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Federproprietà AbruzzoParcheggiCorte di Cassazione, Sezione 2 Civile, Sentenza 10 gennaio 2013, n. 510

Corte di Cassazione, Sezione 2 Civile, Sentenza 10 gennaio 2013, n. 510

Cosa succede se il costruttore usa lo spazio per i posti auto edificandovi unaltra costruzione?

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. TRIOLA Roberto Michele – Presidente
Dott. BURSESE Gaetano Antonio – Consigliere
Dott. MAZZACANE Vincenzo – Consigliere
Dott. BIANCHINI Bruno – Consigliere
Dott. VINCENTI Enzo – rel. Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 22054/2006 proposto da:

(OMISSIS) SRL P.I. (OMISSIS) IN PERSONA DELL’AMM.RE UNICO, elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS);

- ricorrente -

contro

(OMISSIS) SPA IN PERSONA DEL LEGALE RAPP.TE P.T. P.I. (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS);

- controricorrente -

e contro

COND VIA (OMISSIS) IN PERSONA DELL’ATTUALE AMM.RE P.T.;

- intimato -

avverso la sentenza n. 416/2006 della CORTE D’APPELLO di MILANO, depositata il 21/02/2006;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 27/11/2012 dal Consigliere Dott. ENZO VINCENTI;
udito l’Avvocato (OMISSIS) con delega depositata in udienza dell’Avv. (OMISSIS) difensore della controricorrente che ha chiesto il rigetto del ricorso;
udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. CAPASSO Lucio, che ha concluso per l’accoglimento del primo motivo del ricorso, e per quanto di ragione, l’accoglimento del secondo motivo del ricorso, assorbiti i restanti motivi.

RITENUTO IN FATTO

1. – La (OMISSIS) S.p.A. (incorporante la (OMISSIS) S.p.A. e la (OMISSIS) S.p.A.) agiva in giudizio nei confronti della (OMISSIS) s.r.l. – (OMISSIS), per sentirla condannare al trasferimento in suo favore della quota di posti auto facenti parte dell’immobile sito in (OMISSIS), siccome prevista dal contratto di compravendita del (OMISSIS), ovvero al risarcimento dei danni patiti, in misura equivalente al valore dei posti auto, comprensivo del ritardo nella consegna.

La convenuta (OMISSIS) s.r.l. otteneva di chiamare in causa il Condominio di via (OMISSIS), al quale sarebbe spettata l’assegnazione dei posti auto, per esser dallo stesso manlevata, chiedendo altresi’ la sospensione del giudizio per la pendenza di altra controversia sui posti auto tra le stesse parti.

Il Condominio chiamato in causa instava per la reiezione della domanda proposta nei suoi confronti, adducendo di essere estraneo alla vicenda contrattuale che aveva dato origine al giudizio.

L’adito Tribunale di Milano, con sentenza del gennaio 2003, dichiarava “il diritto al trasferimento in uso perpetuo, esclusivo e gratuito dalla S.r.l. (OMISSIS) alla S.p.A. (OMISSIS) dei n. 18 posti auto piu’ vicini al fabbricato compravenduto, condannando la convenuta al rilascio degli stessi”, oltre alle spese di lite; rigettava le domande proposte dalla (OMISSIS) nei confronti del Condominio di via (OMISSIS), con compensazione delle spese di lite tra le stesse parti.

2. – Proponeva appello la (OMISSIS) s.r.l., eccependo la propria carenza di legittimazione passiva e censurando, nel merito, il convincimento del giudice di primo grado, acriticamente adagiatosi sulle conclusioni della espletata consulenza tecnica.

Gli appellati resistevano e il Condominio di via (OMISSIS) proponeva anche appello incidentale sul capo delle spese di lite.

Con sentenza resa pubblica il 21 febbraio 2006, la Corte di appello di Milano respingeva l’appello principale della (OMISSIS) s.r.l. e in accoglimento di quello incidentale condannava la predetta s.r.l. al pagamento delle spese del primo grado in favore del Condominio; con il favore delle spese di gravame nei confronti di entrambi gli appellati.

