Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. TRIFONE Francesco – Presidente
Dott. PETTI Giovanni Battista – Consigliere
Dott. MASSERA Maurizio – Consigliere
Dott. D’ALESSANDRO Paolo – Consigliere
Dott. LANZILLO Raffaella – rel. Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 13194-2007 proposto da:

(OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentata e difesa dagli avvocati (OMISSIS), (OMISSIS) giusta delega in atti;

- ricorrenti -

e contro

COMUNE DI NAPOLI;

- intimato -

avverso la sentenza n. 731/2006 della CORTE D’APPELLO di NAPOLI, depositata il 08/03/2006, R.G.N. 3158/2004;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 13/12/2012 dal Consigliere Dott. RAFFAELLA LANZILLO;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. BASILE Tommaso che ha concluso per l’inammissibilita’ in subordine rigetto.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con sentenza n. 731, depositata in data 8 marzo 2006, la Corte di appello di Napoli – confermando la sentenza emessa in primo grado dal Tribunale – ha respinto la domanda proposta da (OMISSIS) contro il Comune di Napoli per ottenere il risarcimento dei danni subiti a seguito della caduta occorsale il (OMISSIS) nel parco (OMISSIS), allorche’ ha inciampato in un cordolo, lasciato in luogo dagli operai che stavano eseguendo lavori stradali, andando a sbattere contro un mucchio di pietre.

Il Tribunale aveva ritenuto inapplicabile al caso in esame l’articolo 2051 cod. civ..

La Corte di appello ha modificato la motivazione sul punto, ritenendo la norma applicabile, ma ha rigettato la domanda per non essere stata fornita dalla danneggiata la prova del nesso causale fra la situazione dei luoghi e l’incidente occorsole.

La (OMISSIS) propone tre motivi di ricorso per cassazione.

Il Comune non ha depositato difese.

MOTIVI DELLA DECISIONE

1.- Con il primo motivo, denunciando violazione dell’articolo 2051 cod. civ., la ricorrente richiama i principi di legge e giurisprudenziali secondo cui la responsabilita’ di cui all’articolo 2051 e’ imputata a titolo oggettivo, restando a carico del custode l’onere di fornire la prova liberatoria, tramite la dimostrazione che il sinistro si e’ verificato per caso fortuito, e 1amen La che la Corte di appello, pur ritenendo applicabile tale norma, abbia respinto la sua domanda sebbene il Comune non abbia eccepito ne’ dimostrato il caso fortuito, ne’ in primo grado, ove si e’ costituito con ritardo senza sollevare l’eccezione, ne’ in appello, ove e’ rimasto contumace.

2.- Il motivo non e’ fondato.

Anche in tema di responsabilita’ ai sensi dell’articolo 2051 cod. civ. il danneggiato e’ tenuto a fornire la prova del nesso causale fra la cosa in custodia e il danno che egli ha subito (oltre che dell’esistenza del rapporto di custodia), e solo dopo che egli abbia offerto una tale prova il convenuto deve dimostrare il caso fortuito, cioe’ l’esistenza di un fattore estraneo che, per il carattere dell’imprevedibilita’ e dell’eccezionaiita’, sia idoneo ad interrompere il nesso causale, escludendo la sua responsabilita’ (Cass. civ. Sez. 2, 29 novembre 2006 n. 25243; Cass. civ. Sez. 3, 13 luglio 2011 n. 15389).

La prova del nesso causale e’ particolarmente rilevante e delicata nei casi in cui il danno non sia l’effetto di un dinamismo interno alla cosa, scatenato dalla sua struttura o dal suo funzionamento (scoppio della caldaia, scarica elettrica, frana della strada e simili), ma richieda che al modo di essere della cosa si unisca l’agire umano ed in particolare quello del danneggiato, essendo essa di per se’ statica e inerte (cfr. sul tema Cass. civ. 29 novembre 2006 n. 25243).

La pila di mattoni sull’angolo della strada, il blocco di cemento che occupi una parte del marciapiede, la mattonella mancante, ecc, non manifestano di per se’ soli il collegamento causale, necessario ed ineliminabile, con la caduta del passante, ove questi non provi che lo stato dei luoghi presentava un’obiettiva situazione di pericolosita’, tale da rendere molto probabile, se non inevitabile, la caduta.

Donde la necessita’, in questi casi, di ulteriori accertamenti quali la maggiore o minore facilita’ di evitare l’ostacolo; il grado di attenzione richiesto allo scopo, ed ogni altra circostanza idonea a stabilire se effettivamente la cosa avesse una potenzialita’ dannosa intrinseca, tale da giustificare l’oggettiva responsabilita’ del custode. Trattasi di presupposti per l’operativita’ dell’articolo 2051 cod. civ. che debbono essere dimostrati dal danneggiato, al fine di poter affermare che il danno e’ conseguenza causale della situazione dei luoghi.

La sentenza impugnata ha ritenuto mancante, per l’appunto, la mancanza di una tale prova, cioe’ del fatto che la situazione della strada fosse tale da configurare oggettivamente un pericolo, anche a fronte del normale livello di attenzione esigibile dai passanti.

La Corte di appello ha rilevato, per contro, che “dall’esame delle foto allegate….., che mostrano un cordolo prospiciente dalle ben visibili e ordinate pile di mattoni, evidentemente esistenti da tempo sul posto, deve ritenersi che la caduta dell’appellante non sia imputabile alla presenza del suddetto ostacolo, ma dipenda da fatto colposo della stessa attrice, che, abitando sul posto, ben poteva conoscere la situazione dei luoghi da lei quotidianamente frequentati e comunque ben visibile al momento del sinistro, sia pure in assenza di illuminazione, che peraltro non ha impedito ai testi di poter descrivere l’accaduto”.

Trattasi di accertamenti e valutazioni in fatto, congruamente e logicamente motivati, quindi non suscettibili di riesame in questa sede di legittimita’.

3.- Con il secondo ed il terzo motivo – che vanno congiuntamente esaminati poiche’ pongono analoghe questioni -la ricorrente denuncia omessa od insufficiente motivazione in ordine all’applicabilita’ al caso di specie degli articoli 2056 e 1227 cod. civ..

Assume che la Corte di appello avrebbe dovuto ravvisare quanto meno il concorso di colpa del Comune in ordine all’evento verificatosi, poiche’ sono state omesse le piu’ elementari misure di precauzione, considerato che i lavori di pavimentazione stradale non erano segnalati, che il cantiere non era recintato ed il parco non illuminato.

3.1.- I motivi non sono fondati.

La motivazione della Corte di appello vale infatti ad escludere anche il concorso di colpa del Comune, poiche’ anche il mero concorso di colpa presuppone la sussistenza del nesso causale fra il comportamento del custode ed il danno.

4.- Il ricorso deve essere rigettato.

5.- Non essendosi costituito l’intimato non vi e’ luogo a pronuncia sulle spese.

P.Q.M.

La Corte di cassazione rigetta il ricorso.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. FINOCCHIARO Mario – Presidente
Dott. AMENDOLA Adelaide – Consigliere
Dott. FRASCA Raffaele – Consigliere
Dott. LANZILLO Raffaella – Consigliere
Dott. D’AMICO Paolo – rel. Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 31398/2006 proposto da:

(OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS) giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro

CONDOMINIO DI VIA (OMISSIS), in persona dell’amministratore Geom. (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS) giusta delega in atti;
IMPRESA COSTRUZIONI EDILI (OMISSIS) (OMISSIS), in persona del suo omonimo titolare Signor (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS) giusta delega in atti;

- controricorrenti -

avverso la sentenza n. 2363/2005 della CORTE D’APPELLO di MILANO, depositata il 12/10/2005, R.G.N. 2862/03;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 07/12/2012 dal Consigliere Dott. PAOLO D’AMICO;
udito l’Avvocato (OMISSIS); udito l’Avvocato (OMISSIS) per delega;
udito l’Avvocato (OMISSIS) per delega;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. SGROI Carmelo, che ha concluso per il rigetto del primo motivo; accoglimento p.q.r. del secondo e del terzo.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

1. (OMISSIS) esponendo di aver subito un furto nella propria abitazione e che tale furto era stato agevolato da un ponteggio posto sulla facciata dall’impresa (OMISSIS), incaricata di lavori di ripristino, convenne in giudizio avanti alla Pretura di Milano sia l’impresa che il condominio di via (OMISSIS), chiedendone la condanna al pagamento di lire 30.200.000, oltre accessori e spese pari al valore dei preziosi sottratti dall’alloggio.

I convenuti, costituitisi, negavano la propria responsabilita’.

Il Tribunale, applicati gli articoli 2043 e 2051 c.c., accoglieva la domanda.

Proponeva appello il condominio di via (OMISSIS) chiedendo respingersi le pretese dell’attore; analoga posizione assumeva l’impresa (OMISSIS).

La Corte d’Appello di Milano riformava la sentenza del Tribunale respingendo le domande proposte da (OMISSIS) nei confronti dell’impresa (OMISSIS) e del Condominio di via (OMISSIS).

Propone ricorso per cassazione (OMISSIS) con tre motivi.

Resistono con controricorso l’impresa costruzioni edili (OMISSIS) e il Condominio di via (OMISSIS).

MOTIVI DELLA DECISIONE

2. La sentenza impugnata e’ stata pubblicata il 12 ottobre 2005 e, pertanto, anteriormente all’entrata in vigore del Decreto Legislativo 2 febbraio 2006, n. 40.

Si osserva, pertanto, in limine, che il presente ricorso non e’ soggetto alla disciplina del ricorso per cassazione introdotta da quest’ultima disposizione e non trova, di conseguenza, applicazione l’articolo 366 bis c.p.c., si che devono ritenersi irrilevanti – al fine del decidere – i quesiti di diritto apposti dal ricorrente a conclusione di ciascuno dei motivi.

Precisato quanto sopra si osserva che il ricorrente censura la riassunta pronunzia denunziando, nell’ordine:

da un iato, violazione dell’articolo 360 c.p.c., n. 3, in relazione agli articoli 2043 e 2697 c.c. (primo motivo);

dall’altro, violazione dell’articolo 360 c.p.c., n. 3, in relazione all’articolo 2051 c.c. (secondo motivo);

- da ultimo, violazione dell’articolo 360 c.p.c., n. 5, per omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione circa un fatto controverso e decisivo per il giudizio (terzo motivo).

3. Nessuno dei riferiti motivi merita accoglimento.

Alla luce delle considerazioni che seguono.

3.1. Il primo e il secondo motivo sono inammissibili.

In conformita’, in particolare, a una giurisprudenza piu’ che consolidata di questa Corte regolatrice, da cui totalmente prescinde parte ricorrente e che nella specie deve ulteriormente ribadirsi – infatti – il ricorso per cassazione deve contenere, a pena di inammissibilita’, i motivi per i quali si richiede la cassazione, aventi i caratteri di specificita’, completezza e riferibilita’ alla decisione impugnata.

Il riferito principio comporta – in particolare – tra l’altro che e’ inammissibile il ricorso nel quale non venga precisata la violazione di legge nella quale sarebbe incorsa la pronunzia di merito, non essendo al riguardo sufficiente un’affermazione apodittica non seguita da alcuna dimostrazione, dovendo il ricorrente porre la Corte di legittimita’ in grado di orientarsi tra le argomentazioni in base alle quali si ritiene di censurare la sentenza impugnata (Cass. 12 luglio 2007, n. 15604; Cass. 15 giugno 2007, n. 13066; Cass. 2 febbraio 2006, n. 2270, tra le tantissime). Quindi, quando nel ricorso per cassazione, pur denunciandosi violazione e falsa applicazione della legge, con richiamo di specifiche disposizioni normative, non siano indicate le affermazioni in diritto contenute nella sentenza gravata che si assumono in contrasto con le disposizioni indicate – o con l’interpretazione delle stesse fornita dalla giurisprudenza di legittimita’ o dalla prevalente dottrina – il motivo e’ inammissibile, poiche’ non consente alla Corte di cassazione di adempiere il compito istituzionale di verificare il fondamento della denunziata violazione (Cass. 20 gennaio 2006, n. 1108; Cass. 29 novembre 2005, n. 26048; Cass. 8 novembre 2005, n. 21659; Cass. 18 ottobre 2005, n. 20145; Cass. 2 agosto 2005, n. 16132).

