. CARLEO Giovanni – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 174/2008 proposto da:

(OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), elettivamente domiciliati in ROMA, presso la CANCELLERIA DELLA CORTE DI CASSAZIONE, rappresentati e difesi dall’avvocato (OMISSIS) giusta delega in atti;

- ricorrenti -

contro

CONDOMINIO (OMISSIS), in persona dell’Amministratore pro tempore, rag. (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentato e difeso dall’avvocato (OMISSIS) giusta delega in atti;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 2975/2006 della CORTE D’APPELLO di NAPOLI, depositata il 26/10/2006 R.G.N. 3378/05;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 27/09/2012 dal Consigliere Dott. FULVIO UCCELLA;
udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. APICE Umberto, che ha concluso per il rigetto del ricorso.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Il 5 giugno 2004 il Tribunale di Napoli rigettava la domanda proposta da (OMISSIS),  (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS), volta ad ottenere la dichiarazione di finita locazione di un immobile acquistato dal loro dante causa (OMISSIS) e destinato a portineria, che, a loro avviso, non era stato mai adibito dal Condominio, di cui l’immobile faceva parte, ad abitazione del portiere e/o portineria, bensi’ utilizzato come deposito.
Su gravame degli originar attori la Corte di appello di Napoli il 24 ottobre 2006 ha rigettato la proposta impugnazione.
Avverso siffatta decisione propongono ricorso i (OMISSIS), affidandosi a due motivi, corredati dei prescritti quesiti.
Resiste con controricorso l’intimato Condominio.
Le parti hanno depositato rispettive memorie.

MOTIVI DELLA DECISIONE

1.-Con il primo motivo ( violazione e falsa applicazione degli articoli 832, 1133, 1135, 2697, 2727, 2728, 2725, 2730, 2731, 2934, 2935, 2946 c.c.; articoli 447 bis e 667 c.p.c.; omessa, insufficiente, contraddittoria motivazione su punto decisivo della controversia – articolo 360 c.p.c., nn. 3 e 5), in estrema sintesi, i ricorrenti lamentano che erroneamente il giudice dell’appello, a fronte della loro eccezione di estinzione del vincolo, avrebbe ritenuto soddisfatto l’onere probatorio a carico del Condominio con la unica produzione in giudizio dell’atto di compravendita del notaio (OMISSIS) del 1 agosto 1964, che avrebbe comprovato la esistenza del vincolo di destinazione, mentre essi appellanti avevano sostenuto la estinzione dello stesso per non uso conseguente all’esercizio del servizio di portierato.
La censura e’ infondata nei sensi di seguito precisati. Infatti, l’atto per notaio (OMISSIS) era, dal punto di vista storico e giuridico l’unico atto cui non poteva non riferirsi il giudice del merito, essendo quello con cui gli originari acquirenti avevano “caratterizzato” l’immobile de quo ed e’ per questo che l’ha ritenuto fondamentale.
In quel documento “si dava espressamente atto che gli acquirenti avevano convenuto sulla destinazione a portineria dei locali in questione” (p. 7 sentenza impugnata) e dopo, sulla base del documento del suo tenore letterale e delle intenzioni degli originari acquirenti, quali da esso ragionevolmente emergevano, ha qualificato obbligazione propter rem il vincolo predetto e, seguendo un consolidato indirizzo giurisprudenziale (Cass. n. 6474/05).
Ne ha, quindi, dedotto, anche a seguito della prova testimoniale, che non vi era stata alcuna dismissione del servizio, per cui sussisteva quel vincolo, fondato sulla dimostrazione del diritto del proprietario e suscettibile di trasmissione in favore dei successivi acquirenti anche in mancanza di trascrizione, peraltro possibile ex articolo 2646 c.c. (Cass. n. 4435/01; Cass. n. 11068/95) essendo, invece, necessario che sia stata assunta dal Condominio una deliberazione che avesse escluso l’immobile adibito a portineria o ad alloggio del portiere dalla utilizzazione comune (Cass. n. 4435/01).
Alla luce di tale dictum, che la sentenza impugnata condivide, e per quanto si evince anche dalla parte finale della nota di trascrizione dell’atto notaio (OMISSIS), cosi’ come riportata dal resistente Condominio, non vi e’ motivo di ritenere che, in realta’, in quell’atto si sia voluto costituire una servitu’ o addirittura un diritto reale di uso ex articolo 1021 c.c. a favore del Condominio, ma solo una obbligazione propter rem che, per quanto accertato in sede di merito, non si e’ affatto estinta.
Di vero, a suffragio dell’assunto degli attuali ricorrenti non vi era alcuna delibera assembleare ne’ un fattuale cambio di destinazione del predetto locale, ma solo e’ risultato un occasionale intervallo di tempo nella sospensione del servizio di portierato, che trovava ragionevole spiegazione nei tempi di reclutamento del dipendente (portiere) e delle modalita’ di determinazione contrattuale proprio di un ente di gestione (p. 8 sentenza impugnata ).
In presenza di tali elementi cade l’elemento fondante la censura, ossia il mancato uso secondo la destinazione pattizia dell’immobile e correttamente il giudice dell’appello ha ritenuto che il Condominio, a fronte della dedotta esistenza del rapporto locatizio (assunto fatto proprio dagli appellanti), non doveva che limitarsi ad una mera contestazione, peraltro corredata dalla produzione del documento originario, mentre i (OMISSIS) avrebbero dovuto provare il fatto costitutivo della domanda e il fatto impeditivo all’accoglimento della eccezione sollevata dal Condominio, ossia che l’immobile non fosse solo portineria, ma alloggio del portiere.
Quindi, nessuna violazione dell’articolo 2697 c.c., e’ addebitabile al giudice a quo e lo stesso quesito non coglie la ratio decidendi della sentenza impugnata, con l’effetto che risulta assorbito il profilo del vizio motivazionale, indicato e formulato in tal senso.
Di qui, anche il rigetto della eccezione del resistente Condominio (p. 9-11 controricorso) in ordine alla corrigenda motivazione ex articolo 384 c.p.c. con la richiesta di dare una qualificazione giuridica diversa, ossia di vera e propria servitu’ o comunque di un diritto reale di uso ex articolo 1021 c.c. a suo favore e soggetto a prescrizione ventennale per non uso o in applicazione dell’articolo 1073 c.c. o del comb. disp. att. articoli 1026 e 1014 c.c., a quanto previsto nell’atto notarile.
Di vero, a prescindere dalla circostanza che la qualificazione giuridica di quanto dedotto in giudizio e’ compito esclusivo del giudice del merito, che si sottrae al sindacato di legittimita’ se congruamente e logicamente motivato, come e’ accaduto nel caso in esame, va osservato che la deduzione importerebbe una valutazione in fatto che e’ preclusa a questa Corte (Cass. n. 4148/74).
Per concludere su questo punto va affermato che il giudice a quo ha accertato in modo compiuto che nell’atto per notaio (OMISSIS) l’immobile era soggetto al vincolo di destinazione; vincolo che si configurava come obbligazione propter rem stante la costituzione di tale vicolo per volonta’ delle originarie parti acquirenti e che, in quanto caratterizzato dalla tipicita’, e’ sorto nel contratto del dante causa secondo il contenuto previsto dalla legge, ossia, come nella specie, in favore del condominio, cui per voluntas legis, come e’ pacifico, si applicano le norme sulla comunione (articolo 1104 c.c.) (Cass. n. 25289/07; Cass. n. 5888/10).

