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Federproprietà Abruzzogiurisprudenza Locazione Vizi della Cosa LocataCassazione Civile Sezione III, Sentenza 21 novembre 2011 n. 24459

Cassazione Civile Sezione III, Sentenza 21 novembre 2011 n. 24459

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE SEZIONE TERZA CIVILE Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati: Dott. TRIFONE Francesco – Presidente - Dott. UCCELLA Fulvio – Consigliere - Dott. AMENDOLA Adelaide – rel. […]

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. TRIFONE Francesco – Presidente -
Dott. UCCELLA Fulvio – Consigliere -
Dott. AMENDOLA Adelaide – rel. Consigliere -
Dott. ARMANO Uliana – Consigliere -
Dott. SCARANO Luigi Alessandro – Consigliere -

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 22004/2009 proposto da:

A.E. (OMISSIS), elettivamente domiciliato in ROMA, VIA COSSERIA 5, presso lo studio dell’avvocato SIVIERI Orlando, che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato BERNINI GIULIO giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro

B.C. (OMISSIS);

- intimata -

nonché da:

B.C. (OMISSIS), elettivamente domiciliata in ROMA, VIA DI VILLA MASSIMO 33, presso 10 studio dell’avvocato BENINCASA MAURIZIO, rappresentata e difesa dall’avvocato BERGAMASCHI GIUSEPPE giusta delega in atti;

- ricorrente incidentale -

contro

A.E. (OMISSIS);

- intimato -

avverso la sentenza n. 714/2009 della CORTE D’APPELLO di FIRENZE, depositata il 03/06/2009, R.G.N. 1729/2008;
udita la relazione della causa svolta nella Pubblica udienza del 18/10/2011 dal Consigliere Dott. ADELAIDE AMENDOLA;
udito l’Avvocato GIULIO BERNINI;
udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. FUCCI Costantino, che ha concluso per il rigetto.

Fatto

I fatti di causa possono così ricostruirsi sulla base della sentenza impugnata.

B.C. propose opposizione al decreto con il quale, a istanza di A.E., le era stato ingiunto il pagamento della somma di Euro 848,97, quale canone di locazione del mese di novembre 2006 di un immobile di proprietà dell’ingiungente, di cui ella era stata conduttrice.

Dedusse di avere rilasciato l’appartamento, adibito sia ad abitazione che ad ufficio, nel mese di ottobre, a seguito del cedimento del pavimento di due stanze, cedimento che aveva reso inagibile una parte del cespite, come certificato dai vigili del fuoco e dal Comune.

Chiese, in via riconvenzionale, che il contratto venisse dichiarato risolto e che la controparte venisse condannata a restituirle la cauzione e a risarcirle i danni.

Costituitosi in giudizio, l’opposto contestò le avverse affermazioni.

Con sentenza del 31 gennaio 2008 il Tribunale di Firenze rigettò l’opposizione, dichiarando infondate tutte le domande proposte dalla conduttrice.

Ritenne il decidente che il dissesto lamentato costituisse un guasto e non un vizio del bene locato, con conseguente insussistenza dei presupposti per l’operatività della tutela di cui all’art. 1584 cod. civ., comma 2.

Proposto dalla B. gravame, la Corte d’appello, in data 3 giugno 2009, in riforma della decisione impugnata, ha revocato il decreto ingiuntivo; ha condannato l’ A. a restituire alla conduttrice il deposito cauzionale, con gli interessi; ha compensato tra le parti il 25% delle spese di entrambi i gradi del giudizio, ponendo a carico dell’opposto il pagamento del residuo.

Per la cassazione di detta pronuncia ricorre a questa Corte A. E., formulando nove motivi.

Resiste con controricorso B.C., che propone altresì ricorso incidentale affidato a due mezzi.

Entrambe le parti hanno depositato memoria.

