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Corte di Cassazione, Sezione 2 Civile, Sentenza 27 marzo 2013, n. 7759

Carlo Troiani — Thu, 24 Apr 2014 19:56:27 +0000

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. MIGLIUCCI Emilio – Presidente
Dott. BIANCHINI Bruno – Consigliere
Dott. BERTUZZI Mario – rel. est. Consigliere
Dott. FALASCHI Milena – Consigliere
Dott. SCALISI Antonino – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

(OMISSIS), n. a (OMISSIS) e (OMISSIS), n. a (OMISSIS) residenti in (OMISSIS), rappresentati e difesi per procura in calce al ricorso dagli Avvocati (OMISSIS) e prof. (OMISSIS), elettivamente domiciliati presso lo studio di quest’ultimo in (OMISSIS);

- ricorrente -

contro

(OMISSIS), n. a (OMISSIS) in proprio e quale procuratrice generale del padre (OMISSIS) in forza di procura del (OMISSIS) a mezzo del notaio di (OMISSIS) dott. (OMISSIS), rep. n. (OMISSIS), rappresentata e difesa per procura a margine del controricorso dagli Avvocati (OMISSIS) e (OMISSIS), elettivamente domiciliata presso lo studio di quest’ultima in (OMISSIS);

- controricorrente -

(OMISSIS);

- intimata -

avverso la sentenza n. 638 della Corte di appello di Brescia, depositata l’11 luglio 2006;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 30 gennaio 2013 dal consigliere relatore dott. Mario Bertuzzi;
udite le difese svolte dall’Avv. (OMISSIS) per i ricorrenti e dall’avv. (OMISSIS) per la controricorrente;
udite le conclusioni del P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale dott. CAPASSO Lucio, che ha chiesto l’accoglimento del primo motivo di ricorso, assorbiti gli altri.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con atto di citazione del 1993 (OMISSIS), premesso di avere stipulato, assieme al padre (OMISSIS), in data (OMISSIS), con (OMISSIS) e (OMISSIS) un contratto preliminare per l’acquisto di un immobile, versando dapprima una caparra confirmatoria di lire 20.000.000 e poi un acconto di lire 80.000.000, e di avere successivamente scoperto che il muro perimetrale della cantina e dell’autorimessa erano stati modificati, tanto che lo stato del bene divergeva dalla planimetria catastale allegata al preliminare, convenne in giudizio dinanzi al Tribunale di Cremona i promittenti venditori chiedendo che il bene, previa sua regolarizzazione, le fosse trasferito ai sensi dell’articolo 2932 cod. civ. ovvero il contratto fosse dichiarato risolto per inadempimento dei convenuti, con loro condanna alla restituzione del doppio della caparra e dell’acconto versato. I (OMISSIS) si opposero alla domanda e, assumendo che la controparte si era rifiutata senza giustificato motivo di stipulare il contratto definitivo dinanzi al notaio, chiesero in via riconvenzionale che il contratto fosse risolto per inadempimento dell’attrice, con rifusione dei danni subiti. Intervenne in giudizio (OMISSIS) che, in qualita’ di promissario acquirente del bene, fece proprie le domande avanzate dall’attrice. In corso di causa i convenuti, ottenuta la regolarizzazione amministrativa dell’immobile, lo vendettero a (OMISSIS) e (OMISSIS). A seguito della richiesta di sequestro giudiziario del bene avanzato dagli attori intervenne in giudizio (OMISSIS), eccependo la propria buona fede e la validita’ del proprio acquisto, atteso che la domanda di adempimento proposta dalla (OMISSIS) era stata trascritta, per errore, su un bene diverso.

Esaurita l’istruttoria, il Tribunale accolse la domanda degli attori di risoluzione del contratto e condanno’ i convenuti al pagamento del somma di euro 20.658,28, pari al doppio della caparra, e della ulteriore somma di euro 41.316,55, oltre accessori, a titolo di restituzione dell’ulteriore acconto sul prezzo.

Interposto gravame principale da parte dei (OMISSIS) ed incidentale da parte di (OMISSIS), con sentenza n. 638 del l’11 luglio 2006 la Corte di appello di Brescia confermo’ la sentenza impugnata, tranne che per la regolamentazione delle spese relative a (OMISSIS), di cui accolse l’appello incidentale. Per quanto qui ancora interessa, la Corte bresciana affermo’ che legittimamente i promissari acquirenti si erano rifiutati di addivenire alla stipula del contratto definitivo dinanzi al notaio, attesa che l’irregolarita’ edilizia del bene, peraltro negata in tale sede dalla controparte, lo rendeva difforme da quello indicato nel preliminare, a nulla rilevando che tale abuso fosse di modesta entita’ e fosse stato successivamente regolarizzato con una semplice autorizzazione in sanatoria mediante il pagamento di una sanzione di lire 500.000, atteso che essi non potevano conoscere in anticipo l’esito della relativa pratica amministrativa, peraltro attivata dai promittenti venditori solo successivamente al fallimento della trattativa, aggiungendo che la successiva vendita del bene a terzi aveva reso impossibile il trasferimento in loro favore dell’immobile.

Per la cassazione di questa decisione, con atto notificato il 31 gennaio 2007, ricorrono (OMISSIS) e (OMISSIS), affidandosi a quattro motivi. Resistono con controricorso (OMISSIS) e (OMISSIS), mentre (OMISSIS) non ha svolto attivita’ difensiva.

Entrambe le parti hanno depositato memoria.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Il primo motivo di ricorso denunzia violazione e falsa applicazione della Legge n. 47 del 1985, articoli 10, 26 e 40 censurando l’affermazione della sentenza impugnata che, attesa la difformita’ del bene, ha ritenuto legittimo il rifiuto dei promissari acquirenti alla stipula del contratto definitivo non potendo essi conoscere in anticipo l’agevole sanabilita’ in via amministrativa dell’abuso, per il quale al momento non risultava nemmeno presentata istanza di regolarizzazione. Sostengono al contrario i ricorrenti che tale previsione circa la facile regolarizzazione della difformita’ riscontrata era invece chiaramente evincibile dalla normativa edilizia che, con riferimento a tale tipo di abusi, prevedeva la loro regolarizzazione in via amministrativa e non poneva alcun limite alla commerciabilita’ del bene. Il giudice a quo non avrebbe pertanto potuto ritenere che tale difformita’ dava luogo ad un inadempimento dei promettenti vendit

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE SECONDA CIVILE

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

- ricorrente -

contro

- controricorrente -

(OMISSIS);

- intimata -

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Entrambe le parti hanno depositato memoria.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Il secondo motivo di ricorso, nel denunziare violazione e falsa applicazione degli articoli 1453, 1455 e 1460 cod. civ., lamenta che la Corte di appello, pur espressamente riconoscendo che l’abuso di cui trattasi era di modesta entita’, abbia ritenuto giustificata l’eccezione di inadempimento della controparte, omettendo qualsiasi valutazione in ordine alla gravita’ dell’inadempimento denunziato.

I due motivi, che vanno trattati congiuntamente in virtu’ della loro connessione obiettiva, sono fondati.

