La Suprema Corte infatti statuisce che : “Né può ritenersi che tale conclusione violi il principio di parziarietà delle obbligazioni condominiali (come sembra adombrato nel secondo e terzo motivo del ricorso). Il suddetto principio implica che l’esecuzione contro il singolo condòmino non possa avere luogo per l’intero debito del condominio, ma solo nei limiti della sua quota di partecipazione al condominio stesso. Laddove l’esecuzione avvenga direttamente contro il condominio, e non contro il singolo condòmino, non solo l’esecutato è il condominio, debitore per l’intero (onde non entra in realtà in gioco in nessun modo il principio di parziarietà), ma l’espropriazione dei beni e diritti del condominio, cioè di beni che, proprio in quanto condominiali, appartengono pro quota a tutti i condòmini, finisce addirittura per attuare, in linea di principio ed in concreto, il richiamato principio di parziarietà (almeno fino a specifica prova contraria), senza affatto violarlo.”

«Il creditore del condominio che disponga di un titolo esecutivo nei confronti del condominio stesso, ha facoltà di procedere all’espropriazione di tutti i beni condominiali, ai sensi degli artt. 2740 e 2910 c.c., ivi inclusi i crediti vantati dal condominio nei confronti dei singoli condòmini per i contributi dagli stessi dovuti in base a stati di ripartizione approvati dall’assemblea, in tal caso nelle forme dell’espropriazione dei crediti presso terzi di cui agli artt. 543 c.p.c. e ss.»

Specifica inoltre la Corte che : “è innegabile che sia configurabile sul piano sostanziale un rapporto obbligatorio tra condominio e singolo condòmino, con riguardo al pagamento dei contributi condominiali: una espressa disposizione normativa, l’art. 63 disp. att. c.c. (sia nella precedente che nella attuale formulazione), prevede infatti che l’amministratore possa addirittura ottenere un decreto ingiuntivo (immediatamente esecutivo), in favore del condominio e contro il singolo condòmino per il pagamento dei suddetti contributi (in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea). Tale disposizione normativa conferma espressamente, e/o quanto meno presuppone, l’esistenza di un rapporto obbligatorio tra condominio e singoli condòmini avente ad oggetto i contributi dovuti in base agli stati di ripartizione approvati dall’assemblea condominiale, consentendo al condominio, rappresentato dall’amministratore, di agire in giudizio contro il condòmino per il pagamento delle quote condominiali. Essendo configurabile sul piano sostanziale un credito del condominio (rappresentato dal suo amministratore) nei confronti dei singoli condòmini, laddove esista altresì un titolo esecutivo in favore di un terzo e contro lo stesso condominio (sempre rappresentato dall’amministratore), in mancanza di una norma che lo vieti espressamente, tale credito può certamente essere espropriato dal creditore del condominio, ai sensi degli artt. 2740 e 2910 c.c., e la relativa esecuzione orzata non può che svolgersi nelle forme dell’espropriazione dei crediti presso terzi di cui agli artt. 543 c.p.c. e ss.. Né può ritenersi che tale conclusione violi il principio di parziarietà delle obbligazioni condominiali”.

Il creditore del Condominio pertanto non dovrà agire in via preventiva nei confronti morosi indicati dall’amministratore ma sarà libero di procedere con pignoramento mobiliare presso terzi e anche quello immobiliare , aggredendo i beni comuni del Condominio!

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. PICCIALLI Luigi – Presidente
Dott. BURSESE Gaetano Antonio – Consigliere
Dott. SCRIMA Antonietta – rel. Consigliere
Dott. FALASCHI Milena – Consigliere
Dott. VINCENTI Enzo – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 31179/2006 proposto da:

(OMISSIS) C.F. (OMISSIS), (OMISSIS) C.F. (OMISSIS), elettivamente domiciliati in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che li rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS);

- ricorrenti -

contro

(OMISSIS) C.F. (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS);

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 1461/2005 della CORTE D’APPELLO di TORINO, depositata il 03/10/2005;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 06/11/2012 dal Consigliere Dott. ANTONIETTA SCRIMA;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. RUSSO Libertino Alberto che ha concluso per il rigetto del ricorso.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con atto notificato il 15 marzo 2002, i coniugi (OMISSIS) e (OMISSIS) convenivano, innanzi al Tribunale di Verbania, (OMISSIS) per sentirlo condannare al risarcimento dei danni – quantificati in euro 9.805,29 e pari alle spese sostenute per imbiancatura, rifacimento dei pavimenti, consumi di energia elettrica e canoni di locazione di due autorimesse – subiti a causa di una perdita d’acqua determinata dal difettoso funzionamento idrico dell’appartamento appena ristrutturato e da essi acquistato dal convenuto con atto notarile stipulato il (OMISSIS).

Il convenuto si costituiva deducendo che gli attori avevano gia’ da tempo la disponibilita’ dell’immobile e che al momento in cui si era verificata la detta perdita, nell’appartamento de quo stavano lavorando, su incarico degli attori, numerosi artigiani che potevano aver causato i danni in parola; contestava l’esistenza e la tempestivita’ della denuncia dei vizi; negava ogni sua colpa e ogni suo riconoscimento dei vizi stessi; contestava il quantum debeatur ed eccepiva il concorso del fatto colposo dei creditori ex articolo 1227 cod. civ.; concludeva, quindi, per il rigetto della domanda.

Il Tribunale adito, con sentenza del 31 maggio 2004, accogliendo la domanda, condannava (OMISSIS), ex articolo 1490 cod. civ., al risarcimento dei danni subiti dagli attori, pari ad euro 9.805,29 oltre rivalutazione monetaria ed interessi legali nonche’ alle spese di lite.

Avverso tale decisione il soccombente proponeva appello cui resistevano gli appellati. Per quanto rileva in questa sede, l’appellante lamentava, tra l’altro, che il Tribunale avesse erroneamente omesso di ritenere operante l’esclusione della garanzia ai sensi dell’articolo 1491 cod. civ., pur essendo emerso dalla espletata istruttoria che al momento della stipula del contratto, avvenuta il (OMISSIS), il vizio dell’immobile era noto ai compratori quanto meno dal 13 dicembre 2000.

La Corte di appello di Torino, con sentenza del 3 ottobre 2005, ritenuto, in base alle allegazioni delle parti e agli elementi probatori acquisiti, che i coniugi (OMISSIS) (OMISSIS), al momento della stipula del contratto di compravendita, “conoscevano in maniera certa e compiuta i difetti dell’immobile” de quo, affermava che, non avendo, malgrado cio’, inserito nel predetto atto alcuna riserva ne’ avendo chiesto una diminuzione del prezzo o un risarcimento del danno, risultava evidente che gli stessi avevano rinunciato alla garanzia per i vizi prevista dall’ultima parte dell’articolo 1491 cod. civ. ed affermava, altresi’, che gli attori non avevano “dimostrato la sussistenza dei presupposti per la validita’ della garanzia dei vizi della cosa venduta da parte dell’ (OMISSIS)”.

Pertanto, ritenute assorbite le ulteriori censure proposte, i Giudici del secondo grado, in accoglimento dell’appello proposto e in riforma dell’impugnata sentenza, rigettavano la domanda dei coniugi (OMISSIS) e (OMISSIS) e compensavano le spese del doppio grado di giudizio.

Avverso la sentenza della Corte di merito (OMISSIS) e (OMISSIS) hanno proposto ricorso per cassazione sulla base di quattro motivi.

Ha resistito con controricorso (OMISSIS) che ha pure depositato memoria ex articolo 378 cod. proc. civ..

MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Al ricorso in esame non si applica il disposto di cui all’articolo 366 bis cod. proc. civ. – inserito nel codice di rito dal Decreto Legislativo 2 febbraio 2006, n. 40, articolo 6 ed abrogato dalla Legge 18 giugno 2009, n. 69, articolo 47, comma 1, lettera d) – in considerazione della data di pubblicazione della sentenza impugnata (3 ottobre 2005), pur se la parte ricorrente ha, comunque, formulato, i quesiti di diritto.

2. Con il primo motivo, impugnando, ai sensi dell’articolo 360 cod. proc. civ., n. 5, la sentenza della Corte di appello per insufficiente e contraddittoria motivazione, i ricorrenti lamentano che, “sul punto decisivo della “conoscenza del vizio”, la Corte di merito avrebbe valutato solo parzialmente e sommariamente il materiale probatorio sia in relazione all’oggetto di tale conoscenza sia in relazione ai tempi della stessa.

Assumono i ricorrenti che dalle testimonianze rese dai testi (OMISSIS) e (OMISSIS), espressamente richiamate nella sentenza impugnata, emergerebbe soltanto che essi, alla data del 13 dicembre 2012 e, quindi, due giorni prima della stipula del contratto di compravendita, avevano cognizione della presenza di una macchia di umidita’ sulla parete esterna del fabbricato ma non certo della sussistenza di un vizio dell’impianto idraulico dell’appartamento che si accingevano ad – acquistare ne’ della qualita’ ed entita’ dei danni conseguenti. Lamentano i coniugi (OMISSIS) (OMISSIS) che il giudice del secondo grado non avrebbe considerato ne’ l’interrogatorio formale dell’ (OMISSIS), che avrebbe ammesso di essere stato informato della presenza della macchia di umidita’, di aver effettuato un sopralluogo e di aver chiamato l’idraulico immediatamente prima della stipula dell’atto, ne’ la denuncia sinistro redatta dall’idraulico (OMISSIS), da cui risulterebbe che la causa del danno era stata trovata dopo tre ore di lavoro.

Non essendo, ad avviso dei ricorrenti, la compiuta conoscenza del vizio da parte dei compratori al momento della stipula sorretta dalle emergenze istruttorie, sarebbe conseguentemente infondato il corollario enunciato dal Giudice di appello ossia che le parti, essendo loro nota da due giorni prima della stipula del contratto di vendita la complessiva incidenza economica del danno, avessero deciso di ripartirsi l’onere delle attivita’ di ripristino.

3. Con il secondo motivo, si dolgono i ricorrenti che la motivazione sarebbe omessa in relazione all’affermata partecipazione diretta dei coniugi (OMISSIS) (OMISSIS) all’attivita’ di ricerca e di rimozione del vizio.

4. Con il terzo motivo, dolendosi dell’omessa motivazione, in relazione alla condotta dell’ (OMISSIS), i ricorrenti lamentano che, pur dando atto dell’intervento personale dell’attuale controricorrente nell’organizzazione delle attivita’ per la ricerca della causa del danno e per porre rimedio al vizio, la Corte di appello non avrebbe tratto da tale fatto alcuna “conseguenza logico-giuridico”.

5. Con il quarto motivo i ricorrenti censurano la sentenza impugnata per violazione e falsa applicazione dell’articolo 1491 cod. civ. (articolo 360 cod. proc. civ., n. 3). l’evidenziano i coniugi (OMISSIS) (OMISSIS) che la Corte di merito, sull’assunto che i compratori al momento della stipula, conoscevano il vizio della cosa, avrebbe escluso l’operativita’ dell’obbligazione di garanzia, laddove, invece, nel caso di specie, anzitutto difetterebbe il presupposto della conoscenza del vizio e, comunque, la denuncia, da essi effettuata al futuro venditore, dell’esistenza di un’anomalia del bene, tale da far sospettare l’esistenza di un “vizio ancora ignoto per qualita’ ed esatta ubicazione”, in primo luogo, dimostrerebbe la “divergenza tra le condizioni del bene come si manifestavano poco prima della stipulazione del contratto e quelle volute dai futuri acquirenti” nonche’ l’intento di questi ultimi di porre il futuro venditore nelle condizioni di poter adempiere la propria obbligazione ex articolo 1490 cod. civ. e, in secondo luogo, non denoterebbe l’intenzione dei compratori di rinunciare alla garanzia.

6. Il primo motivo, relativo alla conoscenza o meno del vizio da parte dei compratori al momento della stipula dell’atto di compravendita, e’ infondato.

La sentenza e’, infatti, motivata e la motivazione risulta congrua ed immune da vizi logici e giuridici, in relazione alla ritenuta conoscenza del vizio da parte degli attuali ricorrenti al momento della stipula del contratto di compravendita. Al riguardo la Corte di appello ha motivato il suo convincimento sulla base delle stesse allegazioni degli attuali ricorrenti e delle risultanze istruttorie, ne’ peraltro risulta rilevante che l’accertamento della causa del vizio sia avvenuta un giorno o due giorni prima della stipula del contratto, essendo decisivo che la conoscenza del vizio sia comunque anteriore al detto contratto. Del resto gli stessi ricorrenti – che gia’ avevano la disponibilita’ del bene, come e incontestato in causa – nella premessa in fatto della comparsa di costituzione e risposta in appello hanno dedotto che “i due giorni intercorsi tra la scoperta del vizio e il momento del contratto” erano “stati impiegati per la ricerca della causa (attraverso la parziale demolizione del pavimento) del danno e per l’esecuzione delle opere di rimedio” (v. p. 4).

Al riguardo si evidenzia che la conoscenza e la scoperta del vizio redibitorio non vanno necessariamente collegate alla precisa cognizione della causa del vizio stesso, poiche’, se e vero che si ha conoscenza del vizio quando il compratore abbia acquisito la certezza obiettiva della sua sussistenza, non essendo sufficiente il semplice sospetto, e altrettanto vero che, secondo la logica delle cose, tale certezza va riferita alla manifestazione esteriore del vizio e non gia’ alla individuazione della causa che lo ha determinato(Cass. 6 gennaio 1979, n. 38 e Cass. 3 dicembre 1970, n. 2544).

7. Ragioni di economia processuale impongono a questo punto di evidenziare che la sentenza impugnata si fonda su due distinte rationes decidendi, avendo la Corte di merito affermato che i coniugi (OMISSIS) (OMISSIS), pur a conoscenza del vizio dell’immobile prima del rogito, avevano stipulato l’atto notarile senza inserire alcuna riserva e senza neppure richiedere una riduzione del prezzo o un risarcimento del danno, il che dimostrava che essi avevano rinunciato alla garanzia per i vizi prevista dall’ultima parte dell’articolo 1491 cod. civ. e che, inoltre, gli attori non avevano dimostrato la sussistenza dei presupposti per la validita’ della garanzia dei vizi della cosa venduta da parte dell’ (OMISSIS).