In altri termini, il vizio di violazione di legge consiste nella deduzione di una erronea ricognizione, da parte del provvedimento impugnato, della fattispecie astratta recata da una norma di legge e, quindi, implica necessariamente un problema interpretativo della stessa (da cui la funzione di assicurare la uniforme interpretazione della legge assegnata alla Corte di cassazione).

Viceversa, la allegazione – come prospettate nella specie da parte del ricorrente – di una erronea ricognizione della fattispecie concreta, a mezzo delle risultanze di causa, e’ esterna alla esatta interpretazione delle norme di legge e impinge nella tipica salutazione del giudice del merito, la cui censura e’ possibile, in sede di legittimita’, sotto l’aspetto del vizio di motivazione.

Lo scrimine tra l’una e l’altra ipotesi – violazione di legge in senso proprio a causa della erronea ricognizione della astratta fattispecie normativa, ovvero erronea applicazione della legge in ragione della carente o contraddittoria ricostruzione della fattispecie concreta – e’ segnato, in modo evidente, che solo questa ultima censura e non anche la prima e’ mediata dalla contestata valutazione delle risultanze di causa (recentemente, in termini, specie in motivazione, Cass. 6 marzo 2012, n. 3455; Cass. 30 gennaio 2012, n. 1312; Cass. 27 settembre 2011, n. 19748; Cass. 6 agosto 2010, n. 18375, tra le tantissime).

Pacifico quanto precede si osserva che nella specie con i motivi ora in esame parie ricorrente pur invocando che i giudici del merito, in tesi, hanno malamente interpretato le molteplici disposizioni di legge indicate nella intestazione dei vari motivi (2043, 2697 e 2051 c.c.), in realta’, si limita a censurare la interpretazione data, dai giudici del merito, delle risultanze di causa, interpretazione a parere del ricorrente inadeguata, sollecitando, cosi’, contra legem e cercando di superare quelli che sono i limiti del giudizio di cassazione, un nuovo giudizio di merito su quelle stesse risultanze.

3.2. Quanto, da ultimo, al terzo motivo lo stesso e’, per alcuni versi, inammissibile, per altri, manifestamente infondato.

3.2.1. In primis si osserva che a norma dell’articolo 360 c.p.c., n. 5, – nel testo applicabile nella specie ratione temporis – le sentenze pronunciate in grado di appello o in un unico grado possono essere impugnate con ricorso per cassazione, tra l’altro “per omessa, insufficiente o contraddittoria motivazione circa un punto decisivo della controversia, prospettato dalle parti o rilevabile d’ufficio”.

E’ palese, pertanto, che i detti vizi – salvo che non investano distinte proposizioni contenute nella stessa sentenza, cioe’ diversi fatti controversi – non possono concorrere tra di loro, ma sono alternativi.

Non essendo logicamente concepibile che una stessa motivazione sia, quanto allo stesso fatto controverso, contemporaneamente omessa, nonche’ insufficiente e, ancora, contraddittoria e’ evidente che e’ onere del ricorrente precisare quale sia – in concreto – il vizio della sentenza, non potendo tale scelta (a norma dell’articolo 111 Cost., e del principio inderogabile della terzieta’ del giudice) essere rimessa al giudice stesso; in difetto, la censura e’ inammissibile (Cass. 27 settembre 2011, n. 19748; Cass. 10 marzo 2011, n. 5701; Cass. 13 dicembre 2010, n. 25127).

3. 2. 2. Anche a prescindere dai rilievi che precedono, comunque, si osserva – in termini opposti rispetto a quanto suppone la difesa di parte ricorrente – che il motivo di ricorso per cassazione con il quale la sentenza impugnata venga censurata per vizio della motivazione non puo’ essere inteso a far valere la rispondenza della ricostruzione dei fatti operata dal giudice del merito al diverso convincimento soggettivo della parte e, in particolare, non si puo’ proporre un preteso migliore e piu’ appagante coordinamento dei molteplici dati acquisiti, atteso che tali aspetti del giudizio, interni all’ambito della discrezionalita’ di valutazione degli elementi di prova e dell’apprezzamento dei fatti, attengono al libero convincimento del giudice e non ai possibili vizi dell’iter formativo di tale convincimento, rilevanti ai sensi della disposizione di cui all’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 5: in caso contrario, il motivo di ricorso si risolverebbe in una inammissibile istanza di revisione delle valutazioni e dei convincimenti del giudice di merito, ovvero in una nuova pronuncia sul fatto, sicuramente estranea alla natura e alle finalita’ del giudizio di cassazione (Cass. 6 settembre 2012, n. 14929; Cass. 17 giugno 2011, nn. 13398 e 13327; Cass. 18 marzo 2011, n. 6288).

3.2.3. Da ultimo, infine, per completezza di esposizione non puo’ tacersi che le censure sviluppate nel motivo possono trovare accoglimento anche alla luce delle considerazioni che seguono:

- i giudici del merito hanno accertato, in linea di fatto, che l’evento si e’ verificato tra le ore 17 e le ore 18,30, “oltre il termine di lavoro delle maestranze dell’impresa che agivano sul ponteggio”: l’assunto di parte ricorrente, secondo cui il furto si e’ verificato durante l’orario di lavoro, non solo e’ assolutamente apodittico (atteso che non e’ indicato in base a quale elemento, emergente dall’istruttoria espletata, e non considerato dai giudici a quibus, si ricavi la circostanza, ma altresi’ – irrilevante al fine del decidere (non avendo il ricorrente dimostrato quale sia il nesso di causalita’ tra la circostanza invocata e l’evento denunziato);

- analoghe considerazioni valgono con riguardo alla circostanza relativa allo “stato” della tapparella al momento dei fatti, atteso che quanto – ancora una volta del tutto apoditticamente invoca il ricorrente – contrasta con quanto accertato dai giudici del merito (“la tapparella era forse stata abbassata, ma non era munita di alcun sistema di blocco” ha accertato la sentenza impugnata), e – ancora una volta – non e’ riportato, nel motivo, da quali elementi dell’istruttoria espletata – e non da quella che avrebbe potuto essere espletata e non e’ stata invece espletata mediante l’audizione di altri testimoni non ammessi dal giudice a quo con provvedimento mai impugnato nelle opportune sedi e che non puo’, certamente, essere (peraltro del tutto genericamente) censurato in questa sede – emerga una situazione di fatto (specie in ordine all’assenza di un sistema di blocco) diversa da quella accertata dal giudice del merito;

- assolutamente inidonee a superare la corretta, e convincente, conclusione fatta propria dai giudici del merito – infine – sono tutte le altre considerazioni sviluppate nel motivo, vuoi quanto alla pretesa (dal ricorrente) non adeguatezza del ponteggio al fine di evitare l’ingresso di estranei, vuoi in ordine alla circostanza che non risulterebbe la volonta’ del condominio di non dotare i ponteggi di allarmi, perche’ eccessivamente onerosi, vuoi – infine – quanto alla circostanza che i preziosi non erano in realta’, adeguatamente custoditi in una “cassetta collocata nell’armadio della propria camera da letto” (pur avendo i giudici del merito sottolineato che detti preziosi “di ingente valore” non erano custoditi “in una cassaforte o in un mobile blindato”, circostanza palesemente diversa da quella invocata dai ricorrente);

- avendo i giudici del merito puntualmente e analiticamente valutato tutte le circostanze invocate dal ricorrente, giungendo alla conclusione, da un lato, che “non v’e’ prova che il ponteggio fosse pericoloso” o “possedesse caratteristiche atte a agevolare l’intrusione di malintenzionati nell’appartamento dell’attore all’ottavo piano”, dall’altro, che l’odierno ricorrente ha partecipato e ha aderito “espressamente alla delibera con la quale il condominio… malgrado la sollecitazione dell’impresa… decise di non installare l’impianto antifurto per il suo rilevante costo” e che, infine, lo stesso odierno ricorrente ha omesso “qualsiasi cautela idonea a evitare o rendere difficoltosa l’opera di eventuali ladri” (palesemente non evita, o rende piu’ difficile la sottrazione di preziosi la circostanza che gli stessi siano conservati in una scatola nell’armadio della camera da letto) e’ evidente, da un lato, che eventuali affermazioni dei giudici di merito in contrasto con le risultanze di causa (come pure del tutto apoditticamente si invoca) dovevano essere fatte valere dal ricorrente con il rimedio di cui all’articolo 395 c.p.c. e non certamente opponendo all’accertamento dei giudici di merito, la propria soggettiva valutazione di quelle stesse circostanze, dall’altro, che come gia’ anticipato sopra – e’ preclusa in questa sede di legittimita’ una ricostruzione degli apprezzamenti, in fatto diversa rispetto a quella compiuta dal giudici di secondo grado.

Per le ragioni che precedono il ricorso deve essere quindi rigettato con condanna di parte ricorrente alle spese del giudizio di cassazione che si liquidano come in dispositivo.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna parte ricorrente alle spese del giudizio di cassazione e che liquida in complessivi euro 3.200,00 di cui euro 3.000,00 per compensi, oltre accessori di legge.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. TRIFONE Francesco – Presidente
Dott. PETTI Giovanni Battista – Consigliere
Dott. UCCELLA Fulvio – Consigliere
Dott. D’ALESSANDRO Paolo – Consigliere
Dott. LANZILLO Raffaella – rel. Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 502/2010 proposto da:

(OMISSIS) (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS) n.q. di eredi del Sig. (OMISSIS), elettivamente domiciliati in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentati e difesi dall’avvocato (OMISSIS) giusta delega in atti;

- ricorrenti -

contro

COMUNE PALERMO (OMISSIS);

_- intimato -

Nonche’ da:

COMUNE PALERMO (OMISSIS) in persona del Sindaco pro tempore, elettivamente domiciliato in ROMA presso la CANCELLERIA DELLA CORTE DI CASSAZIONE, rappresentato e difeso dall’avvocato (OMISSIS) con studio in (OMISSIS) giusta delega in atti;

- ricorrente incidentale -

contro

(OMISSIS) (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS) n.q. di eredi del Sig. (OMISSIS), elettivamente domiciliati in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentati e difesi dall’avvocato (OMISSIS) giusta delega in atti;

- controricorrenti all’incidentale -

avverso la sentenza n. 1445/2008 della CORTE D’APPELLO di PALERMO, depositata il 07/11/2008, R.G.N. 230/2000;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 18/10/2012 dal Consigliere Dott. RAFFAELLA LAMZILLO;
udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. RUSSO Libertino Alberto, che ha concluso per il rigetto di entrambi i ricorsi.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

(OMISSIS) ha convenuto in giudizio il Comune di Palermo – conduttore di un immobile di sua proprieta’ adibito a sede della scuola elementare – deducendo che il rapporto di locazione era cessato fin dal 1986, a seguito di ordinanza di convalida dello sfratto; che egli aveva acconsentito a lasciare il conduttore nel godimento dell’immobile in vista delle esigenze didattiche; che l’immobile era stato lasciato libero solo nell’aprile 1994, mentre le chiavi erano state restituite il 5 maggio 1995.

Cio’ premesso, l’attore ha chiesto che il Comune venisse condannato a pagare gli interessi sui canoni versati in ritardo; la differenza fra le somme versate dal conduttore nel periodo dell’occupazione e quelle corrispondenti all’effettivo valore locativo di mercato; il rimborso delle spese effettuate per adeguare l’immobile alla normativa antincendio e di quelle occorrenti per rimuovere le suddette opere a seguito della cessazione dell’occupazione; il rimborso delle spese di ripristino dell’immobile stesso in normali condizioni di manutenzione.

