Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. ODDO Massimo – Presidente
Dott. MIGLIUCCI Emilio – Consigliere
Dott. BIANCHINI Bruno – Consigliere
Dott. MANNA Felice – Consigliere
Dott. SCALISI Antonino – rel. Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 33789/2006 proposto da:

(OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentato e difeso dall’avvocato (OMISSIS);

- ricorrente -

contro

(OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 2914/2005 della CORTE D’APPELLO di NAPOLI, depositata il 18/10/2005;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 28/11/2012 dal Consigliere Dott. ANTONINO SCALISI;
udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. GOLIA Aurelio, che ha concluso per l’accoglimento del ricorso per quanto di ragione.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

(OMISSIS), con atto di citazione del 25 novembre 1997, conveniva in giudizio, davanti al Tribunale di Napoli, (OMISSIS) per sentirla condannare all’eliminazione di tutte le opere lesive del suo diritto di proprieta’ e al ripristino dello stato dei luoghi. Chiariva l’attore che la (OMISSIS) confinante con il proprio fondo, aveva edificato sul terreno di sua proprieta’ alcuni corpi di fabbrica e aveva costruito un muro dallo spessore di 50 cm per meta’ del suo terreno e per l’altra meta’ sul terreno di esso (OMISSIS).

Detto muro di altezza variabile non solo divideva le due proprieta’ ma fungeva anche da parapetto al solaio di copertura dei nuovi fabbricati creando vedute illegittime. Lamentava, altresi’, che nell’edificio principale si aprivano altre vedute poste a distanza dal confine inferiore a quella prescritta.

Si costituiva (OMISSIS) opponendosi alla domanda e rilevando che l’attore non aveva partecipato alle spese della costruzione del muro di confine, aveva realizzato alcune opere illegittime ed aveva ancorato al muro di confine tubazioni di alcuni servizi e arbitrariamente chiuso le luce da lei poste sul muro di confine, pertanto, chiedeva, in via riconvenzionale, la condanna del (OMISSIS) al pagamento del 50% delle spese da lei sostenute per la costruzione del muro di confine, alle eliminazioni delle tubazioni e al ripristino dello stati dei luoghi.

Il Tribunale di Napoli, dopo aver espletato CTU, con sentenza del 20 giugno 2003, condannava la convenuta a chiudere le luci aperte sul muro di confine, condannava l’attore a rimuovere le tubazioni idriche ed elettriche collocate sul muro comune. Rigettava tutte le altre domande proposte dalle parti e compensava le spese giudiziali.

Avverso questa sentenza proponeva appello (OMISSIS) deducendone l’erroneita’ per due motivi.

Si costituiva (OMISSIS) resistendo all’appello e chiedendone il rigetto, nella sola eventualita’ di accoglimento dell’appello proponeva domanda riconvenzionale per la condanna del (OMISSIS) al pagamento del 50% delle spese sostenute per la costruzione del muro divisorio.

La Corte di Appello di Napoli, con sentenza n. 2914 del 2005, accoglieva l’appello principale e in riforma della sentenza del Tribunale condannava (OMISSIS) ad installare nel tratto B-C del terrazzo A della costruzione D, sino all’attuale altezza della cancellata metallica, una grata fissa in metallo dotata di maglie non maggiore di tre centimetri quadrati. Dichiarava inammissibile l’appello incidentale, compensava le spese. A sostegno di questa decisione, la Corte napoletana osservava che in corrispondenza della copertura calpestabile della fabbrica D, il muro posto al confine tra le due proprieta’ costituiva il parapetto dell’anzidetto terrazzo con un’altezza di un metro dal piano di calpestio del terrazzo, al di sopra del parapetto vi era una cancellata in ferro di m. 1,50. Ora l’apertura posta dall’appellata verso il fondo del vicino non integrava gli estremi di una veduta, eppero’, essendo, pur sempre, un’apertura verso il fondo del vicino era necessario che fosse resa conforme alle prescrizioni di cui all’articolo 901 come prevede il successivo articolo 902 cod. civ..

Considerato che l’appellante non si era lamentato per la condanna a rimuovere le tubazioni di alimentazione idrica ed elettrica poste sul muro divisorio ma che non fosse stata condannata anche la (OMISSIS) alla rimozione di tubazione ivi collocate dalla stessa sul muro divisorio, il relativo motivo d’appello e’ inammissibile.

La cassazione di questa sentenza e’ stata chiesta da (OMISSIS) per un motivo. (OMISSIS) ha resistito con controricorso.

MOTIVI DELLA DECISIONE

1.- Con l’unico motivo di ricorso (OMISSIS) lamenta la violazione e/o falsa applicazione della norma di legge di cui all’articolo 901 c.c. in correlazione con gli articoli 905 e 902 c.c. con riferimento alla qualificazione della veduta illegittima. Avrebbe errato, la Corte napoletana, secondo il ricorrente, nell’aver affermato che la veduta presente a ridosso del confine (OMISSIS) (OMISSIS) non sarebbe soggetta alla distanza di m. 1,5 dal fondo del vicino come prescrive la norma dell’articolo 905 cod. civ., poiche’ dalla terrazza in questione si puo’ soltanto guardare sul fondo del vicino senza possibilita’ di affaccio a causa della presenza delle sbarre verticali di una cancellata in ferro sovrastante il parapetto ed incorporata ad essa, considerato che l’obbligo di rispettare le distanze per l’apertura di vedute sul fondo del vicino non viene meno se la presenza di muri divisori o altre barriere impediscono in concreto l’affaccio sul medesimo. La Corte napoletana avendo disposto la condanna della (OMISSIS) alla chiusura del lato del terrazzo prospiciente il fondo (OMISSIS) (quello quindi sul confine) mediante la collocazione sulla cancellata metallica di una grata fissa dotata di maniglie non maggiori di tre centimetri ed avere stabilito che non occorreva innalzare ulteriormente l’altezza complessiva della chiusura verso il fondo (OMISSIS), attualmente di metri 2,50, dal piano di calpestio del terrazzo, non ha tenuto conto che il n. 2 dell’articolo 901 stabilisce che le luci che si aprono sul fondo del vicino devono avere il lato inferiore ad un’altezza non minore di due metri e mezzo dal pavimento o dal suolo al quale si’ vuol dare luce e area e non minore di due metri se sono ai piani superiori.

La Corte napoletana, secondo il ricorrente, avrebbe commesso un ulteriore errore laddove limita il suo provvedimento esclusivamente al tratto B-C omettendo completamente la pronuncia rispetto al tratta C-D, considerato che, come ha rilevato il tecnico, l’apertura sul fondo (OMISSIS) priva dei requisiti imposti dall’articolo 901 c.c. non era solo quella relativa al tratta C-D del terrazzo A, della costruzione D bensi’ anche quella relativa a tutto il tratto B-D dei terrazzi A e B entrambi costituenti il solaio calpestabile del corpo di fabbrica D.

1. – Il motivo e’ in parte fondato, in parte inammissibile.

Secondo la Giurisprudenza consolidata, l’apertura non avente i caratteri di veduta o di prospetto, in quanto non consenta di affacciarsi e guardare sul fondo vicino, e’ considerata come luce, anche se non conforme alle prescrizioni di cui all’articolo 901 cod. civ., ed e’ soggetta al relativo regime.