La duplicita’ delle ragioni del decidere nella sentenza e’ del resto messa in evidenza dall’uso della espressione “osserva la Corte, con evidente ed autonoma argomentazione…” di cui a p. 10 della sentenza impugnata.

Tanto precisato si rileva che gli ulteriori motivi di ricorso proposti non investono compiutamente la prima ratio decidendi che attiene al regolamento negoziale di cui all’atto di compravendita, con il quale gli attuali ricorrenti acquistarono consapevolmente l’immobile di cui si discute in causa con il vizio de quo – la cui causa era stata peraltro ormai individuata – e, che, pertanto, certamente non si trovava nelle condizioni sussistenti al momento della stipula del contratto preliminare, non essendovi piena coincidenza tra le condizioni del bene secondo l’originaria determinazione volitiva dei contraenti e quelle del bene oggetto della compravendita, e cio’ nonostante non inserirono nell’atto definitivo, ormai unica fonte negoziale dei rapporti tra le parti, alcuna riserva in relazione ai danni ne’ concordarono con il venditore una riduzione del prezzo.

Va al riguardo infatti evidenziato che nel caso in cui la decisione impugnata sia fondata su una pluralita’ di ragioni, tra di loro distinte e tutte autonomamente sufficienti a sorreggerla sul piano logico-giuridico, e’ necessario, affinche’ si giunga alla cassazione della pronuncia, che il ricorso si rivolga contro ciascuna di queste, in quanto, in caso contrario, le ragioni non censurate sortirebbero l’effetto di mantenere ferma la decisione basata su di esse (Cass. 11 febbraio 2011, n. 3386; Cass., 11 febbraio 2011, n. 3386; Cass. ord., 3 novembre 2011, n. 22753).

Ne consegue che il ricorso proposto deve essere rigettato. Sussistono giusti motivi per compensare per intero tra le parti le spese del giudizio di cassazione, tenuto conto della particolarita’ della vicenda e della validita’ di una soltanto delle rationes deciendi della sentenza impugnata.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e compensa per intero tra le parti le spese del giudizio di legittimita’.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. PICCIALLI Luigi – rel. Presidente
Dott. BURSESE Gaetano Antonio – Consigliere
Dott. SCRIMA Antonietta – Consigliere
Dott. FALASCHI Milena – Consigliere
Dott. VINCENTI Enzo – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 31559/2006 proposto da:

(OMISSIS) (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliati in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentati e difesi dall’avvocato (OMISSIS);

- ricorrenti -

contro

(OMISSIS) (OMISSIS) in qualita’ di erede legittimo di (OMISSIS) e per essa gli altri eredi (OMISSIS) (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliati in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentati e difesi dall’avvocato (OMISSIS);

- controricorrenti -

avverso la sentenza n. 941/2005 della CORTE D’APPELLO di CATANIA, depositata il 21/09/2005;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 06/11/2012 dal Presidente Relatore Dott. LUIGI PICCIALLI;
udito l’Avvocato (OMISSIS), difensore dei ricorrenti che ha chiesto l’accoglimento del ricorso;
udito l’Avvocato (OMISSIS), con delega depositata dall’Avvocato (OMISSIS), difensore dei resistenti che ha chiesto il rigetto del ricorso;
udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. RUSSO Libertino Alberto, che ha concluso per il rigetto del ricorso.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con rispettivi atti di citazione notificati il 3 e 9 febbraio del 1993 i coniugi (OMISSIS) e (OMISSIS) e (OMISSIS) rispettivamente suocera dei predetti, convennero al giudizio del Tribunale di Siracusa i coniugi (OMISSIS) e (OMISSIS), al fine di sentir dichiarare la nullita’, per indisponibilita’ ed illiceita’ della causa, o in subordine la risoluzione, con le conseguenti statuizioni restitutorie e risarcitorie, per inadempimento dei convenuti promittenti venditori, dei contratti preliminari di compravendita, rispettivamente stipulati con scritture private del 3/1 e 12/ 9 del 1991 e non seguiti dalla stipula dei definitivi nel termine previsto, aventi ad oggetto due appartamenti siti in (OMISSIS), l’uno e l’altro abusivamente edificati, con sanatoria edilizia in corso, e sottoposti a pignoramento, circostanze dichiarate nei due atti, con impegno dei promittenti venditori a liberarli dal vincolo suddetto all’esito della proposta opposizione contro la creditrice amministrazione finanziaria.

Costituitosi in entrambi i giudizi i convenuti, chiesero il rigetto delle domande, eccependo la conoscenza da parte dei promissari acquirenti delle circostanze suddette, la non incidenza delle stesse sulla validita’ dei negozi e l’inadempienza degli attori, al riguardo formulando domande riconvenzionali di accertamento della legittimita’ del proprio recesso, con diritto alla ritenzione delle caparre, rilascio degli appartamenti, gia’ consegnati alle controparti e dalle stesse resi comunicanti, con eliminazione delle relative modifiche e pagamento della somma di lire 1.000.000 da parte degli (OMISSIS) – (OMISSIS), come da impegno assunto con la citata scrittura privata.

Riuniti i giudizi ed istruiti gli stessi con prove orali, documentali e consulenza tecnica di ufficio, l’adito tribunale con sentenza dell’11l/12.7.2001, premesso che le circostanze dedotte dagli attori erano state loro rese note nei contratti, escludendo sia la nullita’ degli stessi (comportando i pignoramenti soltanto l’inopponibilita’ della vendita ai creditori e non essendo la sanzione d’invalidita’ di cui alla normativa urbanistico – edilizia prevista per i contratti preliminari), sia l’inadempimento dei convenuti, rigetto’ le domande attrici ed,in parziale accoglimento delle riconvenzionali, compensati i reciproci crediti, condanno’ gli (OMISSIS) – (OMISSIS) al pagamento in favore dei (OMISSIS) – (OMISSIS) della somma di lire 20.000.000 a titolo di conguaglio nonche’,in solido con la (OMISSIS),di quella di lire 5.000.000,oltre alle spese di giudizio.

Proposto congiunto appello dagli attori,resistito dagli appellati, appellanti incidentali, con sentenza dell’8/6-21/9/05 la Corte di Catania, accolto per quanto di ritenuta ragione il gravame principale, disatteso l’incidentale, in riforma della sentenza impugnata, pronunziava la risoluzione dei due contratti per inadempimento dei promittenti venditori, condannandoli alla restituzione delle somme, di lire 10.000.000 in favore degli (OMISSIS) – (OMISSIS) e di lire 30.000.000 in favore della (OMISSIS), con gli interessi legali, compensando integralmente le spese del doppio grado di giudizio.

A fondamento essenziale di tale pronunzia la corte etnea considerava che, pur non sussistendo le ragioni di nullita’ dedotte dagli attori, si configurasse invece l’inadempimento colpevole dei promiittenti venditori, per non essersi posti in gradi di procurare, alla data delle previste stipule dei contratti definitivi e per i successivi tre anni, i certificati di abitabilita’ o agibilita’ degli immobili, secondo la loro naturale destinazione,ne’ le sanatorie edilizie, le cui pratiche erano risultate incomplete.

Avverso tale sentenza il (OMISSIS) e la (OMISSIS) hanno proposto ricorso per cassazione affidato a tre motivi, illustrati con successiva memoria.

Hanno resistito con controricorso (OMISSIS) e (OMISSIS), la seconda anche nella qualita’ di erede di (OMISSIS), nelle more defunta, nonche’ gli altri eredi di quest’ultima, (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS).

MOTIVI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo di ricorso viene dedotta violazione della Legge n. 47 del 1985, articolo 40 e articolo 1453 c.c., e motivazione insufficiente, censurandosi la pronunzia di risoluzione dei contratti.

Il giudice di appello, incorrendo in confusione tra l’istituto della nullita’ e quello della risoluzione per inadempimento,non avrebbe considerato che, gia’ al momento della stipula dei preliminari, gli immobili erano commerciabili ai sensi della Legge n. 47 del 1985, articolo 40, essendo state presentate le relative domande di sanatoria edilizia e versate interamente le somme previste per le oblazioni. Ne’ sarebbe stato configurabile l’inadempimento dei promittenti venditori, tenuto conto della consapevolezza dei promissari acquirenti dell’irregolarita’ edilizia degli appartamenti e dell’assenza di alcun impegno contrattuale da parte dei primi a procurare le sanatorie.

Il motivo non merita accoglimento.

Va anzitutto rilevata l’inconferenza del richiamo alla nota e costante giurisprudenza di legittimita’, secondo cui le nullita’ dettate dalla della Legge n. 47 del 1985, articoli 15 e 40, si applicano ai soli contratti traslativi della proprieta’ degli immobili privi di titolo edificatorio e non anche a quelli preliminari,non avendo la corte di merito affermato tale nullita’, bensi’ pronunziato, in accoglimento della subordinata domanda dei promissari acquirenti, la risoluzione del contratto in questione per inadempimento dei promittenti venditori.

Tale pronunzia e’ stata basata su accertamento di fatto incensurabile, desunto da risultanze documentali (attestazione del Comune di Noto), secondo cui la pratica di sanatoria edilizia presentata dal (OMISSIS) era priva di requisiti essenziali (esatta individuazione degli abusi e congruita’ della somma versata a titolo di oblazione), circostanza che si traduceva sia nell’impossibilita’, per il notaio rogante, di procedere alla stipula dell’atto pubblico di compravendita, sia nella mancanza di un requisito essenziale della cosa promessa in vendita, ai fini della fruibilita’ abitativa della stessa.

Sotto il primo profilo deve ritenersi che la norma di cui alla Legge n. 47 del 1985, articolo 40, nel prevedere la possibilita’ di stipulazione nei casi in cui risulti la presentazione dell’istanza di condono edilizio e del pagamento delle prime due rate dell’oblazione, presuppone che la domanda in questione sia connotata dai requisiti minimi perche’ possa essere presa in esame, con probabilita’ di accoglimento, dalla P.A., vale dire dall’indicazione precisa della consistenza degli abusi sanabili, costituenti anche il presupposto per la corretta determinazione della somma dovuta a titolo di oblazione,e dalla congruita’ dei relativi versamenti. Diversamente opinando,ritenendo sufficiente una qualsiasi istanza ed un qualsiasi pagamento,a discrezione dell’istante, la comminatoria di incommerciabilita’ degli immobili abusivi si presterebbe a facile elusione e risulterebbe vanificata.

Sotto il secondo profilo,va osservato che la circostanza che nel contratto fosse stato dichiarato dalle parti che l’immobile era abusivo e con sanatoria in corso, pur non comportando l’obbligo dei promittenti venditori di portare a termine positivamente il relativo iter, presupponeva comunque che l’abuso edilizio fosse concretamente sanabile, in virtu’ della avviata pratica; tanto al fine non solo di rendere possibile la successiva valida stipulazione dell’atto pubblico, ma anche a quello di consentire la legittima fruibilita’ abitativa da parte dei futuri acquirenti del bene compromesso. Pertanto correttamente ed in conformita’ alla giurisprudenza di questa Corte (v. nn. 13231/10, 27129/06) il giudice d’appello, in mancanza di tale essenziale condizione, che avrebbe dovuto sussistere alla data della prevista stipulazione del contratto definitivo, difetto che e’ invece persistito per tre anni successivi, ha ravvisato,in cospetto della non sanabilita’ dell’illegittima edificazione, l’inadempimento dei promittenti venditori e pronunziato la risoluzione per loro colpa del contratto.

Con il secondo motivo si deduce violazione degli articoli 1148, 1458 c.c. e articolo 112 c.p.c., con motivazione insufficiente e contraddittoria, per essere stata respinta la richiesta di restituzione dei frutti civili degli immobili, ritenendo non proposta la relativa domanda, sull’erroneo presupposto che la stessa sarebbe stata formulata, con esclusivo riferimento ad un’occupazione abusiva e dagli istanti qualificata risarcitoria.

Il motivo e’ fondato.

Va premesso che,per costante giurisprudenza di questa Corte secondo cui, all’ipotesi di risoluzione del contratto, quale che sia la parte inadempiente, conseguono comunque con effetto ex lune le restituzioni dei beni, il possesso o la cui detenzione sia stata trasferita in virtu’ del negozio, poi caducatole dei frutti dallo stesso prodotti o producibili.

E’ pur vero che,secondo la stessa giurisprudenza (citata nella sentenza impugnata), tale principio sostanziale va coordinato con quello processuale della necessita’ di una domanda, ma nel caso di specie, diversamente da quanto ritenuto dalla corte di merito, la richiesta deve considerarsi compresa in quella, formulata fin dal primo grado dagli odierni ricorrenti, che sia pure impropriamente qualificandola di “risarcimento danni” (che possono comunque aggiungersi agli effetti resti tutori, ove l’inadempimento abbia cagionato ulteriori pregiudizi patrimoniali), hanno tuttavia inequivocamente e sostanzialmente chiesto la restituzione del bene consegnato in forza del contratto, poi risolto, indicando quale ragione giustificativa di tale richiesta il fatto sostanziale costituito dalla indebita occupazione dell’appartamento. In altri termini, il fatto costitutivo dedotto a sostegno della richiesta, il cui inquadramento giuridico in ultima analisi ed in base al bimillenario principio processuale da mihi factum, dabo tibi ius, compete al giudice (v. tra le altre Cass. nn. 19630/11, 17457/10, 3012/10, 19090/07, 18513/07, 9087/06), risulta quello della detenzione sine titulo dell’immobile, rispetto alla quale l’ulteriore assunto connotato di illiceita’ ha costituito un quid pluris, la cui esclusione da parte del giudice,fermo restante il petitum, non avrebbe snaturatola soltanto ridimensionato la causa petendi, da individuarsi, a termini della citata giurisprudenza,nel fatto giuridicamente rilevante addotto a sostegno della richiesta, indipendentemente dalla qualificazione allo stesso attribuita dal deducente.

Conseguentemente il giudice non avrebbe potuto limitarsi a disporre la restituzione dell’immobile, detenuto in virtu’ del titolo poi risolto,ma anche accogliere ai sensi degli articoli 1458 e 1148 c.c., la domanda accessoria relativa al rimborso dei frutti prodotti, tra la data della consegna e quella del rilascio, dallo stesso, costituente un bene per sua natura redditizio, indipendentemente dalla buona fede dei promissari acquirenti,dovendo costoro essere considerati non possessori, bensi’ detentori del bene che loro era stato consegnato dai proprietari possessori (v. S.U. n. 7930/08), in virtu’ di un titolo,la promessa di vendita, poi retroattivamente caducato dalla pronunzia risolutoria.