Diritto

1. Va preliminarmente disposta, ai sensi dell’art. 335 cod. proc. civ., la riunione dei ricorsi hinc et inde proposti avverso la stessa sentenza.

1.1 Partendo dal ricorso principale, con il primo motivo l’impugnante denuncia violazione degli artt. 1576, 1578 e 1581 cod. civ., nonchè contraddittoràetà della motivazione, ex art. 360 cod. proc. civ., nn. 3 e 5.

Le critiche si appuntano contro la qualificazione, in termini di vizio idoneo a determinare l’attivazione della tutela offerta dall’art. 1578 cod. civ., del dissesto manifestatosi in una parte dell’unità immobiliare locata, senza indagare sulla natura dell’inconveniente, laddove la giurisprudenza di legittimità univocamente valorizza le cause dell’avaria, piuttosto che l’entità e la gravità degli effetti della stessa. Secondo l’esponente la corretta applicazione dei principi vigenti in materia imponeva di ravvisare nella fattispecie un semplice guasto della cosa locata, guasto che, conseguente a usura e vetustà, era stato in ogni caso riparato in tempi ragionevoli, laddove, se di vizio si fosse trattato, esso sarebbe stato eliminabile solo a costo della ricostruzione del bene.

1.2 Con il secondo mezzo il ricorrente lamenta violazione dell’art. 2697 cod. civ. e art. 115 cod. proc. civ., nonchè mancanza o insufficienza della motivazione, ex art. 360 cod. proc. civ., nn. 3 e 5.

Sostiene che la conduttrice non aveva adempiuto all’onere di provare che il sopravvenuto dissesto di una parte della pavimentazione dell’unità immobiliare condotta in locazione costituiva un vizio legittimante la sua volontà di risolvere anticipatamente il rapporto, ex art. 1578 cod. civ., comma 1.

La Corte d’appello in maniera assolutamente apodittica avrebbe invero ritenuto che l’esistenza del vizio fosse dimostrata dal fonogramma dei Vigili del Fuoco del 10 giugno 2006 e dall’avviso di avvio del procedimento amministrativo da parte del Comune di Firenze, laddove si trattava di emergenze istruttorie del tutto insufficienti.

1.3 Con il terzo motivo l’impugnante deduce i medesimi vizi con riferimento alla ricostruzione dei fatti accolta dalla Curia fiorentina: con riferimento, segnatamente, all’asserita disponibilità della conduttrice a fare accedere nell’immobile l’impresa edile incaricata dei lavori dal locatore, e alla pretesa condotta negligente di questi, omettendo di considerare la scambio di corrispondenza intercorso tra le parti.

1.4 Con il quarto mezzo lamenta violazione degli artt. 1241, 1242, 1243 cod. civ., L. 27 luglio 1978, n. 392, art. 4, comma 2, ex art. 360 cod. proc. civ., n. 3, nonchè nullità della sentenza per ultrapetizione, ex art. 360 cod. proc. civ., n. 4.

Le critiche hanno ad oggetto l’affermazione del giudice di merito secondo cui l’immobile presentava vizi sopravvenuti, tali da giustificare la risoluzione del contratto, di talchè il recesso della conduttrice doveva ritenersi giustificato.

Così argomentando, il decidente avrebbe evocato, in maniera inintelligibile, due istituti tra loro autonomi e distinti, quali la risoluzione e il recesso.

Aggiunge anche l’esponente che, in base al disposto della L. 27 luglio 1978, n. 392, art. 4, il recesso poteva ritenersi efficace solo una volta che fossero decorsi sei mesi dalla sua comunicazione, di talchè erroneamente la Curia territoriale avrebbe revocato l’ingiunzione di pagamento del canone del mese di novembre 2006 e riformato la sentenza del Tribunale di Firenze nella parte in cui aveva operato la compensazione tra il diritto alla restituzione del deposito cauzionale e il credito del locatore per canoni dei mesi di dicembre 2006 e gennaio 2007.

