Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. TRIOLA Roberto Michele – Presidente -
Dott. MAZZIOTTI DI CELSO Lucio – Consigliere -
Dott. MATERA Lina – rel. Consigliere -
Dott. MANNA Felice – Consigliere -
Dott. SAN GIORGIO Maria Rosaria – Consigliere -

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

C.T. (OMISSIS), elettivamente domiciliata in ROMA, VIA MONZAMBANO 5, presso lo studio dell’avvocato SORDI ALBERTO, che la rappresenta e difende unitamente all’avvocato PROVENZANI CARLA MARIA;

- ricorrente -

contro

CI.PI.AN., elettivamente domiciliata in ROMA, VIA GIUSEPPE FERRARI 35, presso lo studio dell’avvocato VINCENTI MARCO, rappresentata e difesa dall’avvocato CHIODA MASSIMO;

- controricorrenti -

avverso la sentenza n. 555/2005 della CORTE D’APPELLO di MILANO, depositata il 26/02/2005;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 10/06/2011 dal Consigliere Dott. LINA MATERA;
udito l’Avvocato VINCENTI Marco, con delega depositata in udienza dell’Avvocato CHIODA Massimo, difensore della resistente che ha chiesto il rigetto del ricorso;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. FEDELI Massimo che ha concluso per il rigetto del ricorso.

Fatto

Con atto di citazione notificato il 28-2-1995 C.T., proprietaria di un appartamento nel Condominio (OMISSIS), conveniva in giudizio dinanzi al Tribunale di Monza Ci.Lu., assumendo:

- che sul lastrico solare dell’edificio condominiale, sin dall’epoca dell’edificazione, era eretto un manufatto in muratura adibito a “locale antenna”, avente all’interno una cisterna per la riserva d’acqua;

- che il condominio aveva fatto uso ininterrotto di tale manufatto fino al settembre del 1993, allorchè la convenuta, proprietaria dell’appartamento all’ultimo piano sulla cui porzione di lastrico sorge il locale antenna, se n’era di fatto impossessata, ottenendone il benestare dall’assemblea dell’11-10-1993, che aveva deliberato a maggioranza dei condomini;

- che la Ci. faceva uso esclusivo del locale e inibiva agli altri condomini l’accesso, avendo sostituito la serratura della porta;

- che la convenuta aveva altresì rimosso la cisterna ivi esistente.

Tanto premesso, la C. chiedeva che venisse dichiarato che il locale antenna conteso era di proprietà comune del condominio, e comunque di comproprietà della stessa attrice, e che venisse pronunciata la condanna della convenuta alla restituzione ed al ripristino dello status qua ante.

Nel costituirsi, la Ci. affermava di non aver mai rivendicato la proprietà esclusiva del manufatto e di non aver compiuto alcun atto di spoglio del possesso dei condomini, essendo sia la chiave che il locale erano a disposizione del condominio. Faceva presente che la chiusura del locale era stata deliberata dall’assemblea dell’11-10- 1993, la quale aveva altresì stabilito che la chiave di tale locale fosse posta a disposizione dei condomini in un’apposita cassetta.

Con sentenza del 31-3-2003 il Tribunale rigettava la domanda.

La C. proponeva appello, che veniva rigettato dalla Corte di Appello di Milano con sentenza del 26-2-2005.

Per la cassazione di tale sentenza ricorre la C., sulla base di un unico motivo.

La Ci. resiste con controricorso, al quale ha fatto seguire il deposito di una memoria ex art. 378 c.p.c..

Diritto

Con l’unico motivo, articolato in più censure, la ricorrente denuncia la violazione e falsa applicazione degli artt. 100, 113, 115, 116 c.p.c. e degli artt. 1102, 1117, 1130, 1140, 2051, 2697 c.c., nonchè l’omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione.

