“Questa Corte (nella recente Cass. n. 28409 del 2018) ha rilevato che l’incipit della disposizione normativa di cui al comma 4 art 1284 c.c., aggiunto dall’art. 17, comma 1, D.L. 12 settembre 2014, n. 132, convertito, con modificazioni, dalla L. 10 novembre 2014, n. 162 (“Se le parti non ne hanno determinato la misura, dal momento in cui è proposta domanda giudiziale il saggio degli interessi legali è pari a quello previsto dalla legislazione speciale relativa ai ritardi di pagamento nelle 7 transazioni commerciali”), in effetti abbia la funzione di delimitazione dell’ambito di applicabilità della norma correlandola ad un ben determinato tipo di obbligazioni pecuniarie ossia quelle che trovano la loro fonte genetica nel contratto. La disposizione in questione apparirebbe altrimenti inutile ripetizione della compiuta disciplina in tema di danni da inadempimento nelle obbligazioni pecuniarie portata nell’art 1224 c.c., che opera richiamo all’uopo agli interessi legali ed espressamente prevede il rispetto del saggio d’interesse superiore a quello legale pattuito dalle parti. Dunque, sia la struttura letterale della norma, sia la necessità di individuare un significato proprio della stessa, altrimenti inutile ripetizione, lumeggiano la funzione dell’incipit quale delimitazione all’applicabilità della disposizione in questione. Ciò esclude che la citata proposizione iniziale della norma de qua abbia natura di mero inciso per far salva l’autonomia delle parti – già fatta salva in apposita norma – in una disposizione avente natura universale che correla il saggio d’interesse unicamente all’avvio della lite giudiziale per inadempienza ad obbligazione pecuniaria derivante da qualsiasi fonte. L’opzione ermeneutica di questa Corte rimane confermata e, non già, inficiata dall’osservazione – fatta dalla Corte anconetana a sostegno della sua statuizione – che il Legislatore ebbe appositamente ad estendere anche al giudizio arbitrale l’applicazione della citata norma. Difatti, da un lato, appare perseguito lo scopo di scoraggiare l’inadempimento e render svantaggioso il ricorso ad inutile litigiosità e, dall’altro, la 8 disposizione del comma 4 art. 1284 c.c., comunque, anche in detto giudizio esplica i suoi effetti nei limiti dianzi ricordati. Infine va considerata proprio la finalità deflattiva perseguita dal Legislatore con l’adozione degli intessi commerciali, aventi saggio assai più elevato degli interessi legali siccome individuati ex comma 1 art 1284 cod. civ. Difatti il cenno alla convenzione tra le parti sul punto lumeggia come la voluntas legis sia diretta a colpire l’inadempienza, rispetto ad un obbligo liberamente e pattiziamente assunto, anche mediante l’abuso del processo come mezzo per prolungare ai danni del creditore la soddisfazione del suo diritto. Quindi si deve concludere che la norma di cui all’art 1284 comma 4 cod. civ. disciplina il saggio degli interessi legali – e come tali dovuti automaticamente senza necessità di apposita precisazione del loro saggio in sentenza – applicato a seguito d’avvio di lite sia giudiziale che arbitrale però in correlazione ad obbligazione pecuniaria che trova la sua fonte in un contratto stipulato tra le parti, anche se afferenti ad obbligo restitutorio. 3.3. – Viceversa in relazione alle obbligazioni pecuniarie derivanti dalle altre fonti indicate nell’art 1173 cod. civ., detta disciplina non risulta applicabile poiché nemmeno in astratto è possibile ipotizzare un previo accordo tra le parti interessate circa il saggio d’interesse o le conseguenze dell’inadempimento. Nella specie, dunque, l’obbligazione indennitaria, dovuta dallo Stato in dipendenza dell’eccessiva durata di un procedimento giudiziale a sensi della Convenzione Europea sui Diritti dell’Uomo, non può esser determinata, per la stessa strutturazione della disposizione legislativa che la prevede, che a seguito dell’apposito procedimento giudiziario, sicché non risulta 9 ipotizzabile la necessaria possibilità per le parti di disciplinare pattiziamente le conseguenze dell’inadempimento. 3.4. – Questo Collegio fa proprie le motivazioni rese da questa Corte, nonché il principio da essa espresso, secondo cui “il saggio d’interesse legale stabilito nella disposizione normativa presente nell’art 1284, comma 4, cod. civ. trova applicazione esclusivamente quando la lite giudiziale ovvero arbitrale ha ad oggetto l’inadempimento di un accordo contrattuale anche in relazione alle relative obbligazioni restitutorie” 4. – Rigettato il primo motivo del ricorso principale, vanno accolti il secondo m, nonché il ricorso incidentale. Pertanto, il decreto impugnato cassato, nei sensi di cui in motivazione, con rinvio alla Corte d’Appello di Ancona, in diversa composizione, che provvederà anche alla liquidazione delle spese del presente giudizio.

P.Q.M.

La Corte rigetta il primo motivo del ricorso principale; accoglie il secondo motivo del ricorso principale (con assorbimento del terzo motivo) ed il ricorso incidentale. Cassa il decreto impugnato e rinvia alla Corte d’Appello di Perugia in diversa composizione, che provvederà anche sulle spese del giudizio di cassazione. Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda Sezione civile della Corte suprema di cassazione, il 4 dicembre 2018.