La Corte di appello di Brescia, nel valutare comparativamente il comportamento delle parti nella vicenda contrattuale per cui e’ causa, ha affermato che legittimamente i (OMISSIS), promissari acquirenti, si erano rifiutati di presentarsi dinanzi al notaio per la stipula dell’atto pubblico di vendita dal momento che nell’immobile compromesso risultava presente una irregolarita’ edilizia, aggiungendo che non rivestiva alcuna rilevanza il fatto che l’abuso fosse modesto e sanabile con una semplice autorizzazione in sanatoria ed il pagamento di una sanzione di scarsa entita’, non potendo gli acquirenti conoscere in anticipo tale possibilita’ di regolarizzazione ed avendo essi comunque “diritto a vedersi consegnato un bene che sia conforme allo strumento urbanistico”. Dall’esposizione dei fatti contenuta nella sentenza impugnata e nel ricorso risulta in particolare che l’abuso lamentato consisteva in un diverso posizionamento, rispetto alla planimetria catastale, del tramezzo divisorio tra la cantina ed il garage, locali di proprieta’ dei promittenti venditori e facenti parte, insieme all’appartamento, dell’oggetto del preliminare di vendita. Cio’ precisato, il ragionamento svolto dalla sentenza di appello non merita di essere condiviso, atteso che la Corte omette completamente di valutare uno dei punti fondamentali su cui si incentra la figura dell’eccezione di inadempimento, rappresentato dal fatto che il rifiuto da parte del contraente di adempiere la propria obbligazione, quale esercizio di autotutela privata, per essere qualificato legittimo, e quindi non arbitrario e non abusivo, non deve essere contrario a buona fede, condizione che e’ riscontrabile soltanto laddove l’inadempimento dell’altra parte, avuto riguardo all’interesse di chi solleva l’eccezione, non possa essere considerato di scarsa importanza, sostanziandosi esso in una irregolarita’ o divergenza della prestazione rispetto a quella pattuita tale da alterare in modo significativo il sinallagma contrattuale. Sul tema questa Corte ha avuto modo di ripetere che, nel caso in cui venga sollevata eccezione di inadempimento, il giudice e’ chiamato a svolgere una valutazione comparativa degli opposti inadempimenti, avendo riguardo anche allo loro proporzionalita’ rispetto alla funzione economico-sociale del contratto e alla loro rispettiva incidenza sull’equilibrio sinallagmatico, sulle posizioni delle parti e sugli interessi delle stesse, con l’effetto che qualora rilevi che l’inadempimento della parte nei cui confronti e’ opposta l’eccezione non e’ grave ovvero ha scarsa importanza, in relazione all’interesse dell’altra parte a norma dell’articolo 1455 cod. civ., deve ritenersi che il rifiuto di quest’ultima di adempiere la propria obbligazione non sia in buona fede e, quindi, non sia giustificato ai sensi dell’articolo 1460 c.c., comma 2, (Cass. n. 15769 del 2009; Cass. n. 11430 del 2006; Cass. n. 8880 del 2000).

Nel caso di specie la valutazione circa la gravita’ dell’inadempimento ascritto ai promittenti venditori non e’ stata invece condotta in modo appropriato dalla Corte di merito, che ha sul punto svolto considerazioni non lineari e contrastanti rispetto al parametro normativo posto dall’articolo 1460 cod. civ.. Da un lato, infatti, la Corte bresciana riconosce la modestia dell’abuso e la sua agevole sanabilita’, circostanza che evidentemente dovrebbe portare a ritenere di scarsa importanza la divergenza denunziata; dall’altro l’affermazione, certamente esatta, secondo cui l’acquirente di un immobile ha diritto di ricevere un bene conforme allo strumento urbanistico appare spinta fino alla conseguenza, questa non condivisibile, che qualsiasi irregolarita’, anche se lieve ed agevolmente sanabile, giustificherebbe il rifiuto del promissario acquirente di stipulare il contratto definitivo di trasferimento della proprieta’, aprendo la strada al rimedio della risoluzione del contratto, il che significa disapplicare completamente il criterio valutativo della buona fede imposto dalla disposizione in argomento.

Non convincente, sul piano sia motivazionale che dell’applicazione del diritto, e’ anche l’osservazione della Corte distrettuale circa la ritenuta impossibilita’, per i promissari acquirenti, di conoscere in anticipo il favorevole esito della pratica di regolarizzazione amministrativa dell’immobile, circostanza che viene dedotta come fatto idoneo a giustificare l’eccezione di inadempimento, mentre la dedotta ignoranza sul punto avrebbe dovuto, in una corretta comparazione dei comportamenti delle parti, essere esaminata ed apprezzata anche sotto il diverso profilo del dovere della parte di comportarsi secondo buona fede, cioe’, nello specifico, del dovere della parte di informarsi, prima di adottare iniziative tal da porre a rischio l’esecuzione del contratto, circa la reale ed effettiva entita’ della difformita’ edilizia riscontrata.

Per queste ragioni la valutazione operata dal giudice di merito non appare conforme al parametro normativo di cui all’articolo 1460 c.c., comma 2, secondo cui l’eccezione di inadempimento deve trovare giustificazione nel legame di corrispettivita’ tra le prestazioni e quindi nella non scarsa importanza dell’inadempimento imputato alla controparte.

Gli altri motivi di ricorso, che, denunziando vizi di motivazione, investono aspetti logicamente dipendenti dalla questione affrontata con i due primi motivi, si dichiarano assorbiti.

La sentenza va pertanto cassata in relazione ai motivi accolti e la causa rinviata ad altra Sezione della Corte di appello di Brescia, che si atterra’, nel deciderla, ai principi di diritto sopra indicati e provvedera’ anche alla liquidazione delle spese di giudizio.

P.Q.M.

accoglie il primo ed il secondo motivo di ricorso e dichiara assorbiti gli altri; cassa la sentenza impugnata in relazione ai motivi accolti e rinvia la causa ad altra sezione della Corte di appello di Brescia, anche per la liquidazione delle spese di giudizio.

ori cosi’ grave da giustificare il rifiuto dell’altra parte alla stipulazione del contratto definitivo.

I due motivi, che vanno trattati congiuntamente in virtu’ della loro connessione obiettiva, sono fondati.

Gli altri motivi di ricorso, che, denunziando vizi di motivazione, investono aspetti logicamente dipendenti dalla questione affrontata con i due primi motivi, si dichiarano assorbiti.

P.Q.M.

Corte di Cassazione, Sezione 6 Civile, Ordinanza 4 marzo 2013, n. 5322

Carlo Troiani — Mon, 14 Apr 2014 08:56:16 +0000

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE SESTA CIVILE
SOTTOSEZIONE 3

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. FINOCCHIARO Mario – Presidente
Dott. AMBROSIO Annamaria – Consigliere
Dott. GIACALONE Giovanni – Consigliere
Dott. DE STEFANO Franco – rel. Consigliere
Dott. BARRECA Giuseppina Luciana – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA

sul ricorso 10199-2011 proposto da:

(OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso la Signora (OMISSIS), rappresentata e difesa dall’avvocato (OMISSIS) giusta mandato in calce al ricorso;

- ricorrente -

contro

(OMISSIS) (OMISSIS);

- intimato -

avverso la sentenza n. 991/2010 della CORTE D’APPELLO di BARI del 13/10/2010, depositata il 25/10/2010;
udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 16/01/2013 dal consigliere Dott. FRANCO DE STEFANO;
e’ presente il P.G. in persona del Dott. CARMELO SGROI.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

1. E’ stata depositata in cancelleria la seguente relazione ai sensi dell’articolo 380-bis cod. proc. civ., datata 29.5.12, regolarmente comunicata al pubblico ministero e notificata ai difensori delle parti, relativa al ricorso avverso la sentenza della corte di appello di Bari del 25.10.10, n. 991:

“1. – (OMISSIS) ricorre, affidandosi a sette motivi, per la cassazione della sentenza in epigrafe indicata, con cui e’ stato respinto il suo appello avverso la pronunzia del tribunale di Bari (s.d. (OMISSIS)), di declaratoria di cessazione della materia del contendere sulla licenza per finita locazione da lei intimata al conduttore (OMISSIS) per la data desunta da una comunicazione di questi, qualificata da essa ricorrente come comunicazione di recesso, ritualmente accettata.

2. – Il ricorso puo’ essere trattato in camera di consiglio – ai sensi degli articoli 375, 376 e 380-bis cod. proc. civ., essendo soggetto alla disciplina dell’articolo 360-bis cod. proc. civ. (di cui alla Legge 18 giugno 2009, n. 69, articolo 47, comma 1, lettera a) – per esservi accolto per manifesta fondatezza, per quanto appresso indicato.

3. – La ricorrente si duole: con un primo gruppo di motivi – quelli dal primo al quinto – della erroneita’ od illegittimita’ dell’interpretazione data dai giudici del merito alla comunicazione del locatario e, con gli ultimi due, di vizi procedurali anche sulla ritenuta non correttezza dell’introduzione della domanda con il rito speciale di convalida e sul regime delle spese; non censura in modo chiaro la reiezione, operata dalla corte territoriale, del suo appello avverso la mancata pronuncia su domande ulteriori e quindi la materia del contendere rimane circoscritta alla valutazione della soccombenza virtuale ai fini del carico delle spese di lite.

Non svolge attivita’ in questa sede l’intimato.

