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Federproprietà AbruzzoCortileCassazione Civile, Sezione II, Sentenza 09 giugno 2000 n. 7889

Cassazione Civile, Sezione II, Sentenza 09 giugno 2000 n. 7889

Cosa si intende per cortile? Quali sono i presupposti perché un bene condominiale sia comune? Come possono essere superati?

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. Vincenzo CALFAPIETRA – Presidente -
Dott. Rafaele CORONA – Rel. Consigliere -
Dott. Ugo RIGGIO – Consigliere -
Dott. Alfredo MENSITIERI – Consigliere -
Dott. Olindo SCHETTINO – Consigliere -

ha pronunciato la seguente

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

LOMBARDI CHIARA, elettivamente domiciliata in ROMA V.LE MAZZINI 117, presso lo studio dell’avvocato VARANO G., che la difende unitamente all’avvoccato GIANNANDREA GIUSEPPE, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro

LONIGRO MARIA, D’OSTUNI GIULIA;

- intimati -

avverso la sentenza n. 980-96 della Corte d’Appello di BARI, depositata il 17-10-96;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 23-11-99 dal Consigliere Dott. Rafaele CORONA;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Vincenzo MARINELLI che ha concluso per il rigetto del ricorso.

Fatto

Con citazione 9 dicembre 1988, Maria Lonigro e Giulia D’Ostuni convennero, davanti al Tribunale di Bari, Chiara Lombardi.

Esposero che ciascuna di esse era proprietaria di un appartamento al 1 piano dell’edificio in Triggiano, via Campanella 10, nonché della proporzionale quota delle parti comuni; che la Lombardi, loro dante causa, proprietaria del piano terreno e del locale cantinato dello stesso edificio, aveva arbitrariamente modificato lo stato dei luoghi di alcune cose condominiali.

Domandarono la condanna della convenuta al ripristino dei luoghi ed al risarcimento dei danni.

Chiara Lombardi si costituì e chiese il rigetto dell’avversa domanda. Rispose di aver venduto alle attrici gli appartamenti, riservandosi la proprietà dell’area scoperta che circonda dai tre lati l’edificio e della relativa recinzione, ragion per cui aveva operato su cose proprie.

Il Tribunale, con sentenza 14 marzo 1993, condannò la convenuta al ripristino dell’originario stato dei luoghi nei termini e nelle modalità indicate dalla relazione di consulenza tecnica.

Decidendo sulla impugnazione principale proposta da Chiara Lombardi e su quella incidentale formulata da Maria Lonigro e Giulia D’Ostuni, la Corte d’Appello di Bari, con sentenza 2 – 17 ottobre 1996, respinse l’appello principale e, accogliendo l’appello incidentale, condannò la Lombardi a rimborsare alle controparti l’ulteriore somma di lire 1.007.180 relativo al regolamento delle spese di primo grado; condannò altresì la Lombardi alla rifusione delle spese del giudizio di appello.

Ricorre per cassazione Chiara Lombardi; non svolgono attività difensiva le intimate Maria Lonigro e Giulia D’Ostuni.

Diritto

Alla disamina dei motivi di ricorso è opportuno premettere il principio generale, secondo cui il controllo della Corte di Cassazione sulla motivazione del giudice del merito non deve tradursi in un riesame del fatto o in una ripetizione del giudizio di fatto.

Il giudizio di cassazione non mira a stabilire se gli elementi di prova confermano, in modo sufficiente, l’esistenza dei fatti posti a fondamento della decisione. Muovendo dall’ipotesi dell’esistenza dei fatti, poiché detta esistenza è stata accolta come valida nella sentenza impugnata, il controllo vuole verificare se l’assunzione sia ragionevolmente giustificata dagli argomenti addotti. Il controllo, dunque, non ha per oggetto le prove, ma solo il ragionamento giustificativo. Esso ripercorre l’argomentazione svolta nella motivazione dal giudice del merito a sostegno della decisione assunta e ne valuta la correttezza e la sufficienza. 1.1 Con il primo motivo la ricorrente deduce omessa, inadeguata ed insufficiente motivazione su punti decisivi della controversia prospettati dall’appellante, ai sensi dell’art. 360 nn. 4 e 5 cod. proc. civ.

