Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. PICCIALLI Luigi – Presidente
Dott. MATERA Lina – Consigliere
Dott. BIANCHINI Bruno – Consigliere
Dott. FALASCHI Milena – Consigliere
Dott. SCALISI Antonino – rel. Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 25833/2007 proposto da:

(OMISSIS), (OMISSIS), elettivamente domiciliati in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentati e difesi dall’avvocato (OMISSIS);

- ricorrenti -

contro

(OMISSIS), (OMISSIS), elettivamente domiciliati in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che li rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS);

- controricorrenti -

avverso la sentenza n. 382/2007 della CORTE D’APPELLO di TORINO, depositata il 07/03/2007;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 17/07/2013 dal Consigliere Dott. ANTONINO SCALISI;
udito l’Avvocato (OMISSIS), con delega depositata in udienza dell’avvocato (OMISSIS), difensore dei ricorrenti che ha chiesto l’accoglimento del ricorso;
udito l’Avvocato (OMISSIS), difensore dei resistenti che si riporta agli atti depositati;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. CAPASSO Lucio, che ha concluso per il rigetto del ricorso.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

I coniugi (OMISSIS) con atto di citazione del 18 marzo 2002 convenivano in giudizio davanti al Tribunale di Cuneo (OMISSIS) e (OMISSIS) esponendo di essere proprietari di un immobile sito in (OMISSIS) avendone acquistato meta’ dal Fallimento (OMISSIS) e la restante meta’ dai convenuti quali eredi di (OMISSIS), che tale immobile era stato locato alla societa’ (OMISSIS), la quale aveva a sua tempo versato nelle mani del (OMISSIS) un deposito cauzionale pari ad euro 5.624,44 e che tale somma mai era stata dai precedenti proprietari a loro rimessa. Chiedevano pertanto che i convenuti fossero condannati ad attribuire tale somma, ovvero, in subordine la meta’ della stessa oltre accessori.

Si costituivano i convenuti eccependo che gli attori al momento dell’acquisto erano a conoscenza dell’esistenza del deposito cauzionale e che, a tutto concedere, essi non potevano esser tenuti a corrispondere piu’ della meta’ di loro spettanza.

Il Tribunale di Cuneo con sentenza n. 214 del 2004 condannava i convenuti tra loro in solido al pagamento della somma di euro 5.624,44 oltre interessi legali dal 18 marzo 2002 al saldo, li condannava, inoltre, al pagamento delle spese di lite.

Questa sentenza veniva confermata dalla corte di Appello di Torino con sentenza n. 382 del 2007. Secondo la Corte torinese, dal fatto che i coniugi (OMISSIS) al momento dell’acquisto conoscessero la situazione locativa dell’immobile acquistato non discendeva sic et simpliciter la prova dell’imputazione della cauzione in conto prezzo, considerato, per altro, che il prezzo veniva determinato a corpo e che (con tipica clausola di stile) l’immobile veniva venduto nello stato di fatto e di diritto in cui si trovava nel rispetto di tutti i pesi ed oneri. L’azione proposta dagli originali attori era da ritenersi strumentale all’adempimento da parte loro dell’obbligo di restituzione della cauzione, Legge n. 392 del 1978, ex articolo 11, gravante sul locatore al momento della consegna dei locali e ferma restando la verifica d’integrita’ dei beni locati.

La cassazione di questa sentenza e’ stata chiesta da (OMISSIS) e da (OMISSIS) per tre motivi, illustrati con memoria.

I coniugi (OMISSIS) e (OMISSIS) hanno resistito con controricorso.

MOTIVI DELLA DECISIONE

1.- (OMISSIS) e (OMISSIS) lamentano:

a) Con il primo motivo la violazione/o falsa applicazione degli articoli 1362 – 1367 e 2697 c.c.. Secondo i ricorrenti la Corte di merito non avrebbe correttamente applicato la normativa di cui agli articoli 1262 – 1367 e 2697 cc, dato che non avrebbe ritenuto fosse onere dei coniugi (OMISSIS) provare che nella determinazione del prezzo della vendita non si fosse tenuto conto della cauzione oggetto della controversia. In particolare la Corte torinese concordava con gli appellanti che i coniugi (OMISSIS) fossero a conoscenza della sussistenza del contratto di locazione, ma riteneva che non sussistesse la prova che la cauzione fosse imputata in conto prezzo. E, di piu’ la Corte di merito concordava con gli appellanti che il contratto di compravendita stabiliva che i coniugi (OMISSIS) avevano acquistato l’immobile di cui si dice nello stato di fatto in cui si trovava e “con ogni diritto accessione e pertinenza”, ma riteneva che quella clausola fosse una clausola di stile.

Eppero’, le affermazioni della Corte di merito, prescindendo da una indagine in ordine alla volonta’ delle parti, sarebbero apodittiche e indimostrate.

Cio’ posto, concludono i ricorrenti, dica l’Ecc.ma Corte se nel caso in cui un contratto di compravendita immobiliare dia atto che l’acquisto sia effettuato nello stato di fatto in cui si trova, come visto ed accettato dalla parte acquirente, e con ogni diritto, accessione e pertinenza e servitu’, si possa reputare tale clausola di stile senza alcuna indagine circa la volizione effettiva delle parti e senza che cio’ sia mai stato dedotto in giudizio, ovvero, se da tale clausola possa invece derivare la presunzione che il prezzo della compravendita sia stato determinato, anche tenendo presente la situazione locativa dell’immobile, con conseguente gravare dell’onere della prova su chi intenda provare il contrario.

b) Con il secondo motivo i ricorrenti lamentano l’insufficiente motivazione circa un punto decisivo della controversia. Secondo i ricorrenti, la Corte di merito avrebbe errato nell’aver escluso che il deposito cauzionale di cui si dice non fosse stato considerato nella determinazione del prezzo, atteso che insufficiente sarebbe la motivazione secondo la quale “(…), va anzi detto che ancor piu’ in radice la prova della conoscenza dello stato locativo dell’immobile compravenduto non sia ancora a rigore la prova della conoscenza da parte degli acquirenti di tutte indistintamente le clausole contrattuali, segnatamente di quelle concernente il deposito cauzionale di lire 3.800.000: Deposito al quale la perizia fallimentare non fa cenno alcuno”, atteso che la Corte di merito non avrebbe considerato che le controparti erano gia’ proprietarie di una quota dell’immobile e che il deposito cauzionale, soprattutto, quando si tratti di uso commerciale sia clausola del tutto usuale nella pratica. Ne’ puo’ ritenersi, specificano, altresi’, i ricorrenti, tardiva la relativa eccezione in quanto sin dalla comparsa costitutiva di primo grado i convenuti avevano eccepito che gli attori al momento dell’acquisto della quota erano “a conoscenza dell’esistenza del deposito cauzionale”.

