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Federproprietà AbruzzoPertinenzaCorte di Cassazione CIvile, Sezione Seconda, 18 Settembre 2012, n. 15645

Corte di Cassazione CIvile, Sezione Seconda, 18 Settembre 2012, n. 15645

Contro chi può agire l'acquirente di un appartamento se il costruttore/venditore ha alienato a terzi i parcheggi che sarebbero dovuti essere complementari dell'appartamento?

Presidente Triola -
Relatore Proto -

(OMISSIS)

FATTO

Con atto di citazione del 9/6/1995 N.F. e S.S. , quali genitori esercenti la potestà sui figli minori M. , P. e C. , nonché G.S. , I.G.B. , L.J.L. e L.J.G. , proprietari di alcuni appartamenti acquistati (direttamente o da loro aventi causa) da A.C. e M.M. convenivano in giudizio A.A. , attuale proprietario di un’area e chiedevano dichiararsi che la stessa era asservita a parcheggio con diritto di accesso alla via pubblica per effetto dell’atto pubblico di vincolo permanente di destinazione a parcheggio sottoscritto il 23 Ottobre 1975 trascritto il 3/11/1975, dai venditori A. – M. quali costruttori e proprietari presentato con il progetto di variante approvato, ai sensi dell’art. 18 l. n. 765 del 1967; gli attori chiedevano, inoltre, di essere immessi nella piena disponibilità dell’area anche mediante rimozione dei manufatti e degli altri ingombri che ne impedivano l’uso.
Al riguardo deducevano la nullità di contrarie previsioni (di riserva di proprietà dell’area) riportate negli atti di trasferimento dei proprietari costruttori e loro aventi causa relative alla proprietà dell’area asservita.
A.A. contestava che fosse mai stato violato il vincolo di destinazione e, in via riconvenzionale, ove fosse disposto il trasferimento dell’area a favore degli attori (peraltro da questi non richiesto), chiedeva il corrispettivo dovutogli per la cessione.
Il Tribunale di Palermo, con sentenza del 27/10/2000, individuava l’area asservita a parcheggio e condannava il convenuto a rilasciarla per consentire l’esercizio del diritto reale di uso; lo condannava inoltre a rimuovere i manufatti; condannava gli attori a pagare all’A. il corrispettivo del diritto reale di uso dell’area vincolata a parcheggio.
L’A. proponeva appello al quale resistevano le controparti.
La Corte di Appello di Palermo con sentenza del 30/5/2005 in parziale riforma della sentenza appellata:
- esclude alcuni manufatti dall’ordine di demolizione disponendone, tuttavia la riduzione a minori dimensioni;
- rigetta la domanda dell’A. di condanna al corrispettivo del diritto reale di uso;
- conferma nel resto la sentenza, che corregge quanto al cognome di una parte.
La Corte territoriale rileva:
- che l’eccezione dell’appellante di difetto di legittimazione degli attori è infondata perché gli attori hanno prodotto i singoli atti pubblici con i quali hanno acquistato gli appartamenti per i quali reclamano l’uso del parcheggio e che dagli atti risulta che gli originari venditori, in contrasto con il vincolo, si erano riservati la proprietà dell’area;
- che l’eccezione dell’appellante di difetto di legittimazione passiva è infondata perché lo stesso aveva acquistato la suddetta area e perché la limitazione legale della proprietà per effetto del vincolo imposto dalla legge di destinazione a parcheggio può essere fatta valere nei confronti dei terzi acquirenti che contestino la validità ed efficacia del vincolo che si trasferisce con l’acquisto senza necessità di trascrizione;
- che la dichiarazione di nullità della clausola dei contratti di riserva della proprietà dell’area in contrasto con il diritto di uso è stata pronunciata incidenter tantum ponendosi come momento del procedimento motivazionale e, quindi, il primo giudice non è incorso nel vizio di ultra petizione;
- che è infondato il motivo di appello relativo all’estensione dell’area assoggettata a vincolo perché l’estensione è stata accertata dal CTU come conforme all’estensione delle aree indicate dai proprietari costruttori come assoggettate a vincolo;
- che il diritto del costruttore venditore di conseguire una integrazione del prezzo di acquisto in conseguenza del diritto di uso sugli spazi vincolati a parcheggio ha carattere personale derivando dai singoli contratti di acquisto e di conseguenza può essere riconosciuto solo a chi è stato parte del contratto e non può essere riconosciuto all’appellante A.A. che di quei contratti non è stato parte;
- che l’ordine di rimozione dei manufatti che occupano l’area asservita a parcheggio deve essere escluso per i manufatti già indicati nella planimetria allegata all’atto di vincolo salvo l’obbligo di ridurli alla dimensioni ivi indicate e fermo restando l’obbligo di rimozione dei manufatti che non erano previsti nell’atto di vincolo;
- che la stradella di collegamento del parcheggio (altrimenti intercluso) con la pubblica via, ancorché non espressamente assoggettata a vincolo, deve ritenersi egualmente soggetta al diritto di uso (come richiesto dagli attori sin dall’atto introduttivo del giudizio) in quanto indispensabile per l’uso del parcheggio;
- che il motivo concernente il mancato accoglimento della domanda di divisione è infondato in quanto la controversia non riguarda la proprietà, ma il diritto di uso, da esercitarsi dai condomini con le modalità stabilite dal regolamento condominiale.
A.A. propone ricorso affidato a sei motivi (la numerazione arriva solo a cinque in quanto il n. 2 è ripetuto due volte).
Resistono con controricorso gli intimati ad eccezione di L.L. , L.G. e di I.G.B. ; I.A.M. si è costituita dichiarando di essere erede del defunto I.G.B. .