Con sentenza del 24 gennaio 2017, n. 1797 la sezione seconda della Corte di Cassazione  ha statuiito che “affinchè, in un contratto per persona da nominare, l’electus possa godere degli effetti prenotativi del preliminare – anche quanto alle ipoteche iscritte contro il promittente alienante tra la trascrizione del preliminare suddetto e del contratto definitivo – è necessario, ma sufficiente, che la dichiarazione di nomina sia trascritta entro il termine stabilito nel preliminare, e comunque, entro quello ex art. 2645-bis, comma 3, c.c., non occorrendo, altresì, che la riserva di nomina risulti dalla nota di trascrizione del preliminare”.

La fattispecie decisa dalla Corte prevedeva che nel 2003 fosse stato stipulato un contratto preliminare di compravendita contenente la clausola di  riserva di persona da nominare, ai sensi degli articoli 1401 e ss c.c.. Il contratto preliminare veniva  trascritto nel 2003 e nel farlo viene effettuata la nomina di un terzo quale definitivo contraente.

Nel 2004 si conclude l’atto definitivo che viene trascritto.

Tra il momento  della trascrizione del preliminare e quello del definitivo però erano state  iscritte ipoteche contro il promittente venditore.

L’eletto si rivolgeva al Tribunale con atto di citazione chiedendo la  cancellazione delle iscrizioni pregiudizievoli medio termine eseguite, sostenendo

la trascrizione del preliminare ha una efficacia prenotativa del preliminare impedisce  la ai terzi di poter  trascrivere utilmente atti relativi al promittente venditore e ciò ai sensi ed agli effetti del’art. 2645 bis c.c.qualora siano rispettate le forme e i termini previsti dalla norma. I terzi hanno resistito sostenendo che ai sensi dell’art.2645 c.c. si a necessario che il soggetto che esegue la trascrizione sia lo stesso che poi acquisti  il bene definitivamente e che nel caso di specie la riserva di nomina fosse stata trascritta successivamente la trascrizione degli atti pregiudizievoli.

La sentenza della Cassazione ha riformato la sentenza di secondo  grado, sostenendo che la trascrizione della clausola di riserva non è determinante per gli aventi causa dal promittente venditore ma  ha solo l’effetto di far diventare il terzo parte del contratto con effetto retroattivo.

A ben vedere per  il creditore dell’alienante non traeva nessun nocumento dalla circostanza che la clausola fosse stata trascritta o meno, avendo rilevanza determinante solo l’avvenuta trascrizione di un preliminare in data anteriore a quella della trascrizione degli atti pregiudizievoli.

La Corte di Cassazione ha pertanto statuito che per essere opponibile a terzi, è necessario e sufficiente che il preliminare contenga la riserva di nomina, l’atto definitivo sia una mera attuazione del contratto preliminare e che in ogni caso la riserva di nomina sia stata trascritta

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. FINOCCHIARO Mario – Presidente
Dott. AMENDOLA Adelaide – rel. Consigliere
Dott. AMBROSIO Annamaria – Consigliere
Dott. GIACALONE Giovanni – Consigliere
Dott. DE STEFANO Franco – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA

sul ricorso 18578/2011 proposto da:

(OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentata e difesa dall’avvocato (OMISSIS), giusta procura a margine del ricorso;

- ricorrente -

contro

COMUNE DI ALCAMO (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentato e difeso dall’avvocato (OMISSIS), giusta deliberazione di G.M. n. 235 del 30.8.2011 e giusta procura a margine del controricorso;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 649/2010 della CORTE D’APPELLO di PALERMO del 20.11.09, depositata il 17/05/2010;
udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 06/02/2013 dal Consigliere Relatore Dott. ADELAIDE AMENDOLA;
udito per il controricorrente l’Avvocato (OMISSIS) che si riporta agli scritti;
E’ presente il Procuratore Generale in persona del Dott. AURELIO GOLIA che si riporta alla relazione scritta.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO E MOTIVI DELLA DECISIONE

E’ stata depositata in cancelleria la seguente relazione, regolarmente comunicata al P.G. e notificata ai difensori delle parti. “Il relatore, cons. Adelaide Amendola esaminati gli atti, osserva:

1. Con citazione notificata il 17 ottobre 2002 (OMISSIS) convenne in giudizio, innanzi al Tribunale di Trapani, il Comune di Alcamo, chiedendo di essere risarcita dei danni subiti a seguito di una caduta determinata dalla cattiva manutenzione del manto stradale.

Resistette l’Ente.

2. Con sentenza dell’8 febbraio 2006 il giudice adito rigetto’ la domanda.

Il decidente, esclusa la sussistenza dei presupposti per l’operativita’ del disposto dell’articolo 2051 c.c., nego’ anche che il Comune potesse ritenersi responsabile in base alle regola generale del neminem laedere di cui all’articolo 2043 c.c..

Proposto dal soccombente gravame, la Corte d’appello di Palermo, in data 17 maggio 2010, lo ha respinto.

Per la cassazione di detta pronuncia ricorre a questa Corte (OMISSIS), formulando due motivi.

Resiste con controricorso il Comune di Alcamo.

