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Federproprietà AbruzzoBeni ComuniCassazione Civile, Sezione II, Sentenza 21 dicembre 2007 n. 27145

Cassazione Civile, Sezione II, Sentenza 21 dicembre 2007 n. 27145

In che cosa sussiste la relazione di accessorietà fra i beni, gli impianti o i servizi comuni e l'edificio in comunione? In cosa i collegamenti funzionale fra primi e le unità immobiliari di proprietà esclusiva?

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. CORONA Rafaele – Presidente -
Dott. COLARUSSO Vincenzo – rel. Consigliere -
Dott. BOGNANNI Salvatore – Consigliere -
Dott. SCHERILLO Giovanna – Consigliere -
Dott. PICCIALLI Luigi – Consigliere -

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

G.N., elettivamente domiciliato in ROMA VIA SESTIO CALVINO 193, presso lo studio dell’avvocato ANTONIO AVITABILE, difeso dall’avvocato SCIALDONI LUIGI, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro

B.M.T., elettivamente domiciliata in ROMA VIA VINCENZO PICARDI 4/C, presso lo studio dell’avvocato SERGIO GAITO, difesa dall’avvocato GAROFANO PASQUALE, giusta delega in atti;

- controricorrente -

e contro

B.C.;

- intimato -

avverso la sentenza n. 308/03 della Corte d’Appello di NAPOLI, emessa il 06/12/02;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 25/10/07 dal Consigliere Dott. Vincenzo COLARUSSO;
udito l’Avvocato Valerio SAMPIERI, con delega depositata in udienza dell’Avvocato GAROFANO, difensore della resistente che ha chiesto rigetto del ricorso;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. SCHIAVON Giovanni, che ha concluso per il rigetto del ricorso.

Fatto

Con atto di citazione del 5.10.1989 B.M.T., proprietaria di alcuni locali terranei nell’edificio condominiale di (OMISSIS), esponeva che il fratello B.C., anch’egli proprietario di porzioni dello stesso edificio, aveva realizzato un manufatto che oscurava le luci dei terranei di essa esponente ed aveva, inoltre, creato sulla facciata principale dell’edificio due nuove aperture che ne modificavano l’aspetto, alterando il decoro architettonico. Lo conveniva, pertanto, innanzi al Tribunale di S. Maria C.V. per sentirlo condannare alla riduzione in pristino ed al risarcimento del danno.

Il Tribunale condannava il convenuto alla demolizione del manufatto ed alla eliminazione dei due balconcini aperti sulla facciata.

Il gravame proposto da G.N., avente causa dal soccombente B.C., è stato rigettato dalla Corte di Appello di Napoli con sentenza del 28.1.2003 nella quale si osserva:

- che il muro sul quale poggia la costruzione in contesa è perimetrale dell’intero edificio e, quindi, condominiale a nulla rilevando che un parte di esso “si apra” su un terrazzo di proprietà esclusiva (ora) del G.;

- che la costruzione, incombente sulle luci aperte nei locali terranei, le circoscrive interamente impedendo, o, comunque, riducendo sensibilmente, il passaggio di aria e luce; che i balconcini realizzati dal B.C. alterano l’insieme armonico e il decoro architettonico del fabbricato di pregevole fattura.

Avverso detta sentenza G.N. ha proposto ricorso per cassazione affidato a tre motivi cui B.M.R. resiste con controricorso.

Diritto

1. Col primo motivo, denunziandosi violazione dell’ art. 1117 c.c., nonchè vizio di motivazione, si sostiene che dalla documentazione esibita (atto di divisione e cessione dell’8.4.1972; atto di donazione dell’8.1.1976; scrittura privata del 22 e 23.9.1982; atto di vendita del 31.12.1991) poteva evincersi che l’intero fabbricato avente il civico (OMISSIS) di (OMISSIS) era di esclusiva proprietà dei coniugi B.C. e V.M.G., ad eccezione dei locali commerciali nn. (OMISSIS), rispettivamente di proprietà di S.I. e B.M.T., che non traggono utilità dall’edificio, costituendo entità autonome. Il coniugi G., aventi causa dai coniugi B.C. e V.M.G., sono gli esclusivi proprietari del portone, dell’androne, del cortile, del giardino, dei pianerottoli, delle scale, del sottotetto, su cui non hanno alcun diritto i proprietari dei locali terranei. La Corte di Appello era incorsa nella violazione dell’art. 1117 c.c., per non aver ritenuto superata la presunzione di comunione di cui alla stessa norma, fondata sulla necessità del bene comune per l’esistenza e per l’uso del bene singolo ovvero sulla de primo all’uso o al servizio di tutti i piani o porzioni di piano.