Infine, non avendo mai la B. chiesto l’accertamento della legittimità del suo recesso per pretesi gravi motivi, la sentenza impugnata sarebbe altresì affetta dal vizio di ultrapetizione.

1.5 Con il quinto motivo il ricorrente denuncia violazione degli artt. 1583 e 1584 cod. civ., nonchè contraddittorietà della motivazione. Illegittimamente il diritto della conduttrice ad ottenere la risoluzione del rapporto sarebbe stato riconosciuto anche in virtù del disposto dell’art. 1584 cod. civ., comma 2, laddove era pacifico in causa che il dissesto della pavimentazione aveva riguardato unicamente due vani adibiti ad ufficio.

1.6 Con il sesto mezzo lamenta violazione dell’art. 112 cod. proc. civ., e nullità della sentenza per omessa pronuncia, ex art. 360 cod. proc. civ., n. 4, non avendo il giudice d’appello pronunciato sulla eccezione volta a far valere l’inapplicabilità dell’art. 1584 cod. civ., comma 2, stante la contraria pattuizione contenuta nella clausola n. 16 del contratto di locazione versato in atti, clausola con la quale, in deroga alla predetta norma, la conduttrice aveva rinuncia(to) ad ogni pretesa derivante dal mancato godimento dell’immobile in conseguenza dell’esecuzione di riparazioni e/o di opere di manutenzione.

1.7 Con il settimo motivo si deduce violazione dell’art. 112 cod. proc. civ., nonchè, ancora una volta, omessa pronuncia, ex art. 360 cod. proc. civ., n. 4. Sostiene l’impugnante che, costituitosi tempestivamente in giudizio, aveva opposto alla domanda della conduttrice di restituzione del deposito cauzionale, l’estinzione del credito dalla stessa vantato per compensazione integrale con i canoni non corrisposti e con le spese rimaste impagate. La Curia fiorentina avrebbe erroneamente affermato che tali richieste erano state avanzate al solo fine di contrastare la domanda di restituzione del deposito cauzionale, laddove il ricorrente aveva ritualmente e tempestivamente sollevato una vera e propria eccezione di compensazione.

1.8 Con l’ottavo mezzo l’impugnante denuncia violazione degli artt. 1241, 1242 e 124 cod. civ., omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su un fatto controverso e decisivo per il giudizio.

Deduce che il giudice d’appello aveva motivato l’omessa pronuncia sulla predetta eccezione con il fatto che il locatore non aveva proposto una domanda riconvenzionale, volta ad ottenere il pagamento del controcredito o del saldo attivo a suo favore, così chiaramente confondendo tra domanda ed eccezione, in violazione delle norme sostanziali e processuali richiamate.

1.9 Con il nono motivo lamenta violazione della L. 27 luglio 1978, n. 392, art. 80, nonchè degli artt. 1453, 1455 e 1584 cod. civ..

Le critiche si appuntano contro la valutazione in termini di inadempimento grave del preteso ritardo del locatore nel ripristinare le due stanze adibite a ufficio, così facendo malgoverno dei principi di diritto che regolano le locazioni a uso promiscuo, quale quella in oggetto. E invero dalla lettura del contratto si evinceva chiaramente che l’uso prevalente era quello abitativo, di talchè la gravità dell’inadempimento andava valutata tenendo conto di tale circostanza.

2. Si prestano a essere esaminati congiuntamente, in quanto intrinsecamente connessi, i motivi di ricorso di cui ai nn. 1, 2, 3, 4, 5 e 9.