3. Il ricorso e’ soggetto, in ragione della data della sentenza impugnata, successiva al 4 luglio 2009, alla disciplina dettata dall’articolo 360 bis, inserito dalla Legge 18 giugno 2009, n. 69, articolo 47, comma 1, lettera a). Esso puo’ pertanto essere trattato in camera di consiglio, in applicazione degli articoli 376, 380 bis e 375 c.p.c., per esservi rigettato.

Queste le ragioni.

4. Con il primo motivo di ricorso l’impugnante denuncia omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione circa fatti controversi e decisivi per il giudizio.

Oggetto delle critiche e’ la ritenuta insussistenza di un pericolo occulto, in ragione delle dimensioni della buca e della sua perfetta visibilita’. Tale valutazione, a giudizio dell’esponente, sarebbe in contrasto con i principi giuridici che presidiano la materia e con il contesto fattuale di riferimento, considerato che l’indicato diametro (di circa 50 cm.) del fossato era frutto della supposizione di un teste. In ogni caso, aggiunge, nelle azioni di danno ex articolo 2051 c.c., l’infortunato deve limitarsi a provare la sussistenza dell’evento dannoso e il suo nesso di causalita’ con la cosa in custodia.

5. Le esposte censure sono per certi aspetti inammissibili, per altri infondate.

Dall’iter argomentativo della sentenza impugnata emerge invero, in maniera incontrovertibile, che la decisione del giudice di prime cure relativa alla insussistenza dei presupposti per l’attivazione della tutela di cui all’articolo 2051 c.c., non fu oggetto di impugnazione, di talche’ la negativa valutazione espressa al riguardo dal Tribunale deve ritenersi ormai coperta da giudicato.

Conferma tale rilievo anzitutto un dato testuale, e cioe’ l’assenza di qualsivoglia riferimento all’articolo 2051 c.c., nelle conclusioni dell’appellante riportate nella sentenza impugnata, conclusioni nelle quali viene per contro espressamente richiamato il disposto dell’articolo 2043 c.c..

A cio’ aggiungasi che l’attenzione della Corte territoriale risulta incentrata esclusivamente sulla qualificabilita’ in termini di insidia della buca nella quale rovino’ l’attrice, nozione che, appartenendo all’area concettuale del precetto di cui all’articolo 2043 c.c., convalida la circoscrizione del dialogo processuale in appello alla sola, dedotta violazione del principio generale del neminem laedere.

5. Deriva da tanto che i confusi richiami dell’impugnante alla disciplina della responsabilita’ del custode della quale il giudice di merito avrebbe fatto malgoverno sono inammissibili in quanto volti a censurare una statuizione ormai passata in giudicato.

6. Prive di pregio sono invece le critiche alla ritenuta insussistenza dei presupposti per l’accoglimento della domanda risarcitoria, anche alla stregua dei parametri di cui all’articolo 2043 c.c..

Non e’ qui in discussione il principio, ripetutamente affermato da questa Corte con riferimento alla responsabilita’ per danni da beni di proprieta’ della Pubblica amministrazione, che, qualora non sia applicabile la disciplina dettata dall’articolo 2051 c.c., in quanto sia accertata in concreto l’impossibilita’ dell’effettiva custodia del bene, a causa della notevole estensione dello stesso e delle modalita’ di uso da parte di terzi, l’ente pubblico risponde dei pregiudizi subiti dall’utente, secondo la regola generale dell’articolo 2043 c.c.. Ne’ si dubita piu’ che siffatta norma non limita affatto la responsabilita’ della P.A. per comportamento colposo alle sole ipotesi di esistenza di un’insidia o di un trabocchetto, di talche’, secondo i principi che governano l’illecito aquiliano, gravera’ sul danneggiato l’onere della prova dell’anomalia del bene – che va considerata fatto di per se’ idoneo, in linea di principio, a configurare il comportamento colposo della P.A., – mentre spettera’ a questa dimostrare i fatti impeditivi della propria responsabilita’, quali la possibilita’ in cui l’utente si sia trovato di percepire o prevedere con l’ordinaria diligenza la suddetta anomalia o l’impossibilita’ di rimuovere, adottando tutte le misure idonee, la situazione di pericolo (confr. Cass. 6 luglio 2006, n. 15383).

7. Sta pero’ di fatto che le argomentazioni con le quali il giudice di merito ha affermato che il dissesto del manto stradale era di estensione tale da essere assolutamente visibile, e da non poter sfuggire all’attenzione dei pedoni con l’uso dell’ordinaria diligenza, sono congrue ed esaustive. La Corte ha invero evidenziato che dalle deposizioni dei testi escussi era emerso che la buca aveva circa 50 centimetri di diametro e dieci di profondita’, il che la rendeva perfettamente evitabile con un minimo di attenzione.

In realta’ le critiche svolte in ricorso si appuntano contro una valutazione di stretto merito, come tale insindacabile in sede di legittimita’ (confr. Cass. civ. 14 gennaio 2000, n. 366).

8. Pure infondato e’ il secondo motivo (erroneamente rubricato come terzo), con il quale l’impugnante, lamentando violazione di legge e vizi motivazionali, chiede che le spese del giudizio siano almeno compensate.