DIRITTO

Preliminarmente occorre rilevare che la sentenza impugnata è stata depositata prima dell’entrata in vigore della legge n. 40/2006 che ha introdotto, con l’art. 360 bis (poi abrogato dalla L. 69/2009), il quesito di diritto come condizione di ammissibilità del ricorso.
Pertanto il ricorso, nel quale vengono formulati quesiti di diritto, non è, invece, assoggettato alle suddette disposizioni.
1. Con il primo motivo il ricorrente deduce il contrasto tra le norme applicate con la sentenza impugnata e la normativa introdotta con la legge n. 246/05 con la nuova formulazione dell’art. 18 L. 765/967 di cui sostiene l’applicabilità, quale ius superveniens, alla presente controversia in quanto non ancora definita.
In particolare il ricorrente sostiene che la norma citata, nella nuova formulazione, applicabile anche in cassazione proprio in quanto ius superveniens, esclude il vincolo pertinenziale o il diritto di uso per i parcheggi e ne consente la libera trasferibilità.
1.1. Il motivo è infondato.
L’art. 12, comma 9, della legge 28 novembre 2005, n. 246 (in vigore dal 16 dicembre 2006) aggiunge un secondo comma all’art. 41-sexies della legge 17 agosto 1942, n. 1150, così formulato: “gli spazi per parcheggi realizzati in forza del primo comma non sono gravati da vincoli pertinenziali né da diritti d’uso a favore dei proprietari di altre unità immobiliari e sono trasferibili autonomamente da esse”.
La norma, quindi, esclude l’automatismo tra la riserva obbligatoria di spazi adibiti a parcheggio nelle nuove costruzioni e la necessaria utilizzazione degli stessi da parte dei condomini, allo scopo dichiarato di consentire che detti spazi siano suscettibili di una regolamentazione autonoma rispetto alla costruzione cui accedono e che possano essere commercializzati liberamente.
Resta inalterato il vincolo urbanistico di destinazione dell’area a parcheggio (disciplinato ancora dal comma 1 dell’art. 41-sexies), cui è subordinata la concessione del permesso di costruire, ma non sussiste più alcun diritto reale a favore degli abitanti dell’edificio cui accedono.
Si tratta di stabilire se la norma sopra richiamata costituisca norma interpretativa (con conseguente efficacia retroattiva) e, quindi, applicabile anche a situazioni antecedenti o se si tratti di norma propriamente novativa, valevole soltanto per il futuro. Se tale norma venisse intesa come disposizione di interpretazione autentica rispetto al previgente enunciato, contenuto nel comma 1 dell’art. 41-sexies della legge urbanistica, si potrebbe ritenere che tutti gli spazi per parcheggi in edifici, realizzati prima dell’entrata in vigore della legge n. 246 del 2005 (quindi anche l’area già vincolata a parcheggio oggetto della presente causa), non siano gravati da vincoli di sorta, anche qualora fosse stato accertato un diritto reale a favore dei condomini con regolamento contrattuale, o in forza di sentenza passata in giudicato o in virtù di altro strumento.
Il diritto reale d’uso, secondo la giurisprudenza in precedenza consolidatasi, spettava al proprietario del bene principale sul parcheggio che venisse alienato separatamente e si costituiva ope legis all’atto dell’alienazione separata del parcheggio in spregio al vincolo pertinenziale.
Questa Corte (Cass. 24/2/2006 n. 4264 e succ. Cass. 13/1/2010 n. 378, Cass. 5/6/2012 n. 9090), ha escluso il carattere interpretativo e la retroattività della norma all’art. 12, comma 9, della l. 246/05, affermando che la nuova disposizione è destinata ad operare solo per il futuro, e cioè per le costruzioni non ancora realizzate e per quelle realizzate, ma per le quali non siano iniziate le vendite delle singole unità immobiliari.
