Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. TRIOLA Roberto Michele – Presidente
Dott. NUZZO Laurenza – rel. Consigliere
Dott. PROTO Cesare A. – Consigliere
Dott. D’ASCOLA Pasquale – Consigliere
Dott. SAN GIORGIO Maria Rosaria – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 24451/2009 proposto da:

(OMISSIS) (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS), domiciliati in ROMA ex lege P.ZZA CAVOUR presso la CORTE di CASSAZIONE rappresentati e difesi dall’avvocato (OMISSIS);

- ricorrenti -

contro

(OMISSIS) SRL (OMISSIS), in persona del legale rappresentante pro tempore elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che lo rappresenta e difende;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 681/2009 della CORTE D’APPELLO di PALERMO, depositata il 21/04/2009;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 19/02/2013 dal Consigliere Dott. LAURENZA NUZZO;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. GOLIA Aurelio che ha concluso per l’accoglimento del ricorso.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con atto di citazione notificato il 9.12.2002 (OMISSIS) e (OMISSIS) convenivano in giudizio, innanzi al Tribunale di Palermo, la (OMISSIS) s.r.l. esponendo:

nel 1981 avevano acquistato dalla convenuta (allora denominata (OMISSIS) s.p.a.) un appartamento sito in (OMISSIS); la societa’ venditrice si era riservata, con apposita clausola, la proprieta’ dell’area destinata al parcheggio condominiale e,con sentenza del 1989, passata in giudicato, il Tribunale di Palermo aveva dichiarato la nullita’ di detta clausola trasferendo ai (OMISSIS) – (OMISSIS) il diritto reale d’uso sull’area destinata a parcheggio, disponendo il versamento del corrispettivo alla societa’ venditrice; adempiuta tale prestazione ed ottenute dalla convenuta le chiavi per accedere all’area di parcheggio, non era stato possibile fruirne poiche’ la (OMISSIS) aveva alienato a terzi detta area su cui erano stati realizzati dei box muniti di chiusura; con sentenza del 2002 il Tribunale di Palermo aveva riconosciuto agli attori il diritto al risarcimento dei danni per il mancato godimento dell’area a parcheggio, a decorrere dall’atto della compravendita fino al 3.10.1997(data di notificazione dell’atto di citazione relativa al giudizio risarcitorio).

Tanto esposto, il (OMISSIS) e la (OMISSIS) chiedevano la condanna della (OMISSIS) s.r.l. al pagamento della complessiva somma di lire 10.000.000; oltre interessi e svalutazione monetaria, a titolo di risarcimento danni. Contumace la (OMISSIS) s.r.l., con sentenza 2.11.2005, il Tribunale di Palermo rigettava la domanda.

Avverso tale sentenza proponevano appello il (OMISSIS) e la (OMISSIS) assumendo che, trattandosi di inadempimento contrattuale, il risarcimento del danno per il mancato godimento dell’area parcheggio non poteva essere fatto valere che nei confronti della (OMISSIS).

Con sentenza 21.4.2009 la Corte d’appello di Palermo confermava la sentenza di primo grado e condannava gli appellanti al pagamento delle spese del grado. Osservava la Corte territoriale che, all’atto in cui la (OMISSIS) s.r.l. aveva consegnato agli appellanti le chiavi di accesso all’area destinata a parcheggio, si era accertato che l’area medesima era stata alienata dalla societa’ stessa a soggetti “terzi” e che, successivamente, l’area stessa era stata chiusa con “box” muniti di saracinesca sicche’ il danno patito dagli appellanti derivava, ex articolo 1223 c.c., non gia’ dalla violazione degli obblighi scaturenti dalla stipula del contratto di vendita dell’appartamento in questione ma dalla lesione, ad opera di terzi, del loro diritto d’uso sull’area condominiale. Per la cassazione di tale sentenza propongono ricorso (OMISSIS) e (OMISSIS), la prima in proprio e nella qualita’ di del coniuge (OMISSIS) ed il secondo quale figlio ed erede dello stesso (OMISSIS), articolando un unico motivo di ricorso con quesito di diritto ex articolo 366 bis c.p.c..