Deduce in primo luogo che la Corte di Appello, nel ritenere la mancanza d’interesse ad agire della C. in ordine alla proposta azione di accertamento, non ha tenuto conto della documentazione acquisita, da cui risulta lo stato di assoluta incertezza ante causarti sulla proprietà e sull’uso del locale, nonchè delle risultanze della consulenza tecnica d’ufficio e del comportamento processuale tenuto dalla Ci., che dimostrano l’errata applicazione, da parte del giudice di appello, dell’art. 100 c.p.c. Sostiene che la sentenza impugnata è affetta da vizi di motivazione e violazioni di legge anche nella parte in cui ha escluso la sussistenza del dedotto spoglio e ha negato che vi sia stata una compromissione del diritto al pari uso della cosa comune da parte degli altri condomini, essendo emerso dagli atti che la Ci. ha utilizzato in maniera esclusiva il locale cisterna per fini personali e ne ha sostituito la serratura. Deduce ha la Corte di Appello ha errato nel fare riferimento al verbale di assemblea condominiale dell’11-10-1993, con cui veniva avallato il comportamento della convenuta. Fa presente, infatti, che tale assemblea è viziata nella sua formazione e che la delibera adottata si pone in contrasto con l’art. 4 del regolamento condominiale, il quale dispone che le parti comuni non possono essere occupate o ingombrate nemmeno temporaneamente; e che, comunque, la predetta delibera è stata superata da quella 9 successiva del 14-7-1994, con la quale i condomini decidevano di intraprendere azione legale nei confronti della Ci., ove questa non avesse provveduto alla consegna del locale. Sostiene che il giudice del gravame, nel ritenere infondata la richiesta di ripristino dello status quo ante, sulla base della Delib. 18 settembre 1992, che aveva autorizzato la rimozione della cisterna, non ha considerato che tale delibera aveva semplicemente statuito di non effettuare alcun intervento, ed è stata, comunque, superata dalla successiva Delib. 14 luglio 1994.

Censura, infine, la sentenza impugnata anche nella parte in cui ha posto a carico dell’attrice le spese di doppio grado.

Il motivo è infondato.

Va in primo luogo rilevato che, secondo un consolidato orientamento di questa Corte, l’interesse ad agire, necessario, ai sensi dell’art. 100 c.p.c., per la proposizione di qualsiasi domanda, richiede non solo l’accertamento di una situazione giuridica, ma anche che la parte prospetti l’esigenza di ottenere un risultato utile giuridicamente apprezzabile e non conseguibile senza l’intervento del giudice (Cass. 28-11-2008 n. 28405; Cass. 28-6-2010 n. 1535; Cass. 27- 1-2011 n. 2051). In particolare, l’interesse ad agire con una azione di mero accertamento, pur non implicando necessariamente l’attuale verificarsi della lesione del diritto, f. presuppone pur sempre uno stato di incertezza sull’esistenza di un rapporto giuridico e sulla esatta portata dei diritti e degli obblighi da esso scaturenti, costituendo la rimozione della detta incertezza un risultato utile e giuridicamente rilevante e non conseguibile senza l’intervento del giudice (Cass. 14-11-2002 n. 16022; Cass. 26-7-2006 n. 17026; Cass. 26-5-2008 n. 13556).

Nella specie la Corte di Appello, dopo aver precisato che sin dal primo grado la C. aveva sostanzialmente chiesto, in via principale, che venisse accertato che la Ci. faceva del locale antenna un uso illecito e contrario ai limiti previsti dall’art. 1102 c.c., ha dato atto che la convenuta, sin dal momento della sua costituzione in giudizio, non aveva contestato, sotto il profilo petitorio, che il vano in questione fosse di proprietà condominiale e fosse destinato ad utilità comune, ed aveva affermato, sotto il profilo possessorio, di non aver mai posto in essere alcuno spoglio del possesso degli altri condomini. Nel corpo della motivazione è stato altresì evidenziato che non vi era prova che la Ci., prima della introduzione del giudizio, avesse posto in essere comportamenti atti a pregiudicare il diritto d’uso della C. o degli altri condomini sul locale in oggetto.

Pertanto, non sussistendo tra le parti alcuna controversia alla quale fosse necessario dare immediata soluzione, giustamente il giudice del gravame ha ritenuto la carenza di interesse dell’attrice alla proposizione della domanda di mero accertamento.