Mette conto evidenziare che il giudice a quo ha ritenuto dimostrati i vizi dell’immobile, che avevano indotto la conduttrice ad abbandonarlo, sulla base della documentazione in atti, e segnatamente del verbale dei Vigili del Fuoco e del provvedimento del Comune di Firenze, atti dai quali si evinceva in maniera inequivocabile che l’appartamento locato era inagibile per due stanze, e cioè per la metà. Rilevato quindi che nella fattispecie non poteva parlarsi di un semplice guasto del bene, e cioè di difetti afferenti parti non essenziali dell’immobile, ha affermato che gli inconvenienti emersi erano tali da rendere il cespite inidoneo all’uso per il quale era stato locato, posto che anche l’art. 1584 cod. civ., al quale aveva fatto riferimento il Tribunale, doveva essere interpretato secondo buon senso. Segnatamente, la circostanza che la tutela apprestata da tale norma si riferisse a quella parte della cosa necessaria all’alloggio del conduttore e della sua famiglia – e non, dunque, all’esercizio dell’attività professionale dello stesso – non ne eliminava l’operatività con riguardo al caso di specie, perchè, avendo il contratto ad oggetto un immobile piccolo, ad uso promiscuo – quattro stanze, di cui due adibite ad abitazione, e due ad ufficio – nel quale l’esecuzione di lavori così importanti e radicali come quelli necessari a ripristinarne la piena agibilità, rendeva estremamente difficoltoso il godimento anche della parte non viziata, andava riconosciuto il diritto del locatario allo scioglimento del vincolo. Ha aggiunto che la condotta dell’ A., puntigliosamente ricostruita in motivazione, aveva ritardato un intervento che avrebbe invece dovuto essere pressochè immediato.

3. Così sinteticamente ricostruito il percorso motivazionale della decisione impugnata, nella parte che qui interessa, ritiene il collegio che le critiche svolte nei motivi di ricorso in esame siano prive di pregio.

Anzitutto le deduzioni volte a contrastare la ricostruzione dei fatti di causa accolta dal giudice di prime cure e, in particolare, la sussistenza e la portata del lamentato dissesto dell’immobile locato, in punto di possibilità di fruire dell’immobile secondo l’uso convenuto, nonchè le condotte tenute, nell’occorrenza, dal conduttore e dal locatore – rilievi segnatamente svolti nel secondo, nel terzo e nel nono motivo di ricorso – sono chiaramente volte a sollecitare una rivalutazione dei fatti e delle prove preclusa in sede di legittimità. Il decidente ha invero adeguatamente esplicitato le ragioni del suo convincimento, di talchè la surrettizia evocazione di violazioni di legge e di vizi motivazionali, in realtà inesistenti, non vale a salvare dalla sanzione dell’inammissibilità censure attinenti a profili di stretto merito di quella valutazione.

Del tutto incongruo è poi il richiamo, contenuto nel nono mezzo, al disposto della L. n. 392 del 1978, art. 80, norma che, disciplinando la fattispecie dell’adibizione dell’immobile a un uso diverso da quello convenuto, introduce una questione completamente estranea al presente giudizio, e alle stesse argomentazioni svolte dall’impugnante nell’illustrazione del motivo.

4 Quanto poi alla correttezza, sul piano logico e giuridico, della ritenuta sussistenza di condizioni idonee a giustificare lo scioglimento del vincolo contrattuale, valga considerare che, secondo una giurisprudenza più che consolidata di questa Corte, pienamente condivisa dal collegio, costituiscono vizi della cosa locata, agli effetti dell’art. 1578 cod. civ. – vizi la cui presenza, senza configurare un inadempimento del locatore alle obbligazioni assunte ai sensi dell’art. 1575 cod. civ., altera tuttavia l’equilibrio delle prestazioni corrispettive, incidendo sulla idoneità all’uso della cosa stessa e consentendo la risoluzione del contratto ovvero la riduzione del corrispettivo – quelli che investono la struttura materiale della cosa, intaccando l’integrità della stessa, in modo tale da impedirne o ridurne notevolmente il godimento secondo la destinazione contrattuale, e ciò anche se si tratti di difetti eliminabili e/o di difetti manifestatisi successivamente alla conclusione del contratto di locazione, laddove coerentemente si ritengono sottratti a tale disciplina i guasti o i deterioramenti della cosa dovuti alla naturale usura o quegli accadimenti che determinino disagi limitati e transeunti nell’utilizzazione del bene, posto che in questo caso diviene operante soltanto l’obbligo del locatore di provvedere alle necessarie riparazioni ai sensi dell’art. 1576 cod. civ. (confr. Cass. civ. 9 maggio 2008, n. 11514; Cass. civ. 15 maggio 2007, n. 11198).

