REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. Vincenzo CALFAPIETRA – Presidente
Dott. Vittorio Glauco EBNER – Consigliere
Dott. Giovanna SCHERILLO – Consigliere
Dott. Luigi PICCIALLI – Consigliere
Dott. Francesca TROMBETTA – Consigliere Relatore

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso proposto da:
Co.Re.Co.Sm., in persona del suo amm.re pro tempore, elettivamente domiciliato in Ro. via Bi.(…), presso lo studio dell’avvocato Ro.La., difeso dall’avvocato Gi.Ca., giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro

Ma.Lu., Gu.An.Ma., Ca.Na., Qu.Si., Ma.Sa.;

- intimati -

e sul 2° ricorso n° 07770/03 proposto da:
Ma.Lu., Gu.An.Ma., Ca.Na., Qu.Si., Ma.Sa., elettivamente domiciliati in Ro. P.zza Ac.(…), presso lo studio dell’avvocato St.Fu., difesi dall’avvocato Go.Ga., giusta delega in atti;

- controricorrenti e ricorrenti incidentali -

nonché contro

Co.Re.Co.Es., in persona del legale) rappresentante pro tempore;

- intimato -

avverso la sentenza n. 717 8/01 del Tribunale di Palermo, depositata il 13/12/01;
udita la relazione della causa svolta nella pubblicai udienza del 01/03/06 dal Consigliere Dott. Francesca Trombetta;
Preliminarmente la Corte riunisce i ricorsi separatamente proposti avverso la stessa sentenza;
udito il P. M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Carlo Destro che ha concluso per l’accoglimento del ricorso principale, rigetto perché inammissibile del ricorso incidentale.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con tre separati procedimenti monitori, il condominio “Re.Co.Es. in persona dell’amm.re Bo.Ga. (condominio sito in Fi., frazione di Po. costituito da un complesso immobiliare, composto da edifici a destinazione residenziale ed edifici a destinazione paralberghìera, dotato di campi da tennis, da calcetto e piscina, costruito dalla società Ro.Gi. e Mi. s. n. c. dichiarata fallita quando non erano state completate opere, quale l’allaccio alla rete fognaria, necessarie per ottenere i certificati di agibilità ed abitabilità), chiese ed ottenne, dal G. d. P. di Palermo, tre decreti ingiuntivi, aventi ad oggetto quote condominiali richieste e non corrisposte, uno per £ 2.180.058 nei confronti di Ma.Sa., relative alla realizzazione della fognatura e cisterne d’acqua; uno per £ 3.535.900 nei confronti di Ma.Lu. e Gu.An.Ma., relative alla gestione condominiale dell’intero residence per la quota di loro spettanza; uno per £. 3. 535. 900 nei confronti di Ca.Na. e Qu.Si. relative al pagamento del canone di locazione della piscina, del campo da tennis e di quello di calcetto.

Proposta opposizione dagli ingiunti, proprietari di miniappartamenti in un edificio del complesso immobiliare de quo, il GdP con sentenza 23-29/7-99 confermava i decreti ingiuntivi opposti, compensando le spese giudiziali.

Su impugnazione principale degli ingiunti – opponenti, che contestavano l’esistenza del condominio e la validità delle delibere, stante la diversa natura -residenziale e paralberghiera – degli edifici che lo costituivano e che non consentiva potessero essere assoggettati alla disciplina del condominio degli edifici; e nella resistenza del condominio che proponendo appello incidentale in ordine alla operata compensazione delle spese giudiziali t deduceva l’avvenuto riconoscimento da parte degli ingiunti della sua esistenza per facta concludenza e l’indifferibilità e l’urgenza delle opere oggetto delle delibere, autorizzate dal Tribunale perché di pertinenza della ditta fallita e per essere la f curatela priva di fondi; il Tribunale di Palermo, con sentenza 13. 12. 2001, respingeva l’appello proposto da Ma., Ma. e Gu. ed in accoglimento dell’appello incidentale li condannava, in via solidale, al pagamento delle spese dei due gradi del giudizio; accoglieva l’appello proposto dal Ba. e dalla Qu. revocando il decreto ingiuntivo per l’importo di £ 3.535.900 e condannando il condominio al pagamento in loro favore delle spese di entrambi i gradi di giudizio.

