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Federproprietà AbruzzoConvocazioneCassazione Civile, Sezione II, Sentenza 27 marzo 2000 n. 3634

Cassazione Civile, Sezione II, Sentenza 27 marzo 2000 n. 3634

Come si redige una convocazione di assemblea di condominio valida a tutti gli effetti?

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. Vittorio VOLPE – Presidente -
Dott. Antonino ELEFANTE – Consigliere -
Dott. Enrico SPAGNA MUSSO – Consigliere -
Dott. Lucio MAZZIOTTI DI CELSO – Rel. Consigliere -
Dott. Giovanna SCHERILLO – Consigliere -

ha pronunciato la seguente

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

LASERRA PAOLA, elettivamente domiciliata in ROMA PIAZZA CAVOUR, presso la CANC. CORTE CASSAZIONE, difesa dagli avvocati MASTROPASQUA PASQUALE, MASTROPASQUA GAETANO, MASTROPASQUA CORRADO, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro

COND EDIFICIO VIA CRISPI 105 NAPOLI, in persona dell’Amm.re p.t MONACO ALDO, elettivamente domiciliato in ROMA V.LE REGINA MARGHERITA 278, presso lo studio dell’avvocato GIOVE STEFANO, difeso unitamente dagli avvocati ABENANTE GIUSEPPE, METAFORA ANTONIO, giusta delega in atti;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 46-97 della Corte d’Appello di NAPOLI, depositata il 10-01-97;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 19-11-99 dal Consigliere Dott. Lucio MAZZIOTTI DI CELSO;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott.Vincenzo MACCARONE che ha concluso per l’accoglimento del 1 motivo del ricorso, assorbiti gli altri.

Fatto

Con citazione 27-4-1989 Laserra Paola conveniva in giudizio il condominio dell’edificio sito in Napoli alla via Crispi 104 al fine di sentir dichiarare la nullità della delibera assembleare con la quale era stato vietato a tutti i condomini la sosta dei motorini negli spazi di proprietà comune.

Il condominio convenuto, costituitosi, contestava il fondamento della domanda e, in via riconvenzionale, chiedeva ordinarsi alla attrice di non parcheggiare motorini negli spazi comuni.

L’adito pretore di Napoli dichiarava la propria incompetenza e rimetteva le parti innanzi al tribunale. Il giudizio veniva riassunto dall’attrice.

Il tribunale di Napoli, con sentenza 8-6-1995, rigettava la domanda principale ed accoglieva quella riconvenzionale.

Avverso la detta sentenza la Laserra proponeva appello al quale resisteva il condominio. La corte di appello di Napoli, con sentenza depositata il 10-1-1997, rigettava il gravame osservando: che era infondata la tesi dell’appellante secondo cui, essendo stato indicato nell’ordine del giorno dell’assemblea il tema della “regolamentazione” del parcheggio dei motorini, non era consentito al condominio di deliberare il “divieto” di parcheggio, stante la differenza tra regolamentazione e divieto; che per la validità delle delibere dell’assemblea condominiale è sufficiente che vi sia una ampia coincidenza tra gli argomenti proposti e quelli trattati; che ciò era appunto riscontrabile nel caso in esame; che la decisione impugnata era da ritenersi concorde con quella pretorile dal momento che, prendendo le mosse dallo stesso punto di partenza (divieto di parcheggio) , il tribunale non aveva assimilato il concetto di divieto a quello di regolamentazione, ma aveva affermato – su un piano distinto e diverso rispetto a quello relativo alla competenza a decidere – la legittimità della delibera nei sensi sopra precisati (ampia coincidenza tra i due concetti) ; che legittimamente il condominio aveva interdetto il parcheggio in quanto ritenuto incompatibile con la destinazione naturale e funzionale della cosa comune; che una precedente eventuale prassi non poteva essere invocata quale impedimento alla possibilità di adottare la delibera impugnata; che il tribunale aveva respinto l’opposizione alla delibera che aveva vietato il parcheggio in tutti gli spazi condominiali, sicché era privo di rilevanza il riferimento effettuato nell’impugnata sentenza, al corridoio di accesso alle cantinole, mentre l’appellante aveva indicato lo spazio incriminato solo nel passaggio per l’accesso al cantinato comune; che ciò valeva anche in relazione al divieto imposto dal tribunale in accoglimento della riconvenzionale; che l’amministratore del condominio non aveva bisogno di alcuna autorizzazione per formulare la riconvenzionale nei confronti della Laserra – e non degli altri condomini – costituendo tale iniziativa attività posta in essere per eseguire la delibera dell’assemblea in questione; che era del tutto generico ed inammissibile il motivo di gravame con il quale l’appellante aveva eccepito l’infondatezza della riconvenzionale (per incompetenza, illiceità, eccesso di potere e mancanza di titolo) senza specificazione delle ragioni di tale critica.