Nell’ipotesi di luce irregolare, il vicino ha il diritto, previsto dall’articolo 902 cod. civ., comma 2, di esigere che tale apertura sia resa conforme alle prescrizioni di cui all’articolo 901 cod. civ., ovvero di chiuderla acquistando la comunione del muro ed appoggiarvi la propria fabbrica, o costruendo in aderenza. In particolare, la regolarizzazione dell’apertura irregolare comportarla necessita’ di dotarla dei tre requisiti strutturali previsti dall’articolo 901 cod. civ. e cioe’: l’inferriata, la grata in metallo e l’altezza. L’inferriata serve a garantire la sicurezza del vicino (si ritiene infatti sicura un’inferriata di dimensioni tali da impedire il passaggio di una persona); la grata serve ad impedire l’immissione nel fondo del vicino di cose gettate dalla finestra; l’altezza minima, sia interna che esterna, serve ad impedire l’esercizio della veduta sul fondo vicino. Con l’ulteriore precisazione che tutti gli elementi sono essenziali e che nessun elemento componente dell’apertura, come davanzale o grata metallica, deve fuoriuscire dal profilo esterno del muro, nel quale la luce e’ realizzata.

1.1.a). – Ora nel caso in esame la Corte napoletana pur avendo riconosciuto che il muro posto a confine tra le proprieta’ (OMISSIS) e (OMISSIS) costituiva il parapetto del terrazzo della fabbrica D realizzata dalla (OMISSIS), ed essendo sovrastato da una cancellata in ferro alta m. 1,50, realizzava una luce irregolare, e pero’, nel disporre la regolarizzazione di tale apertura non teneva conto della normativa di cui al n. 2 dell’articolo 901 cod. civ., e cioe’ ometteva di disporre la sopraelevazione del muro ad un’altezza non inferiore a metri 2,50 da suolo calpestabile del terrazzo della (OMISSIS), considerato che il terrazzo di cui si dice e’ collocato ad un piano superiore rispetto al piano terreno. Il calcolo aritmetico tra la misura del basso parapetto in muratura e la misura della cancellata che lo sovrastava, prospettato dalla Corte di Appello di Napoli, non e’ in grado di modificare lo stato di irregolarita’ della luce di cui si dice perche’ la cancellata in ferro sovrastante il parapetto alto un metro identifica in tutta la sua grandezza lo spazio dell’apertura che andava regolarizzata. Insomma, lo spazio identificato dalla cancellata esistente andava considerato quale apertura sul fondo del vicino il cui lato inferiore esterno ed interno non doveva essere posto ad una altezza inferiore di m. 2,50 dal suolo di calpestio ovvero dal suolo del terrazzo della (OMISSIS).

1.b). – Inammissibile e’ il profilo del motivo con il quale il ricorrente lamenta l’omessa pronuncia rispetto al tratta C-D, considerato che l’apertura sul fondo (OMISSIS) priva dei requisiti imposti dall’articolo 901 c.c. non era solo quella relativa al tratto C-D del terrazzo A, della costruzione D bensi’ anche quella relativa a tutto il tratto C-D del terrazzo A, della costruzione D bensi’ anche quella relativa a tutto il tratto B-D dei terrazzi A e B entrambi costituenti il solaio calpestabile del corpo di fabbrica D. Intanto tale censura non identifica una violazione o falsa applicazione della normativa di cui agli articoli 901 – 905 cod. civ., ma un’omissione di motivazione o una lesione dell’articolo 112 c.p.c., non corrispondenza tra chiesto e pronunciato. Tuttavia, vi e’ ragione di ritenere che la censura introduca una questione nuova non proponibile in cassazione, considerato che nella descrizione dei luoghi cui si riferisce la controversia e’ stato detto che il fondo della (OMISSIS) presentava un corpo di fabbrica seminterrato (denominato D) posto a confine con il fondo (OMISSIS) e piu’ precisamente in appoggio al muro comune di confine e che il solaio di copertura di quest’ultimo corpo di fabbrica D si presentava piano ed adibito a terrazzo praticabile.

In definitiva, il ricorso va accolto per quanto di ragione, la sentenza impugnata va cassata in relazione al motivo accolto e la causa rinviata ad altra sezione della Corte di appello di Napoli anche per il regolamento delle spese relative al presente giudizio di cassazione.

P.Q.M.

La Corte accoglie il secondo motivo per quanto di ragione, cassa in relazione al motivo accolto la sentenza impugnata e rinvia la causa ad altra sezione della Corte di Appello di Napoli anche per il regolamento delle spese del presente giudizio di cassazione.

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso in appello nr. 3695 del 2012, proposto dai signori Gi.An., El.De. e Pa.Ac., rappresentati e difesi dall’avv. Cl.Di., con domicilio eletto presso l’avv. Ma.Tu. in Roma, via (…),

contro

- il Comune di Loreto Aprutino, in persona del Sindaco pro tempore, rappresentato e difeso dall’avv. Ug.Di., con domicilio eletto presso l’avv. Da.Va. in Roma, viale (…);

- i signori Gi.Di. e Pa.Pa., non costituiti;

per l’annullamento,

previa sospensione,

della sentenza del T.A.R. dell’Abruzzo, Sezione di Pescara, nr. 87 del 24 febbraio 2012 (mai notificata) e per il consequenziale risarcimento dei danni.

Visti il ricorso in appello e i relativi allegati;
Visto l’atto di costituzione in giudizio del Comune di Loreto Aprutino;
Viste le memorie prodotte dagli appellanti (in date 27 luglio e 25 settembre 2012) e dal Comune (in date 30 luglio e 25 settembre 2012) a sostegno delle rispettive difese;
Visti tutti gli atti della causa;
Relatore, all’udienza pubblica del giorno 16 ottobre 2012, il Consigliere Raffaele Greco;
Uditi l’avv. Ma.Pi., in sostituzione dell’avv. Di., per gli appellanti e l’avv. Da.Va., in sostituzione dell’avv. Di., per il Comune;
Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO

I signori Gi.An., El.De. e Pa.Ac. hanno impugnato, chiedendone la riforma previa sospensione dell’esecuzione, la sentenza con la quale la Sezione di Pescara del T.A.R. dell’Abruzzo ha respinto il ricorso dagli stessi proposto avverso il diniego opposto dal Comune di Loreto Aprutino alla loro domanda di permesso di costruire avente a oggetto l’installazione di un ascensore esterno a un immobile del quale essi sono comproprietari, inteso ad agevolare l’accesso e la mobilità in particolare della sig.ra De., affetta da gravi difficoltà di deambulazione a causa dell’età avanzata.

A sostegno dell’appello, gli istanti hanno dedotto:

1) difetto di motivazione per omessa pronuncia ed ultrapetizione circa il primo motivo di ricorso ad oggetto violazione di legge e falsa applicazione dell’art. 873 cod. civ.; eccesso di potere per difetto di istruttoria; falso presupposto di fatto e di diritto (in relazione alla censura con la quale si era denunciato come l’ascensore per cui è causa non potesse qualificarsi come “costruzione” ai sensi e per gli effetti dell’art. 873 cod. civ., e comunque non potesse il Comune denegare il permesso di costruire sulla scorta di un diritto rinunciabile dei proprietari confinanti, i quali non risultavano essersi mai opposti all’intervento);

2) difetto di motivazione in relazione al secondo motivo di ricorso portante violazione di legge ex art. 79, comma 2, del d.P.R. 6 giugno 2001, nr. 380, legge 9 gennaio 1989, nr. 13, d.m. 14 giugno 1989, nr. 236, e art. 3 della legge 7 agosto 1990, nr. 241; eccesso di potere per difetto di istruttoria; falso presupposto di fatto (in relazione all’avere il T.A.R. ritenuto non applicabile la deroga alle distanze prevista per l’ipotesi in cui fra i due edifici vi sia uno “spazio” o una “area di proprietà o di uso comune”);

3) illogicità, ultrapetizione, difetto di motivazione e contraddittorietà sul terzo motivo di ricorso portante violazione e falsa applicazione dell’art. 873 cod. civ. in combinato disposto con l’art. 79, comma 2, del d.P.R. nr. 380 del 2001 e dell’art. 3, comma 2, della legge nr. 13 del 1989 e della legge 5 febbraio 1992, nr. 104, come interpretati alla luce dei principi ex artt. 2, 3, 32 e 42 Cost.; eccesso di potere per difetto di istruttoria; illogicità manifesta (in relazione alla prevalenza da assegnare al diritto alla salute ed alla vita di relazione dei soggetti portatori di handicap, in funzione dei quali è stata adottata la normativa sull’eliminazione delle cc.dd. barriere architettoniche).