1.1.- Entrambi i motivi vanno esaminati congiuntamente vista l’innegabile connessione che esiste tra gli stessi, tanto che la seconda censura sembra essere una specificazione della prima, ed entrambi sono infondati.

Va qui precisato che il deposito cauzionale e’ considerato solitamente come un pegno irregolare in relazione alla sua funzione di garanzia ed alla fungibilita’ dei beni che ne formano oggetto (il denaro). Da questa sua natura deriva non solo l’accessorieta’ con le obbligazioni che intende garantire ma anche il diritto di seguito; il che significa che il trasferimento dell’immobile comporta automaticamente il trasferimento del deposito cauzionale. L’acquirente dell’immobile locato subentra nei diritti e nelle obbligazioni derivanti dal contratto di locazione (articolo 1602 c.c.) e, cosi’, anche nell’obbligazione accessoria di restituire il deposito cauzionale versato dall’inquilino. Con l’ulteriore precisazione che il bene dato in pegno (nel caso in esame una somma di denaro) rimane ed e’ di proprieta’ del soggetto che ha concesso il pegno con il divieto per il creditore pignoratizio di disporre del bene. Normalmente, dunque, il venditore (che vende un bene locato) trasferisce, per cosi’ dire, non solo il rapporto locativo, ma anche il possesso del pegno, ovvero della cauzione. Normalmente, cioe’, il. venditore non puo’ trattenere per se’ il pegno (cioe’ la cauzione), se cio’ non sia stato concordato “esplicitamente” e/o espressamente, con il compratore.

1.1.a) Piuttosto il venditore puo’ trattenere per se la cauzione di cui si dice, o quella cauzione gli appartiene definitivamente, se dal contratto risulti che il mancato trasferimento della cauzione al compratore e’ dovuto: o ad una compensazione tra il dare del compratore e l’avere dello stesso, trattandosi di rispettivi crediti di denaro e simultaneamente esigibili; oppure al prezzo della vendita concordato in misura ridotta (pari al valore della cauzione) rispetto a quello che avrebbe dovuto essere, cioe’, in altri termini, dal contratto risulti una compensazione, per cosi’ dire, “virtuale”.

Ora, nel caso in esame, i dati considerati dalla Corte torinese escludono una qualunque ipotesi di compensazione reale, o per cosi’ dire virtuale. Come specifica la sentenza impugnata, il prezzo della vendita era stato concordato a “corpo”, la cui indicazione, pertanto, non consente di ritenere che il prezzo sia stato determinato in misura ridotta, pari al valore della cauzione di cui si dice.

Ne’ tale risultato appare raggiungibile avendo le parti concordato che l’immobile veniva venduto “con ogni diritto accessione, pertinenza e servitu’” non solo perche’, come bene chiarisce la Corte torinese, quella e’ una clausola di stile, ma, e, soprattutto, perche’ in nessuna di quelle espressioni e’ imputabile la considerazione che la cauzione locativa abbia comportato una diminuzione del prezzo della vendita, cioe’, per cosi’ dire una “compensazione virtuale” o “preventiva”.

1.1.a).- Pertanto, sono coerenti ai principi qui indicati, e, comunque, non sono errate, le affermazioni della Corte torinese secondo cui in assenza di altri elementi, dalla circostanza che il compratore conoscesse l’esistenza del rapporto locativo di cui si dice non avrebbe potuto desumersi la prova dell’imputazione della cauzione locativa in conto prezzo proprio perche’ come si e’ detto non essendo quell’imputazione un effetto immediato del contratto di compravendita e neppure della conoscenza del compratore che esisteva un contratto di locazione, l’eventuale imputazione in conto prezzo avrebbe dovuto essere prevista esplicitamente. Cosi’, come appare del tutto convincente, perche’ coerente con i principi di cui si e’ detto la motivazione contenuta in sentenza secondo cui “in tale situazione l’affermazione secondo cui l’ammontare della cauzione sarebbe stato per comune accordo inglobato nel prezzo di acquisto non puo’ che risultare assolutamente apodittica, ne’ potrebbe negarsi che l’onere di provare un siffatto accordo gravasse per regola generale ex articolo 2697 c.c., sul (OMISSIS) (cioe’ sul venditore) che ne ha fatto oggetto di una specifica eccezione”.

2.- Con il terzo motivo i ricorrenti lamentano la violazione e/o falsa applicazione degli articoli 1292 e 1298 c.c.. Secondo i ricorrenti la Corte torinese avrebbe errato nell’aver considerato che l’obbligazione gravante sugli odierni ricorrenti fosse un’obbligazione solidale., considerato che nel caso di specie non vi e’ stato un unico contratto di compravendita tra piu’ proprietari venditori ed acquirente, ma questi, gia’ proprietario di una quota di proprieta’ ha acquistato quella residua e, pertanto, difetterebbe tanto l’eadem causa obligandi, quanto l’unitarieta’ della prestazione dovuta. Piuttosto, gli acquirenti in quanto gia’ proprietari di una quota dell’immobile erano al momento dell’acquisto gia’ tenuti alla restituzione del deposito cauzionale del conduttore per l’intero, cosicche’ questo in nulla ha mutato della loro posizione.

Dica, pertanto la Corte di cassazione se nell’ipotesi di immobile locato la vendita della residua quota a soggetto gia’ comproprietario di altra quota comporti una presunzione di solidarieta’ passiva non solo nei confronti del conduttore, ma anche degli originali proprietari-locatori.

