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Federproprietà AbruzzoLocazioneCassazione Civile, Sezione II, Sentenza 27 ottobre 2011 n. 22435

Cassazione Civile, Sezione II, Sentenza 27 ottobre 2011 n. 22435

È solo all'unanimità che l'Assemblea di condominio può decidere di dare in locazione un bene condominiale? Esistono eccezioni? Se sì quali?

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. TRIOLA Roberto Michele – Presidente -
Dott. PICCIALLI Luigi – Consigliere -
Dott. BIANCHINI Bruno – Consigliere -
Dott. GIUSTI Alberto – rel. Consigliere -
Dott. SCALISI Antonino – Consigliere -

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

D.M.E., D.M.M. e D.M.D., in proprio e quali eredi di DE.MA.Ma., D.M.R. e F.E., rappresentati e difesi, in virtù di procura speciale a margine del ricorso, dall’Avv. Montemurro Roberto, elettivamente domiciliati nello studio dell’Avv. Arnaldo Coscino in Roma, via Antonelli, n. 29;

- ricorrenti -

contro

R.A., R.M.C., R.M.S., R.F. E R.V., rappresentati e difesi, in forza di procura speciale a margine del controricorso, dagli Avv. De Tilla Maurizio e Clemente Bocchini, elettivamente domiciliati nello studio dell’Avv. Salvatore Patti in Roma, via Tacito, n. 41;

- controricorrenti -

e sul ricorso proposto da:

R.A., R.M.C., R.M.S., R.F. E R.V., rappresentati e difesi, in forza di procura speciale a margine del controricorso, dagli Avv. de Tilla Maurizio e Clemente Bocchini, elettivamente domiciliati nello studio dell’Avv. Salvatore Patti in Roma, via Tacito, n. 41;

- ricorrenti in via incidentale -

contro

D.M.E., D.M.M. e D.M.D., in proprio e quali eredi di D.M.M., D.M.R. e F.E., rappresentati e difesi, in virtù di procura speciale a margine del ricorso, dall’Avv. Roberto Montemurro, elettivamente domiciliati nello studio dell’Avv. Arnaldo Coscino in Roma, via Antonelli, n. 29;

- controricorrenti al ricorso in via incidentale -

avverso la sentenza della Corte d’appello di Napoli n. 2510 del 28 luglio 2004.
Udita la relazione della causa svolta nell’udienza pubblica del 13 ottobre 2011 dal Consigliere relatore Dott. Alberto Giusti;
udito il Pubblico Ministero, in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. GOLIA Aurelio che ha concluso per il rigetto di entrambi i ricorsi.

Fatto

1. – R.A., R.M.C., R.M. S., R.F. e R.V., proprietari di unità negli edifici del comprensorio immobiliare in (OMISSIS), con accesso dalla (OMISSIS), e munito di viale comune, in comproprietà, per il secondo ed il terzo tratto, con D.M. M., D.M.R. ed F.E., convennero in giudizio queste ultime, con due distinti atti di citazione, notificato il 6 novembre 1996 ed il 19 maggio 2000, per sentire dichiarare nulle o annullare le delibere adottate nelle sedute del 10 e 17 ottobre 1996 e del 14 aprile 2000.

Gli attori lamentavano che con le predette delibere le convenute avevano deciso di disciplinare la sosta auto sul viale comune, individuando i posti per la sosta delle auto e prevedendo di imporre canoni di locazione ai comproprietari ed ai terzi che già godevano della sosta. E chiedevano che venisse dichiarato il loro diritto di comproprietà sul viale condominiale con il diritto alla sosta gratuita delle auto sullo stesso bene, di sentire dichiarare il vincolo pertinenziale esistente tra le loro proprietà ed il viale comune oggetto di causa e, in via subordinata, che venisse dichiarato, in favore delle loro unità immobiliari, l’intervenuto acquisto per usucapione del diritto alla sosta sul viale comune .

In entrambe i giudizi si costituirono le convenute, resistendo.