Con il terzo motivo si deduce violazione degli articoli 1458, 1223, 1226, 2697 c.c., e carenza di motivazione, con riferimento alla domanda di riduzione in pristino degli immobili, per il cui accoglimento sarebbe stata sufficiente l’acquisita prova dell’immutazione dello stato dei luoghi, censurandosi, in quanto inadeguata, l’argomentazione secondo cui gli immobili erano stati venduti, senza che risultasse provato l’incasso di un minor prezzo.

Il motivo e’ privo di fondamento, tenuto conto che la domanda di riduzione in pristino, per l’illegittima, in quanto non consentita dai promittenti venditori, modificazione degli immobili, integrando una richiesta di risarcimento in forma specifica, non diversamente da quella in forma pecuniaria per equivalente, rinvenendo la propria causale in un atto illecito, avrebbe richiesto la prova non solo della condotta,ma anche di un concreto pregiudizio patrimoniale cagionato ai soggetti passivi. Ne consegue che, in difetto di tale prova, incombente sugli assunti danneggiati, correttamente la corte ha riformato, rigettando il capo di domanda, la statuizione di accoglimento pronunziata dal primo giudice, pur in assenza di alcun elemento comprovante che gli odierni ricorrenti avessero a loro spese ripristinato la separazione dei due “mini appartamenti” o che la vendita degli immobili, resi comunicanti dai detentori senza titolo e cosi’ mantenuti dopo la restituzione, fosse avvenuta ad un prezzo inferiore rispetto a quelli ricavabili tenendoli distinti.

Conclusivamente, respinti il primo e terzo motivo ed accolto il secondo, la sentenza impugnata va cassata, in relazione al motivo accolto, con rinvio ad altra sezione della corte di provenienza, cui si demanda anche il regolamento delle spese del presente giudizio.

P.Q.M.

La Corte rigetta il primo e terzo motivo di ricorso, accoglie il secondo, cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e rinvia, anche per le spese di questo giudizio, ad altra sezione della Corte d’Appello di Catania.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. FELICETTI Francesco – Presidente
Dott. MAZZACANE Vincenzo – Consigliere
Dott. PARZIALE Ippolisto – Consigliere
Dott. BERTUZZI Mario – Consigliere
Dott. FALASCHI Milena – rel. Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso (iscritto al N.R.G. 17485/06) proposto da:

(OMISSIS) s.r.l., in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa, in forza di procura speciale su foglio spillato al ricorso, dall’Avv.to (OMISSIS) del foro di (OMISSIS) e dall’Avv.to (OMISSIS) del foro di (OMISSIS) ed elettivamente domiciliata presso lo studio di quest’ultimo in (OMISSIS);

- ricorrente -

contro

(OMISSIS) (gia’ (OMISSIS) s.a.s.), in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dall’Avv.to (OMISSIS) del foro di (OMISSIS) e dall’Avv.to (OMISSIS) del foro di (OMISSIS), in virtu’ di procura speciale apposta in calce al controricorso, ed elettivamente domiciliata presso lo studio di quest’ultimo in (OMISSIS);

- controricorrente e ricorrente incidentale -

e contro

(OMISSIS), rappresentata e difesa dall’Avv.to (OMISSIS) del foro di (OMISSIS), in virtu’ di procura speciale apposta a margine del controricorso, ed elettivamente domiciliata presso lo studio dell’Avv.to (OMISSIS) in (OMISSIS);

- controricorrente -

nonche’ sul ricorso incidentale (R.G.N. 20664/06) proposto dalla societa’ resistente nei confronti della societa’ ricorrente;
avverso la sentenza della Corte d’appello di Torino n. 1669 depositata il 26 ottobre 2005;
Udita la relazione della causa svolta nell’udienza pubblica del 28 settembre 2012 dal Consigliere relatore Dott.ssa Milena Falaschi;
udito l’Avv.to (OMISSIS) (con delega dell’Avv.to (OMISSIS)), per parte resistente;
udito il Pubblico Ministero, in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. DEL CORE Sergio, che ha concluso per l’accoglimento del primo, terzo e quarto motivo del ricorso principale, assorbiti gli altri motivi, dichiarata l’inammissibilita’ ovvero il rigetto del ricorso incidentale.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con atto di citazione notificato il 20 aprile 1993 la s.a.s. (OMISSIS) evocava, dinanzi al Tribunale di Torino, la (OMISSIS) s.r.l. esponendo che fra le parti era stato concluso contratto di appalto con il quale la convenuta committente, per il complessivo prezzo di lire 95.000.000, aveva incaricato l’attrice della costruzione di un fabbricato industriale a struttura prefabbricata in (OMISSIS), affidando la progettazione e direzione dei lavori all’arch. (OMISSIS); aggiungeva che l’opera veniva consegnata alla committente il 12.2.1992, come da certificazione di regolare esecuzione dei lavori, la quale nell’aprile 1992 inviava all’appaltatrice una lettera di denuncia dei difetti dei pavimenti del piano terreno e del primo piano del fabbricato e che non essendo stato saldato il prezzo, l’attrice dopo qualche mese chiedeva invano il pagamento dell’importo di lire 34.815.068; concludeva chiedendo la condanna della societa’ convenuta alla corresponsione di detto importo.

Instaurato il contraddittorio, si costituiva la societa’ committente, la quale insisteva nella contestazione dei difetti, peraltro riconosciuti dallo stesso (OMISSIS), legale rappresentante dell’appaltatrice, e spiegava domanda riconvenzionale per ottenere l’eliminazione dei difetti ed il risarcimento dei danni.

Con separato atto introduttivo, notificato il 28 ottobre 1994, la committente evocava in giudizio, avanti al medesimo Tribunale, l’arch. (OMISSIS) chiedendone la condanna al risarcimento dei danni per responsabilita’ professionale, avendola investita dell’incarico di progettare e di seguire in qualita’ di direttore dei lavori la realizzazione dello stabilimento in (OMISSIS). Instaurato il contraddittorio anche in detto giudizio, contestata dalla convenuta la propria responsabilita’, la quale chiedeva ed otteneva di chiamare in manleva la (OMISSIS), che nel costituirsi svolgeva difese ad adiuvandum, le cause venivano riunite ed il Tribunale adito, con sentenza del 7.8.2001, accertava l’esistenza dei vizi del pavimento e la sussistenza di ipotesi di responsabilita’ ex articolo 1669 c.c. e pertanto, in accoglimento della riconvenzionale spiegata dalla committente, condannava l’appaltatrice al risarcimento dei danni, liquidati in lire 137.000.000, oltre accessori, rigettate le altre domande proposte nei confronti della professionista, assorbita quella in manleva.

In virtu’ di rituale appello interposto dalla (OMISSIS) s.a.s., con il quale lamentava la erroneita’ degli accertamenti della consulenza tecnica di ufficio, la Corte di appello di Torino, nella resistenza della appellata committente, la quale proponeva appello incidentale nei confronti della (OMISSIS) e quest’ultima insisteva nella domanda di garanzia nei confronti della (OMISSIS), disposta ed espletata una nuova c.t.u., ravvisata nella specie la sussistenza della fattispecie di cui all’articolo 1667 c.c., in parziale accoglimento dell’appello principale, riformava la sentenza del giudice di primo grado, condannando la committente al pagamento del saldo del prezzo e l’appaltatrice al risarcimento dei danni liquidati in complessive lire 30.000.000 (pari ad euro 15.493,71), oltre accessori; dichiarava inammissibile l’appello incidentale.

A sostegno della decisione adottata la corte distrettuale – premessa la non accoglibilita’ dell’eccezione di decadenza – evidenziava che doveva essere confermato il giudizio di responsabilita’ a carico dell’appaltatrice con riferimento alla pavimentazione realizzata al piano terreno (avendo quote altimetriche variabili, con dislivelli massimi dell’ordine di cm. 1), ma che non era necessaria la demolizione della pavimentazione, anche perche’ i vizi accertati non ne avevano impedito del tutto l’utilizzo.

Aggiungeva che l’appello incidentale era inammissibile per mancanza assoluta di specificita’ delle censure.

Avverso la indicata sentenza della Corte di appello di Torino ha proposto ricorso per cassazione la (OMISSIS) s.r.l., articolato su cinque motivi, cui ha resistito la (OMISSIS) con controricorso, che ha anche presentato ricorso incidentale, affidato ad un unico motivo. Si e’ costituita con separato controricorso anche la (OMISSIS) e non l’assicurazione (OMISSIS) s.p.a., seppure ritualmente intimata. La societa’ resistente ha depositato memoria illustrativa.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Il ricorso principale ed il ricorso incidentale vanno preliminarmente riuniti, a norma dell’articolo 335 c.p.c., concernendo la stessa sentenza.

Cio’ posto, con il primo motivo del ricorso principale la (OMISSIS) censura la sentenza impugnata, sia per vizio di motivazione sia per violazione di legge, con riferimento agli articoli 1667, 1668 e 1669 c.c. per non avere dato adeguata giustificazione del convincimento maturato, ne’ degli elementi posti a fondamento del proprio ragionamento, dal momento che il primo consulente tecnico di ufficio era pervenuto alla necessita’ del rifacimento integrale del pavimento del piano terra e del primo piano per non essere i vizi eliminabili con i normali interventi di manutenzione.

Aggiunge la ricorrente che il consulente nominato dal giudice del gravame non giunge a conclusioni diverse quanto all’esistenza dei vizi e loro tipologia, ma si differenzia dal primo accertamento affermando di non poter ritenere con certezza l’inidoneita’ del pavimento all’uso e soprattutto non fornisce alcuna indicazione in merito agli interventi (soluzioni tecniche) da adottare al fine dell’eliminazione dei difetti, ne’ esclude, a priori, la necessita’ del rifacimento della pavimentazione. Conclude che nella specie avrebbe dovuto ritenersi applicabile l’articolo 1669 c.c. e non l’articolo 1667 c.c. o comunque l’articolo 1667 c.c. con l’integrazione delle soluzioni tecniche necessarie per eliminare i vizi, per cui cosi’ operando ha errato nella determinazione dell’ammontare del risarcimento riconosciuto.

Con il secondo motivo la ricorrente principale denuncia violazione e falsa applicazione degli articoli 1667, 1668, 1223 e 1226 c.c., anche quale vizio di motivazione, per avere la corte di merito liquidato i danni con riferimento al solo pavimento posto al piano terreno, determinazione che sarebbe comunque errata anche a volerla ritenere equitativa, perche’ non fornisce l’indicazione dei criteri adottati per la quantificazione del danno; aggiunge che il parametro del valore di lire 30.000 al mq. non risulta utilizzato neanche dal citato consulente tecnico di ufficio, per cui viene apoditticamente introdotto un valore escluso dallo stesso c.t.u., ne’ il collegio ha motivato in merito alla necessita’ di discostarsi dal valore riportato nel prezzario del Collegio Costruttori di Torino. Il giudice del gravame – ad avviso della ricorrente – ha, altresi’, omesso di motivare in merito alla esclusione della liquidazione della voce di danno, pari a lire 25.000.000, relativa allo smontaggio dei macchinari.

Con il terzo motivo del ricorso principale viene denunciata la violazione e falsa applicazione degli articoli 1667 e 1668 c.c., oltre a vizio di motivazione, per avere la corte distrettuale escluso dal risarcimento del danno “tutto quanto relativo al primo piano”. In particolare, la relazione del c.t.u. nominato dalla corte di merito si limita a riferire che la tecnica esecutiva del pavimento del primo piano risulta diversa da quella del piano terra, stante il differente comportamento della struttura in elementi prefabbricati, ed il giudice del gravame – sulla base di detto accertamento – rileva la non emersione di elementi di pregiudizio, omettendo poi di motivare sul punto.

Le tre censure – che per la loro stretta connessione ed interdipendenza, vertendo tutte sulla rilevanza dei vizi dell’opera riscontrati, vanno esaminate congiuntamente – sono fondate nei limiti di seguito riportati.

Occorre premettere che costituisce principio fermo nella giurisprudenza di questa corte (cfr, tra le altre, Cass. 24 settembre 1994 n. 7851; Cass. 2 agosto 2001 n. 10571) che in tema di appalto l’azione del committente per il risarcimento dei danni derivanti dalle difformita’ e/o dai vizi dell’opera appaltata si aggiunge, nel caso di colpa dell’appaltatore, a quella diretta all’eliminazione, a spese dell’appaltatore, delle difformita’ e dei vizi o alla riduzione del prezzo, specificamente prevista dall’articolo 1668 c.c., senza identificarsi con questa, ne’ e’ surrogabile con gli effetti della relativa pronuncia.

Nella specie la corte di merito non ha applicato correttamente i suddetti principi e la motivazione posta a base della decisione impugnata non e’ ne’ lineare e coerente, ne’ immune da vizi logici e giuridici. Dalla lettura della sentenza di cui si chiede l’annullamento risulta che il giudice del gravame, riportando estesamente le considerazioni tecniche della consulenza tecnica disposta d’ufficio ed eseguita in secondo grado, tutte nel senso di escludere la inidoneita’ assoluta dell’opera al suo utilizzo, legittimante l’azione ex articolo 1669 c.c., ha chiarito le ragioni per cui ha disatteso la consulenza redatta nel giudizio di primo grado, che sul punto era addivenuta a conclusioni affatto diverse (con il risultato di far propendere il giudice di prime cure verso la configurabilita’ della piu’ grave ipotesi prevista dall’enunciata norma), ed ha fondato l’adesione alla seconda consulenza sull’argomento della utilizzazione da parte della committente del fabbricato industriale per ben dieci anni, collocandovi pesanti macchinari necessari per lo svolgimento della sua attivita’, con conseguente configurazione nel caso in esame della fattispecie dell’articolo 1667 c.c., da cui discende la non condivisibilita’ della doglianza nella prima parte del primo motivo del ricorso principale; l’argomentazione pero’ diviene illogica ed errata da un punto di vista giuridico con l’affermazione che la esclusione dell’articolo 1669 c.c. impediva di per se’ la ipotesi di un rifacimento completo della pavimentazione.

