REPUBBLICA ITALIANA
In nome del popolo italiano
TRIBUNALE di NOLA

Il TRIBUNALE di NOLA, II sezione civile, in composizione monocratica ha pronunciato all’udienza del 27 maggio 2010 la seguente

SENTENZA

nella causa n. 1112/2009 R.G. in materia di locazione, vertente

TRA

D.C., rappresentato e difeso dall’Avv. Giuseppe Viola in forza di procura a margine del ricorso introduttivo

RICORRENTE

CONTRO

MB S.R.L., in persona del legale rappresentante p.t.,rappresentata e difesa dall’Avv. Pasquale De Stefano in forza di procura in calce alla comparsa di costituzione

RESISTENTE

Fatto

ragioni di fatto e di diritto della decisione D.C. ha intimato sfratto per morosità nei confronti della MB s.r.l. in relazione all’immobile sito in Pollena Trocchia (NA) al viale Italia lotto 14/b adibito ad uso commerciale e locato con contratto del 25.5.2007 per il mancato pagamento del maggior importo di euro 200,00 relativamente ai mesi da giugno a dicembre 2008.

Il conduttore costituendosi si opponeva alla convalida deducendo la nullità della clausola contrattuale che prevedeva un aumento di 200,00 euro del canone dopo il primo anno di locazione e proponendo domanda riconvenzionale volta ad ottenere la declaratoria di nullità della predetta clausola.

Nel corso dell’udienza di convalida la società conduttrice pagava banco iudicis la somma oggetto di contestazione (euro 2.000,00).

Con ordinanza dell’ 8.4.2009 veniva disposto il rilascio dell’immobile ed il mutamento del rito ex art. 426 e 667 c.p.c.

La causa veniva, quindi, discussa all’ udienza del 27 maggio 2010 e decisa mediante lettura della motivazione e del dispositivo.

A) Giova preliminarmente affrontare la domanda riconvenzionale volta ad ottenere la declaratoria di nullità della clausola contrattuale che prevede un aumento di 200,00 euro del canone dopo il primo anno di locazione.

Occorre precisare che sulla materia in questione vi è stata da parte della Corte di Cassazione una progressiva modifica della propria giurisprudenza.

Si era, invero, affermato inizialmente un orientamento secondo il quale, in tema di locazione di immobili urbani adibiti ad uso non abitativo, la clausola contrattuale avente ad oggetto la preordinata maggiorazione annuale del canone – in misura fissa o differenziata, anno per anno, a partire dal primo dopo la stipulazione di un contratto di durata legale – doveva ritenersi illegittima alla luce della disposizione di cui all’art. 32 L. n. 392/1978 (nella originaria formulazione) il quale, nel porre rigidi limiti cronologici e quantitativi alla convenzione di aggiornamento del canone per rivalutazione monetaria (aggiornamento biennale a partire dal primo giorno del quarto anno dall’inizio della locazione con riferimento al 75% delle variazioni Istat del biennio precedente), tendeva a conservare un attenuato sistema di blocco dei canoni (cfr. Cass. civ., sez. III, 11 agosto 1987, n. 6896; Cass. civ., sez. III, 9 luglio 1992, n. 8377).

Invece, un difforme filone giurisprudenziale poi divenuto prevalente, sulla base del principio generale della libera determinazione convenzionale del canone locativo per gli immobili destinati ad uso non abitativo, ha affermato, in linea di principio, la legittimità della clausola in cui venga pattuita la determinazione del canone in misura differenziata e crescente per frazioni successive di tempo nell’arco del rapporto, ancorandola ad elementi predeterminati ed idonei ad influire sull’equilibrio economico del sinallagma contrattuale, del tutto indipendente dalle variazioni annue del potere di acquisto della lira, salvo che risulti – a seguito di un accertamento di fatto devoluto esclusivamente al giudice di merito ed insindacabile in sede di legittimità ove congruamente motivato – che le parti abbiano in realtà perseguito surrettiziamente lo scopo di neutralizzare soltanto gli effetti della svalutazione monetaria (cfr. Cass. civ., sez. III, 8 maggio 2006, n. 10500; Cass. civ., sez. III, 21 luglio 2003, n. 11320; Cass. civ., sez. III, 1° febbraio 2000, n. 1070).