La decisione impugnata appare immune da censure anche nella parte in cui ha escluso che la convenuta abbia sottratto il locale antenna alla sua destinazione e all’uso comune.

All’esito delle prove assunte, la Corte di Appello ha accertato, con apprezzamento in fatto non sindacabile in questa sede:

- che era stato l’amministratore a disporre la chiusura del locale in questione, in quanto si era verificata una fuoriuscita d’acqua dalla cisterna in esso esistente;

- che le chiavi del locale erano in possesso, oltre che della Ci., di altri due condomini, altra copia era tenuta dall’amministratore ed altra era posta all’interno di una cassetta appesa sul muro della scala comune, a disposizione di tutti i condomini;

- che la convenuta aveva depositato nel vano in oggetto – il quale, per il resto, dopo la rimozione della cisterna, era del tutto vuoto e inutilizzato -, uno stendino, una sedia e un vaso, e non si era mai opposta ad un eventuale uso del locale da parte di altri condomini;

-che la rottamazione della cisterna esistente nel locale antenna era stata deliberata dal condominio.

Alla stregua di simili emergenze, correttamente la Corte territoriale ha escluso che la Ci. abbia compiuto atti di spoglio e abbia fatto un uso del bene comune non conforme al disposto dell’art. 1102 c.c..

Sotto il primo profilo, è sufficiente considerare che la chiusura della porta è avvenuta non per iniziativa unilaterale della convenuta, ma per disposizione dell’amministratore del condominio, a seguito della fuoriuscita di acqua dalla cisterna e della ravvisata esigenza di regolamentare con criteri di maggiore sicurezza l’accesso al locale; e che da tale intervento dell’amministratore è derivata la distribuzione delle chiavi nei termini innanzi indicati.

Sotto il secondo profilo, si rammenta che l’art. 1102 c.c. – applicabile, in virtù del richiamo contenuto nell’art. 1139 c.c., anche in materia di condominio negli edifici -, consente a ciascun partecipante di servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione, cioè non incida sulla sostanza e struttura del bene, e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. Il partecipante alla comunione, pertanto, può usare della cosa comune per un suo fine particolare, con la conseguente possibilità di ritrarre dal bene una utilità specifica aggiuntiva rispetto a quelle che vengono ricavate dagli altri, con il limite di non alterare la consistenza e la destinazione di esso, o di non impedire l’altrui pari uso (Cass. Sez. 2, 12-3-2007 n. 5753); con l’ulteriore precisazione che la nozione di pari uso della cosa comune, cui fa riferimento l’art. 1102 c.c., non va intesa nel senso di uso identico e contemporaneo, dovendo ritenersi conferita dalla legge a ciascun partecipante alla comunione la facoltà di trarre dalla cosa comune la più intensa utilizzazione, a condizione che questa sia compatibile con i diritti degli altri, posto che nei rapporti condominiali si richiede un costante equilibrio tra le esigenze e gli interessi di tutti i partecipanti alla comunione (Cass. 27-2-2007 n. 4617; Cass. 30-5-2003 n. 8808; Cass. 12-2-1998 n. 1499).

Nel caso in esame, è evidente, da un lato, che il possesso di una copia della chiave da parte della Ci. non impedisce agli altri condomini la possibilità di accedere nel locale antenna, servendosi della chiave collocata sulle scale comuni o rivolgendosi all’amministratore; e, dall’altro, che il fatto che la convenuta si sia servita di una parte del predetto vano per depositarvi alcuni beni personali, non pregiudica il pari uso degli altri condomini, nè comporta alcuna alterazione della cosa comune, ma solo una più ampia utilizzazione di tale bene, consentita dalla legge.

Si rivelano altresì prive di pregio le doglianze mosse dalla ricorrente avverso il rigetto della richiesta di condanna della convenuta al ripristino dello status quo ante, mediante installazione di una nuova cisterna per l’acqua nel locale antenna.