E invero, a prescindere dai profili di inammissibilita’ delle censure, derivanti dalla mancata indicazione dell’errore di diritto in cui sarebbe incorso il decidente nonche’ delle lacune e delle contraddizioni dell’impianto argomentativo della sentenza impugnata, non v’ha dubbio che la Corte territoriale abbia condannato l’appellante nella corretta applicazione del principio della soccombenza”.

Il collegio condivide le argomentazioni e le conclusioni della relazione, che non sono in alcun modo infirmate dalle deduzioni svolte nella memoria di parte ricorrente.

Il ricorso e’ respinto.

L’impugnante rifondera’ alla controparte vittoriosa le spese del giudizio, nella misura di cui al dispositivo.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso. Condanna la ricorrente al pagamento delle spese di giudizio, liquidate in complessivi euro 2.500,00 (di cui euro 200,00 per esborsi), oltre IVA e CPA, come per legge.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. FELICETTI Francesco – Presidente
Dott. NUZZO Laurenza – rel. Consigliere
Dott. MATERA Lina – Consigliere
Dott. BIANCHINI Bruno – Consigliere
Dott. D’ASCOLA Pasquale – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 32164/2006 proposto da:

(OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentato e difeso dall’avvocato (OMISSIS);

- ricorrente -

contro

(OMISSIS) C.F. (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentato e difeso dall’avvocato (OMISSIS);

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 734/2005 della CORTE D’APPELLO di CATANZARO, depositata il 29/09/2005;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 20/11/2012 dal Consigliere Dott. LAURENZA NUZZO;
udito l’Avvocato (OMISSIS) con delega depositata in udienza dell’Avv. (OMISSIS) difensore del controricorrente che ha chiesto il rigetto del ricorso e si riporta agli atti;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. CAPASSO Lucio che ha concluso per il rigetto del ricorso.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con atto di citazione notificato il 7.6.1997 (OMISSIS) conveniva in giudizio, innanzi al Tribunale di Cosenza, (OMISSIS) per sentire dichiarare la risoluzione del contratto preliminare di vendita, con lui stipulato il (OMISSIS) e per sentire condannare il convenuto stesso al rilascio dell’immobile oggetto del contratto nonche’ al risarcimento dei danni nella misura di lire 25.000.000, oltre interessi e rivalutazione monetaria.

Esponeva l’attore: di aver promesso in vendita al (OMISSIS) un appartamento nel Comune di Paola, per il prezzo di lire 40.000.000 di cui lire 5.000.000 erano state versate alla sottoscrizione del contratto, mentre la restante somma avrebbe dovuto essere corrisposta, a mezzo di effetti cambiari, entro il 31.12.87, data fissata per la stipulazione del contratto definitivo; successivamente il (OMISSIS), a decurtazione di parte del residuo prezzo pattuito, si era obbligato a far eseguire dal figlio, (OMISSIS), per il corrispettivo di lire 10.000.000, i lavori relativi all’impianto di riscaldamento di quattro appartamenti di esso attore; valutato in circa lire 9.000.000 il costo di tali lavori, (OMISSIS) aveva versato l’ulteriore somma di lire 10.000.000 e, per il residuo debito di lire 16.000.000, aveva fatto rilasciare alla moglie, (OMISSIS), sei effetti cambiari, rimasti insoluti.

Costituitosi in giudizio il convenuto eccepiva di aver versato al (OMISSIS) la somma complessiva di lire 30.000.000 e di aver eseguito lavori di riparazione e ristrutturazione per rendere abitabile l’appartamento promessogli in vendita per una spesa complessiva di lire 24.000.000 di cui una parte andava imputata al prezzo dell’immobile ancora dovuto; per la restante parte, pari a lire 14.000,000, chiedeva, in via riconvenzionale, la condanna del (OMISSIS) al relativo pagamento, oltre interessi e rivalutazione monetaria. Con sentenza depositata il 4.7.2001 il Tribunale adito dichiarava la risoluzione del contratto preliminare di vendita con condanna del (OMISSIS) al rilascio dell’immobile; rigettava la domanda riconvenzionale e condannava il convenuto al pagamento delle spese di lite.

Avverso tale sentenza il (OMISSIS) proponeva gravame cui resisteva il (OMISSIS) che spiegava appello incidentale in ordine alla statuizione di rigetto della domanda riconvenzionale di risarcimento del danno.

La Corte di Appello di Catanzaro, con sentenza depositata il 29.9.2005, in parziale riforma della sentenza impugnata, rigettava la domanda di risoluzione del contratto preliminare di vendita (OMISSIS) e la conseguente domanda di rilascio dell’immobile promesso in vendita; compensava interamente fra le parti le spese di entrambi i gradi del giudizio, ponendo a carico del (OMISSIS) quelle relative alla espletata C.T.U..

Osservava la Corte di merito che il (OMISSIS) era rimasto debitore della restante somma di lire 9.100.000 e che il termine contrattualmente convenuto per il pagamento del residuo corrispettivo e per la stipulazione dell’atto definitivo, non era da ritenersi essenziale, avuto riguardo ai pagamenti ricevuti dal (OMISSIS) anche successivamente alla scadenza di detto termine, comportamento dimostrativo della scarsa importanza attribuita dal promettente venditore all’inadempimento della controparte nell’economia complessiva del contratto.