Il Comune di Palermo ha resistito alla domanda, chiedendone l’integrale rigetto.

Esperita l’istruttoria anche tramite accertamento tecnico preventivo e CTU, il Tribunale di Palermo ha condannato il Comune a pagare all’attore la complessiva somma di lire 503.438.400, oltre interessi dal 7 ottobre 1995 al saldo, in rimborso delle spese di ripristino dell’immobile; ha rigettato le altre domande ed in particolare quella di adeguamento dell’indennita’ di occupazione ai valori di mercato.

Proposto appello principale dal (OMISSIS) e incidentale dal Comune, nel corso del giudizio e’ stata ammessa ed esperita altra CTU.

All’attore in primo grado, deceduto, sono subentrati gli eredi, cioe’ la moglie, (OMISSIS), e i due figli, (OMISSIS) e (OMISSIS).

Con sentenza 26 settembre – 7 novembre 2008 n. 1445 la Corte di appello di Palermo ha ridotto ad euro 133.519,40 oltre interessi la somma dovuta dal Comune.

Gli eredi (OMISSIS) propongono due motivi di ricorso per cassazione.

Resiste il Comune di Palermo con controricorso, proponendo un motivo di ricorso incidentale.

Replicano i ricorrenti con controricorso.

MOTIVI DELLA DECISIONE

1.- Con il primo motivo i ricorrenti denunciano violazione della Legge 23 maggio 1950, n. 253, articolo 41 “in relazione all’articolo 360 c.p.c., comma 5, lettera a), per omessa motivazione sul punto decisivo della controversia”, addebitando alla Corte di appello di avere omesso di motivare sulla riduzione della somma liquidata in rimborso spese, limitandosi a recepire acriticamente il contenuto della CTU.

2.- Il motivo e’ inammissibile sotto piu’ di un profilo.

2.1.- In primo luogo per difetto di specificita’, in quanto i ricorrenti prospettano la violazione di legge in relazione ad una norma inesistente: l’articolo 360 cod. proc. civ., non contiene un quinto comma e men che mai una lettera a), sicche’ non e’ specificato in relazione a quale norma sia stato proposto il ricorso.

La Legge n. 253 del 1950, articolo 41, regola i casi in cui il locatore non provveda ad eseguire le improrogabili opere di conservazione dell’immobile: questione che non ha nulla a che fare con la ratio decidendi della sentenza impugnata, che ha determinato l’importo spettante ai locatori in rimborso delle spese di ripristino dell’immobile; a seguito del deterioramento conseguente all’uso.

2.2.- In secondo luogo, come ha eccepito anche il resistente, il motivo e’ inammissibile ai sensi dell’articolo 366 bis cod. proc civ., in vigore all’epoca del deposito della sentenza impugnata poiche’, quanto alle doglianze di vizio di motivazione, manca un momento di sintesi delle censure, da cui risulti la chiara indicazione del fatto controverso in relazione al quale la motivazione e’ da ritenere omessa, illogica o contraddittoria o comunque inidonea a giustificare la decisione, come richiesto a pena di inammissibilita’ dalla citata norma (Cass. civ. Sez. Un. 1 ottobre 2007 n. 20603 e 18 giugno 2008 n. 16258; Cass. Civ. Sez. 3, 4 febbraio 2008 n. 2652; Cass. Civ. Sez. 3, 7 aprile 2008 n. 8897, n. 4646/2008 e n. 4719/2008, fra le tante); quanto all’asserita violazione di legge, il quesito e’ inidoneo e non congruente con le ragioni della decisione: “Dica la Suprema Corte se, in materia di locazione in regime vincolistico, le opere di straordinaria manutenzione dell’immobile erano a carico del Comune di Palermo in applicazione dell’articolo 41…”.

In primo luogo si chiede alla Corte di cassazione di risolvere un problema di merito; non di dettare il principio di diritto adeguato a risolverlo (in ipotesi diverso da quello enunciato dalla sentenza impugnata), in linea con la specifica funzione del ricorso per cassazione e del quesito di diritto.

In secondo luogo il quesito non e’ congruente ne’ con le ragioni della decisione, ne’ con le doglianze esposte nel motivo, poiche’ il problema in discussione non verte su chi debba provvedere alle spese di manutenzione straordinaria, ma sulla quantificazione delle spese dovute dal conduttore in funzione di ripristino dello stato dell’immobile, quantificazione che i ricorrenti ritengono inadeguata.

La risposta positiva al quesito non varrebbe pertanto a giustificare l’annullamento della sentenza impugnata.

2.3.- In terzo luogo le censure che attengono all’asserita, pedissequa recezione dei risultati della CTU sono apodittiche e non valgono a dimostrare che la Corte di appello sia incorsa in errori di omessa, insufficiente o contraddittoria motivazione.

3.- Con il secondo motivo i ricorrenti denunciano violazione dell’articolo 1591 cod. civ., sempre in relazione all’articolo 360, comma 5, lettera a), nel capo in cui la Corte di appello ha quantificato il compenso spettante ai proprietari per il tempo dell’occupazione dell’immobile, in misura corrispondente all’ammontare del canone di locazione, senza tenere conto del fatto che la stessa Commissione di valutazione del Comune aveva indicato somme superiori, nel determinare l’effettivo valore locativo.

3.1.- Il motivo e’ inammissibile per le stesse ragioni gia’ esposte in relazione al primo motivo, oltre che manifestamente infondato.

Il quesito di diritto (Dica la Suprema Corte se e’ qualificabile come maggior danno ex articolo 1591 c.c., l’ultima quantificazione di indennita’ di occupazione svolta dalla commissione di valutazione del Comune di Palermo, anziche’ il canone di locazione originariamente convenuto nel contratto di locazione risolto”) chiede alla Corte di legittimita’ di risolvere la causa nel merito – questione che le e’ preclusa – anziche’ richiamare il principio di diritto enunciato dalla sentenza impugnata in relazione alla fattispecie in esame, che si assume erroneo, ed indicare quello diverso di cui si chiede l’applicazione, si’ da consentire alla Corte di formulare con la sua decisione un principio di diritto chiaro, specifico, idoneo a risolvere diversamente la controversia ed applicabile anche ai casi simili a quello dedotto in giudizio, conformemente alla funzione assegnata dalla legge al quesito di cui all’articolo 366 bis cod. proc. civ. (cfr. fra le tante, Cass. Civ. S.U. 5 gennaio 2007 n. 36 e 11 marzo 2008 n. 6420; Cass. Civ. Sez. 3, 30 settembre 2008 n. 24339 e 9 maggio 2008 n. 11535).

3.2.- In ogni caso la Corte di appello ha correttamente applicato l’articolo 1591 cod. civ., secondo cui il danno conseguente al protrarsi dell’occupazione dell’immobile dopo la cessazione della locazione va determinato nell’ammontare del canone corrisposto durante l’esecuzione del contratto, cui puo’ essere aggiunto il risarcimento del danno ulteriore, qualora il locatore ne faccia richiesta e ne dimostri l’esistenza.

Al fine di dimostrare il danno non e’ sufficiente che il proprietario provi che i canoni di mercato sono di importo superiore a quello effettivamente corrisposto dal conduttore; egli deve anche dimostrare che avrebbe potuto, di fatto e concretamente, percepire il maggior canone, dando in locazione ad altri l’immobile; che gli sono state presentate effettive occasioni in tal senso e che non ha potuto darvi corso a causa del protrarsi dell’occupazione.

La Corte di appello ha rilevato che nessuna prova del genere e’ stata fornita dai proprietari e questi non hanno dedotto ne’ dimostrato alcunche’ in questa sede, per dimostrare l’erroneita’ della motivazione sul punto.

4.- Il ricorso principale deve essere quindi rigettato.

5.- Con l’unico motivo del ricorso incidentale il Comune, denunciando violazione degli articoli 1216 e 1591 cod. civ., lamenta che la Corte di appello – pur avendo dato atto che esso Comune ebbe a lasciare libero l’immobile locato e ad offrire ai proprietari la restituzione dei locali fin dal 6 maggio 1994 – lo abbia condannato a pagare l’indennita’ di occupazione fino al 15 maggio 1995, data in cui i proprietari si sono risolti ad accettare la restituzione delle chiavi, che avevano in precedenza immotivatamente rifiutato. Assume che la motivazione della Corte di appello, secondo cui il conduttore e’ liberato dall’onere del pagamento solo a seguito di offerta formale, compiuta secondo le modalita’ e con la procedura di cui agli articoli 1216 e 1209 cod. civ., e’ in contrasto con la giurisprudenza di questa Corte, la quale ha piu’ volte deciso che l’illegittimo rifiuto del locatore di ricevere in restituzione la cosa locata esclude la mora del conduttore, quindi l’obbligo di pagare il canone, pur se eseguita tramite offerta non formale (Cass. civ. 26 aprile 2002 n. 6090; Cass. civ. 3 settembre 2007 n. 18496 e precedenti conformi).

6.- Il quesito di diritto e’ ammissibile, perche’ enuncia in termini sufficientemente specifici il principio di cui si chiede l’applicazione, si’ da dimostrare quale sia la fattispecie e quale l’opposto principio affermato dalla sentenza impugnata (“Dica la Suprema Corte se l’offerta non formale di riconsegna dell’immobile illegittimamente rifiutata dal locatore escluda la mora del conduttore e faccia venire meno l’obbligo di quest’ultimo di pagare il corrispettivo convenuto ai sensi dell’articolo 1591 cod. civ.”).

6.1.- Nel merito, il motivo e’ fondato. i

La Corte di appello e’ incorsa sia in violazione di legge, sia in motivazione insufficiente e apodittica.

Quanto alla violazione di legge, va ricordato che l’offerta formale di cui all’articolo 1216 cod. civ., e’ prescritta per la costituzione in mora del creditore, ai fini del prodursi dei peculiari effetti che la legge ricollega alla mora credendi (cfr. articolo 1207 cod. civ.).

Non e’ invece richiesta al diverso fine di accertare in quale momento cessi la. mora del debitore (nella specie, quanto alla restituzione della cosa locata alla scadenza del contratto di locazione), che e’ il problema che la Corte di appello era chiamata a risolvere.

La norma appropriata allo scopo non e’ l’articolo 1216, bensi’ l’articolo 1220 cod. civ., secondo cui il debitore non puo’ essere considerato in mora, se abbia fatto offerta della prestazione dovuta anche senza osservare le forme di cui all’articolo 1208 cod. civ., a meno che il creditore avesse un motivo legittimo per rifiutare l’offerta.

La Corte di merito avrebbe dovuto pertanto accertare se, nel caso di specie, vi sia stata un’offerta seria ed affidabile, ancorche’ non formale, di restituzione dell’immobile da parte del conduttore, e se i locatori avessero o meno un serio motivo per rifiutare l’offerta.

Solo in caso di risposta negativa sul primo quesito, o positiva sul secondo, il Comune avrebbe potuto essere condannato al pagamento dell’indennita’ di occupazione per il tempo successivo alla cessazione dell’uso dei locali con offerta di restituzione delle chiavi.

La Corte ha invece deciso il contrario, applicando erroneamente alla fattispecie l’articolo 1216 cod. civ., ed omettendo ogni motivazione sulle circostanze sopra indicate. Essa si e’ limitata a richiamare alcune decisioni della Corte di cassazione che da un lato risultano superate dalla piu’ recente e largamente prevalente giurisprudenza, secondo cui l’offerta non formale di restituzione, formulata ai sensi dell’articolo 1220 cod. civ., se illegittimamente rifiutata dal locatore, esclude la mora del conduttore non solo agli effetti del risarcimento dei danni, ma anche quanto all’obbligo di pagare il corrispettivo convenuto, ai sensi dell’articolo 1591 cod. civ. (Cass. civ. Sez. 3, 26 aprile 2002 n. 6090; Idem, 3 settembre 2007 n. 18496; Cass. civ. Sez. 6/3, Sez. Ord. 20 gennaio 2011 n. 1337). Dall’altro lato sono sostanzialmente conformi all’indirizzo ora citato, se esaminate nella motivazione e con riguardo alla natura della fattispecie oggetto di esame, al di la’ delle formali enunciazioni di cui alle massime.

