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Federproprietà AbruzzoCessione giurisprudenza LocazioneCassazione Civile, Sezione III, Sentenza 11 novembre 2011 n. 23557

Cassazione Civile, Sezione III, Sentenza 11 novembre 2011 n. 23557

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE SEZIONE TERZA CIVILE Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati: Dott. TRIFONE Francesco – Presidente - Dott. UCCELLA Fulvio – Consigliere - Dott. CHIARINI Maria Margherita – […]

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. TRIFONE Francesco – Presidente -
Dott. UCCELLA Fulvio – Consigliere -
Dott. CHIARINI Maria Margherita – rel. Consigliere -
Dott. SPIRITO Angelo – Consigliere -
Dott. ARMANO Uliana – Consigliere -

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 4845/2009 proposto da:

S.E. (OMISSIS), elettivamente domiciliato in ROMA, VIA S MARCELLO PISTOIESE 73, presso lo studio dell’avvocato PAOLA FIECCHI, rappresentato e difeso dagli avvocati MACCIOTTA Giuseppe, SANDRO PISEDDU giusta delega a margine del ricorso;

- ricorrente -

contro

P.T. (OMISSIS), P.G. (OMISSIS), P.G.P. (OMISSIS), M.R. (OMISSIS), P.L.(OMISSIS), P.A. (OMISSIS), elettivamente domiciliati in ROMA, PIAZZA DEI PRATI DEGLI STROZZI 22, presso lo studio dell’avvocato PILIA Paolo Giuseppe, che li rappresenta e difende giusta delega a margine del controricorso;

- controricorrenti -

e contro

PI.GI.;

- intimato -

avverso la sentenza n. 418/2007 della CORTE D’APPELLO di CAGLIARI, SEZIONE SECONDA CIVILE, emessa il 14/12/2007, depositata il 15/02/2008 R.G.N. 372/2007;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 09/06/2011 dal Consigliere Dott. MARIA MARGHERITA CHIARINI;
udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. SCARDACCIONE Eduardo Vittorio, che ha concluso con il rigetto del ricorso.

Fatto

S.E. nel febbraio 1998 premesso: a) nel 1982 aveva concesso un immobile ad uso commerciale ad Pi.An.; nel maggio 1994 gli era stata comunicata la cessione del contratto a M.G.A. chiedendo di riconoscergli la qualità di subconcessionario, ma egli si era opposto; quindi nel luglio 1994 li aveva citati per la convalida dello sfratto per morosità e per il rilascio dell’immobile da parte del M., nonchè per il pagamento di canoni ed accessori scaduti; la morosità veniva sanata congiuntamente dai convenuti, ma dal febbraio 1995 i pagamenti erano stati sospesi per un importo complessivo di L. 24.761.391 di cui chiedeva ingiungersi il pagamento agli eredi di Pi.An. chiedendo contestualmente a costoro e a M.G.A. lo sfratto per morosità dell’immobile.

Si costituivano gli eredi di Pi.An. deducendo che a seguito della cessione il conduttore obbligato era il M. mentre loro al più erano garanti e avanzavano domande riconvenzionali; il M. restava contumace e nel marzo 1999 gli veniva ordinato il rilascio dell’immobile.

Con sentenza del 30 dicembre 2006 il Tribunale di Lanusei, ritenuto che in caso di cessione del contratto di locazione unitamente all’azienda, il locatore, che non ha liberato il cedente, può agire nei confronti di questi se il cessionario non adempie alle proprie obbligazioni, come nel caso di specie, condannava gli eredi di Pi.An. a pagare canoni ed accessori, in solido con il M., fino al rilascio a cui lo condannava, e stante il grave inadempimento a detti obblighi principali, pronunciava la risoluzione del contratto.