Per la cassazione di tale sentenza propone ricorso (OMISSIS) formulando due motivi.

Resiste con controricorso (OMISSIS).

MOTIVI DELLA DECISIONE

Il ricorrente deduce:

1) violazione, falsa applicazione degli articoli 1453 – 1455 c.c.;

2) omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione circa la non gravita’ dell’inadempimento ai fini della risoluzione del contratto ex articolo 1453 c.c.;

Il giudice di appello aveva calcolato la somma ancora dovuta dal (OMISSIS), quale residuo prezzo convenuto con il preliminare di vendita, in lire 9.100.000 anziche in lire 16.000.000, come risultante dalle cambiali protestate in atti; detta rilevante entita dell’inadempimento, pari al 40% del valore complessivo della prestazione, comportava la risoluzione del contratto; peraltro il giudice di appello non aveva tenuto conto, ai fini della pronuncia della risoluzione del contratto, del protrarsi – dell’inadempimento del debitore, a fronte dell’esatta prestazione da parte del (OMISSIS) che aveva immesso immediatamente il (OMISSIS) nel possesso dell’immobile promesso in vendita.

Il ricorso e’ infondato.

I motivi di ricorso, da esaminarsi congiuntamente per la loro connessione logica, si risolvono, essenzialmente, in valutazioni sulla gravita’ dell’inadempimento contrattuale ascritto al (OMISSIS), di natura alternativa rispetto a quelle poste a fondamento della decisione impugnata. Sulla base di un accertamento in fatto sull’importo della somma versata dal (OMISSIS) e su quello ancora dovuto a saldo del prezzo convenuto con il contratto preliminare di vendita, importi genericamente contestati dal ricorrente, la Corte di merito, pur tenendo conto della mancata osservanza del termine di pagamento, ha ritenuto non grave il parziale inadempimento del contratto, evidenziando, con motivazione adeguata ed aderente alla giurisprudenza citata in sentenza, che gran parte della somma pattuita era stata pagata dal (OMISSIS) e che il comportamento “lungamente tollerante” del creditore, nel riceversi i pagamenti effettuati dal debitore anche successivamente alla scadenza del termine convenuto con accordi intervenuti dopo la conclusione del contratto preliminare in questione, escludevano i presupposti per la declaratoria di risoluzione del contratto, non ravviandosi una notevole alterazione dell’equilibrio e della complessiva economia di esso.

Il ricorso va, pertanto, rigettato, considerato che la valutazione della gravita’ dell’inadempimento ai fini della risoluzione di un contratto a prestazioni corrispettive, ex articolo 1455 c.c., costituisce questione di fatto rimessa al prudente apprezzamento del giudice di merito e non sindacabile in sede di legittimita’ ove sorretta da motivazione congrua ed immune da vizi logici e giuridici (Cass. n. 74/2010). Consegue la condanna del ricorrente al pagamento, in favore del resistente, delle spese processuali liquidate come da dispositivo.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento delle spese processuali, liquidate in euro 3.200,00 di cui euro 200,00 per esborsi oltre accessori di legge.

Ricordiamo che tale pubblicazione è stata effettuata ai sensi del DPR 75 del 2013.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. ODDO Massimo – Presidente
Dott. MIGLIUCCI Emilio – Consigliere
Dott. BIANCHINI Bruno – rel. Consigliere
Dott. MANNA Felice – Consigliere
Dott. CARRATO Aldo – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso iscritto al n.r.g. 4169/06 proposto da:

- S.n.c. (OMISSIS) – (p. IVA (OMISSIS)) in persona dell’amministratore pro tempore sig. (OMISSIS); rappresentata e difesa dall’avv. (OMISSIS), anche in via disgiunta con l’avv. (OMISSIS), giusta procura a margine del ricorso ed elettivamente domiciliata presso lo studio dell’avv. (OMISSIS) in (OMISSIS);

- ricorrente -

contro

- Condominio sito in (OMISSIS); in persona dell’amministratore pro tempore sig. (OMISSIS);

- (OMISSIS);

- (OMISSIS);

- (OMISSIS);

- (OMISSIS);

- (OMISSIS);

- (OMISSIS);

parti tutte rappresentare e difese dall’avv. (OMISSIS) e con il medesimo elettivamente domiciliate presso lo studio dell’avv. (OMISSIS) in (OMISSIS), giusta procura in calce al controricorso;

- controricorrenti -

nonche’ nei confronti di:

s.n.c. (OMISSIS);

- (OMISSIS);

- (OMISSIS);