Il Tribunale di Napoli, con sentenza in data 27 novembre 2002, riuniti i giudizi, dichiarò cessata la materia del contendere in ordine alla prima causa, rigettò le domande azionate con la seconda causa e compensò tra le parti le spese processuali.

Alla suddetta decisione il primo giudice pervenne, quanto alla prima causa, per sopravvenuta delibera sostitutiva delle precedenti (benchè virtualmente, ai soli fini delle spese, le convenute fossero da intendere soccombenti), e, quanto alla seconda, attesa, sulla base dell’espletata c.t.u., la legittimità della regolamentazione adottata, stante l’impossibilità di garantire il pari uso e l’uso turnario.

2. – La Corte d’appello di Napoli, con sentenza in data 28 luglio 2004, ha accolto il gravame di R.A. ed altri e, in riforma della decisione di primo grado, accogliendo per quanto di ragione l’impugnativa proposta avverso la delibera dei comunisti del viale nella seduta del 14 aprile 2010, ha annullato, per violazione dell’art. 1108 c.c., comma 1 e 2, la delibera di regolamentazione della sosta delle auto sul viale comune; ha confermato nel resto la sentenza del Tribunale ed ha regolato le spese del giudizio.

La Corte territoriale – esclusa la sussistenza del vizio di mancata previa informazione dell’oggetto della deliberazione – ha in particolare rilevato:

- che non risulta manifestamente dalla c.t.u. che l’innovazione della destinazione del viale a sosta delle auto rispetto alla sua funzione naturale di transito risponda all’impossibilità di garantire a tutti i comunisti l’uso del viale;

- che l’innovazione sembra più dettata dall’esigenza di sfruttare economicamente l’utilizzo del viale a parcheggio, mediante lo strumento della concessione in locazione, che dalla problematica inerente alla capienza dei posti-auto;

- che l’assemblea non poteva introdurre il criterio della locazione agli stessi comunisti, trattandosi di negozio a titolo oneroso il quale subordina il godimento assoluto del comproprietario ad un peso economico al quale un condomino potrebbe non essere in grado di sobbarcarsi;

- che la deliberazione adottata si traduce in una limitazione del diritto singolare del contitolare, in contrasto con l’art. 1108 c.c., commi 1 e 2, e quindi integra la causa di annullamento prevista dall’art. 1109 c.c., comma 1, n. 3.

3. – Per la cassazione della sentenza della Corte d’appello hanno proposto ricorso, sulla base di un motivo, D.M.E., M. e D., in proprio e quali eredi di D.M. M., D.M.R. ed F.E..

Hanno resistito, con controricorso, gli intimati A., M. C., M.S., F. e R.V., i quali, a loro volta, hanno proposto ricorso incidentale, affidato a tre motivi.
Il ricorso incidentale è resistito, con controricorso, da E., M. e D.M.D., in proprio e quali eredi di D.M.M., nonchè da D.M.R. ed E. F..
I R. hanno depositato una memoria illustrativa in prossimità dell’udienza.

CONSIDERATO IN DIRITTO

1. – Preliminarmente, il ricorso principale ed il ricorso incidentale devono essere riuniti, ai sensi dell’art. 335 cod. proc. civ., essendo entrambe le impugnazioni riferite alla stessa sentenza.

2. – Con l’unico motivo, i ricorrenti in via principale denunciano violazione e falsa applicazione di norme di legge, in particolare degli artt. 1102 e 1108 cod. civ., in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 3, nonchè omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione circa un punto decisivo della controversia.

I ricorrenti rilevano che il Tribunale aveva recepito correttamente l’elaborato peritale, ritenendo legittima la delibera giacchè nel viale in questione le auto in sosta determinavano un restringimento della carreggiata, tale da comportare non solo la viabilità a senso unico, ma anche disagi sia nella circolazione ordinaria che in quella di emergenza. Il pari uso – in altri termini – creava l’impossibilità di consentire la libera circolazione. Di qui la decisione, appunto, dell’assemblea di regolamentare la sosta individuando i relativi posti e stabilendo di assegnarli ai comunisti, o ai conduttori degli stessi, a fronte del pagamento del canone.