La cassazione della sentenza della corte di appello di Napoli è stata chiesta da Laserra Paola con ricorso affidato a quattro motivi.

Il condominio ha resistito con controricorso. Entrambe le parti hanno depositato memorie.

Diritto

Con il primo motivo di ricorso si denuncia violazione e falsa applicazione dell’articolo 1105 c.c., omessa o insufficiente motivazione e violazione del giudicato interno. Deduce la Laserra che la corte di appello ha errato nel non ravvisare la diversità dell’oggetto dell’ordine del giorno (regolamentazione parcheggio motorini) rispetto all’oggetto della deliberazione (divieto di sosta dei motorini). L’impugnata sentenza ha – immotivatamente – ravvisato tra i due oggetti non la continenza ma “un’ampia convergenza” ed ha così violato l’articolo 1105 c.c. che, per assicurare la preventiva informazione tra ordine del giorno e deliberazione, vuole identità o quanto meno continenza. I detti due oggetti sono infatti diversi, inassimilabili e reciprocamente incontinenti ed anzi contrapposti come accertato, con autorità di giudicato interno, dalla sentenza pretorile di incompetenza che aveva individuato l’oggetto della controversia nel divieto e non nella regolamentazione del parcheggio di motorini. Il tribunale ha illogicamente superato il giudicato pretorile con la pretesa onnicomprensività dell’asserita “ampia convergenza”.

Il motivo è infondato.

Occorre premettere che, come è pacifico nella giurisprudenza di questa Corte, affinché la delibera di un’assemblea condominiale sia valida è necessario che l’avviso di convocazione elenchi, sia pur in modo non analitico e minuzioso, specificatamente gli argomenti da trattare sì da far comprendere i termini essenziali di essi e consentire agli aventi diritto le conseguenti determinazioni anche relativamente alla partecipazione alla deliberazione (sentenza 19-2-1997 n. 1511). In particolare la disposizione dell’articolo 1105, terzo comma, c.c. – applicabile anche in materia di condominio di edifici – la quale prescrive che tutti i partecipanti debbano essere preventivamente informati delle questioni e delle materie sulle quali sono chiamati a deliberare, non comporta che nell’avviso di convocazione debba essere prefigurato lo sviluppo della discussione ed il risultato dell’esame dei singoli punti da parte dell’assemblea (sentenza 25-11-1993 n. 11677). L’accertamento della sussistenza della completezza o meno dell’ordine del giorno di un’assemblea condominiale – nonché della pertinenza della deliberazione dell’assemblea al tema in discussione indicato nell’ordine del giorno contenuto nel relativo avviso di convocazione – è poi demandato all’apprezzamento del giudice del merito insindacabile in sede di legittimità se adeguatamente motivato (sentenza citata 19-2-1997 n. 1511).

Nella specie è giuridicamente corretta, oltre che adeguata e puntuale nonché immune da vizi logici, l’affermazione della corte di appello secondo cui la deliberazione adottata dall’assemblea condominiale di vietare la sosta dei motorini negli spazi condominiali non travalicava i limiti dell’argomento posto all’ordine del giorno nell’avviso di convocazione avente ad oggetto la regolamentazione del parcheggio dei motorini negli spazi condominiali. In proposito la corte di merito – con ineccepibile motivazione – ha ritenuto di ravvisare una sostanziale convergenza (e non contrapposizione) tra il concetto di regolamentazione e quello di divieto il che non si pone in contrasto nè con la logica nè con la coerenza atteso che la decisione di vietare il parcheggio ben può essere il frutto e la conclusione della linea evolutiva della discussione sulla regolamentazione, ossia sulla determinazione delle norme interne in tema di sosta dei veicoli.

Da quanto precede – e dal rilevato possibile sbocco della discussione, in ordine alla regolamentazione del parcheggio dei motorini, nella determinazione di vietare la sosta dei detti veicoli – emerge con evidenza, come logica conseguenza, l’infondatezza della tesi della ricorrente circa l’asserita violazione del giudicato interno rappresentato dalla sentenza del pretore che aveva individuato l’oggetto della controversia nel divieto e non nella regolamentazione del parcheggio: l’oggetto della controversia è rimasto immutato, anche nel prosieguo del giudizio innanzi al tribunale e poi alla corte di appello.