Secondo il ricorrente, la motivazione della Corte d’Appello in ordine al primo motivo di impugnazione – con il quale era stata denunziata la assoluta carenza, nell’atto introduttivo del giudizio primo grado, degli elementi costitutivi della domanda, in quanto non si precisavano le modifiche allo stato dei luoghi che avrebbero giustificato una pronunzia di ripristino – non è assolutamente adeguata rispetto alle doglianze concernenti la carenza di allegazione in punto di fatto degli elementi idonei a supportare la richiesta di condanna al ripristino. 1.2 Il motivo non può essere accolto.

È risaputo che le richieste delle parti devono interpretarsi sulla base delle finalità in concreto perseguite, indipendentemente dalle espressioni adoperate, senza altri limiti che quello di rispettare il principio della corrispondenza della pronuncia alla richiesta e di non sostituire d’ufficio una diversa azione a quella formalmente proposta; che, con il limite suddetto, il giudice del merito nella interpretazione e nella qualificazione della domanda deve tener conto del contenuto sostanziale della pretesa dedotta in giudizio.

A questi criteri si è attenuta la Corte d’Appello.

Per la verità, con la citazione introduttiva le attrici avevano denunziato che Chiara Lombardi, abbattendo una parte del muro a ringhiera che si affaccia sulla via Campanella, aveva aperto due cancelli, uno pedonale e uno carrabile; che nel cortile ad ovest (via Raffaello) rispetto alla facciata principale, aveva aperto sul muretto a ringhiera altri due cancelli, mettendo in comunicazione il passo carrabile con il vano scantinato tramite la costruzione di una rampa; infine, che nella parte opposta all’ingresso di via Campanella aveva aperto un ulteriore varco nel muro perimetrale per accedere ad una cantinola nel vano sotterraneo.

Avuto riguardo alle richieste formulate nell’atto introduttivo del giudizio ed al contenuto sostanziale della pretesa, correttamente la Corte d’Appello ha respinto il motivo di gravame, rilevando che sull’oggetto della contesa, per quanto riguardava la realtà di fatto dedotta e le pretese che vi si ricollegavano, tra le parti si era svolto il contraddittorio in termini di assoluta completezza.

Su questo punto, la sentenza impugnata si sottrae alle censure. 2.1 Con il secondo motivo la ricorrente denunzia omessa pronunzia sui motivi di gravame proposti con i motivi 5 e 4 dell’atto d’appello, nonché motivazione insufficiente, inadeguata ed erronea su punti decisivi della controversia prospettati dall’appellante: in relazione all’art. 360 nn. 4 e 5 cod. proc. civ. 2.2 Il rigetto del primo motivo comporta la reiezione del secondo.

Per la verità, non sussiste il vizio di omessa pronunzia, in quanto la Corte d’Appello, rigettando il primo motivo di gravame, ha disatteso anche le censure proposte con i motivi 5 e 4 dell’atto di appello. Avendo ritenuto che le attrici avessero enunciato gli elementi di fatto e le ragioni di diritto posti a fondamento della domanda, ha pronunziato anche sui suddetti motivi di gravame, che sostanzialmente riproponevano le stesse questioni.

D’altra parte, non riscontrandosi nella domanda proposta in prime cure la dedotta carenza di allegazione dei fatti e delle ragioni di diritto, non si può ritenere che la Corte d’Appello abbia fornito una motivazione solo apparente in ordine alle censure riguardanti la mancanza di specificazione circa la arbitrarietà e la illegittimità delle modifiche apportate alle cose ritenute comuni.

Pertanto, non sussiste neppure l’adombrato vizio di ultra o di extrapetizione, non avendo il giudice del merito pronunziato su fatti sostanzialmente non allegati. 3.1 Con il terzo motivo la ricorrente denuncia omessa pronunzia sul terzo motivo dell’appello principale, avente ad oggetto un punto decisivo della controversia, e, in ogni caso, motivazione insufficiente ed erronea, in relazione all’art. 360 nn. 4 e 5 cod. proc. civ.

La Corte d’Appello – osserva la ricorrente – non ha motivato affatto in ordine alla censura, secondo cui la Lombardo non aveva affatto installato ex novo due cancelli: uno carrabile e l’altro pedonale sulla via Campanella, essendosi limitata – come risultava dai documenti prodotti – a istallare un solo cancello pedonale di accesso alla zona retrostante. Inoltre la Corte d’Appello non ha motivato neppure circa la censura rivolta al primo giudice, che non aveva qualificato la dedotta illegittimità delle opere, ricollegando la condanna al ripristino al semplice riscontro di una situazione di novità. 3.2 Anche questo motivo è destituito di fondamento.