La Corte d’appello avrebbe travisato “i concetti esposti dal Tribunale”, erroneamente considerando che la regolamentazione assembleare sarebbe stata dettata dalle problematiche inerenti alla capienza dei posti auto.

La Corte di Napoli non avrebbe considerato che qualora non sia possibile l’uso diretto da parte di tutti i partecipanti alla comunione, proporzionalmente alla quota di ciascuno, ovvero promiscuamente oppure con sistemi di turni temporali o frazionamento degli spazi, l’uso indiretto della cosa comune può essere deliberato dall’assemblea dei condomini a maggioranza, costituendo l’indivisibilità del godimento o l’impossibilità dell’uso diretto il presupposto per l’insorgenza del potere assembleare circa l’uso indiretto.

2.1. – Il motivo è privo di fondamento.

La Corte d’appello ha evidenziato – con logico e motivato apprezzamento delle risultanze di causa, ed in particolare della c.t.u. – che l’ampiezza del viale comune ha sempre garantito a tutti i comunisti la possibilità sia di transitarvi, sia di usufruire dei posti auto, in numero sufficiente da soddisfare le esigenze di ciascuno.

La Corte territoriale ha in particolare escluso che la deliberazione di destinare il viale a parcheggio mediante lo strumento della locazione sia derivato dall’impossibilità di garantire a tutti i contitolari il pari uso del viale in proporzione delle quote di proprietà.

I ricorrenti oppongono una propria, diversa lettura degli atti di causa, ed in particolare della c.t.u., ritenendo invece che la collocazione ovunque delle autovetture era tale da rendere impossibile sia il normale traffico veicolare che quello di eventuali mezzi di soccorso in ipotesi di emergenza.

E tuttavia ciò non è sufficiente a evidenziare il lamentato vizio di motivazione.

Invero, il vizio di motivazione che giustifica la cassazione della sentenza sussiste solo qualora il tessuto argomentativo presenti lacune, incoerenze ed incongruenze tali da impedire l’individuazione del criterio logico posto a fondamento della decisione impugnata, restando escluso che la parte possa far valere il contrasto della ricostruzione con quella operata dal giudice del merito e l’attribuzione agli elementi valutati di un valore e di un significato difformi rispetto alle proprie aspettative e deduzioni.

Nè sussiste la denunciata violazione del vizio di violazione o falsa applicazione di legge.

La Corte di merito si è infatti attenuta al principio secondo cui l’uso indiretto della cosa mediante locazione può essere disposto con deliberazione a maggioranza solo quando non sia possibile l’uso diretto dello stesso bene per tutti i partecipanti alla comunione, proporzionalmente alla loro quota, promiscuamente ovvero con sistema di frazionamento degli spazi o di turni temporali (Cass., Sez. 2, 22 marzo 2001, n. 4131; Cass., Sez. 2, 27 giugno 2003, n. 10248; Cass., Sez. 2, 22 luglio 2004, n. 13763).

Correttamente, pertanto, i giudici del gravame hanno ravvisato nella deliberazione impugnata – con cui si consente, anche ai contitolari, il parcheggio dell’auto sul viale in comune soltanto dietro pagamento di un canone, pur non essendo preclusa, in fatto, la possibilità di un pari uso da parte dei comunisti sia in termini di parcheggio che di circolazione – una innovazione che pregiudica il godimento di qualcuno dei compartecipi.

3. – Con il primo mezzo del ricorso incidentale si deduce violazione e falsa applicazione dell’art. 1105 c.c., comma 3, nonchè insufficiente e contraddittoria motivazione circa un punto decisivo della controversia, lamentandosi che la Corte territoriale abbia ritenuto infondato il motivo di gravame con il quale era stato dedotto il vizio della procedura di informazione e comunicazione ai condomini, essendosi optato per la locazione tra i comunisti laddove l’ordine del giorno degli avvisi di comunicazione per le assemblee dell’ottobre 1996 e dell’aprile 2000 contemplava la semplice regolamentazione della sosta auto.

