LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE III CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg. Magistrati
Dott. Giovanni MEO Presidente
Alberto SCIOLLA LAGRANGE Rel. Consigliere
Giuseppe MORSILLO
Luigi NIRO
Francesco VIZZA

ha pronunciato la seguente

SENTENZA

sul ricorso proposto da

GB elett. dom.in Roma, Via G. Giulietti , presso lo studio dell’avv. Paolo GB che la rapp. e difende per mandato a margine del ricorso.

Ricorrente

contro

NM – elett. dom. in Roma, presso la Cancelleria della Corte di Cassazione, rapp. e difesa dall’avv. Agostini Valentino per mandato a margine del controricorso.

Controricorrente

Visto il ricorso avverso la sentenza della Corte di Appello di Napoli del 31.3- 10.6.88 (R.G. 1031-87);
Udito il Cons. Rel. dott. A. Sciolla Lagrange Pusterla nella pubblica udienza del 29.1.1990;
Sentito l’avv. P. GB;
Sentito il P.M. in persona del Sost. Proc. Gen. dott. Pio Scala che ha concluso per l’accoglimento del ricorso.

Fatto

NM, con citazione del 10.2.1982, evocava in giudizio avanti il Tribunale di Napoli GB e, premesso di aver notificato, con atto del 2.2.1982 alla GB, di aver depositato la somma di lire 2.108.700 presso l’agenzia di Castelcapuano del Banco di Napoli, chiedeva che fosse convalidata tale offerta reale e di essere autorizzata, mese per mese, a depositare nello stesso modo i successivi canoni di locazione, con riferimento ai locali della “Locanda Napoli” sita in Via Roma 383, di proprietà della predetta GB: Esponeva la NM di avere, con atto del 7-8-1980, acquistato da Ma.Sa. l’esercizio della Locanda Napoli, compreso l’arredamento e quanto occorreva per gestirla; che il Ma.Sa. aveva, con atto del 17-11-78, a sua volta rilevato tale locanda da Ga.Ad., che l’aveva, con atto del 6-9-1976, acquistata da Ga.Gi. la quale era stata la prima a trasformare in locanda l’immobile avuto in locazione dalla GB; mentre fino a tutto il luglio 1981 la GB aveva accettato da essa NM il canone locatizio dell’immobile, in seguito aveva respinto i relativi vaglia, sostenendo che il rapporto di locazione intercorreva con la Ga.Gi; che conseguentemente era stata costretta a fare offerta reale delle somme da lei dovute, offerta rifiutata dalla GB; quest’ultima aveva poi convenuto avanti il Pretore di Napoli Ga.Gi. per vedersi convalidare lo sfratto per morosità intimato alla stessa; nel relativo giudizio era intervenuta la NM per offrire la somma dovuta dall’intimata, ed il Pretore, non convalidando lo sfratto, aveva rimesso le parti avanti il Tribunale di Napoli per competenza.

Acquisita la documentazione, offerta dalle parti, e rigettata una istanza di riunione del giudizio a quello pendente davanti allo stesso Tribunale per lo sfratto dall’immobile per morosità, con sentenza del 9-12-1986, il Tribunale di Napoli rigettava la domanda della NM, che condannava alle spese.

A seguito di appello proposto dalla NM, la Corte d’Appello di Napoli, con sentenza del 31-3-1988, in accoglimento del gravame, dichiarava la NM attuale locataria dell’immobile di proprietà della GB, adibito a “Locanda Napoli” e pertanto convalidava l’offerta reale dalla stessa effettuata di lire 2.108.700 presso l’agenzia di Castelcapuano del Banco di Napoli, autorizzando la suddetta ad eseguire gli ulteriori pagamenti del canone con tale mezzo qualora la GB persistesse nel rifiuto di riceverli nel modo previsto dall’originario contratto di locazione.

Riteneva la Corte d’Appello che il Tribunale aveva nella specie correttamente accertato che non vi era prova dell’avvenuta spedizione alla GB della lettera raccomandata prevista dall’art. 36 della Legge n. 392-1978 per il caso di cessione dell’azienda, ma rilevava che successivamente la GB ne fu informata, con mezzi più efficaci di quello previsto dalla legge, sia attraverso l’intervento che la NM effettuò nel giudizio pretorile di convalida dello sfratto per morosità instaurato dalla GB contro la Ga.Gi., sia con l’offerta formale notificatale il 2-2-1982, coi quali atti le fu fatta la cronistoria delle cessioni del contratto di locazione e le furono indicati i vari atti pubblici con i quali erano state fatte. Non avendo le GB, dopo l’avvenuta formale conoscenza della cessione del contratto, minimamente proposto l’opposizione prevista dall’art. 36 Legge 392-78, nè avendo comunque allegato alcun motivo, previsto dal detto articolo, per giustificare il rifiuto di riconoscere la NM come attuale locatrice, essa infondatamente rifiuta di ricevere dalla NM i relativi canoni.

Avverso tale sentenza ricorre per cassazione la GB sviluppando tre motivi.

Resiste con controricorso l’intimata.