E’ stata infatti negata efficacia all’offerta non formale quando ricorrevano, nella sostanza, peculiari ragioni idonee a giustificare il permanere dell’obbligo di pagamento del canone: per esempio per il fatto che il conduttore aveva continuato ad occupare i locali, nonostante l’offerta di restituzione, o perche’ l’offerta e’ stata comunque considerata non seria (cfr. Cass. civ. Sez. 3, 26 novembre 2002 n. 16685; Idem, 7 giugno 2006 n. 13345); o perche’ sussisteva un legittimo interesse del locatore a rifiutare l’offerta, in quanto il bene era deteriorato e se ne esigeva la restituzione in pristino a cura e spese del conduttore (Cass. n 16685/2002 cit.).

Al di fuori di tali esigenze, quando cioe’ l’offerta di restituzione sia seria e completa, l’immobile venga di fatto liberato, contestualmente all’offerta non formale, e l’accettazione dell’offerta non comporti per il locatore alcun sacrificio dei suoi diritti o dei suoi legittimi interessi, poiche’ le parti concordano sul fatto che i lavori di ripristino saranno eseguiti dallo stesso locatore, dietro rimborso delle spese (come nel caso in oggetto), non vi e’ ragione di negare efficacia all’offerta di restituzione, pur se non formale, anche per quanto concerne la cessazione dell’obbligo di corrispondere l’indennita’ di occupazione.

Tanto piu’ quando si consideri che, ricorrendo le circostanze di cui sopra, il rifiuto del locatore di accettare l’offerta, protraendo senza motivo l’obbligo del conduttore di corrispondere l’indennita’ di occupazione, risulta difficilmente giustificabile con riferimento al dovere di buona fede nell’esecuzione del contratto (articolo 1375 cod. civ.), che impegna ognuna delle parti a cooperare con la controparte, evitando di addossarle oneri ingiustificati, ed a prestarsi a soluzioni compatibili con la realizzazione degli interessi di entrambe, ove cio’ non comporti un ingiustificato sacrificio dell’interesse proprio (principio richiamato anche da Cass. n. 13345/2006 cit.).

7.- In accoglimento del ricorso incidentale, la sentenza impugnata deve essere cassata, nella parte in cui ha condannato il Comune a pagare l’indennita’ di occupazione anche per i mesi successivi al rilascio dell’immobile, per il solo fatto che la restituzione del bene e’ stata offerta con modalita’ informali, ai sensi dell’articolo 1220 cod. civ., senza previamente accertare, con adeguata motivazione, se il rifiuto del locatore di ricevere in restituzione le chiavi fosse giustificato e rispondesse ad un suo legittimo interesse.

La causa e’ rinviata alla Corte di appello di Palermo affinche’ riesamini la questione e decida la controversia uniformandosi ai principi di diritto sopra enunciati (parte in rilievo) e con adeguata motivazione.

8.- Il giudice di rinvio decidera’ anche sulle spese del presente giudizio.

P.Q.M.

La Corte di Cassazione rigetta il ricorso principale ed accoglie il ricorso incidentale.

Cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e rinvia la causa alla Corte di appello di Palermo, in diversa composizione, che decidera’ anche sulle spese del giudizio di cassazione.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. SCHETTINO Olindo – Presidente
Dott. PICCIALLI Luigi – Consigliere
Dott. BIANCHI Luisa – Consigliere
Dott. PARZIALE Ippolisto – Consigliere
Dott. FALASCHI Milena – rel. Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso (iscritto al N.R.G. 13671/05) proposto da:

GA. Ca. , rappresentata e difesa in forza di procura speciale in calce al ricorso, dall’Avv.to Sartorio Franco del foro di Milano e dall’Avv.to De Sanctis Lorenzo del foro di Roma ed elettivamente domiciliata presso lo studio del secondo in Roma, piazza Digione, n. 1;

- ricorrente -

contro

CA. Cl. , rappresentato e difeso dall’Avv.to Brocchieri Guido del foro di Roma in virtu’ di procura speciale apposta in calce al controricorso ed elettivamente domiciliato presso lo studio dello stesso in Roma, viale di Villa Massimo, n. 57;

- controricorrente -

e contro

TU. En. , TU. St. ed TU. Al. , nella qualita’ di eredi di GA. Al. ;

- controricorrenti non costituiti -

avverso la sentenza della Corte di Appello di Genova n. 141/2005 depositata il 12 febbraio 2005;
Udita la relazione della causa svolta nell’udienza pubblica del 15 dicembre 2010 dal Consigliere relatore Dott.ssa FALASCHI Milena;
udito l’Avv.to Brocchieri Guido di parte resistente;
udito il Pubblico Ministero, in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. RUSSO Libertino Alberto, che ha concluso per l’accoglimento del ricorso.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con atto di citazione notificato il 12 aprile 1994 Al. e Ga. Ca. evocavano in giudizio, dinanzi al Tribunale di La Spezia, Ca. Cl. per sentirlo condannare alla restituzione di un posto auto realizzato su parte di un fondo di proprieta’ delle attrici, sito in (OMESSO), censito nel N.C.T. di detto comune, nel foglio (OMESSO) con il mappale (OMESSO), concesso in comodato ai convenuto nel (OMESSO) e dallo stesso non rilasciato a seguito della cessazione del rapporto contrattuale, nonche’ al risarcimento dei danni per la protratta occupazione (in difetto di titolo) nel periodo successivo.

Instauratosi il contraddittorio, nella resistenza del convenuto, all’esito dell’istruzione della causa, il Tribunale adito, con sentenza non definitiva del 12/18 giugno 2001 n. 818, dato atto dell’appartenenza del bene in comproprieta’ alle attrici, condannava il convenuto al rilascio, ma non essendo stata raggiunta la prova del danno da illegittima occupazione, disponeva la prosecuzione del procedimento per addivenire, mediante consulenza tecnica, alla determinazione del reale valore locativo del bene. All’esito della seconda fase del giudizio, i Tribunale emetteva sentenza 1/3 giungo 2003 n. 674, con la quale condannava il convenuto al pagamento di lire 13.900.000, con interessi legali dalle singole scadenze mensili dei canoni, determinati come da motivazione, di cui all’accertamento peritale, oltre alla rifusione delle spese processuali.

In virtu’ di rituale appello interposto dal Ca. , con il quale lamentava l’erroneita’ della sentenza del giudice di prime cure deducendo l’inesistenza del danno richiesto in via risarcitoria dalle proprietarie del bene, nonche’ l’infondatezza della sua determinazione, la Corte di Appello di Genova, nella resistenza della appellata Ga.Ca. (non costituita Ga.Al. ), accoglieva l’appello e in riforma della sentenza impugnata, rigettava la domanda attorea di risarcimento danni.

A sostegno dell’adottata sentenza, la corte territoriale evidenziava che non era sufficiente l’assenza di un titolo che legittimasse l’occupazione del bene per riconoscere l’esistenza di un pregiudizio a carico delle proprietarie, ma occorreva prova reale ed effettiva dello stesso.

Avverso l’indicata sentenza della Corte di Appello di Genova ha proposto ricorso per cassazione Ga.Ca. (la quale ne ha curato la notificazione anche agli eredi di Ga.Al. , deceduta nelle more), che risulta articolato su due motivi, al quale ha resistito con controricorso il Ca. , mentre non si sono costituiti gli eredi di Ga.Al. . Parte resistente ha presentato memoria ex articolo 378 c.p.c..

MOTIVI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo la ricorrente contesta la violazione di legge per avere la Corte territoriale negato la sussistenza del danno pure in presenza dell’accertata violazione del diritto di proprieta’ vantato sul bene dalle ricorrenti, danno che pertanto doveva considerarsi esistente “in re ipsa”.

Con il secondo motivo la stessa Ga. censura il vizio di motivazione su un punto decisivo della controversia, per avere la Corte distrettuale ritenuto arbitraria la valutazione fatta dal consulente tecnico – recepita dal primo giudice – sul rilievo che non poteva essere liquidato un danno senza la dimostrazione che la presenza dell’occupante senza titolo avrebbe impedito alle proprietarie di esercitare, direttamente o indirettamente, il godimento del bene. In altri termini, la ricorrente, si duole che la Corte abbia escluso la possibilita’ di una liquidazione equitativa del danno, in applicazione dell’articolo 2056 c.c. e secondo i principi previsti dall’articolo 1223 c.c..

E’ evidente la ragione di connessione dei motivi dedotti, attenendo entrambi alle argomentazioni illustrate dal giudice del gravame per il rigetto della domanda risarcitoria, che pertanto vanno esaminati congiuntamente.

Questa Corte ha avuto modo di chiarire che in fattispecie del genere di quella in esame, concernenti occupazione senza titolo di un cespite immobiliare altrui, il danno per il proprietario usurpato e’ in re ipsa, ricollegandosi al semplice fatto della perdita della disponibilita’ del bene da parte del dominus ed alla impossibilita’ per costui di conseguire l’utilita’ anche solo potenzialmente ricavabile dal bene medesimo in relazione alla natura normalmente fruttifera di esso (v. da ultimo, Cass., Sez. 2, dell’8 marzo 2010, n. 5568; Cass., Sez. 3, dell’11 febbraio 2008, n. 3251; Cass., Sez. 3, dell’8 maggio 2006, n. 10498). La determinazione del risarcimento del danno ben puo’ essere operata, in tali ipotesi, facendo riferimento al cosiddetto “danno figurativo” e, quindi, al valore locativo del cespite usurpato. Il fatto, poi, che il valore locativo sia stato individuato in una somma determinata non fa perdere all’obbligazione risarcitoria la sua natura di debito di valore, come tale suscettibile di rivalutazione monetaria, in quanto, mirando alla reintegrazione del patrimonio del danneggiato, la somma di denaro stabilita non rappresenta l’oggetto dell’obbligazione risarcitoria, ma solo un elemento di commisurazione del danno (v. Cass., Sez. 2, del 7 giugno 2001, n. 7692; Cass., Sez. 2, del 18 febbraio 1999, n. 1373). La corte territoriale, nell’impugnata sentenza, di converso, si e’ espressa sull’an della domanda risarcitoria per occupazione abusiva, che avrebbe dovuto decidere applicando il supportato principio, limitandosi ad una pronunzia di reiezione basata sulla sola considerazione di un’apoditticamente ritenuta carenza di prova in ordine alla possibilita’ di utilizzazione del bene, presumendone anzi la inutilizzabilita’ stante il sostanziale abbandono in cui sarebbe rimasto il bene nel periodo successivo al rilascio e dunque ha argomentato con motivazione palesemente viziata.

Il ricorso va, dunque, accolto, dovendosi cassare la pronuncia relativamente alla declaratoria di insussistenza del danno per carenza di prova sulla utilizzabilita’ in ipotesi di occupazione senza titolo di un cespite immobiliare altrui, dovendosi invece affermare il principio del danno in re ipsa, la cui determinazione nel quantum ben puo’ essere operata facendo riferimento al cosiddetto “danno figurativo” e, quindi, al valore locativo del cespite usurpato.

