Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. TRIOLA Roberto Michele – Presidente
Dott. NUZZO Laurenza – Consigliere
Dott. PROTO Cesare Antonio – Consigliere
Dott. D’ASCOLA Pasquale – Consigliere
Dott. CORRENTI Vincenzo – rel. Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 27333/2008 proposto da:

(OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e’ difende unitamente agli avvocati (OMISSIS), (OMISSIS);

- ricorrente -

contro

CONDOMINIO VIA (OMISSIS) – (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS);

- controricorrente -

sul ricorso 7732/2010 proposto da:

(OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende unitamente agli avvocati (OMISSIS), (OMISSIS);

- ricorrente -

contro

CONDOMINIO VIA (OMISSIS) – (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS);

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 1114 della CORTE D’APPELLO di GENOVA, depositata il 27/09/2008 (per il ric. n. 27333/08) e la sent. n. 95 del 6/2/2010 (per il ric. 7732/10);
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 19/02/2013 dal Consigliere Dott. VINCENZO CORRENTI;
Preliminarmente la Corte dispone la riunione dei ricorsi;
udito l’Avvocato (OMISSIS), difensore della ricorrente che si riporta agli atti depositati;
udito l’Avvocato (OMISSIS), difensore del resistente che si riporta agli atti;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. GOLIA Aurelio che ha concluso per accoglimento dei ricorsi principali nn. 27333/08 e 7732/10, assorbiti gli incidentali di entrambi i ricorsi.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con citazione regolarmente notificata il condominio di via (OMISSIS) conveniva davanti al tribunale di Chiavari (OMISSIS), proprietaria dell’appartamento interno (OMISSIS) nel piano sottotetto dell’edificio, esponendo che la stessa aveva eseguito lavori di trasformazione di parte del tetto condominiale, in particolare ricavando due balconi a pozzetto annessi alla propria unita’ abitativa. Adducendo la violazione dell’articolo 1102 c.c. chiedeva dichiararsi l’illegittimita’ dei lavori, la condanna alla rimessione in pristino ed ai danni.

La convenuta si costituiva chiedendo il rigetto.

Con sentenza n. 8/2005 il Tribunale dichiarava l’illegittimita’ delle opere e condannava la convenuta alla rimessione in pristino, ai danni in euro 1000,00 ed alle spese, decisione parzialmente riformata dalla Corte di appello di Genova, con sentenza 1114/2008, che limitava la declaratoria di illegittimita’ alla costruzione dei terrazzi a pozzetto, con compensazione di 1/3 dei due gradi, richiamando il principio che le modifiche di parti comuni possono essere apportate dal singolo condomino, indipendentemente dal consenso degli altri, sempre che gli interventi non alterino la destinazione e non comportino impedimento all’altrui pari possibilita’ d’uso e la trasformazione di una parte del tetto di copertura ne modificava la funzione.

Ricorre la (OMISSIS) con quattro motivi, resiste il condominio.

Le parti hanno presentato memorie.

Col primo motivo si denunziano violazione dell’articolo 1102 c.c., I, e articolo 1139 c.c. e vizi di motivazione per avere la Corte territoriale negato la legittimita’ alle opere eseguite.

Col secondo motivo si deduce violazione dell’articolo 1102 c.c., I, per non essere stato considerato il profilo della inesistenza del limite all’uso comune, attesa la preesistenza di due finestre.

Col terzo motivo si denunzia omessa motivazione sull’assenza di impedimento e/o limitazione all’uso comune.

Col quarto motivo si denunzia altra omessa motivazione sulla mancata revisione della condanna risarcitoria.

Con altra citazione del 6.6.2002 (OMISSIS) conveniva davanti al tribunale di Chiavari il condominio di via (OMISSIS) esponendo di essere stata autorizzata a realizzare due terrazzi a pozzetto nella propria mansarda, trasformando due finestre per l’entrata di luce e ricambio dell’aria, autorizzazione ottenuta dall’assemblea del 4.3.2002 con la maggioranza di 676,26 millesimi e la fissazione di modalita’ esecutive, mentre il 24.4.2002 era pervenuta dall’amministratore intimazione a bloccare i lavori per la richiesta di alcuni condomini di assemblea straordinaria, che il 13.5.2002 dichiarava la nullita’ della precedente delibera ed intimava la sospensione dei lavori.