La Corte territoriale rigettava, anzitutto, l’eccezione di carenza di legittimazione passiva della (OMISSIS), sollevata in forza del giudicato di cui alla sentenza del Tribunale n. 1099 del 1998, che aveva affermato l’esclusiva competenza del Condominio nella “creazione delle nuove tabelle millesimali, e conseguentemente (nel)l’assegnazione dei posti auto”, nonche’ sul contratto del (OMISSIS), ove si faceva menzione soltanto di “uso perpetuo gratuito di posti auto (in proporzione dei millesimi di comproprieta’), e non di trasferimento del relativo diritto reale”.

A tal riguardo, il giudice del gravame rilevava che l’azione proposta dalla (OMISSIS) S.p.A. era “da intendersi quale azione contrattuale, di adempimento del contratto di compravendita (OMISSIS) concluso fra la (OMISSIS) e la (OMISSIS)”, giacche’ la prima, venditrice, era l’unica passivamente legittimata, essendosi impegnata per “l’uso perpetuo, esclusivo e gratuito di un numero di posti auto proporzionali ai millesimi di proprieta’ del fabbricato compravenduto ubicati negli appositi spazi ad esso piu’ vicini, tenuto conto di quanto previsto dal regolamento di condominio vigente”; regolamento che, a sua volta, non conteneva alcuna pertinente previsione sui parcheggi, salvo il divieto di posteggio nelle aree comuni.

Il giudice di appello, richiamando poi la c.t.u. espletata in primo grado e recependo gli esiti della “relazione a chiarimento del 29 febbraio 2000″, ribadiva che il numero dei posti auto andava rapportato “soltanto alla proporzionale millesimale, senza riferimento alla normativa urbanistica”, con la conseguenza che, dovendosi avere riguardo alle zone a parcheggio comune vicine al fabbricato ed avendo il Condominio calcolato in n. 80 unita’ (e non gia’ n. 36, come dalla Delib. condominiale 13 novembre 1992, poi annullata con sentenza del 9 ottobre 1997) il totale dei posti auto, alla (OMISSIS) S.p.A. spettavano n. 18 posti auto. Inoltre, la Corte territoriale evidenziava che, ai sensi della Legge n. 1150 del 1942, articolo 41-sexies, introdotto dalla Legge n. 765 del 1967, la normativa dettata dagli strumenti urbanistici sul rapporto planimetrico tra edificio e numero dei posti auto operava anche nel rapporto tra privati, determinando la nullita’ della clausola voluta dai contraenti in elusione del precetto normativo inderogabile.

Infine, la Corte d’appello sosteneva che l’espressione, contenuta nel contratto di compravendita del (OMISSIS), per cui “si intende compreso nella presente vendita l’uso perpetuo, esclusivo e gratuito di un numero di posti auto”, non poteva che essere interpretata nel senso di “ricomprendere nella vendita i posti d’auto, nella precisata percentuale, o quanto meno, il diritto reale d’uso degli spazi predetti”, sottolineando il carattere della “realita’” del vincolo di destinazione l’aggettivo “perpetuo”, non potendo detto vincolo cessare “per fattori occasionali”.

Quanto poi all’impugnazione incidentale, la Corte territoriale riconosceva in favore del Condominio le spese di primo grado, essendosi “rivelata inutile” la sua chiamata in causa da parte della (OMISSIS), “stante il rigetto, da confermarsi in questa sede, della domanda di manleva spiegata dall’attrice”.

3. – Per la cassazione di tale sentenza ricorre la (OMISSIS) s.r.l. affidando le sorti dell’impugnazione a quattro motivi di censura.

La (OMISSIS) S.p.A. resiste con controricorso illustrato da memoria, mentre non ha svolto difese l’intimato Condominio di via (OMISSIS), corrente in Milano.