In conclusione, parte appellante ha reiterato l’istanza risarcitoria già formulata nel ricorso introduttivo.

Si è costituito il Comune di Loreto Aprutino, opponendosi con diffuse argomentazioni all’accoglimento del gravame e chiedendo la conferma della sentenza impugnata.

Alla camera di consiglio del 5 giugno 2012, fissata per l’esame della domanda incidentale di sospensiva, questa è stata differita sull’accordo delle parti, per essere abbinata alla trattazione del merito.

Entrambe le parti hanno affidato a memorie l’ulteriore svolgimento delle rispettive tesi.

All’udienza del 16 ottobre 2012, la causa è stata trattenuta in decisione.

DIRITTO

1. Giunge all’attenzione della Sezione il contenzioso relativo all’installazione di un ascensore esterno all’immobile sito in Loreto Aprutino alla via (…); detto impianto dovrebbe servire a risolvere i problemi di accesso e mobilità della sig.ra El.De., residente nell’immobile in questione ed una degli odierni appellanti, la quale a causa dell’età avanzata e delle conseguenti difficoltà di deambulazione ha serie difficoltà ad uscire e rientrare presso la propria abitazione sita al terzo piano.

Tuttavia, la richiesta di permesso di costruire intesa alla realizzazione del predetto ascensore è stata respinta dall’Amministrazione comunale col provvedimento gravato in prime cure nel presente giudizio: secondo il Comune, all’intervento osterebbe il disposto dell’art. 79, comma 2, del d.P.R. 6 giugno 2001, nr. 380, a mente del quale in tema di realizzazione di opere finalizzate all’eliminazione delle barriere architettoniche – e facendo eccezione all’ordinario regime di deroga alle norme sulle distanze – “è fatto salvo l’obbligo di rispetto delle distanze di cui agli articoli 873 e 907 del codice civile nell’ipotesi in cui tra le opere da realizzare e i fabbricati alieni non sia interposto alcuno spazio o alcuna area di proprietà o di uso comune”.

Con la sentenza qui appellata, il T.A.R. dell’Abruzzo ha respinto il ricorso proposto dagli istanti avverso il diniego, evidenziando:

- che la tutela della salute e della vita di relazione dei soggetti portatori di handicap, pur rappresentando un valore di primaria importanza, non è assoluta e incondizionata, ma può subire limitazioni in ragione della tutela di valori di pari rilevanza;

- che, in particolare, il comma 2 dell’art. 79 testé citato dimostrerebbe che, a fronte di un’ordinaria prevalenza delle ragioni del portatore di handicap sugli interessi eventualmente contrastanti dei soggetti residenti nel medesimo edificio, non altrettanto potrebbe dirsi per gli immobili limitrofi, laddove il legislatore avrebbe ritenuto di assegnare prevalenza al loro diritto alla salute in funzione del quale risulta posta la norma di cui all’art. 873 cod. civ. (la cui ratio, come è noto, è quella di evitare la creazione di intercapedini dannose o pericolose);

- che nella specie, premesso che la realizzazione dell’ascensore avrebbe comportato il mancato rispetto della distanza minima di tre metri dal fabbricato confinante, non vi sarebbe spazio alcuno per un’applicazione dell’eccezione prevista dall’ultima parte della disposizione, atteso che fra i due immobili esiste sì un cortile, ma tale cortile non risulta essere in comproprietà fra di essi né risulta l’esistenza di servitù di passaggio comune.

2. Tutto ciò premesso, l’appello è fondato nei sensi e nei limiti appresso precisati.

3. Innanzi tutto, il Collegio reputa fondato il primo motivo di appello nella parte in cui si sostiene l’estraneità dell’ascensore oggetto della richiesta di permesso di costruire alla nozione di “costruzione” di cui all’art. 873 cod. civ., e quindi l’inapplicabilità ad esso delle disposizioni in tema di distanze dallo stesso poste.

Ed invero, alla stregua della giurisprudenza più recente l’impianto di ascensore – al pari di quelli serventi alle condotte idriche, termiche etc. dell’edificio principale – rientra fra i volumi tecnici o impianti tecnologici strumentali alle esigenze tecnico-funzionali dell’immobile (cfr. Cass. civ., sez. II, 3 febbraio 2011, nr. 2566).

4. Ma, anche al di là di quanto sopra, appare condivisibile l’impostazione sviluppata nel secondo mezzo, secondo cui, nell’interpretazione dell’eccezione alla regola del rispetto delle distanze posta dall’ultima parte del comma 2 dell’art. 79, d.P.R. nr. 380 del 2001, non può prescindersi dal tener conto dell’inserimento della norma – come già rilevato – all’interno della disciplina volta all’eliminazione delle barriere architettoniche nell’interesse dei soggetti portatori di handicap.

Ciò rileva non solo e non tanto ai fini di un astratto bilanciamento di interessi, come quello cui ha proceduto il primo giudice (e al quale gli odierni appellanti, soprattutto col terzo mezzo, contrappongono un opposto bilanciamento), quanto soprattutto nell’accezione da dare a locuzioni ed espressioni tecniche impiegate dal legislatore, quali quella di “spazio o area di proprietà o di uso comune”, le quali non possono essere recepite in un’ottica strettamente civilistica, ma vanno calate nell’ambito della normativa tecnica esistente in subiecta materia.

Sotto tale profilo, soccorre il d.m. 14 giugno 1989, nr. 236, contenente la normativa regolamentare a suo tempo adottata in attuazione della legge 9 gennaio 1989, nr. 13, e che ancora oggi costituisce il riferimento dell’art. 79, d.P.R. nr. 380 del 2001 (nel quale la predetta legge è confluita).

L’art. 2 del citato decreto contiene una serie di definizioni tecniche utili all’applicazione della normativa de qua e, in particolare, qualifica come “spazio esterno (…) l’insieme degli spazi aperti, anche se coperti, di pertinenza dell’edificio o di più edifici” (lett. F) e come “parti comuni dell’edificio (…) quelle unità ambientali che servono o che connettono funzionalmente più unità immobiliari” (lett. E).

Applicando tali coordinate interpretative all’ultima parte del comma 2 dell’art. 79, risulta chiaro come il legislatore, nel far riferimento a spazi o aree “di proprietà o di uso comune”, ha inteso richiamare non soltanto il dato giuridico dell’esistenza di una comproprietà o di una servitù di uso comune, ma anche il semplice dato materiale dell’esistenza di uno spazio comunque denominato, che per le sue caratteristiche si presti a essere impiegato dai residenti di entrambi gli immobili confinanti; ed è appena il caso di aggiungere che la definizione della lettera E non presuppone affatto che le “unità immobiliari” cui essa fa riferimento debbano necessariamente essere parte di un medesimo edificio (ché, anzi, dal combinato disposto di detta definizione con quella di cui alla successiva lettera F si ricava che uno spazio esterno comune può certamente interessare anche “più edifici”).