L’accertamento che ha comportato la cassazione della sentenza impugnata non determina pero’ automaticamente il rinvio della medesima sentenza. Nella giurisprudenza della corte, a seguito della modifica dell’articolo 384 c.p.c., avvenuta gia’ con la riforma di cui alla Legge n. 353 del 1990 e della costituzionalizzazione del principio della ragionevole durata del processo, si e’ osservato che e’ configurabile il potere di decidere nel merito la causa, senza disporre conseguentemente il rinvio, fermi restando i limiti della non necessita’ di indagini di fatto e del rispetto del principio dispositivo.

Orbene nel caso di specie, essendo stata affermata l’erronea applicazione di un principio da parte del giudice del gravame, intervenuta la decisione in riforma della sentenza di primo grado, che di converso aveva fatto corretto uso del medesimo principio, disponendo ed espletando consulenza tecnica di ufficio proprio per la determinazione del c.d. danno figurativo, la decisione nel merito va pronunciata con il rigetto dell’appello proposto dal CA., per cui rivivono le statuizioni disposte con la sentenza de Tribunale di La Spezia n. 674/2003 del 1/3.6.2003.

Infine, ai sensi dell’articolo 385 c.p.c., si deve provvedere sulle spese dell’intero giudizio di appello, ferma sul punto la sentenza di primo grado (per quanto suesposto), nonche’ su quelle di cassazione.

Vanno, altresi’, poste definitivamente a carico dello stesso resistente i costi di c.t.u..

P.Q.M.

La Corte, accoglie il ricorso e cassa la sentenza impugnata senza rinvio;

pronunziando nel merito, rigetta l’appello proposto dal CA. avverso la sentenza del Tribunale di La Spezia n. 674/2003 del 1/3.6.2003;

condanna parte resistente alla rifusione delle spese del giudizio di legittimita’, che liquida in complessivi euro 2.000,00, di cui euro 200,00 per esborsi, nonche’ a quelle del giudizio di appello, che liquida in complessivi euro 2.400,00, di cui euro 180,00 per esborsi ed euro 1.000,00 per diritti;

pone definitivamente a carico dello stesso resistente per intero i costi di c.t.u..

La Suprema Corte, con la Sentenza 26637 del 2013 ha risposto assertivamente a questa domanda, arrivando anche a quantificare il danno subito, “per la determinazione del risarcimento del danno quindi, ben può farsi riferimento al cosiddetto danno figurativo, costituito dal valore locativo del cespite”

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. GOLDONI Umberto – Presidente
Dott. NUZZO Laurenza – rel. Consigliere
Dott. MATERA Lina – Consigliere
Dott. CORRENTI Vincenzo – Consigliere
Dott. GIUSTI Alberto – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 10758/2011 proposto da:

(OMISSIS) COOPERATIVA A RL (OMISSIS), IN PERSONA DEL SUO PRESIDENTE E LEGALE RAPP.TE, elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende;

ricorrente -

contro

(OMISSIS) SRL (OMISSIS), IN PERSONA DEL PRESIDENTE DEL CONSIGLIO DI AMM.NE, elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS);

- controricorrenti -

contro

(OMISSIS) SPA, IN PERSONA DEL SUO RAPPRESENTANTE LEGALE;

- intimata -

avverso la sentenza n. 92/2011 della CORTE D’APPELLO di ROMA, depositata il 13/01/2011;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 01/10/2013 dal Consigliere Dott. LAURENZA NUZZO;
udito l’Avvocato (OMISSIS) che richiede l’opportunita’ di un rinvio perche’ la Societa’ e’ in liquidazione e deposita decreto di liquidazione in copia, e successivamente chiede l’accoglimento del ricorso;
uditi gli avv.ti (OMISSIS) e (OMISSIS) della controricorrente che si oppongono alla richiesta e successivamente chiedono il rigetto del ricorso;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. DEL CORE Sergio, che ha concluso per il rigetto del ricorso.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con atto di citazione notificato il 14.12.1996 la s.r.l. (OMISSIS) esponeva: di essersi obbligata ad acquistare dalla cooperativa r.l. (OMISSIS), con contratto preliminare 26.2.1991, alcune unita’ immobiliari di un realizzando edificio in (OMISSIS), piano di zona n. (OMISSIS); di aver pagato oltre il dovuto (giusta C.T.U. effettuata in separato giudizio,avente ad oggetto l’accertamento del prezzo ancora dovuto e nell’ambito del quale la stessa (OMISSIS) aveva chiesto la risoluzione de preliminare), senza che controparte avesse trasferito la proprieta’ dell’immobile e neppure presentato al Comune di Roma progetti di variante, lasciando scadere le concessioni edilizie (da qui l’ulteriore procedimento riunito al precedente, avente ad oggetto l’emissione di sentenza costitutiva ex articolo 2932 c.c.).

Tanto esposto, conveniva in giudizio, innanzi al Tribunale di Roma, la coop. (OMISSIS) per sentirla condannare al risarcimento dei danni derivati da detti inadempimenti.

Costituitasi in giudizio la convenuta assumeva che il contratto preliminare doveva considerarsi gia’ risolto per inadempimento della promissaria acquirente; che non vi era stato alcun ritardo nella consegna delle unita’ immobiliari, addebitabile ad essa (OMISSIS), atteso che il mancato completamento dei lavori era da attribuirsi esclusivamente alla societa’ appaltatrice, s.p.a. (OMISSIS), chiamata in giudizio al fine di essere garantita dell’eventuale accoglimento della domanda della (OMISSIS).

La chiamata in causa si costituiva adducendo che gli eventuali ritardi nel completamento delle unita’ immobiliari erano dipesi dal ritardo con cui la cooperativa aveva proceduto al pagamento dei corrispettivi – dell’appalto.

Con sentenza 3/21.5.2001 il Tribunale condannava la (OMISSIS) al pagamento, in favore della (OMISSIS), delle somme di lire 4.135.990.000 e di lire 4.000.000, oltre interessi; condannava la (OMISSIS) a tenere indenne la convenuta dagli effetti di detta condanna.

Tale decisione era impugnata, con distinti appelli, dalla s.p.a. (OMISSIS) e dalla Coop. (OMISSIS); la (OMISSIS) proponeva appello incidentale per il risarcimento dei danni successivi alla data del 31.12.2000, presa a base della sentenza impugnata. Con sentenza depositata il 13.1.2011 la Corte d’Appello di Roma respingeva gli appelli della s.p.a. (OMISSIS) e della s.r.l. (OMISSIS) ed, in accoglimento della domanda avanzata dalla (OMISSIS), condannava la (OMISSIS) a pagare l’ulteriore importo di euro 2.373.567,66, oltre interessi legali dalla pubblicazione della sentenza al saldo; condannava la (OMISSIS) al pagamento delle spese del grado in favore della (OMISSIS) e compensava le spese stesse tra la (OMISSIS) e la (OMISSIS).

Osservava la Corte territoriale, per quanto ancora rileva nel presente giudizio, che la prova espletata riguardava la verosimiglianza dell’insorgenza del danno e, quindi, non rilevava “se le testimonianze si riferissero a semplici abboccamenti preliminari o a trattative gia’ avanzate ne’ che parte di esse fosse una societa’ partecipata dalla (OMISSIS) ma comunque diversa da essa”; riteneva condivisibile il ricorso del primo giudice al criterio della valutazione equitativa del danno.

Per la cassazione di tale decisione propone ricorso la (OMISSIS) formulando due motivi illustrati da memoria. Resiste con controricorso la (OMISSIS) s.r.l. mentre la s.p.a. (OMISSIS) non ha svolto attivita’ difensiva.

MOTIVI DELLA DECISIONE

La societa’ ricorrente deduce:

l)violazione, falsa applicazione degli articoli 1223, 1226 e 2697 c.c., nonche’ degli articoli 115 e 116 c.c.; contraddittorieta’ di motivazione e “difetto di attivita’ circa un punto (fatto) decisivo”; secondo la stessa sentenza impugnata non era stata provata l’esistenza di effettive trattative per la locazione degli immobili da parte della (OMISSIS), ma solo di contatti esplorativi tra terzi;con riguardo al guadagno ricavabile dall’affitto dei locali, peraltro, il danno doveva essere provato nel suo preciso ammontare, non potendosi ricorrere al criterio della valutazione equitativa in difetto del presupposto sulla impossibilita’ della parte interessata di provare il danno nel suo preciso importo; per altro verso il Tribunale non aveva applicato detto criterio in ordine al lucro cessante per la mancata utilizzazione degli immobili, avendo ad esso fatto ricorso solo quanto alla spesa occorrente per compensare il professionista incaricato per il rilascio del certificato agibilita’, “equamente stimata in lire 4.000.000 onnicomprensiva”; sotto tale profilo la motivazione era contraddittoria non essendo comprensibile se il danno fosse stato interamente liquidato secondo il criterio equitativo;

2) violazione e falsa applicazione degli articoli 1223, 1226 e 2697 c.c.; degli articoli 115 – 116 c.p.c. nonche’ difetto assoluto di motivazione circa un fatto decisivo; erroneamente la Corte di Appello aveva accolto l’appello incidentale della (OMISSIS) quanto al risarcimento degli ulteriori danni fino alla consegna dei locali oggetto di causa, senza che fosse dato individuare la base del calcolo di tale danno liquidato in euro 2.373.567,66, non considerando che la (OMISSIS) non aveva dato alcuna dimostrazione al riguardo e che avrebbe potuto, medio tempore, procedere all’affitto dei locali in questione.

Va preliminarmente respinta, perche’ infondata, l’eccezione pregiudiziale sollevata da (OMISSIS) (con l’atto ex articolo 372 c.p.c.), laddove sostiene che la procura rilasciata in calce al ricorso da (OMISSIS), quale presidente e legale rappresentante della cooperativa (OMISSIS) sarebbe inesistente o nulla in quanto il (OMISSIS) non rivestiva tale carica al momento del conferimento della procura, stante la proroga della gestione commissariale. Va, infatti, rilevato che il (OMISSIS) ha conferito la procura in calce al ricorso notificato il 20/21 aprile 2001, allorche’ rivestiva ancora la carica di presidente e legale rappresentate della (OMISSIS), posto che dalla documentazione in atti (decreto ministeriale n. 406 del 9.5.211 prodotto dalla (OMISSIS)) risulta che il passaggio di consegne al Commissario governativo e’ stato effettuato il 13.10.2011. Va aggiunto che, per costante giurisprudenza di questa Corte, deve presumersi, in difetto di prova contraria, la validita’ della procura rilasciata da persona qualificatasi come rappresentante legale della parte (Cass. n. 3677/1999; n. 3165/1977).

I motivi di ricorso sono infondati.

Le due censure possono essere esaminate congiuntamente in quanto connesse con riferimento al criterio di liquidazione dei danni. E’ sufficiente osservare che la valutazione e la motivazione sul punto sono conformi, alla giurisprudenza di questa Corte, secondo cui il danno per la mancata disponibilita’ di un immobile, da parte di un imprenditore commerciale, e’ “in re ipsa”, considerata l’impossibilita’ per costui di conseguire l’utilita’ ricavabile dal bene medesimo in relazione alla natura normalmente fruttifera di esso. Per la determinazione del risarcimento del danno, quindi, ben puo’ farsi riferimento al cosiddetto danno figurativo, costituito dal valore locativo del cespite (Cass. n. 26610/2008; n. 10498/2006).

Consegue che, nella specie, correttamente il giudice di appello ha fatto ricorso al criterio di liquidazione equitativa del danno sulla base del valore locativo dell’immobile; la Corte di merito ha poi richiamato le testimonianze solo ai fini della “verosimiglianza” sulla insorgenza del danno, ritenendo irrilevante, una volta applicato detto criterio, che le testimonianze riguardanti la concessione in affitto dei locali compromessi in vendita, si riferissero a “semplici abboccamenti preliminari o a trattative gia’ avanzate”.