CONSIDERATO IN DIRITTO

1. – Premesso che sussisterebbe “giudicato di reiezione” in riferimento ai “posti auto richiesti ex lege” per esser state respinte in primo grado le relative domande, con accoglimento soltanto di quella relativa “al rilascio di generici posti auto” e cioe’ quelli “condominiali”, la (OMISSIS) s.r.l., con il primo mezzo, denuncia, in via principale, la falsa applicazione di norme di diritto in relazione all’articolo 1376 cod. civ., “con riferimento agli effetti traslativi di diritto reale del contratto di compravendita del (OMISSIS) e alla conseguente estraneita’ di (OMISSIS) al rapporto tra titolare del diritto alla assegnazione dei posti auto e soggetto titolare della capacita’ di assegnazione degli stessi”.

La ricorrente sostiene che con il contratto di compravendita del (OMISSIS) era stato gia’ trasferito, ai sensi dell’articolo 1376 cod. civ., dalla (OMISSIS) alla (OMISSIS) (e, quindi, alla (OMISSIS) S.p.A. incorporante) il diritto di uso perpetuo e gratuito di un numero di posti auto proporzionato ai millesimi di comproprieta’ delle parti comuni trasferiti in una con l’edificio facente parte del “supercondominio” di via (OMISSIS), la’ dove poi l’interesse della stessa (OMISSIS) S.p.A. a vedersi assegnati i posti auto e ad ottenerne la consegna avrebbe potuto essere soddisfatto soltanto con azione rivolta verso il Condominio, quale unico soggetto legittimato, giacche’ proprietario, nel suo complesso, dell’intera area cortilizia “e il cui organi deliberante (l’assemblea) era il solo ad avere competenza per la determinazione ed assegnazione dei posti auto”. Sicche’ sarebbe in violazione dell’articolo 1376 cod. civ., la statuizione concernente la declaratoria del “diritto al trasferimento in uso perpetuo, esclusivo e gratuito” dei posti d’auto, in quanto la (OMISSIS) S.p.A. ne era gia’ titolare, unitamente alla “relativa azione di rilascio”. Del pari, sarebbe erronea la statuizione di condanna al rilascio dei posti d’auto, posto che la (OMISSIS) S.p.A. era gia’ titolare del diritto d’uso e, pertanto, la (OMISSIS) “non aveva alcun dovere di adempimento contrattuale, avendo gia’ traslato il diritto d’uso con la stipula dell’atto di compravendita e con la relativa trascrizione”, non essendo piu’ la titolare, ne’ possessore o finanche detentrice di alcun diritto sulle aree di pertinenza dei posti auto. In definitiva, con la compravendita del (OMISSIS), la (OMISSIS) sarebbe stata ormai estranea al rapporto giuridico tra Condominio e condomini (tra cui la (OMISSIS) S.p.A.) “in merito alla assegnazione degli spazi comuni, il cui diritto d’uso aveva ceduto”, con conseguente carenza di legittimazione passiva nei confronti della prestazione richiesta dalla (OMISSIS) S.p.A..

2. – Con il secondo mezzo e’ dedotta, in via subordinata, l’omessa motivazione circa un punto decisivo della controversia in punto di carenza di legittimazione passiva di essa (OMISSIS) e conseguente richiesta di manleva da parte del Condominio di via (OMISSIS).

La ricorrente rileva che la Corte distrettuale si e’ basata sulle risultanze della c.t.u. per giungere a determinare in numero di 80 i posti auto spettanti in uso alla (OMISSIS) S.p.A., recependo l’indicazione del consulente sul rapporto tra detto numero e la proporzione millesimale, “partendo dal numero totale di posti auto”, che, per l’appunto, lo stesso Condominio “avrebbe calcolato in 80 unita’ (e non 36)”, aggiungendo che non vi sarebbe stata ragione per discostarsi da tale dato giacche’ il Condominio “sul numero delle unita’ (80) destinato a posti auto… tace”. In tal modo, sostiene la ricorrente, la Corte milanese avrebbe avuto ben chiaro che la determinazione dei posti auto spettanti a ciascun condomino faceva “capo solo ed unicamente al Condominio; al punto da fondare la conferma del numero totale di 80 posti auto su una sorta di silenzio-assenso dello stesso”. Di qui il salto logico nel rigetto delle domande proposte da essa (OMISSIS) nei confronti del Condominio chiamato in manleva, con accoglimento dell’appello incidentale di quest’ultimo sulle spese, posto che il giudice di appello aveva ben presente che nessun’altro soggetto, all’infuori dello stesso Condominio, aveva la facolta’ di stabilire il numero totale di posti auto, ne’ di “stabilire quello spettante a ciascun condomino, ne’ di assegnare i posti cosi individuati”, con la conseguenza che, alla stregua di quanto argomentato, avrebbe dovuto invece ritenere la carenza di legittimazione passiva di essa attuale ricorrente. Cio’ integrerebbe un vizio di motivazione per insanabile contrasto tra dispositivo e motivazione.