4. – La trattazione dei primi cinque motivi puo’ essere congiunta, attesa l’intima loro interconnessione; e subito va detto che e’ in effetti contraria ad ogni logica l’interpretazione data dai giudici di merito della comunicazione del (OMISSIS) del seguente complessivo tenore (come si evince dalla trascrizione operata in ricorso): “Le comunico che al 30.12.2001 sarei in condizioni di rilasciarle l’appartamento da me condotto in locazione. Vorra’ comunicarmi per iscritto entro 3 (tre) giorni dalla ricezione della presente la sua adesione per concordare il verbale di rilascio e la restituzione delle diverse cauzioni. (OMISSIS), li’ 10.11.2001 f.to (OMISSIS)”. I giudici del merito sopravvalutano invero l’uso del modo verbale condizionale per escludere la sussistenza di una valida manifestazione di volonta’ di recesso; ma effettivamente – ed in modo non corretto – non contemplano l’intera comunicazione, nella quale e’ evidente, sulla base del testuale tenore delle espressioni usate, che il dichiarante ricollegava alla semplice adesione della controparte (in tempi oltretutto brevissimi) l’effetto dell’operativita’ di quello che poteva ad ogni effetto qualificarsi un recesso anticipato (in quanto svincolato dal preavviso molto maggiore previsto dalla normativa vigente), vale a dire una condotta che si esauriva nella mera attuazione di quello, cioe’ nella redazione del verbale di rilascio e nella restituzione delle cauzioni. Ed e’ noto che sono violati i canoni ermeneutici degli atti negoziali – applicandosi anche a quelli unilaterali le regole dettate per l’interpretazione dei contratti – quando non si considerano congiuntamente tutte le espressioni adoperate dalla parte, in modo da coglierne l’effettiva volonta’. In tal modo, l’impiego del modo verbale condizionale resta irrilevante ai fini dell’esclusione della volonta’ di recedere, resa manifesta da chiari diversi indicatori nello stesso tenore testuale; e coglie nel segno l’ulteriore critica della ricorrente, circa la definitivita’ dell’effetto dell’incontro della volonta’ di essa locatrice, manifestata pacificamente entro il termine pure indicato dal recedente, con la volonta’ di quest’ultimo: il quale non avrebbe quindi poi potuto revocarla, essendosi irrimediabilmente prodotto lo scioglimento del contratto per mutuo consenso.

5. – L’evidente erroneita’ dell’interpretazione, oltre che l’incongruita’ logica della motivazione, consente di escludere la correttezza del motivo di compensazione delle spese di primo grado – cioe’ la ritenuta ambiguita’ della comunicazione, la quale oltretutto potrebbe giovare alla locatrice se soccombente, ma non al locatario, che vi ha dato causa – e di condanna della appellante a quelle del secondo.

6. – Ad analoga conclusione deve pero’ pervenirsi per la ragione consistente nell’erroneita’ del mezzo processuale prescelto dalla locatrice (penultimo ed ultimo motivo di ricorso), benche’ certamente anche di ufficio al giudice sia consentito di rilevare motivi, pure in rito, per disporre la compensazione: la licenza per finita locazione e’ ammessa invero in qualunque ipotesi di cessazione del contratto e, quindi, attesa la peculiarita’ della fattispecie concreta, come caratterizzata dallo scioglimento per mutuo consenso ad una data determinata, nulla in astratto poteva ostare a tale procedimento speciale, suscettibile, del resto (e come in concreto e’ avvenuto), di successiva trasformazione in un giudizio ordinario, soggetto al rito c.d. locatizio.

7. – Tanto consente di proporre al Collegio l’accoglimento del ricorso, con cassazione della gravata sentenza e rinvio alla corte di appello (in diversa composizione) per il solo riesame del carico delle spese, esclusa l’infondatezza in rito e nel merito delle originarie tesi attoree”.

MOTIVI DELLA DECISIONE

2. Non sono state presentate conclusioni scritte, ne’ alcuna delle parti ha presentato memoria o chiesto di essere ascoltata in camera di consiglio.

3. A seguito della discussione sul ricorso, tenuta nella camera di consiglio, ritiene il Collegio di condividere i motivi in fatto e in diritto esposti nella su trascritta relazione e di doverne fare proprie le conclusioni, neppure essendo state svolte contro di esse rituali osservazioni critiche.

4. Pertanto, ai sensi degli articoli 380-bis e 385 cod. proc. civ., il ricorso va accolto, con cassazione della gravata sentenza e rinvio alla stessa corte di appello, ma in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimita’.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso; cassa la gravata sentenza e rinvia alla corte di appello di Bari, in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimita’.

Corte di Cassazione, Sezione 3 Civile, Sentenza 19 febbraio 2013, n. 4036

Carlo Troiani — Sat, 12 Apr 2014 09:38:53 +0000

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. BERRUTI Giuseppe Maria – Presidente
Dott. VIVALDI Roberta – Consigliere
Dott. GIACALONE Giovanni – rel. Consigliere
Dott. TRAVAGLINO Giacomo – Consigliere
Dott. D’AMICO Paolo – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 15214/2007 proposto da:

(OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentato e difeso dall’avvocato (OMISSIS) giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro

(OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS);

- intimati -

avverso la sentenza n. 533/2006 della CORTE D’APPELLO di ANCONA, depositata il 15/12/2006, R.G.N. 377/2005;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 15/01/2013 dal Consigliere Dott. GIOVANNI GIACALONE;
udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. BASILE Tommaso, che ha concluso per il rigetto del ricorso.

IN FATTO E IN DIRITTO

1. (OMISSIS), che con contratto del (OMISSIS) aveva concesso in locazione ad uso abitativo ad (OMISSIS) un immobile di sua proprieta’ sito in (OMISSIS), con atto del (OMISSIS) gli intimo’ lo sfratto per finita locazione contestualmente citandolo per la convalida davanti al Tribunale di Ancona. Il locatore dedusse di aver inviato al (OMISSIS) in data 29 dicembre 2002 disdetta ex articolo 3, comma 1, legge n. 431/1998 per la prima scadenza del 30 giugno 2003 e di non aver ancora ottenuto il rilascio dell’immobile, che intendeva destinare ad abitazione propria e della famiglia. L’intimato si costitui’ opponendosi alla convalida sostenendo che la disdetta inviatagli dal (OMISSIS) doveva considerarsi priva di validita’ ed effetti, in quanto sprovvista della indicazione dello specifico motivo, tra quelli elencati dalla Legge n. 431 del 1998, articolo 3, sul quale era basata. Affermo’ che, quindi, il contratto doveva intendersi prorogato per altri quattro anni andando cosi’ a scadere il successivo 30 giugno 2007. L’adito tribunale, negata la convalida e disposto mutamento del rito, all’esito della discussione all’udienza del 28 aprile 2004 pronunzio’ sentenza con la quale rigetto’ la domanda di risoluzione del contratto come originariamente introdotta dal locatore e rigetto’ altresi’ la domanda di risoluzione proposta subordinatamente dallo stesso locatore per la successiva scadenza dei 30 giugno 2007, regolando di conseguenza a carico del soccombente le spese di lite sostenute dal conduttore. Ritenne, infatti, che la lettera di disdetta 29 dicembre 2002 spedita dal (OMISSIS) al (OMISSIS), priva com’era della specificazione del motivo per il quale il locatore richiedeva il rilascio dell’immobile, doveva ritenersi invalida ed inefficace a determinare la risoluzione del contratto: questo, dunque, si era rinnovato per egual periodo. Ne’ poteva accogliersi la subordinata domanda di risoluzione per la successiva scadenza del 30 giugno 2007, domanda non tardiva in quanto conseguente all’opposizione avversaria, ma inaccoglibile a causa della “nullita’ radicale della disdetta del 29 dicembre 2002″.