Con sentenza del 15 febbraio 2008 la Corte di appello di Cagliari, in accoglimento parziale degli appelli di M.R., A., L., T., G. e P.G.P. avuto riguardo alla cessione del contratto di locazione ai sensi della L. n. 392 del 1978, art. 36, avvenuta nel 1990 con il sostanziale consenso del locatore ancorchè formalmente oppostosi nel maggio 1994 alla comunicazione pervenutagli – poichè abitava nel medesimo stabile in cui era situato l’esercizio commerciale su cui il cessionario aveva installato l’insegna “(OMISSIS)” e perchè nel precedente giudizio di convalida per morosità, instaurato nel luglio 1994 nei confronti non soltanto degli originari conduttori, ma anche del M., dopo essersi opposto, aveva accettato anche da questi la sanatoria della morosità banco iudicis, consentendo in tal modo alla cessione del contratto e divenendo suo contraddittore diretto, mentre se fosse stato fermo nell’opposizione alla cessione avrebbe citato soltanto l’originario conduttore che avrebbe potuto chiamare in giudizio il M.. Rigettava invece l’altro motivo di appello degli eredi P. di restituzione della somma versata a titolo di deposito cauzionale, di condanna al pagamento per i miglioramenti apportati nell’immobile e per avviamento commerciale poichè in conseguenza dell’avvenuta cessione tutte le posizioni attive e passive si erano trasferite al nuovo conduttore M.G.A., che aveva corrisposto ai cedenti l’indennità commerciale, mentre i miglioramenti non potevano esser riconosciuti per espressa esclusione contrattuale. Ricorre per cassazione S.E. cui resistono M.R., A., L., T., G. e P.G.P. che concludono “in via principale” per il rigetto del ricorso ed in “via subordinata” per l’accoglimento delle domande formulate “nei precedenti gradi di giudizio”, così richiamate: “condannare M. G.A., in qualità di conduttore, a restituire a M. R., P.A., P.G., P.L., P.T., P.G.P. tutte le somme di cui gli stessi saranno, se del caso, condannati a pagare in favore di S. E., oltre interessi e rivalutazione; condannare M.G. A. al risarcimento dei danni subiti dagli odierni controricorrenti in conseguenza della sua condotta, nella misura che verrà accertata anche in via equitativa, con vittoria di spese di tutti i gradi di giudizio”.

Il ricorrente ha depositato memoria.

Diritto

1.- Va preliminarmente respinto il rilievo dei controricorrenti di necessità di integrare il contraddittorio nei confronti di M. G.A., cessionario del contratto di locazione a norma della L. n. 392 del 1978, art. 36, perchè il locatore, che non abbia liberato il cedente e che pretenda l’adempimento degli obblighi contrattuali non adempiuti dal cessionario, può agire contro il conduttore-cedente (Cass. 13297/2002, 24792/2008, 6427/2009), purchè sia accertato l’inadempimento del cessionario, senza necessità di chiamarlo in causa (Cass. 19772/2003).

1.1- Con il primo motivo il ricorrente deduce: “Violazione e/o falsa applicazione della L. n. 392 del 1978, art. 36, in relazione all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3″ e conclude con il seguente quesito di diritto: “accerti la Corte se ai sensi della L. n. 392 del 1978, art. 36, nell’ipotesi in cui la cessione del contratto di locazione sia opponibile al locatore ceduto, ma questi non abbia espressamente liberato il conduttore cedente, la legittimazione rispetto a tutte le azioni attinenti alla prosecuzione o all’estinzione del rapporto locativo permanga in capo allo stesso conduttore cedente, unitamente alla responsabilità solidale con il conduttore cessionario, per tutte le obbligazioni contrattuali scadute successivamente alla cessione”.

1.2- Con il secondo motivo deduce: “Omessa, e comunque insufficiente motivazione circa un punto decisivo della controversia in relazione all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5″ ed indica, quale fatto decisivo, la circostanza che il locatore ceduto S., in epoca successiva alla cessione del contratto di locazione L. n. 392 del 1978, ex art. 36, non ha mai provveduto a liberare l’originario conduttore ( Pi.