Anche sul punto, la decisione impugnata risulta sorretta da una motivazione adeguata e logica, con la quale è stato posto in evidenza che la rimozione della preesistente cisterna era stata disposta con Delib. condominiale 18 settembre 1992, a causa della sua rottura e delle sue condizioni di degrado. Di qui l’ineccepibile conclusione secondo cui non può ritenersi illecito il comportamento della convenuta, che ha provveduto a proprie spese alla materiale rimozione dell’impianto fuori uso, nè è configurabile alcun interesse dell’attrice al ripristino di un bene ormai inidoneo al servizio cui era destinato.

Le ulteriori censure mosse dalla ricorrente in ordine alle statuizioni di merito adottate dal giudice di appello, oltre ad investire questioni (quali quelle inerenti al travalicamento, da parte dell’amministratore, dei poteri attribuitigli dalla legge, ovvero alla invalidità della Delib. assembleare 11 ottobre 1993 o, ancora, alla violazione delle previsioni del regolamento condominiale) che non risultano dedotte nel giudizio di merito e non possono, pertanto, trovare ingresso in questa sede, mirano sostanzialmente ad ottenere una rilettura degli atti ed una diversa valutazione delle risultanze processuali, estranee alla natura ed alle finalità del giudizio di cassazione.

Quanto, infine, alle doglianze inerenti alla pronuncia di condanna alle spese di giudizio, si osserva che, secondo il consolidato orientamento di questa Corte, la statuizione adottata dai giudici di merito in tema di regolamento delle spese non è censurabile in Cassazione, salvo che non risulti violato il principio secondo cui le spese non possono essere poste a carico della parte totalmente vittoriosa (tra le tante v. Cass. 2-7-2007 n. 14964; Cass. 20-10-2006 n. 22541, Cass. 8-9-2005 n. 17953). Una simile ipotesi non ricorre certamente nel caso di specie, avendo la C. visto respingere tutte le sue domande. Le censure in esame, di conseguenza, devono ritenersi inammissibili.

Per le ragioni esposte il ricorso deve essere rigettato, con conseguente condanna della ricorrente al pagamento delle spese del presente grado, liquidate come da dispositivo.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna la ricorrente al pagamento delle spese, che liquida in Euro 2.200,00, di cui Euro 200,00 per esborsi, oltre accessori di legge e spese generali.
Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio, il 10 giugno 2011.
Depositato in Cancelleria il 14 luglio 2011.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. TRIOLA Roberto Michele – Presidente -
Dott. BURSESE Gaetano Antonio – Consigliere -
Dott. BUCCIANTE Ettore – Consigliere -
Dott. MAZZACANE Vincenzo – rel. Consigliere -
Dott. MATERA Lina – Consigliere -

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 20921/2006 proposto da:

M.G.A., (OMISSIS), elettivamente domiciliato in ROMA, VIA PAOLO EMILIO 34, presso lo studio dell’avvocato D’ANGELO QUIRINO, che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato DI BIASE GIOVANNI;

- ricorrente -

contro

R.C. (OMISSIS), F.A. (OMISSIS), elettivamente domiciliati in ROMA, VIA PASUBIO 15, presso lo studio dell’avvocato PICCIONI DARIO, rappresentati e difesi dagli avvocati MAZZUCATO MAURO, MATASSA LIVIO;

- controricorrenti -

avverso la sentenza n. 324/2005 della CORTE D’APPELLO di BOLOGNA, depositata il 27/03/2006;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 30/03/2012 dal Consigliere Dott. VINCENZO MAZZACANE;
udito l’Avvocato FORNASARI Andrea, con delega depositata in udienza dell’avvocato MAZZUCATO Mauro, difensore dei resistenti che ha chiesto il rigetto del ricorso;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. PRATIS Pierfelice che ha concluso per il rigetto del ricorso.

Fatto

Con atto di citazione notificato il 18-6-1997 F.A. e R.C. convenivano in giudizio dinanzi al Tribunale di Bologna M.G.A., esponendo di aver acquistato da C.G. con atto per notaio Gullà del 14-12-1990 un appartamento facente parte di un fabbricato sito in Bologna;

assumevano che l’acquisto comprendeva le parti comuni, tra cui un’area cortilizia allora identificata dai mappali 134 b e 135 b (successivamente 60 e 135), e che nell’atto si precisava che vigeva destinazione ad uso esclusivo del proprietario dell’appartamento posto al piano terreno della suddetta area cortilizia.