2.1.- Anche questo motivo e’ infondato.

Come ha evidenziato correttamente la Corte torinese ab origine il rapporto locativo di cui si dice era unitario ed essendoci due comproprietari dell’immobile (OMISSIS) e (OMISSIS), il conduttore avrebbe avuto gia’ in partenza titolo per richiedere da qualunque dei locatori la restituzione dell’intero importo versato in cauzione al termine della locazione, sempre che l’immobile locato non fosse stato danneggiato. Con la conseguenza che nell’ipotesi in cui la cauzione fosse stata chiesta e restituita da un uno dei coobbligati, questi avrebbe potuto chiedere la corresponsione della cauzione se la stessa fosse rimasta nella sfera patrimoniale dell’altro coobbligato, considerato che la cauzione, comunque, come chiarisce la dottrina piu’ accreditata, assolve una funzione di garanzia ed identifica un’ipotesi di pegno irregolare. Eppero’, come ha chiarito la Corte torinese, quando il subentro nel rapporto locativo dei coniugi (OMISSIS) e’ stato integrale, essendo diventati locatori unici dell’immobile, gli stessi coniugi erano diventati unici legittimati ad ottenere il possesso della cauzione, perche’ unici titolari della garanzia, ovvero, del diritto di pegno irregolare o, in altri termini, del diritto a possedere la cauzione e, sotto altro aspetto, unici obbligati a restituire al conduttore, la cauzione al termine della locazione in presenza dei presupposti di legge. Pertanto, come correttamente ha chiarito la Corte torinese i coniugi (OMISSIS) non hanno fatto valere un rapporto interno tra plurimi locatori ne’ il regresso per somme gia’ corrisposte ma il loro diritto, in quanto titolari del rapporto locativo e dunque della garanzia ad esso accessoria, di possedere, e dunque di ottenere, il bene (la cauzione) oggetto del pegno irregolare, al fine di restituirlo al conduttore alla fine della locazione o di trattenerlo, se si fossero riscontrati dei danni all’immobile locato. Insomma, i coniugi (OMISSIS) avevano fatto valere correttamente un credito strumentale all’adempimento di un obbligo attinente il rapporto esterno della locazione (la restituzione della cauzione al conduttore sempre che il bene locato non fosse stato danneggiato dal conduttore).

In definitiva, il ricorso va rigettato e i ricorrenti, in ragione del principio della soccombenza condannati in solido al pagamento delle spese del presente giudizio di cassazione che verranno liquidate con il dispositivo.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna i ricorrenti in solido al pagamento delle spese del presente giudizio di cassazione che liquida in euro 2.200,00 di cui euro 200,00 per esborsi.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. GOLDONI Umberto – Presidente
Dott. NUZZO Laurenza – rel. Consigliere
Dott. MATERA Lina – Consigliere
Dott. CORRENTI Vincenzo – Consigliere
Dott. GIUSTI Alberto – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 10758/2011 proposto da:

(OMISSIS) COOPERATIVA A RL (OMISSIS), IN PERSONA DEL SUO PRESIDENTE E LEGALE RAPP.TE, elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende;

ricorrente -

contro

(OMISSIS) SRL (OMISSIS), IN PERSONA DEL PRESIDENTE DEL CONSIGLIO DI AMM.NE, elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS);

- controricorrenti -

contro

(OMISSIS) SPA, IN PERSONA DEL SUO RAPPRESENTANTE LEGALE;

- intimata -

avverso la sentenza n. 92/2011 della CORTE D’APPELLO di ROMA, depositata il 13/01/2011;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 01/10/2013 dal Consigliere Dott. LAURENZA NUZZO;
udito l’Avvocato (OMISSIS) che richiede l’opportunita’ di un rinvio perche’ la Societa’ e’ in liquidazione e deposita decreto di liquidazione in copia, e successivamente chiede l’accoglimento del ricorso;
uditi gli avv.ti (OMISSIS) e (OMISSIS) della controricorrente che si oppongono alla richiesta e successivamente chiedono il rigetto del ricorso;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. DEL CORE Sergio, che ha concluso per il rigetto del ricorso.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con atto di citazione notificato il 14.12.1996 la s.r.l. (OMISSIS) esponeva: di essersi obbligata ad acquistare dalla cooperativa r.l. (OMISSIS), con contratto preliminare 26.2.1991, alcune unita’ immobiliari di un realizzando edificio in (OMISSIS), piano di zona n. (OMISSIS); di aver pagato oltre il dovuto (giusta C.T.U. effettuata in separato giudizio,avente ad oggetto l’accertamento del prezzo ancora dovuto e nell’ambito del quale la stessa (OMISSIS) aveva chiesto la risoluzione de preliminare), senza che controparte avesse trasferito la proprieta’ dell’immobile e neppure presentato al Comune di Roma progetti di variante, lasciando scadere le concessioni edilizie (da qui l’ulteriore procedimento riunito al precedente, avente ad oggetto l’emissione di sentenza costitutiva ex articolo 2932 c.c.).

Tanto esposto, conveniva in giudizio, innanzi al Tribunale di Roma, la coop. (OMISSIS) per sentirla condannare al risarcimento dei danni derivati da detti inadempimenti.

Costituitasi in giudizio la convenuta assumeva che il contratto preliminare doveva considerarsi gia’ risolto per inadempimento della promissaria acquirente; che non vi era stato alcun ritardo nella consegna delle unita’ immobiliari, addebitabile ad essa (OMISSIS), atteso che il mancato completamento dei lavori era da attribuirsi esclusivamente alla societa’ appaltatrice, s.p.a. (OMISSIS), chiamata in giudizio al fine di essere garantita dell’eventuale accoglimento della domanda della (OMISSIS).

La chiamata in causa si costituiva adducendo che gli eventuali ritardi nel completamento delle unita’ immobiliari erano dipesi dal ritardo con cui la cooperativa aveva proceduto al pagamento dei corrispettivi – dell’appalto.

Con sentenza 3/21.5.2001 il Tribunale condannava la (OMISSIS) al pagamento, in favore della (OMISSIS), delle somme di lire 4.135.990.000 e di lire 4.000.000, oltre interessi; condannava la (OMISSIS) a tenere indenne la convenuta dagli effetti di detta condanna.