3. – Con il terzo mezzo e’ prospettata, in via subordinata, l’insufficiente e contraddittoria motivazione su un punto decisivo della controversia riferibile all’inesistenza di diritti della (OMISSIS) S.p.A. nei confronti della (OMISSIS) in ordine alla assegnazione dei posti auto.

Ci si duole che la Corte distrettuale abbia affermato che nella compravendita del (OMISSIS) era ricompreso il diritto reale di uso dei posti auto, la’ dove il secondo motivo di appello aveva riguardo alla questione “se il contratto del (OMISSIS) avesse gia’ traslato il diritto all’uso perpetuo e gratuito” e non certo “se tale diritto abbia o meno natura reale”, quale connotazione mai in contestazione. Invero, il giudice del gravame, in considerazione del contratto, avrebbe dovuto dichiarare che il diritto d’uso anzidetto era stato gia’ trasferito con l’atto di vendita, con la conseguenza che l’acquirente non avrebbe avuto piu’ nulla a pretendere dalla (OMISSIS), avendo “a sua volta assunto la titolarita’ del diritto alla assegnazione di un numero di posti auto proporzionato, da un lato alla quantita’ totale di posti auto determinata dall’assemblea condominiale, alla quale (OMISSIS) ha titolo a partecipare, dall’altra alla sua quota millesimale di comproprieta’ delle parti comuni”. Del resto, non a caso, soggiunge la ricorrente, la condanna di (OMISSIS) e’ non gia’ al trasferimento, bensi’ al “rilascio dei posti auto”, mentre “dal ragionamento svolto ci si aspetterebbe di veder discendere una statuizione di condanna al trasferimento del diritto d’uso sui posti auto”.

Inoltre, la ricorrente adduce che la Corte di appello avrebbe trascurato che essa (OMISSIS), a seguito della vendita dell’immobile, “non e’ piu’ proprietaria, ne’ possiede, ne’ detiene alcun posto auto nel complesso immobiliare di via (OMISSIS)”, essendo la proprieta’ ed il possesso delle aree cortilizie, parti comuni, dei condomini pro quota, “mentre la detenzione risulta far capo comunque a (OMISSIS), cosi’ come ad altri condomini”. In definitiva, la Corte territoriale avrebbe omesso di considerare quanto risultava “obiettivamente” dal contratto di compravendita e cioe’ che il diritto di uso era stato gia’ trasferito dalla (OMISSIS) alla (OMISSIS) S.p.A. e “con esso era stato trasferito… il diritto di pretendere dal Condominio la determinazione delle eventuali nuove tabelle millesimali, quella del numero totale di posti auto e, infine, la assegnazione degli stessi”.

4. – Con il quarto mezzo e’ denunciata l’insufficiente motivazione su un punto decisivo della controversia in riferimento alla determinazione del numero dei posti auto in base ai millesimi di proprieta’.

La ricorrente rileva che in sede di gravame aveva richiesto, in via subordinata, una nuova c.t.u. per la determinazione, in via incidentale, dei millesimi di proprieta’ e la conseguente indicazione di numero ed ubicazione dei posti auto spettanti alla societa’ (OMISSIS). A fronte di cio’ la Corte di appello, con motivazione insufficiente e contraddittoria, si sarebbe limitata a ritenere che il numero complessivo delle unita’ era di 80 sulla scorta di un “silenzio-assenso” del Condominio, parte in causa, peraltro ritenuta, dallo stesso giudice, estranea al rapporto dedotto in giudizio.