- parti intimate -

contro

la sentenza n. 2258/2005 della Corte di Appello di Napoli, depositata il 11/07/2005 e notificata il 1/12/2005;
Udita la relazione della causa svolta nell’udienza pubblica del 23/10/2012 dal Consigliere Dott. Bruno Bianchini;
Udito il Pubblico Ministero, in persona del Sostituto Procuratore Generale. Dott. PATRONE Ignazio, che ha concluso per il rigetto del ricorso.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Il condominio sito in (OMISSIS) ed i condomini (OMISSIS); (OMISSIS); (OMISSIS); (OMISSIS); (OMISSIS), (OMISSIS); (OMISSIS) ed (OMISSIS), esposero: che tra i beni comuni doveva ritenersi compreso il cortile dello stabile, giusta la previsione del regolamento condominiale contrattuale, trascritto nel gennaio 1972 e richiamato nei singoli atti di acquisto; che nel maggio 1973 il costruttore (OMISSIS) aveva venduto a tale (OMISSIS) un piano terraneo a confine con la “residua parte del cortile dal quale era delimitata da una cancellata”; che successivamente l’ (OMISSIS) aveva trasferito alla snc (OMISSIS) la stessa consistenza, menzionando genericamente il cortile tra i confini; che nell’ottobre del 1997 con atto di rettifica del rogito nel 1973 (OMISSIS), in qualita’ di tutore dell’interdetto (OMISSIS), in uno con la snc (OMISSIS), avevano precisato che oggetto della compravendita era anche “la parte di cortile scoperta e di proprieta’ esclusiva” del venditore; che nell’ottobre 1997 la snc (OMISSIS), in allora conduttrice del detto locale, aveva chiuso con un cancello la parte di cortile antistante il terraneo, impedendo l’accesso agli altri condomini. Su tali premesse citarono innanzi al Tribunale di Napoli dapprima la snc (OMISSIS) e poi la snc (OMISSIS) – che nel frattempo, con rogito del febbraio 2000 aveva acquistato il locale terraneo -, affinche’ fosse accertato e dichiarato che il cortile in questione non era tra le parti assoggettate a riserva di proprieta’ da parte del costruttore e come tale non sarebbe stato trasferibile a terzi; che con l’espressione “residua parte del cortile non si era inteso trasferire anche l’area cortilizia; chiesero infine che la (OMISSIS) fosse condannata al ripristino dell’uso originario del cortile mediante la rimozione del cancello.

La (OMISSIS) venne dichiarata contumace; la snc (OMISSIS), si oppose alla domanda, sostenendo che, in base ai titoli di provenienza, doveva considerarsi legittima proprietaria della porzione di cortile delimitata dalla cancellata in quanto doveva escludersi la presunzione di appartenenza della stessa ai beni condominiali essendo al contrario strutturalmente posta al servizio del terraneo; in via subordinata chiese che si accertasse l’intervenuta usucapione di detta porzione immobiliare ; in via di ulteriore subordine – ed in caso di accoglimento dell’avversaria domanda – domando’ che, essendosi concretizzata l’evizione parziale, si dichiarasse la risoluzione ex articolo 1479 c.c., della compravendita stipulata con la snc (OMISSIS), condannandosi quest’ultima alla restituzione del prezzo ed al risarcimento dei danni.

L’adito Tribunale, con sentenza n. 894/2003 accolse la domanda del condominio, rimarcando da un lato la funzione del cortile diretta a consentire l’ingresso di aria e luce al fabbricato; sottolineando dall’altro che la presunzione di cui all’articolo 1117 c.c., non poteva dirsi vinta da titoli contrari per la ragione che nel regolamento del gennaio 1972 era stata inserita una riserva di proprieta’ in favore del costruttore ma relativamente ai soli lastrici di copertura; preciso’ che il rogito dell’ottobre 1972 aveva menzionato il cortile solo a fini confinati, presupponendone dunque la condominialita’ e ribadi’ infine che, pur nell’incertezza derivante dalla formulazione del rogito del 1973 – che non menzionava la porzione di cortile tra i beni alienati – la complessiva valutazione delle emergenze istruttore portava ad escludere che il cortile fosse stato oggetto della vendita. Rigetto’ poi la domanda di usucapione per carenza della prova del possesso utile e nego’ che la (OMISSIS) potesse dirsi in buona fede al fine di applicare l’usucapione decennale, dal momento che il titolo di provenienza non menzionava la parte di cortile contesa; respinse infine la domanda di risoluzione per evizione.

La Corte di Appello di Napoli, pronunziando sentenza n. 2258/2005, respinse il gravame della snc (OMISSIS). Premessa la condivisione delle argomentazioni del Tribunale, nego’ la rilevanza, ai fini dell’accoglimento della domanda, all’osservazione, secondo la quale la scheda di accatastamento, redatta nel 1971, avrebbe riportato parte del cortile come pertinenza esclusiva del terraneo, non ritenendo decisiva neppure l’indicazione dei confini con riferimento alla “residua parte del cortile” contenuta nel titolo di acquisto, in quanto la giudico’ frutto di un errore. Ribadi’ infine la carenza degli clementi oggettivi e soggettivi per la invocata usucapione – ricordando che fino al 1997 la zona del cortile era stata oggetto di possesso promiscuo da parte dei condomini – al pari di quelli della riproposta evizione.

Per la cassazione di tale sentenza ha proposto ricorso la snc (OMISSIS) facendo valere due motivi; il Condominio ed i condomini – ad eccezione di (OMISSIS) ed (OMISSIS) – hanno resistito con controricorso; la (OMISSIS) e le (OMISSIS) non hanno svolto difese. La causa, chiamata una prima volta all’udienza del 7 ottobre 2011, e’ stata rimessa sul ruolo al fine di acquisire la delibera condominiale autorizzativa alla resistenza alla lite, acquisita la quale e’ stata nuovamente chiamata all’udienza del 17 maggio 2012, data in cui ha sofferto di un nuovo rinvio, mancando la prova della comunicazione ai controricorrenti del decreto di fissazione dell’udienza, per poi venir trattata all’odierna sessione.