Con riguardo al caso di specie, se è vero che il cortile esistente fra i due immobili e nel quale dovrebbe insistere l’ascensore per cui è causa non risulta essere in comproprietà fra i due condomini, non risulta però contraddetto l’assunto degli appellanti secondo cui esso risulta de facto utilizzato materialmente e per la sua interezza dai residenti di entrambi gli immobili; per vero, il T.A.R. si è limitato a rilevare l’esistenza di un confine catastale che dividerebbe a metà il cortile medesimo, senza però che questo risulti tagliato da muro o recinzioni (unico elemento che sarebbe idoneo a escluderne l’ “uso comune” nel senso sopra precisato).

Ne discende che non poteva il Comune denegare il rilascio del permesso di costruire per il mancato rispetto delle distanze di cui all’art. 873 cod. cov., applicandosi in ogni caso l’ulteriore deroga di cui all’ultima parte del comma 2 dell’art. 79, d.P.R. nr. 380 del 2001.

5. I rilievi fin qui svolti, essendo di per sé sufficienti a fondare l’accoglimento del ricorso di primo grado, esonerano dall’esame delle ulteriori doglianze sviluppate dagli appellanti.

6. Va invece respinta l’istanza risarcitoria formulata a conclusione del ricorso introduttivo e reiterata nell’appello.

Al riguardo, va in primo luogo evidenziato che la presente decisione non comporta quale conseguenza la necessaria spettanza agli istanti del “bene della vita” costituito dal permesso di costruire, ma soltanto l’obbligo di riesame della richiesta ad aedificandum da parte del Comune (il quale, beninteso, risulterà vincolato soltanto dai principi enunciati nella presente sentenza).

In secondo luogo, il pregiudizio alla mobilità e alla vita di relazione della ricorrente sig.ra Delfino di cui si chiede il ristoro risulta soltanto apoditticamente affermato, ma per nulla provato (neanche nell’an).

7. In considerazione della relativa novità delle questioni esaminate e della parziale soccombenza reciproca, sussistono giusti motivi per compensare tra le parti le spese di entrambi i gradi del giudizio.

P.Q.M.

Il Consiglio di Stato in sede giurisdizionale – Sezione Quarta -, definitivamente pronunciando sull’appello, come in epigrafe proposto, lo accoglie e, per l’effetto, in riforma della sentenza impugnata, accoglie il ricorso di primo grado, nei sensi e limiti di cui in motivazione.
Compensa tra le parti le spese del doppio grado del giudizio.
Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall’autorità amministrativa.
Così deciso in Roma nella camera di consiglio del giorno 16 ottobre 2012 con l’intervento dei magistrati:
Giorgio Giaccardi – Presidente
Raffaele Greco – Consigliere, Estensore
Fabio Taormina – Consigliere
Raffaele Potenza – Consigliere
Andrea Migliozzi – Consigliere
Depositata in Segreteria il 5 dicembre 2012.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. FELICETTI Francesco – Presidente
Dott. BUCCIANTE Ettore – Consigliere
Dott. PETITTI Stefano – Consigliere
Dott. PARZIALE Ippolisto – Consigliere
Dott. GIUSTI Alberto – rel. Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

(OMISSIS), rappresentato e difeso, in forza di procura speciale in calce al ricorso, dall’Avv. (OMISSIS), elettivamente domiciliato nello studio dell’Avv. (OMISSIS) in (OMISSIS);

- ricorrente -

contro

CONDOMINIO DI VIA (OMISSIS), in persona dell’amministratore pro tempore, rappresentato e difeso, in forza di procura speciale in calce al controricorso, dagli Avv. (OMISSIS) e (OMISSIS), elettivamente domiciliato nello studio di quest’ultimo in (OMISSIS);

- controricorrente -

avverso la sentenza della Corte d’appello di Firenze n. 1162 del 29 agosto 2005;
Udita la relazione della causa svolta nell’udienza pubblica del 26 ottobre 2012 dal Consigliere relatore Dott. Alberto Giusti;
udito l’Avv. (OMISSIS);
udito il Pubblico Ministero, in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. SGROI Carmelo, che ha concluso per il rigetto del ricorso.

RITENUTO IN FATTO

1. – (OMISSIS), proprietario – per acquisto fattone da (OMISSIS) – di un locale ad uso magazzino e deposito posto al piano sottosuolo di un fabbricato condominiale posto a (OMISSIS), con annessi piazzale e rampa di accesso munita di cancello al civico (OMISSIS) della stessa via, accessibile anche dai due vani scale dello stesso edificio, convenne in giudizio dinanzi al Tribunale di Firenze il Condominio per sentire dichiarare l’inesistenza del diritto della collettivita’ condominiale di accedere al locale di sua proprieta’, ove si trovavano la centrale termica, l’autoclave e l’impianto di sollevamento di acque luride, anche dal piazzale, attraverso la rampa di accesso.

Si costitui’ il Condominio, resistendo ed in via riconvenzionale domandando che venisse dichiarata l’esistenza di servitu’ di passo carraio dal cancello posto al civico n. (OMISSIS), con condanna dello (OMISSIS) al risarcimento dei danni.

Il Tribunale di Firenze respinse la domanda dello (OMISSIS) e, in accoglimento della riconvenzionale, dichiaro’ l’esistenza, in favore del Condominio, della servitu’ di passo carraio attraverso la rampa di accesso, condannando lo (OMISSIS) al risarcimento del danno.

2. – La Corte di Firenze, con sentenza resa pubblica mediante deposito in cancelleria il 29 agosto 2005, in parziale riforma della pronuncia di primo grado, ha rigettato la domanda di risarcimento dei danni proposta dal Condominio, confermando nel resto la sentenza impugnata.

2.1. – Per quanto qui ancora rileva, la Corte distrettuale ha affermato che la servitu’ di passaggio si e’ costituita per destinazione del padre di famiglia, giacche’ la rampa di accesso costituisce opera visibile e permanente destinata stabilmente all’esercizio dell’accesso carrabile ai locali di proprieta’ dello (OMISSIS), dove sono ubicati gli impianti condominiali (la centrale termica, l’autoclave e l’impianto di sollevamento di acque luride).

Anche dalla lettura dell’atto di compravendita – ha sottolineato la Corte d’appello – risulta che la venditrice (OMISSIS) avverti’ l’acquirente che nel locale da lui acquistato erano ubicati tali beni condominiali e che il locale con relativo piazzale e rampa di accesso veniva trasferito con le servitu’ passive nascenti per destinazione del padre di famiglia a seguito della vendita frazionata dell’edificio.

La Corte di Firenze ha quindi dato rilievo al comportamento delle parti successivo alla stipulazione dell’atto di compravendita, risultando che lo (OMISSIS), pur dopo avere acquistato il deposito magazzino, ha continuato per almeno dieci anni a consentire agli automezzi dell’impresa che aveva la gestione degli impianti la possibilita’ di raggiungerli con i propri mezzi, utilizzando la sola possibilita’ d’ingresso costituita dalla rampa di accesso, e che il condominio ha sempre fatto pacifico uso di tale passaggio, mediante l’impresa incaricata.

3. – Per la cassazione della sentenza della Corte d’appello lo (OMISSIS) ha proposto ricorso, con atto notificato il 20 ottobre 2006, sulla base di tre motivi.

L’intimato Condominio ha resistito con controricorso.

In prossimita’ dell’udienza il ricorrente ha depositato una memoria illustrativa.