Gli attori aggiungevano che il proprietario dell’appartamento al piano terreno C.E. sempre in data 14-12-1990 con rogito per notaio Gullà (con numero di repertorio successivo al sopra menzionato atto di compravendita) lo aveva alienato al convenuto unitamente al diritto di uso esclusivo sull’area cortilizia, diritto che, avendo natura personale, non poteva essere ceduto ai sensi dell’art. 1124 c.c..

Il F. e la R., rilevato che il M. nel dicembre 1992, a seguito di lavori di ristrutturazione, aveva alterato l’area cortilizia mutandone la destinazione da giardino a parcheggio precludendo così ai comproprietari un qualsiasi uso di essa, anche di semplice passaggio, chiedevano dichiararsi l’inesistenza del diritto di uso esclusivo, ordinarsi al convenuto il ripristino della destinazione dell’area, la rimozione del cancello illegittimamente apposto nonchè del muro, inibirsi il passaggio con veicoli sull’area stessa e condannarsi il M. ai risarcimento dei danni.

Si costituiva in giudizio il convenuto chiedendo il rigetto delle domande attrici, affermando la piena validità del suo diritto sull’area in questione quale risultante dai rogiti di acquisto.

Con sentenza del 21-2-2002 il Tribunale adito dichiarava l’inesistenza del diritto di uso esclusivo sull’area per cui è causa, ordinava al convenuto di rimettere in pristino l’area contraddistinta dai mappali 134 a e 135 b, in particolare procedendo alla rimozione del cancello ed all’abbattimento del muro, nonchè di astenersi dal parcheggiare veicoli o autoveicoli sulle aree contraddistinte dai mappali 134 a, 134 b e 135 b.

Proposto gravame da parte del M. cui resistevano il F. e la R. la Corte di Appello di Bologna con sentenza del 22-3-2006 ha rigettato l’impugnazione.

Per la cassazione di tale sentenza il M. ha proposto un ricorso affidato ad un’unica articolata censura cui il F. e la R. hanno resistito con controricorso depositando successivamente una memoria.

Diritto

Con l’unico motivo formulato il ricorrente denuncia violazione e falsa applicazione degli artt. 1362 e segg., 1021 e segg., 1117 e segg., 1123 e segg., 1126 e segg., 1138, 1058 e 1059 c.c. – art. 112 c.p.c. e vizio di motivazione; premesso che l’intero edificio sito in via (OMISSIS) apparteneva originariamente in parti uguali ai germani C.S. e C.C., e che alla morte di quest’ultimo gli erano succeduti i figli M., E. e G., egli rileva che con rogito Paolella del 25-10- 1954 i quattro comproprietari si erano attribuiti l’esatta metà in verticale della palazzina e, con la parte edificata, la corrispondente metà del cortile sottostante; successivamente con atto a rogito Vico del 30-5-1989 i tre suddetti germani avevano proceduto allo scioglimento della comunione tra loro costituita attribuendosi in proprietà individuale, in ordine alla metà dell’edificio e della corte ad essi pervenuta per successione e per atto a rogito Paolella del 1954, distinti appartamenti siti in quell’ala dell’edificio, specificando che l’area cortilizia identificata con i mappali 134 b e 135 b, pur rimanendo di proprietà comune, sarebbe stata di uso esclusivo dell’assegnatario dell’appartamento al piano terreno; infine C.G. in data 14-12-1990 aveva venduto al F. ed alla R. il secondo piano della parte della palazzina suddetta attribuitale in proprietà individuale con la divisione del 1989 (con la specificazione nel rogito che l’area cortilizia in questione era destinata ad uso esclusivo del proprietario dell’appartamento posto al piano terreno), e la stessa C.G. nonchè i germani E. e M. sempre in data 14-12-1990 avevano venduto all’esponente i residui appartamenti di loro proprietà tra i quali quello al piano terreno (con la specificazione che l’area cortilizia per cui è causa era destinata all’uso esclusivo del proprietario dell’appartamento al piano terreno).