Chiedeva dichiararsi l’invalidita’ di tale ultima delibera e che i lavori, rientrando nella previsione dell’articolo 1102 c.c., non necessitavano di autorizzazione condominiale.

Il condominio si costituiva chiedendo il rigetto.

Con sentenza 16.12.2003 il Tribunale rigettava le domande, decisione confermata dalla Corte di appello di Genova, con sentenza 95/2010 che, affermata la revocabilita’ della prima delibera, nel merito precisava che la trasformazione del tetto comportava un mutamento del prospetto e della sezione e richiamava giurisprudenza di questa Corte sul divieto di innovazioni alle parti comuni in relazione all’articolo 1102 c.c., concludendo nel senso che la realizzazione di un terrazzo ad uso privato, in sostituzione di un tetto ad uso comune, integrava una radicale modifica del bene e non una semplice innovazione.

Ricorre la (OMISSIS) con nove motivi, resiste il condominio.

Le parti hanno presentato memorie.

All’udienza del 30 gennaio 2012 e’ stato concesso termine al condominio per produrre la delibera assembleare di autorizzazione a stare in giudizio, adempimento effettuato.

Col primo motivo si lamenta violazione dei principi in tema di impugnazione delle delibere assembleari ex articolo 1137 c.c. per avere la Corte di appello sbrigativamente dedotto la revocabilita’ mentre la Delib. 13 maggio 2002 non esprime una volonta’ di revoca.

Col secondo motivo si denunzia violazione dei principi in materia di revoca delle delibere assembleari perche’, in subordine, l’invalidita’ e l’inefficacia dovevano essere riconosciute dal giudice e, nella specie, i lavori autorizzati erano iniziati prima della delibera.

Col terzo motivo si lamenta omessa motivazione sul punto della irrevocabilita’ a lavori iniziati.

Col quarto motivo si deduce violazione dell’articolo 112 c.p.c. perche’ la Corte genovese ha indebitamente sconfinato rispetto al tema oggetto della causa per avere dedotto un mutamento del prospetto e della sezione a fronte della domanda di accertamento della legittimita’ delle opere ex articolo 1102 c.c..

Col quinto motivo si denunzia violazione dell’articolo 1102 c.c., I, e dell’articolo 1139 c.c. per avere la Corte territoriale negato la legittimita’ alle opere eseguite.

Col sesto motivo si deduce violazione dell’articolo 1102 c.c., I per non essere stato considerato il profilo della inesistenza del limite all’uso comune, attesa la preesistenza di due finestre.

Col settimo motivo si denunzia violazione dell’articolo 324 c.p.c. e dell’articolo 2909 c.c., in via subordinata, perche’ la sentenza n. 1114 del 27.9.2008 aveva limitato la declaratoria di illegittimita’ alle opere relative alla costruzione dei terrazzini, riconoscendo legittima la realizzazione degli abbaini, con acquiescenza del condominio.

Con l’ottavo motivo si denunzia altra violazione dell’articolo 1102 c.c., sempre in via subordinata, per essere stata ignorata la precedente decisione della stessa Corte di appello.

Col nono motivo si deduce omessa motivazione perche’ la scelta di ignorare la precedente decisione e’ incomprensibile.

MOTIVI DELLA DECISIONE

La Corte, in pubblica udienza, ha disposto la riunione al procedimento n. 27333/2008 di quello n. 77323/2010, trattandosi sostanzialmente di identica questione tra le stesse parti e per evitare conflitti di giudicato (Cass. nn. 3189/2012, 22631/2011, 3830/2010, 18034/2009, S. U. ord. 28537/2008).

Vanno esaminati congiuntamente i primi tre motivi del primo ricorso ed il quinto ed il sesto del secondo, che meritano accoglimento.

Le sentenze impugnate si fondano sulla radicale (e quindi irreversibile) modifica del bene attraverso la realizzazione di un terrazzo ad uso privato rispetto ad un tetto comune, attesa anche l’irrilevanza della preesistenza di due finestre ma questa Suprema Corte (Cass. nn. 14107 e 14109/2012) ha sostanzialmente ammesso la possibilita’ di modesti tagli del tetto ove non diano luogo a modifiche significative della consistenza del bene, non potendosi proibire la modifica che costituisca un uso piu’ intenso della cosa comune da parte del singolo, anche in assenza di un beneficio collettivo derivante dalla modificazione.

