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Federproprietà AbruzzoCanoneCorte di Cassazione, Sezione 3 Civile, Sentenza 18 ottobre 2012, n. 17887

Corte di Cassazione, Sezione 3 Civile, Sentenza 18 ottobre 2012, n. 17887

Il calcolo del canone di locazione in base alla legge 392 del 1978, si deve effettuare in base alle risultanze catastali od allo stato di fatto dlel'immobile?

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. TRIFONE Francesco – Presidente
Dott. AMATUCCI Alfonso – Consigliere
Dott. AMBROSIO Annamaria – rel. Consigliere
Dott. DE STEFANO Franco – Consigliere
Dott. LANZILLO Raffaella – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 4675/2007 proposto da:

(OMISSIS) S.A.S., in persona del suo legale rappresentante pro tempore, geom. (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentata e difesa dall’avvocato (OMISSIS), giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro

(OMISSIS);

- intimato -

avverso la sentenza n. 568/2006 della CORTE D’APPELLO di NAPOLI, depositata il 16/02/2007, R.G.N. N. 1473/2005;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 20/09/2012 dal Consigliere Dott. ANNAMARIA AMBROSIO;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. DESTRO Carlo, che ha concluso per il rigetto.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con sentenza in data 1.03/20.04.2004, il Tribunale di Napoli, in accoglimento della domanda proposta da (OMISSIS), determinava l’equo canone dovuto dal ricorrente per la locazione dell’immobile sito in (OMISSIS) in lire 257.239 mensili e condannava la societa’ locatrice, s.a.s. (OMISSIS) alla restituzione della somma di euro 5.505,22 per maggiori somme indebitamente percette, oltre interessi legali dalle scadenze mensili al saldo e spese di lite.

La decisione, gravata da impugnazione della s.a.s. (OMISSIS), era parzialmente riformata dalla Corte di appello di Napoli, la quale con sentenza n. 568 del 2006, previa determinazione del canone mensile effettivamente corrisposto dal (OMISSIS) in lire 350.000 anziche’ in lire 370.000, come ritenuto dal primo Giudice, condannava la s.a.s. (OMISSIS) alla restituzione della somma di euro 4.885,47, oltre interessi legali dalle scadenze mensili al saldo, compensando interamente le spese del grado.

Avverso detta sentenza ha proposto ricorso per cassazione la s.a.s. (OMISSIS), svolgendo quattro motivi.

Nessuna attivita’ difensiva e’ stata svolta da parte intimata.

MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Con il primo motivo di ricorso si denuncia violazione o falsa applicazione dell’articolo 414 c.p.c., comma 5. Parte ricorrente si duole che sia stata confermata dal giudice di appello la statuizione di rigetto della pregiudiziale eccezione di nullita’ dell’atto introduttivo del giudizio, segnatamente deducendo l’imprecisione dei conteggi allegati al ricorso; in particolare osserva che i parametri di calcolo adoperati dovevano essere individuati mediante precisi riferimenti normativi, onde non incorrere nella decadenza istruttoria implicitamente prevista dall’articolo 414 c.p.c., comma 5, e rileva che, in difetto, l’integrazione dei dati iniziali avrebbe consentito all’originario ricorrente di utilizzare mezzi probatori tardivamente perfezionati.