2. Con la decisione oggetto della presente impugnazione, depositata il 15.12.2006, la Corte di Appello di Ancona rigettava l’appello del (OMISSIS), osservando che esso, limitato alla domanda – proposta in primo grado in via subordinata – di risoluzione del contratto per la data del 30 giugno 2007 (cioe’ per la seconda scadenza contrattuale) era infondato, sulla base di motivazione diversa di quella adottata dal Tribunale, non condivisibile e che doveva intendersi sostituita dalle seguenti osservazioni. La disdetta inviata dal (OMISSIS), sicuramente nulla e priva di effetti con riferimento alla (prima) scadenza contrattuale del 30 giugno 2003, in quanto priva dell’indicazione di uno dei motivi tassativamente richiesti dalla Legge n. 431 del 1998, articolo 3 (sul punto la sentenza di primo grado non ha formato oggetto d’impugnazione), non avrebbe potuto giudicarsi parimenti nulla e priva di effetti per la stessa ragione con riferimento alla, (seconda) scadenza del 30 giugno 2007, dato che la necessita’ di indicare e comunicare al conduttore uno (o piu’) dei motivi tassativamente elencati dalla Legge n. 431 del 1998, articolo 3, e’ stabilita, dalla stessa norma, solamente per l’ipotesi in cui il locatore non intenda rinnovare il contratto alla prima scadenza. Sennonche’, pur esclusa la nullita’ della disdetta sotto questo profilo, la Corte territoriale rilevava – d’ufficio (trattandosi di questione di nullita’ afferente l’atto dal quale parte attrice – appellante pretendeva di ricavare il proprio diritto alla risoluzione del contratto) – l’invalidita’ assoluta della medesima sotto l’essenziale profilo che la Legge n. 431 del 1998, articolo 2 (disciplina applicabile razione temporis e comunque espressamente richiamata dalle parti nel contratto sottoscritto il 1 luglio 1999) prevede, per il rinnovo o mancato rinnovo alla seconda scadenza, un’apposita “procedura” che ciascuna parte ha diritto di attivare e che, nell’ipotesi (che qui interessa) del locatore il quale non intenda rinnovare il contratto, presuppone necessariamente la comunicazione della relativa intenzione al conduttore (entro preciso termine e con determinata forma). Ora, per un verso questo adempimento poteva riguardarsi come onere, nel senso che dalla sua mancanza avrebbero potuto derivare per la parte interessata effetti negativi (rinnovo tacito in caso di mancata comunicazione al conduttore, cosi’ come cessazione del contratto in caso di mancata risposta di costui); per altro verso questa comunicazione dell’intenzione di non voler rinnovare alla seconda scadenza avrebbe potuto qualificarsi come presupposto imprescindibile della descritta procedura. Questo significa che per poter valere come disdetta per la seconda scadenza contrattuale la comunicazione del locatore deve possedere i requisiti per potersi considerare atto propulsivo della procedura suddetta e, quindi, innanzitutto, deve contenere la manifestazione di volonta’ di non rinnovare il contratto alla seconda scadenza, con la conseguenza che l’indicazione del rilascio alla prima scadenza (30 giugno 2003) e la mancata indicazione della volonta’ di non rinnovare alla seconda scadenza (30 giugno 2007) nella disdetta inviata dal locatore (OMISSIS) e, prima ancora, il fatto stesso che essa sia stata inviata quando ancora era in corso il primo periodo del rapporto locativo, costituiscono evidentemente ostacoli insuperabili che non permettono di ravvisare esistente (oltre che valida) una disdetta per la seconda scadenza contrattuale come pretende l’appellante. La Corte reputava superato l’orientamento secondo il quale la disdetta intimata per una scadenza anteriore puo’ valere per quella successiva (Cass. 2076/1989, 1318/1996 e, di recente, 7927/2004), essendosi esso formato infatti nel vigore della precedente disciplina della legge n. 392/1978 (tutte le citate decisioni della S.C. risolvevano controversie anteriori alla Legge n. 431 del 1998), ove la disdetta dalle locazioni tanto abitative (articolo 3) quanto commerciali (articoli 28-29) era affidata alla semplice comunicazione della parte interessata, senza alcuna forma di “procedimentalizzazione” come avviene invece con la disciplina nella specie applicabile. Disciplina, del resto, espressamente fatta propria nel contratto in lite, ove le parti avevano stabilito, da un lato, che il contratto “si intendera’ rinnovato per altri quattro anni nell’ipotesi in cui il locatore non comunichi al conduttore disdetta motivata a’ sensi della Legge n. 431 del 1998, articolo 3, comma 1, da recapitarsi mediante lettera raccomandata almeno sei mesi prima della scadenza” e, dall’altro lato, che “Al termine dell’eventuale periodo di rinnovo ciascuna parte avra’ diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo del contratto, comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da “inviare all’altra parte almeno sei mesi prima della scadenza”. Come si vede, era chiara la volonta’ pattizia di esigere – al fine della regolamentazione del rapporto dopo la prima scadenza ed in vista della seconda – una disdetta apposita, cioe’ una manifestazione di volonta’ successiva (“al termine dell’eventuale periodo di rinnovo”) e precisamente diretta proprio ad impedire il secondo rinnovo contrattuale. La necessita’ che, per la sua esistenza e validita’, la disdetta intervenisse dopo la prima scadenza e contenesse l’esplicito riferimento alla seconda, non consentiva, poi, di condividere l’istanza dell’appellante di applicare in subordine l’istituto della conversione del negozio nullo (articolo 1424 cod. civ.): anche qui, infatti, il diverso orientamento (ad es. Cass. 13641/2004) si sarebbe formato in relazione a controversie disciplinate secondo la previgente, Legge n. 392 del 1978, mentre in quello sottoposto a questo riesame tanto la nuova disciplina applicabile, quanto la chiara manifestazione della volonta’ negoziale, avrebbero imposto una disdetta ad hoc, onde evitare il rinnovo contrattuale alla seconda scadenza.

3. Ricorre per cassazione (OMISSIS), erede di (OMISSIS), deducendo violazione e falsa applicazione della Legge n. 431 del 1998, articolo 2 e del combinato disposto degli articoli 1324 e 1424 c.c. e chiede alla Corte se “alla luce del testo della Legge n. 431 del 1998, articolo 2, comma 1, puo’ la lettera raccomandata di disdetta, inviata dal locatore ai sensi dell’articolo 3, nulla in relazione alla prima scadenza, perche’ carente dell’indicazione di uno dei motivi tassativamente ivi previsti, convertirsi in una disdetta valida per la seconda scadenza contrattuale, (in applicazione del combinato disposto degli articoli 1324 e 1424 c.c., se reca il contenuto inequivocabile della manifestazione di volonta’ contraria alla prosecuzione e alla rinnovazione dei rapporto”.

Il (OMISSIS), ma anche i coeredi di (OMISSIS), intimati, non hanno svolto attivita’ difensiva in questa sede.

4. La censura e’ fondata.

4.1. La sentenza impugnata non ha fatto buon governo della consolidata giurisprudenza di questa Corte, condivisa dal Collegio, secondo cui, al di fuori del caso di forma scritta convenzionale (articolo 1352 c.c.), vige il principio della liberta’ di forma, da cui consegue che la disdetta puo’ essere contenuta anche in un atto processuale che logicamente e giuridicamente presupponga la volonta’ del locatore di non rinnovare il contratto alla scadenza o che, comunque, nel caso concreto, esprima anche tale volonta’, quale l’intimazione di licenza o sfratto per finita locazione (Cass. n. 9666/1997 e Cass. n. 843/1995) o la citazione in giudizio (da ultimo, Cass. n. 26526/2009); ne’ rileva che non sia stata seguita sin dall’inizio la procedura di diniego di rinnovo di cui alla Legge n. 392 del 1978, articolo 30, prevista dalla Legge n. 431 del 1998, articolo 3, e che l’atto processuale sia stato formato per una scadenza gia’ verificatasi, vigendo altresi’ il principio che la disdetta e l’intimazione in cui essa e’ contenuta, che non siano idonee, per inosservanza del termine, a produrre la cessazione della locazione per la scadenza indicata dal locatore, hanno efficacia di produrla per la scadenza successiva (Cass. n. 554 e 1601/1979, n. 4301/1981, n. 7352/1997, nonche’ con specifico riferimento a fattispecie regolata, come la presente, dalla legge n. 431 del 1998, Cass. n. 14486 del 2008; v. anche Cass. n. 409 del 2006 e n. 26526 del 2009, cit., e, per fattispecie regolate dalla disciplina transitoria di cui alla citata legge, Cass. n. 17995/2007, nonche’ Cass. n. 1500572008 e 15398/2010, in motivazione).

4.2. La violazione dell’indicato canone interpretativo e’ idonea a determinare la cassazione dell’impugnata sentenza, senza che assuma rilievo la circostanza che non siano state intavolate, tra le parti, le trattative secondo il modulo procedurale previsto nella seconda parte della Legge n. 431 del 1998, articolo 2, comma 1. Tale mancanza non puo’ essere ritenuta sanzionata privando del tutto di efficacia una pregressa univoca volonta’ del locatore di far comunque cessare il rapporto alla sua successiva (e legittima, nel senso di cui innanzi) scadenza.