Afferma il Tribunale: che l’amministrazione condominiale è stata costituita alla consegna degli appartamenti, prima della dichiarazione di fallimento della società costruttrice ed è stata riconosciuta implicitamente dal Ma. e dalla Ma. che parteciparono a diverse assemblee: che la comproprietà delle parti comuni sorge nel momento in cui più soggetti divengono proprietari esclusivi di singole unità immobiliari, principio operante anche nella specie in quanto i complessi, residenziale e par alberghiero hanno parti comuni; che l’obbligo per tutti i condomini di partecipare alle spese dirette alla conservazione ed al mantenimento della cosa comune nasce ex lege dall’esistenza del condominio; per cui del tutto legittimi sono gli addebiti (ad esclusione per il Ma.) per il completamento della rete fognaria, trattandosi di opere d’interesse comune, necessarie a rendere abitabili gli immobili; mentre non altrettanto può dirsi con riferimento alle spese richieste al Ca. ed alla Qu. per la locazione dei campi da tennis, di calcetto e della piscina, non potendo l’assemblea imporre spese per opere su cui essa non poteva deliberare perché appartenenti alla curatela fallimentare. Ne consegue, per il Tribunale, che essendo illecito l’oggetto di tali delibere è inapplicabile l’art. 1137 c.c..

Avverso tale sentenza propone ricorso principale il Condominio Re.Co.Es.Resistono con controricorso e ricorso incidentale Ma., Gu., Ca., Qu., Ma.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Deduce il Condominio, ricorrente principale, a motivi di impugnazione:

1. la violazione dell’art. 345 c.p.c.; l’inammissibilità di domande nuove in appello – per avere il Tribunale, nell’accogliere l’appello proposto dal Ca. e dalla Qu. e nel revocare il decreto ingiuntivo emesso nei loro confronti, affermando che la delibera assembleare, sulla base della quale era stato emesso il decreto ingiuntivo, era nulla (e non annullabile), in quanto l’assemblea non poteva deliberare in ordine a spese per opere che appartenevano alla curatela fallimentare e non riguardavano la gestione e l’utilizzo delle cose comuni, ERRONEAMENTE esaminato ed accolto un accolto una domanda nuova avendo il Ca. la Qu.miìutato, in appello, la “causa petendi” della domanda originariamente proposta, con la quale si era negato di dovere le spese richieste con il D.I., per inidoneità all’uso e per la mancanza delle condizioni di agibilità delle opere, nonché per il carattere voluttuario delle spese; mentre in appello si era dedotta la nullità della delibera perché adottata fuori dai poteri assembleari; mutamento che configurando una domanda nuova, comportava l’inammissibilità dell’appello, rilevabile d’ufficio anche in sede di legittimità;

2. l’omessa, insufficiente contraddittoria motivazione circa un punto decisivo della controversia, art. 360 n° 5 c. 1 c.p.c. – per avere il Tribunale, omettendo di esaminare alcuni punti decisivi prospettati dal condominio, quali: il fatto che trattasi di “residence” in cui la società costruttrice è rimasta proprietaria della piscina, del solarium, dei campi di tennis e di calcetto facenti parte integrante della struttura, concessi in locazione al condominio e da questi gestiti direttamente; CONTRADDITTORIAMENTE da un lato affermato la legittima costituzione del condominio e di tutte le delibere adottate (compresa quella di esecuzione del tratto fognario); e dall’altro ritenuta fuori della competenza assembleare e, quindi, nulla la delibera con la quale si ripartiva tra tutti i condomini il canone di locazione della piscina, del solarium, dei campi da tennis e di calcetto, spese da sempre ricomprese tra le spese generali ordinarie, pagate dalle controparti fin dalla costituzione del condominio, e corrisposte alla società costruttrice (proprietaria) poi fallita; e, quindi Erroneamente A) affermato che l’assemblea non poteva imporre ai singoli condomini la spesa per opere appartenenti alla curatela fallimentare e che non riguardavano l’utilizzo e la gestione di cose comuni, Nonostante ove si ritenga affidabile al condominio la gestione dei servizi, ogni gestione di servizi rientri nella sfera delle sue attribuzioni; B) distinto la posizione di Ma., Ma. e Gu., da quella di Ca. e Qu., Nonostante le quote relative alla locazione della piscina, siano state chieste a tutti gli appellanti; C) revocato il decreto ingiuntivo emesso a carico di Ca. e Qu., No. la somma al primo ingiunta (£ 3. 535. 900) fosse notevolmente superiore a quella richiesta per l’affitto e la gestione della piscina e dei campi e comprendesse perciò tutte le altre voci di spese.