Con il secondo motivo si denuncia: plurima violazione e falsa applicazione dell’articolo 1102 c.c.; plurima omessa pronuncia o omessa motivazione; ultrapetizione con violazione di altro giudicato interno; violazione articoli 111 Costituzione e 132 c.p.c. Sostiene la ricorrente che la corte di appello ha errato nel non riconoscere che la destinazione a parcheggio motori negli spazi condominiali emergeva dalla intrinseca natura e funzione di tali spazi e dal pluriennale tacito consenso di tutti i condomini. Il giudice di secondo grado ha violato ed applicato falsamente l’articolo 1102 c.c. non avendo considerato che, nel silenzio del titolo, alla destinazione naturale e funzionale della cosa comune può affiancarsi una destinazione impressa dall’uso. Inoltre la cosa comune può essere utilizzata dal condomino anche in modo particolare e diverso se ciò non altera l’equilibrio tra le utilizzazioni e non determina pregiudizievoli invadenze. La corte di merito non ha poi fornito alcuna motivazione in ordine: a) alla asserita incompatibilità tra parcheggio e destinazione naturale e funzionale della cosa; b) all’individuazione in concreto sia della destinazione del bene condominiale, sia della compatibilità di usi diversi del cortile. La sentenza della corte di appello è incorsa anche nel vizio di ultrapetizione con violazione di altro giudicato interno scaturente dalla sentenza del tribunale, non appellata dal condominio, per la parte relativa all’accertamento di una “inveterata contraria pratica consuetudinaria dei condomini”. La corte territoriale, infine, non ha fornito alcuna motivazione in ordine al rilevante punto concernente la diversità topografica e funzionale degli spazi condominiali di accesso alle cantinole individuali ed al cantinato comune.

Le dette censure non sono fondate.

L’articolo 1102 c.c. pone al potere dei singoli condomini di utilizzare le cose comuni il limite rappresentato dal divieto di alterare la destinazione del bene e di impedire ad altri di fame parimenti uso. Nella specie l’assemblea dei condomini – interprete degli interessi collettivi del gruppo – ha ritenuto il parcheggio dei motorini negli spazi condominiali in contrasto ed incompatibile con la destinazione funzionale e strutturale del bene comune. La detta valutazione dell’assemblea condominiale è stata ritenuta valida e confermata dalla corte di appello la cui motivazione al riguardo non è sindacabile in sede di legittimità posto che, secondo la consolidata giurisprudenza di questa Corte, è compito del giudice del merito accertare di volta in volta se gli atti o le opere dei singoli condomini concernenti il godimento della cosa comune siano o meno conformi alla destinazione della cosa stessa e pregiudichino o meno i diritti degli altri condomini (sentenze 21-5-1990 n. 4566; 8-7-1984 n. 4195; 10-3-1981 n. 1336).

Nessun valore può poi essere attribuito – ai fini del detto accertamento – alla “precedente eventuale prassi” (cui si fa riferimento nell’impugnata sentenza) o alla “inveterata contraria pratica consuetudinaria dei condomini” (punto posto in evidenza nella sentenza di primo grado e, secondo la ricorrente, passato in giudicato in quanto non oggetto di gravame). Al riguardo è sufficiente rilevare che in ogni caso l’assemblea condominiale ha comunque ritenuto di porre termine all’uso (frutto di una prassi ovvero di una inveterata consuetudine) di parcheggiare motorini negli spazi comuni in quanto incompatibile con il regolare utilizzo di detti spazi.

Occorre infine osservare che il divieto a parcheggiare è stato posto dall’assemblea condominiale con riferimento a tutti gli spazi comuni per cui è irrilevante la diversità topografica e funzionale di tali spazi richiamata dalla Laserra nel motivo di ricorso in esame.

Con il terzo motivo la ricorrente denuncia: violazione e falsa applicazione degli articoli 75 c.p.c., 1130, 1131 e 1136 c.c.; violazione giudicato interno; omessa o insufficiente motivazione.