Resiste con controricorso la (OMISSIS) s.r.l..

MOTIVI DELLA DECISIONE

I ricorrenti deducono:

violazione e falsa applicazione degli articoli 1218-1476-1477 e 1223 c.c. in relazione all’articolo 360 c.p.c., n. 3; il danno reclamato, contrariamente a quanto affermato nella sentenza impugnata, costituiva diretta conseguenza dell’inadempimento contrattuale della (OMISSIS) per la mancata consegna dell’area di parcheggio che, secondo a sentenza del Tribunale di Palermo n. 2185/1989, passata in giudicato, era indistintamente estesa su tutta l’area destinata a parcheggio condominiale; la societa’ venditrice aveva,inoltre, violato l’obbligo di custodia, posto che, anziche’ impedire ogni mutamento giuridico del bene sino al momento della sua consegna, aveva venduto a terzi l’area destinata a parcheggio, cosi’ ponendo in essere un ulteriore inadempimento.

Il ricorso e’ fondato.

E’ pacifico che la societa’ venditrice non ha ottemperato all’obbligo di consegnare agli acquirenti (OMISSIS) – (OMISSIS) l’area destinata a parcheggio avendola, nelle more, trasferita a terzi che vi avevano realizzato dei “box” in muratura, cosi’ impedendoci fatto,l’utilizzazione del parcheggio agli acquirenti stessi.

Orbene, l’obbligazione della (OMISSIS) s.r.l. di consegnare il bene ai compratori, in virtu’ del contratto di vendita con gli stessi intercorso, in difetto di una declaratoria di risoluzione del contratto medesimo, permaneva a carico della societa’ venditrice, ai sensi dell’articolo 1476 c.c., rientrando fra le obbligazioni principali del venditore quella di consegnare la cosa al compratore e di garantirlo dall’evizione. Ne discende il carattere strumentale dell’obbligo di custodia del venditrice rispetto a quello di consegna sicche’, finche’ la cosa non viene trasferita materialmente al compratore, il venditore e’ obbligato a conservarla nella consistenza materiale e giuridica sussistente all’epoca del contratto come, nella specie, accertata con sentenza passata in giudicato.

E, quindi, configurabile la legittimazione passiva della societa’ venditrice in relazione all’azione degli acquirenti per il risarcimento dei danni derivanti dal mancato godimento del bene compravenduto, non rilevando, al fine della individuazione del soggetto responsabile dell’illecito contrattuale, che il bene medesimo sia stato trasferito a terzi dalla parte venditrice ancor prima che la stessa abbia adempiuto all’obbligo di consegnarlo agli originari acquirenti.

La responsabilita’ dei terzi rimasti estranei al rapporto contrattuale sarebbe, infatti, ipotizzabile solo a titolo di concorso per responsabilita’ extracontrattuale,nell’ambito di una dolosa preordinazione volta a danneggiare gli acquirenti originari.

Alla stregua di quanto osservato la sentenza impugnata va cassata con rinvio ad altra sezione della Corte di appello di Palermo che si uniformera’ ai principi esposti e provvedera’ anche sulle spese del giudizio di legittimita’.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso; cassa la sentenza impugnata e rinvia ad altra sezione della Corte d’Appello di Palermo anche per le spese del giudizio di legittimita’.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. GOLDONI Umberto – Presidente
Dott. PICCIALLI Luigi – Consigliere
Dott. BIANCHINI Bruno – rel. Consigliere
Dott. SAN GIORGIO Maria Rosaria – Consigliere
Dott. FALASCHI Milena – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA

sul ricorso 14534-2011 proposto da:

(OMISSIS) ((OMISSIS)), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentato e difeso dall’avvocato (OMISSIS) giusta procura a margine del ricorso;

- ricorrente -

contro

Condominio (OMISSIS) (c.f. (OMISSIS)) in persona dei suoi amministratori, legali rappresentanti pro tempore, dott. (OMISSIS) e (OMISSIS); elettivamente domiciliato in Roma, piazza Cavour presso la Corte di Cassazione, rappresentato e difeso dall’avvocato (OMISSIS), giusta procura speciale a margine del controricorso;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 1124/2010 della Corte di Appello di CATANIA del 29/09/2010, depositata l’11/10/2010;
udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 04/12/2012 dal Consigliere Relatore Dott. Bruno Bianchini;
e’ presente il P.G. in persona del Dott. Libertino Alberto Russo.
Il consigliere designato ha depositato relazione ex articolo 380 bis c.p.c. del seguente tenore:

OSSERVA IN FATTO

“Il Condominio (OMISSIS) sito in via (OMISSIS), cito’ innanzi al Tribunale di Catania (OMISSIS), proprietario di diverse unita’ immobiliari site nel fabbricato condominiale, affinche’ venisse dichiarata l’illegittimita’ del cambio di destinazione d’uso dei locali a piano terra – destinati ad autorimessa e successivamente adibiti dapprima a scuola pubblica e poi a comunita’ di alloggio per minori ed anziani – nonche’ l’abusivita’ delle innovazioni apportate alle parti comuni in relazione a tale mutamento di destinazione (consistite nell’apertura di porte e finestre sui prospetti esterni di facciata) nonche’ l’illegittimo e conseguente maggior uso degli spazi condominiali. L’ente di gestione evidenzio’ che tale nuovo utilizzo dei locali di proprieta’ singolare era in contrasto con precise disposizioni del regolamento condominiale che vietavano l’uso dei locali terranei diverso da quello di autorimessa.

Il (OMISSIS) si costitui’, contrastando la domanda; osservo’ infatti che, essendo l’originario proprietario e costruttore dello stabile, aveva predisposto un regolamento condominiale che pero’ vincolava solo coloro che avevano acquistato le unita’ immobiliari dopo la sua predisposizione; dedusse altresi’ che il Condominio aveva in precedenza dato il proprio assenso alla trasformazione dei locali al piano terreno da autorimesse a scuola, su pressante sollecitazione del Comune.

Rigettata la richiesta di un provvedimento interinale al fine di far cessare le modifiche ancora in corso, il Tribunale adito, riconosciuta la vincolativita’ anche per il costruttore venditore del regolamento dal medesimo predisposto, e dato atto che nessun argomento a favore della legittimita’ delle opere intraprese si poteva trarre dalla tolleranza dimostrata in precedenza dall’ente di gestione – essendo necessario che la modifica del regolamento sul punto dovesse essere apportata con un atto scritto – dichiaro’ l’illegittimita’ dell’uso in atto dei locali e condanno’ parte convenuta a rimuovere le nuove aperture.

La Corte di Appello di Catania, pronunziando sentenza n. 1124/2010, respinse il gravame principale del (OMISSIS) e quello incidentale del Condominio – avverso la disposta compensazione delle spese.

Per la cassazione di tale sentenza il (OMISSIS) ha proposto ricorso, affidandolo a due motivi, contro cui e’ insorto il Condominio con controricorso.

RILEVA IN DIRITTO

1 – Con il primo motivo parte ricorrente denuncia la violazione o la falsa applicazione degli articoli 1322 e 1350 c.c., articolo 1362 c.c., comma 2; articolo 2643 cod civ. assumendo la erroneita’ della statuizione, in ordine alla necessita’ della forma scritta per la modifica della disposizione regolamentare.

2 – Assume innanzi tutto il ricorrente che, seguendo le norme sull’interpretazione dei contratti, avrebbe dovuto essere dato rilievo alla condotta dei condomini successiva all’elaborazione del testo negoziale da parte del costruttore-venditore.