2.- Con il secondo motivo (violazione e falsa applicazione degli articoli 1579, 1988, 2697, 2702, 2720, 2727, 2729, 2735, 2934, 2935; omessa, insufficiente, contraddittoria motivazione su punto decisivo della controversia – articolo 360 c.p.c., nn. 3 e 5), in buona sostanza, i ricorrenti lamentano che erroneamente il giudice dell’appello avrebbe ritenuto provato da parte del Condominio il mantenimento del vincolo (p. 12 ricorso).
La censura, cosi’ come proposta, e ribadita nei quesiti (p. 16 ricorso) e’ in realta’ rivolta a una rivisitazione delle prove diversa da quella attuata nella sentenza impugnata.
Di vero, il giudice dell’appello ha dato rilievo non solo al documento per cosi’ dire pattizio, ma anche alle deposizioni testimoniali, anche sotto il profilo della loro attendibilita’ (v. p. 8 sul teste (OMISSIS), sentenza impugnata), alle voci inserite nel “bilancio”, all’annuale incasso da parte del Condominio di un importo inferiore al comune canone, sostenendo che si trattava di una mera indennita’ per l’utilizzo del locali ed escludendo una valenza confessoria alle ricevute rilasciate dall’amministratore e inserite in atto approvato dall’assemblea (p. 9-10 ricorso).
Appare, quindi, di tutta evidenza che la motivazione risulta appagante sotto ogni profilo, sia logico che giuridico, anche perche’ confortata da puntuali richiami a giurisprudenza di questa Corte (v. p. 9 sentenza impugnata e poi p.10 ) a parte la considerazione che il primo quesito non coglie la ratio decidendi della decisione ed in parte si appalesa meramente enunciativo, mentre il secondo risulta smentito per quanto sopra evidenziato.
Ma, anche a volerla ritenere, come deduzione di un errore di diritto, oltre quanto evidenziato in sentenza e di cui si e’ dato conto, in linea di principio va affermato che in presenza di una obbligazione propter rem il c.d. corrispettivo e’ irrilevante al fine di escludere la sussistenza di una tale obbligazione che costituisce, comunque, un vincolo di i destinazione al bene ed e’ insensibile, pertanto, ad ogni connotazione economica, essendo esso caratterizzato dalla situazione giuridica del bene stesse, del quale segue le vicende nel corso del tempo, a meno che non risulti dismesso per espressa e ritualmente redatta volonta’ delle parti.
Circostanza questa che, come detto, non e’ risultata provata. Conclusivamente il ricorso va respinto e le spese che seguono la soccombenza vanno liquidate come da dispositivo.

P.Q.M.

La corte rigetta il ricorso e condanna i ricorrenti in solido al pagamento delle spese del presente giudizio di cassazione che liquida in euro 3.200, di cui euro 200 per spese, oltre accessori come per legge.

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