Deduce la Laserra che, come eccepito nei giudizi di merito, l’amministratore del condominio ha proposto la domanda riconvenzionale pur essendo privo della necessaria capacità processuale in quanto l’assemblea lo aveva autorizzato solo a resistere in giudizio. Ha quindi errato la corte di appello nell’affermare che con la detta riconvenzionale l’amministratore aveva dato esecuzione alla delibera con la quale era stato autorizzato a stare in giudizio. Infatti l’articolo 1130 c.c. vuole una esecuzione conforme alla deliberazione mentre nella specie l’impugnata sentenza ha qualificato come esecuzione la proposizione di una riconvenzionale che essa stessa ha ricostruito come difforme dalla deliberazione: questa è stata infatti resa nei confronti di tutti i condomini, laddove la riconvenzionale è stata proposta solo contro essa Laserra. Peraltro l’azione diretta ad ottenere l’accertamento della destinazione di cose comuni non è collegabile ai compiti attribuiti all’amministratore e per i quali questi ha la rappresentanza dei condomini. D’altra parte la sentenza del pretore, passata in giudicato, aveva affermato che la controversia verteva sul divieto e non sulle modalità e quantità d’uso.

Il motivo non merita accoglimento.

Con la proposizione della domanda riconvenzionale l’amministratore del condominio non ha chiesto l’accertamento della destinazione delle cose comuni, ma si è limitato a dare esecuzione ed attuazione pratica alla delibera con la quale l’assemblea condominiale aveva disposto il divieto di parcheggiare i motorini negli spazi comuni.

Pertanto – come correttamente rilevato dalla corte territoriale la quale al riguardo ha rispettato il giudicato formatosi in seguito alla sentenza del pretore circa l’oggetto della controversia (divieto e non modalità d’uso l’amministratore non aveva bisogno di una preventiva autorizzazione per agire in giudizio nei confronti della Laserra al fine di chiederne la condanna a non parcheggiare motorini negli spazi condominiali. È evidente che tale attività deve essere ritenuta come meramente conseguenziale rispetto alla detta delibera in quanto volta ad eseguire la volontà dell’assemblea non rispettata dalla citata condomina nei cui confronti l’amministratore poteva autonomamente agire in giudizio secondo quanto disposto dal primo comma dell’articolo 1131 c.c. con riferimento al n. 1 del precedente articolo dello stesso codice.

Del tutto irrilevante è poi che la delibera in questione è stata resa nei confronti di tutti i condomini laddove la domanda riconvenzionale è stata proposta solo verso la Laserra. In proposito è appena il caso di evidenziare che non risulta che altri condomini si siano opposti alla detta delibera e che abbiano continuato a parcheggiare motorini negli spazi condominiali.

Con il quarto motivo la Laserra denuncia plurima omissione di pronuncia, nonché omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione in relazione all’eccepita carenza di interesse del condominio ad agire per vietare la sosta dei motorini nel corridoio di accesso alle cantinole. Deduce la ricorrente di non aver mai parcheggiato motorini nell’unico corridoio menzionato nelle conclusioni della riconvenzionale e nel dispositivo della sentenza appellata, ossia il corridoio di accesso alle cantinole.

Anche questo motivo, al pari degli altri, deve essere disatteso.

La corte di appello, dopo aver rilevato che la delibera condominiale in esame aveva vietato il parcheggio in tutti gli spazi condominiali, ha conseguentemente prima ritenuto infondata la censura mossa dalla Laserra alla sentenza di primo grado con riferimento all’asserita omessa distinzione delle varie aree condominiali e, poi, ha coerentemente rigettato anche l’altro motivo di gravame concernente la connessa questione dell’esatta individuazione e definizione della zona comune oggetto della domanda riconvenzionale. La decisione della corte di merito è ineccepibile posto che la ricorrente, proponendo opposizione alla delibera condominiale in questione, si è di fatto posta in contrasto con la volontà dell’assemblea dei condomini che aveva inteso vietare il parcheggio dei motorini in tutti gli spazi condominiali, ivi compreso quello oggetto della domanda riconvenzionale dell’amministratore. Tale domanda, quindi, correttamente è stata accolta dai giudici del merito anche perché la Laserra, ritenendo illegittimo il detto divieto, ben avrebbe potuto in qualsiasi momento estendere la facoltà di parcheggiare motorini – facoltà di fatto, come è pacifico, già esercitata in uno dei tratti condominiali – in tutti gli spazi comuni e, quindi, anche in quello indicato nella domanda riconvenzionale.

Il ricorso deve pertanto essere rigettato con la conseguente condanna della ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di legittimità liquidate come in dispositivo.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna la ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di cassazione che liquida in complessive lire 173.000, oltre lire 1.500.000 a titolo di onorari.
Roma 19 novembre 1999.

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