CONSIDERATO IN DIRITTO

1. – Con il primo motivo (violazione e falsa applicazione degli articoli 1061 e 843 cod. civ.) il ricorrente si duole che la Corte territoriale abbia inteso collegare direttamente il requisito dell’apparenza non tanto ai mezzi o alle opere attraverso i quali si esercita la servitu’ di passo, ma all’esistenza di alcuni beni o impianti condominiali che, oltretutto, non sarebbero direttamente visibili, non si troverebbero sul fondo gravato dalla servitu’ e non costituirebbero l’oggetto del diritto di servitu’, al quale si ricollegherebbero in via meramente eventuale. La Corte d’appello non avrebbe inoltre considerato che, per i tre o al massimo quattro rifornimenti annui di gasolio (che, oltretutto, adesso non servirebbero piu’), non era assolutamente necessario che l’autobotte entrasse nella proprieta’ privata, obbligando a rimuovere i macchinari e gli automezzi ivi depositati, giacche’ lo scarico del gasolio poteva benissimo effettuarsi, come piu’ volte avvenuto, con l’autobotte parcheggiata sulla pubblica strada e il tubo del combustibile allacciato alla bocca della cisterna. La sentenza impugnata avrebbe potuto riconoscere esclusivamente il diritto del Condominio, ai sensi dell’articolo 843 cod. civ., di accedere, attraverso il fondo di proprieta’ del ricorrente, alla centrale termica di proprieta’ condominiale per ogni necessita’ straordinaria e contingente e di esercitare tale eventuale accesso attraverso il vano scale del numero civico (OMISSIS), cioe’ attraverso il percorso piu’ facile e piu’ breve.

Il secondo mezzo denuncia contraddittoria motivazione circa un punto decisivo della controversia, giacche’ la sentenza riconosce il requisito dell’apparenza della servitu’ di passo in base all’errata ubicazione di alcuni beni ed impianti condominiali nella proprieta’ dello (OMISSIS). Deduce il ricorrente, per un verso, che al locale dell’autoclave e all’impianto di sollevamento non si accederebbe dalla rampa e dal cortile di proprieta’ (OMISSIS), bensi’ soltanto attraverso il vano scala del civico n. (OMISSIS); per l’altro verso, che alla cisterna (interrata nel piazzale retrostante il locale di proprieta’ (OMISSIS)) – che conteneva il gasolio che allora alimentava l’impianto di riscaldamento centrale dell’edificio – si poteva accedere non solo attraverso la rampa, ma anche dai due vani scala del fabbricato.

Il terzo mezzo (contraddittoria motivazione circa un punto decisivo della controversia) censura che la Corte territoriale non abbia considerato un mero atto di tolleranza in favore dei condomini la protrazione decennale dell’accesso attraverso la rampa, consentito, per ragioni di cortesia, per un piu’ agevole rifornimento della centrale termica.

2. – I tre motivi – i quali, stante la loro stretta connessione, possono essere esaminati congiuntamente -sono infondati.

Con logico e motivato apprezzamento delle risultanze di causa, la Corte distrettuale – nel confermare la decisione del primo giudice – ha accertato:

- che il fabbricato di via (OMISSIS) (appartenente alla sola (OMISSIS), che poi lo fraziono’ in piu’ unita’ immobiliari, vendute separatamente, cosi’ dando origine al condominio) era dotato di una serie di impianti comuni a tutte le porzioni dell’edificio (centrale termica, impianto di autoclave e di sollevamento delle acque luride), posti nel piano sottosuolo;

- che a tali impianti si accedeva, sia attraverso il vano scala, sia (allorquando si trattava di permettere il transito degli automezzi per portare il gasolio e le pesanti attrezzature necessarie alla manutenzione e alla riparazione degli impianti) mediante l’apposita rampa di accesso;

che il proprietario dell’intero edificio ha posto e lasciato i luoghi nello stato di fatto dal quale risulta la servitu’ di passaggio carraio dalla rampa di accesso, questa costituendo opera visibile e permanente destinata all’esercizio dell’accesso ai locali dove sono situati gli impianti comuni;

che, costituitosi il condominio a seguito della vendita separata dei piani e delle porzioni di piano, e avendo lo (OMISSIS) acquistato dall’originaria proprietaria dell’intero edificio i locali con relativo piazzale dove si trovano i piu’ importanti impianti condominiali e la rampa di accesso, si e’ costituita una servitu’ per destinazione del padre di famiglia a vantaggio del condominio attraverso la rampa;

che dell’esistenza della servitu’ per destinazione del padre di famiglia, insistente sul locale con relativo piazzale e rampa di accesso, si da atto nello stesso atto di compravendita del 10 maggio 1983, con il quale lo (OMISSIS) ha acquistato dalla (OMISSIS) la proprieta’ del locale ad uso magazzino e deposito posto al piano sottosuolo, con il piazzale e la rampa di accesso;

che tale situazione di fatto – utilizzo della rampa di accesso con automezzi per provvedere alle necessita’ degli impianti condominiali – e’ continuata, per almeno un decennio, anche dopo l’acquisto fattone dallo (OMISSIS).

Tale essendo la base di fatto, che le censure del ricorrente sono inidonee a scalfire, correttamente la Corte di Firenze ha ritenuto acquistata, in favore del condominio, una servitu’ per destinazione del padre di famiglia, ricognitivamente contemplata nello stesso titolo di acquisto del proprietario del fondo servente.

Invero, nel caso in cui, in un edificio condominiale, alcuni impianti comuni (la centrale termica, l’autoclave e l’impianto di sollevamento delle acque luride) si trovino installati nel piazzale e nei locali di proprieta’ esclusiva del singolo condomino, proprietario esclusivo anche della rampa, utilizzata per l’accesso con automezzi per le necessarie verifiche periodiche degli impianti e per la manutenzione e riparazione degli stessi, si ha una servitu’ con i caratteri della apparenza, suscettibile di costituzione per destinazione del padre di famiglia, ai sensi dell’articolo 1062 cod. civ., se tale era la situazione di fatto posta o lasciata dall’unico proprietario dell’edificio allorche’, con la vendita frazionata dei piani o delle porzioni di piano, e’ sorto il condominio.

Del tutto fuori luogo appare il richiamo del ricorrente all’articolo 843 cod. civ., atteso che qui non si e’ di fronte ad una limitazione legale del diritto del titolare del fondo per una utilita’ occasionale e transeunte del vicino che ha per contenuto la prestazione del consenso all’accesso e al passaggio, ma ad una servitu’ di accesso carraio attraverso la rampa, costituita a titolo originario, a carico della proprieta’ esclusiva del singolo condomino ed a vantaggio del condominio per il compimento, con la necessaria regolarita’ e frequenza, di tutte le operazioni di rifornimento, regolazione, controllo e manutenzione degli impianti comuni.

Del pari non conducente e’ il richiamo all’articolo 1144 cod. civ., avendo la Corte di merito, con valutazione immune da vizi logici e giuridici, valutato nella permanente e strutturale destinazione della rampa al servizio dell’accesso agli impianti comuni all’intero edificio le caratteristiche necessarie e sufficienti, in mancanza di diversa disposizione contenuta nel titolo, ai fini della costituzione ope legis della servitu’ ai sensi dell’articolo 1062 cod. civ..

3. – Il ricorso e’ rigettato.