MOTIVI DELLA DECISIONE

1 – Con il primo morivo la ricorrente fa valere la violazione e falsa applicazione delle norme in materia: di azione di rivendicazione e di azione confessoria – articoli 948 e 949 c.c. -; di determinazione delle parti comuni di edifici in condominio – articolo 1117 c.c. -; di interpretazione dei contratti – articoli 1362, 1366 e 1367 c.c. -; di ripartizione dell’onere della prova – articolo 2697 c.c. -; di consulenza tecnica di ufficio – articoli 61 e 191 c.p.c. – e di valenza probatoria dei frazionamenti catastali – Legge 11 agosto 1939, n. 1249, articolo 28 -. Denuncia altresi’ la ricorrente la omessa e contraddittoria motivazione su un punto determinante della controversia.

2 – Assume innanzi tutto la societa’ (OMISSIS) che l’azione del Condominio e dei condomini doveva essere qualificata come rivendica parziale del corrile e quindi assoggettata alla ed probatio diabolica del titolo di provenienza, tanto piu’ che, per definizione e come presupposto dell’intrapresa azione, le dette parti non avevano il possesso della porzione in contestazione: cio’ avrebbe comportato che avrebbero dovuto essere gli allora attori in revindica a dare la dimostrazione della proprieta’ sull’intera area cortilizia e non gia’ essa convenuta a dimostrare il proprio buon diritto.

2/a – La deduzione non ha pregio in quanto il Condominio e i condomini agenti hanno chiesto l’accertamento non gia’ dell’appartenenza a se’ della parte di area cortilizia adducendo un titolo e quindi introducendo una questione perito ria da risolvere con i richiamati oneri probatori ma, sul presupposto che tutta l’area adibita a cortile fosse stata, sin dal 1971, data della costruzione, adibita all’uso comune, adducendo che si sarebbero verificati i presupposti per la presunzione di condominialita’ della stessa, secondo quanto indicato dall’articolo 1117 c.c.: in questa prospettiva dunque cade in errore il ricorrente allorche’ si ritiene esonerato dall’onere di dimostrare circostanze di fatto contrarie alla indicata presunzione. Correttamente allora la Corte del merito ha dato applicazione al principio secondo cui “In tema di condominio negli edifici, per tutelare la proprieta’ di un bene appartenente a quelli indicati dall’articolo 1117 c.c., non e’ necessario che il condominio dimostri con il rigore richiesto per la rivendicazione la comproprieta’ del medesimo, essendo sufficiente, per presumerne la natura condominiale, che esso abbia l’attitudine funzionale al servizio o al godimento collettivo, e cioe’ sia collegato, strumentalmente, materialmente o funzionalmente con le unita’ immobiliari di proprieta’ esclusiva dei singoli condomini, in rapporto con queste da accessorio a principale, mentre spetta al condomino che ne afferma la proprieta’ esclusiva darne la prova” (cosi’ Cass. Sez. 2 , n. 11195/2010 cui adde: Cass. Sez. 2 , 5633/2002; Cass. Sez. Il n. 8152/2001; Cass. Sez. 2 , n. 15372/2000).

3 – Assume poi la societa’ ricorrente che nel frazionamento dell’immobile di cui alla scheda presentata al catasto il 15 marzo 1971, – poi pacificamente allegata ai successivi atti di vendita dei singoli locali – era graficamente evidenziata la parte dell’area cortilizia antistante il terraneo – in seguito acquistato da esso ricorrente- come ad esso annessa, cosi’ che il successivo regolamento di condominio trascritto nel gennaio del 1972, laddove parlava di cortile non poteva che far riferimento alla residua parte di esso, esuberante cioe’ da quella di pertinenza del terraneo.

3/a – Anche tale censura non puo’ trovare accoglimento: sul punto non sono stati offerti alla Corte spunti argomentativi clic inducano il Collegio a derogare al risalente indirizzo di legittimita’ (cfr. Cass. Sez. 2 , n. 1915/1991; Cass. Sez. 2 , n. 11996/1998; Cass. Sez. 2 , n. 2670/2001; sino alla piu’ recente Cass. Sez. 2 n. 11195/2010, sopra citata) secondo cui “In tema di condominio negli edifici, per stabilire se un’unita’ immobiliare e’ comune, ai sensi dell’articolo 1117 c.c., n. 2. … – omissis … -, il giudice del merito deve accertare se, all’atto della costituzione del condominio, come conseguenza dell’alienazione dei singoli appartamenti da parte dell’originario proprietario dell’intero fabbricato, vi e’ stata tale destinazione, espressamente o di fatto, dovendosi altrimenti escludere la proprieta’ comune dei condomini su di essa. Ne’ per vincere, in base al titolo, la presunzione legale di proprieta’ comune delle parti dell’edificio condominiale indicate nell’articolo 1117 c.c., n. 2, sono sufficienti il frazionamento – accatastamento e la relativa trascrizione, eseguiti a domanda del venditore costruttore, trattandosi di atto unilaterale di per se’ inidoneo a sottrarre il bene alla comunione condominiale, e dovendosi invece riconoscere tale effetto solo al contratto di compravendita, in cui la previa delimitazione unilaterale dell’oggetto del trasferimento sia stata recepita nel contenuto negoziale per concorde volonta’ dei contraenti.” (cosi’ Cass. 11195/2010 cit.).