Tale decisione era impugnata, con distinti appelli, dalla s.p.a. (OMISSIS) e dalla Coop. (OMISSIS); la (OMISSIS) proponeva appello incidentale per il risarcimento dei danni successivi alla data del 31.12.2000, presa a base della sentenza impugnata. Con sentenza depositata il 13.1.2011 la Corte d’Appello di Roma respingeva gli appelli della s.p.a. (OMISSIS) e della s.r.l. (OMISSIS) ed, in accoglimento della domanda avanzata dalla (OMISSIS), condannava la (OMISSIS) a pagare l’ulteriore importo di euro 2.373.567,66, oltre interessi legali dalla pubblicazione della sentenza al saldo; condannava la (OMISSIS) al pagamento delle spese del grado in favore della (OMISSIS) e compensava le spese stesse tra la (OMISSIS) e la (OMISSIS).

Osservava la Corte territoriale, per quanto ancora rileva nel presente giudizio, che la prova espletata riguardava la verosimiglianza dell’insorgenza del danno e, quindi, non rilevava “se le testimonianze si riferissero a semplici abboccamenti preliminari o a trattative gia’ avanzate ne’ che parte di esse fosse una societa’ partecipata dalla (OMISSIS) ma comunque diversa da essa”; riteneva condivisibile il ricorso del primo giudice al criterio della valutazione equitativa del danno.

Per la cassazione di tale decisione propone ricorso la (OMISSIS) formulando due motivi illustrati da memoria. Resiste con controricorso la (OMISSIS) s.r.l. mentre la s.p.a. (OMISSIS) non ha svolto attivita’ difensiva.

MOTIVI DELLA DECISIONE

La societa’ ricorrente deduce:

l)violazione, falsa applicazione degli articoli 1223, 1226 e 2697 c.c., nonche’ degli articoli 115 e 116 c.c.; contraddittorieta’ di motivazione e “difetto di attivita’ circa un punto (fatto) decisivo”; secondo la stessa sentenza impugnata non era stata provata l’esistenza di effettive trattative per la locazione degli immobili da parte della (OMISSIS), ma solo di contatti esplorativi tra terzi;con riguardo al guadagno ricavabile dall’affitto dei locali, peraltro, il danno doveva essere provato nel suo preciso ammontare, non potendosi ricorrere al criterio della valutazione equitativa in difetto del presupposto sulla impossibilita’ della parte interessata di provare il danno nel suo preciso importo; per altro verso il Tribunale non aveva applicato detto criterio in ordine al lucro cessante per la mancata utilizzazione degli immobili, avendo ad esso fatto ricorso solo quanto alla spesa occorrente per compensare il professionista incaricato per il rilascio del certificato agibilita’, “equamente stimata in lire 4.000.000 onnicomprensiva”; sotto tale profilo la motivazione era contraddittoria non essendo comprensibile se il danno fosse stato interamente liquidato secondo il criterio equitativo;

2) violazione e falsa applicazione degli articoli 1223, 1226 e 2697 c.c.; degli articoli 115 – 116 c.p.c. nonche’ difetto assoluto di motivazione circa un fatto decisivo; erroneamente la Corte di Appello aveva accolto l’appello incidentale della (OMISSIS) quanto al risarcimento degli ulteriori danni fino alla consegna dei locali oggetto di causa, senza che fosse dato individuare la base del calcolo di tale danno liquidato in euro 2.373.567,66, non considerando che la (OMISSIS) non aveva dato alcuna dimostrazione al riguardo e che avrebbe potuto, medio tempore, procedere all’affitto dei locali in questione.

Va preliminarmente respinta, perche’ infondata, l’eccezione pregiudiziale sollevata da (OMISSIS) (con l’atto ex articolo 372 c.p.c.), laddove sostiene che la procura rilasciata in calce al ricorso da (OMISSIS), quale presidente e legale rappresentante della cooperativa (OMISSIS) sarebbe inesistente o nulla in quanto il (OMISSIS) non rivestiva tale carica al momento del conferimento della procura, stante la proroga della gestione commissariale. Va, infatti, rilevato che il (OMISSIS) ha conferito la procura in calce al ricorso notificato il 20/21 aprile 2001, allorche’ rivestiva ancora la carica di presidente e legale rappresentate della (OMISSIS), posto che dalla documentazione in atti (decreto ministeriale n. 406 del 9.5.211 prodotto dalla (OMISSIS)) risulta che il passaggio di consegne al Commissario governativo e’ stato effettuato il 13.10.2011. Va aggiunto che, per costante giurisprudenza di questa Corte, deve presumersi, in difetto di prova contraria, la validita’ della procura rilasciata da persona qualificatasi come rappresentante legale della parte (Cass. n. 3677/1999; n. 3165/1977).

I motivi di ricorso sono infondati.

Le due censure possono essere esaminate congiuntamente in quanto connesse con riferimento al criterio di liquidazione dei danni. E’ sufficiente osservare che la valutazione e la motivazione sul punto sono conformi, alla giurisprudenza di questa Corte, secondo cui il danno per la mancata disponibilita’ di un immobile, da parte di un imprenditore commerciale, e’ “in re ipsa”, considerata l’impossibilita’ per costui di conseguire l’utilita’ ricavabile dal bene medesimo in relazione alla natura normalmente fruttifera di esso. Per la determinazione del risarcimento del danno, quindi, ben puo’ farsi riferimento al cosiddetto danno figurativo, costituito dal valore locativo del cespite (Cass. n. 26610/2008; n. 10498/2006).

Consegue che, nella specie, correttamente il giudice di appello ha fatto ricorso al criterio di liquidazione equitativa del danno sulla base del valore locativo dell’immobile; la Corte di merito ha poi richiamato le testimonianze solo ai fini della “verosimiglianza” sulla insorgenza del danno, ritenendo irrilevante, una volta applicato detto criterio, che le testimonianze riguardanti la concessione in affitto dei locali compromessi in vendita, si riferissero a “semplici abboccamenti preliminari o a trattative gia’ avanzate”.