Diritto

Con il primo motivo di ricorso si deduce la violazione dell’art. 36 Legge 392-78, avendo i giudici del merito considerato equipollente alla comunicazione, da parte del conduttore al locatore, con lettere raccomandata con avviso di ricevimento, della cessione del contratto di locazione la cognizione, avuto dalla locatrice di detta cessione con altri mezzi, peraltro non provenienti dal conduttore.

Sotto tale profilo, il ricorso appare fondato.

L’art. 36 Legge 392-78 sancisce infatti il principio generale della liceità della cessione del contratto di locazione, o della stipula di un contratto di sublocazione da parte del conduttore, sottoponendolo a due precise condizioni: la contemporanea cessione, o locazione dell’azienda, e la “comunicazione al locatore mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento”. Dal ricevimento della comunicazione decorre poi il termine, di trenta giorni, per l’eventuale opposizione, da parte del locatore, qualora si ravvisino gravi motivi.

La giurisprudenza di questa Corte ha più volte affermato che, fino a quando il conduttore non provveda alla incombenza imposta dalla predetta disposizione, la cessione, o la sublocazione, non sono opponibili al locatore (vedi, da ultimo, Cass. Sez. III n. 6237 del 15-7-1987).

Risulta infatti chiaramente dalla dizione stessa dell’art. 36 L. 392-78 che la cessione, o sublocazione, costituiscono un vero e proprio diritto, di cui è titolare il conduttore, e che a quest’ultimo, ed esclusivamente ad esso, compete il corrispondente obbligo di darne comunicazione al locatore.

In tale situazione, appare evidente che il beneficiario della cessione resta soggetto estraneo al rapporto finché non sia decorso inutilmente il termine di trenta giorni per l’opposizione da parte del locatore, o sia stata accertata, in caso di opposizione, l’assenza di gravi motivi che potrebbero giustificare l’opposizione stessa.

Del tutto inutile ed inconcludente appare pertanto l’indagine, svolta nella specie dalla Corte del merito, in ordine alla concreta conoscenza acquisita aliunde, e cioè mediante comportamenti ed atti posti in essere dalla cessionaria.

Ne consegue l’erroneità della conclusione cui sono giusti i giudici del merito laddove constatano la sussistenza, nella specie, dei requisiti atti a giustificare, ai sensi del citato art. 36 L. 392-78, la opponibilità alla locatrice della avvenuta cessione, sostituendo agli adempimenti previsti da detta disposizione, ed incombenti al conduttore, una situazione di fatto, sostanzialmente estranea, ed inoperante rispetto agli adempimenti stessi.

Nè può dirsi che l’assenza da parte della locatrice della opposizione prevista dall’art. 36, con allegazioni dei gravi motivi, successivamente alla formale conoscenza della avvenuta cessione, possa costituire elemento atto a giustificare la legittimità della situazione giuridica di cessionaria in capo alla attuale pretesa locataria dei locali.

La decorrenza del termine per l’opposizione è infatti, come sopra rilevato, intimamente connessa all’adempimento di un onere previsto esplicitamente in capo al conduttore – invio di lettera raccomandata con avviso di ricevimento – che non può trovare equipollente alcuno in linea di fatto.

Le conclusioni di cui sopra appaiono assorbenti in ordine anche al terzo motivo di ricorso, col quale si denuncia la contraddittorietà della motivazione in ordine alla ritenuta sussistenza degli adempimenti previsti dalla legge per la regolare cessione del contratto.

Non appare invece fondato il secondo motivo di ricorso, col quale si denuncia la violazione dell’art. 112 c.p.c., assumendosi che la circostanza della conoscenza da parte della locatrice della avvenuta cessione non sarebbe stata dedotta dalla appellante NM come costituente mezzo idoneo a sostituire la comunicazione prevista dall’art. 36 L. 392-78.

In realtà, la Corte del merito ha proceduto all’esame delle argomentazioni svolte dall’appellante nel terzo e quarto motivo di gravame, riguardanti proprio il problema della idoneità, o meno, dei comportamenti delle parti in relazione ai requisiti previsti dal predetto art. 36 per la validità della cessione.

Trattasi dell’esame di un elemento fondamentale della controversia, che appare debitamente devoluto alla cognizione della Corte del merito.

Il ricorso deve pertanto essere accolto, per quanto di ragione, in relazione a quanto sopra esposto.

La sentenza deve essere cassata, con rinvio ad altro giudice di merito, che si designa in altra Sezione della Corte d’Appello di Napoli.

Spetterà al giudice di rinvio, in applicazione dei principi sopra enunciati, ed in particolare tenuto conto della inidoneità di comportamenti, non direttamente attribuibili al conduttore, a costituire adempimento dell’obbligo di comunicazione che a quest’ultimo compete, ai sensi dell’art. 36 Legge 392-78, accertare se nella specie, in linea di fatto, siano state esperite le formalità richieste dalla legge per rendere opponibile alla locatrice la cessione del contratto.

Al giudice di rinvio spetterà inoltre provvedere in ordine alle spese, anche del presente giudizio di cassazione.

P.Q.M.

La Corte Accoglie il ricorso, per quanto di ragione; Cassa e rinvia, anche per le spese, ad altra Sezione della Corte d’appello di Napoli. Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Terza Sezione Civile della Corte di Cassazione il ventinove gennaio 1990.