1.1. Il motivo non merita accoglimento.

In via di principio si rileva, in conformita’ alla costante giurisprudenza di questa Corte, che nel rito del lavoro (applicabile alla controversia in oggetto in forza del rinvio contenuto nell’articolo 447 bis c.p.c.) la valutazione della nullita’ del ricorso i’ntroduttivo del giudizio di primo grado, per mancata determinazione dell’oggetto della domanda o per mancata esposizione degli elementi di fatto e delle ragioni di diritto sulle quali questa si fonda, e’ ravvisabile ai sensi degli articoli 414, 164 e 156 c.p.c., solo quando attraverso l’esame complessivo dell’atto sia impossibile l’individuazione esatta della pretesa dell’attore e il convenuto non possa apprestare una compiuta difesa. In particolare, per aversi nullita’ non e’ sufficiente la mancata indicazione dei ridetti elementi in modo formale, ma e’ necessario che ne sia impossibile l’individuazione attraverso l’esame complessivo dell’atto, eventualmente anche alla luce della documentazione allegata al ricorso e in questo indicata, pur se non notificata unitamente al ricorso stesso (Cass. 9 agosto 2003, n. 12059; cfr. anche Cass. 5 ottobre 2002, n. 14292). In definitiva siffatta nullita’ e’ ravvisabile solo allorche’, attraverso un’interpretazione dell’atto introduttivo della lite, e’ impossibile individuare esattamente la pretesa dell’attore, a svantaggio del convenuto che, per la riscontrata violazione della regola di effettivita’ del contraddittorio, non e’ messo in condizioni di apprestare una compiuta difesa.

Diversa e’ l’ipotesi in cui l’esposizione dei fatti non sia corredata della necessaria richiesta di mezzi istruttori a suffragio della stessa, perche’ in tal caso non si versa in ipotesi di nullita’ della domanda per impossibilita’ di individuazione della pretesa dell’attore, bensi’ di carenza probatoria in relazione alle domande proposte, (cfr. Cass. 22 luglio 2009, n. 17102)

1.2. La statuizione di rigetto dell’eccezione di nullita’, qui impugnata, si rivela conforme ai principi sopra esposti, dal momento che la Corte di appello ha rilevato la completezza delle indicazioni contenute in ricorso in ordine agli elementi di fatto (contratto di locazione di immobile ad uso abitativo, pagamento di canone pattizio diverso e maggiore di quello legale) e di diritto (violazione di norme imperative in materia di locazione) su cui si fondava la domanda, nonche’ l’analiticita’ del conteggio allegato allo stesso ricorso, contenente anche i parametri utilizzati per la determinazione del canone legale, segnatamente rilevando che le ulteriori precisazioni fornite dal ricorrente in udienza erano valse solo a puntualizzare il procedimento logico-aritmetico seguito per giungere alla quantificazione della domanda e non gia’ a sanare un’inesistente nullita’. In tale contesto la Corte territoriale ha, dunque, correttamente escluso che vi sia stata violazione del diritto di difesa del convenuto, stante l’adeguatezza dei dati indicati in ricorso, ai fini dell’individuazione delle pretese della parte ricorrente e della conseguente valida instaurazione del rapporto processuale.

L’odierna ricorrente, per una parte, introduce una questione diversa e nuova rispetto a quella sollevata in sede di merito, prospettando, peraltro in termini generici, una decadenza di tipo istruttorio e, per altro verso, tenta di sostituire le proprie personali valutazioni a quelle espresse dal giudice del merito in ordine alla completezza degli elementi emergenti dal ricorso introduttivo e all’analiticita’ del documento ad esso allegato, risolvendosi, cosi’, il motivo nell’inammissibile richiesta di (ri)valutazioni riservate ai giudici del merito.

2. Con il secondo motivo di ricorso si denuncia violazione o falsa applicazione degli articoli 157 e 159 c.p.c., e contraddittoria motivazione in ordine all’applicazione dell’articolo 157 c.p.c.. Parte ricorrente si duole che la Corte di appello abbia ritenuto tardiva l’eccezione di nullita’ del supplemento peritale, per omessa comunicazione dell’ordinanza che aveva disposto l’integrazione dell’indagine da parte del c.t.u..

2.1. A tal riguardo la Corte territoriale ha osservato che l’omissione venne rilevata dall’odierna ricorrente nell’udienza immediatamente successiva al deposito della relazione suppletiva al solo fine di chiedere “un termine per controdedurre o in via gradata un rinvio per la discussione con termini per note”, con conseguente sanatoria ex articolo 157 c.p.c., comma 2, e tardivita’ dell’eccezione di nullita’ sollevata nell’atto di appello.