3.1. – Il motivo è privo di fondamento.

Per la partecipazione informata dei contitolari ad un’assemblea della comunione ordinaria, al fine della conseguente validità della delibera adottata, è sufficiente che nell’avviso di convocazione gli argomenti da trattare siano indicati nell’ordine del giorno nei termini essenziali per essere comprensibili.

Ed il giudice del merito – con un apprezzamento insindacabile in questa sede, perchè congruamente motivato – ha argomentatamente osservato che il punto posto all’ordine del giorno, relativo alla regolamentazione dei posti auto, era sufficiente a fissare, a tutti gli effetti, l’ambito delle possibili scelte in materia, salva, ovviamente, la legittimità della soluzione adottata.

4. – Il secondo motivo del ricorso incidentale (violazione e falsa applicazione degli artt. 817 e 818 cod. civ. e dell’art. 342 cod. proc. civ., nonchè motivazione insufficiente, illogica e contraddittoria circa un punto decisivo della controversia, in relazione all’art. 360 c.p.c., nn. 3 e 5) censura che la Corte d’appello abbia ritenuto inammissibile, per difetto di specificità ai sensi dell’art. 342 cod. proc. civ., il motivo di impugnazione con il quale era stato lamentato il mancato accoglimento in primo grado del motivo di opposizione diretto a far valere l’illegittimità delle delibere impugnate per essere il viale in questione una pertinenza, pro quota, delle unità immobiliari in proprietà degli opponenti R., i quali godono sia del passaggio veicolare che del parcheggio.

Con il terzo mezzo del ricorso incidentale (violazione e falsa applicazione dell’art. 1158 cod. civ. e dell’art. 342 cod. proc. civ., nonchè motivazione insufficiente, illogica e contraddittoria circa un punto decisivo della controversia, in relazione all’art. 360 c.p.c., nn. 3 e 5) ci si duole che la Corte di Napoli abbia dichiarato inammissibile, ancora per difetto di specificità, il motivo di appello con il quale era stato censurato il mancato accoglimento in primo grado della domanda volta a sentire dichiarare l’intervenuto acquisto per usucapione del diritto alla sosta sul viale comune in favore delle unità immobiliari di proprietà delle opponenti.

4.1. – L’uno e l’altro motivo sono inammissibili.

L’esercizio del potere di diretto esame degli atti del giudizio di merito, riconosciuto al giudice di legittimità ove sia denunciato un error in procedendo, presuppone comunque l’ammissibilità della censura, onde il ricorrente non è dispensato dall’onere di specificare il contenuto della critica mossa alla sentenza impugnata, indicando anche specificamente i fatti processuali alla base dell’errore denunciato, e tale specificazione deve essere contenuta nello stesso ricorso per cassazione, per il principio di autosufficienza dello stesso (Cass., Sez. 10, 20 settembre 2006, n. 20405).

Tale onere non è stato osservato nel caso di specie.

I ricorrenti in via incidentale, infatti, censurano la statuizione di inammissibilità, per difetto di specificità, di alcuni motivi di appello, ma non riportano, trascrivendo le pertinenti parti dell’atto di gravame, il contenuto di esso, nella misura necessaria ad evidenziarne la pretesa specificità.

5. – Il ricorso principale ed il ricorso incidentale sono, entrambi, rigettati.

L’esito del giudizio di cassazione giustifica l’integrale compensazione tra le parti delle spese del giudizio di cassazione.

P.Q.M.

La Corte, riuniti i ricorsi, li rigetta entrambi e dichiara compensate tra le parti le spese del giudizio di cassazione.

Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della 2^ Sezione civile della Corte suprema di Cassazione, il 13 ottobre 2011.

Depositato in Cancelleria il 27 ottobre 2011.

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