Il disconoscimento della sua natura interpretativa, secondo il condivisibile percorso motivazionale della richiamata sentenza, al quale occorre dare continuità, discende dalla mancanza dei presupposti che caratterizzano la norma interpretativa, quali l’incertezza interpretativa circa una norma preesistente e la scelta di una delle soluzioni alternativamente adottate dalla giurisprudenza; la retroattività viene esclusa in quanto non espressamente affermata dalla norma e in contrasto anche con la natura della stessa norma, incidente sul modo di acquisto e sul contenuto di diritti, dal momento che, come ricordato dalla richiamata giurisprudenza, costituisce “un principio pacifico che le leggi che modificano il modo di acquisto dei diritti reali o il contenuto degli stessi non incidono sulle situazioni maturate prima della loro entrata in vigore”; una interpretazione che attribuisse efficacia retroattiva alla norma comporterebbe invece una espropriazione, generalizzata e senza indennizzo, di un diritto già acquisito dal privato.
2. Con il secondo motivo la ricorrente deduce violazione dell’art. 112 c.p.c. (richiamando erroneamente l’art. 360 n. 3 in luogo dell’art. 360 n. 4 c.p.c.) in quanto la Corte di appello (come in precedenza, il Tribunale) avrebbe pronunciato ultra petitum la nullità delle clausole di riserva della proprietà senza che fosse stata proposta una domanda per la declaratoria della nullità.
2.1 Il motivo è infondato.
La Corte di appello ha correttamente rilevato, giudicando infondato il relativo motivo di appello, riproposto con questo motivo di ricorso, che era stata esattamente accolta la specifica domanda di asservimento dell’area a parcheggio a favore degli appartamenti dello stabile e che la pronuncia sulla nullità delle clausole contrattuali configgenti con il diritto di uso era intervenuta incidenter tantum, come momento del procedimento motivazionale.
3. Con il terzo motivo (ma numerato 2) il ricorrente deduce violazione dell’art. 100 c.p.c. e degli artt. 1460, 1464, 1476, 1484 e 2644 c.c. e il vizio di motivazione.
Il ricorrente sostiene, quanto alla legittimazione attiva e all’interesse ad agire, che non sarebbe provata l’attuale proprietà dei beni da parte degli attori essendo insufficiente la prova dell’acquisto della proprietà, ma occorrendo la certificazione della conservatoria RRII per documentare la proprietà attuale.
Sostiene inoltre, quanto alla violazione dell’art. 102 c.p.c., che il contraddittorio doveva essere integrato nei confronti degli originari costruttori – venditori in quanto si chiedeva il riconoscimento di un diritto di uso in contrasto con la riserva di proprietà e i venditori avrebbero dovuto garantire l’acquirente per l’evizione e le molestie con la conseguenza della legittimazione dello stesso a ricevere il corrispettivo per il riconoscimento del diritto di uso, che viene ceduto, a dire dal ricorrente, dal soggetto nei cui confronti si accerta il diritto.
3.1 Il motivo è infondato e in parte inammissibile.