3/b – Non delibabili in sede di legittimita’ sono poi le doglianze relative al mancato riscontro in concreto degli elementi di fatto che avrebbero dovuto condurre – secondo la ricostruzione operata dal ricorrente – a disconoscere il carattere condominiale della parte di area cortilizia in esame, dal momento che detto accertamento e’ commesso al giudice del merito ed e’ intangibile in sede di legittimita’ se, come nel caso di specie, congruamente motivato (cfr. Cass. Sez. 2 , 11195/2010 cit., cui acide Cass. Sez. 2 , n. 2943/2004).

4 – Insussistente e’ poi il vizio ermeneutico delle clausole del rogito del maggio 1973 che parte ricorrente denunzia con riferimento ai canoni di cui agli articoli 1362, 1366 e 1367 c.c., nella misura in cui si invochi la comune volonta’ ed il canone di buona fede con riferimento a soggetti che non furono parti del negozio traslativo; del pari incongruo – e per le medesime ragioni – invocare il principio di conservazione del negozio.

5 – Del tutto inammissibile e’ il, sostanzialmente denunziato, vizio di omessa pronunzia su una censura che si assume portata all’attenzione del giudice dell’appello, interessante la portata del regolamento condominiale del 1992 – in cui nella determinazione delle tabelle millesimali si sarebbe tenuto conto anche della parte di cortile controversa – dal momento che la Corte distrettuale espressamente – cfr. fol sesto della sentenza – valuto’ la circostanza come sub valente rispetto ai sette elementi indicati dal Tribunale al fine dell’interpretazione del titolo di provenienza del dante causa originario – il costruttore (OMISSIS) -, puntualizzando altresi’ l’arbitrarieta’ logica di trarre elementi di convincimento in merito all’oggetto di un rogito del 1972 da un regolamento condominiale deliberato vent’anni dopo.

6 – Inammissibile e’ altresi’ la dedotta erronea applicazione delle norme sulla consulenza tecnica, atteso che esse vengono invocate non per far emergere un cattivo uso da parte del giudice dell’appello di tale mezzo di convincimento bensi’ per dolersi del mancato esercizio del potere discrezionale di ammettere o meno una consulenza tecnica da parte della Corte partenopea, non senza omettere di considerare che gli elementi di convincimento che parte ricorrente vorrebbe trarre dalla diversa struttura della pavimentazione di parte del cortile debbono cedere rispetto alle considerazioni in precedenza operate dallo stesso giudice dell’appello in merito al contenuto dei titoli di provenienza ed alla strutturale destinazione del cortile.

7 – La denunzia attinente alla motivazione appare inammissibile in quanto non sviluppata in ricorso mediante la identificazione del punto centrale e controverso rispetto al quale l’argomentazione del giudice dell’appello sarebbe mancata o sarebbe stata incongrua rispetto alle proprie premesse logiche o, anche non sarebbe stata sufficiente a garantire una ricostruzione dell’iter cognitivo e decisionale seguito.

8 – Con il secondo motivo viene denunziata la violazione o falsa applicazione degli articoli 1143, 1147, 1158 e 1159 c.c., nonche’ omessa e contraddittoria motivazione, laddove la Corte distrettuale avrebbe escluso la ricorrenza del corpus possessionis e, per l’usucapione decennale, anche del requisito della buona fede.

9/a – Censura innanzi tutto il ricorrente la pretermissione del valore da attribuire alle tabelle millesimali approvate nel 1992 – e nel conseguente pagamento, da parte della propria dante causa, la snc (OMISSIS), delle spese relative anche all’area in contestazione, da valutarsi come circostanze di carattere confessorio; denunzia poi la ricorrente che l’apposizione di una chiusura solo nel 1997 non avrebbe di per se’ significato che gli altri condomini ne avessero avuto, in precedenza, il possesso; assume altresi’ che, dovendosi presumere la buona fede, erroneamente la Corte territoriale avrebbe escluso la buona fede valevole per l’usucapione abbreviata.

9/b Le surriferite censure sono da un lato inammissibili – laddove tendono a sindacare il risultato interpretativo delle emergenze di fatto operato dal giudice dell’appello e non gia’ il rispetto, da parte della Corte distrettuale, della portata obiettiva delle norme invocate come neppure il processo logico seguito dallo stesso giudicante-; peccano poi di evidente infondatezza laddove, in ordine alla usucapione ordinaria, si limitano a contrapporre la propria valutazione di alcune circostanze a quella argomentatamente compiuta dal giudice dell’appello; in relazione a quella abbreviata, attribuiscono valore dirimente alla presunzione di buona fede mentre il ragionamento del giudice era diretto appunto a vincere detta presunzione.

9 – Le spese seguono la soccombenza e vanno liquidate come indicato in dispositivo.

P.Q.M.

LA CORTE

Rigetta il ricorso e condanna la parte ricorrente al pagamento delle spese che liquida in euro 2.500,00 di cui euro 200,00 per esborsi, oltre IVA, CAP e spese generali.