Le spese del giudizio di cassazione, liquidate come da dispositivo, seguono la soccombenza.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al rimborso delle spese processuali sostenute dal Condominio controricorrente, che liquida in complessivi euro 2.700,00, di cui euro 200,00 per esborsi ed euro 2.500,00 per compensi, oltre ad accessori di legge.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. TRIFONE Francesco – Presidente -
Dott. UCCELLA Fulvio – Consigliere -
Dott. CARLEO Giovanni – rel. Consigliere -
Dott. CHIARINI Maria Margherita – Consigliere -
Dott. D’AMICO Paolo – Consigliere -

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 26417-2008 proposto da:

REALE IMMOBILI S.P.A. (OMISSIS), in persona del suo procuratore speciale nonchè direttore operativo geom. Z.S., elettivamente domiciliata in ROMA, VIA AZUNI 9, presso lo studio dell’avvocato DE CAMELIS PAOLO, rappresentata e difesa dall’avvocato LISERRE ANTONIO giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro

MINISTERO ECONOMIA FINANZE, in persona dei Ministro pro-tempore, elettivamente domiciliato in ROMA, VIA DEI PORTOGHESI 12, presso l’AVVOCATURA GENERALE DELLO STATO, che lo rappresenta e difende per legge;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 1564/2008 della CORTE D’APPELLO di MILANO, depositata il 04/06/2008 R.G.N. 2941/07;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 12/07/2012 dal Consigliere Dott. GIOVANNI CARLEO;
udito l’Avvocato ANTONIO LISERRE;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. SERVELLO Gianfranco che ha concluso per l’inammissibilità del ricorso.

Fatto

Con ricorso ex art. 447 bis c.p.c. Reale Immobili Spa, premesso di aver acquistato da Corsale 90 srl un immobile in (OMISSIS), che era stato locato a far data dall’1.2.93 al Ministero dell’Economia e delle Finanze e destinato a sede della Direzione Provinciale, al canone iniziale di L. 2.900.000.000 oltre aggiornamento Istat dal secondo anno, chiedeva che, previa determinazione del canone aggiornato a partire dall’1.2.2002, il Ministero fosse condannato a corrispondere per arretrati sino al 31.5.2006 la somma di Euro 1.857.408,48 oltre interessi e rivalutazione monetaria. Si costituiva il Ministero deducendo di non aver ricevuto nessuna richiesta specifica di aggiornamento, se non nel 2003 e nel 2004, e chiedendo la reiezione della domanda ed in via di ulteriore subordine la reiezione della richiesta di rivalutazione ed interessi. In esito al giudizio il Tribunale di Milano accertava che l’eventuale residuo debito del Ministero nei confronti di “Beni Immobili Italia Spa” doveva determinarsi con riferimento ad un canone di Euro 1.621.108 oltre Iva per il bimestre 1.12.2003/31.1.2004 e con riferimento a un canone di Euro 1.645.425,62 oltre Iva per il periodo 1.2.2004/31.5.2006. Avverso tale decisione proponeva appello la Reale Immobili Spa ed in esito al giudizio, in cui si costituiva il Ministero la Corte di Appello di Milano con sentenza depositata in data 4 giugno 2008, dato atto dell’eseguito pagamento da parte del conduttore dell’importo per canoni, condannava il Ministero a corrispondere gli interessi di mora con decorrenza dalle scadenze contrattuali relative ai ratei di canone tardivamente pagati, confermando nel resto l’impugnata sentenza e dichiarando compensate le spese del grado. Avverso la detta sentenza la Reale Immobili Spa ha quindi proposto ricorso per cassazione articolato in un unico motivo, illustrato da memoria. Resiste con controricorso il Ministero.

Diritto

In via preliminare va rilevata la fondatezza dell’eccezione formulata dalla ricorrente, la quale ha dedotto l’omessa notifica del controricorso presentato proposto dal Ministero dell’Economia e delle Finanze. A riguardo, è utile evidenziare che, in base al dettato dell’art. 370 c.p.c., la parte contro la quale il ricorso è diretto, se intende contraddire, deve farlo mediante controricorso da notificarsi al ricorrente nel domicilio eletto entro venti giorni dalla scadenza del termine stabilito per il deposito del ricorso.

Nella specie, come risulta dalla relata apposta in calce all’atto in data 10 dicembre 2008, il controricorso non è stato affatto notificato perchè da informazioni assunte sul posto il procuratore domiciliatario era sconosciuto. Ne deriva che, in mancanza della prescritta notificazione, il controricorso de quo non può essere preso in considerazione. Esaurita tale questione preliminare, passando all’esame della doglianza, svolta dalla ricorrente, va osservato che la stessa, articolata sotto il profilo della violazione e/o falsa applicazione della L. n. 392 del 1978, art. 32, si fonda sulla premessa che la norma citata non pone alcun vincolo di forma ai fini della richiesta di aggiornamento del canone su base Istat, con la conseguenza che deve escludersi la necessità della forma scritta e deve ritenersi sufficiente un comportamento concludente. Pertanto la Corte di Appello avrebbe sbagliato quando ha ritenuto che la richiesta debba formularsi in modo chiaro ed univoco, specialmente se rivolta ad una P.A., e che non sia sufficiente a tal fine l’invio di una fattura nella quale sia indicato un canone superiore all’ultimo pagato. La censura merita attenzione. A riguardo, giova premettere che i primi due commi della L. n. 392 del 1978, art. 32, nel testo risultante dopo la sostituzione ad opera della D.L. 7 febbraio 1985, n. 12, art. 1, comma 9 sexies, conv. in L. 5 aprile 1985, n. 118, dispongono testualmente: “Le parti possono convenire che il canone di locazione sia aggiornato annualmente su richiesta del locatore per eventuali variazioni del potere di acquisto della lira.

Le variazioni in aumento del canone non possono essere superiori al 75% di quelle, accertate dall’Istat, dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e di impiegati”.

Ora, se è vero che la richiesta si configura come un onere del locatore, al cui adempimento è legato il suo diritto ad ottenere l’aggiornamento del canone, ponendosi come condizione per il sorgere del relativo diritto, è altrettanto vero che la legge non prevede però che tale richiesta debba essere rivestita di una forma particolare.

Pertanto, questa Corte con indirizzo ormai consolidato ha avuto modo di affermare il principio secondo cui, in assenza di qualsiasi prescrizione normativa che richieda una forma particolare, le parti, nell’esplicazione della loro autonomia contrattuale, sono libere di stabilire, a loro scelta, le modalità attuative della richiesta, prescritta dalla L. n. 392 del 1978, art. 32 – nel testo modificato dalla L. n. 118 del 1985, art. 1, comma 9 sexies – per ottenere l’aumento del canone in dipendenza delle variazioni dell’indice ISTAT. Pertanto tale richiesta può essere validamente formulata non solo verbalmente, ma anche implicitamente o per facta concludentia (cfr Cass. n. 9351/92, Cass. 7982/1994, Cass. n. 14655/02, Cass. n. 15034/2004, Cass. n. 25645/2010). Ciò premesso, giova ora richiamare l’attenzione sulla circostanza che, assai recentemente, con sentenza n. 10720 dell’11 giugno 2012, questa stessa terza sezione della Corte, in diversa composizione, in una controversia di contenuto analogo tra le stesse parti, ha dichiarato inammissibile il ricorso proposto dalla Reale Immobili sia per inosservanza dell’art. 366 c.p.c., n. 6 sia perchè, in buona sostanza, la ricorrente aveva sollecitato una revisione delle valutazioni e dei convincimenti del giudice di merito, diretta all’ottenimento di una nuova pronuncia sul fatto, non consentita in sede di legittimità. E ciò, malgrado che i giudici di secondo grado avessero escluso che gli atti trasmessi dalla locatrice al Ministero presentassero “i requisiti minimi di certezza per fare almeno presumere una richiesta di adeguamento e far comprendere il suo contenuto” (cfr pag. 5).

Ciò posto, risulta di ovvia evidenza come nella decisione in commento la Corte di legittimità non ha affatto esaminato la fondatezza o meno delle doglianze formulate dalla Reale Immobili in punto di diritto. Ciò, in quanto le censure non potevano essere esaminate essendo volte in realtà a sollecitare un inammissibile intervento in sovrapposizione del giudice di legittimità rispetto ad una decisione del giudice di secondo grado essenzialmente fondata su una valutazione di stretto merito.

