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Federproprietà AbruzzoVenditaCorte di Cassazione, Sezione 3 civile Sentenza 24 luglio 2012, n. 12883

Corte di Cassazione, Sezione 3 civile Sentenza 24 luglio 2012, n. 12883

L'acquirente di un immobile locato a terzi può intimare al conduttore lo sfratto? Per quali motivi?

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. TRIFONE Francesco – Presidente
Dott. MASSERA Maurizio – Consigliere
Dott. ARMANO Uliana – Consigliere
Dott. SCARANO Luigi Alessandro – rel. Consigliere
Dott. CARLUCCIO Giuseppa – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 11212/2010 proposto da:

(OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentata e difesa dall’avvocato (OMISSIS) giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro

(OMISSIS) SRL (OMISSIS) (gia’ (OMISSIS) S.r.l.), in persona del legale rapp.te pro tempore, il Presidente del c.d.a. Ing. (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende giusta delega in atti;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 2902/2009 della CORTE D’APPELLO di ROMA, depositata il 28/10/2009; R.G.N. 6544/2007.
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 02/05/2012 dal Consigliere Dott. LUIGI ALESSANDRO SCARANO;
udito l’Avvocato (OMISSIS);
udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. PATRONE Ignazio, che ha concluso per l’accoglimento.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con sentenza del 28/10/2009 la Corte d’Appello di Roma, in accoglimento del gravame interposto dalla societa’ (OMISSIS) s.r.l. e in conseguente riforma della pronunzia Trib. Roma n. 22097/2006, dichiarava la scadenza del contratto di locazione ad uso abitativo avente ad oggetto l’immobile sito in (OMISSIS), originariamente stipulato tra la societa’ (OMISSIS) s.p.a. e la sig. (OMISSIS), condannando quest’ultima al relativo rilascio in favore della societa’ (OMISSIS) s.r.l., che aveva acquistato l’immobile ed intimato lo sfratto per finita locazione.

Avverso la suindicata pronunzia della corte di merito la (OMISSIS) propone ora ricorso per cassazione, affidato a 5 motivi, illustrati da memoria.

Resiste con controricorso la societa’ (OMISSIS) s.r.l. (gia’ (OMISSIS) s.r.l.).

MOTIVI DELLA DECISIONE

Con il 1 motivo la ricorrente denunzia violazione e falsa applicazione degli articoli 1372, 1599, 1602 c.c., in riferimento all’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3.

Lamenta che la corte di merito ha erroneamente ritenuto legittimata all’esercizio dell’azione contrattuale di risoluzione del contratto per finita locazione ex articolo 657 c.p.c., la societa’ (OMISSIS) s.r.l., laddove la societa’ (OMISSIS) s.r.l., successivamente in quest’ultima incorporata (poi fusasi con la societa’ (OMISSIS) s.r.l.), e’ divenuta proprietaria dell’immobile oggetto della locazione de qua successivamente alla cessazione della medesima, non avendo pertanto acquisito la qualita’ di locatrice e non potendo, conseguentemente, esercitare la detta azione contrattuale.

Si duole avere i giudici di merito erroneamente ritenuto che “permanendo l’occupazione del bene da parte dell’ex conduttore si originerebbe – per coerenza …- il diritto del terzo acquirente all’esercizio dell’azione contrattuale di risoluzione della locazione, e cio’ in forza esclusivamente di una interpretazione creativa della norma di cui agli articoli 1599 e 1602 cod. civ.”, atteso che l’odierna controparte “e i suoi danti causa hanno rinvenuto una situazione di fatto nella quale l’ex conduttore ha continuato ad occupare l’immobile e a corrispondere l’indennita’ di occupazione ai sensi dell’articolo 1591 cod. civ., ma non e’ divenuta parte del sinallagma contrattuale, perche’ lo stesso era gia’ cessato”.