5. – Il ricorso e’ inammissibile per violazione del disposto di cui all’articolo 366 cod. proc. civ., comma 1, n. 3, che impone, per l’appunto “a pena di inammissibilita’”, il requisito della “esposizione sommaria dei fatti di causa”.

Esso, come la giurisprudenza di questa Corte ha piu’ volte evidenziato (tra le tante, Cass., 28 febbraio 2006, n. 4403; Cass., 4 aprile 2006, n. 7825; Cass., 5 febbraio 2009, n. 2831), e’ soddisfatto allorche’ il ricorso per cassazione contenga l’esposizione chiara ed esauriente, sia pure non analitica o particolareggiata, dei fatti di causa, dalla quale devono risultare le reciproche pretese delle parti, con i presupposti di fatto e le ragioni di diritto che le giustificano, le eccezioni, le difese e le deduzioni di ciascuna parte in relazione alla posizione avversaria, lo svolgersi della vicenda processuale nelle sue articolazioni, le argomentazioni essenziali, in fatto e in diritto, su cui si fonda la sentenza impugnata e che ancora assumono rilievo in sede di legittimita’. In altri termini, occorre che il ricorso espliciti tutti gli elementi necessari a porre il giudice di legittimita’ in grado di avere la completa cognizione della controversia e del suo oggetto, di cogliere il significato e la portata delle censure rivolte alle specifiche argomentazioni della sentenza impugnata, senza la necessita’ di accedere ad altre fonti ed atti del processo, ivi compresa la sentenza stessa.

5.1. – Nella specie, il ricorso della (OMISSIS) s.r.l. e’ confezionato in modo da porre in risalto, eminentemente, taluni aspetti del “fatto processuale” e, segnatamente, le conclusioni dalle parti rispettivamente rassegnate nei due precedenti gradi di giudizio. Tale tecnica di esposizione prescinde, a parte taluni insufficienti e poco intelligibili richiami, dal “fatto sostanziale” che fa da sfondo alla controversia e cioe’ dal contenzioso che si e’ sviluppato sul contratto di vendita del (OMISSIS), con individuazione dei posti auto pertinenti al fabbricato compravenduto, unitamente all’ulteriore contenzioso, c.d. “condominiale”, intercorrente sempre tra le stesse parti. La ricorrente si limita, infatti, ad indicare l’esistenza di un contratto di compravendita immobiliare concluso con la (OMISSIS) S.p.A. (pagg. 2 e 3 del ricorso) e, senza adeguata ricostruzione della vicenda contrattuale, accenna all’esistenza di “posti auto insistenti sull’area cortilizia condominiale” ed al suo asserito, ma contestato, inadempimento “in ordine alla assegnazione della quota di posti auto di pertinenza (ex lege) previsti dal piano interrato del fabbricato P (quello compravenduto)…nonche’ della quota di posti auto previsti sull’area all’esterno del corpo P”, la cui proprieta’ superficiaria sarebbe appartenuta al Condominio di via (OMISSIS). Di qui, la distinzione che la ricorrente opera tra “posti auto richiesti ex lege” e “posti auto condominiali”, attinenti, questi ultimi, alla “area cortilizia condominiale all’esterno del corpo P”. All’esito della “esposizione dei fatti e degli atti di causa” (pag. 25 del ricorso), la (OMISSIS) ritiene di aver posto in chiaro risalto che “sulle domande svolte in primo grado dalle originarie attrici in via principale, relative ai posti auto richiesti ex lege, si e’ formato giudicato di reiezione”, cio’ per aver la sentenza di primo grado “accolto la sola domanda svolta dalle societa’ attrici in via subordinata, relativa al “rilascio” di generici posti auto che il Giudice ritenesse alle stesse pertinenti”, quale statuizione non fatta oggetto di impugnazione. Sicche’, ad avviso della ricorrente, in virtu’ di detto giudicato, la ” (OMISSIS) s.p.a. non ha diritto alcuno al trasferimento ex lege in proprieta’ o in diritto d’uso o ad alcun altro titolo, di posti auto e che gli unici posti su cui vantano diritti sono quelli condominiali”.