Il ristoro dei danni successivi a quelli indicati nella sentenza di primo grado e’, del pari, aderente a detto criterio in quanto risulta calcolato per gli ulteriori anni per i quali la parte attrice non aveva potuto disporre degli immobili, essendo la loro consegna avvenuta, come accertato dal giudice di merito, con verbale dell’8.7.2009 e, quindi, successivamente alla data della sentenza di primo grado. Va, di conseguenza, disatteso il rilievo difensivo della ricorrente (svolto col motivo sub 2), sulla possibilita’ della (OMISSIS) di locare gli immobili prima dell’avvenuta loro consegna, costituendo tale adempimento della promittente venditrice il presupposto necessario per consentire alla promissaria acquirente di poter disporre del bene promesso in vendita. Al rigetto del ricorso consegue la condanna della ricorrente al pagamento, nei confronti della controricorrente, delle spese processuali liquidate come da dispositivo.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna la ricorrente al pagamento, in favore della controricorrente, delle spese processuali liquidate in euro 10.700,00 di cui euro 200,00 per esborsi oltre accessori di legge.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. GOLDONI Umberto – Presidente -
Dott. BUCCIANTE Ettore – Consigliere -
Dott. MAZZACANE Vincenzo – Consigliere -
Dott. MATERA Lina – Consigliere -
Dott. GIUSTI Alberto – rel. Consigliere -

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA

sul ricorso proposto da:

G.G., rappresentato e difeso, in forza di procura speciale a margine del ricorso, dall’Avv. Fasanella Anna,
elettivamente domiciliata nello studio dell’Avv. Maria Gentile in Roma, via Magliano Sabina, n. 24;

- ricorrente -

contro

N.C., N.A., N.G., N.E., D.S.A., P.M., nonché L.M.O. E NA.As., gli ultimi due quali successori di L.M.P., GI.Pa., GI.Ma.Te. e NA.Et., le ultime due quali successori di G.S.;

- intimati -

per la cassazione della sentenza della Corte d’appello di Catanzaro n. 325 depositata il 13 aprile 2010;
Udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 7 ottobre 2011 dal Consigliere relatore Dott. Alberto Giusti;
sentito l’Avv. Gentile Giancarlo, per delega;
sentito il Pubblico Ministero, in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. PRATIS Pierfelice, che ha concluso per il rigetto del ricorso.

Fatto

Ritenuto che il consigliere designato ha depositato, in data 20 luglio 2011, la seguente proposta di definizione, ai sensi dell’art. 380-bis c.p.c.: ” G.G., proprietario di un appartamento sito al secondo piano dello stabile sito in Cosenza via Zanotti Bianco, n. 8, convenne in giudizio gli altri condomini – N.C. ed altri – chiedendo, tra l’altro, l’accertamento della natura condominiale dell’area circostante il lato nord del fabbricato. Nella resistenza dei convenuti, l’adito Tribunale di Cosenza, con sentenza in data 27 aprile 2005, rigettò questa domanda, mentre accolse altra domanda, condannando i convenuti alla rimozione della caldaia e dei suoi accessori posti sul terreno sul lato nord del fabbricato. La pronuncia è stata confermata dalla Corte d’appello di Catanzaro con sentenza depositata il 13 aprile 2010.

A tal fine la Corte di Catanzaro ha rilevato:

che l’area in questione ha natura condominiale, come risulta dall’atto costitutivo del condominio (atto di divisione del 29 aprile 1970); che il condomino N.G., vendendo a V. R. l’appartamento al secondo piano (con esclusione del magazzino), ha espressamente limitato i diritti condominiali all’atrio ed all’impianto di riscaldamento, in tal modo escludendo ogni diritto di godimento dell’avente causa sull’area in questione, precisandosi nell’atto di vendita che l’area stessa restava in comune solo tra i fratelli N.;

che l’area in oggetto, condominiale, è stata esclusa dal godimento di V.R. ed i relativi diritti sono stati mantenuti dal condomino N.G., rimasto proprietario esclusivo del magazzino del medesimo fabbricato a lui assegnato in sede di divisione;

che G.G., avente causa mediato da V.R., non può vantare diritti di comproprietà condominiale sull’area cortilizia esterna, non potendo egli avere acquistato dai propri danti causa diritti maggiori di quelli loro trasmessi dall’originario proprietario;

che sull’area in questione il G. non gode di alcun diritto di comproprietà derivante dall’acquisto dell’appartamento condominiale, perchè trattasi di bene suscettibile di godimento separato, espressamente escluso nel titolo con cui N.G. ha venduto a V.R. il solo appartamento, successivamente trasmesso all’appellante.

Per la cassazione della sentenza della Corte d’appello G. G. ha proposto ricorso, con atto notificato il 9 ed il 20 settembre 2010, sulla base di quattro motivi.

Gli intimati non hanno svolto attività difensiva in questa sede.

Il primo mezzo denuncia violazione o falsa applicazione degli artt. 1362 e ss., 1117 e 1102 c.c., nonchè violazione dei principi in materia di condominio edilizio, nonchè del R.D. n. 2105 del 1937, art. 12 e della L. n. 1684 del 1962 in materia di costruzioni antisismiche, in relazione all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3, e degli artt. 112 e 277 c.p.c., in relazione all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 4. Il ricorrente sostiene che, essendo l’area in questione sorta come di proprietà comune, non poteva l’alienante N. unilateralmente disporne, senza il consenso degli altri condomini, escludendo dal trasferimento la comproprietà dell’area. Di qui la “nullità ed irrilevanza della clausola limitativa della vendita al V.”. Il motivo è privo di fondamento.

La Corte di merito ha fatto corretta applicazione del principio per cui in tema di condominio di edifici, le vicende traslative riguardanti i piani o le porzioni di piano di proprietà individuale estendono i loro effetti, secondo il principio accessorium seguitur principale, alle parti comuni necessarie per la struttura o destinate per la funzione al servizio degli immobili di proprietà solitaria, ma non anche alle cose legate all’edificio da mera relazione spaziale, costituenti beni ontologicamente diversi suscettibili di godimento fine a se stesso che si attua in modo indipendente da quello delle unità abitative (Cass., Sez. 2, 27 aprile 1993, n. 4931).