Si duole ulteriormente non avere la corte di merito a tale stregua considerato che il terzo il quale diviene proprietario dell’immobile oggetto di contratto di locazione dopo la scadenza del medesimo non acquista la qualita’ di locatore, e non puo’ conseguentemente esercitare le azioni contrattuali – qual e’ quella ex articolo 657 c.p.c. – spettanti solamente al medesimo, sicche’ non puo’ agire contrattualmente nei confronti dell’ex conduttore, e per ottenere la restituzione dell’immobile deve semmai nei confronti di quest’ultimo esperire l’azione reale di occupazione senza titolo.

Il motivo e’ infondato.

La fattispecie di vendita di cosa locata integra invero un’ipotesi di cessione legale del contratto di locazione in capo all’acquirente, che quale cessionario ex lega subentra nella situazione di diritto e di fatto facente capo all’alienante al momento della cessione e dal medesimo trasmessagli con tale atto, senza che risulti al riguardo necessario l’accordo delle parti ne’ l’adesione del contraente ceduto (nei cui confronti la cessione acquista peraltro efficacia solamente al momento della relativa notificazione).

L’acquirente diviene a tale stregua il nuovo titolare del rapporto di locazione in corso de iure al tempo della compravendita ovvero, laddove come nella specie trattisi di contratto scaduto, puo’ esercitare i diritti non esauriti e i poteri spettanti al proprietario e dal medesimo cedutigli.

In particolare, ove il contratto sia come nel caso cessato de iure per intimata disdetta del contratto alla scadenza contrattuale, l’acquirente subentra nel diritto di credito alla restituzione gia’ maturato in capo al locatore-proprietario cedente, con i relativi accessori (articolo 1263 c.c.), e in particolare con i poteri comuni al contenuto e all’esercizio del credito (v. Cass., 10/1/2012, n. 52. Cfr. altresi’ Cass., 14/1/2005, n. 674; Cass., 5/8/1991, n. 8556. Per l’espressa e specifica assunzione da parte del venditore dell’immobile, in luogo dell’obbligo di consegna, dell’obbligo di far cessare il rapporto di locazione esistente, v. Cass., 6/5/1987, n. 4195. Contra, per l’affermazione che la vendita di un immobile locato determina solamente una successione a titolo particolare del compratore nel rapporto di locazione, v. peraltro Cass., 6/9/1990, n. 9160 e Cass., 11/2/1978, n. 637).

A parte l’ipotesi ex articolo 111 c.p.c., l’acquirente puo’ a tale stregua esercitare tutte le azioni previste dalla legge a tutela del credito (nel caso, alla restituzione), volte cioe’ ad ottenerne la realizzazione (v. Cass., 18/7/2006, n. 16383; Cass., 9/12/1971, n. 3554), potere invero spettantegli gia’ in base al principio generale della tutela giurisdizionale dei diritti (cfr. Cass., 10/1/2012, n. 52).

Ne consegue che ben puo’ pertanto l’acquirente esercitare (anche) l’azione di sfratto per finita locazione ex articolo 657 c.p.c..

Ne’, in contrario, pregio alcuno puo’ invero riconoscersi all’assunto del ricorrente in base al quale, trattandosi di acquisto della proprieta’ sull’immobile avvenuto in momento in cui – per intervenuta disdetta – il contratto di locazione era nel caso gia’ cessato de iure alla scadenza, l’acquirente non poteva esercitare siffatta azione contrattuale, giacche’ essa spetta solamente al locatore, e tale la controparte non puo’ nella specie invero considerarsi, essendo subentrata in un rapporto ormai di mero fatto.