5.2. – Tale premessa, inerente al preteso giudicato sui “posti auto ex lege”, rimane essenziale nell’economia del ricorso, che si snoda essenzialmente sulla dedotta carenza di legittimazione passiva della societa’ ricorrente rispetto alla domanda “contrattuale” coltivata dalla (OMISSIS) S.p.A..

Detta premessa, pero’, non riesce ad essere intelligibile rispetto alla ricostruzione dei fatti che la precede, che, come detto, si astrae, sostanzialmente, dalla complessiva vicenda che accomuna le parti in causa o, comunque, di essa non fornisce sufficienti coordinate.

Cio’ risulta del tutto evidente a fronte, anzitutto, della mera lettura del controricorso (il quale, come innanzi detto, non puo’ comunque emendare le carenze del ricorso), che declina, sia pure in sintesi, il contenuto del contratto di vendita del (OMISSIS) (pagg. 3 e 4), i termini della controversia su di esso introdotta dalla societa’ (OMISSIS) (pagg. 4-6), i tratti essenziali dell’altra controversia (concernente lo “spazio condominiale interno”) che aveva ad oggetto il medesimo contratto di compravendita, ma in riferimento ad altro oggetto e cioe’ i “posti auto condominiali” (pagg. 14 e 15).

5.3. – Del resto, le carenze espositive di cui e’ affetto il ricorso non sono fini a se stesse, ma ridondano sulla consistenza stessa delle doglianze che l’atto muove alla sentenza della Corte di appello di Milano, posto che in essa viene qualificata in termini di azione di adempimento contrattuale la domanda proposta dalla societa’ (OMISSIS) e siffatta qualificazione non e’ per nulla aggredita dai motivi di ricorso, i quali – peraltro, senza riportare l’esteso contenuto della compravendita del (OMISSIS) (e, dunque, l’impugnazione e’ affetta da inammissibilita’ anche la’ dove si rivolgono critiche che implicano l’esplicitazione, assente in ricorso, del puntuale programma contrattuale) – si affidano ad una ricostruzione alternativa della vicenda, quella, per l’appunto, del giudicato sui “posti auto ex lege” e del persistente rilievo dei “posti auto condominiali”.

In definitiva, proprio perche’ sorretti dall’insufficiente ed inadeguato “fatto” che li precede, i motivi di ricorso finiscono per non cogliere l’effettiva ratio decidendi dell’impugnata sentenza, giacche’, una volta qualificata l’azione della societa’ (OMISSIS) come contrattuale, il giudice di appello ha inteso portare a conseguenze il trasferimento del diritto reale di uso con la consegna del bene, quale obbligo gravante sul venditore, e cio’ non solo in forza dell’interpretata clausola contrattuale, ma anche in armonia con disposto della Legge 17 agosto 1942, n. 1150, articolo 41 sexies, introdotto dalla Legge 6 agosto 1967, n. 765, articolo 18.

6. – Il ricorso va, dunque, dichiarato inammissibile e la ricorrente condannata, in quanto soccombente, al pagamento, in favore della societa’ controricorrente, delle spese del presente giudizio di legittimita’, come liquidate in dispositivo. Non vi e’ luogo a provvedere sulle spese del grado in relazione al Condominio di via (OMISSIS), per non aver l’intimato svolto attivita’ difensiva.

P.Q.M.

LA CORTE

dichiara inammissibile il ricorso; condanna la (OMISSIS) s.r.l. – (OMISSIS), al pagamento delle spese del presente giudizio di legittimita’ in favore della (OMISSIS) S.p.A., che liquida in complessivi euro 5.200,00, di cui euro 200,00 per esborsi, oltre accessori di legge.

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