Infatti, in assenza di espressa e specifica diversa previsione normativa (del tipo, ad esempio, di quella di cui alla Legge n. 359 del 1992, articolo 11, comma 1 bis), non e’ prospettabile una sanzione del genere, dato che – con la disposizione della Legge n. 431 del 1978, articolo 2 – il legislatore ha inteso semplicemente sollecitare i contraenti a svolgere delle trattative, senza obbligarli a tanto, diversamente da quanto prospettato dalla Corte territoriale nella sentenza impugnata.

4.3. Senza contare che, nel caso in esame, essendo indubbia la volonta’ del locatore di volere riottenere l’immobile una volta scaduto il contratto (giusta l’intimata disdetta, che costituisce manifestazione non equivoca di rifiuto di rinnovo da parte del locatore medesimo), il conduttore nulla abbia, da parte sua, proposto ne’ vi sia stato tra le parti altro diverso accordo, sicche’, proprio in base al disposto dello stesso articolo 2, il contratto si doveva intendere scaduto alla data di cessazione della locazione.

5. Ne deriva l’accoglimento del ricorso. Non essendo necessari ulteriori accertamenti di fatto, la causa puo’ decidersi nel merito, dichiarandosi risolto il contratto di locazione al 30 giugno 2007 e condannando il (OMISSIS) al rilascio dello stesso in favore degli eredi di (OMISSIS). Ricorrono giusti motivi per dichiarare interamente compensate tra le parti le spese dell’intero giudizio, avuto riguardo alle ragioni della decisione ed all’iter processuale.

P.Q.M.

Accoglie il ricorso. Cassa la sentenza impugnata e, decidendo nel merito, dichiara risolto al 30 giugno 2007 il contratto di locazione tra le parti e condanna il (OMISSIS) al rilascio dello stesso. Compensa le spese dell’intero giudizio.

Corte di Cassazione, Sezione 2 Civile. Sentenza 1 febbraio 2013, n. 2473

Carlo Troiani — Wed, 26 Mar 2014 14:52:39 +0000

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. ODDO Massimo – Presidente
Dott. PROTO Cesare A. – Consigliere
Dott. D’ASCOLA Pasquale – rel. Consigliere
Dott. BERTUZZI Mario – Consigliere
Dott. SCRIMA Antonietta – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 30470/2006 proposto da:

(OMISSIS) C.F. (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che lo rappresenta e difende unitamente agli avvocati, (OMISSIS), (OMISSIS);

- ricorrente -

contro

(OMISSIS) C.F. (OMISSIS), (OMISSIS) C.F. (OMISSIS), elettivamente domiciliati in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentati e difesi dall’avvocato (OMISSIS);

- controricorrenti -

avverso la sentenza n. 1360/2005 della CORTE D’APPELLO di TORINO, depositata il 19/09/2005;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 16/10/2012 dal Consigliere Dott. PASQUALE D’ASCOLA;
udito l’Avvocato (OMISSIS) difensore del ricorrente che si riporta agli atti;
udito l’Avv (OMISSIS) con delega depositata in udienza dell’Avv. (OMISSIS) difensore dei controricorrenti che si riporta agli atti;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. RUSSO Rosario Giovanni che ha concluso per l’accoglimento del ricorso.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

1) Secondo il tribunale di Alessandria, tra l’acquirente (OMISSIS) e gli odierni resistenti (OMISSIS) – (OMISSIS) nel 1998 era intervenuta la promessa di compravendita di un immobile sito in (OMISSIS), da portare a compimento con sentenza resa ai sensi dell’articolo 2932 c.c..

Secondo la Corte di appello di Torino, che il 19 settembre 2005 ha riformato la sentenza di primo grado, l’accordo invocato dall’attore non costituiva atto di vendita e non aveva nemmeno i requisiti della c.d. puntuazione.

Si trattava infatti di un’intesa di arbitraggio sottoscritta nell’aprile 1998 davanti al giudice di pace di Valenza, al quale il (OMISSIS) si era rivolto con domanda di conciliazione. In quella sede le parti avevano stabilito di chiedere a un consulente la stima del bene, genericamente dichiarando di impegnarsi a “rogitare l’immobile”, senza tuttavia assumere, ad avviso della Corte d’appello, gli obblighi contrattuali formali necessari per stipulare una vendita immobiliare.

La Corte reputava quindi ineccepibile il rifiuto di vendere l’immobile verbalizzato alla successiva udienza davanti al giudice di pace, svoltasi nel dicembre 1998, a causa della mancata accettazione della stima.

(OMISSIS) ha proposto ricorso per cassazione, notificato il 2 novembre 2006, resistito da controricorso degli intimati.

Parte ricorrente ha depositato memoria.

MOTIVI DELLA DECISIONE

2) Il ricorso consta di due motivi, che possono essere congiuntamente esaminati.

Il primo motivo denuncia violazione e falsa applicazione degli articoli 1362-1366-1367-1369-1370 e 1371 c.c., nonche’ vizi di motivazione.

Con il primo profilo, il ricorso rileva fondatamente che la sentenza impugnata ha male applicato le norme in tema di interpretazione dei contratto, perche’ ha omesso di considerare la volonta’ delle parti (18375/06), pur avendo attribuito natura di scrittura privata riconosciuta all’accordo di cui al verbale redatto davanti al giudice di pace.

La difesa del (OMISSIS) evidenzia che l’analisi della comune intenzione delle parti avrebbe dovuto muovere dal senso letterale delle parole “impegnarsi a rogitare”, che i contraenti avevano utilizzato, estendendosi all’uso degli altri canoni ermeneutici. Tra questi avrebbe dovuto essere valorizzato il comportamento complessivo delle parti stesse, tenendo conto della testimonianza resa dal giudice di pace, il quale aveva confermato che le parti avevano aderito,in udienza e su sua proposta, all’accordo sulla vendita dell’immobile degli (OMISSIS) al prezzo che sarebbe stato stabilito dal consulente.

Valore confermativo della pienezza dell’obbligo contrattuale avrebbe dovuto essere dato, m un esame complessivo della vicenda: 1) al successivo comportamento assunto all’udienza del 14-2-1998, nel quale gli (OMISSIS) rifiutarono l’offerta, pur ammettendo i “precisi impegni assunti”; 2) alla ctu affidata al geom. (OMISSIS), contenente le indicazioni utili in ordine all’oggetto del contratto.

2.1) Il secondo motivo censura la sentenza impugnata per avere affermato che il contratto non si sarebbe perfezionato a causa della incompleta indicazione di tutti gli elementi del negozio. Invoca la giurisprudenza che ritiene sufficiente, per la validita’ del preliminare, l’accordo sugli elementi essenziali del contratto, che emergevano dalla consulenza acquisita.

Con riferimento alla parte in cui la Corte torinese ha qualificato come mera “intesa di arbitraggio” il verbale sottoscritto dalle parti, il ricorso, che lamenta violazione degli articoli 1349-1350-1351-1346-1183-1473 e 1374, sostiene la compatibilita’ di detta intesa con il contratto preliminare. Vi si sottolinea che l’intesa di arbitraggio presuppone un contratto gia’ concluso, cosi’ emergendo la contraddittorieta’ della tesi della Corte d’appello, che dopo aver parlato di detta intesa ha negato perfino dignita’ di puntuazione all’accordo raggiunto.

3) Le censure colgono nel segno nei limiti in cui si dira’.

La Corte d’appello e’ partita dalla considerazione che non ci si trovi di fronte ad un verbale di conciliazione ex articolo 322 c.p.c., perche’ al momento dell’istanza di conciliazione non vi era contenzioso tra le parti, ma solo una difficile trattativa per l’acquisto dell’immobile. Ha ritenuto che i contendenti siano pervenuti alla sottoscrizione di una scrittura che potrebbe avere avuto “funzione puramente documentativa”.

Ha tratto argomento a questo fine dalla tesi, errata, che per aversi un definitivo vincolo contrattuale, le parti debbano raggiungere intesa “su tutti gli elementi del negozio”.