2.1.1. In contrario senso parte ricorrente deduce che l’eccezione di nullita’ non richiedeva una precisa forma espressiva e che la richiesta di termine per controdedurre o quella gradata di rinvio della discussione con termine per note erano funzionali ad una piu’ completa difesa sul punto: cosa che in effetti avvenne, dal momento che nelle “note” venne rilevata la nullita’; d’altra parte la motivazione sarebbe contraddittori’a, per avere la Corte di appello ritenuto l’eccezione tardiva, pur dando atto che nell’udienza successiva al deposito dell’elaborato venne evidenziata l’omissione della comunicazione.

2.2. Nessuna delle censure all’esame coglie nel segno.

In via di principio si rammenta che eventuali irritualita’ dell’espletamento della consulenza tecnica ne determinano la nullita’ solo ove incidano sulle garanzie del contraddittorio, come quelle consistenti nell’omissione delle comunicazioni di cui agli articoli 90 e 91 disp. att. c.p.c.. Trattasi peraltro di nullita’ soggette al regime di cui all’articolo 157 c.p.c., avendo carattere relativo, con la conseguenza che restano sanate se non opposte nella prima istanza o nella udienza successiva al deposito della relazione peritale, (cfr. ex multis Cass. 10 dicembre 2010, n. 24996; Cass. 15 aprile 2002, n. 5422; Cass. 14 agosto 1999 n. 8659) per tale intendendosi anche l’udienza di mero rinvio (cfr. Cass. 9 febbraio 1995, n. 1457) o anche l’udienza successiva al deposito, nella quale il giudice abbia rinviato la causa per consentire l’esame della relazione, poiche’ la denuncia di detto inadempimento formale non richiede la conoscenza del contenuto della relazione (Cass. 25 ottobre 2006, n. 22843).

Cio’ posto e precisato, altresi’, che non si ravvisa la denunciata contraddittorieta’ della motivazione, perche’ altro e’ evidenziare l’omissione di una comunicazione, altro e’ eccepire la nullita’ che ne sarebbe conseguita, la statuizione impugnata si rivela conforme ai principi sopra indicati, posto che l’eccezione di nullita’ – sia essa stata formulata nell’atto di appello (come si legge nella decisione impugnata), sia essa stata formulata nelle successive “note” (come assume parte ricorrente) – risultava, comunque, tardiva. Invero e’ la stessa richiesta di termine (“per controdedurre” oppure, anche, “per note”) che e’ inconciliabile con la volonta’ di sollevare (immediatamente) l’eccezione, comportando la relativa decadenza.

3. Con il terzo motivo di ricorso si denuncia violazione o falsa applicazione della Legge n. 392 del 1978, articolo 16. Parte ricorrente assume che nel primo elaborato peritale il c.t.u. aveva erroneamente attribuito all’immobile la categoria catastale A/3, facendo riferimento a un certificato catastale inesistente, giacche’ la classificazione era stata ottenuta dal proprio c.t.p. solo in epoca successiva all’espletamento dell’indagine peritale; deduce, quindi, violazione della norma in rubrica, assumendo che il c.t.u. avrebbe dovuto rivolgersi all’U.T.E. per ottenere la classificazione o almeno, in sede di supplemento, avrebbe dovuto emendare l’errore, facendo riferimento alla categoria A/2, secondo il classamento ottenuto nelle more dal c.t.p..

4. Con il quarto motivo di ricorso si denuncia violazione o falsa applicazione del Decreto del Presidente della Repubblica n. 138 del 1998, articolo 9, commi 1 e 2, (articolo 360 c.p.c., n. 3). Al riguardo parte ricorrente rileva che, in mancanza della certificazione attestante la categoria catastale, il c.t.u. avrebbe dovuto comunque attenersi ai criteri di cui al Decreto del Presidente della Repubblica n. 138 del 1998, articolo 9, dovendo espletare il suo incarico nella stessa prospettiva operativa dell’U.T.E..