Invero la circostanza che l’accertamento tecnico espletato in secondo grado, ritenendo utilizzabile il pavimento, abbia portato il giudice distrettuale a concludere per la esclusione della esistenza dei gravi difetti rilevanti ex articolo 1669 c.c., sussistendo ipotesi di cui all’articolo 1667 c.c., non doveva comportare – come conseguenza – la impossibilita’ giuridica di chiedere ed ottenere l’eliminazione dei vizi.

In altri termini, la corte di merito ha confuso situazioni che si pongono su piani giuridici diversi: da un lato, la gravita’ giuridica dei vizi, dall’altro, le modalita’ tecniche di eliminazione dei difetti riscontrati, giungendo a conclusioni errate quanto alla struttura della disciplina del contratto di appalto. La esclusione della presenza di difformita’ o di vizi dell’opera di natura tale da renderla del tutto inadatta alla sua destinazione comporta soltanto la impossibilita’ per il committente di chiedere la risoluzione del contratto ai sensi dell’articolo 1668 c.c., non certo la facolta’ di chiedere, oltre al risarcimento dei danni, anche che i vizi vengano eliminati con opere a carico dell’appaltatore, in alternativa alla riduzione del prezzo.

Essendo stata nella specie simile domanda di eliminazione dei vizi mediante il rifacimento dell’opus espressamente avanzata in giudizio dalla committente, in aggiunta a quella diretta ad ottenere il risarcimento dei danni, il giudice di appello e’ percio’ incorso nel dedotto vizio di illogicita’ ed erroneita’ della pronuncia giacche’, dopo avere riconosciuto l’esistenza dei difetti costruttivi della pavimentazione dell’edificio, imputabile all’appaltatore, incidente negativamente sul valore dell’opera, ha limitato il contenuto della garanzia dovuta per tale vizio al diritto del committente al solo piano terra dell’opificio ed al risarcimento dei danni relativi a detto livello, escludendo irragionevolmente l’estensibilita’ dall’eliminazione dei vizi del pavimento del primo piano, pur essendo lo stesso affetto dai medesimi difetti. Ne’ l’affermata assenza di un pregiudizio puo’ valere a fare venire meno il diritto all’eliminazione del vizio accertato, si ribadisce, anche dalla consulenza svolta in seconde cure.

Con il quarto motivo viene dedotta la violazione e falsa applicazione dell’articolo 342 c.p.c., anche per omessa motivazione ed error in procedendo perche’ pur avendo espressamente riconosciuto la sussistenza di un nesso di causalita’ tra le carenze progettuali ed il verificarsi dei danni quale conseguenza della colpa anche della professionista, ha poi dichiarato ingiustificatamente la inammissibilita’ dell’appello incidentale.

Anche detto motivo va accolto.

Occorre premettere che a composizione di insorto contrasto, con recente sentenza n. 8077 del 22 maggio 2012, le Sezioni Unite di questa Corte si sono pronunciate su questione (di cui e’ stata anche sottolineata la riproponibilita’ in una molteplicita’ di casi, accomunati dalla natura processuale del vizio denunciato dal ricorrente e dalla sua interdipendenza con l’interpretazione da dare ad una domanda o ad un’eccezione di parte) che, seppure pronunciata con riferimento a specifica e diversa fattispecie, e’ rilevante in questo giudizio, essendo stati nella decisione preliminarmente definiti i limiti dell’indagine che il giudice di legittimita’ e’ chiamato a compiere in presenza della denuncia di vizi che, come nel caso in esame, attengono alla corretta applicazione di norme da cui e’ disciplinato il processo che ha condotto alla decisione del giudice di merito, ma, al tempo stesso, comportano anche la verifica del modo in cui uno o piu’ atti di quel processo sono stati intesi e motivatamente valutati da parte dello stesso giudice di merito.

Infatti, anche sull’ambito dello scrutinio in sede di legittimita’ della censura sulla specificita’ dei motivi di appello si contrappongono due indirizzi aventi consistenza analoga a quelli oggetto della pronuncia delle Sezioni Unite: uno, piu’ risalente, secondo il quale la verifica del rispetto dell’onere di specificazione dei motivi di impugnazione – richiesta dagli articoli 342 e 434 c.p.c., per la individuazione dell’oggetto della domanda di appello e per stabilire l’ambito entro il quale deve essere effettuato il riesame della sentenza impugnata – non e’ direttamente effettuabile dal giudice di legittimita’, dacche’ interpretare la domanda – e, dunque, anche la domanda di appello – e’ compito del giudice di merito e implica valutazioni di fatto che la Corte di Cassazione – cosi’ come avviene per ogni operazione ermeneutica – ha il potere di controllare soltanto sotto il profilo della giuridica correttezza del relativo procedimento e della logicita’ del suo esito (cfr. Cass. 14 agosto 2008 n. 21676; Cass. 1 febbraio 2007 n. 2217; Cass. 22 febbraio 2005 n. 3538; Cass. 14 luglio 1992 n. 8503) e l’altro, invece, contrastante, secondo il quale la specificita’ dei motivi di impugnazione, richiesta dall’articolo 342 c.p.c., e’ verificabile in sede di legittimita’ direttamente, poiche’ la relativa censura e’ riconducibile nell’ambito dell’error in procedendo (cfr. Cass. 15 gennaio 2009 n. 806; Cass. 13 settembre 2006 n. 19661; Cass. 24 novembre 2005 n. 24817; Cass. 24 gennaio 2004 n. 1456).

Sul comune tema generale, dunque, le Sezioni Unite hanno conclusivamente affermato il principio di diritto secondo cui il giudice di legittimita’ non deve limitare la propria cognizione all’esame della sufficienza e logicita’ della motivazione con cui il giudice di merito ha vagliato la questione, ma e’ investito del potere di esaminare direttamente gli atti ed i documenti sui quali il ricorso si fonda, purche’ la censura sia stata proposta dal ricorrente in conformita’ alle regole fissate al riguardo dal codice di rito.

Alla luce dei suddetti principi ed esaminati anche gli atti, deve concludersi per la fondatezza della censura, giacche’ nella specie la dichiarazione di inammissibilita’ dell’appello incidentale della (OMISSIS) relativo alla responsabilita’ della progettista e direttrice dei lavori oltre ad essere sul piano della motivazione alquanto scarna, non spiegando appieno le ragioni della rilevata mancata specificita’ della censura, risulta errata all’esito dello scrutinio dell’atto di appello incidentale, che non consente di confermare tale conclusione.

Infatti al punto 4) dell’appello incidentale, sotto la rubrica “Sulla responsabilita’ del Direttore dei lavori”, risulta svolta un’articolata parte argomentativa che, contrapponendosi alla motivazione della sentenza impugnata, mirava ad incrinarne il fondamento logico – giuridico della decisione del giudice di primo grado, deducendone l’irragionevolezza proprio con riferimento all’ingiusto recepimento delle indicazioni della consulenza di ufficio in merito alla evidenziata mancanza totale della progettazione del pavimento, tanto piu’ importante per le sollecitazioni alle quali si prevedeva sarebbe stato sottoposto, di cui veniva sottolineata anche la “totale mancanza di precisazione delle caratteristiche tecniche in sede contrattuale e di sorveglianza da parte della direzione dei lavori”, con specifica indicazione delle ragioni di dissenso, ricondotte all’erroneita’ delle valutazioni espresse, anche alla luce del consolidato orientamento giurisprudenziale in materia. D’altra parte, qualora l’atto d’appello denunci l’erronea valutazione, da parte del giudice di primo grado, degli elementi probatori acquisiti o delle conclusioni del consulente tecnico d’ufficio, e’ sufficiente, al fine dell’ammissibilita’ dell’appello, l’enunciazione dei punti sui quali si chiede al giudice di secondo grado il riesame delle risultanze istruttorie per la formulazione di un suo autonomo giudizio, non essendo richiesto che l’impugnazione medesima contenga una puntuale analisi critica delle valutazioni e delle conclusioni del giudice che ha emesso la sentenza impugnata ovvero l’espressa indicazione delle questioni decisive non esaminate o non correttamente esaminate (cfr, tra le altre e da ultimo, Cass. 12 settembre 2011 n. 18674).

Passando all’esame del quinto motivo del ricorso principale e dell’unico motivo del ricorso incidentale proposto dalla (OMISSIS) – con i quali viene denunciata, rispettivamente, la violazione e falsa applicazione, anche per omessa motivazione, dell’articolo 91 c.p.c. per avere il giudice del gravame del tutto omesso la valutazione dei motivi di appello incidentale relativi al mancato riconoscimento nella sentenza di prime cure del diritto della ricorrente ad ottenere la ripetizione delle spese sostenute con l’accertamento tecnico preventivo, nonche’ la violazione e falsa applicazione, oltre a vizio di motivazione, degli articoli 1667, 1668, 1223 e 1226 c.c. per avere il giudice del gravame, pur qualificando come modesti i vizi, liquidato il danno equitativamente, prendendo le mosse dall’importo segnalato dal c.t.u. nominato dal giudice di primo grado – attenendo a questioni sostanzialmente accessorie rispetto alle censure accolte, riguardando il regime delle spese processuali e la liquidazione dei danni, restano assorbiti dalla decisione adottata.

La sentenza impugnata deve pertanto essere cassata in relazione ai motivi accolti e nei limiti precisati.

La cassazione dell’impugnata sentenza rende necessario il rinvio della causa alla Corte di appello di Torino, alla quale competera’ sia di pronunciarsi sul merito della controversia nei termini sopra indicati, sia di provvedere sulle spese del giudizio di legittimita’.

P.Q.M.

La Corte, riunisce i ricorsi, accoglie nei sensi di cui in motivazione il ricorso principale, assorbito quello incidentale;

cassa e rinvia, anche per le spese processuali del giudizio di cassazione, ad altra sezione della Corte di appello di Torino.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. FELICETTI Francesco – Presidente
Dott. GOLDONI Umberto – rel. Consigliere
Dott. BIANCHINI Bruno – Consigliere
Dott. PARZIALE Ippolisto – Consigliere
Dott. VINCENTI Enzo – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 2512-2006 proposto da:

(OMISSIS) (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), elettivamente domiciliati in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che li rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS);

- ricorrenti -

contro

IMPRESA EDILE (OMISSIS) SRL (OMISSIS) in persona del legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS);

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 522/2003 della CORTE D’APPELLO DI TRIESTE, depositata il 2/8/05;
udita la relazione della causa svolta nella Udienza pubblica del 17/09/2012 dal consigliere dott. UMBERTO GOLDONI;
udito l’avvocato (OMISSIS), difensore dei ricorrenti che deposita in udienza procura di nomina non notarile;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale dott. FUCCI Costantino che ha concluso per il rigetto del ricorso.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con citazione del 1996, i nominati (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS), nella loro qualita’ di proprietari di altrettanti appartamenti siti in (OMISSIS), convenivano di fronte al tribunale di quella citta’ la (OMISSIS) srl, la quale aveva provveduto alla costruzione dell’immobile, assumendo che alcuni anni dopo l’acquisto si erano verificati gravi vizi alla pavimentazione di alcune stanze e che, a seguito di denuncia dei vizi stessi, si era provveduto ad un sopralluogo e che la ditta si era impegnata a risolvere la questione, ma a tanto non si era provveduto; in ragione di tanto, chiedevano la condanna della convenuta all’esecuzione dei lavori necessari per l’eliminazione dei detti inconvenienti, ovvero al pagamento di lire 47.000.000, somma necessaria per ovviare agli inconvenienti suddetti.

Si costituiva la (OMISSIS) srl, la quale contestava la ricostruzione dei fatti quale descritta nella citazione e chiedeva il rigetto della domanda.

Con sentenza del 2002, l’adito Tribunale accoglieva la domanda attorea e condannava la convenuta al pagamento di euro 11.155, 47, oltre accessori e regolava le spese.

Avverso tale sentenza proponeva appello la (OMISSIS) srl cui resistevano gli originari attori oltre a (OMISSIS), consorte di (OMISSIS), del quale era stato dichiarato il difetto di legittimazione attiva, chiedendo il rigetto dell’impugnazione e, con appello incidentale la rivalutazione delle somme liquidate.

Con sentenza in data 6.7/2.8.2005, la Corte di appello di Trieste accoglieva l’impugnazione principale e rigettava la domanda attorea, regolando le spese. Riteneva la Corte giuliana che nella specie, attese le caratteristiche del danno, non poteva trovare applicazione l’articolo 1669 c.c., rilevando che il difetto aveva riguardato in tutto una superficie che incideva dal 3% al 9% del totale, mentre l’eventuale superficie totale interessata al rifacimento ammontava a complessivi mq. 135 nei quattro appartamenti. Tanto comportava che non sussistesse grave menomazione o compromissione nel godimento, funzionalita’ ed abitabilita’ degli immobili.

Non sussistevano neppure gli estremi per l’applicazione dei rimedi di cui agli articoli 1495 e 1667 c.c., atteso che solo dopo alcuni anni si erano verificati i vizi lamentati, da ritenersi non gravi, mentre l’addotto riconoscimento dei vizi stessi non vi era stato, in base agli elementi probatori raccolti.

L’appello doveva dunque essere respinto con conseguente condanna nelle spese, relativamente ad entrambi i gradi di giudizio, fermo il gia’ dichiarato difetto di legittimazione attiva del (OMISSIS).

Per la cassazione di tale sentenza ricorrono, sulla base di due motivi, (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS); resiste con controricorso l’Impresa edile (OMISSIS) srl.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo, si lamenta violazione dell’articolo 1669 c.c. e vizio di motivazione nella parte in cui e’ stata esclusa l’applicabilita’ di tale norma alla fattispecie in esame: la Corte giuliana, sulla base del numero delle piastrelle incrinate e della superficie complessivamente interessata ha ritenuto che l’ipotesi in esame non rientrasse nel caso regolato dal succitato articolo.

Si oppone a tali argomentazioni che la CTU aveva rilevato che sussistevano vere e proprie deficienze costruttive, tali da compromettere la funzionalita’ globale dell’opera.