I termini della controversia sottoposti all’esame di questo Collegio sono invece ben diversi ove si consideri che la Corte di merito ha fondato la sua decisione sull’affermazione di principio, secondo cui la mancata indicazione del titolo della maggiorazione nonchè della percentuale di aggiornamento applicato, nelle fatture inviate dalla locatrice, indicanti un importo dei ratei di canone variato in aumento, non consentirebbero di integrare una valida richiesta ai fini dell’ottenimento dell’aggiornamento del canone.

Ed invero, non vi è chi non veda come in tal modo, i giudici di secondo grado hanno finito con il postulare uno specifico requisito formale non previsto dalla legge, formulando un principio di diritto che non merita di essere condiviso. A riguardo, mette conto di sottolineare che la richiesta di aggiornamento contemplata dall’art. 32 più volte citato mira ad assolvere una duplice funzione, quella di rendere manifesta la volontà del locatore di conseguire l’aggiornamento annuale del canone e quella dì indicare l’ammontare della prestazione richiesta dal locatore e dovuta dal conduttore.

Ora, poichè tale richiesta può essere validamente formulata non solo verbalmente, ma anche implicitamente o per facta concludentia, l’invio di una fattura, in cui sia indicato un canone maggiore rispetto all’ultimo pagato, inglobante un aumento corrispondente al 75% delle variazioni, accertate dall’Istat, dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e di impiegati o comunque corrispondente a quello minore, eventualmente convenuto, non solo consente al conduttore di comprendere in maniera chiara ed univoca la volontà del locatore di ricevere il maggior canone comprensivo dell’aggiornamento Istat, nel frattempo maturato, ma gli permette, altresì, di desumere previa comparazione con il minor canone precedentemente pagato la misura della percentuale di aggiornamento applicato, così da compiere la necessaria verifica in merito alla legittimità della richiesta medesima. Con la conseguenza che, ferma restando la facoltà del conduttore di richiedere al locatore i necessari chiarimenti, formulando ove del caso le opportune contestazioni, la richiesta, diretta a conseguire l’aggiornamento Istat, contenuta nella fattura inviata al conduttore, può ritenersi idonea e funzionale al raggiungimento dello scopo propostosi.

Considerato che la sentenza impugnata non si è uniformata al suddetto principio,il ricorso per cassazione in esame deve essere pertanto accolto e la sentenza impugnata, che ha fatto riferimento, in modo non corretto, ad una regula iuris diversa, deve essere cassata.

Con l’ulteriore conseguenza che, occorrendo un rinnovato esame della controversia, la causa va rinviata alla Corte di Appello di Milano, in diversa composizione, che provvedere anche in ordine al regolamento delle spese della presente fase di legittimità, al fine di verificare in concreto la sussistenza o meno, nelle fatture inviate dalla locatrice, dei requisiti minimi necessari idonei al fine di assolvere alla funzione sopra illustrata.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata con rinvio della causa alla Corte di Appello di Milano, in diversa composizione, che provvedere anche in ordine al regolamento delle spese della presente fase di legittimità.

Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio, il 12 luglio 2012.

Depositato in Cancelleria il 21 settembre 2012.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. FELICETTI Francesco – Presidente
Dott. BUCCIANTE Ettore – Consigliere
Dott. PETITTI Stefano – Consigliere
Dott. PARZIALE Ippolisto – Consigliere
Dott. GIUSTI Alberto – rel. Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

(OMISSIS), rappresentato e difeso, in forza di procura speciale in calce al ricorso, dall’Avv. (OMISSIS), elettivamente domiciliato nello studio dell’Avv. (OMISSIS) in (OMISSIS);

- ricorrente -

contro

CONDOMINIO DI VIA (OMISSIS), in persona dell’amministratore pro tempore, rappresentato e difeso, in forza di procura speciale in calce al controricorso, dagli Avv. (OMISSIS) e (OMISSIS), elettivamente domiciliato nello studio di quest’ultimo in (OMISSIS);

- controricorrente -

avverso la sentenza della Corte d’appello di Firenze n. 1162 del 29 agosto 2005;
Udita la relazione della causa svolta nell’udienza pubblica del 26 ottobre 2012 dal Consigliere relatore Dott. Alberto Giusti;
udito l’Avv. (OMISSIS);
udito il Pubblico Ministero, in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. SGROI Carmelo, che ha concluso per il rigetto del ricorso.

RITENUTO IN FATTO

1. – (OMISSIS), proprietario – per acquisto fattone da (OMISSIS) – di un locale ad uso magazzino e deposito posto al piano sottosuolo di un fabbricato condominiale posto a (OMISSIS), con annessi piazzale e rampa di accesso munita di cancello al civico (OMISSIS) della stessa via, accessibile anche dai due vani scale dello stesso edificio, convenne in giudizio dinanzi al Tribunale di Firenze il Condominio per sentire dichiarare l’inesistenza del diritto della collettivita’ condominiale di accedere al locale di sua proprieta’, ove si trovavano la centrale termica, l’autoclave e l’impianto di sollevamento di acque luride, anche dal piazzale, attraverso la rampa di accesso.

Si costitui’ il Condominio, resistendo ed in via riconvenzionale domandando che venisse dichiarata l’esistenza di servitu’ di passo carraio dal cancello posto al civico n. (OMISSIS), con condanna dello (OMISSIS) al risarcimento dei danni.

Il Tribunale di Firenze respinse la domanda dello (OMISSIS) e, in accoglimento della riconvenzionale, dichiaro’ l’esistenza, in favore del Condominio, della servitu’ di passo carraio attraverso la rampa di accesso, condannando lo (OMISSIS) al risarcimento del danno.

2. – La Corte di Firenze, con sentenza resa pubblica mediante deposito in cancelleria il 29 agosto 2005, in parziale riforma della pronuncia di primo grado, ha rigettato la domanda di risarcimento dei danni proposta dal Condominio, confermando nel resto la sentenza impugnata.

2.1. – Per quanto qui ancora rileva, la Corte distrettuale ha affermato che la servitu’ di passaggio si e’ costituita per destinazione del padre di famiglia, giacche’ la rampa di accesso costituisce opera visibile e permanente destinata stabilmente all’esercizio dell’accesso carrabile ai locali di proprieta’ dello (OMISSIS), dove sono ubicati gli impianti condominiali (la centrale termica, l’autoclave e l’impianto di sollevamento di acque luride).

Anche dalla lettura dell’atto di compravendita – ha sottolineato la Corte d’appello – risulta che la venditrice (OMISSIS) avverti’ l’acquirente che nel locale da lui acquistato erano ubicati tali beni condominiali e che il locale con relativo piazzale e rampa di accesso veniva trasferito con le servitu’ passive nascenti per destinazione del padre di famiglia a seguito della vendita frazionata dell’edificio.

La Corte di Firenze ha quindi dato rilievo al comportamento delle parti successivo alla stipulazione dell’atto di compravendita, risultando che lo (OMISSIS), pur dopo avere acquistato il deposito magazzino, ha continuato per almeno dieci anni a consentire agli automezzi dell’impresa che aveva la gestione degli impianti la possibilita’ di raggiungerli con i propri mezzi, utilizzando la sola possibilita’ d’ingresso costituita dalla rampa di accesso, e che il condominio ha sempre fatto pacifico uso di tale passaggio, mediante l’impresa incaricata.

3. – Per la cassazione della sentenza della Corte d’appello lo (OMISSIS) ha proposto ricorso, con atto notificato il 20 ottobre 2006, sulla base di tre motivi.

L’intimato Condominio ha resistito con controricorso.

In prossimita’ dell’udienza il ricorrente ha depositato una memoria illustrativa.