Ha affermato che il contenuto dell’accordo in questione non avrebbe valore negoziale, perche’ non contiene una descrizione del bene, di accessori, destinazione, termini di adempimento, dello stato materiale e ipotecario dell’immobile. Ha negato la possibilita’ di una etero integrazione giudiziale della pregressa intesa.

3.1) Le tesi esposte in sentenza sono viziate in primo luogo, sotto il profilo della violazione di legge, dalla errata convinzione che non ci si trovi di fronte a contratto preliminare relativo a compravendita immobiliare, perche’ tale contratto solenne deve recare ogni suo elemento all’interno della “scrittura firmata dalle parti”.

E’ contraddetto in tal modo l’insegnamento di questa Corte, laddove afferma che: “Ai fini della validita’ del contratto preliminare non e’ indispensabile la completa e dettagliata indicazione di tutti gli elementi del futuro contratto, risultando per converso sufficiente l’accordo delle parti sugli elementi essenziali. In particolare, nel preliminare di compravendita immobiliare, per il quale e’ richiesto ex lege e’ atto scritto come per il definitivo, e’ sufficiente che dal documento risulti, anche attraverso il riferimento ad elementi esterni ma idonei a consentirne l’identificazione in modo inequivoco, avere le parti inteso fare riferimento ad un bene determinato o, comunque, determinabile, la cui indicazione pertanto, attraverso gli ordinari elementi identificativi richiesti per il definitivo, puo’ anche essere incompleta o mancare del tutto, purche’, appunto, l’intervenuta convergenza delle volonta’ sia comunque, anche aliunde o per relationem, logicamente ricostruibile” (Cass. 8810/03; 7935/97).

Nella specie si apprende dal ricorso (pag. 2, recante fedele descrizione verificabile nella documentazione in atti) che il verbale sottoscritto si riferiva univocamente a una transazione immobiliare (transazione e’ vocabolo con cui nel linguaggio corrente si intende non solo l’istituto di cui all’articolo 1965 c.c., ma anche piu’ semplicemente un “affare” o un’”intesa” o un “accordo” o anche una vendita, se di questo si tratta) relativa ad un immobile sito in (OMISSIS). Si apprende inoltre che le parti intendevano affidare la valutazione commerciale di esso ad un ctu nominato dal giudice di pace adito.

3.2) Ora, alla luco dell’insegnamento giurisprudenziale ricordato e di questo contenuto della scrittura, preciso nell’individuazione del bene e del criterio di individuazione del prezzo, non risulta corretta giuridicamente, ne’ congrua e logica, la motivazione della sentenza, allorquando nega non solo la dignita’ di contratto preliminare con riferimento ad un elemento (il prezzo) determinabile, ma persino che si trattasse di puntuazione contrattuale.

In presenza di uno scritto avente astrattamente contenuto negoziale, proveniente consensualmente dalle parti e acquisito in sede conciliativa davanti al giudice di pace, al di la’ della natura di conciliazione giudiziale di cui all’articolo 322 c.p.c., che non e’ stata sancita a causa del rifiuto di una delle parti dopo l’acquisizione della consulenza, l’articolo 1362 c.c., evocato nel primo motivo, imponeva comunque di interrogarsi sul contenuto dell’accordo, al lume dei criteri ermeneutici fissati nel codice civile.

Il diniego della natura negoziale dell’intesa (cosi’ la definisce contraddittoriamente la sentenza, assimilandola ad intesa di arbitraggio) vien fatto risalire (v. pag. 10 sentenza) alla asserita irrilevanza dell’espressione “impegno a rogitare l’immobile al prezzo che verra’ determinato dal ctu”, contenuta nel testo della scrittura.

La Corte d’appello ha ritenuto che tale affermazione non avrebbe il valore negoziale che parte ricorrente le attribuisce perche’ mancherebbero la descrizione dell’immobile e di altre condizioni accessorie e perche’ mancherebbe la documentazione circa un’intesa sugli elementi della vendita.

Tale affermazione, riguardata al lume della giurisprudenza citata, e’ del tutto apodittica: il tenore letterale prefigura infatti un obbligo di “rogitare”, espressione che allude chiaramente alla formazione di atto pubblico a ministero di notaio, al fine di trasferire la proprieta’ di un bene; il bene viene indicato puntualmente e un soggetto terzo (consulente scelto dal giudice di pace) viene incaricato di stimarne il prezzo, da pagare in corrispettivo dell’acquisto, con la conseguente implicita individuazione de, corrispettivo stesso e di tutto quanto rileva a questi fini (estensione dell’immobile, pertinenze, condizione materiale, giuridica, etc.)

La norma di cui all’articolo 1362 c.c. dispone che “Nell’interpretare il contratto si deve indagare quale sia stata la comune intenzione delle parti e non limitarsi al senso letterale delle parole. Per determinare la comune intenzione delle parti, si deve valutare il loro comportamento complessivo anche posteriore alla conclusione del contratto”.

A fronte di un testo letterale apparentemente chiaro, la sentenza non poteva limitarsi, come ha fatto, a esprimere le ragioni di dissenso rispetto a quanto opinato dal primo giudice circa la sussistenza di una conciliazione rituale ex articolo 322 c.p.c., ma doveva piu’ approfonditamente interrogarsi sulla portata del testo sottoscritto, sul senso delle paroe e, ove le avesse ritenute non univoche, contrariamente a quanto appare a questa Corte, avrebbe dovuto ricercare la comune intenzione delle parti.

3.3) Non vale qui invocare, come fa il controricorso, quella giurisprudenza secondo cui “nei contratti per i quali e’ prevista la forma scritta “ad substantiam”, la ricerca della comune intenzione delle parti deve essere compiuta, con riferimento agli elementi essenziali del contratto, soltanto attingendo alle manifestazioni di volonta’ contenute nel testo scritto” (v. Cass. 14444/06). Presupposto di questa regola e’ che il senso letterale delle parole presenti un margine di equivocita’, ma cio’ non si avvera nel caso in esame, giacche’ l’equivocita’ viene ricollegata dalla Corte piemontese all’erroneo presupposto che per assumere valore negoziale una promessa di compravendita debba contenere tutti gli elementi da essa elencati nella seconda parte di pag. 10 e non la semplice individuazione (determinata o determinabile) del bene compravenduto e della controprestazione.

4) Da questi rilievi emerge la necessita’ di un completo riesame del materiale acquisito, poiche’ la Corte di appello ha omesso di considerare sia le risultanze testimoniali, riportate in ricorso, che avrebbero decisivamente contribuito a illuminare l’intenzione delle parti, sia la portata del verbale dell’udienza di rinvio, nella quale si diede atto del rifiuto ad addivenire alla vendita per il prezzo stimato dal consulente, nonostante “preciso impegno assunto”, frase meritevole di adeguata considerazione circa la portata della scrittura che la Corte di appello ha ritenuto insignificante con approssimativa e illogica valutazione.

Discende da quanto esposto l’accoglimento del ricorso.

La sentenza impugnata va cassata e la cognizione rimessa ad altra sezione della Corte di appello di Torino che si atterra’ al principio di diritto recato da Cass. 8810/03 e procedera’ a nuova interpretazione della scrittura de qua alla luce dei canoni ermeneutici di cui all’articolo 1362 e ss c.c., rinnovando la motivazione. Procedera’ inoltre alla liquidazione delle spese di questo giudizio.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso. Cassa la sentenza impugnata e rinvia ad altra sezione della Corte di appello di Torino, che provvedera’ anche sulla liquidazione delle spese del giudizio di legittimita’.

Cassazione Civile, Sezione II, Sentenza 27 marzo 2000 n. 3634

Carlo Troiani — Sun, 09 Mar 2014 17:45:59 +0000

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. Vittorio VOLPE – Presidente -
Dott. Antonino ELEFANTE – Consigliere -
Dott. Enrico SPAGNA MUSSO – Consigliere -
Dott. Lucio MAZZIOTTI DI CELSO – Rel. Consigliere -
Dott. Giovanna SCHERILLO – Consigliere -

ha pronunciato la seguente

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

LASERRA PAOLA, elettivamente domiciliata in ROMA PIAZZA CAVOUR, presso la CANC. CORTE CASSAZIONE, difesa dagli avvocati MASTROPASQUA PASQUALE, MASTROPASQUA GAETANO, MASTROPASQUA CORRADO, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro

COND EDIFICIO VIA CRISPI 105 NAPOLI, in persona dell’Amm.re p.t MONACO ALDO, elettivamente domiciliato in ROMA V.LE REGINA MARGHERITA 278, presso lo studio dell’avvocato GIOVE STEFANO, difeso unitamente dagli avvocati ABENANTE GIUSEPPE, METAFORA ANTONIO, giusta delega in atti;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 46-97 della Corte d’Appello di NAPOLI, depositata il 10-01-97;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 19-11-99 dal Consigliere Dott. Lucio MAZZIOTTI DI CELSO;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott.Vincenzo MACCARONE che ha concluso per l’accoglimento del 1 motivo del ricorso, assorbiti gli altri.

