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Federproprietà AbruzzoLocazioneCassazione Civile, Sezione II, Sentenza 12 gennaio 1994 n. 246

Cassazione Civile, Sezione II, Sentenza 12 gennaio 1994 n. 246

Può l'ammnistratore di condominio agire nei confronti del conduttore di un'unità immobiliare per la riscossione delle rate condominiali?

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE II CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg. Magistrati:
Dott. Filippo ANGLANI Presidente
Cesare MAESTRIPIERI Consigliere
Girolamo GIRONE
Raffaele MAROTTA
Rafaele CORONA Rel.

ha pronunciato la seguente

SENTENZA

sul ricorso inscritto al n. 6827 e 7850 per l’anno 1990, proposti dal CONDOMINIO…, in persona dell’amministratore in carica Anita Cola in Ridolfi, domiciliato elettivamente in Roma, via Calamatta 16, presso lo studio dell’avv. Gaetano Caracuzzi, che lo difende assieme all’avv. Carlo Serrani per procura speciale redatta in calce al ricorso.

- Ricorrente -

contro

[OMISSIS] domiciliati elettivamente in Roma, presso lo studio dell’avv. Maria Barbantini,difesi dall’avv. Franco Carile per procura in calce al ricorso incidentale.

- Controricorrenti e ricorrenti incidentali -

e

IL PUBBLICO MINISTERO, in persona del sostituto Procuratore generale dott. Renato Viale.

- Intervenuto per legge -

per la cassazione della sentenza 7 febbraio – 10 maggio 1989 del Giudice Conciliatore di Falconara Marittima.
Lette le conclusioni assunte dalle parti, che rispettivamente domandano l’accoglimento ed il rigetto del ricorso, alla pubblica udienza del giorno 8 giugno 1993, sentito il relatore, i difensori delle parti ed il Pubblico Ministero, che conclude per l’accoglimento del ricorso principale, assorbito il ricorso incidentale, la causa si assegna a decisione.

Fatto

Con separati atti di citazione in data 15 ottobre 1986, Oddo Pierfederici e Carolina Nanni proposero, davanti al Giudice Conciliatore di Falconara Marittima, opposizione ai decreti ingiuntivi nn. 40-86 e 39-86, pronunziati il 24 settembre 1986, con i quali erano stati condannati a pagare rispettivamente le somme di lire 428.290 e di lire 567.600, in favore del Condominio… Falconara Marittima. Domandarono la revoca del decreto e l’assoluzione dalla domanda avversa.

Il condominio…, in persona dell’amministratore in carica, si costituì; chiese il rigetto dell’opposizione e la conferma del decreto.

Riuniti i procedimenti e istruita la causa, con sentenza 7 febbraio – 10 maggio 1989, il Conciliatore accolse l’opposizione, revocò i decreti ingiuntivi e dichiarò integralmente compensante le spese processuali per giusti motivi.

Propone ricorso per cassazione il Condominio…; resistono con controricorso e propongono ricorso incidentale Oddo Pierfederici e Carolina Nanni.

Diritto

1.- A fondamento del ricorso, il Condominio deduce:

a) violazione e falsa applicazione degli artt. 5, 9 e 10 L. 392 del 1978 e 1123 cod. civ., 63 disp. att. cod. civ. La legge n. 392 del 1978 si limita a disciplinare i rapporti tra il locatore ed il conduttore, senza apportare innovazione alcuna alla normativa del condominio negli edifici. Pertanto, l’amministratore del condominio conserva il diritto di riscuotere le spese condominiali direttamente dai condomini, e non è possibile ipotizzare un’azione diretta verso i conduttori.

b) violazione dell’art. 112 cod. proc. civ. Il Conciliatore, affermando la nullità delle deliberazioni che avevano approvato il consuntivo e la ripartizione delle spese condominiali, per l’omessa convocazione della conduttrice, ha violato il disposto di cui all’art. 112 cod. proc. civ., incorrendo nel vizio di ultra petizione.

2.- A fondamento del ricorso incidentale, i ricorrenti deducono omessa motivazione su un punto decisivo prospettato dalle parti e falsa applicazione dell’art. 9 L. 392 del 1978, in relazione all’art. 34 regolamento di condominio, e violazione dell’art. 112 cod. proc. civ.