A.) dalla responsabilità solidale con il conduttore cessionario ( M.G.A.). Riguardo a tale fatto decisivo, la motivazione si assume omessa poichè il giudice di secondo grado ha accolto il primo motivo di appello – nella sua interezza finalizzato ad ottenere una pronuncia che mandasse esenti gli eredi di Pi.

A. dalla responsabilità solidale con il M. per i canoni di locazione scaduti in epoca successiva alla cessione del contratto di locazione L. n. 392 del 1978, ex art. 36 e dallo stesso M. non corrisposti – sulla base dell’esclusiva motivazione secondo la quale la cessione per cui è causa risulta opponibile al locatore ceduto S., omettendo peraltro di spiegare, in qual modo, siffatta opponibilità possa determinare il venir meno della responsabilità solidale tra conduttore cedente e conduttore cessionario”.

I motivi, congiunti, sono fondati.

1.3- Costituisce infatti ius receptum il principio secondo cui in materia di locazioni, in caso di cessione del contratto (contestualmente alla cessione dell’azienda) effettuata ai sensi della L. n. 392 del 1978, art. 36, tra il cedente e il cessionario divenuto successivo conduttore dell’immobile, esiste un vincolo di responsabilità sussidiaria, caratterizzata dal “beneficium:

ordinis”, che consente, perciò, al locatore – ceduto, che non abbia liberato il cedente, anche nel caso di opponibilità della cessione, di agire contro quest’ ultimo per l’adempimento alle obbligazioni principali del suddetto contratto, dopo che si sia consumato i l’inadempimento di detto nuovo conduttore, per la cui constatazione è sufficiente la costituzione in mora (Cass. 9486/2007, 12896/2009).

Nella fattispecie è pacifico che M.G.A., nuovo conduttore poichè cessionario dell’esercizio commerciale cedutogli dal P., è stato citato unitamente agli eredi di costui per la convalida di sfratto per morosità e che nei suoi confronti, constatata giudizialmente la persistenza della mora (art. 663 cod. proc. civ., u.c.), è stato emesso provvedimento di rilascio nel marzo 1999.

Perciò, verificatasi la condizione dell’accertato persistente inadempimento del cessionario M. all’obbligo di pagamento dei canoni, lo S. poteva chiedere, al cedente, non liberato dalle sue obbligazioni, l’adempimento di esse in via sussidiaria, agendo sia cumulativamente contro cedente e cessionario, chiedendo la condanna in solido di entrambi – stante la piena compatibilità tra sussidiarietà e corresponsabilità solidale per l’adempimento avente la medesima causa obligandi – sia soltanto nei confronti di uno di costoro (Cass. 17201/2002), essendo il vincolo solidale posto per rafforzare la tutela dell’interesse del locatore all’adempimento. Ed infatti nel caso di specie lo S. ha chiesto, come emerge dalla narrativa, il decreto ingiuntivo a norma dell’art. 664 cod. proc. civ., soltanto nei confronti degli eredi del P..

La sentenza impugnata nell’affermare che con il consenso, del ceduto alla cessione egli non aveva più la legittimazione ad agire contro il cedente, ha violato detti principi e va perciò cassata e la causa rinviata per nuovo esame di merito alla luce di essi.

2- Le domande di condanna dei controricorrenti nei confronti di M.G.A. riassunte in narrativa sono inammissibili per inosservanza del rispetto dei requisiti di cui all’art. 360 cod. proc. civ., mancando l’esposizione dei motivi per i quali si chiede la cassazione della sentenza impugnata – che devono avere i requisiti della specificità, completezza e riferibilità alla decisione impugnata – e l’assolvimento dall’onere previsto dall’art. 366 bis cod. proc. civ., ratione temporis applicabile.

Il giudice di rinvio provvederà altresì a liquidare le spese, anche del giudizio di cassazione.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso principale, cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e rinvia anche per le spese del giudizio di cassazione alla Corte d’Appello di Cagliari altra composizione.
Dichiara inammissibili le domande di condanna contenute in controricorso.
Così deciso in Roma, il 4 giugno 2011.
Depositato in Cancelleria il 11 novembre 2011.

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