Fatto

Con citazione 27-4-1989 Laserra Paola conveniva in giudizio il condominio dell’edificio sito in Napoli alla via Crispi 104 al fine di sentir dichiarare la nullità della delibera assembleare con la quale era stato vietato a tutti i condomini la sosta dei motorini negli spazi di proprietà comune.

Il condominio convenuto, costituitosi, contestava il fondamento della domanda e, in via riconvenzionale, chiedeva ordinarsi alla attrice di non parcheggiare motorini negli spazi comuni.

L’adito pretore di Napoli dichiarava la propria incompetenza e rimetteva le parti innanzi al tribunale. Il giudizio veniva riassunto dall’attrice.

Il tribunale di Napoli, con sentenza 8-6-1995, rigettava la domanda principale ed accoglieva quella riconvenzionale.

Avverso la detta sentenza la Laserra proponeva appello al quale resisteva il condominio. La corte di appello di Napoli, con sentenza depositata il 10-1-1997, rigettava il gravame osservando: che era infondata la tesi dell’appellante secondo cui, essendo stato indicato nell’ordine del giorno dell’assemblea il tema della “regolamentazione” del parcheggio dei motorini, non era consentito al condominio di deliberare il “divieto” di parcheggio, stante la differenza tra regolamentazione e divieto; che per la validità delle delibere dell’assemblea condominiale è sufficiente che vi sia una ampia coincidenza tra gli argomenti proposti e quelli trattati; che ciò era appunto riscontrabile nel caso in esame; che la decisione impugnata era da ritenersi concorde con quella pretorile dal momento che, prendendo le mosse dallo stesso punto di partenza (divieto di parcheggio) , il tribunale non aveva assimilato il concetto di divieto a quello di regolamentazione, ma aveva affermato – su un piano distinto e diverso rispetto a quello relativo alla competenza a decidere – la legittimità della delibera nei sensi sopra precisati (ampia coincidenza tra i due concetti) ; che legittimamente il condominio aveva interdetto il parcheggio in quanto ritenuto incompatibile con la destinazione naturale e funzionale della cosa comune; che una precedente eventuale prassi non poteva essere invocata quale impedimento alla possibilità di adottare la delibera impugnata; che il tribunale aveva respinto l’opposizione alla delibera che aveva vietato il parcheggio in tutti gli spazi condominiali, sicché era privo di rilevanza il riferimento effettuato nell’impugnata sentenza, al corridoio di accesso alle cantinole, mentre l’appellante aveva indicato lo spazio incriminato solo nel passaggio per l’accesso al cantinato comune; che ciò valeva anche in relazione al divieto imposto dal tribunale in accoglimento della riconvenzionale; che l’amministratore del condominio non aveva bisogno di alcuna autorizzazione per formulare la riconvenzionale nei confronti della Laserra – e non degli altri condomini – costituendo tale iniziativa attività posta in essere per eseguire la delibera dell’assemblea in questione; che era del tutto generico ed inammissibile il motivo di gravame con il quale l’appellante aveva eccepito l’infondatezza della riconvenzionale (per incompetenza, illiceità, eccesso di potere e mancanza di titolo) senza specificazione delle ragioni di tale critica.

La cassazione della sentenza della corte di appello di Napoli è stata chiesta da Laserra Paola con ricorso affidato a quattro motivi.

Il condominio ha resistito con controricorso. Entrambe le parti hanno depositato memorie.

Diritto

Con il primo motivo di ricorso si denuncia violazione e falsa applicazione dell’articolo 1105 c.c., omessa o insufficiente motivazione e violazione del giudicato interno. Deduce la Laserra che la corte di appello ha errato nel non ravvisare la diversità dell’oggetto dell’ordine del giorno (regolamentazione parcheggio motorini) rispetto all’oggetto della deliberazione (divieto di sosta dei motorini). L’impugnata sentenza ha – immotivatamente – ravvisato tra i due oggetti non la continenza ma “un’ampia convergenza” ed ha così violato l’articolo 1105 c.c. che, per assicurare la preventiva informazione tra ordine del giorno e deliberazione, vuole identità o quanto meno continenza. I detti due oggetti sono infatti diversi, inassimilabili e reciprocamente incontinenti ed anzi contrapposti come accertato, con autorità di giudicato interno, dalla sentenza pretorile di incompetenza che aveva individuato l’oggetto della controversia nel divieto e non nella regolamentazione del parcheggio di motorini. Il tribunale ha illogicamente superato il giudicato pretorile con la pretesa onnicomprensività dell’asserita “ampia convergenza”.

Il motivo è infondato.

Occorre premettere che, come è pacifico nella giurisprudenza di questa Corte, affinché la delibera di un’assemblea condominiale sia valida è necessario che l’avviso di convocazione elenchi, sia pur in modo non analitico e minuzioso, specificatamente gli argomenti da trattare sì da far comprendere i termini essenziali di essi e consentire agli aventi diritto le conseguenti determinazioni anche relativamente alla partecipazione alla deliberazione (sentenza 19-2-1997 n. 1511). In particolare la disposizione dell’articolo 1105, terzo comma, c.c. – applicabile anche in materia di condominio di edifici – la quale prescrive che tutti i partecipanti debbano essere preventivamente informati delle questioni e delle materie sulle quali sono chiamati a deliberare, non comporta che nell’avviso di convocazione debba essere prefigurato lo sviluppo della discussione ed il risultato dell’esame dei singoli punti da parte dell’assemblea (sentenza 25-11-1993 n. 11677). L’accertamento della sussistenza della completezza o meno dell’ordine del giorno di un’assemblea condominiale – nonché della pertinenza della deliberazione dell’assemblea al tema in discussione indicato nell’ordine del giorno contenuto nel relativo avviso di convocazione – è poi demandato all’apprezzamento del giudice del merito insindacabile in sede di legittimità se adeguatamente motivato (sentenza citata 19-2-1997 n. 1511).

Nella specie è giuridicamente corretta, oltre che adeguata e puntuale nonché immune da vizi logici, l’affermazione della corte di appello secondo cui la deliberazione adottata dall’assemblea condominiale di vietare la sosta dei motorini negli spazi condominiali non travalicava i limiti dell’argomento posto all’ordine del giorno nell’avviso di convocazione avente ad oggetto la regolamentazione del parcheggio dei motorini negli spazi condominiali. In proposito la corte di merito – con ineccepibile motivazione – ha ritenuto di ravvisare una sostanziale convergenza (e non contrapposizione) tra il concetto di regolamentazione e quello di divieto il che non si pone in contrasto nè con la logica nè con la coerenza atteso che la decisione di vietare il parcheggio ben può essere il frutto e la conclusione della linea evolutiva della discussione sulla regolamentazione, ossia sulla determinazione delle norme interne in tema di sosta dei veicoli.

Da quanto precede – e dal rilevato possibile sbocco della discussione, in ordine alla regolamentazione del parcheggio dei motorini, nella determinazione di vietare la sosta dei detti veicoli – emerge con evidenza, come logica conseguenza, l’infondatezza della tesi della ricorrente circa l’asserita violazione del giudicato interno rappresentato dalla sentenza del pretore che aveva individuato l’oggetto della controversia nel divieto e non nella regolamentazione del parcheggio: l’oggetto della controversia è rimasto immutato, anche nel prosieguo del giudizio innanzi al tribunale e poi alla corte di appello.