La censura non è fondata.

1.a. Questa Corte ha costantemente affermato (Cass. n. 9093/2007; n. 20673/2006; n. 962/2005; n. 3279/2004; n. 2943/2004; n. 10700/2002; n. 5442/99; n. 5) che, nel condominio di edifici, affinchè possa operare, ai sensi dell’art. 1117 c.c., il c.d. diritto di condominio, è necessario che sussista un relazione di accessorietà fra i beni, gli impianti o i servizi comuni e l’edificio in comunione, nonchè un collegamento funzionale fra i primi e le unità immobiliari di proprietà esclusiva. Pertanto, qualora, per le sue caratteristiche strutturali, un bene serva al godimento di tutte le parti singole dell’edificio e sia ad esse funzionalmente collegato, si presume – indipendentemente dal fatto che la cosa sia, o possa essere, utilizzata da tutti i condomini, o soltanto da alcuni di essi, e dalla entità del collegamento e della possibile utilizzazione concreta – la contitolarità necessaria di tutti i condomini sul bene.

In tal caso di ravvisa, tra cose che possono essere fisicamente separate senza pregiudizio reciproco, una congiunzione che è data dalla destinazione.

1.b. Tra le cose comuni ed i piani o le porzioni di piano può sussistere, oltre che il suddetto collegamento funzionale, anche un legame materiale di incorporazione che rende le prime indissolubilmente legate alle seconde ed essenziali per la stessa esistenza o per l’uso di queste, dalle quali i beni comuni (muri, pilastri, travi portanti, tetti, fondazioni, facciate ecc.) non possono essere separati. Il collegamento, dunque, comporta un legame di diversa resistenza a seconda che le parti comuni siano essenziali per il godimento ovvero per l’esistenza delle unità singole, nel qual caso il vincolo di destinazione è caratterizzato dalla indivisibilità (Cass., Sez. 2^ n. 962/2005).

1.c. La presunzione di comunione può essere vinta da un titolo contrario, la cui esistenza deve essere dedotta e dimostrata dal condomino che vanti la proprietà esclusiva sul bene presunto comune, potendo, a tal fine, essere utilizzato il titolo – salvo che si tratti di acquisto a titolo originario – solo ove da esso di desumano elementi tali da escludere in maniera inequivocabile la comunione. 1.d. L’accertamento relativo alla sussistenza del legame di essenziale indissolubilità e/o di accessorietà tra il bene di proprietà singola e gli altri beni, dotati astrattamente di una propria autonomia, è demandato al giudice di merito ed è incensurabile in sede di legittimità ove non sia affetto da vizi logici e giuridici. Allo stesso giudice, poi, è anche demandata l’interpretazione dei titoli allegati per escludere il diritto di condominio e la valutazione sulla loro idoneità e sufficienza rispetto al fine dedotto.

1.d. Nel caso di specie, la Corte di Appello ha fondato il suo giudizio anche sul dato oggettivo che “il muro è quello perimetrale dell’intero fabbricato condominale”, dando così decisivo rilievo al legame materiale e di incorporazione (Cass. 9096/2000) esistente la tra le proprietà singole ed il bene ritenuto comune.

1.e. In buona sostanza, da un lato, la Corte territoriale, nel compiere i suoi accertamenti di fatto, non si è discostata dagli enunciati principi di diritto e, da altro lato, il ricorrente G. non ha fornito una conveniente dimostrazione, in ossequio al principio dell’onere della prova, nella specie si di lui incombente, della proprietà esclusiva del muro perimetrale su cui si innestano i manufatti edificati dal suo dante causa B.. E’ ovvio che nessun rilievo assume al riguardo l’atto di cessione al G., il quale, peraltro, non può pretendere che in questa sede sia ripetuta l’indagine di merito sulla portata dei titoli (che, per come enunciati in ricorso, non vincono comunque la presunzione di cui all’art. 1117 c.c.).