Il motivo non ha pregio, in ragione della congruita’ degli elementi che nella sentenza impugnata sono stati posti a base della decisione assunta; se infatti, come non e’ contestato, nelle singole unita’ immobiliari sono stati riscontrati difetti rispettivamente su 19, 15, 21 e 57 piastrelle, per una superficie che nel complesso incideva dal 3 al 9% rispetto a quella dei singoli locali interessati, a fronte di una superficie di 135 mq. da computarsi in ordine ai vani interessati, deve concludersi nel senso che la valutazione di ridotta entita’ del vizio in relazione ai singoli vani corrisponde a fattori obiettivi e costituisce ostacolo all’applicazione della norma invocata; sia quindi sotto il profilo della insussistente violazione di legge, che sotto quello della congruita’ della motivazione, il motivo non puo’ trovare accoglimento.

Con il secondo motivo, si lamenta violazione dell’articolo 2946 c.c. e vizio di motivazione in relazione all’addotto formale riconoscimento della sussistenza del vizio.

Con una valutazione completa e congrua degli elementi di prova raccolti ed esaminati, la Corte distrettuale ha ritenuto che la ditta edile, preso atto dell’inconveniente lamentato, si sarebbe limitata a dichiararsi disponibile a sostituire le piastrelle lesionate, senza peraltro provvedervi a causa della indisponibilita’ di piastrelle di “riserva” di uguale colore e dimensioni.

Su questa base, non puo’ assolutamente concludersi nel senso, voluto dai ricorrenti, secondo cui tanto costituirebbe formale riconoscimento del vizio lamentato che, come prospettato, attingeva alla funzionalita’ globale dell’opera.

In ragione di tanto e ricordato come la scelta degli elementi probatori ritenuti utili alla decisione della controversia compete istituzionalmente al giudice del merito, che nella specie di tale facolta’ si e’ avvalso con argomentazione congrua e del tutto condivisibile, anche tale motivo essere respinto e, con esso, il ricorso.

Le spese seguono la soccombenza e vengono liquidate come da dispositivo.

P.Q.M.

la Corte rigetta il ricorso e condanna i ricorrenti in solido al pagamento delle spese, che liquida in euro 2.200,00, di cui euro 200,00, per esborsi, oltre agli accessori di legge.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. ROVELLI Luigi Antonio – Presidente
Dott. MANNA Felice – Consigliere
Dott. D’ASCOLA Pasquale – Consigliere
Dott. CORRENTI Vincenzo – rel. Consigliere
Dott. SCRIMA Antonietta – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 23702/2006 proposto da:

(OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che lo rappresenta e difende;

- ricorrente -

contro

(OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS);

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 1826/2005 della CORTE D’APPELLO di TORINO, depositata il 16/11/2005;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 19/09/2012 dal Consigliere Dott. VINCENZO CORRENTI;
udito l’Avvocato (OMISSIS), difensore del ricorrente che ha chiesto l’accoglimento del ricorso;
udito l’Avvocato (OMISSIS), difensore del resistente che ha chiesto il rigetto del ricorso;
udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. RUSSO Rosario Giovanni, che ha concluso per accoglimento del motivo di ricorso infondato il primo.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con citazione 29.2.2000 (OMISSIS), in proprio e quale rappresentante della srl (OMISSIS), conveniva in giudizio davanti al Tribunale di Torino (OMISSIS) per sentir dichiarare il convenuto inadempiente al preliminare 23.2.1999 e legittimo il recesso di parte attrice, con condanna del (OMISSIS) al doppio della caparra ricevuta, pari a lire 200.000.000.

Oggetto del preliminare era un capannone in (OMISSIS) di proprieta’ del convenuto, il prezzo di lire 345.000.000, la data del rogito, dapprima stabilita al 30.8.1999, era stata differita al 29.10.1999 davanti al notaio (OMISSIS) ma, in tale giorno, il (OMISSIS), durante la lettura dell’atto, aveva dichiarato di aver rimosso gli impianti di riscaldamento ed elettrico e di aver constatato un anomalo consumo d’acqua per probabile perdita.

Il (OMISSIS) aveva chiesto di posticipare l’atto per le opportune verifiche ma il (OMISSIS) si era rifiutato, donde il recesso e la richiesta del doppio della caparra.

Il (OMISSIS) svolgeva riconvenzionale per la declaratoria di legittimita’ del suo recesso 6.12.1999, con diritto a trattenere la caparra.

Con sentenza 15.10.2002 il tribunale dichiarava la carenza di legittimazione attiva dell’attrice (OMISSIS) srl estranea al preliminare, riteneva non giustificato il rifiuto del (OMISSIS) di sottoscrivere il definitivo, non essendo stato provato che fosse determinato da una dichiarazione del (OMISSIS), le cui domande erano accolte, decisione confermata dalla corte di appello di Torino con sentenza 1826/2005, che condannava (OMISSIS) e (OMISSIS) alle spese del grado.

La Corte territoriale riteneva la (OMISSIS) non legittimata ad agire non avendo il (OMISSIS) mai nominato la diversa persona destinata ad acquistare; l’inadempimento de (OMISSIS) stava nella mancata prova che il suo rifiuto (altrimenti ingiustificato) di procedere alla stipula, fosse determinato dalle dichiarazioni del (OMISSIS); era certo che nel capannone in epoca antecedente o successiva a quella prevista per il rogito erano regolarmente installati gli impianti elettrico e di riscaldamento e non erano in atto perdite di acqua di particolare consistenza, come da inequivoche testimonianze. Ricorre (OMISSIS) in proprio e nella qualita’ con due motivi, resiste (OMISSIS), che ha anche presentato memoria.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Col primo motivo si lamenta violazione dell’articolo 81 c.p.c., in ordine alla mancata legittimazione della (OMISSIS) srl.

Col secondo motivo si deducono violazione degli articoli 1362, 1375, 1456, 1460 c.c., e vizi di motivazione perche’ la presenza di vizi abilita il promissario acquirente non solo alle azioni di risoluzione ma anche a rifiutare la conclusione della compravendita e sospendere il pagamento.

La prima censura non merita accoglimento.

La deduzione che la Corte di appello avrebbe erroneamente ritenuto il (OMISSIS) sottoscrittore in proprio poteva essere superata riportando il testo del preliminare, non dal rilievo che la qualita’ di acquirente della (OMISSIS) risulta dalla circostanza che sarebbe stata la societa’ a pagare il prezzo, come da copia degli assegni, peraltro non indicati.

in ordine alla seconda, va osservato che la Corte territoriale, a pagina otto, ha valorizzato la circostanza che dalle deposizioni, anche del teste indicato dall’attore, risultava l’idoneita’ degli impianti mentre la perdita d’acqua riguardava una guarnizione ed un esborso di lire 50.000.

Vero e’ che l’opera dell’interprete, mirando a determinare una realta’ storica ed obiettiva, qual e’ la volonta’ delle parti, e’ tipico accertamento in fatto istituzionalmente riservato al giudice del merito, censurabile in sede di legittimita’ soltanto per violazione dei canoni legali d’ermeneutica contrattuale posti dall’articolo 1362 c.c., e segg., oltre che per vizi di motivazione nell’applicazione di essi; pertanto, onde far valere una violazione sotto entrambi i due cennati profili, il ricorrente per cassazione deve, non solo fare esplicito riferimento alle regole legali d’interpretazione mediante specifica indicazione delle norme asseritamente violate ed ai principi in esse contenuti, ma e’ tenuto, altresi’, a precisare in qua modo e con quali considerazioni il giudice del merito siasi discostato dai canoni legali assuntivamente violati o questi abbia applicati sulla base di argomentazioni illogiche od insufficienti (e pluribus, da ultimo, Cass. 9.8.04 n. 15381, 23.7.04 n. 13839, 21.7.04 n. 13579, 16.3.04 n. 5359, 19.1.04 n. 753).

Tuttavia la complessiva ratio decidendi, che richiama le deposizioni testimoniali ed in particolare quella del notaio e la corrispondenza tra le parti, non tiene conto della circostanza che, se ex post i vizi erano poco rilevanti, legittima era la richiesta del promissario acquirente di un preventivo sopralluogo per verificare la situazione. In tal senso la stessa sentenza richiama la lettera del 27.11.1999 inviata dai legali del (OMISSIS) all’avvocato del (OMISSIS) e la testimonianza dell’ing. (OMISSIS), per cui la conclusione che la richiesta era immotivata e pretestuosa appare apodittica. Donde il rigetto del primo motivo del ricorso, l’accoglimento del secondo, la cassazione della sentenza sul punto ed il rinvio, anche per le spese ad altra sezione della Corte di appello di Torino.

P.Q.M.

La Corte rigetta il primo motivo, accoglie il secondo, cassa la sentenza impugnata sul punto e rinvia, anche per le spese, ad altra sezione della Corte di appello di Torino.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. Vittorio VOLPE – Presidente -
Dott. Antonino ELEFANTE – Consigliere -
Dott. Enrico SPAGNA MUSSO – Consigliere -
Dott. Lucio MAZZIOTTI DI CELSO – Rel. Consigliere -
Dott. Giovanna SCHERILLO – Consigliere -

ha pronunciato la seguente

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

LASERRA PAOLA, elettivamente domiciliata in ROMA PIAZZA CAVOUR, presso la CANC. CORTE CASSAZIONE, difesa dagli avvocati MASTROPASQUA PASQUALE, MASTROPASQUA GAETANO, MASTROPASQUA CORRADO, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro

COND EDIFICIO VIA CRISPI 105 NAPOLI, in persona dell’Amm.re p.t MONACO ALDO, elettivamente domiciliato in ROMA V.LE REGINA MARGHERITA 278, presso lo studio dell’avvocato GIOVE STEFANO, difeso unitamente dagli avvocati ABENANTE GIUSEPPE, METAFORA ANTONIO, giusta delega in atti;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 46-97 della Corte d’Appello di NAPOLI, depositata il 10-01-97;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 19-11-99 dal Consigliere Dott. Lucio MAZZIOTTI DI CELSO;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott.Vincenzo MACCARONE che ha concluso per l’accoglimento del 1 motivo del ricorso, assorbiti gli altri.

Fatto

Con citazione 27-4-1989 Laserra Paola conveniva in giudizio il condominio dell’edificio sito in Napoli alla via Crispi 104 al fine di sentir dichiarare la nullità della delibera assembleare con la quale era stato vietato a tutti i condomini la sosta dei motorini negli spazi di proprietà comune.

Il condominio convenuto, costituitosi, contestava il fondamento della domanda e, in via riconvenzionale, chiedeva ordinarsi alla attrice di non parcheggiare motorini negli spazi comuni.

L’adito pretore di Napoli dichiarava la propria incompetenza e rimetteva le parti innanzi al tribunale. Il giudizio veniva riassunto dall’attrice.

Il tribunale di Napoli, con sentenza 8-6-1995, rigettava la domanda principale ed accoglieva quella riconvenzionale.

Avverso la detta sentenza la Laserra proponeva appello al quale resisteva il condominio. La corte di appello di Napoli, con sentenza depositata il 10-1-1997, rigettava il gravame osservando: che era infondata la tesi dell’appellante secondo cui, essendo stato indicato nell’ordine del giorno dell’assemblea il tema della “regolamentazione” del parcheggio dei motorini, non era consentito al condominio di deliberare il “divieto” di parcheggio, stante la differenza tra regolamentazione e divieto; che per la validità delle delibere dell’assemblea condominiale è sufficiente che vi sia una ampia coincidenza tra gli argomenti proposti e quelli trattati; che ciò era appunto riscontrabile nel caso in esame; che la decisione impugnata era da ritenersi concorde con quella pretorile dal momento che, prendendo le mosse dallo stesso punto di partenza (divieto di parcheggio) , il tribunale non aveva assimilato il concetto di divieto a quello di regolamentazione, ma aveva affermato – su un piano distinto e diverso rispetto a quello relativo alla competenza a decidere – la legittimità della delibera nei sensi sopra precisati (ampia coincidenza tra i due concetti) ; che legittimamente il condominio aveva interdetto il parcheggio in quanto ritenuto incompatibile con la destinazione naturale e funzionale della cosa comune; che una precedente eventuale prassi non poteva essere invocata quale impedimento alla possibilità di adottare la delibera impugnata; che il tribunale aveva respinto l’opposizione alla delibera che aveva vietato il parcheggio in tutti gli spazi condominiali, sicché era privo di rilevanza il riferimento effettuato nell’impugnata sentenza, al corridoio di accesso alle cantinole, mentre l’appellante aveva indicato lo spazio incriminato solo nel passaggio per l’accesso al cantinato comune; che ciò valeva anche in relazione al divieto imposto dal tribunale in accoglimento della riconvenzionale; che l’amministratore del condominio non aveva bisogno di alcuna autorizzazione per formulare la riconvenzionale nei confronti della Laserra – e non degli altri condomini – costituendo tale iniziativa attività posta in essere per eseguire la delibera dell’assemblea in questione; che era del tutto generico ed inammissibile il motivo di gravame con il quale l’appellante aveva eccepito l’infondatezza della riconvenzionale (per incompetenza, illiceità, eccesso di potere e mancanza di titolo) senza specificazione delle ragioni di tale critica.

La cassazione della sentenza della corte di appello di Napoli è stata chiesta da Laserra Paola con ricorso affidato a quattro motivi.

Il condominio ha resistito con controricorso. Entrambe le parti hanno depositato memorie.

Diritto

Con il primo motivo di ricorso si denuncia violazione e falsa applicazione dell’articolo 1105 c.c., omessa o insufficiente motivazione e violazione del giudicato interno. Deduce la Laserra che la corte di appello ha errato nel non ravvisare la diversità dell’oggetto dell’ordine del giorno (regolamentazione parcheggio motorini) rispetto all’oggetto della deliberazione (divieto di sosta dei motorini). L’impugnata sentenza ha – immotivatamente – ravvisato tra i due oggetti non la continenza ma “un’ampia convergenza” ed ha così violato l’articolo 1105 c.c. che, per assicurare la preventiva informazione tra ordine del giorno e deliberazione, vuole identità o quanto meno continenza. I detti due oggetti sono infatti diversi, inassimilabili e reciprocamente incontinenti ed anzi contrapposti come accertato, con autorità di giudicato interno, dalla sentenza pretorile di incompetenza che aveva individuato l’oggetto della controversia nel divieto e non nella regolamentazione del parcheggio di motorini. Il tribunale ha illogicamente superato il giudicato pretorile con la pretesa onnicomprensività dell’asserita “ampia convergenza”.