Il ristoro dei danni successivi a quelli indicati nella sentenza di primo grado e’, del pari, aderente a detto criterio in quanto risulta calcolato per gli ulteriori anni per i quali la parte attrice non aveva potuto disporre degli immobili, essendo la loro consegna avvenuta, come accertato dal giudice di merito, con verbale dell’8.7.2009 e, quindi, successivamente alla data della sentenza di primo grado. Va, di conseguenza, disatteso il rilievo difensivo della ricorrente (svolto col motivo sub 2), sulla possibilita’ della (OMISSIS) di locare gli immobili prima dell’avvenuta loro consegna, costituendo tale adempimento della promittente venditrice il presupposto necessario per consentire alla promissaria acquirente di poter disporre del bene promesso in vendita. Al rigetto del ricorso consegue la condanna della ricorrente al pagamento, nei confronti della controricorrente, delle spese processuali liquidate come da dispositivo.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna la ricorrente al pagamento, in favore della controricorrente, delle spese processuali liquidate in euro 10.700,00 di cui euro 200,00 per esborsi oltre accessori di legge.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. ODDO Massimo – Presidente
Dott. NUZZO Laurenza – Consigliere
Dott. PROTO Cesare Antonio – Consigliere
Dott. SAN GIORGIO Maria Rosaria – rel. Consigliere
Dott. CORRENTI Vincenzo – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso proposto da:
CONDOMINIO VIA (OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS);

- ricorrente -

contro

(OMISSIS) (OMISSIS);

- intimato -

Nonche’ da:

(OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che lo rappresenta e difende;

- ricorrente incidentale -

contro

CONDOMINIO VIA (OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS);

- controricorrente all’incidentale -

avverso la sentenza n. 1084/2009 della CORTE D’APPELLO di GENOVA, depositata il 03/11/2009;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 27/01/2012 dal Consigliere Dott. MARIA ROSARIA SAN GIORGIO;
udito l’Avvocato (OMISSIS), difensore del resistente che ha chiesto di riportarsi agli scritti depositati;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. RUSSO Libertino Alberto che ha concluso per l’accoglimento per quanto di ragione del 2 – 4 – 5 e 6 motivo del ricorso principale, rigetto del 1 MOTIVO del ricorso principale, assorbiti il 7 e l’8 motivo del ricorso principale e il ricorso incidentale.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

1. – (OMISSIS) convenne in giudizio il Condominio di Via (OMISSIS) deducendo la nullita’ della delibera che aveva approvato la installazione di un ascensore, in quanto adottata con maggioranza inferiore a quella prescritta dall’articolo 1120 cod. civ., e sostenendo, inoltre, che l’opera realizzata era lesiva dei diritti dei condomini, in quanto aveva ristretto la luce del passaggio sulla prima rampa di scale, impedendo anche il passaggio di eventuali mezzi di soccorso, oltre a risultare lesiva del decoro architettonico e della normativa antincendio ed a comportare un deprezzamento dell’immobile.

2. – Il Tribunale adito, all’esito della istruttoria, condanno’ il Condominio a rimuovere l’impianto di ascensore.
La sentenza fu impugnata dallo stesso Condominio, che dedusse l’errata applicazione al caso di specie dell’articolo 2933 cod. civ., con specifico riferimento a quanto previsto dall’articolo 1120 c.c., comma 2, ed alla normativa in materia di barriere architettoniche, sul rilievo che la installazione di un ascensore a tutela dei condomini anziani e disabili’ non puo’ considerarsi innovazione vietata; ed inoltre rilevo’ la insussistenza dei requisiti di cui al citato articolo 1120 c.c., comma 2, per non essersi creata alcuna alterazione del decoro architettonico dell’immobile, ne’ alcun pregiudizio alle parti comuni, lamentando, altresi’, la omessa pronuncia risarcitoria per equivalente.

3. – La Corte d’appello di Genova, con sentenza depositata il 3 novembre 2009, respinse il gravame sul rilievo che l’assemblea del 25 luglio 1994 non risultava aver avuto ad oggetto alcuna delibera attinente al superamento delle barriere architettoniche, bensi’ la realizzazione dell’impianto ascensore; che il condominio non aveva fornito la prova che nello stabile vivessero portatori di handicap; e che comunque la citata normativa fa salva la previsione di cui all’articolo 1120 c.c., comma 2, la quale, in assenza di unanimita’ dei condomini, vieta le innovazioni che rendano alcune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso e al godimento anche di un solo condomino.
Rilevo’ ancora la Corte di merito che il decoro architettonico del fabbricato, in stile liberty, risultava compromesso dalla installazione dell’ascensore, non conforme alle disposizioni antincendio, e che, tra l’altro, aveva diminuito la fruibilita’ di talune parti dell’edificio all’uso o al godimento quanto meno dell’appellato, essendo stata ridotta la rampa originale della scala, ed aveva creato pregiudizio alla sicurezza del fabbricato ed alla incolumita’ degli abitanti, rendendo particolarmente difficoltoso l’accesso di mezzi di soccorso, ed infine determinando una svalutazione dell’alloggio dell’appellato.

4. – Per la cassazione di tale sentenza ricorre il Condominio di Via (OMISSIS) sulla base di otto motivi, illustrati anche da successiva memoria, uno dei quali attinente al dedotto difetto di giurisdizione del giudice ordinario nella specie, relativa alla violazione di norme antincendio, che non darebbe luogo alla lesione di un diritto soggettivo, ma solo di interessi legittimi.
Resiste con controricorso (OMISSIS), che propone altresi’ ricorso incidentale, resistito con controricorso dal condominio ricorrente. La questione di giurisdizione e’ stata risolta dalle Sezioni Unite di questa Corte con sentenza n. 12722 del 2011. Restano, dunque, da esaminare gli altri motivi del ricorso principale ed il ricorso incidentale.

MOTIVI DELLA DECISIONE

1. – Con il primo motivo del ricorso principale, si lamenta la violazione dell’articolo 102 cod. proc. civ. in relazione all’articolo 360 c.p.c., n. 4. La domanda avanzata dall’attuale resistente con la citazione introduttiva del giudizio di primo grado, volta all’annullamento della delibera condominiale del 25 luglio 2004, con la quale era stata decisa la installazione dell’ascensore, e la conseguente rimozione dell’impianto realizzato, avrebbe richiesto, ad avviso del condominio ricorrente, la integrazione del contraddittorio nei confronti di tutti i condomini, o, quanto meno, di quelli che erano proprietari dell’ascensore realizzato (non avendo partecipato tutti i condomini alla costruzione dell’ascensore, e, dunque, appartenendo lo stesso a coloro che lo avevano installato a proprie spese). Infatti, le azioni dirette ad ottenere una pronuncia di condanna all’esecuzione di opere comportanti la trasformazione fisica di un bene in comunione, e quindi anche la distruzione dello stesso, devono essere esercitate nei confronti di tutti i comproprietari.

2.1. – La censura risulta in parte inammissibile, in parte infondata.

2.2. – Essa non puo’ trovare ingresso nel presente giudizio di legittimita’ nella parte in cui deduce a fondamento del motivo la proprieta’ non condominiale dell’ascensore, in quanto l’eccezione della non partecipazione di tutti i condomini alla sua installazione, sollevata in primo grado per legittimare il quorum della delibera assembleare, era stata condivisa dal giudice sulla base del solo rilievo che allo stato non vi era la prova che l’ascensore fosse stato installato a spese di tutti i condomini, senza alcuna verifica degli eventuali comproprietari dello stesso.

2.3. – La doglianza e’, invece, infondata nella parte residua, poiche’, a differenza che nella comunione, secondo l’orientamento espresso da questa Corte, che il Collegio intende ribadire, l’articolo 1131 cod. civ., comma 2 nel prevedere la legittimazione passiva dell’amministratore in ordine ad ogni lite avente ad oggetto interessi comuni dei condomini (senza distinguere tra azioni di accertamento ed azioni costitutive o di condanna), deroga alla disciplina valida per le altre ipotesi di pluralita’ di soggetti passivi, soccorrendo, cosi’, all’esigenza di rendere piu’ agevole ai terzi la chiamata in giudizio del condominio, senza la necessita’ di promuovere il litisconsorzio passivo nei confronti dei condomini (v., tra le altre, Cass., sentt. n. 7474 del 1997, n. 1485 del 1996).

3. – Con la seconda doglianza, che si articola in molteplici profili, si lamenta anzitutto la violazione dell’articolo 2909 cod. civ., in relazione all’articolo 360 c.p.c., nn. 3 e 4, nonche’ la violazione dell’articolo 112 cod. proc. civ. e dell’articolo 346 cod. proc. civ. in relazione all’articolo 360 c.p.c., n. 4. La Corte territoriale, nel ritenere che, sia per il mancato riferimento, nella delibera condominale, alla Legge n. 13 del 1989, sia per la ritenuta mancanza di disabili nel condominio, la stessa legge non fosse applicabile nella specie, e che, conseguentemente, non fosse applicabile la maggioranza ridotta di cui a detta legge, donde la invalidita’ della delibera in questione per mancanza della maggioranza prevista dal codice civile, avrebbe violato il giudicato interno, pronunciando, per di piu’, ultra petita. Infatti, nel giudizio di primo grado il (OMISSIS) aveva chiesto che venisse dichiarata nulla la deliberazione assembleare del 25 luglio 1994 per il mancato raggiungimento delle maggioranze previste dall’articolo 1136 c.c., comma 5, e, in via subordinata, che venisse dichiarata la illegittimita’ dell’innovazione, in quanto vietata dall’articolo 1120 c.c., comma 2. Il Tribunale aveva accolto la domanda subordinata e respinto la domanda principale sul rilievo, da un lato, che si sarebbe dovuta proporre una domanda di annullamento, e, dall’altro, che, essendo state le spese per l’installazione dell’ascensore sostenute solo da una parte dei condomini, era applicabile l’articolo 1102, e non era, percio’, richiesta la maggioranza di cui all’articolo 1136 c.c., comma 5. Il relativo capo della sentenza non era stato oggetto di appello principale ne’ incidentale, sicche’ era passato in giudicato.

4.1. – Tale profilo della censura risulta inammissibile.

4.2. – Infatti, la effettiva ratio decidendi della sentenza impugnata e’ ravvisabile essenzialmente nella considerazione che l’assemblea aveva deliberato innovazioni vietate, e non nel rilievo della assunzione della delibera in assenza delle previste maggioranze.

4.3. – E tuttavia, la censura trova ingresso nel presente giudizio con riferimento agli ulteriori profili, sollevati in via subordinata, e concernenti: 1) la violazione della Legge n. 13 del 1989, articolo 2 per il rilievo attribuito alla circostanza che l’assemblea del 25 luglio 1994 non avesse avuto ad oggetto alcuna delibera attinente al superamento delle barriere architettoniche, bensi’ la realizzazione dell’impianto ascensore, laddove, ai fini del quorum per la validita’ della delibera, non sarebbe stato necessario che in essa fosse esplicitato lo scopo di abbattere le barriere architettoniche; 2) la violazione della stessa disposizione sotto il profilo che la presenza di invalidi nell’edificio non condizionerebbe il quorum della delibera diretta alla rimozione delle barriere architettonica; 3) la omessa motivazione su di un punto decisivo della controversia, attinente alla affermazione della mancata prova che nello stabile vivessero portatori di handicap, pur in presenza di documentazione attestante lo stato di invalidita’ di due condomini.

4.4. – Tali profili non possono, infatti, ritenersi assorbiti dalla inammissibilita’ del primo, perche’, se e’ vero che la decisione della Corte territoriale si e’ fondata, come chiarito sub 4.2, sul carattere di innovazione vietata attribuito dal giudice di secondo grado alla installazione dell’ascensore, e non sulla individuazione di una o piuttosto di un’altra maggioranza ai fini della delibera relativa alla realizzazione di tale opera, non puo’ negarsi che la decisione sull’applicabilita’ o meno, nella specie, della Legge n. 13 del 1989 non sarebbe stata priva di rilievo proprio ai fini del giudizio sulla configurabilita’ di una innovazione vietata, per le ragioni che saranno meglio chiarite in sede di esame della quarta, della quinta e della sesta censura, attinenti appunto a tale tema.