Muovendo da tale principio, esente da censure è la conclusione cui è pervenuta la Corte territoriale, la quale ha ritenuto che N. G., condomino dello stabile, ben poteva escludere dal trasferimento la quota millesimale di comproprietà dell’area condominiale scoperta, rimanendone contitolare in forza della proprietà di altra porzione di piano (il magazzino). Nè a diversa conclusione può condurre il generico richiamo, contenuto nel motivo, alla normativa antisismica.

Il secondo mezzo (violazione degli artt. 112 e 277 c.p.c., in relazione all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 4, per la non corrispondenza tra il chiesto ed il pronunciato) non coglie nel segno. Infatti, dal riscontro positivo della natura condominiale – esclusa dal primo giudice – del terreno cortilizio in questione in forza dell’atto di divisione del 1970, non deriva, automaticamente, come pretende il ricorrente, l’accoglimento della domanda, e ciò per le ragioni individuate in sede di esame del primo motivo di ricorso (non inclusione nel trasferimento dal N. al V. della quota di comproprietà dell’area condominiale scoperta).

Il terzo motivo denuncia violazione degli artt. 112, 277 e 345 c.p.c., in relazione all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 4, nonchè ulteriore violazione della L. n. 1684 del 1962, art. 12 in relazione all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3. La censura è infondata.

La Corte d’appello ha dichiarato inammissibile in appello, perchè nuova, la domanda con cui il G., invocando la normativa antisismica, chiedeva che venisse accertato che sull’area in questione non fossero consentiti ingombri, se non temporanei.

Invano il ricorrente richiama, al fine di escludere la domanda nuova, l’atto di citazione in primo grado, con il quale il G. aveva chiesto non solo (al punto 1) l’accertamento della natura pertinenziale e comune dell’area circostante il lato a nord del fabbricato, ma anche (al punto 2) l’accertamento e la dichiarazione di inammissibilità “di costruzioni a carattere definitivo o anche provvisorio sugli spazi di isolamento nella località sismica in oggetto”.

Infatti, il riferimento alla “località sismica” riguarda – nel libello introduttivo del giudizio di primo grado – gli intervalli di isolamento, non l’area cortilizia a nord del fabbricato, della quale si rivendicava la comproprietà.

Il quarto motivo (violazione dell’art. 2909 c.c. e art. 112 c.p.c., in relazione all’art. 360 c.p.c., comma 1, nn. 3 e 4, per violazione del giudicato, nonchè violazione dell’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5, per motivazione contraddittoria circa fatto decisivo e controverso) lamenta che la Corte territoriale, nel rigettare il terzo motivo di appello, abbia travolto la pronuncia di demolizione contenuta nella sentenza di primo grado.

Il motivo non coglie nel segno.

La Corte di Catanzaro ha rigettato l’appello del G. ed espressamente confermato la sentenza del Tribunale di Cosenza (cosi risulta anche dal dispositivo). La pronuncia di primo grado, “rilevato che non vi era contestazione sulla domanda di rimozione del locale caldaia”, aveva condannato “i convenuti alla rimozione di tale manufatto e dei suoi accessori posti sul terreno sul lato nord del fabbricato”.

I convenuti non hanno proposto appello incidentale contro questo capo della sentenza.

Il passaggio in giudicato di tale statuizione non è toccato dal rigetto del terzo motivo di appello, relativo alla richiesta di eliminazione non solo della caldaia ma anche, ove non sufficiente a garantire il parcheggio sull’area condominiale, dei box.

In conclusione, il ricorso può essere trattato in camera di consiglio, in applicazione degli artt. 376, 380-bis e 375 c.p.c., per esservi rigettato”. Letta la memoria della parte ricorrente.

Considerato che il Collegio condivide argomenti e proposte contenuti nella relazione di cui sopra;

che le osservazioni critiche contenuta nella memoria depositata in prossimità della camera di consiglio non sono meritevoli di accoglimento;

che in particolare, quanto ai primi due motivi, si rileva che correttamente la Corte d’appello ha escluso nella specie l’applicazione del principio accessorium sequitur principale, stante la legittimità della pattuizione negoziale, contenuta nell’atto intercorso tra N.G. (venditore) e V.R. (acquirente), con cui il N., rimasto esclusivo proprietario di un magazzino nel fabbricato condominiale, si era riservato il diritto di comproprietà sull’area in questione anche per i millesimi spettanti all’appartamento venduto al V., e ciò in quanto la suddetta area, lungi dall’essere necessaria per l’esistenza o per l’uso del condominio, “da luogo ad un bene che, specie dopo la dismissione del servizio di riscaldamento centralizzato, è suscettibile di godimento separato rispetto al fabbricato condominiale, trattandosi, peraltro, di area recintata dalla quale non si accede direttamente dal fabbricato condominiale, ma attraverso un diverso cancello”;

che con riferimento al terzo motivo di censura, va ribadita la correttezza della statuizione di inammissibilità per novità della domanda spiegata in appello;

che infatti in primo grado il G. aveva chiesto che fosse accertato che sull’area de qua non erano consentiti ingombri, al di fuori di quelli meramente temporanei, sul presupposto che tale area fosse a lui comune, senza fare valere in via autonoma e principale la violazione della normativa antisismica al fine di ottenere la condanna alla rimozione dei box;

che il quarto motivo muove da un erroneo presupposto interpretativo, cioè che vi sia, per effetto del rigetto del terzo mezzo di appello, violazione del giudicato interno, laddove la Corte di Catanzaro, confermando la sentenza di primo grado, ha anche mantenuto intatta la condanna dei convenuti alla rimozione del locale caldaia e dei suoi accessori posti sul lato nord del fabbricato;

che pertanto, il ricorso deve essere rigettato;

che nessuna statuizione sulle spese deve essere adottata, non avendo gli intimati svolto attività difensiva in questa sede.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso.
Cosi deciso in Roma, nella camera di consiglio della 6 – 2 Sezione civile della Corte suprema di Cassazione, il 7 ottobre 2011.
Depositato in Cancelleria il 26 ottobre 2011

Composta dagli Ill.mi Sigg. Magistrati:
Dott. Pio SCALA Presidente
” Francesco VIZZA Consigliere
” Gaetano NICASTRO Rel. ”
” Vittorio DUVA ”
” Ugo FAVARA ”

ha pronunciato la seguente

SENTENZA

sul ricorso proposto da

ER, elett.te dom.to in Roma, via Giulio Cesare n. 14,presso lo studio dell’avv. Raniero Bernardini, che lo rappr. e difende per mandato a margine del ricorso.