Il motivo è infondato.

Occorre premettere che, come è pacifico nella giurisprudenza di questa Corte, affinché la delibera di un’assemblea condominiale sia valida è necessario che l’avviso di convocazione elenchi, sia pur in modo non analitico e minuzioso, specificatamente gli argomenti da trattare sì da far comprendere i termini essenziali di essi e consentire agli aventi diritto le conseguenti determinazioni anche relativamente alla partecipazione alla deliberazione (sentenza 19-2-1997 n. 1511). In particolare la disposizione dell’articolo 1105, terzo comma, c.c. – applicabile anche in materia di condominio di edifici – la quale prescrive che tutti i partecipanti debbano essere preventivamente informati delle questioni e delle materie sulle quali sono chiamati a deliberare, non comporta che nell’avviso di convocazione debba essere prefigurato lo sviluppo della discussione ed il risultato dell’esame dei singoli punti da parte dell’assemblea (sentenza 25-11-1993 n. 11677). L’accertamento della sussistenza della completezza o meno dell’ordine del giorno di un’assemblea condominiale – nonché della pertinenza della deliberazione dell’assemblea al tema in discussione indicato nell’ordine del giorno contenuto nel relativo avviso di convocazione – è poi demandato all’apprezzamento del giudice del merito insindacabile in sede di legittimità se adeguatamente motivato (sentenza citata 19-2-1997 n. 1511).

Nella specie è giuridicamente corretta, oltre che adeguata e puntuale nonché immune da vizi logici, l’affermazione della corte di appello secondo cui la deliberazione adottata dall’assemblea condominiale di vietare la sosta dei motorini negli spazi condominiali non travalicava i limiti dell’argomento posto all’ordine del giorno nell’avviso di convocazione avente ad oggetto la regolamentazione del parcheggio dei motorini negli spazi condominiali. In proposito la corte di merito – con ineccepibile motivazione – ha ritenuto di ravvisare una sostanziale convergenza (e non contrapposizione) tra il concetto di regolamentazione e quello di divieto il che non si pone in contrasto nè con la logica nè con la coerenza atteso che la decisione di vietare il parcheggio ben può essere il frutto e la conclusione della linea evolutiva della discussione sulla regolamentazione, ossia sulla determinazione delle norme interne in tema di sosta dei veicoli.

Da quanto precede – e dal rilevato possibile sbocco della discussione, in ordine alla regolamentazione del parcheggio dei motorini, nella determinazione di vietare la sosta dei detti veicoli – emerge con evidenza, come logica conseguenza, l’infondatezza della tesi della ricorrente circa l’asserita violazione del giudicato interno rappresentato dalla sentenza del pretore che aveva individuato l’oggetto della controversia nel divieto e non nella regolamentazione del parcheggio: l’oggetto della controversia è rimasto immutato, anche nel prosieguo del giudizio innanzi al tribunale e poi alla corte di appello.

Con il secondo motivo si denuncia: plurima violazione e falsa applicazione dell’articolo 1102 c.c.; plurima omessa pronuncia o omessa motivazione; ultrapetizione con violazione di altro giudicato interno; violazione articoli 111 Costituzione e 132 c.p.c. Sostiene la ricorrente che la corte di appello ha errato nel non riconoscere che la destinazione a parcheggio motori negli spazi condominiali emergeva dalla intrinseca natura e funzione di tali spazi e dal pluriennale tacito consenso di tutti i condomini. Il giudice di secondo grado ha violato ed applicato falsamente l’articolo 1102 c.c. non avendo considerato che, nel silenzio del titolo, alla destinazione naturale e funzionale della cosa comune può affiancarsi una destinazione impressa dall’uso. Inoltre la cosa comune può essere utilizzata dal condomino anche in modo particolare e diverso se ciò non altera l’equilibrio tra le utilizzazioni e non determina pregiudizievoli invadenze. La corte di merito non ha poi fornito alcuna motivazione in ordine: a) alla asserita incompatibilità tra parcheggio e destinazione naturale e funzionale della cosa; b) all’individuazione in concreto sia della destinazione del bene condominiale, sia della compatibilità di usi diversi del cortile. La sentenza della corte di appello è incorsa anche nel vizio di ultrapetizione con violazione di altro giudicato interno scaturente dalla sentenza del tribunale, non appellata dal condominio, per la parte relativa all’accertamento di una “inveterata contraria pratica consuetudinaria dei condomini”. La corte territoriale, infine, non ha fornito alcuna motivazione in ordine al rilevante punto concernente la diversità topografica e funzionale degli spazi condominiali di accesso alle cantinole individuali ed al cantinato comune.

Le dette censure non sono fondate.

L’articolo 1102 c.c. pone al potere dei singoli condomini di utilizzare le cose comuni il limite rappresentato dal divieto di alterare la destinazione del bene e di impedire ad altri di fame parimenti uso. Nella specie l’assemblea dei condomini – interprete degli interessi collettivi del gruppo – ha ritenuto il parcheggio dei motorini negli spazi condominiali in contrasto ed incompatibile con la destinazione funzionale e strutturale del bene comune. La detta valutazione dell’assemblea condominiale è stata ritenuta valida e confermata dalla corte di appello la cui motivazione al riguardo non è sindacabile in sede di legittimità posto che, secondo la consolidata giurisprudenza di questa Corte, è compito del giudice del merito accertare di volta in volta se gli atti o le opere dei singoli condomini concernenti il godimento della cosa comune siano o meno conformi alla destinazione della cosa stessa e pregiudichino o meno i diritti degli altri condomini (sentenze 21-5-1990 n. 4566; 8-7-1984 n. 4195; 10-3-1981 n. 1336).

Nessun valore può poi essere attribuito – ai fini del detto accertamento – alla “precedente eventuale prassi” (cui si fa riferimento nell’impugnata sentenza) o alla “inveterata contraria pratica consuetudinaria dei condomini” (punto posto in evidenza nella sentenza di primo grado e, secondo la ricorrente, passato in giudicato in quanto non oggetto di gravame). Al riguardo è sufficiente rilevare che in ogni caso l’assemblea condominiale ha comunque ritenuto di porre termine all’uso (frutto di una prassi ovvero di una inveterata consuetudine) di parcheggiare motorini negli spazi comuni in quanto incompatibile con il regolare utilizzo di detti spazi.

Occorre infine osservare che il divieto a parcheggiare è stato posto dall’assemblea condominiale con riferimento a tutti gli spazi comuni per cui è irrilevante la diversità topografica e funzionale di tali spazi richiamata dalla Laserra nel motivo di ricorso in esame.

Con il terzo motivo la ricorrente denuncia: violazione e falsa applicazione degli articoli 75 c.p.c., 1130, 1131 e 1136 c.c.; violazione giudicato interno; omessa o insufficiente motivazione.

Deduce la Laserra che, come eccepito nei giudizi di merito, l’amministratore del condominio ha proposto la domanda riconvenzionale pur essendo privo della necessaria capacità processuale in quanto l’assemblea lo aveva autorizzato solo a resistere in giudizio. Ha quindi errato la corte di appello nell’affermare che con la detta riconvenzionale l’amministratore aveva dato esecuzione alla delibera con la quale era stato autorizzato a stare in giudizio. Infatti l’articolo 1130 c.c. vuole una esecuzione conforme alla deliberazione mentre nella specie l’impugnata sentenza ha qualificato come esecuzione la proposizione di una riconvenzionale che essa stessa ha ricostruito come difforme dalla deliberazione: questa è stata infatti resa nei confronti di tutti i condomini, laddove la riconvenzionale è stata proposta solo contro essa Laserra. Peraltro l’azione diretta ad ottenere l’accertamento della destinazione di cose comuni non è collegabile ai compiti attribuiti all’amministratore e per i quali questi ha la rappresentanza dei condomini. D’altra parte la sentenza del pretore, passata in giudicato, aveva affermato che la controversia verteva sul divieto e non sulle modalità e quantità d’uso.

Il motivo non merita accoglimento.

Con la proposizione della domanda riconvenzionale l’amministratore del condominio non ha chiesto l’accertamento della destinazione delle cose comuni, ma si è limitato a dare esecuzione ed attuazione pratica alla delibera con la quale l’assemblea condominiale aveva disposto il divieto di parcheggiare i motorini negli spazi comuni.

Pertanto – come correttamente rilevato dalla corte territoriale la quale al riguardo ha rispettato il giudicato formatosi in seguito alla sentenza del pretore circa l’oggetto della controversia (divieto e non modalità d’uso l’amministratore non aveva bisogno di una preventiva autorizzazione per agire in giudizio nei confronti della Laserra al fine di chiederne la condanna a non parcheggiare motorini negli spazi condominiali. È evidente che tale attività deve essere ritenuta come meramente conseguenziale rispetto alla detta delibera in quanto volta ad eseguire la volontà dell’assemblea non rispettata dalla citata condomina nei cui confronti l’amministratore poteva autonomamente agire in giudizio secondo quanto disposto dal primo comma dell’articolo 1131 c.c. con riferimento al n. 1 del precedente articolo dello stesso codice.

Del tutto irrilevante è poi che la delibera in questione è stata resa nei confronti di tutti i condomini laddove la domanda riconvenzionale è stata proposta solo verso la Laserra. In proposito è appena il caso di evidenziare che non risulta che altri condomini si siano opposti alla detta delibera e che abbiano continuato a parcheggiare motorini negli spazi condominiali.

Con il quarto motivo la Laserra denuncia plurima omissione di pronuncia, nonché omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione in relazione all’eccepita carenza di interesse del condominio ad agire per vietare la sosta dei motorini nel corridoio di accesso alle cantinole. Deduce la ricorrente di non aver mai parcheggiato motorini nell’unico corridoio menzionato nelle conclusioni della riconvenzionale e nel dispositivo della sentenza appellata, ossia il corridoio di accesso alle cantinole.

Anche questo motivo, al pari degli altri, deve essere disatteso.

La corte di appello, dopo aver rilevato che la delibera condominiale in esame aveva vietato il parcheggio in tutti gli spazi condominiali, ha conseguentemente prima ritenuto infondata la censura mossa dalla Laserra alla sentenza di primo grado con riferimento all’asserita omessa distinzione delle varie aree condominiali e, poi, ha coerentemente rigettato anche l’altro motivo di gravame concernente la connessa questione dell’esatta individuazione e definizione della zona comune oggetto della domanda riconvenzionale. La decisione della corte di merito è ineccepibile posto che la ricorrente, proponendo opposizione alla delibera condominiale in questione, si è di fatto posta in contrasto con la volontà dell’assemblea dei condomini che aveva inteso vietare il parcheggio dei motorini in tutti gli spazi condominiali, ivi compreso quello oggetto della domanda riconvenzionale dell’amministratore. Tale domanda, quindi, correttamente è stata accolta dai giudici del merito anche perché la Laserra, ritenendo illegittimo il detto divieto, ben avrebbe potuto in qualsiasi momento estendere la facoltà di parcheggiare motorini – facoltà di fatto, come è pacifico, già esercitata in uno dei tratti condominiali – in tutti gli spazi comuni e, quindi, anche in quello indicato nella domanda riconvenzionale.

Il ricorso deve pertanto essere rigettato con la conseguente condanna della ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di legittimità liquidate come in dispositivo.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna la ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di cassazione che liquida in complessive lire 173.000, oltre lire 1.500.000 a titolo di onorari.
Roma 19 novembre 1999.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. TRIFONE Francesco – Presidente -
Dott. UCCELLA Fulvio – Consigliere -
Dott. AMENDOLA Adelaide – rel. Consigliere -
Dott. ARMANO Uliana – Consigliere -
Dott. SCARANO Luigi Alessandro – Consigliere -

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 22004/2009 proposto da:

A.E. (OMISSIS), elettivamente domiciliato in ROMA, VIA COSSERIA 5, presso lo studio dell’avvocato SIVIERI Orlando, che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato BERNINI GIULIO giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro

B.C. (OMISSIS);

- intimata -

nonché da:

B.C. (OMISSIS), elettivamente domiciliata in ROMA, VIA DI VILLA MASSIMO 33, presso 10 studio dell’avvocato BENINCASA MAURIZIO, rappresentata e difesa dall’avvocato BERGAMASCHI GIUSEPPE giusta delega in atti;

- ricorrente incidentale -

contro

A.E. (OMISSIS);

- intimato -

avverso la sentenza n. 714/2009 della CORTE D’APPELLO di FIRENZE, depositata il 03/06/2009, R.G.N. 1729/2008;
udita la relazione della causa svolta nella Pubblica udienza del 18/10/2011 dal Consigliere Dott. ADELAIDE AMENDOLA;
udito l’Avvocato GIULIO BERNINI;
udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. FUCCI Costantino, che ha concluso per il rigetto.

Fatto

I fatti di causa possono così ricostruirsi sulla base della sentenza impugnata.

B.C. propose opposizione al decreto con il quale, a istanza di A.E., le era stato ingiunto il pagamento della somma di Euro 848,97, quale canone di locazione del mese di novembre 2006 di un immobile di proprietà dell’ingiungente, di cui ella era stata conduttrice.

Dedusse di avere rilasciato l’appartamento, adibito sia ad abitazione che ad ufficio, nel mese di ottobre, a seguito del cedimento del pavimento di due stanze, cedimento che aveva reso inagibile una parte del cespite, come certificato dai vigili del fuoco e dal Comune.

Chiese, in via riconvenzionale, che il contratto venisse dichiarato risolto e che la controparte venisse condannata a restituirle la cauzione e a risarcirle i danni.

Costituitosi in giudizio, l’opposto contestò le avverse affermazioni.

Con sentenza del 31 gennaio 2008 il Tribunale di Firenze rigettò l’opposizione, dichiarando infondate tutte le domande proposte dalla conduttrice.

Ritenne il decidente che il dissesto lamentato costituisse un guasto e non un vizio del bene locato, con conseguente insussistenza dei presupposti per l’operatività della tutela di cui all’art. 1584 cod. civ., comma 2.

Proposto dalla B. gravame, la Corte d’appello, in data 3 giugno 2009, in riforma della decisione impugnata, ha revocato il decreto ingiuntivo; ha condannato l’ A. a restituire alla conduttrice il deposito cauzionale, con gli interessi; ha compensato tra le parti il 25% delle spese di entrambi i gradi del giudizio, ponendo a carico dell’opposto il pagamento del residuo.