A norma dell’art. 1102 cod. civ., applicabile anche al condominio negli edifici per il richiamo contenuto nel successivo art. 1139, ogni condomino può servirsi delle cose comuni dell’edificio, apportando a proprie spese le modificazioni necessarie per il loro migliore godimento, sempre che non alteri la loro destinazione, ovvero il decoro architettonico del fabbricato, e non impedisca agli altri condomini di farne parimenti uso. In altre parole, il diritto di ciascun condomino di fare il più ampio uso delle cose comuni è correlativo al principio di mantenimento del rapporto di equilibrio con i diritti degli altri condomini, i quali non debbono subire limitazioni che si concretino in un pregiudizio rilevante ed apprezzabile.

È senz’altro vero che la Corte d’Appello non ha menzionato specificamente i due cancelli. Ciò perché la Corte ha affermato, in linea di principio, che l’apertura di nuovi varchi in più parti del muro comune – della cui natura condominiale non poteva dubitarsi, data la funzione di recinzione a difesa e ad ornamento del complesso – e le altre opere poste in essere non potevano ritenersi lecite, in quanto violavano le norme dettate in tema di condominio, configurandosi come opere compiute per l’uso esclusivo a vantaggio di un solo condomino, che alteravano la destinazione della cosa comune e impedivano agli altri partecipanti di farne parimenti uso e, infine, pregiudicavano il decoro architettonico dell’edificio. In altre parole, la Corte ha enunciato un criterio di ordine generale, che comprendeva e rendeva superflua la valutazione dei singoli punti specifici.

Quanto alla conseguenza delle opere (alterazione della destinazione delle cose comuni, impedimento del pari uso e lesione del decoro architettonico dell’edificio), trattasi di valutazione di fatto, motivata in modo logicamente corretto e sufficiente, come tale non è sindacabile in questa sede. 1.4 Con il quarto motivo, la ricorrente deduce violazione e falsa applicazione del combinato disposto di cui agli artt. 2697 comma 1, 1117 comma 1 n. 1 cod. civ., nonché omessa, erronea, insufficiente motivazione su punti decisivi della controversia ed omessa ed inadeguata valutazione di risultati processuali su punti decisivi: in relazione all’art. 360 nn. 3, 4 e 5 cod. proc. civ.

La Corte d’Appello – afferma la ricorrente – esaminando il secondo motivo dell’atto di appello, esclude che i suoi diritti fossero fondati sulla vendita 5 settembre 1985, stipulata da essa con tale Mazzei, con cui si era riservata la proprietà esclusiva del terreno circostante il fabbricato, perché nei precedenti atti di vendita posti in essere negli anni 1982 e 1983 essa aveva alienato la proporzionale quota delle cose, impianti e servizi comuni, riservandosi soltanto la proprietà del lastrico solare sovrastante.

L’appellante aveva contestato la arbitraria identificazione tra il terreno circostante il fabbricato ed il cortile e la susseguente, erronea presunzione di comunione. Poiché l’area circostante il fabbricato non poteva considerarsi cortile, le attrici avrebbero dovuto fornire la prova del preteso diritto.

L’appellante, inoltre, aveva eccepito di essere proprietaria esclusiva della zona pavimentata circostante il fabbricato, per averla, nella sua qualità di unica originaria proprietaria, destinata a pertinenza delle sue unità immobiliari e il titolo a suo favore era ricavabile dalla destinazione.

La Corte d’Appello era pervenuta alle sue conclusioni omettendo di esaminare una serie di circostanze decisive. 4.2 Il cortile, tecnicamente, è l’area scoperta compresa tra i corpi di fabbrica di un edificio o di più edifici, che serve a dare aria e luce agli ambienti circostanti. Ma avuto riguardo all’ampia portata della parola e, soprattutto, alla funzione di dare aria e luce agli ambienti, che vi prospettano, nel termine cortile possono ritenersi compresi anche i vari spazi liberi disposti esternamente alle facciate dell’edificio – quali gli spazi verdi, le zone di rispetto, i distacchi, le intercapedini, i parcheggi – che, sebbene non menzionati espressamente nell’art. 1117 cod. civ., vanno ritenute comuni a norma della suddetta disposizione.

Il diritto di condominio ha il suo fondamento nel fatto che le parti siano necessarie per l’esistenza, ovvero che siano permanentemente destinate all’uso o al godimento comune. Di tale parti l’art. 1117 cod. civ. fa una elencazione non tassativa, ma meramente esemplificativa.