RICORRENTE

contro

MR, elett.te dom.to in Roma, viale Angelico n. 92,presso lo studio dell’avv. Romano Vaccarella, che lo rappr. E difende, unitamente all’avv. Settimio Di Salvo, per mandato a margine del controricorso.

CONTRORICORRENTE

Visto il ricorso avverso la sentenza della Corte di Appello di Napoli del 5.4.1989-29.4.1989, n. 686-89 (R.G. n. 669-88);
Udito il cons. relatore dott. Gaetano Nicastro, nella pubblica udienza del 29.4.1992;
È comparso l’avv. R. Bernardini, difensore del ricorrente, il quale ha chiesto l’accoglimento del ricorso;
È comparso l’avv. S. Di Salvo, difensore del resistente, il quale ha chiesto il rigetto del ricorso;
Sentito il P.M., in persona del Sost. Proc. Gen. dott. Romagnoli, il quale ha concluso per il rigetto del ricorso.

Fatto

Con la sentenza impugnata la Corte di Appello di Napoli confermava la sentenza del Tribunale della stessa sede del 20.11.1987 con la quale era stata rigettata la domanda di  ER di restituzione del fondo acquistato dalla s.p.a. M, detenuto in locazione da MR, in ordine al quale si era avvalso, con apposita dichiarazione, della facoltà di recesso, contrattualmente prevista per il caso di vendita. La Corte condannava quindi l’ER al rimborso delle spese del grado, nonché, in accoglimento dell’appello incidentale proposto dal MR, di quelle di primo grado, già compensate dal Tribunale.

La Corte riteneva, in particolare, che il terreno in questione, pacificamente attrezzato a campo di calcio, con le necessarie infrastrutture – come gradinate, spogliatoi, delimitazioni del campo di gioco -, costituiva un complesso sportivo, quale mezzo di produzione di attività economica – per la quale il MR era munito delle necessarie autorizzazioni amministrative, quali la licenza di agibilità e di esercizio rilasciate dal comune di Napoli -, ed era quindi destinato ad una attività commerciale, rientrante fra quelle previste dall’art. 27 l. 27.7.1978, n. 392. La clausola che autorizzava il recesso anticipato del locatore doveva considerarsi, pertanto, nulla, dacché violava una norma imperativa, attraverso la preventiva rinuncia del conduttore al termine di durate della locazione previsto dalla legge, al diritto di continuare il contratto locativo nonostante l’alienazione del terreno ed all’eventuale indennizzo spettantegli.

Avverso la sentenza propone ricorso per cassazione l’ER, affidandolo a due motivi di censura.

Resiste, con controricorso, il MR.

Entrambi hanno depositato memoria illustrativa.

Diritto

I due motivi di censura sono tra loro strettamente connessi e vanno esaminati congiuntamente.

Col primo di essi il ricorrente denuncia, infatti – ex art. 360 n. 3 c.p.c. – la violazione dell’art. 27 l. 27.7.1978, n. 392, mentre col secondo lamenta – ex art. 360 n. 5 c.p.c. – insufficiente ed erronea motivazione circa l’applicabilità alla fattispecie di detta norma, in relazione anche all’art. 132 c. 4 c.p.c..

Secondo il ricorrente la Corte di merito non avrebbe considerato in alcun modo i profili imprenditoriali del MR, che non poteva essere considerato imprenditore nè dal punto civilistico, nè da quello fiscale, mancando la prestazione di un vero e proprio servizio ex art. 3 d.p.r. 26.10.1972, n. 633, non ricorrendo i requisiti essenziali previsti dall’art. 2082 c.c.: una organizzazione, la professionalità, il fine della produzione o dello scambio di beni o di servizi, lo svolgimento di una attività di carattere economico.

Ed infatti, sempre secondo l’ER: a) mancherebbe la combinazione dei fattori della produzione, e persino l’attività organizzativa, quali sedi dell’ufficio, strutture esteriori, insegna, etc.; b) la professionalità presupporrebbe che l’attività imprenditoriale costituisca l’impegno prevalente, ancorché non esclusivo, del soggetto, che non può rinvenirsi nella semplice sublocazione ai terzi interessati dell’area, per lo svolgimento delle partite di calcio: la locazione non costituisce esercizio di attività economica, come intesa dall’art. 2082 c.c., non essendo diretta a produrre nuova ricchezza; c) la figura dell’imprenditore presupporrebbe un nesso di causalità tra l’attività del soggetto operante e la produzione del bene.

Il rapporto non rientrerebbe, quindi, nella previsione dell’art. 27 l. n. 392-1978, ed in particolare in quella di cui al n. 2, dacché il MR non sarebbe organizzatore di manifestazioni sportive patrocinate dagli organismi turistici.

Sulla natura dell’attività non influisce l’esistenza delle autorizzazioni amministrative, dacché la stessa non diventa “economica” per il solo fatto del loro conseguimento.

Il rapporto rimarrebbe quindi regolato dalle norme del codice civile, o al massimo, ma con notevole sforzo interpretativo, dall’art. 42 della l. n. 392-1978.

Il ricorrente sottolinea, infine, che la sentenza, se non cassata, legittimerebbe le pretese del MR al riscatto dell’immobile ex art. 39 l. n. 392-1978.

Il ricorso è destituito di fondamento.

È noto che la durata delle locazioni di immobili urbani adibiti ad attività industriali, commerciali ed artigianali non può essere inferiore, per l’art. 27 n. 1 della l. 27.7.1978, n. 392, a sei anni.