Con il secondo motivo si denuncia: plurima violazione e falsa applicazione dell’articolo 1102 c.c.; plurima omessa pronuncia o omessa motivazione; ultrapetizione con violazione di altro giudicato interno; violazione articoli 111 Costituzione e 132 c.p.c. Sostiene la ricorrente che la corte di appello ha errato nel non riconoscere che la destinazione a parcheggio motori negli spazi condominiali emergeva dalla intrinseca natura e funzione di tali spazi e dal pluriennale tacito consenso di tutti i condomini. Il giudice di secondo grado ha violato ed applicato falsamente l’articolo 1102 c.c. non avendo considerato che, nel silenzio del titolo, alla destinazione naturale e funzionale della cosa comune può affiancarsi una destinazione impressa dall’uso. Inoltre la cosa comune può essere utilizzata dal condomino anche in modo particolare e diverso se ciò non altera l’equilibrio tra le utilizzazioni e non determina pregiudizievoli invadenze. La corte di merito non ha poi fornito alcuna motivazione in ordine: a) alla asserita incompatibilità tra parcheggio e destinazione naturale e funzionale della cosa; b) all’individuazione in concreto sia della destinazione del bene condominiale, sia della compatibilità di usi diversi del cortile. La sentenza della corte di appello è incorsa anche nel vizio di ultrapetizione con violazione di altro giudicato interno scaturente dalla sentenza del tribunale, non appellata dal condominio, per la parte relativa all’accertamento di una “inveterata contraria pratica consuetudinaria dei condomini”. La corte territoriale, infine, non ha fornito alcuna motivazione in ordine al rilevante punto concernente la diversità topografica e funzionale degli spazi condominiali di accesso alle cantinole individuali ed al cantinato comune.

Le dette censure non sono fondate.

L’articolo 1102 c.c. pone al potere dei singoli condomini di utilizzare le cose comuni il limite rappresentato dal divieto di alterare la destinazione del bene e di impedire ad altri di fame parimenti uso. Nella specie l’assemblea dei condomini – interprete degli interessi collettivi del gruppo – ha ritenuto il parcheggio dei motorini negli spazi condominiali in contrasto ed incompatibile con la destinazione funzionale e strutturale del bene comune. La detta valutazione dell’assemblea condominiale è stata ritenuta valida e confermata dalla corte di appello la cui motivazione al riguardo non è sindacabile in sede di legittimità posto che, secondo la consolidata giurisprudenza di questa Corte, è compito del giudice del merito accertare di volta in volta se gli atti o le opere dei singoli condomini concernenti il godimento della cosa comune siano o meno conformi alla destinazione della cosa stessa e pregiudichino o meno i diritti degli altri condomini (sentenze 21-5-1990 n. 4566; 8-7-1984 n. 4195; 10-3-1981 n. 1336).

Nessun valore può poi essere attribuito – ai fini del detto accertamento – alla “precedente eventuale prassi” (cui si fa riferimento nell’impugnata sentenza) o alla “inveterata contraria pratica consuetudinaria dei condomini” (punto posto in evidenza nella sentenza di primo grado e, secondo la ricorrente, passato in giudicato in quanto non oggetto di gravame). Al riguardo è sufficiente rilevare che in ogni caso l’assemblea condominiale ha comunque ritenuto di porre termine all’uso (frutto di una prassi ovvero di una inveterata consuetudine) di parcheggiare motorini negli spazi comuni in quanto incompatibile con il regolare utilizzo di detti spazi.

Occorre infine osservare che il divieto a parcheggiare è stato posto dall’assemblea condominiale con riferimento a tutti gli spazi comuni per cui è irrilevante la diversità topografica e funzionale di tali spazi richiamata dalla Laserra nel motivo di ricorso in esame.

Con il terzo motivo la ricorrente denuncia: violazione e falsa applicazione degli articoli 75 c.p.c., 1130, 1131 e 1136 c.c.; violazione giudicato interno; omessa o insufficiente motivazione.

Deduce la Laserra che, come eccepito nei giudizi di merito, l’amministratore del condominio ha proposto la domanda riconvenzionale pur essendo privo della necessaria capacità processuale in quanto l’assemblea lo aveva autorizzato solo a resistere in giudizio. Ha quindi errato la corte di appello nell’affermare che con la detta riconvenzionale l’amministratore aveva dato esecuzione alla delibera con la quale era stato autorizzato a stare in giudizio. Infatti l’articolo 1130 c.c. vuole una esecuzione conforme alla deliberazione mentre nella specie l’impugnata sentenza ha qualificato come esecuzione la proposizione di una riconvenzionale che essa stessa ha ricostruito come difforme dalla deliberazione: questa è stata infatti resa nei confronti di tutti i condomini, laddove la riconvenzionale è stata proposta solo contro essa Laserra. Peraltro l’azione diretta ad ottenere l’accertamento della destinazione di cose comuni non è collegabile ai compiti attribuiti all’amministratore e per i quali questi ha la rappresentanza dei condomini. D’altra parte la sentenza del pretore, passata in giudicato, aveva affermato che la controversia verteva sul divieto e non sulle modalità e quantità d’uso.

Il motivo non merita accoglimento.

Con la proposizione della domanda riconvenzionale l’amministratore del condominio non ha chiesto l’accertamento della destinazione delle cose comuni, ma si è limitato a dare esecuzione ed attuazione pratica alla delibera con la quale l’assemblea condominiale aveva disposto il divieto di parcheggiare i motorini negli spazi comuni.

Pertanto – come correttamente rilevato dalla corte territoriale la quale al riguardo ha rispettato il giudicato formatosi in seguito alla sentenza del pretore circa l’oggetto della controversia (divieto e non modalità d’uso l’amministratore non aveva bisogno di una preventiva autorizzazione per agire in giudizio nei confronti della Laserra al fine di chiederne la condanna a non parcheggiare motorini negli spazi condominiali. È evidente che tale attività deve essere ritenuta come meramente conseguenziale rispetto alla detta delibera in quanto volta ad eseguire la volontà dell’assemblea non rispettata dalla citata condomina nei cui confronti l’amministratore poteva autonomamente agire in giudizio secondo quanto disposto dal primo comma dell’articolo 1131 c.c. con riferimento al n. 1 del precedente articolo dello stesso codice.

Del tutto irrilevante è poi che la delibera in questione è stata resa nei confronti di tutti i condomini laddove la domanda riconvenzionale è stata proposta solo verso la Laserra. In proposito è appena il caso di evidenziare che non risulta che altri condomini si siano opposti alla detta delibera e che abbiano continuato a parcheggiare motorini negli spazi condominiali.

Con il quarto motivo la Laserra denuncia plurima omissione di pronuncia, nonché omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione in relazione all’eccepita carenza di interesse del condominio ad agire per vietare la sosta dei motorini nel corridoio di accesso alle cantinole. Deduce la ricorrente di non aver mai parcheggiato motorini nell’unico corridoio menzionato nelle conclusioni della riconvenzionale e nel dispositivo della sentenza appellata, ossia il corridoio di accesso alle cantinole.

Anche questo motivo, al pari degli altri, deve essere disatteso.

La corte di appello, dopo aver rilevato che la delibera condominiale in esame aveva vietato il parcheggio in tutti gli spazi condominiali, ha conseguentemente prima ritenuto infondata la censura mossa dalla Laserra alla sentenza di primo grado con riferimento all’asserita omessa distinzione delle varie aree condominiali e, poi, ha coerentemente rigettato anche l’altro motivo di gravame concernente la connessa questione dell’esatta individuazione e definizione della zona comune oggetto della domanda riconvenzionale. La decisione della corte di merito è ineccepibile posto che la ricorrente, proponendo opposizione alla delibera condominiale in questione, si è di fatto posta in contrasto con la volontà dell’assemblea dei condomini che aveva inteso vietare il parcheggio dei motorini in tutti gli spazi condominiali, ivi compreso quello oggetto della domanda riconvenzionale dell’amministratore. Tale domanda, quindi, correttamente è stata accolta dai giudici del merito anche perché la Laserra, ritenendo illegittimo il detto divieto, ben avrebbe potuto in qualsiasi momento estendere la facoltà di parcheggiare motorini – facoltà di fatto, come è pacifico, già esercitata in uno dei tratti condominiali – in tutti gli spazi comuni e, quindi, anche in quello indicato nella domanda riconvenzionale.

Il ricorso deve pertanto essere rigettato con la conseguente condanna della ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di legittimità liquidate come in dispositivo.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna la ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di cassazione che liquida in complessive lire 173.000, oltre lire 1.500.000 a titolo di onorari.
Roma 19 novembre 1999.