A parte quanto gia’ piu’ sopra osservato in ordine all’acquisto da parte dell’acquirente dei diritti e dei poteri gia’ in capo al proprietario-locatore al momento della vendita, vale al riguardo ulteriormente osservare che traendo i debiti corollari di detta tesi dovrebbe coerentemente pervenirsi a negare che il locatore possa avvalersi dell’istituto dello sfratto per finita locazione, atteso che al momento dell’intimazione e della citazione per la relativa convalida il contratto di locazione e’ invero gia’ scaduto, e quindi de iure cessato e sostituito da una situazione di mero fatto, sicche’ il medesimo avrebbe in realta’ gia’ perduto detta sua veste formale, e al fine di ottenere la restituzione dell’immobile (gia’) locato non gli rimarrebbe che intentare l’azione reale di rilascio per occupazione senza titolo.

Va al riguardo invero sottolineato come gia’ in base all’espresso tenore dell’articolo 657 c.p.c., comma 2, il locatore o il concedente puo’ viceversa senz’altro “intimare lo sfratto, con la contestuale citazione per la convalida, dopo la scadenza del contratto” (sempre che ne sia esclusa la tacita riconduzione).

Di un tanto non si e’ del resto mai dubitato (cfr. Cass., 29/9/2005, n. 19139; Cass., 7/5/1996, n. 4238; Cass., 16/6/1994, n. 5851).

Come correttamente sostenuto in dottrina e affermato nell’impugnata sentenza, altro e’ in realta’ la cessazione della durata della locazione altro l’esaurimento degli effetti del contratto.

Dopo la cessazione della durata del contratto subentra invero un rapporto di fatto, persistendo effetti non esauriti del rapporto contrattuale (v. Cass., 12/1/1991, n. 254) in capo all’originario locatore ovvero all’acquirente dell’immobile che, in sostituzione o surrogazione legale o in virtu’ di cessione ex lege, al medesimo subentra (v. Cass., 9/4/1985 n. 2356).

In caso come nella specie di compravendita dell’immobile (gia’) oggetto di locazione, nei diritti e nei poteri che dal contratto ormai scaduto derivano in capo al locatore subentra invero l’acquirente, trovando la cessione degli stessi in suo favore fonte e causa appunto nella compravendita (cfr. Cass., 10/1/2012, n. 52), della quale essa costituisce normale effetto (cfr. Cass., 26/4/1990, n. 3510).

Va pertanto a tale stregua ribadito il principio affermato da questa Corte in base al quale, in mancanza di una contraria volonta’ dei contraenti (v. gia’ Cass., 11/5/1965, n. 898; Cass., 27/2/1979, n. 1300), la vendita dell’immobile locato determina, ai sensi degli articoli 1599 e 1602 c.c., la surrogazione nel rapporto di locazione del terzo acquirente, che subentra nei diritti e nelle obbligazioni del venditore-locatore senza necessita’ del consenso del conduttore (v. Cass., 9/6/2010, n. 13833; Cass., 22/2/2008, n. 4588; Cass., 9/8/2007, n. 17488; Cass., 14/1/2005, n. 674; Cass., 13/6/1994, n. 5724; Cass., 5/8/1991, n. 8556. V. anche Cass., 13/7/2005, n. 14738, che con riferimento al trasferimento all’acquirente della situazione creditoria dell’alienante originata da un contratto di locazione gia’ cessato all’atto dell’alienazione, nel negare l’applicabilita’ degli articoli 1599 e 1602 c.c., fa invero espressamente salva l’ipotesi della cessione del credito).

Con l’ulteriore precisazione che l’articolo 1602 c.c., attiene non gia’ ad un’ipotesi di successione nel contratto bensi’ di surrogazione legale nel rapporto (di diritto o di fatto), e in particolare negli effetti non esauriti del rapporto de iure.

Con il 2 indicato come lettera a) motivo denunzia violazione e falsa applicazione dell’articolo 1399 c.c., in riferimento all’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3.

Si duole che la corte di merito abbia erroneamente ritenuto dalla controricorrente ratificata la disdetta, laddove questa puo’ essere validamente effettuata solamente dalla parte contrattuale, e non anche dal terzo acquirente (nel caso societa’ (OMISSIS) s.r.l., e i suoi successivi aventi causa).