Donde la cassazione con rinvio sul punto per verificare se la costruzione di balconi a pozzetto integri la situazione indicata.

Restano assorbiti il quarto motivo del primo ricorso ed il quarto motivo del secondo.

Quanto alle altre censure, la prima del secondo ricorso non riporta analiticamente le deliberazioni richiamate, contesta apoditticamente la corretta decisione della Corte di appello sulla revocabilita’ delle delibere assembleari e non dimostra l’interesse alla doglianza di fronte alla affermazione che la Delib. 13 maggio 2002 non esprime affatto una volonta’ di revoca.

La seconda non indica i fatti, deduce assiomaticamente un limite insuperabile del potere di revoca non piu’ esercitabile a lavori iniziati, questione che, in astratto, avrebbe potuto legittimare solo una richiesta di danni e non tiene conto che la prima delibera fissava modalita’ esecutive, che implicavano un potere di controllo.

La terza censura e’ solo enunciata e ripropone il tema della irrevocabilita’ a lavori iniziati, infondato per quanto dedotto in relazione al precedente motivo il settimo, l’ottavo ed il nono motivo possono esaminarsi congiuntamente e respingersi sia perche’ non si dimostra l’incompatibilita’ delle due decisioni richiamate, che sembrerebbero avere oggetto diverso (terrazzini ed abbaini) sia perche’ non si dimostra l’interesse alle censure rispetto ad una asserita acquiescenza del condominio.

Donde la cassazione con rinvio delle sentenze sui punti indicati, con assorbimento del quarto motivo di entrambi i ricorsi ed il rigetto delle altre censure.

P.Q.M.

La Corte accoglie i primi tre motivi del primo ricorso, il quinto ed il sesto del secondo, dichiara assorbiti il quarto motivo del primo ricorso ed il quarto motivo del secondo, rigetta le altre censure, cassa le sentenze in relazione ai motivi accolti e rinvia per nuovo esame e per le spese ad altra sezione della Corte di appello di Genova.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. TRIOLA Roberto Michele – Presidente
Dott. PICCIALLI Luigi – Consigliere
Dott. BIANCHINI Bruno – Consigliere
Dott. PROTO Cesare Antonio – Consigliere
Dott. CARRATO Aldo – rel. Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso (iscritto al N.R.G. 5456/07) proposto da:

(OMISSIS) (C.F. (OMISSIS)), rappresentata e difesa, in virtu’ di procura a margine del ricorso, dagli Avv.ti (OMISSIS) e (OMISSIS) ed elettivamente domiciliata presso lo studio del secondo in (OMISSIS);

- ricorrente -

contro

(OMISSIS) nato a (OMISSIS) rappresentato e difeso, in virtu’ di procura speciale in calce al controricorso, dall’Avv. (OMISSIS) ed elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’Avv. (OMISSIS);

- controricorrente -

e

(OMISSIS) e (OMISSIS);