CONSIDERATO IN DIRITTO

1. – Con il primo motivo (violazione e falsa applicazione degli articoli 1061 e 843 cod. civ.) il ricorrente si duole che la Corte territoriale abbia inteso collegare direttamente il requisito dell’apparenza non tanto ai mezzi o alle opere attraverso i quali si esercita la servitu’ di passo, ma all’esistenza di alcuni beni o impianti condominiali che, oltretutto, non sarebbero direttamente visibili, non si troverebbero sul fondo gravato dalla servitu’ e non costituirebbero l’oggetto del diritto di servitu’, al quale si ricollegherebbero in via meramente eventuale. La Corte d’appello non avrebbe inoltre considerato che, per i tre o al massimo quattro rifornimenti annui di gasolio (che, oltretutto, adesso non servirebbero piu’), non era assolutamente necessario che l’autobotte entrasse nella proprieta’ privata, obbligando a rimuovere i macchinari e gli automezzi ivi depositati, giacche’ lo scarico del gasolio poteva benissimo effettuarsi, come piu’ volte avvenuto, con l’autobotte parcheggiata sulla pubblica strada e il tubo del combustibile allacciato alla bocca della cisterna. La sentenza impugnata avrebbe potuto riconoscere esclusivamente il diritto del Condominio, ai sensi dell’articolo 843 cod. civ., di accedere, attraverso il fondo di proprieta’ del ricorrente, alla centrale termica di proprieta’ condominiale per ogni necessita’ straordinaria e contingente e di esercitare tale eventuale accesso attraverso il vano scale del numero civico (OMISSIS), cioe’ attraverso il percorso piu’ facile e piu’ breve.

Il secondo mezzo denuncia contraddittoria motivazione circa un punto decisivo della controversia, giacche’ la sentenza riconosce il requisito dell’apparenza della servitu’ di passo in base all’errata ubicazione di alcuni beni ed impianti condominiali nella proprieta’ dello (OMISSIS). Deduce il ricorrente, per un verso, che al locale dell’autoclave e all’impianto di sollevamento non si accederebbe dalla rampa e dal cortile di proprieta’ (OMISSIS), bensi’ soltanto attraverso il vano scala del civico n. (OMISSIS); per l’altro verso, che alla cisterna (interrata nel piazzale retrostante il locale di proprieta’ (OMISSIS)) – che conteneva il gasolio che allora alimentava l’impianto di riscaldamento centrale dell’edificio – si poteva accedere non solo attraverso la rampa, ma anche dai due vani scala del fabbricato.

Il terzo mezzo (contraddittoria motivazione circa un punto decisivo della controversia) censura che la Corte territoriale non abbia considerato un mero atto di tolleranza in favore dei condomini la protrazione decennale dell’accesso attraverso la rampa, consentito, per ragioni di cortesia, per un piu’ agevole rifornimento della centrale termica.

2. – I tre motivi – i quali, stante la loro stretta connessione, possono essere esaminati congiuntamente -sono infondati.

Con logico e motivato apprezzamento delle risultanze di causa, la Corte distrettuale – nel confermare la decisione del primo giudice – ha accertato:

- che il fabbricato di via (OMISSIS) (appartenente alla sola (OMISSIS), che poi lo fraziono’ in piu’ unita’ immobiliari, vendute separatamente, cosi’ dando origine al condominio) era dotato di una serie di impianti comuni a tutte le porzioni dell’edificio (centrale termica, impianto di autoclave e di sollevamento delle acque luride), posti nel piano sottosuolo;

- che a tali impianti si accedeva, sia attraverso il vano scala, sia (allorquando si trattava di permettere il transito degli automezzi per portare il gasolio e le pesanti attrezzature necessarie alla manutenzione e alla riparazione degli impianti) mediante l’apposita rampa di accesso;

che il proprietario dell’intero edificio ha posto e lasciato i luoghi nello stato di fatto dal quale risulta la servitu’ di passaggio carraio dalla rampa di accesso, questa costituendo opera visibile e permanente destinata all’esercizio dell’accesso ai locali dove sono situati gli impianti comuni;

che, costituitosi il condominio a seguito della vendita separata dei piani e delle porzioni di piano, e avendo lo (OMISSIS) acquistato dall’originaria proprietaria dell’intero edificio i locali con relativo piazzale dove si trovano i piu’ importanti impianti condominiali e la rampa di accesso, si e’ costituita una servitu’ per destinazione del padre di famiglia a vantaggio del condominio attraverso la rampa;

che dell’esistenza della servitu’ per destinazione del padre di famiglia, insistente sul locale con relativo piazzale e rampa di accesso, si da atto nello stesso atto di compravendita del 10 maggio 1983, con il quale lo (OMISSIS) ha acquistato dalla (OMISSIS) la proprieta’ del locale ad uso magazzino e deposito posto al piano sottosuolo, con il piazzale e la rampa di accesso;

che tale situazione di fatto – utilizzo della rampa di accesso con automezzi per provvedere alle necessita’ degli impianti condominiali – e’ continuata, per almeno un decennio, anche dopo l’acquisto fattone dallo (OMISSIS).

Tale essendo la base di fatto, che le censure del ricorrente sono inidonee a scalfire, correttamente la Corte di Firenze ha ritenuto acquistata, in favore del condominio, una servitu’ per destinazione del padre di famiglia, ricognitivamente contemplata nello stesso titolo di acquisto del proprietario del fondo servente.

Invero, nel caso in cui, in un edificio condominiale, alcuni impianti comuni (la centrale termica, l’autoclave e l’impianto di sollevamento delle acque luride) si trovino installati nel piazzale e nei locali di proprieta’ esclusiva del singolo condomino, proprietario esclusivo anche della rampa, utilizzata per l’accesso con automezzi per le necessarie verifiche periodiche degli impianti e per la manutenzione e riparazione degli stessi, si ha una servitu’ con i caratteri della apparenza, suscettibile di costituzione per destinazione del padre di famiglia, ai sensi dell’articolo 1062 cod. civ., se tale era la situazione di fatto posta o lasciata dall’unico proprietario dell’edificio allorche’, con la vendita frazionata dei piani o delle porzioni di piano, e’ sorto il condominio.

Del tutto fuori luogo appare il richiamo del ricorrente all’articolo 843 cod. civ., atteso che qui non si e’ di fronte ad una limitazione legale del diritto del titolare del fondo per una utilita’ occasionale e transeunte del vicino che ha per contenuto la prestazione del consenso all’accesso e al passaggio, ma ad una servitu’ di accesso carraio attraverso la rampa, costituita a titolo originario, a carico della proprieta’ esclusiva del singolo condomino ed a vantaggio del condominio per il compimento, con la necessaria regolarita’ e frequenza, di tutte le operazioni di rifornimento, regolazione, controllo e manutenzione degli impianti comuni.

Del pari non conducente e’ il richiamo all’articolo 1144 cod. civ., avendo la Corte di merito, con valutazione immune da vizi logici e giuridici, valutato nella permanente e strutturale destinazione della rampa al servizio dell’accesso agli impianti comuni all’intero edificio le caratteristiche necessarie e sufficienti, in mancanza di diversa disposizione contenuta nel titolo, ai fini della costituzione ope legis della servitu’ ai sensi dell’articolo 1062 cod. civ..

3. – Il ricorso e’ rigettato.

Le spese del giudizio di cassazione, liquidate come da dispositivo, seguono la soccombenza.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al rimborso delle spese processuali sostenute dal Condominio controricorrente, che liquida in complessivi euro 2.700,00, di cui euro 200,00 per esborsi ed euro 2.500,00 per compensi, oltre ad accessori di legge.