Deducono i ricorrenti incidentali a motivi di impugnazione:

1. l’omessa, insufficiente o contraddittoria motivazione su un punto decisivo della controversia: -per avere il Tribunale, in assenza di norme regolamentari disciplinanti il condominio “complesso” de quo, costituito da unità immobiliari diverse per destinazione, tipologia, caratteristiche, Erroneamnet ritenuto che l’esistenza di parti comuni fra i due complessi (che di fatto costituiscono il condominio) siano da sole sufficienti a ritenere l’esistenza del condominio e l’applicabilità delle relative norme speciali, diverse da quelle in materia di comunione Nonostante: A) in mancanza di norme regolamentari approvate da tutti, nessuno possa essere obbligato a sopportare spese la cui deliberazione e ripartizione non sia conforme a legge, prescindendo dalla diversità e specificità delle diverse proprietà, e non rispecchiando le reali posizioni dei partecipanti; B) i proprietari dei singoli edifici (residenziali o paralberghieri), come pacificamente emerso agli atti di causa, NON siano proprietari in comune di alcunché essendo le strade, gli spazi e quant’altro rimasti nella piena proprietà della società venditrice e quindi del curatore fallimentare;

2. vizio di motivazione per avere il Tribunale revocato solo il decreto ingiuntivo emesso nei confronti di Ca. e Qu. e non anche quello emesso nei confronti di Ma., Gu. e Ma., No. siano identiche le voci di spesa richieste per tutti ed identiche le causali delle deliberazioni contestate.

I ricorsi principale ed incidentale vanno riuniti, ex 335 c.p.c., trattandosi di impugnazioni proposte avverso la stessa sentenza.

II primo motivo del ricorso principale è fondato e va accolto.

Infatti, come ha ribadito di recente questa corte (v. sent, 13732/2005), poiché alle delibere assembleari si applica il principio dettato in materia di contratti, secondo cui il potere attribuito al giudice, ex art. 1421 c.c., di rilevare d’ufficio la nullità, deve necessariamente coordinarsi con il principio della domanda ex art. 112 c.p. c,, il giudice non può dichiarare d’ufficio la nullità della delibera sulla base di ragioni diverse da quelle poste originariamente dalla parte a fondamento della relativa impugnazione; cosicché è inammissibile in appello, perché nuova la domanda con cui si chiede di dichiarare la nullità di una delibera assembleare per un motivo diverso da quello fatto valere in primo grado.

Ora, nella specie, il primo giudice, sulla base delle deduzioni degli opponenti al decreto ingiuntivo, i quali avevano evidenziato l’inagibilità degli impianti; il carattere voluttuario delle spese (relative alla piscina, al campo da tennis ed a quello di calcetto) invocando, quali dissenzienti, le disposizioni dell’art. 1121 c. civ., ha interpretato la domanda proposta come di accertamento della invalidità della delibera ex art. 1337 c. civ., e tale interpretazione, non risulta essere stata censuratavi con l’atto di appello, con il quale, invece, gli appellanti, contestando la decisione sul punto del G. d. P. che aveva dichiarato ormai vincolante la delibera, perché non impugnata nel termine di trenta giorni ex art. 1137 c.civ., hanno dedotto la nullità della stessa perché estranea ai poteri deliberativi dell’assemblea condominiale; prospettando in tal modo un campo di indagine nuovo perché involgente l’accertamento relativo all’assunzione da parte del condominio o dei condomini dell’obbligo di condurre in locazione gli impianti sportivi (dal momento che le spese addebitate al Ba. ed alla Qu. riguardavano il canone di locazione degli stessi); e, quindi, se il contratto di locazione fosse stato accettato dagli opponenti nell’atto di acquisto del miniappartamento o altrimenti.

Quanto al secondo motivo del ricorso in esame, esso va dichiarato assorbito per ciò che riguarda il profilo sub A) della censura, attinente alle spese relative agli impianti sportivi di cui si è detto sopra; mentre non sussiste il vizio di motivazione dedotto con riferimento ai profili sub B) e C) dello stesso motivo perché dalla motivazione della sentenza non risulta che le spese della locazione degli impianti sportivi siano state chieste a tutti gli appellanti; né ai Ca. – Qu. risultano chieste oneri diversi dai i canoni di locazione.

Passando all’esame del ricorso incidentale il primo motivo è fondato nei limiti che vengono ad esporsi.

Deve, in primo luogo, precisarsi che la sussistenza del “condominio”, di cui parla il giudice di appello, relativamente all’intero complesso residenziale e paralberghiero, è, in realtà, da esso inteso siccome riferito all’applicazione delle norme disciplinanti il condominio (anziché di quelle disciplinanti la comunione) alla fattispecie, qual è quella di causa, in cui più fabbricati, costituiti alcuni da miniappartamenti in proprietà esclusiva, ed altri adibiti a residence, hanno tutti in comune la rete fognaria e le cisterne d’acqua.