2/a – E’ convincimento del relatore che la deduzione sia erronea in quanto: 1 – il regolamento fu predisposto uno latere e quindi la condotta di chi lo dovette accettare non poteva influire sulla portata originaria delle disposizioni ivi contenute; 2 – e contraddittorio sostenere che la tolleranza dei condomini ad un uso, che si riconosce diverso da quello imposto in sede di regolamento, possa contribuire ad interpretare la portata di quella norma pattizia.

3 – Deduce altresi’ il ricorrente che la violazione degli articoli 1322 e 1350 cod. civ. discenderebbe dal principio generale che predica la liberta’ di forme nell’esplicazione della liberta’ contrattuale e dal fatto che l’articolo 1350 cod. civ. non contempla, tra gli atti che necessariamente debbono rivestire la forma scritta, i regolamenti condominiali; deduce altresi’ il (OMISSIS) che il regime formale da riconoscersi alle modifiche del regolamento sarebbe funzionale solo alla dimostrazione dell’intesa raggiunta dalle parti a tal scopo e che nella fattispecie quest’ultima sarebbe provata dall’espressa ammissione del Condominio di aver acconsentito al (primo) mutamento di destinazione d’uso; irrilevante sarebbe poi il riferimento alla trascrizione del regolamento – formalita’ non piu’ vigente – come pure alla necessaria forma scritta delle delibere assembleari aventi il medesimo oggetto – attinendo essa al modo di espressione della volonta’ assembleare e non al suo contenuto.

3/a – E’ convincimento del relatore che sotto tale profilo il motivo deve dirsi inammissibile a’ sensi dell’articolo 360 bis c.p.c., n. 1 in quanto le argomentazioni che sono state sottoposte a critica sono conformi ad un indirizzo consolidato della Suprema Corte secondo il quale La formazione del regolamento condominiale e’ soggetta al requisito della forma scritta ad substantiam, desumendosi la prescrizione di tale requisito formale, sia dalla circostanza che l’articolo 1138 c.c., u.c. prevedeva (nel vigore dell’ordinamento corporativo) la trascrizione del regolamento nel registro gia’ prescritto dall’articolo 71 disp. att. cod. civ., sia dalla circostanza che, quanto alle clausole del regolamento che abbiano natura soltanto regolamentare (e siano percio’ adottabili a maggioranza), trova applicazione l’articolo 1136 cod. civ., comma 7 che prescrive la trascrizione delle deliberazioni in apposito registro tenuto dall’amministratore (onde anche la deliberazione di approvazione di tale regolamento per poter essere trascritta deve essere redatta per iscritto), mentre, quanto alle clausole del regolamento che abbiano natura contrattuale, l’esigenza della forma scritta e’ imposta dalla circostanza che esse incidono, costituendo oneri reali o servitu’, sui diritti immobiliari dei condomini sulle loro proprieta’ esclusive o sulle parti comuni oppure attribuiscono a taluni condomini diritti di quella natura maggiori di quelli degli altri condomini. Ne discende che il requisito della forma scritta ad substantiam (che non puo’ intendersi, d’altro canto, stabilito ad probationem, poiche’ quando sia necessaria la forma scritta, la scrittura costituisce elemento essenziale per la validita’ dell’atto, in difetto di disposizione che ne preveda la rilevanza solo sul piano probatorio) deve reputarsi necessario anche per le modificazioni del regolamento di condominio, perche’ esse, in quanto sostitutive delle clausole originarie del regolamento, non possono non avere i medesimi requisiti delle clausole sostituite, dovendosi, conseguentemente, escludere la possibilita’ di una modifica per il tramite di comportamenti concludenti dei condomini (cosi’ Cass. Sez. Un. n. 943/1999: sulla base di tali principi le Sezioni Unite hanno cassato con rinvio la sentenza di merito che aveva ritenuto modificata una clausola di natura contrattuale di un regolamento condominiale, vietante la sosta dei veicoli nel cortile comune, per effetto del comportamento di costante esecuzione di una delibera modificativa adottata invalidamente a maggioranza e non all’unanimita’, come esigeva quella natura; a tale pronunzia adde, piu’ di recente: Cass. Sez. 2 n. 17694/2007; Cass. Sez. 2, n. 24146/2004; Cass. Sez. 2, 5626/2002).