- intimati -

Avverso la sentenza della Corte di appello di Venezia n. 67 del 2006, depositata il 12 gennaio 2006 (e non notificata);
Udita la relazione della causa svolta nell’udienza pubblica del 9 gennaio 2013 dal Consigliere relatore Dott. Aldo Carrato;
udito l’Avv. (OMISSIS) (per delega) nell’interesse della ricorrente;
udito il Pubblico Ministero, in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. PATRONE Ignazio, che ha concluso per l’accoglimento del ricorso.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con atto di citazione notificato il 23 maggio 1994, non iscritto a ruolo, e successivamente riassunto e notificato il 12 luglio 1994, i sigg. (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS), quali proprietari di tre porzioni immobiliari comprese nel fabbricato sito in (OMISSIS), assumevano che la signora (OMISSIS), proprietaria di una unita’ immobiliare al terzo piano, aveva costruito, nel (OMISSIS), un’altana in legno, senza ottenere la preventiva autorizzazione dei comproprietari ed in violazione dell’articolo 1102 c.c., in quanto insisteva su parte comune dell’edificio ed ostruiva una botola condominiale di accesso al tetto, oltre che dell’articolo 1127 c.c., commi 2 e 3, siccome comportava un pregiudizio per le condizioni statiche e per l’aspetto architettonico dell’edificio; tanto premesso, convenivano, dinanzi al Tribunale di Venezia, la predetta signora (OMISSIS) al fine di sentirla condannare alla demolizione dell’altana con conseguente riduzione in pristino e al risarcimento dei danni previo accertamento della illegittimita’ dell’edificazione, instando, in subordine, per il pagamento dell’indennita’ loro spettante “ex lege”, con rivalutazione ed interessi. Nella costituzione della indicata convenuta (che insisteva per il rigetto della domanda sul presupposto che ella aveva esercitato legittimamente il proprio diritto di sopraelevazione ex articolo 1127 c.c., senza comportare alcun tipo di pregiudizio per l’edificio condominiale), all’esito dell’istruzione probatoria (nel corso della quale veniva anche espletata c.t.u.), il Tribunale adito, con sentenza n. 1479 del 2001, accoglieva la domanda attorea e condannava la (OMISSIS) alla demolizione ed asportazione del manufatto nonche’ alla riduzione in pristino della situazione preesistente a spese della stessa, condannando, inoltre, il sig. (OMISSIS) a corrispondere alla stessa convenuta la complessiva somma di lire 1.833.000, oltre interessi legali dalla pronuncia al soddisfo, quale importo equivalente alla meta’ dell’esborso necessario alla sostituzione di una vecchia colonna, ponendo a carico della medesima (OMISSIS) le spese complessive del giudizio.

Interposto appello da parte della predetta (OMISSIS) e nella resistenza di tutti gli appellati, la Corte di appello di Venezia, con sentenza n. 67 del 2006 (depositata il 12 gennaio 2006), rigettava il gravame e condannava la stessa appellante anche alla rifusione delle spese del giudizio di secondo grado. A sostegno dell’adottata decisione, la Corte veneta ravvisava l’infondatezza del formulato appello sul presupposto dell’inapplicabilita’, nella specie, del disposto di cui all’articolo 1127 c.c., nel mentre sussistevano le condizioni per rilevare l’applicabilita’ dell’articolo 1120 c.c. (senza che potesse ritenersi ricorrente un vizio di ultrapetizione), non potendosi qualificare l’altana per cui era controversia come una sopraelevazione.

Nei confronti della menzionata sentenza ha proposto ricorso per cassazione la signora (OMISSIS), riferito a tre motivi, avverso il quale si e’ costituito, con controricorso, in questa sede di legittimita’ il solo intimato (OMISSIS), mentre gli altri due non hanno svolto attivita’ difensiva.

MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Con il primo motivo del ricorso (non assoggettato, “ratione temporis”, alla disciplina di cui all’articolo 366 bis c.p.c., poiche’ con esso risulta impugnata una sentenza pubblicata il 12 gennaio 2006 e, quindi, antecedentemente al 2 marzo 2006) la ricorrente ha denunciato, in relazione all’articolo 360 c.p.c., n. 3, la violazione dell’articolo 1127 c.c., in relazione alla qualificazione della costruzione dedotta in controversia. In particolare, con questa censura, la difesa della (OMISSIS) si duole della esclusione, con la sentenza impugnata, della riconducibilita’ dell’altana nel concetto di “nuova fabbrica”, sul ritenuto presupposto che la stessa non sia configurabile come una sopraelevazione, la cui costruzione e’ considerata ammessa alle condizioni stabilite dal richiamato articolo 1127 c.c.. Secondo la prospettazione della ricorrente questa ricostruzione della Corte veneziana sarebbe errata perche’ la costruzione di una “nuova fabbrica” sopra il tetto a falde dell’edificio condominiale, la cui entita’ materiale e funzionale non viene neppure in minima parte incisa, costituirebbe una espressione del diritto di sopraelevazione spettante al proprietario dell’ultimo piano, requisiti questi che sarebbero riconoscibili all’altana dedotta in controversia come costruita dalla medesima ricorrente, la quale, peraltro, non sarebbe idonea a privare gli altri condomini delle potenzialita’ di uso della parte di tetto occupata dalla struttura dell’altana stessa (che non potrebbe essere diversa da quella della protezione del fabbricato).