Il conciliatore non si è pronunziato sull’inadempimento dell’obbligo dell’amministratore di escutere i condomini morosi a norma dell’art. 34 del regolamento di condominio; non ha pronunziato neppure in merito all’omessa convocazione di Nanni Carolina all’assemblea del 9 giugno 1984.

I motivi del ricorso principale vanno esaminati congiuntamente, in ragione della loro connessione.

La legge n. 392 del 1979 (NDR: così nel testo) (cosiddetta dell’equo canone) disciplina i rapporti tra il locatore ed il conduttore, senza innovare in ordine alla normativa generale sul condominio negli edifici, sicché l’amministratore ha diritto – ai sensi del combinato disposto degli artt. 1123 cod. proc. civ. e 63 disp. att. stesso codice – di riscuotere i contributi e le spese per la manutenzione delle cose comuni ed i servizi nell’interesse comune direttamente ed esclusivamente da ciascun condominio, restando esclusa una azione diretta nei confronti dei conduttori delle singole unità immobiliari (Cass., Sez. II, 14 luglio 1988, n.4606; conf. Cass., Sez III, 27 novembre 1989, n. 5160).

Posto che la legge cosiddetta dell’equo canone riguarda esclusivamente i rapporti tra il locatore ed il conduttore originati dal contratto di locazione, non incide sulla normativa del condominio negli edifici e, quindi, non riguarda i rapporti, che intercorrono tra l’amministratore del condominio ed i singoli partecipanti; appurato che le spese condominiali, per le quali è causa, afferivano ai contributi previsti dall’art. 9 comma 1 della Legge 27 luglio 1978, n. 392 dei quali, nei confronti del condominio, rispondono immediatamente i condomini; tutto ciò considerato, correttamente l’amministratore ha richiesto il pagamento degli oneri condominiali direttamente ai proprietari degli immobili siti nell’edificio in condominio e non al conduttore.

L’accoglimento del primo motivo del ricorso principale comporta l’assorbimento del secondo.

Deve essere respinto il ricorso incidentale.

È risaputo che nel giudizio di legittimità, la preclusione della proponibilità di questioni nuove opera nel caso di prospettazione di nuovi temi di contestazione non profilati nelle precedenti fasi del giudizio (Cass., Sez. II, 1 agosto 1990, n. 8230; Cass., Sez. III, 28 aprile 1990, n. 3594). Involgono questioni nuove, proposte per la prima volta in sede di legittimità, tanto il risarcimento del danno, che si asserisce subito dai locatori per l’impossibilità di rivalersi nei confronti del conduttore, a seguito dell’inadempimento da parte dell’amministratore della obbligazione di escutere i conduttori morosi, statuita dall’art. 34 del Regolamento di condominio; quanto la nullità della delibera assembleare del 9 giugno 1984 per la mancata convocazione del condominio Carolina Nanni.

Nella sentenza del Conciliatore non viene esaminata, perché non sollevata dalla parte interessata, la questione del risarcimento di danni per impossibilità, da parte dei locatori di rivalersi nei confronti del conduttore, mentre il riferimento all’art. 34 del regolamento di condominio costituisce un mero obiter. Allo stesso tempo, non viene discussa, del pari perché non proposta, la questione della nullità della delibera assembleare 9 giugno 1984, per omessa convocazione di un condominio.

All’accoglimento del primo motivo del ricorso, segue la cassazione della sentenza e il rinvio della causa al Giudice conciliatore di Ancona, il quale deciderà, anche sulle spese del giudice di legittimità, applicando il seguente principio di diritto: la legge n. 392 del 1979 (NDR: così nel testo) (cosiddetta dell’equo canone) disciplina i rapporti tra il locatore ed il conduttore, senza innovare in ordine alla normativa generale sul condominio negli edifici, sicché l’amministratore – ai sensi del combinato disposto degli artt. 1123 cod. civ. e 63 disp. att. stesso codice – può riscuotere i contributi e le spese per la manutenzione delle comuni ed i servizi nell’interesse comune direttamente ed esclusivamente da ciascun condominio, restando esclusa una azione diretta nei confronti dei conduttori delle singole unità immobiliari.

P.Q.M.

La Corte:
riunisce i ricorsi; accoglie il ricorso principale; rigetta il ricorso incidentale; cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa al Giudice Conciliatore di Ancona, il quale deciderà anche sulle spese del giudizio di legittimità.
Roma, 8 giugno 1993.

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