La legittimazione attiva sussiste in quanto la domanda è stata proposta da chi dichiarava essere titolare del diritto di uso e nei confronti di chi lo contestava o comunque lo ostacolava; al riguardo è consolidato il principio secondo il quale la legittimazione attiva e passiva va verificata secondo la prospettazione di chi l’assume ed è distinta dalla titolarità della situazione sostanziale (cfr., ex plurimis, Cass. 10/1/2008 n. 355; Cass. 6/3/2008 n. 6132); la questione relativa alla attuale proprietà è questione di merito che non risulta formulata con l’atto di appello; in ogni caso, la proprietà risulta documentata negli atti di acquisto esaminati dal giudice del merito e la prova della trascrizione non era necessaria ai fini dell’accoglimento della domanda, trattandosi di adempimento volto a realizzare una pubblicità dichiarativa necessaria per risolvere il conflitto tra più aventi causa dallo stesso soggetto (art. 2644 c.c.), mentre il vincolo a parcheggio, costituendo un limite legale della proprietà, si trasferisce senza necessità di trascrizione (Cass. 14/11/2000 n. 14731; Cass. 6/9/2007 n. 18691); l’ulteriore finalità della trascrizione, di rendere opponibili a terzi determinate situazioni che comportino vincoli di indisponibilità, nel caso specifico non viene in rilievo.
Parimenti infondata è la censura di non integrità del contraddittorio: l’unico legittimato passivo in ordine all’azione per il riconoscimento di un diritto di uso che viene negato dal proprietario dell’area è, appunto, il proprietario dell’area che, tuttavia, non è legittimato a richiedere il compenso dovuto per il diritto di uso che è sorto con il primo atto di vendita degli appartamenti e, quindi, a favore del primo venditore il quale, vendendo, ha perso anche il diritto di uso dell’area per la quale si era riservata la proprietà così che il compenso a lui dovuto riequilibra il sinallagma di quell’originario contratto.
Infatti, come questa Corte ha già avuto occasione di affermare sin dal 2000, la limitazione legale della proprietà, conseguente al vincolo, può essere fatta valere, nei confronti di tutti i terzi che ne contestino l’esistenza e l’efficacia e pertanto coloro che abbiano acquistato le singole unità immobiliari dall’originario costruttore – venditore il quale, eludendo il vincolo, abbia riservato a sé la proprietà di detti spazi, ben possono agire per il riconoscimento del loro diritto reale d’uso soltanto nei confronti dei terzi ai quali l’originario costruttore abbia alienato le medesime aree destinate a parcheggio; in tale giudizio la pronuncia di nullità delle clausole dei contratti conclusi dall’originario costruttore-venditore con gli attori, con la conseguente integrazione di quei negozi col comando della norma imperativa, ben può essere adottata “incidenter tantum”, in modo che essa non costituisca giudicato nei confronti dell’originario costruttore – venditore, non convenuto in giudizio e si ponga solo come momento del procedimento motivazionale imposto dal meccanismo di sostituzione di diritto richiesto dall’art. 1419 cod. civ.; la presenza in giudizio del costruttore venditore non s’impone nemmeno in ragione del suo diritto personale a conseguire dagli attori l’integrazione del prezzo di acquisto in conseguenza del richiesto riconoscimento del diritto d’uso sugli spazi vincolati a parcheggio, in quanto tale diritto al conguaglio non deriva direttamente dalla stessa norma imperativa bensì, ex art. 1374 cod. civ., dai singoli contratti di acquisto (così, in massima, Cass. 14/11/2000 n. 14731; in senso conforme: Cass. 23/3/2004 n. 5755).