4.5.1. – E dunque, dovendosi procedere all’esame nel merito dei sopra specificati profili di censura, non puo’ che convenirsi con il ricorrente, sulla irrilevanza, ai fini della valutazione operata dal giudice di secondo grado di inapplicabilita’, nella specie, della citata Legge n. 13 del 1989, della circostanza che l’assemblea del 25 luglio 1994 non avesse avuto ad oggetto una delibera attinente alla eliminazione delle barriere architettoniche, posto che la delibera di installazione di un ascensore si muove sostanzialmente all’evidenza in tale direzione.

4.5.2. – Del pari condivisibili sono le argomentazioni del ricorrente in ordine alla irrilevanza, ai fini dell’applicabilita’ della Legge n. 13 del 1989, della presenza di invalidi nell’edificio. In realta’, le disposizioni della legge di cui si tratta sono volte a consentire ai disabili di accedere senza difficolta’ in tutti gli edifici, e non solo presso la propria abitazione.
In proposito, la Corte costituzionale, nella sentenza n. 167 del 1999 -con la quale fu dichiarata la illegittimita’ costituzionale dell’articolo 1052 c.c., comma 2, nella parte in cui non prevedeva che il passaggio coattivo a favore di fondo non intercluso potesse essere concesso dall’autorita’ giudiziaria quando questa riconoscesse la rispondenza della relativa domanda alle esigenze di accessibilita’ degli edifici destinati ad uso abitativo – , osservo’ che la legislazione in tema di eliminazione delle barriere architettoniche aveva configurato la possibilita’ di agevole accesso agli immobili anche da parte di persone con ridotta capacita’ motoria, come requisito oggettivo quanto essenziale degli edifici privati di nuova costruzione a prescindere dalla concreta appartenenza degli stessi a soggetti portatori di handicap. E, nel solco di tale orientamento, piu’ di recente questa Corte, con la sent. n. 14786 del 2009, ha chiarito che la Legge n. 13 del 1989, articolo 2, comma 1, prevede un abbassamento del quorum richiesto per l’innovazione, indipendentemente dalla presenza di disabili, in relazione ai quali e’ invece dettata la disposizione del comma 2, che consente loro, in caso di rifiuto del condominio di assumere le deliberazioni aventi ad oggetto le innovazioni atte ad eliminare negli edifici privati le barriere architettoniche, di installare a proprie spese servo scala o strutture mobili e modificare l’ampiezza delle porte d’accesso al fine di rendere piu’ agevole l’accesso agli edifici, agli ascensori e alle rampe dei garages.

4.5.3. – Resta assorbito dalle considerazioni appena esposte l’ulteriore profilo di censura, relativo all’affermazione della Corte di merito della mancata dimostrazione che nello stabile vivessero portatori di handicap, pur in presenza di documentazione attestante l’asserito stato di invalidita’ di due condomini.

5. – Con il terzo motivo del ricorso principale, oltre al difetto di giurisdizione del giudice ordinario – sul quale si sono gia’ pronunciate le Sezioni Unite, escludendolo, con la sentenza n. 12722 del 2011 – , si lamenta la violazione del principio desumibile dall’articolo 2907 cod. civ. e dall’articolo 99 cod. proc. civ., secondo il quale non si puo’ adire il giudice ordinario se non per far valere un diritto, laddove il (OMISSIS) avrebbe vantato solo un interesse legittimo all’osservanza delle norme antincendio.

6. – Il motivo e’ infondato, sol che si consideri che il riferimento alla normativa antincendio e’ stato operato al solo scopo di valutare il pregiudizio cagionato dalla installazione dell’ascensore alla sicurezza del fabbricato, e non per affermare un diritto del condomino alla demolizione di un’opera non conforme a tali norme o alle prescrizioni dettate dall’autorita’.

7. – Con il quarto motivo si denuncia la insufficienza della motivazione in ordine al pregiudizio al decoro architettonico ed agli argomenti addotti dal condominio per escluderlo. Si assume che l’ascensore non era visibile dall’esterno e che, secondo la c.t.u., non aveva cagionato un pregiudizio economicamente valutabile, tenuto anche conto che l’atrio dell’edificio non aveva pregi particolari; che il pregiudizio estetico incideva solo minimamente sul deprezzamento subito dall’alloggio del (OMISSIS). Si aggiunge che al danno cagionato dall’ingombro e dall’opera in alluminio anodizzato similoro si sarebbe potuto ovviare con la sostituzione dell’alluminio con prodotti verniciati bruniti.

8. – Con il quinto motivo si lamenta la insufficienza e contraddittorieta’ della motivazione su di un punto decisivo, relativo al peggioramento delle condizioni di sicurezza per i condomini e sugli argomenti addotti in relazione ad esse. Si assume che la sentenza non avrebbe confrontato le condizioni di sicurezza anteriori al restringimento delle scale con quelle conseguenti alla realizzazione dell’ascensore, aderendo alle equivoche conclusioni del c.t.u. sulla possibilita’ di transito di barelle attraverso le scale.

9. – Con il sesto motivo, si deduce ancora difetto di motivazione su di un punto decisivo in relazione all’articolo 132 c.p.c., n. 4, in ordine alla ponderazione degli interessi dei condomini in relazione al principio di solidarieta’ che deve informare i rapporti tra i condomini.

10.1. – I motivi che, stante la intima connessione logico-giuridica che li avvince, vanno esaminati congiuntamente, sono infondati nei termini che seguono.

10.2. – Questa Corte, con la sentenza n. 4474 del 1987, ha affermato che la tutela del decoro architettonico e’ stata apprestata dal legislatore in considerazione della diminuzione del valore che la sua alterazione arreca all’intero edificio e, quindi, anche alle singole unita’ immobiliari che lo compongono. Pertanto, il giudice del merito, per stabilire se in concreto vi sia stata lesione di tale decoro, oltre ad accertare se esso risulti leso o turbato, deve anche valutare se tale lesione o turbativa determini o meno un deprezzamento dell’intero fabbricato, essendo lecito il mutamento estetico che non cagioni un pregiudizio economicamente valutabile o che, pur arrecandolo, si accompagni a un’utilita’ la quale compensi l’alterazione architettonica che non sia di grave e appariscente entita’.

In tale ottica, andavano verificati il pregiudizio al decoro architettonico di un ascensore collocato nell’atrio dell’edificio, e non all’esterno di esso, ed il pregiudizio all’uso o godimento delle parti comuni.

10.3.1. – Si sarebbe, inoltre, dovuto tenere conto del principio di solidarieta’ condominiale. A tale riguardo, questa Corte, con la sentenza n. 12520 del 2010, ha affermato che, in materia condominiale, le norme relative ai rapporti di vicinato, tra cui quella dell’articolo 889 cod. civ., trovano applicazione rispetto alle singole unita’ immobiliari soltanto in quanto compatibili con la concreta struttura dell’edificio e con la particolare natura dei diritti e delle facolta’ dei singoli proprietari. Pertanto, qualora esse siano invocate in un giudizio tra condomini, il giudice di merito e’ tenuto ad accertare se la loro rigorosa osservanza non sia nel caso irragionevole, considerando che la coesistenza di piu’ appartamenti in un unico edificio implica di per se’ il contemperamento dei vari interessi al fine dell’ordinato svolgersi di quella convivenza che e’ propria dei rapporti condominiali.

10.3.2.- A piu’ forte ragione si sarebbe dovuto tener presente il richiamato principio ai fini di una decisione che, come quella censurata, coinvolgeva i diritti fondamentali dei disabili. Va, in proposito, ricordato che, come sottolineato dalla Corte costituzionale nella sentenza n. 167 del 1999, richiamata sub 4.5.2., la legislazione relativa ai portatori di handicap (ed in particolare la Legge 9 gennaio 1989, n. 13, recante “Disposizioni per favorire il superamento e l’eliminazione delle barriere architettoniche negli edifici privati” e la Legge 5 febbraio 1992, n. 104, “Legge-quadro per l’assistenza, l’integrazione sociale e i diritti delle persone handicappate”, cui si sarebbero aggiunti successivamente il Decreto Legislativo 9 luglio 2003, n. 216, recante “Attuazione della direttiva 2000/78/CE per la parita’ di trattamento in materia di occupazione e di condizioni di lavoro” e la Legge 1 marzo 2006, n. 67, recante “Misure per la tutela giudiziaria delle persone con disabilita’ vittime di discriminazioni”) non si e’ limitata ad innalzare il livello di tutela in favore di tali soggetti, ma ha segnato, come la dottrina non ha mancato di rilevare, un radicale mutamento di prospettiva rispetto al modo stesso di affrontare i problemi delle persone affette da invalidita’, considerati ora quali problemi non solo individuali, ma tali da dover essere assunti dall’intera collettivita’.
Quale conseguenza del mutamento di prospettiva, e dell’affermarsi nella coscienza sociale del dovere collettivo di rimuovere preventivamente ogni possibile ostacolo alla esplicazione dei diritti fondamentali delle persone affette da handicap fisici, sono state introdotte, con le leggi citate, disposizioni generali per la costruzione degli edifici privati e per la ristrutturazione di quelli preesistenti, intese alla eliminazione delle barriere architettoniche, indipendentemente dalla effettiva utilizzazione degli edifici stessi da parte delle persone disabili. Un forte impulso alla tutela dei disabili si e’ successivamente registrato sul piano internazionale: si pensi alla Convenzione delle Nazioni Unite sui diritti delle persone con disabilita’ del 13 dicembre 2006, firmata dall’Italia in data 30 marzo 2007 e ratificata con Legge 3 marzo 2009, n. 18, che sottolinea l’obbligo degli Stati di rimuovere la condizione di minorita’, che non nasce solo dalla condizione fisica del disabile, ma anche dalla esistenza delle barriere che ne impediscono la piena partecipazione alla vita sociale, e che pone attenzione specifica alla questione dell’accessibilita’. E cio’ nel presupposto che – come la Corte costituzionale italiana ebbe modo gia’ nella piu’ volte richiamata sent. n. 167 del 1999 – , ormai superata la concezione di una radicale irrecuperabilita’ dei disabili, la socializzazione deve essere considerata un elemento essenziale per la salute dei soggetti in esame, si’ da assumere una funzione sostanzialmente terapeutica assimilabile alle stesse pratiche di cura e riabilitazione.

10.4. – In definitiva, nella specie, la Corte ligure avrebbe dovuto valutare la sussistenza della ipotesi, di cui all’articolo 1120 c.c., comma 2, di innovazioni vietate in quanto idonee a recare pregiudizio alla stabilita’ o alla sicurezza del fabbricato, ovvero tali da alterarne il decoro architettonico o da rendere talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino, facendo applicazione dei richiamati principi di diritto. Avrebbe dovuto il giudice di secondo grado, nel compiere detta valutazione, altresi’ tenere conto che, secondo l’orientamento di questa Corte, cui il Collegio intende dare continuita’, nell’identificazione del limite all’immutazione della cosa comune, disciplinato dall’articolo 1120 c.c., comma 2, il concetto di inservibilita’ della stessa non puo’ consistere nel semplice disagio subito rispetto alla sua normale utilizzazione – coessenziale al concetto di innovazione – ma e’ costituito dalla concreta inutilizzabilita’ della res communis secondo la sua naturale fruibilita’; si puo’ tener conto di specificita’ – che possono costituire ulteriore limite alla tollerabilita’ della compressione del diritto del singolo condomino – solo se queste costituiscano una inevitabile e costante caratteristica di utilizzo (Cass., sent. n. 15308 del 2011).