è necessario, peraltro, che la pattuizione di un canone variabile avvenga in sede di conclusione del contratto e non per effetto di nuovi accordi stipulati nel corso del rapporto, allorché la posizione del conduttore è indubbiamente più debole rispetto a quella del locatore, a causa degli oneri e delle diseconomie normalmente inerenti all’esigenza di spostare la sede dell’attività – per effetto di una eventuale, incombente, disdetta o per altro- (cfr. Cass. civ., sez. III, 23 febbraio 2007, n. 4210; Cass. civ., sez. III, 24 agosto 2007, n. 17964).

Invero, la legge presuppone che nelle locazioni a uso non abitativo non operino, quanto meno all’atto della conclusione del contratto, le esigenze di tutela del conduttore che sole giustificano l’imposizione di limiti alla facoltà del proprietario di chiedere il canone ritenuto più remunerativo. Ciò trova spiegazione nel fatto che la situazione del mercato, in questo settore, e la natura commerciale o professionale degli interessi perseguiti dal conduttore fanno sì che le parti si vengano a trovare in posizione di sufficiente parità di forze e siano entrambe in grado di difendere adeguatamente i propri interessi, scegliendo liberamente se concludere il contratto.

Né vi sono indicazioni normative o principi di logica interpretativa che inducano a ritenere che una tale libertà di contrattazione sia limitata alla fissazione del canone relativo al primo anno di durata del rapporto, impedendo di pattuirne la variazione, ed in particolare l’aumento, per gli anni successivi (salvo l’adeguamento Istat). La limitazione risulterebbe priva di giustificazione, ove si consideri che il locatore potrebbe chiedere fin dall’inizio il canone massimo e che non v’è ragione di ritenergli precluso di chiedere, per gli anni successivi al primo, la stessa somma che potrebbe chiedere immediatamente. Deve sul punto rilevarsi, inoltre, che l’art. 32 l. 27 luglio 1978 n. 392, nel consentire – in caso di locazioni non abitative – l’aggiornamento del canone unicamente nella misura corrispondente al 75% degli incrementi dell’indice dei prezzi al consumo, si riferisce solo all’aggiornamento legato alle variazioni del potere di acquisto della moneta e, atteso il suo carattere eccezionale, non può essere esteso – in via di interpretazione analogica – al di fuori del predetto settore e con riferimento ad altre clausole contrattuali che, conformemente alla comune volontà delle parti, siano volte a incrementare il corrispettivo della locazione in relazione a eventi diversi dalla svalutazione monetaria.

Deriva da quanto precede, pertanto, che la pattuizione per le locazioni a uso non abitativo – all’atto dell’accordo iniziale – di un canone variabile, e anche crescente, di anno in anno, è da ritenere legittima (cfr. Cass. civ., sez. III, 5 marzo 2009, n. 5349; Cass. civ., sez. III, 24 giugno 1997, n. 5632).

Nel caso di specie la clausola contrattuale che prevede la variazione in aumento del canone dopo il primo anno di locazione nella misura di euro 200,00 deve ritenersi assolutamente legittima, essendo stata pattuita dalle parti in sede di predisposizione del contratto di locazione per cui è causa. Né, d’altro canto, la conduttrice ha mai contestato la prospettazione del locatore secondo cui la previsione di un canone di importo inferiore unicamente per il primo anno di locazione era stata concordata dalle parti per facilitare la MB nella fase di avviamento della attività commerciale che la stessa avrebbe intrapreso nell’immobile locato. Da quanto fin qui esposto discende, di conseguenza, il rigetto della domanda riconvenzionale.