Nel ritenere ciò, il Tribunale si è in parte adeguato a quanto la giurisprudenza di questa corte è venuta nel tempo affermando (v, sentt. 2609/94; 1206/96; 14791/03), con l’individuare il presupposto, perché si instauri un diritto di condominio su un bene comune, in quella “relazione di accessorietà” strumentale e funzionale che collega i piani o le porzioni di piano di proprietà esclusiva, agli impianti o ai servizi di uso comune; e che fa sì che il godimento del bene comune sia strumentale al godimento del bene individuale, e non sia, quindi, suscettibile di autonoma utilità; come lo sono, invece, ad esempio, gli impianti sportivi di proprietà comune, regolati, dalle norme sulla comunione proprio “perché il rapporto di comunione si esaurisce nella contitolarità del bene essendo ciascuno dei contitolari in grado di godere direttamente del bene comune” (v. sent. 14791/03)

Ora, è ben vero che, nella presente fattispecie configurando il Tribunale un “supercondominio” per la rete fognaria e le cisterne d’acqua, (cui applicare le norme sul condominio), ha ritenuto irrilevante che parte dei fabbricati del complesso fossero adibiti a residence e non fossero condomini; come, invece, la giurisprudenza su citata presuppone. Tuttavia, osserva questo collegio, se l’elemento fondante del diritto di condominio è la “relazione di accessorietà” di cui si è sopra detto; e se tale relazione può esistere, come questa corte ha già affermato (v. sent. 14791/03), sia con riferimento ad un solo edificio, che a più edifici, costituenti autonomi condomini; nulla concettualmente osta a che la suddetta relazione di accessorietà sussista anche se uno degli edifici o, al limite entrambi, non siano condomini; purché si tratti di edifici “autonomi”; in quanto è l’autonomia della costruzione, piuttosto che la “gestione” dell’edificio, che lo stesso art. 61 disp. att. cod. civ. individua come caratteristica rilevante dell’edificio in base alla quale l’art. 62 disp. att. e. civ. consente l’applicazione delle norme sul condominio alle parti, di cui all’art. 1117, rimaste comuni ai diversi edifici.

Si viene, così, a configurare un tipo di condominio sui generis, allargato, di tipo verticale in cui ogni edificio autonomo, di proprietà esclusiva o costituente condominio, assume la figura di (super) condomino.

Una tale soluzione, derivante da una interpretazione analogica degli artt. 61 e 62 disp., att. e. civ., resa possibile perché ispirata alla loro stessa ratio legis, se rende più laboriosi i criteri di i determinazione del valore della quota di cui sarebbe titolare il (super) condomino, consente di estendere la normativa condominiale (come il divieto di rinuncia sulle cose comuni ex art. 1118 2c c.c., il principio di indivisibilità ex art. 1119 c.c., l’applicazione dell’art. 1121 2c.c.c. per le innovazioni gravose) ai nuovi complessi immobiliari, come da tempo sostiene parte della dottrina.

La decisione del Tribunale, pertanto, così integrata nella motivazione, con riferimento all’esistenza del “supercondominio” relativamente alla rete fognaria ed alle cisterne d’acqua, deve ritenersi corretta. La motivazione è, invece, del tutto insufficiente nella parte in cui, a fronte della ritenuta (dai ricorrenti incidentali) illegittimità della ripartizione delle spese, perché non rispecchierebbe i rapporti di valore delle diverse proprietà esclusive, nell’ambito del condominio allargato del quale farebbe parte anche l’edificio adibito a residence, il Tribunale non spiega affatto come sia stata calcolata la quota di ciascun partecipante, sulla cosa comune (rete fognaria e cisterne dell’acqua) a più edifici.

Sussiste, quindi, entro i limiti specificati il vizio di motivazione dedotto con riferimento al profilo sub A) della censura in esame; mentre la censura, con riferimento al profilo sub B) è infondata dal momento che non è contestata la comunanza ai vari edifici della rete fognaria e delle cisterne d’acqua, in ordine ai quali impianti, soltanto, è stata affermata la sussistenza del (super) condominio. Quanto al secondo motivo del ricorso incidentale, non sussiste il vizio di motivazione dedotto, in quanto non risulta dalla sentenza impugnata che, a tutti i ricorrenti incidentali siano state chieste le stesse voci di spesa.

In accoglimento p. q. d. r. dei ricorsi principale ed incidentale, la sentenza impugnata va cassata, limitatamente ai motivi accolti, con rinvio, anche per la liquidazione delle spese del presente giudizio, ad altra sezione del Tribunale di Palermo che provvedere ad un nuovo esame della controversia in applicazione dei motivi esposti.

P. Q. M.

La corte riunisce i ricorsi; accoglie p. q. d. r. i ricorsi principale ed incidentale; cassa la sentenza impugnata in relazione ai motivi accolti e rinvia la causa, anche per la liquidazione delle spese del presente. giudizio, ad altra sezione del Tribunale di Palermo.