5. In tale prospettiva la scelta decisoria della Corte d’appello non presenta alcun contrasto disarticolante con il contesto fattuale di riferimento, per come ricostruito nella sentenza impugnata. Non si vede, infatti, come possa ragionevolmente negarsi che il cedimento del pavimento di due stanze su quattro di un immobile locato, intacchi l’integrità della cosa. A ciò aggiungasi che, contrariamente a quanto sostiene l’impugnante, il decidente neppure ha violato il disposto dell’art. 1584 cod. civ., a tenor del quale indipendentemente dalla sua durata, se l’esecuzione delle riparazioni rende inabitabile quella parte della cosa che è necessaria per l’alloggio del conduttore e della sua famiglia, il conduttore può ottenere, secondo le circostanze, lo scioglimento del contratto: è invero, anche ammesso, in tesi, che il dissesto si riferisse alla sola parte del cespite adibita ad ufficio, il giudice di merito ha motivato il suo positivo apprezzamento, in ordine alla sussistenza dei presupposti per la operatività della norma, con argomentazioni estremamente plausibili relative alla inevitabile compromissione della fruibilità dell’intero immobile, e quindi anche della parte destinata ad abitazione, compromissione determinata dalla radicalità degli interventi necessari per mettere l’appartamento in sicurezza.

Ed è evidente che siffatto convincimento, in quanto adeguatamente motivato, è, anch’esso, incensurabile in sede di legittimità.

6. Con specifico riguardo alle critiche svolte nel quarto motivo, va poi aggiunto che il richiamo al recesso della conduttrice, nel corpo della motivazione della sentenza impugnata, non vale a evocare il recesso, contrattuale o legale, di cui alla L. 27 luglio 1978, n. 392, art. 4, avendo con tale espressione il decidente inteso semplicemente indicare l’attivazione del rimedio della risoluzione, a opera della stessa, in ragione della gravità dei vizi da cui era affetto l’immobile.

7.1 Il sesto motivo di ricorso è, per certi aspetti inammissibile, per altri infondato.

Esso introduce invero una questione – quello della deroga pattizia al disposto dell’art. 1584 cod. civ. – non trattata nella sentenza impugnata e quindi nuova. Conseguentemente il ricorrente aveva l’onere, rimasto affatto inadempiuto, non solo di allegarne l’avvenuta deduzione dinanzi al giudice di merito, ma anche, per il principio di autosufficienza del ricorso per cassazione, di indicare in quale atto del giudizio precedente lo aveva fatto, onde dar modo alla Corte di controllare de visu la veridicità di tale asserzione (confr. Cass. civ. sez. lav. 28 luglio 2008, n. 20518; Cass. civ. 1, 31 agosto 2007, n. 18440). Ciò in quanto i motivi del ricorso per cassazione devono investire a pena di inammissibilità questioni già comprese nel “thema decidendum” del giudizio di appello, di modo che, salvo che si prospettino profili rilevabili d’ufficio, è preclusa la proposizione di doglianze che, modificando la precedente impostazione, pongano a fondamento delle domande e delle eccezioni titoli diversi o introducano, comunque, piste rìcostruttive fondate su elementi di fatto nuovi e difformi da quelli allegati nelle precedenti fasi processuali (confr. Cass. civ., sez. 1, 13 aprile 2004, n. 6989).