Con il 3 motivo indicato come lettera b) denunzia violazione e falsa applicazione dell’articolo 1335 c.c., Decreto del Presidente della Repubblica n. 655 del 1982, articoli 37, 38, in riferimento all’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3; nonche’ omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su punto decisivo della controversia, in riferimento all’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 5.

Lamenta che la corte di merito ha fondato la propria decisione “su circostanze non corrispondenti al vero e derivanti da una assenza di istruttoria”, non sussistendo “certezza che la lettera raccomandata sia stata ricevuta dal portiere dello stabile, difettando qualsiasi indicazione in merito da parte dell’agente postale”.

Con il 4 motivo indicato come lettera c) denunzia violazione e falsa applicazione dell’articolo 1591 c.c., nonche’ omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su punto decisivo della controversia, in riferimento all’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 5.

Si duole che la corte di merito “non abbia compreso il tenore letterale della nota raccomandata del 2 gennaio 2004, nella quale non sia afferma quanto riportato”.

Lamenta che “con una prima lettera (all.to n. 6) la societa’ (OMISSIS) s.r.l. affermava di aver acquistato la porzione di immobile locato alla sig.ra (OMISSIS) con contratto del (OMISSIS) e di avere ceduto a favore della (OMISSIS) s.p.a. i crediti nascenti nei suoi confronti da detto contratto di locazione; con la seconda lettera (all.to n. 7) l’inquilino doveva inviare alla (OMISSIS), cessionaria dei canoni, una nota con tale dichiarazione confermandovi la sussistenza di detto contratto di locazione libero da pignoramento, sequestri o altri vincoli, dichiaro/dichiariamo di accettare la cessione del credito di cui sopra a tutti gli effetti di legge; pertanto provvederemo a versarvi direttamente … quanto da noi dovuto in dipendenza del contratto di locazione di cui sopra”.

Si duole che dalla “lettura del contratto di locazione (all.to n. 4) della Sig.ra (OMISSIS) … si evince che la societa’ (OMISSIS) ha espressamente rinunciato alla disdetta del contratto alla prima scadenza, ai sensi della Legge n. 359 del 1992, articolo 11, comma 2…”.

Con il 5 motivo indicato come lettera d) denunzia violazione e falsa applicazione della Legge n. 431 del 1998, articolo 2, nonche’ omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su punto decisivo della controversia, in riferimento all’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 5.

Lamenta che “il Giudice di seconda istanza fonda il proprio giudizio su un fatto non corrispondente alle circostanze concrete, atteso che nel caso di specie il locatore non ha disdettato il contratto alla prima scadenza, perche’ vi ha espressamente rinunciato, e quindi per sua libera scelta e non perche’ impedito dalle causali di legge”.

I motivi, che possono congiuntamente esaminarsi in quanto connessi, sono in parte inammissibili e in parte infondati.

Va anzittutto posto in rilievo come essi risultino invero formulati in violazione del requisito richiesto ex articolo 366 c.p.c., comma 1, n. 6, laddove la ricorrente fa richiamo ad atti e documenti del giudizio di merito in particolare, alla “disdetta del contratto di locazione”, alla “lettera raccomandata”, alla “nota raccomandata del 2 gennaio 2004″, al “contratto di locazione (all.to n. 4)” senza invero debitamente ed esaustivamente – per quanto in questa sede d’interesse – riprodurli nel ricorso ovvero, laddove riportati, senza puntualmente ed esaustivamente indicare i dati necessari al reperimento in atti degli stessi (v. Cass., Sez. Un., 3/11/2011, n. 22726; Cass., 23/9/2009, n. 20535; Cass., 3/7/2009, n. 15628; Cass., 12/12/2008, n. 29279), la mancanza anche di una sola di tali indicazioni rendendo il ricorso inammissibile (cfr. Cass., 19/9/2011, n. 19069; Cass., 23/9/2009, n. 20535; Cass., 3/7/2009, n. 15628; Cass., 12/12/2008, n. 29279).