4. Con il quarto motivo (numerato 3) il ricorrente deduce violazione dell’art. 2644 c.c. e 112 c.p.c., della L. 47/1985 e dell’atto di vincolo 23/10/1975 e sostiene che il vincolo a parcheggio era stato trascritto per mq. 1150 risultante dall’atto di obbligo e, quindi, non poteva essere riconosciuto un vincolo su una superficie maggiore e neppure poteva essere imposto un vincolo sulla stradella di accesso che non risultava dall’atto pubblico la cui correzione i condomini non avevano ritenuto di chiedere; la declaratoria del vincolo sulla strada di accesso era quindi viziata per ultrapetizione.
4.1 Il motivo è inammissibile perché non attinge la ratio decidendi per la quale dall’atto di vincolo trascritto, risulta il vincolo posto su aree specificamente indicate la cui estensione è stata calcolata dal CTU in mq. 1275,85 e, quindi, superiore, rispetto alla misura che il ricorrente indica genericamente in mq. 1150 senza precisare (così formulando una censura inammissibilmente generica) né la cubatura complessiva, né le modalità di calcolo della stessa in relazione alla quale calcolare il limite concordato per l’assoggettamento a vincolo. Egualmente inconferente e, quindi, inammissibile è la censura (fondata sul mancato inserimento della strada nell’atto di vincolo) della statuizione che ha riconosciuto il diritto di accesso all’area mediante una stradella pure di proprietà del convenuto; la censura, infatti, non coglie la ratio della decisione fondata sulla accessorietà e indispensabilità del collegamento viario rispetto al parcheggio; non sussiste neppure il dedotto vizio di ultrapetizione perché la Corte di Appello ha evidenziato (con statuizione non censurata) che gli attori, sin dall’atto introduttivo del giudizio, avevano richiesto dichiararsi l’asservimento dell’area oggetto del contendere “con diritto di accesso” (v. pag. 13 della sentenza impugnata).
5. Con il quinto motivo (numerato 4) il ricorrente deduce violazione della L. n. 122 del 1989, della L. n. 1159 del 1942 (come mod. dalla L. 246/05), della L. 765/1967 e il vizio di motivazione e sostiene che il corrispettivo da liquidare per il diritto di uso dell’area deve essere determinato secondo il valore di mercato, in conformità alla richiamata normativa e tenendo conto delle prove documentali offerte.
5.1 Il motivo è inammissibile perché la domanda di liquidazione del compenso è stata rigettata dalla Corte di Appello senza liquidazione alcuna, ma per mancanza della titolarità del diritto di chi la richiedeva e quindi il motivo non è pertinente rispetto alla decisione assunta.
6. Con il sesto motivo (numerato 5) il ricorrente deduce la violazione dell’art. 1111 c.c. e il vizio di motivazione e censura la sentenza nella parte in cui non ha accolto la sua domanda di divisione pur essendo, egli, proprietario di corpi non facenti parte del condominio della cui cubatura si sarebbe tenuto conto nel determinare l’area vincolata a parcheggio.
6.1 Il motivo è inammissibile in quanto non contiene una specifica censura alla ratio decidendi per la quale la Corte territoriale ha negato la stessa divisibilità dell’area con la motivazione per la quale il diritto di uso scaturente dal vincolo a parcheggio doveva essere esercitato secondo le modalità stabilite dal regolamento condominiale.
7. In conclusione, il ricorso deve essere rigettato con la condanna del ricorrente al pagamento delle spese di questo giudizio di cassazione, liquidate come in dispositivo.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna A..A. a pagare ai controricorrenti le spese di questo giudizio di cassazione che si liquidano in complessivi Euro 2.200,00 di cui Euro 200,00 per esborsi, oltre spese generali e accessori di legge.
Depositata in Cancelleria il 18.09.2012.

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