Alle stesse sono inoltre applicabili le ulteriori disposizioni del capo II, ed in particolare quelle relative alla rinnovazione ed ai limiti del suo diniego alla prima scadenza (art. 28), all’indennità per la perdita dell’avviamento (art. 34), al diritto di prelazione e di riscatto (artt. 38-39), nonché, per il richiamo contenuto nell’art. 41, gli art. da 7 ad 11, fra cui l’art. 7, che sanziona della nullità la clausola che preveda la risoluzione del contratto in caso di alienazione della cosa locata.

Va anzitutto sgombrato il campo da ogni considerazione relativa agli immobili di interesse turistico, contemplati dal n. 2 del citato art. 27, e dalle relative considerazioni contenute nel ricorso, dacché tanto il Tribunale che la Corte di merito hanno ritenuto l’immobile in contestazione rientrante nella previsione dell’art. 27 n. 1.

Diversamente da quanto sottolinea il ricorrente, la qualificazione delle prime due attività comprese nell’art. 27 n. 1 della l. n. 392-1978, non va tratta dall’art. 2082 c.c., bensì dall’art. 2195, anche se le due norme sono tra di loro coordinate. La prima, infatti, individua, in generale, l’imprenditore commerciale, mentre è la seconda che distingue espressamente la natura delle varie attività. le attività artigianali sono, invece, qualificate dalla l. 25.7.1956, n. 860, dal d.p.r. 23.10.1956, n. 1202, e dalla legge quadro 8.8.1985, n. 443.

Soffermandoci qui sulle prime due categorie, va precisato che, a norma del citato art. 2195 c.c., costituisce attività industriale quella diretta alla produzione di beni o di servizi (n. 1), mentre va considerata commerciale l’attività intermediaria nella circolazione dei beni (n. 2).

Esattamente la Corte di merito ha ritenuto che l’attività cui è destinato il bene oggetto della locazione rientri in una di quelle contemplate dal n. 1 dell’articolo in esame (qualificandola commerciale in senso lato), inserendosi in una organizzazione volta alla fornitura di un bene attrezzato al fine di svolgersi una attività sportiva, non importa se agonistica o meno, dietro corrispettivo (e non limitata alla semplice locazione), cioè in una attività Stricto sensu industriale. A ciò la Corte è pervenuta, peraltro, con una motivazione priva di vizi logici e giuridici, che non può formare oggetto di riesame in questa sede, attraverso le considerazioni contenute nel ricorso, tendenti ad avvalorare una diversa interpretazione degli elementi acquisiti.

L’art. 42 della legge, del resto, contemplando le attività ricreative in sè, ovvero le attività scolastiche, non esclude che le stesse possano essere esercitate con fini di lucro e dietro corrispettivo, rientrando, in tal caso, fra le attività commerciali, o, più esattamente, industriali, e, in conseguenza, nell’ambito della previsione del precedente art. 27 (per le attività scolastiche, in particolare, Cass. 20.8.1985, n. 4449). In ciò sta il discrimine tra l’art. 42 e l’art. 27, allorché di tratti della medesima attività: nel primo caso la stessa assume, infatti, rilievo oggettivo, mentre nel secondo viene considerata per il suo inserimento in una attività organizzata ai fini della produzione di un servizio.

A prescindere, poi, dal fatto che risulta accertata l’esecuzione di precise opere (gradinate, spogliatoi, delimitazioni, etc.), perché l’immobile possa essere considerato adibito ad una delle attività indicate non è necessario che sussistano particolari manufatti, essendo sufficiente la lumeggiata destinazione. Questa Corte ha avuto infatti modo di precisare che “l’art. 27 della legge n. 392 del 1978, che disciplina la durata di immobili urbani ad uso diverso da quello di abitazione, concerne tutti gli immobili urbani di qualsiasi specie, in cui si eserciti una delle attività contemplate nei primi due commi del medesimo articolo 27, ivi comprese le locazioni di aree urbane non edificate, destinate, per contratto, all’esercizio di una di quelle attività” (Cass. 4.4.1986, n. 2332; Cass. 27.2.1987, n. 2112, e numerose altre, fino alla più recente Cass. 7.3.1991, n. 2390).

Va, inoltre, rilevato che, come si evince dall’espressione letterale usata, – “immobili… asibiti ad una delle attività appresso indicate” – l’art. 27 della l. n. 382-1978 considera la destinazione obiettiva dell’immobile e non la qualifica soggettiva del conduttore, anche se è poi ovvio che alla destinazione dell’immobile ad una determinata attività imprenditoriale è poi necessariamente collegata la qualifica imprenditoriale del conduttore.

La qualifica imprenditoriale del MR non risulta, tuttavia, contestata nell’atto di appello, malgrado le ambigue espressioni usate circa la sua qualità di ex operaio in cassa integrazione, ma “in possesso… di partita I.V.A.” (che di per sè presuppone la qualità di imprenditore, o di esercente arti o professioni, estranea alla fattispecie in esame: art. 1 d.p.r. 26.10.1972 n. 633). La parte del motivo che la concerne costituisce, pertanto, censura nuova, come tale inammissibile in questa sede.

La qualità di imprenditore può essere, peraltro, legittimamente ed implicitamente ricavata dall’esercizio di una attività imprenditoriale, come si evince proprio dall’art. 2082 c.c., laddove la professionalità, intesa come costante e normale indirizzo della propria attività, non ne comporta nè l’esclusività, nè la continuità, e va accertata in concreto, con riferimento alle singole situazioni ed ai vari cicli di svolgimento di quella specifica attività, che può essere sì continuativa, ma anche stagionale o periodica.

A nulla rileva, infine, la considerazione finale, contenuta nel ricorso, circa le ulteriori conseguenze che derivano dalla qualifica dell’immobile.

Al rigetto del ricorso segue la condanna del ricorrente al rimborso delle spese, nonché degli onorari, che si liquidano in complessive L. 1.500.000.

P.Q.M.

LA CORTE Rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al rimborso delle spese in L. 113.600, nonché degli onorari, liquidati in complessive L. 1.500.000.

Così deciso il 29 aprile 1992, nella Camera di Consiglio.