7.2 In ogni caso il motivo è manifestamente infondato, alla luce del chiaro disposto dell’art. 1579 cod. civ., a tenor del quale il patto con cui si esclude o si limita la responsabilità del locatore per i vizi della cosa non ha effetto, se il locatore li abbia in mala fede taciuti al conduttore oppure se i vizi siano tali da rendere impossibile il godimento della cosa.

8. Irrimediabilmente carenti sul piano dell’autosufficienza sono poi le censure svolte nel settimo e nell’ottavo motivo di ricorso che, in quanto inerenti alla medesima questione, conviene qui esaminare congiuntamente.

L’accoglimento della richiesta di restituzione del deposito cauzionale, avanzata dalla conduttrice, ad onta delle argomentazioni difensive dell’opposto, volte a prospettare l’esistenza di suoi controcrediti, è stata motivata dal giudice di merito con il rilievo che dette argomentazioni non si erano tradotte nella formulazione nè di una domanda riconvenzionale, nè di una vera e propria eccezione di compensazione. Ha invero esplicitato il decidente che la debenza delle predette somme era stata opposta dall’ A. al solo fine di contrastare la domanda restitutoria della B.: il che, in un termini processuali, non può che alludere ad una deduzione avente i caratteri della mera difesa, non rispettosa, cioè, delle forme e dei tempi necessari alla valida formulazione di un’eccezione in senso stretto. Ora, tenuto conto che la compensazione, la quale non può essere rilevata d’ufficio, ex art. 1242 cod. civ., è certamente tale (confr. Cass. civ. 8 aprile 2009, n. 8527; Cass. civ. 11 gennaio 2006, n. 391), l’impugnante non poteva limitarsi ad allegare, in maniera puramente assertiva, di averla invece ritualmente e tempestivamente sollevata ai sensi dell’art. 421 cod. proc. civ., ma, in applicazione del principio di autosufficienza, doveva sia riprodurre in ricorso il contenuto dell’atto difensivo in cui aveva sollevato l’eccezione, sia indicare il punto in cui nel fascicolo d’ufficio o in quello di parte, rispettivamente acquisito e prodotto in sede di giudizio di legittimità, esso fosse rinvenibile, in modo da permettere al collegio di controllare la veridicità di quanto affermato (confr. Cass. civ., 23 marzo 2010, n. 6937; Cass. civ. 12 giugno 2008, n. 15808; Cass. civ. 25 maggio 2007, n. 12239).

9. Pure infondate sono le censure svolte nel ricorso incidentate.

Esse risultano articolate in due mezzi che, in quanto attinenti entrambi alla regolazione delle spese processuali, si prestano a essere esaminati congiuntamente. Con il primo motivo B.C. lamenta violazione dell’art. 91 cod. proc. civ.. Sostiene che la Corte d’appello, compensando il 25% delle spese legali, avrebbe violato il principio della soccombenza.

Con il secondo mezzo denuncia vizi motivazionali, perchè il giudice di merito avrebbe totalmente omesso di esplicitare le ragioni di siffatta compensazione.

10. A confutazioni di tali critiche è sufficiente evidenziare che la decisione contestata è stata all’evidenza assunta dal giudice di merito in ragione della parziale, reciproca soccombenza delle parti, avendo il decidente rigettato la domanda di risarcimento danni per spese di sgombero e di adattamento dell’immobile proposta dalla conduttrice. Ne deriva che, contrariamente all’assunto della ricorrente, la sentenza impugnata ha fatto corretta applicazione dei principi giuridici della materia.

11. In definitiva, entrambi i ricorsi devono essere rigettati.

L’esito complessivo del giudizio consiglia di compensarne integralmente tra le parti le spese.

P.Q.M.

La Corte riunisce i ricorsi e li rigetta entrambi. Compensa integralmente tra le parti le spese del giudizio.
Così deciso in Roma, il 18 ottobre 2011.
Depositato in Cancelleria il 21 novembre 2011.

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