4.1. I suddetti motivi, che, per la stretta connessione delle tematiche, si esaminano congiuntamente, non meritano accoglimento.

Va premesso che – secondo consolidata giurisprudenza di questa Corte – le norme dettate per la determinazione del canone dalla Legge n. 392 del 1978 con riferimento alla categoria catastale degli alloggi non attribuiscono agli atti amministrativi inerenti alla classificazione catastale un valore tassativo e vincolante, spettando al giudice ordinario il potere di disapplicare l’atto di classamento dell’unita’ immobiliare e di determinare, in via incidentale, la categoria catastale da attribuire all’unita’ immobiliare oggetto della controversia, avendo riguardo alla consistenza dell’immobile oggetto della locazione, quale risulta dal contratto dedotto in giudizio, al limitato scopo di accertare la soggezione o meno del contratto di locazione alla disciplina dell’equo canone e di quantificare il canone locatizio dovuto (Cass. 10 agosto 2004, n. 15422). A tali effetti non e’ necessario che l’atto sia affetto da vizio di violazione di legge, potendo configurarsi un atto di classificazione catastale illegittimo, ovvero “non conforme a legge” ai sensi della Legge n. 2248 del 1865 articolo 5, all. E, anche per errori di apprezzamento commessi nel procedimento di classificazione, quale l’erronea valutazione delle caratteristiche dell’immobile in relazione ai criteri di massima seguiti dall’ufficio tecnico (Cass. 7 dicembre 2005, n. 27002). In ogni caso l’esercizio, positivo o negativo, del potere di disapplicazione in questione involge un apprezzamento di fatto, rimesso al giudice del merito e insindacabile in sede di legittimita’ ove adeguatamente motivato (Cass. 14 luglio 2003, n. 10979; Cass. 6 novembre 2001, n. 13697).

Cio’ premesso e considerato altresi’ che in tema di equo canone, in caso di correzione di erroneo classamento, la stessa ha effetto sin dal momento della sussistenza delle condizioni dell’immobile che comportano il classamento corretto (cfr. Cass. 22 giugno 2006, n. 14459), appare evidente l’inconferenza delle deduzioni di parte ricorrente in ordine all’originaria mancanza di accertamento amministrativo, giacche’ cio’ che rileva e’ che i giudici del merito hanno preso in considerazione il classamento ottenuto dall’odierna ricorrente in corso di causa ad opera dell’U.T.E. e hanno, tuttavia, motivatamente disapplicato il relativo atto amministrativo, ritenendo che esso non corrispondesse alle effettive condizioni dell’immobile locato. E’ quanto emerge dalla decisione impugnata, laddove si evidenzia la correttezza delle determinazioni del primo giudice, avuto riguardo ai chiarimenti forniti dal c.t.u. nel supplemento di relazione in ordine alle ragioni che l’avevano indotto ad attribuire la categoria A/3 (grado ordinario di finitura, caratteristiche igieniche ed estetiche minime, stabile a prevalente destinazione commerciale).

Non si ravvisano, dunque, le denunciate violazione di legge, posto che, da un lato, alla luce dei suesposti principi, l’accertamento ottenuto dall’U.T.E. non aveva efficacia vincolante tra le parti del rapporto locativo e, dall’altro, che le ragioni della disapplicazione dell’atto amministrativo risultano adeguatamente motivate con riferimento alle caratteristiche intrinseche ed estrinseche dell’immobile, quali risultanti dalla c.t.u.. Trattasi di apprezzamenti di merito, che non possono essere contestati dalla ricorrente, opponendo una valutazione meramente alternativa, peraltro sulla base di dati fattuali, incontrollabili come tali in questa sede. In conclusione il ricorso va rigettato.

Nulla deve disporsi in ordine alle spese del giudizio di legittimita’ non avendo parte intimata svolto attivita’ difensiva.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso.

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