A tale stregua la ricorrente non deduce le formulate censure in modo da renderle chiare ed intellegibili in base alla lettura del solo ricorso, non ponendo questa Corte nella condizione di adempiere al proprio compito istituzionale di verificare il relativo fondamento (v. Cass., 18/4/2006, n. 8932; Cass., 20/1/2006, n. 1108; Cass., 8/11/2005, n. 21659; Cass., 2/81/2005, n. 16132; Cass., 25/2/2004, n. 3803; Cass., 28/10/2002, n. 15177; Cass., 12/5/1998 n. 4777) sulla base delle sole deduzioni contenute nel ricorso, alle cui lacune non e’ possibile sopperire con indagini integrative, non avendo la Corte di legittimita’ accesso agli atti del giudizio di merito (v. Cass., 24/3/2003, n. 3158; Cass., 25/8/2003, n. 12444; Cass., 1V2/1995, n. 1161).

Non sono infatti sufficienti affermazioni – come nel caso – apodittiche, non seguite da alcuna dimostrazione, dovendo viceversa essere questa Corte di legittimita’ posta dalla ricorrente in grado di orientarsi fra le argomentazioni in base alle quali ritiene di censurare la pronunzia impugnata (v. Cass., 21/8/1997, n. 7851).

Con particolare riferimento al 3 e al 5 motivo va ulteriormente osservato che, laddove sostiene avere la corte di merito erroneamente fondato “la propria decisione … su un fatto non corrispondente al vero – la lettera di disdetta e’ stata ritirata dal portiere dello stabile – perche’ ampiamente travisato”, e che “il Giudice di seconda istanza fonda il proprio giudizio su un fatto no corrispondente alle circostanze concrete, atteso che nel caso di specie il locatore non ha disdettato il contratto alla prima scadenza, perche’ vi ha espressamente rinunciato …”, la ricorrente sembra invero inammissibilmente prospettare vizi deducibili con l’impugnazione per revocazione ai sensi dell’articolo 395 c.p.c., comma 1, n. 4 (v. Cass., 25/8/2006, n. 18498; Cass., 27/5/2005, n. 15672. V. altresi’ Cass., 18/1/2006, n. 830; Cass., 2/3/2006, n. 4660).

Orbene, emerge evidente alla stregua dei suesposti rilievi come, lungi dal denunziare vizi della sentenza gravata rilevanti sotto i ricordati profili, le deduzioni dell’odierna ricorrente, oltre a risultare formulate secondo un modello difforme da quello delineato all’articolo 366 c.p.c., n. 4, si risolvono in realta’ nella mera doglianza circa l’asseritamente erronea attribuzione da parte del giudice del merito agli elementi valutati di un valore ed un significato difformi dalle sue aspettative (v. Cass., 20/10/2005, n. 20322 ), e nell’inammissibile pretesa di una lettura dell’asserto probatorio diversa da quella nel caso operata dai giudici di merito (cfr. Cass., 18/4/2006, n. 8932).

Per tale via la ricorrente in realta’ sollecita, contra ius e cercando di superare i limiti istituzionali del giudizio di legittimita’, un nuovo giudizio di merito, in contrasto con il fermo principio di questa Corte secondo cui il giudizio di legittimita’ non e’ un giudizio di merito di terzo grado nel quale possano sottoporsi alla attenzione dei giudici della Corte di Cassazione elementi di fatto gia’ considerati dai giudici del merito, al fine di pervenire ad un diverso apprezzamento dei medesimi (cfr. Cass., 14/3/2006, n. 5443).

All’inammissibilita’ e infondatezza dei motivi consegue il rigetto del ricorso.

Le spese del giudizio di cassazione, liquidate come in dispositivo, seguono la soccombenza.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso. Condanna la ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di cassazione, che liquida in complessivi euro 3.200,00, di cui euro 3.000,00 per onorari, oltre a spese generali ed accessori come per legge.

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