B) Deve premettersi come il pagamento dei canoni arretrati effettuato già dopo la notificazione dello sfratto per morosità o anche nel corso dell’udienza di comparizione per la convalida – così come l’offerta di pagamento del conduttore rifiutata dal locatore – facciano venir meno la possibilità di pronunciare la convalida (cfr. Cass. civ., sez. III, 9 febbraio 1982 n. 768; Cass. civ., sez. III, 25 ottobre 1980 n. 5758); peraltro, in difetto di attuale persistenza della morosità, oltre ad essere preclusa la convalida, in forza dell’ultimo comma dell’art. 663 c.p.c., non può emettersi nemmeno l’ordinanza di rilascio ex art. 665 c.p.c. (cfr. Cass. 26 settembre 1969, n. 3139; Pret. Taranto, 27 marzo 1985, in Arch loc. e cond. 1985, 325; Trib. Salerno, I sez. civ. 30 novembre 2007, in Juris Data).

Trattasi, invero, di questione solo marginalmente rilevata pure in dottrina; gli autori che tuttavia hanno affrontato l’argomento, sottolineano come davvero la persistenza della morosità debba condizionare non solo la pronuncia della convalida, ma altresì quella della ordinanza di rilascio, atteso che, se l’ordinamento esclude che l’intimato venga sfrattato quando non si sia opposto e tuttavia la morosità sia cessata, tanto più occorrerà escludere il rilascio in sede sommaria laddove l’intimato compaia e dichiari aver comunque tardivamente pagato o di aver offerto il pagamento, però rifiutato dall’intimante.

La domanda di risoluzione del contratto di locazione in corso tra le parti, implicitamente contenuta nella intimazione dì sfratto per morosità e sua richiesta di convalida, non merita accoglimento per i motivi di seguito esposti.

Va preliminarmente evidenziato che, anche all’esito dell’introduzione della nuova disciplina delle locazioni abitative ad opera della legge n. 431 del 1998, la disposizione contenuta nell’art. 5 della legge n. 392 del 1978, che ha predeterminato la gravità dell’inadempimento ai fini della risoluzione del contratto, trova applicazione esclusivamente per le locazioni ad uso di abitazione, e non è estensibile al tipo contrattuale della locazione per uso diverso dall’abitazione, come si desume: a) dalla collocazione testuale della norma nell’ambito del Capo I (“Locazione di immobili adibiti ad uso di abitazione”) del Titolo I (“Del contratto di locazione”) della suindicata legge n. 392 dl 1978, mentre le locazioni ad uso diverso da abitazione sono disciplinate al Capo II del medesimo Titolo I; b) dall’essere i due diversi tipi contrattuali a loro volta distinti in sottotipi, con differente disciplina in ragione dei differenti interessi tutelati; c) dal non risultare il suindicato art. 5 indicato nell’art. 41 tra quelli applicabili alle locazioni ad uso diverso da abitazione; d) dal non essere stata la norma in questione, diversamente da numerose altre, espressamente abrogata dalla citata legge n. 431 del 1998; e) dal non potersi l’applicazione estensiva dell’art. 5 farsi discendere dalla parziale liberalizzazione del canone di locazione introdotta dalla detta legge n. 431 del 1998 per le locazioni ad uso abitativo (cfr. Cass. civ., sez. III, 10 giugno 2005, n. 12321)

Trattandosi appunto nel caso in esame di locazione ad uso non abitativo occorre, pertanto, verificare se l’inadempimento denunziato abbia o meno rivestito il carattere della non scarsa importanza richiesto dall’art. 1455 c.c.: la portata risolutiva della morosità del conduttore discende, cioè, dall’accertamento della sua idoneità in concreto a ledere in modo rilevante l’interesse contrattuale del locatore, a sconvolgere l’intera economia del rapporto ed a determinare un notevole ostacolo alla prosecuzione del medesimo (cfr. per tutte Cass. civ., sez. III, 14 novembre 2006, n. 24207).