Il ricorrente assume che la Corte territoriale ha omesso di considerare che i germani C. con l’atto del 1989 non si erano limitati ad assegnarsi i singoli cespiti risultanti dallo scioglimento della comunione tra di essi esistente, ma anche di disciplinare l’utilizzo delle cose di proprietà comune, tra cui la destinazione dell’area cortilizia nei termini sopra enunciati; pertanto nel negozio divisionale era contenuto un regolamento di condominio contenente la costituzione di una servitù d’uso a carico della corte comune in favore dell’appartamento al piano terreno; quindi l’espressione “uso esclusivo di un condomino” individuava un vincolo pertinenziale speciale tra il bene di proprietà comune e la quota immobiliare di proprietà del singolo, non già tra il bene comune ed un soggetto identificato in quanto tale; non si trattava dunque di un diritto personale a contenuto obbligatorio, ma di una regolamentazione dell’uso del bene comune che prevedeva la costituzione di una servitù consistente nella limitazione imposta ai restanti condomini (ovvero alle controparti) nell’uso del cortile antistante l’appartamento al piano terreno riservato in via esclusiva a colui che ne era il proprietario; nè poteva giungersi a conclusioni diverse, come invece ritenuto dalla sentenza impugnata, per il fatto che i contraenti avevano utilizzato l’espressione “proprietario dell’appartamento sito al piano terreno” invece che menzionare “l’appartamento”; infatti tale terminologia non era idonea a qualificare il diritto attribuito al singolo condomino come “uso” personale ed obbligatorio, piuttosto che come diritto di godimento esclusivo nell’ambito del rapporto condominiale che, in quanto tale, siccome reale, resta efficace indipendentemente dalla successione nella titolarità del bene al cui godimento è collegato; infatti i termini “uso” ed “uso esclusivo” si rinvengono nello stesso significato anche nelle disposizioni relative al condominio negli edifici.

Il ricorrente sostiene infine che l’interpretazione letterale e logico – sistematica dell’atto divisionale del 1989 da esso propugnata era confortata dal comportamento delle parti, atteso che i coniugi F. dal 1990 fino al 1997 avevano pacificamente osservato i limiti all’uso comune delle particelle 60 e 135 imposti con la regolamentazione convenuta tra i germani C. con l’atto del 30-5-1989.

La censura è infondata.

La Corte territoriale, esaminando l’unico motivo di appello con il quale il M. sosteneva che la clausola contenuta in entrambi i rogiti stipulati il 14-12-1990 secondo la quale “vige destinazione ad uso esclusivo del proprietario dell’appartamento posto al piano terreno … dell’area cortilizia identificata con il mappale 60 (già 134 b) e con il mappale 135 (già 135 b)” integrava una “obligatio propter rem” imposta sul bene per cui è causa ed espressamente accettata dagli acquirenti F. e R., ha disatteso tale assunto, ritenendo che si era in presenza di una convenzione – che prevedeva limitazioni al diritto di proprietà su di una cosa a beneficio di una singola persona – costitutiva di un diritto d’uso di natura personale a carattere obbligatorio, come tale non trasferibile in mancanza di apposita norma derogatoria; ha poi aggiunto che le parti avevano ribadito, nei rispettivi rogiti, la comproprietà sulla zona in questione.

Orbene, sulla base di tali premesse, a prescindere dall’osservare che il motivo in esame, prospettando l’esistenza di un regolamento condominiale contenuto nell’atto di divisione del 30-5-1989 con il quale sarebbe stata costituita una servitù d’uso a carico della suddetta area cortilizia in favore dell’appartamento al piano terreno, attualmente di proprietà del M., presenta profili di censura generici rispetto alla richiamata “ratio decidendi” della sentenza impugnata, si rileva che le enunciate argomentazioni espresse dal ricorrente a fondamento della presente impugnazione si rivelano infondate sotto diversi aspetti.