La disposizione può essere superata se le cose, per obbiettive caratteristiche strutturali, serve in modo esclusivo all’uso o al godimento di una parte, dell’immobile, venendo meno in questi casi il presupposto per il riconoscimento di una contitolarità necessaria, giacché la destinazione particolare del bene vince l’attribuzione legale, alla stessa stregua del titolo contrario.

Ma principalmente la norma può essere derogata dal titolo, vale a dire da un atto di autonomia privata che, espressamente, disponga un diverso regime delle parti di uso comune.

Alla luce dei motivi esposti, la sentenza impugnata si sottrae alle censure, essendo motivata in modo logicamente corretto e sufficiente sia la funzione strumentale degli spazi circostanti l’edificio, sia la insussistenza di ragioni strutturali di fatto, che importino una diversa destinazione, sia la inidoneità del titolo dedotto a superare i ricordati effetti legislativi.

Quanto alla asserita destinazione pertinenziale, si tratta di questione nuova, non prospettata precedentemente, tant’è che la ricorrente in questa sede non deduce l’omessa pronunzia sul punto specifico. 5.1 Con il quinto motivo la ricorrente deduce motivazione erronea, apodittica, inadeguata ed insufficiente su punto decisivo della controversia, nonché violazione e falsa applicazione del combinato disposto di cui agli artt. 345 – 112 cod. proc. civ., in relazione all’art. 360 nn. 3-5 dello stesso codice.

Ammesso che la Corte non aveva identificato il terreno circostante con il cortile, ma con le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, osserva la ricorrente che la Corte non aveva considerato che tale identificazione era basata su un presupposto indimostrato, non essendo accertata la relazione di servizio del terreno circostante e l’edificio condominiale. 5.2 Alla luce di quanto detto sopra il motivo risulta infondato.

Ribadito essere opinione consolidata in giurisprudenza che al regime del cortile comune debbano essere equiparate le parti dell’edificio – gli spazi verdi e per parcheggio, le zone di rispetto, i distacchi, le intercapedini – le quali adempiono ad evidenti funzioni di servizio a vantaggio dell’intero edificio (e, per conseguenza, delle singole unità immobiliari), poiché la funzione inerisce alla struttura stessa di queste parti, è superfluo dimostrare la destinazione al servizio, che può essere derogata soltanto dal titolo contrario. 6.1 Con il sesto motivo la ricorrente deduce motivazione erronea, insufficiente ed inadeguata su punto decisivo della controversia (eccezione di mancata integrazione del contraddittorio), in relazione all’art. 360 nn. 4 e 5 cod. proc. civ.

Sostiene la ricorrente che, essendo stata richiesta una pronuncia idonea ad incidere sulle posizioni – giuridiche di ogni singolo condomino, sarebbe stato necessario proporre la relativa azione nei confronti di tutti i comunisti. Allo stesso tempo, la Corte non spiega perché per ottenere la integrazione del contraddittorio sarebbe stato necessario proporre una domanda riconvenzionale e non era sufficiente la semplice eccezione, diretta a paralizzare le pretese avanzate nei suoi confronti. 6.2 Neppure questo motivo può essere accolto.

Essendo il condominio sfornito di personalità giuridica, tutti i condomini possono agire a tutela dei diritti inerenti ai beni comuni: quindi, i condomini possono esperire la rivendica senza necessità di integrare il contraddittorio nei confronti degli altri. Ciò premesso, il ragionamento della Corte d’Appello appare ineccepibile.

La domanda delle attrici è stata proposta contro colei, che aveva posto in essere le opere, al fine di ottenere la riduzione in pristino, e non esigeva la integrazione del contraddittorio nei confronti degli altri partecipanti. D’altra parte, l’eccezione, limitandosi a paralizzare la domanda, si sarebbe esaurita nel rigetto della pretesa delle attrici e non avrebbe approdato ad una pronunzia riguardante tutti i condomini. 7.1 Con il settimo motivo la ricorrente deduce erronea, inadeguata ed insufficiente motivazione sul mancato accoglimento della richiesta di prova testimoniale avanzata con l’atto d’appello della Lombardi, in relazione all’art. 360 n. 5 cod. proc. civ.