Per la cassazione di detta pronuncia ricorre a questa Corte A. E., formulando nove motivi.

Resiste con controricorso B.C., che propone altresì ricorso incidentale affidato a due mezzi.

Entrambe le parti hanno depositato memoria.

Diritto

1. Va preliminarmente disposta, ai sensi dell’art. 335 cod. proc. civ., la riunione dei ricorsi hinc et inde proposti avverso la stessa sentenza.

1.1 Partendo dal ricorso principale, con il primo motivo l’impugnante denuncia violazione degli artt. 1576, 1578 e 1581 cod. civ., nonchè contraddittoràetà della motivazione, ex art. 360 cod. proc. civ., nn. 3 e 5.

Le critiche si appuntano contro la qualificazione, in termini di vizio idoneo a determinare l’attivazione della tutela offerta dall’art. 1578 cod. civ., del dissesto manifestatosi in una parte dell’unità immobiliare locata, senza indagare sulla natura dell’inconveniente, laddove la giurisprudenza di legittimità univocamente valorizza le cause dell’avaria, piuttosto che l’entità e la gravità degli effetti della stessa. Secondo l’esponente la corretta applicazione dei principi vigenti in materia imponeva di ravvisare nella fattispecie un semplice guasto della cosa locata, guasto che, conseguente a usura e vetustà, era stato in ogni caso riparato in tempi ragionevoli, laddove, se di vizio si fosse trattato, esso sarebbe stato eliminabile solo a costo della ricostruzione del bene.

1.2 Con il secondo mezzo il ricorrente lamenta violazione dell’art. 2697 cod. civ. e art. 115 cod. proc. civ., nonchè mancanza o insufficienza della motivazione, ex art. 360 cod. proc. civ., nn. 3 e 5.

Sostiene che la conduttrice non aveva adempiuto all’onere di provare che il sopravvenuto dissesto di una parte della pavimentazione dell’unità immobiliare condotta in locazione costituiva un vizio legittimante la sua volontà di risolvere anticipatamente il rapporto, ex art. 1578 cod. civ., comma 1.

La Corte d’appello in maniera assolutamente apodittica avrebbe invero ritenuto che l’esistenza del vizio fosse dimostrata dal fonogramma dei Vigili del Fuoco del 10 giugno 2006 e dall’avviso di avvio del procedimento amministrativo da parte del Comune di Firenze, laddove si trattava di emergenze istruttorie del tutto insufficienti.

1.3 Con il terzo motivo l’impugnante deduce i medesimi vizi con riferimento alla ricostruzione dei fatti accolta dalla Curia fiorentina: con riferimento, segnatamente, all’asserita disponibilità della conduttrice a fare accedere nell’immobile l’impresa edile incaricata dei lavori dal locatore, e alla pretesa condotta negligente di questi, omettendo di considerare la scambio di corrispondenza intercorso tra le parti.

1.4 Con il quarto mezzo lamenta violazione degli artt. 1241, 1242, 1243 cod. civ., L. 27 luglio 1978, n. 392, art. 4, comma 2, ex art. 360 cod. proc. civ., n. 3, nonchè nullità della sentenza per ultrapetizione, ex art. 360 cod. proc. civ., n. 4.

Le critiche hanno ad oggetto l’affermazione del giudice di merito secondo cui l’immobile presentava vizi sopravvenuti, tali da giustificare la risoluzione del contratto, di talchè il recesso della conduttrice doveva ritenersi giustificato.

Così argomentando, il decidente avrebbe evocato, in maniera inintelligibile, due istituti tra loro autonomi e distinti, quali la risoluzione e il recesso.

Aggiunge anche l’esponente che, in base al disposto della L. 27 luglio 1978, n. 392, art. 4, il recesso poteva ritenersi efficace solo una volta che fossero decorsi sei mesi dalla sua comunicazione, di talchè erroneamente la Curia territoriale avrebbe revocato l’ingiunzione di pagamento del canone del mese di novembre 2006 e riformato la sentenza del Tribunale di Firenze nella parte in cui aveva operato la compensazione tra il diritto alla restituzione del deposito cauzionale e il credito del locatore per canoni dei mesi di dicembre 2006 e gennaio 2007.

Infine, non avendo mai la B. chiesto l’accertamento della legittimità del suo recesso per pretesi gravi motivi, la sentenza impugnata sarebbe altresì affetta dal vizio di ultrapetizione.

1.5 Con il quinto motivo il ricorrente denuncia violazione degli artt. 1583 e 1584 cod. civ., nonchè contraddittorietà della motivazione. Illegittimamente il diritto della conduttrice ad ottenere la risoluzione del rapporto sarebbe stato riconosciuto anche in virtù del disposto dell’art. 1584 cod. civ., comma 2, laddove era pacifico in causa che il dissesto della pavimentazione aveva riguardato unicamente due vani adibiti ad ufficio.

1.6 Con il sesto mezzo lamenta violazione dell’art. 112 cod. proc. civ., e nullità della sentenza per omessa pronuncia, ex art. 360 cod. proc. civ., n. 4, non avendo il giudice d’appello pronunciato sulla eccezione volta a far valere l’inapplicabilità dell’art. 1584 cod. civ., comma 2, stante la contraria pattuizione contenuta nella clausola n. 16 del contratto di locazione versato in atti, clausola con la quale, in deroga alla predetta norma, la conduttrice aveva rinuncia(to) ad ogni pretesa derivante dal mancato godimento dell’immobile in conseguenza dell’esecuzione di riparazioni e/o di opere di manutenzione.

1.7 Con il settimo motivo si deduce violazione dell’art. 112 cod. proc. civ., nonchè, ancora una volta, omessa pronuncia, ex art. 360 cod. proc. civ., n. 4. Sostiene l’impugnante che, costituitosi tempestivamente in giudizio, aveva opposto alla domanda della conduttrice di restituzione del deposito cauzionale, l’estinzione del credito dalla stessa vantato per compensazione integrale con i canoni non corrisposti e con le spese rimaste impagate. La Curia fiorentina avrebbe erroneamente affermato che tali richieste erano state avanzate al solo fine di contrastare la domanda di restituzione del deposito cauzionale, laddove il ricorrente aveva ritualmente e tempestivamente sollevato una vera e propria eccezione di compensazione.

1.8 Con l’ottavo mezzo l’impugnante denuncia violazione degli artt. 1241, 1242 e 124 cod. civ., omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su un fatto controverso e decisivo per il giudizio.

Deduce che il giudice d’appello aveva motivato l’omessa pronuncia sulla predetta eccezione con il fatto che il locatore non aveva proposto una domanda riconvenzionale, volta ad ottenere il pagamento del controcredito o del saldo attivo a suo favore, così chiaramente confondendo tra domanda ed eccezione, in violazione delle norme sostanziali e processuali richiamate.

1.9 Con il nono motivo lamenta violazione della L. 27 luglio 1978, n. 392, art. 80, nonchè degli artt. 1453, 1455 e 1584 cod. civ..

Le critiche si appuntano contro la valutazione in termini di inadempimento grave del preteso ritardo del locatore nel ripristinare le due stanze adibite a ufficio, così facendo malgoverno dei principi di diritto che regolano le locazioni a uso promiscuo, quale quella in oggetto. E invero dalla lettura del contratto si evinceva chiaramente che l’uso prevalente era quello abitativo, di talchè la gravità dell’inadempimento andava valutata tenendo conto di tale circostanza.

2. Si prestano a essere esaminati congiuntamente, in quanto intrinsecamente connessi, i motivi di ricorso di cui ai nn. 1, 2, 3, 4, 5 e 9.

Mette conto evidenziare che il giudice a quo ha ritenuto dimostrati i vizi dell’immobile, che avevano indotto la conduttrice ad abbandonarlo, sulla base della documentazione in atti, e segnatamente del verbale dei Vigili del Fuoco e del provvedimento del Comune di Firenze, atti dai quali si evinceva in maniera inequivocabile che l’appartamento locato era inagibile per due stanze, e cioè per la metà. Rilevato quindi che nella fattispecie non poteva parlarsi di un semplice guasto del bene, e cioè di difetti afferenti parti non essenziali dell’immobile, ha affermato che gli inconvenienti emersi erano tali da rendere il cespite inidoneo all’uso per il quale era stato locato, posto che anche l’art. 1584 cod. civ., al quale aveva fatto riferimento il Tribunale, doveva essere interpretato secondo buon senso. Segnatamente, la circostanza che la tutela apprestata da tale norma si riferisse a quella parte della cosa necessaria all’alloggio del conduttore e della sua famiglia – e non, dunque, all’esercizio dell’attività professionale dello stesso – non ne eliminava l’operatività con riguardo al caso di specie, perchè, avendo il contratto ad oggetto un immobile piccolo, ad uso promiscuo – quattro stanze, di cui due adibite ad abitazione, e due ad ufficio – nel quale l’esecuzione di lavori così importanti e radicali come quelli necessari a ripristinarne la piena agibilità, rendeva estremamente difficoltoso il godimento anche della parte non viziata, andava riconosciuto il diritto del locatario allo scioglimento del vincolo. Ha aggiunto che la condotta dell’ A., puntigliosamente ricostruita in motivazione, aveva ritardato un intervento che avrebbe invece dovuto essere pressochè immediato.

3. Così sinteticamente ricostruito il percorso motivazionale della decisione impugnata, nella parte che qui interessa, ritiene il collegio che le critiche svolte nei motivi di ricorso in esame siano prive di pregio.

Anzitutto le deduzioni volte a contrastare la ricostruzione dei fatti di causa accolta dal giudice di prime cure e, in particolare, la sussistenza e la portata del lamentato dissesto dell’immobile locato, in punto di possibilità di fruire dell’immobile secondo l’uso convenuto, nonchè le condotte tenute, nell’occorrenza, dal conduttore e dal locatore – rilievi segnatamente svolti nel secondo, nel terzo e nel nono motivo di ricorso – sono chiaramente volte a sollecitare una rivalutazione dei fatti e delle prove preclusa in sede di legittimità. Il decidente ha invero adeguatamente esplicitato le ragioni del suo convincimento, di talchè la surrettizia evocazione di violazioni di legge e di vizi motivazionali, in realtà inesistenti, non vale a salvare dalla sanzione dell’inammissibilità censure attinenti a profili di stretto merito di quella valutazione.

Del tutto incongruo è poi il richiamo, contenuto nel nono mezzo, al disposto della L. n. 392 del 1978, art. 80, norma che, disciplinando la fattispecie dell’adibizione dell’immobile a un uso diverso da quello convenuto, introduce una questione completamente estranea al presente giudizio, e alle stesse argomentazioni svolte dall’impugnante nell’illustrazione del motivo.

4 Quanto poi alla correttezza, sul piano logico e giuridico, della ritenuta sussistenza di condizioni idonee a giustificare lo scioglimento del vincolo contrattuale, valga considerare che, secondo una giurisprudenza più che consolidata di questa Corte, pienamente condivisa dal collegio, costituiscono vizi della cosa locata, agli effetti dell’art. 1578 cod. civ. – vizi la cui presenza, senza configurare un inadempimento del locatore alle obbligazioni assunte ai sensi dell’art. 1575 cod. civ., altera tuttavia l’equilibrio delle prestazioni corrispettive, incidendo sulla idoneità all’uso della cosa stessa e consentendo la risoluzione del contratto ovvero la riduzione del corrispettivo – quelli che investono la struttura materiale della cosa, intaccando l’integrità della stessa, in modo tale da impedirne o ridurne notevolmente il godimento secondo la destinazione contrattuale, e ciò anche se si tratti di difetti eliminabili e/o di difetti manifestatisi successivamente alla conclusione del contratto di locazione, laddove coerentemente si ritengono sottratti a tale disciplina i guasti o i deterioramenti della cosa dovuti alla naturale usura o quegli accadimenti che determinino disagi limitati e transeunti nell’utilizzazione del bene, posto che in questo caso diviene operante soltanto l’obbligo del locatore di provvedere alle necessarie riparazioni ai sensi dell’art. 1576 cod. civ. (confr. Cass. civ. 9 maggio 2008, n. 11514; Cass. civ. 15 maggio 2007, n. 11198).

5. In tale prospettiva la scelta decisoria della Corte d’appello non presenta alcun contrasto disarticolante con il contesto fattuale di riferimento, per come ricostruito nella sentenza impugnata. Non si vede, infatti, come possa ragionevolmente negarsi che il cedimento del pavimento di due stanze su quattro di un immobile locato, intacchi l’integrità della cosa. A ciò aggiungasi che, contrariamente a quanto sostiene l’impugnante, il decidente neppure ha violato il disposto dell’art. 1584 cod. civ., a tenor del quale indipendentemente dalla sua durata, se l’esecuzione delle riparazioni rende inabitabile quella parte della cosa che è necessaria per l’alloggio del conduttore e della sua famiglia, il conduttore può ottenere, secondo le circostanze, lo scioglimento del contratto: è invero, anche ammesso, in tesi, che il dissesto si riferisse alla sola parte del cespite adibita ad ufficio, il giudice di merito ha motivato il suo positivo apprezzamento, in ordine alla sussistenza dei presupposti per la operatività della norma, con argomentazioni estremamente plausibili relative alla inevitabile compromissione della fruibilità dell’intero immobile, e quindi anche della parte destinata ad abitazione, compromissione determinata dalla radicalità degli interventi necessari per mettere l’appartamento in sicurezza.

Ed è evidente che siffatto convincimento, in quanto adeguatamente motivato, è, anch’esso, incensurabile in sede di legittimità.

6. Con specifico riguardo alle critiche svolte nel quarto motivo, va poi aggiunto che il richiamo al recesso della conduttrice, nel corpo della motivazione della sentenza impugnata, non vale a evocare il recesso, contrattuale o legale, di cui alla L. 27 luglio 1978, n. 392, art. 4, avendo con tale espressione il decidente inteso semplicemente indicare l’attivazione del rimedio della risoluzione, a opera della stessa, in ragione della gravità dei vizi da cui era affetto l’immobile.