3/b – A fronte di cio’ le assertive enunciazioni di contrasto contenute nel ricorso non aggiungono nessun argomento di riflessione che consenta, a giudizio del relatore, al Collegio di mutare il surriferito indirizzo.

3/c – Va aggiunto – con riferimento all’analoga censura espressa nel secondo motivo, sotto il profilo del vizio di motivazione – che il ricorrente fa continuo riferimento alla condotta tenuta dal (Condominio – in termini di temporanea tolleranza – alla prima modifica di destinazione al fine di trarne la definitiva abrogazione del divieto di adibire i locali terranei ad usi diversi da quelli di autorimessa, presupponendo implicitamente – che il ragionamento esposto nel motivo fosse automaticamente estensibile alla successiva immutazione di destinazione, senza pero’ considerare la diversita’ delle due situazioni dal momento che: a – la destinazione a scuola pubblica venne richiesta espressamente dal (Comune per sopperire a carenze strutturali e determino’ l’asservimento di un bene privato ad uno scopo pubblico; b – venuta meno la primitiva esigenza il (OMISSIS) finalizzo’ a scopi privati i propri locali con modifiche strutturali contro le quali il (Condominio insorse.

4 – Con il secondo motivo viene denunciato vizio di motivazione – assunta come apparente, contraddittoria ed omessa – laddove la (Corte del merito, rifacendosi alla motivazione del Tribunale, stabili’ la vincolativita’ del regolamento anche per chi lo aveva predisposto, a cagione della sottoscrizione e dell’inserimento nei singoli atti di acquisto.

- Ritiene il relatore che il motivo in esame sia manifestamente infondato.

4/a – Per quello che concerne il mancato rispetto della liberta’ delle forme negoziali; dell’interpretazione della condotta delle parti successiva all’apprestamento del testo regolamentare e della necessita’ della forma scritta – possono richiamarsi le valutazioni espresse, sullo stesso argomento, nell’ambito dell’esame del precedente mezzo, non avendo, per altro verso, la parte ricorrente esplicitato in qual modo la motivazione sarebbe stata sul punto priva di spessore argomentativo – sol perche’ avrebbe ripreso l’iter logico seguito dal Tribunale – divenendo cosi’ apparente, ne’ ha avuto cura di specificare in quale aporia logica sarebbe incorso il giudice dell’appello nella sua argomentazione – pervenendo cosi’ ad una motivazione contraddittoria.

4/b – Al postutto manca, nell’esposizione del motivo, il medium comparationis, vale a dire l’esposizione delle tesi esposte nei motivi di appello sui punti appena richiamati, al fine di far emergere – a cagione del loro omesso o insufficiente esame – le carenze motivazionali sopra accennate.

5 – Se le suesposte argomentazioni verranno ritenute condivisibili, sussistono i presupposti a che il ricorso venga trattato in camera di consiglio per quivi esser dichiarato manifestamente infondato”.

La Corte condivide le conclusioni cui e’ pervenuto il consigliere relatore,a confutazione delle quali parte ricorrente non ha fatto seguire ulteriore attivita’ difensiva.

Le spese seguono la soccombenza secondo quanto indicato in dispositivo.

P.Q.M.

LA CORTE

Rigetta il ricorso e condanna parte ricorrente al pagamento delle spese che liquida in euro 2.200,00 di cui euro 200,00 per esborsi, oltre IVA e CAP.