Tale verifica, secondo l’insegnamento della giurisprudenza di legittimità (cfr. Cass. civ., sez. II, 18 febbraio 2008, n. 3954; Cass. civ., sez. III, 28 marzo 2006, n. 7083; Cass. civ., sez. II, 1° luglio 2005, n. 14034), viene operata alla stregua di un duplice criterio: in primo luogo, e sotto il profilo oggettivo, occorre appurare che l’inadempimento abbia effettivamente inciso in misura apprezzabile sull’economia complessiva del rapporto (in astratto, per la sua entità e, in concreto, in relazione al pregiudizio effettivamente causato all’altro contraente), sì da creare uno squilibrio sensibile del sinallagma contrattuale; sotto il profilo soggettivo, poi, va considerato il comportamento di entrambe le parti (un atteggiamento incolpevole o una tempestiva riparazione ad opera dell’una, un reciproco inadempimento o una protratta tolleranza dell’altra) che può, in relazione alla particolarità del caso, attenuare il giudizio di gravità nonostante la rilevanza della prestazione mancata o ritardata.

Va infatti evidenziato che, in materia di locazione, la gravità del comportamento del conduttore va valutata anche alla stregua del comportamento successivo alla proposizione della domanda giacché in tal caso, come in tutti i contratti di durata, in cui la parte che abbia domandato la risoluzione non è in grado di sospendere a sua volta l’adempimento della propria obbligazione, non è ipotizzabile il venir meno dell’interesse del locatore all’adempimento del conduttore inadempiente, il quale senza che il locatore possa impedirlo continua nel godimento della cosa locata, ed è tenuto, ai sensi dell’art. 1591 c.c., a dare al locatore il corrispettivo convenuto (cfr. Cass. civ., sez. III, 2 aprile 2004, n. 6518).

Ebbene, nel caso di specie la morosità posta alla base della intimazione era relativa unicamente alla differenza di 200,00 euro dovuta a partire dal secondo anno di locazione: invero, è pacifico tra le parti che la società ha sempre tempestivamente versato la somma residua di euro 600,00 nelle forme contrattualmente previste.

Già tale circostanza potrebbe far seriamente dubitare della sussistenza di un inadempimento di “non scarsa importanza” ex art. 1455 c.c., in quanto l’inadempimento aveva appunto ad oggetto una somma pari ad un quarto dell’ammontare del canone pattuito.

La morosità oggetto della intimazione (euro 2.000,00) è stata – come detto – integralmente sanata banco iudicis nel corso dell’udienza di convalida.

Assolutamente rilevante appare poi il dato per cui, successivamente alla instaurazione della presente controversia, la società conduttrice abbia iniziato a versare la somma di euro 800,00 contrattualmente prevista e sia stata sempre regolare nei pagamenti (cfr. documentazione versata in atti).

Del resto, è noto come il giudice debba esaminare, ai fini della gravità dell’inadempimento giustificativa della risoluzione del contratto, il comportamento globalmente tenuto dal conduttore (cfr. da ultimo Cass. civ., sez. III, 9 gennaio 2007, n. 202).

Dalle considerazioni fin qui esposte discende, in definitiva, il rigetto della domanda di risoluzione del contratto di locazione difettando il requisito della gravità dell’inadempimento.

C) Il comportamento processuale e preprocessuale delle parti nonché l’esito complessivo della lite costituiscono giustificati motivi di compensazione delle spese di giudizio – come liquidate in dispositivo – nella misura della metà, mentre per la restante metà vanno poste a carico di parte resistente.

P.Q.M.

Il Tribunale di Nola, II sezione civile, definitivamente pronunziando in ordine alla causa in epigrafe, così provvede:

- rigetta la domanda di risoluzione;

- rigetta la domanda riconvenzionale;

- condanna la MB S.R.L., in persona del legale rappresentante p.t., a rimborsare a D.C. la metà delle spese processuali sostenute, che liquida in complessivi euro 1.800,00, di cui euro 100,00 per spese, euro 700,00 per diritti ed euro 900,00 per onorari, oltre rimborso forfetario spese generali, IVA e contr. Cassa Prev. Avv. dichiarando compensata la restante metà.
Così deciso in Nola, 27 maggio 2010
Il Giudice