10.5. – Con riguardo, poi, alla questione della sicurezza con riferimento alla ipotesi di necessita’ di passaggio di mezzi di soccorso, effettivamente il giudice di secondo grado e’ incorso nella omissione denunciata dal ricorrente, consistita nel mancato confronto delle condizioni di sicurezza anteriori al restringimento delle scale con quelle conseguenti alla realizzazione dell’ascensore.

11. – Resta assorbito dall’accoglimento del quarto, quinto e sesto motivo l’esame del settimo, sollevato in via subordinata, avente ad oggetto l’asserito contrasto della Legge n. 13 del 1989, articolo 2, comma 1, in riferimento agli articoli 2 e 42 Cost., nella parte in cui, nel far salve le previsioni dell’articolo 1120 c.c., comma 2, non prevede che, nella valutazione delle conseguenze della innovazione, ai fini del decidere sulla ammissibilita’ della stessa, si debba dare importanza preminente all’abbattimento della barriere architettoniche.

12. – Resta, altresi’, assorbito l’esame dell’ottavo motivo, attinente alla asserita violazione dell’articolo 1120 c.c., comma 2, in relazione all’affermazione, contenuta nella sentenza impugnata, secondo la quale l’installazione dell’ascensore avrebbe determinato una svalutazione dell’alloggio del (OMISSIS), laddove la svalutazione della proprieta’ esclusiva del singolo condomino non sarebbe, di per se’, motivo sufficiente per ritenere illegittima l’innovazione stessa.

13. – Resta, infine, assorbito l’esame del ricorso incidentale, il cui unico motivo ha ad oggetto la omessa, insufficiente o contraddittoria motivazione sul diniego del risarcimento del danno al (OMISSIS) per la presenza dell’ingombro nel vano scale, che avrebbe comportato riduzione di aria, luce e vista per la sua proprieta’, danno che era in re ipsa, e del quale era stata richiesta la liquidazione anche in via equitativa.

14. – In definitiva, vanno rigettati il primo ed terzo motivo del ricorso principale, del quale devono, invece, essere accolti il secondo (nei limiti di cui sub 4.5.1. e 4.5.2.), il quarto, il quinto ed il sesto motivo, assorbiti il settimo e l’ottavo ed il ricorso incidentale. La sentenza impugnata va cassata in relazione ai motivi accolti e la causa rinviata ad un diverso giudice – che viene designato in altra Sezione della Corte d’appello di Genova, cui e’ demandato altresi’ il regolamento delle spese del presente giudizio e di quello innanzi alle Sezioni Unite – , che riesaminera’ la controversia alla stregua dei principi di diritto enunciati sub 4.5.1., 4.5.2., 10.2, 10.3.1., 10.3.2., 10.4., nonche’ dei rilievi svolti sub 10.5 con riguardo alla questione della sicurezza in relazione alla ipotesi di necessita’ di passaggio di mezzi di soccorso.

P.Q.M.

La Corte rigetta il primo ed il terzo motivo del ricorso principale, ne accoglie il secondo per quanto di ragione, il quarto, il quinto ed il sesto, assorbiti il settimo e l’ottavo ed il ricorso incidentale.

Cassa la sentenza in relazione ai motivi accolti e rinvia, anche per le spese dei giudizi di legittimità, ad altra sezione della Corte d’appello di Genova.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda Sezione civile, il 27 gennaio 2012.

Depositato in Cancelleria il 25 ottobre 2012

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. TRIFONE Francesco – Presidente
Dott. UCCELLA Fulvio – rel. Consigliere
Dott. MASSERA Maurizio – Consigliere
Dott. AMATUCCI Alfonso – Consigliere
Dott. CARLEO Giovanni – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 8629/2007 proposto da:

(OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS) giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro

(OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS);

- intimati -

avverso la sentenza n. 68/2006 della CORTE D’APPELLO di CATANIA, depositata il 23/01/2006 R.G.N. 908/02;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 27/09/2012 dal Consigliere Dott. FULVIO UCCELLA;
udito l’Avvocato (OMISSIS);
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. APICE Umberto, che ha concluso per l’accoglimento.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Il 4 ottobre 2001 il Tribunale di Ragusa accoglieva parzialmente la domanda proposta da (OMISSIS) nei confronti di (OMISSIS) (cl. (OMISSIS)), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), in proprio e quali eredi di (OMISSIS) e di (OMISSIS) (cl. (OMISSIS)) in quanto dal momento dell’atto di citazione era deceduto il (OMISSIS). L’attore chiedeva di essere risarcito del danno subito per l’impossibilita’ di derivare dall’immobile, locato a (OMISSIS) nel novembre 1964 da (OMISSIS), di cui egli era l’unico erede legittimo, redditi cospicui attraverso una nuova locazione con corrispettivo superiore a quello cui erano tenuti i convenuti, che avevano rilasciato materialmente l’immobile il 4 novembre 1981, a seguito di sentenza definitiva di risoluzione del contratto di locazione. Il (OMISSIS), inoltre, chiedeva che gli stessi convenuti venissero condannati al pagamento dei canoni non pagati con gli interessi e rivalutazione.
Il giudice di primo grado condannava i convenuti al pagamento in favore del (OMISSIS) di lire 1.218.000, oltre interessi dalla domanda al soddisfo, quale ammontare di 87 canoni mensili scaduti dall’agosto del 1974 al novembre 1981, ma rigettava per il resto la domanda per i danni, perche’ sfornita di prova e compensava le spese.
Su gravame principale del (OMISSIS) e incidentale del (OMISSIS) (cl. (OMISSIS)) la Corte di appello di Catania il 9 gennaio 2006 confermava la sentenza del Tribunale, rigettando entrambi i gravami.
Avverso siffatta decisione propone ricorso per cassazione il (OMISSIS), affidandosi ad un unico articolato motivo, corredato di quesiti.
Non hanno svolto attivita’ difensiva nessuno degli intimati.
Il ricorrente ha depositato memoria.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Preliminarmente va affermato che il presente ricorso non necessita dei quesiti previsti dall’articolo 366 bis c.p.c., perche’ volto contro sentenza anteriore al 2 marzo 2006.

1. – Con l’unico motivo (violazione e falsa applicazione degli articoli 1591, 2697 e 2729 c.c., e articolo 113 c.p.c., nonche’ omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione circa un punto decisivo della controversia – articolo 360 c.p.c., nn. 3, 4 e 5) il ricorrente lamenta la erronea applicazione da parte del giudice di appello dell’articolo 1591 c.c., nella parte in cui ha ritenuto che mancasse la prova rigorosa del maggior danno in quanto non erano state evidenziate proposte di locazione superiori a quelle pattuite con il conduttore.
Assume il ricorrente che, contrariamente a quanto ritenuto dal giudice dell’appello, la C.T. di parte non solo non sarebbe stata mai contestata dalla controparte, ma conteneva tutti gli elementi utili “per poter comprendere se al (OMISSIS) dal ritardato rilascio dell’immobile fosse derivato il maggior danno di cui all’articolo 1591 c.c., – ubicazione locale, valore locativo effettivo, facilita’ di affitto etc.”, mentre sarebbe ovvio che egli non poteva offrire la prova dello stesso danno attraverso la prova dell’esistenza di ben precise proposte di locazione o di acquisto, ovvero altri e concreti propositi di utilizzazione (p. 9 – 11 ricorso, in sintesi).

2. – La complessa censura va accolta nei sensi di seguito indicati.
Va infatti posto in rilievo, in linea di principio, che la responsabilita’ del conduttore a norma dell’articolo 1591 c.c., per ritardata restituzione dell’immobile locato ha natura contrattuale con la conseguenza che il locatore, in applicazione del principio dettato dall’articolo 1218 c.c. deve provare il danno derivatogli dalla ritardata restituzione con l’ulteriore effetto che per il c.d. maggior danno e’ il locatore a dovere fornire la prova della lesione del suo patrimonio, consistente nel non avere potuto dare in locazione il bene per un canone piu’ elevato o nella perdita di occasioni di vendita ad un prezzo piu’ vantaggioso o nella perdita di altre analoghe situazioni vantaggiose.
Questa prova deve avere il carattere della rigorosita’ sia in ordine alla sua sussistenza che al suo concreto ammontare sul presupposto che l’obbligo risarcitorio non sorge anteriormente in base al valore locativo presumibilmente riconoscibile dall’astratta configurabilita’ dell’ipotesi di locazione o vendita del bene, ma va accertato in relazione alle concrete condizioni e caratteristiche dell’immobile stesso, alla sua ubicazione, alla sua possibilita’ di utilizzo, onde fare emergere il verificarsi di una lesione patrimoniale effettiva e reale nel patrimonio del locatore, dimostrabile attraverso la prova di ben precise proposte di locazione o di acquisto ovvero di altre concrete offerte di utilizzazione. Tuttavia, se non e’ sufficiente che il locatore si limiti a dedurre che il bene locato era suscettibile di impiego tale da garantirgli un risultato economico migliore rispetto al canone originariamente e non corrisposto, per cui ha ottenuto la risoluzione del contratto stipulato con il conduttore (v. per quanto valga Cass. n. 10485/01 e puntuale Cass. n. 13294/02), la richiesta del maggior danno da parte del locatore medesimo per la mancata disponibilita’ del bene puo’ essere provata secondo le regole ordinarie e, quindi, anche con presunzioni, avendo presente che la carenza di specifiche proposte di locazione relative a quell’immobile e’ obiettivamente giustificabile i proprio alla luce della persistente occupazione del bene da parte del conduttore, successivamente alla scadenza del rapporto (Cass. n. 1372/12).
Alla luce di questi principi la semplice lettura dell’argomentare del giudice dell’appello non si appalesa immune dai vizi denunciati.
Di vero il (OMISSIS) con la perizia giurata aveva offerto al giudice del merito tutti quegli elementi presuntivi utili per dimostrare di aver subito un danno e, quindi, poter determinare anche se in via equitativa l’entita’ dello stesso, per cui non e’ condivisibile l’affermazione del giudice dell’appello secondo cui il (OMISSIS) avrebbe fondato la sua pretesa sul principio “secondo cui il danno da mancata disponibilita’ dell’immobile sarebbe in re ipsa” (p. 11 sentenza impugnata).
Del resto, a fronte degli elementi presuntivi addotti dal (OMISSIS), il giudice del merito, come ha gia’ statuito in fattispecie simili questa Corte, ben poteva porre a fondamento della decisione la perizia stragiudiziale prodotta, anche se contestata dalla controparte (Cass. n. 26550/11, prima parte della massima): il che, nella specie, non sembrerebbe essersi verificato; e, comunque poteva fare a meno di disporre una C.T.U. solo se aveva la possibilita’ di decidere la controversia in base agli elementi offerti dagli atti processuali, come, per l’appunto, detta perizia, di cui, invece, ed in modo apodittico, afferma che “essa si limita ad ipotizzare un valore locativo medio della zona per immobili genericamente simili” ed alla quale non ha dato “nessun rilievo” (p. 11 – 12 sentenza impugnata).
Mentre, invece, detto documento indicava, tra l’altro, la ubicazione e la consistenza dell’immobile, posto in una zona commerciale di (OMISSIS), l’importo del canone di affitto di mercato, la possibilita’ di fruire dell’immobile per uso personale, attesa la sua attivita’ professionale o quella di potere concludere un nuovo contratto con terzi a condizioni piu’ vantaggiose, come si rileva anche dalla depositata memoria.
Conclusivamente, il ricorso va accolto e la sentenza impugnata, alla luce dei principi di diritto sopra enunciati e della circostanze di fatto poste in rilievo e gia’ presenti nelle fasi di merito, va cassata con rinvio alla stessa Corte di appello, che in diversa composizione, provvedera’ anche sulle spese del presente giudizio di cassazione.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso nei sensi di cui in motivazione e per l’effetto cassa la sentenza impugnata e rinvia alla Corte di appello di Catania, in diversa composizione, che provvedera’ anche sulle spese del presente giudizio di cassazione.