7.1 Il sesto motivo di ricorso è, per certi aspetti inammissibile, per altri infondato.

Esso introduce invero una questione – quello della deroga pattizia al disposto dell’art. 1584 cod. civ. – non trattata nella sentenza impugnata e quindi nuova. Conseguentemente il ricorrente aveva l’onere, rimasto affatto inadempiuto, non solo di allegarne l’avvenuta deduzione dinanzi al giudice di merito, ma anche, per il principio di autosufficienza del ricorso per cassazione, di indicare in quale atto del giudizio precedente lo aveva fatto, onde dar modo alla Corte di controllare de visu la veridicità di tale asserzione (confr. Cass. civ. sez. lav. 28 luglio 2008, n. 20518; Cass. civ. 1, 31 agosto 2007, n. 18440). Ciò in quanto i motivi del ricorso per cassazione devono investire a pena di inammissibilità questioni già comprese nel “thema decidendum” del giudizio di appello, di modo che, salvo che si prospettino profili rilevabili d’ufficio, è preclusa la proposizione di doglianze che, modificando la precedente impostazione, pongano a fondamento delle domande e delle eccezioni titoli diversi o introducano, comunque, piste rìcostruttive fondate su elementi di fatto nuovi e difformi da quelli allegati nelle precedenti fasi processuali (confr. Cass. civ., sez. 1, 13 aprile 2004, n. 6989).

7.2 In ogni caso il motivo è manifestamente infondato, alla luce del chiaro disposto dell’art. 1579 cod. civ., a tenor del quale il patto con cui si esclude o si limita la responsabilità del locatore per i vizi della cosa non ha effetto, se il locatore li abbia in mala fede taciuti al conduttore oppure se i vizi siano tali da rendere impossibile il godimento della cosa.

8. Irrimediabilmente carenti sul piano dell’autosufficienza sono poi le censure svolte nel settimo e nell’ottavo motivo di ricorso che, in quanto inerenti alla medesima questione, conviene qui esaminare congiuntamente.

L’accoglimento della richiesta di restituzione del deposito cauzionale, avanzata dalla conduttrice, ad onta delle argomentazioni difensive dell’opposto, volte a prospettare l’esistenza di suoi controcrediti, è stata motivata dal giudice di merito con il rilievo che dette argomentazioni non si erano tradotte nella formulazione nè di una domanda riconvenzionale, nè di una vera e propria eccezione di compensazione. Ha invero esplicitato il decidente che la debenza delle predette somme era stata opposta dall’ A. al solo fine di contrastare la domanda restitutoria della B.: il che, in un termini processuali, non può che alludere ad una deduzione avente i caratteri della mera difesa, non rispettosa, cioè, delle forme e dei tempi necessari alla valida formulazione di un’eccezione in senso stretto. Ora, tenuto conto che la compensazione, la quale non può essere rilevata d’ufficio, ex art. 1242 cod. civ., è certamente tale (confr. Cass. civ. 8 aprile 2009, n. 8527; Cass. civ. 11 gennaio 2006, n. 391), l’impugnante non poteva limitarsi ad allegare, in maniera puramente assertiva, di averla invece ritualmente e tempestivamente sollevata ai sensi dell’art. 421 cod. proc. civ., ma, in applicazione del principio di autosufficienza, doveva sia riprodurre in ricorso il contenuto dell’atto difensivo in cui aveva sollevato l’eccezione, sia indicare il punto in cui nel fascicolo d’ufficio o in quello di parte, rispettivamente acquisito e prodotto in sede di giudizio di legittimità, esso fosse rinvenibile, in modo da permettere al collegio di controllare la veridicità di quanto affermato (confr. Cass. civ., 23 marzo 2010, n. 6937; Cass. civ. 12 giugno 2008, n. 15808; Cass. civ. 25 maggio 2007, n. 12239).

9. Pure infondate sono le censure svolte nel ricorso incidentate.

Esse risultano articolate in due mezzi che, in quanto attinenti entrambi alla regolazione delle spese processuali, si prestano a essere esaminati congiuntamente. Con il primo motivo B.C. lamenta violazione dell’art. 91 cod. proc. civ.. Sostiene che la Corte d’appello, compensando il 25% delle spese legali, avrebbe violato il principio della soccombenza.

Con il secondo mezzo denuncia vizi motivazionali, perchè il giudice di merito avrebbe totalmente omesso di esplicitare le ragioni di siffatta compensazione.

10. A confutazioni di tali critiche è sufficiente evidenziare che la decisione contestata è stata all’evidenza assunta dal giudice di merito in ragione della parziale, reciproca soccombenza delle parti, avendo il decidente rigettato la domanda di risarcimento danni per spese di sgombero e di adattamento dell’immobile proposta dalla conduttrice. Ne deriva che, contrariamente all’assunto della ricorrente, la sentenza impugnata ha fatto corretta applicazione dei principi giuridici della materia.

11. In definitiva, entrambi i ricorsi devono essere rigettati.

L’esito complessivo del giudizio consiglia di compensarne integralmente tra le parti le spese.

P.Q.M.

La Corte riunisce i ricorsi e li rigetta entrambi. Compensa integralmente tra le parti le spese del giudizio.
Così deciso in Roma, il 18 ottobre 2011.
Depositato in Cancelleria il 21 novembre 2011.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. TRIFONE Francesco – Presidente -
Dott. PETTI Giovanni Battista – Consigliere -
Dott. VIVALDI Roberta – Consigliere -
Dott. AMENDOLA Adelaide – Consigliere -
Dott. D’AMICO Paolo – rel. Consigliere -

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 24887-2010 proposto da:

MC S.R.L. (OMISSIS), in persona del legale rappresentante Sig. A.M., elettivamente domiciliata in ROMA, VIALE LIEGI 1, presso lo studio dell’avvocato MELIADO’ Giovanni, che la rappresenta e difende unitamente all’avvocato NERI ADALBERTO giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro

C.G. (OMISSIS);

- intimato -

avverso la sentenza n. 176/2010 della CORTE D’APPELLO di BRESCIA, depositata il 04/03/2010R.G.N. 1458/2008;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 25/05/2012 dal Consigliere Dott. PAOLO D’AMICO;
udito l’Avvocato ADALBERTO NERI;
udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. BASILE Tommaso, che ha concluso per il rigetto del ricorso.

Fatto

La s.r.l. MC proponeva opposizione al decreto ingiuntivo del tribunale di Bergamo con il quale le era stato ingiunto di pagare a C.G. la somma di Euro 11.281,20 a titolo di canone per l’anno 2006 relativo alla locazione di immobili ad essa concessi.

L’opponente società deduceva che non era tenuta a pagare la somma di L. 5.000.000 (corrispondente al canone dei due appartamenti locati unitamente all’immobile in cui svolgeva la propria attività) in quanto essi erano del tutto inagibili; riferiva che il C. aveva iniziato i lavori relativi ai suddetti locali, senza però portarli a termine; aggiungeva che essa conduttrice era stata costretta ad ultimarli con una spesa di Euro 6.780,00; sosteneva che, per tali ragioni, era obbligata a corrispondere soltanto il corrispettivo per l’uso del locale adibito a bar e paninoteca, detratte le somme spese per i lavori che aveva dovuto ultimare, onde chiedeva la revoca dell’opposto decreto monitorio e, in riconvenzione, reclamava la restituzione dell’importo di Euro 3.323,00 quale differenza tra il preteso suo credito ed il suo debito per il canone.

L’opposto C.G. eccepiva che i locali in oggetto erano in realtà inagibili in quanto occupati da masserizie di proprietà della stessa conduttrice e che nessun credito poteva essere riconosciuto alla s.r.l. Bar MC per gli eventuali lavori straordinari effettuati in quanto essi erano stati realizzati senza la specifica autorizzazione del locatore.

Il tribunale di Bergamo considerava legittimo il rifiuto della società conduttrice di pagare il canone per la parte relativa ai due appartamenti del tutto inagibili al momento del subingresso della stessa nella detenzione degli immobili; riteneva fondata la pretesa della s.r.l. MC di ottenere il rimborso delle spese sostenute per completare le opere che il locatore non aveva portato a termine; conseguentemente revocava il decreto ingiuntivo.

Sul gravame di C.G. la Corte d’appello di Brescia, in riforma della sentenza di primo grado, rigettava l’opposizione al decreto ingiuntivo al riguardo considerando che:

il contratto di locazione era stato originariamente stipulato tra C.G. e la conduttrice Z.;

alla originaria conduttrice era subentrata la s.r.l. MC;

nel contratto di locazione era stato definito un canone di L. 19.000.000;

ai soli fini fiscali le parti avevano indicato il canone annuo di L. 14.000.000 per il locale adibito a bar e paninoteca e di L. 5.000.000 per i due appartamenti sovrastanti;

quando la società MC era subentrata nel contratto i due appartamenti erano ancora inagibili, per cui, non essendo intervenuti accordi diversi con il locatore, doveva ritenersi che la conduttrice aveva accettato la situazione contrattualmente descritta.

Per quanto riguardava i lavori di ristrutturazione, il giudice di secondo grado stabiliva che nessuna pretesa poteva avanzare la società conduttrice, avendo essa agito senza la preventiva autorizzazione del locatore.

Per la cassazione della sentenza ha proposto ricorso la s.r.l. MC con due motivi.

L’intimato C.G. non ha svolto attività difensiva.

Diritto

Con il primo mezzo d’impugnazione la ricorrente società – denunciando la violazione delle norme di cui agli artt. 112, 115, 116, 342, 416, 434 e 437 c.p.c., nonché l’omessa o insufficiente motivazione circa un fatto controverso e decisivo per il giudizio in relazione all’eccepita inammissibilità del gravame – assume che la sentenza impugnata avrebbe violato l’art. 112 c.p.c., poiché, in mancanza di specifiche censure, il giudice di secondo grado si sarebbe sostituito all’appellante nell’onere, che lo stesso aveva, di contrastare le argomentazioni del primo giudice.

Il motivo è infondato.

L’impugnata sentenza, con motivazione logica e ragionevole, da conto del percorso valutativo e del fondamento dell’accertamento probatorio su cui la Corte territoriale ha basato il suo convincimento.

L’invocata violazione dell’art. 112 c.p.c., non sussiste, posto che, siccome questa giudice di legittimità ripete in costante indirizzo, ad integrare gli estremi del vizio di omessa pronuncia non basta la mancanza di un’espressa statuizione del giudice, ma è necessario che sia stato completamente omesso il provvedimento che si palesa indispensabile alla soluzione del caso concreto: ciò non si verifica quando la decisione adottata comporti la reiezione della pretesa fatta valere dalla parte, anche se manchi in proposito una specifica argomentazione, dovendo ravvisarsi una statuizione implicita di rigetto quando la pretesa avanzata col capo di domanda non espressamente esaminato risulti incompatibile con l’impostazione logico-giuridica della pronuncia (Cass., 4 ottobre 2011, n. 20311).

Con il secondo motivo la società ricorrente – deducendo la violazione delle norme di cui agli artt. 1346 e 1418 c.c., e, comunque, l’omessa e insufficiente motivazione su un punto controverso e decisivo della controversia – sostiene che la Corte di merito avrebbe errato nell’affermare che, essendo essa società istante subentrata nella locazione in corso, regolata da specifiche previsioni, la disciplina del contratto non poteva essere modificata unilateralmente dalla conduttrice, cui era fatto divieto di ridurre il canone in relazione agli appartamenti inagibili.

Il motivo è infondato.

Il contratto di locazione, stipulato in data 1 marzo 1998 fra C.G. e l’originaria conduttrice Z., prevedeva un canone complessivo (sia per il locale adibito ad azienda commerciale bar e paninoteca che per gli appartamenti inagibili), per cui esattamente il giudice del merito ha ritenuto che unico dovesse essere considerato il rapporto negoziale, ancorché riferito ad immobili distinti, che le parte avevano, però, accomunato in unico oggetto cui era da riferire l’intero corrispettivo stabilito a carico del conduttore, dato che la distinzione operata nella sede fiscale di registrazione del contratto – riferibilità, cioè, del canone nel suo complesso parte ai due appartamenti e parte al locale destinato ad attività di bar e paninoteca – esauriva i suoi effetti nell’ambito della stessa disciplina fiscale, senza che ne potesse risultare sdoppiata unitarietà della voluta locazione.

In data 1 febbraio 2003, quando nel contratto subentrò la s.r.l.

MC, i due appartamenti erano ancora inagibili e non erano intervenuti accordi diversi con il locatore, per cui deve necessariamente ritenersi che la società conduttrice medesima MC, accettando la situazione contrattualmente descritta, era tenuta a rispettarne la relativa disciplina.

Da ciò consegue che la conduttrice non poteva unilateralmente procedere alla riduzione del canone (nella misura che essa riteneva proporzionale al mancato godimento dei due apertamente), ma avrebbe potuto agire, nei confronti del locatore che riteneva inadempiente, con l’azione di adempimento ovvero con quella di risoluzione.

Invero, secondo la pacifica giurisprudenza di legittimità (ex plurimis: Cass., n. 102701/2002 in tema di locazione di immobili urbani per uso diverso da quello abitativo, la cosiddetta autoriduzione del canone (e, cioè, il pagamento di questo in misura inferiore a quella convenzionalmente stabilita) costituisce fatto arbitrario ed illegittimo del conduttore che provoca il venir meno dell’equilibrio sinallagmatico del negozio, anche nell’ipotesi in cui detta autoriduzione sia stata effettuata dal conduttore in riferimento al canone dovuto a norma dell’art. 1578 cod. civ., comma 1, per ripristinare l’equilibrio del contratto, turbato dall’inadempimento del locatore e consistente nei vizi della cosa locata. Tale norma, infatti, non da facoltà al conduttore di operare detta autoriduzione, ma solo a domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, essendo devoluta al potere del giudice di valutare l’importanza dello squilibrio tra le prestazioni dei contraenti.

Nel caso di specie, quando è subentrata nel contratto, la società era già a conoscenza della inagibilità dei locali e quindi era tenuta a corrispondere il canone complessivamente pattuito.

Il ricorso, pertanto, deve essere rigettato e, in assenza di attività difensiva dell’intimato, nulla deve disporsi per le spese del giudizio di cassazione.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e nulla dispone per le spese del giudizio di cassazione.

Così deciso in Roma, il 25 maggio 2012.

Depositato in Cancelleria il 26 giugno 2012.