La Corte si è basata sul presupposto erroneo che l’unico titolo idoneo a fornire la prova della proprietà potesse essere il contratto, mentre ha omesso di valutare altre circostanze rilevanti e decisive e la prova serviva a dimostrare la rilevanza di un altro titolo non contrattuale. 7.2 Ricordato che nel giudizio di cassazione il ricorrente, il quale deduce l’omessa o l’insufficiente motivazione della sentenza impugnata per l’asserita mancata valutazione di risultanze processuali ha l’onere di indicare la risultanza, che egli asserisce decisiva e non valutata o insufficientemente valutata, nella specie la motivazione della Corte d’Appello si sottrae alle censure, avendo osservato che le circostanze capitolate tendevano esclusivamente a provare un preteso uso esclusivo del cancello e della zona pavimentata del cortile da parte della Lombardo, che avrebbe potuto approdare ad un acquisto per usucapione ma, come tali irrilevanti, poiché a questo fine mancava palesemente il tempo necessario, essendo il condominio e l’asserito uso esclusivo sorti soltanto nel 1982. Orbene, in sede di ricorso non si indica specificamente quali risultanze decisive avrebbero potuto dimostrare l’acquisto per usucapione. 8.1 Con l’ottavo motivo del ricorso si denuncia erronea ed insufficiente valutazione di risultanze processuali, nonché motivazione erronea, inadeguata e insufficiente su punti decisivi della controversia; violazione dell’art. 112 cod. proc. civ., in relazione all’art. 360 nn. 4 e 5 cod. proc. civ.

Osserva la ricorrente che la Corte d’Appello non soltanto ha svolto una motivazione insufficiente circa la condominialità del muro perimetrale, ma a fondamento della impossibilità di un uso agevole della cosa comune da parte degli altri partecipanti, ha dedotto circostanze che non erano state addotte ex adverso e che non erano state neppure oggetto di specifico accertamento.

In realtà, i varchi aperti sul muro perimetrale potevano essere utilizzati anche da altri e da nessuna delle opere poste in essere dalla Lombardi era possibile desumere una pretesa di uso esclusivo. 8.2 Il motivo è destituito di fondamento.

Premesso che il mancato esame da parte del giudice del merito di elementi contrastanti con quelli posti a fondamento della decisione adottata non integra di per sè il vizio di omessa o insufficiente motivazione, occorrendo che la risultanza processuale attenga a circostanze che, con un giudizio di certezza e non di mera probabilità avrebbero potuto indurre ad una decisione diversa, per quanto attiene alla sussistenza dell’uso esclusivo da parte della Lombardi la motivazione della Corte d’Appello non è sindacabile in questa sede, in quanto motivata in modo logicamente corretto e sufficiente e con riferimento ai dati della consulenza tecnica. 9.1 Con l’ultimo motivo, infine, la ricorrente deduce motivazione insufficiente, inadeguata su punti decisivi della controversia, in relazione all’art. 360 n. 5 cod. proc. civ.

Afferma la ricorrente essere la motivazione adottata assolutamente inadeguata rispetto alla censura di ultrapetizione addotta dalla Lombardi con il 4 motivo dell’appello, il cui contenuto non è stato esattamente percepito e perciò sono state addotte ragioni inidonee a dare adeguata risposta alla censura. 9.2 Neppure questo motivo può essere accolto.

È stato detto prima (sub 1.2) che con la citazione introduttiva le attrici avevano specificato le opere eseguite da Chiara Lombardi (l’abbattimento di una parte del muro a ringhiera sulla via Campanella, e la susseguente apertura di due cancelli, uno pedonale e uno carrabile; l’apertura di altri due cancelli nel muretto a ringhiera del cortile ad ovest (via Raffaello) rispetto alla facciata principale, per mettere in comunicazione il passo carrabile con il vano scantinato tramite la costruzione di una rampa e l’apertura di un varco sul muro perimetrale; infine, l’apertura di un ulteriore varco nel muro perimetrale nella parte opposta all’ingresso di via Campanella per accedere ad una cantinola nel vano sotterraneo.

Non è necessario ripetere che la Corte d’Appello, con motivazione logicamente corretta e sufficiente, aveva respinto il gravame perché le pretese erano specifiche e la convenuta aveva avuto modo di difendersi. 10. – Al rigetto del ricorso non fa seguito la pronunzia sulle spese, non avendo le intimate spiegato attività difensiva.

P.Q.M.

La Corte: rigetta il ricorso.

Roma, 23 novembre 1999.

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