2. Col secondo motivo si denunziano violazione dell’art. 100 c.p.c., e degli artt. 1117 e 1120 c.c., nonchè vizio di motivazione. Una volta verificato che i titoli escludono la comunione, la controversia andava regolata in base alle norme che disciplinano i rapporti di vicinato e, in particolare, ove non applicabile la disciplina della comunione, non poteva essere invocata quella di cui all’art. 1120 c.c., sulla innovazioni. Nella specie il B. aveva operato sulla sua proprietà esclusiva disponendone in modo pieno, per cui, non potendo la controparte invocare neppure tutela basata sull’art. 1120 c.c., la domanda non era sorretta dall’interesse ad agire, come poteva essere rilevato anche si ufficio per la prima volta in sede di legittimità.

Il Giudice di merito, inoltre, era incorso nel vizio di motivazione non avendo esaminato i titoli di proprietà.

2.a. La censura è palesemente infondato atteso che la critica in esso svolta parte dalla premessa che i titoli escludono la comunione e siccome tale premessa non è dimostrata, anzi non è fondata (come si è visto esaminando il primo motivo), tutto l’impianto logico del motivo viene a cadere, in quanto, siccome assume a (e da per dimostrata la) premessa la conclusione che intende dimostrare, realizza la classica fallacia logica dell’argomento circolare.

2.b. La questione della applicabilità alla fattispecie dell’art. 1120 c.c., (che, in ogni caso, pure si occupa dell’uso dei beni comuni) è nuova e poggia ancora una volta sulla premessa non dimostrata della proprietà esclusiva del muro.

2.c. Non si poneva, nella specie, una questione di interesse ad agire ex art. 100 c.p.c., atteso che l’interesse nasce (va) dalla pretesa violazione della proprietà comune e che l’esclusione del diritto di condominio, sostenuta dal ricorrente, avrebbe (ove sussistente) comportato semmai la infondatezza della domanda.

3. Col terzo motivo si denunzia violazione degli artt. 900, 901 c.c. e segg.. Le aperture lucifere sono sottratte alla disciplina degli artt. 901, 904 c.c.. Nella specie il manufatto che pretesamente impediva o menomava l’ingresso di aria e luce era costruito sul muro di proprietà esclusiva e ad esso doveva applicarsi la disciplina dei rapporti di vicinato (art. 901 c.c. e segg.). Il codice civile, nel regolare le distanze tra le costruzioni finitime, non tutela le luci che si aprono sul fondo del vicino, tranne che il diritto a mantenerle non nasca da una servitù. La B. non aveva invocato nè la distanza tra le costruzioni nè quella dalle vedute ma solo l’occlusione parziale delle luci, rispetto alle quali non aveva dimostrato la sussistenza del titolo convenzionale costitutivo della servitù di luce, che, essendo non apparente, non poteva acquistarsi per usucapione nè per destinazione del padre di famiglia. La B.M.T., in definitiva, non poteva invocare nè la tutela del diritto di servitè è quella nascente dai rapporti di vicinato nè, infine, la tutela del diritto di condominio.

Il motivo è privo di fondamento.

Effettivamente la Corte di Appello non ha specificato quale abuso abbia commesso dal B. ostruendo le luci ma, tuttavia, la stessa Corte non ha fatto altro che confermare la sentenza di primo grado che aveva ritenuto “illegittima l’opera in quanto menoma la fruizione di aria e luce da parte della proprietaria del piano inferiore, l’attuale appellata B.M.T.” (sent. app. pag. 4).

Orbene, la censura, sul punto, si basava (cfr. sent. pag. 3, in fondo, e 4, inizio):

a) sul fatto che il muro non era comune;

b) che il manufatto realizzato non ostruiva il passaggio di aria e luce.

La Corte di Appello, quindi, si è mantenuta nell’ambito del devolutum ed ha escluso la fondatezza dei due profili di doglianza, rilevando – quanto ad a) – che il muro è comune e – quanto a b) – che il manufatto del B. impedisce o menoma l’aria e la luce, sicchè tutte le altre questioni proposte col motivo di ricorso devono considerarsi inammissibili in quanto nuove.

4. Conclusivamente, il ricorso deve essere rigettato ed il ricorrente condannato alle spese, liquidate come nel dispositivo.

P.Q.M.

La Corte di Cassazione rigetta il ricorso e condanna il ricorrente alle spese, che liquida in complessivi Euro 2600,00, di cui Euro 2500,00 per onorario, oltre spese fisse, IVA, CAP ed altri accessori di legge.

Così deciso in Roma, il 25 ottobre 2007.

Depositato in Cancelleria il 21 dicembre 2007.

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