Anzitutto deve escludersi che un regolamento di condominio, per sua natura finalizzato a disciplinare l’uso dei beni comuni da parte dei condomini, possa costituire un diritto di servitù su di un bene comune in favore di un bene di proprietà esclusiva di uno dei condomini; se invero il regolamento di condominio, nel disciplinare l’utilizzazione delle cose comuni, può limitare il godimento su di esse da parte di uno o più condomini, non può peraltro restringere tale uso fino a svuotarlo di qualsiasi contenuto, come appunto pretenderebbe nella fattispecie il ricorrente con riferimento all’area cortilizia in questione; tale conclusione è confermata dal rilievo che l’invocato diritto di servitù d’uso a carico della corte comune ed in favore dell’appartamento al piano terreno del fabbricato (consistente nel divieto imposto agli altri condomini dell’uso del cortile antistante l’appartamento al piano terreno, uso riservato in via esclusiva al proprietario di tale immobile) comporterebbe inammissibilmente non già un semplice peso imposto al fondo servente (art. 1027 c.c.), ma un totale annullamento di ogni facoltà di suo godimento da parte del F. e della R., che pure ne sono comproprietari.

Del resto la possibilità di configurare l’uso esclusivo su di un bene comune da parte di un condomino proprietario di una unità immobiliare come una servitù comporta la necessità di accertare la sussistenza della “utilitas” di cui all’art. 1027 c.c., ovvero di un vantaggio diretto ed oggettivo del fondo dominante, a prescindere quindi dal fatto che tale diritto possa giovare al proprietario di tale fondo, posto che l’”utilitas” non deve riguardare l’attività che si svolge sul fondo, ma deve ricollegarsi alla utilizzazione del fondo stesso; in proposito peraltro il ricorrente non ha svolto alcuna apprezzabile deduzione.

Del pari è infondato il profilo di censura con il quale il M. afferma che la propugnata interpretazione dell’espressione “uso esclusivo” riportata sia nell’atto divisionale del 30-5-1989 sia nei due rogiti di vendita del 14-12-1990 come riconoscimento di un diritto di godimento esclusivo di natura reale nell’ambito del rapporto condominiale, troverebbe fondamento anche nel riferimento in tali atti al “proprietario dell’appartamento ai piano terreno” per individuare il fondo dominante, non diversamente da come l’art. 1126 c.c. definisce l’avente diritto all’uso esclusivo di parti comuni con il termine “il condomino”.

A prescindere dall’osservare che non è possibile ricavare da una norma che disciplina la ripartizione delle spese il riconoscimento della categoria dei diritti di uso esclusivo, si rileva che l’art. 1126 c.c. fa riferimento all’ipotesi in cui solo alcuni condomini, per la particolare posizione delle loro proprietà esclusive in relazione al lastrico solare, possano utilizzare tale parte comune, per cui pone a loro carico le spese per la riparazione della stessa in misura maggiore di quanto sarebbero tenuti in relazione alle tabelle millesimali di proprietà; del resto la norma citata non fa riferimento ai condomini i quali hanno il “diritto di uso esclusivo”, ma ai condomini che “hanno l’uso esclusivo”.

E’ comunque decisivo concludere al riguardo che, anche qualora si volesse ritenere che l’art. 1126 c.c. preveda un diritto reale, ad una applicazione analogica della stesso osta il principio della tipicità dei diritti reali.

Infine è appena il caso di sottolineare che il riferimento del ricorrente ad un “vincolo pertinenziale” tra l’area cortilizia comune e l’appartamento al piano terreno di cui è proprietario il M. si pone in evidente contraddizione con l’assunto sostenuto nello stesso ricorso circa la sussistenza di una servitù d’uso a carico della predetta area cortilizia in favore del suddetto appartamento.

Il ricorso deve quindi essere rigettato; le spese seguono la soccombenza e sono liquidate come in dispositivo.

P.Q.M.

LA CORTE Rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento di Euro 200,00 per spese e di Euro 1500,00 per onorari di avvocato.
Così deciso in Roma, il 30 marzo 2012.
Depositato in Cancelleria il 27 aprile 2012.