2. Con il secondo motivo la ricorrente ha dedotto la violazione della medesima norma di cui all’articolo 1127 c.c., sotto l’ulteriore profilo della ravvisata erroneita’ della sentenza impugnata nella parte in cui era stato escluso che l’altana potesse essere considerata “nuova fabbrica” in sopraelevazione, poiche’ quest’ultima non si sarebbe potuta identificare con una costruzione inidonea a comportare l’aumento dell’altezza del fabbricato (rimanendo al di sotto del manto di copertura da sollevare di pari misura).

2.1. I primi due motivi possono essere esaminati congiuntamente siccome strettamente connessi.

Essi sono destituiti di fondamento e devono, percio’, essere rigettati. Innanzitutto e’ opportuno definire la natura e la struttura dell’altana, che costituisce un manufatto particolare tipico, soprattutto (ma non solo), della citta’ di Venezia (e la controversia in esame e’ riferita proprio ad una costruzione di questo genere sita nel capoluogo Veneto). L’altana (chiamata anche “belvedere”) e’, in sostanza, una piattaforma o loggetta realizzata (di regola in legno, con sua relativa precarieta’) nella parte piu’ elevata di un edificio (ed alla quale si accede, in genere, dall’abbaino, altro tipico elemento dell’architettura veneziana), che, in alcuni casi, puo’ anche sostituire il tetto e che, a differenza delle terrazze e dei balconi, non sporge, di norma, rispetto al corpo principale dell’edificio di pertinenza.

Orbene, secondo la condivisibile giurisprudenza assolutamente prevalente di questa Corte (cfr., ad es., Cass. n. 2865 del 2008 e Cass. n. 19281 del 2009), la sopraelevazione di cui all’articolo 1127 c.c. si configura nei casi in cui il proprietario dell’ultimo piano dell’edificio condominiale esegua nuovi piani o nuove fabbriche in senso proprio ovvero trasformi locali preesistenti aumentandone le superfici e le volumetrie, ma non anche quando egli intervenga con opere di trasformazione relative all’utilizzazione del tetto che, per le loro caratteristiche strutturali (come quelle riconducibili ad un manufatto che occupi parzialmente la superficie del tetto stesso senza costituire un innalzamento, in senso stretto, in continuita’ ed in sovrapposizione rispetto all’ultimo piano), siano idonee a sottrarre il bene comune alla sua destinazione in favore degli altri condomini e ad attrario nell’uso esclusivo del singolo condomino. In tal senso, quindi, ai sensi del citato articolo 1127 c.c., costituisce “sopraelevazione” soltanto l’intervento edificatorio che comporti lo spostamento in alto della copertura del fabbricato condominiale, mediante occupazione della colonna d’aria soprastante. E, del resto, la giurisprudenza di questa Corte e’ concorde anche nel rilevare che, in tema di condominio, sono legittimi, ai sensi dell’articolo 1102 c.c., sia l’utilizzazione della cosa comune da parte del singolo condomino con modalita’ particolari e diverse rispetto alla sua normale destinazione, purche’ nel rispetto delle concorrenti utilizzazioni, attuali o potenziali, degli altri condomini, sia l’uso piu’ intenso della cosa, purche’ non sia alterato il rapporto di equilibrio tra tutti i comproprietari, dovendosi a tal fine avere riguardo all’uso potenziale in relazione ai diritti di ciascuno, con la conseguenza che, per converso, deve qualificarsi illegittima la trasformazione u’ anche solo di una parte – del tetto dell’edificio in terrazza ad uso esclusivo del singolo condomino, risultando in tal modo alterata la originaria destinazione della cosa comune, sottratta all’utilizzazione da parte degli altri condomini (cfr., ad es., Cass. n. 1737 del 2005; Cass. n. 24414 del 2006 e Cass. n. 5753 del 2007).

La Corte territoriale si e’ correttamente uniformata ai richiamati principi escludendo che l’altana potesse costituire propriamente una sopraelevazione, continuando a fungere da copertura dell’edificio la parte di tetto su cui insiste la sua struttura e, ancorche’ essa sia qualificabile come una costruzione, non rappresenta, pero’, l’espressione del diritto di sopraelevazione da intendere nei precisati sensi (diversamente dal modo in cui e’ stato invocato dalla ricorrente). Il giudice di appello ha, infatti, accertato, in virtu’ di un percorso argomentativo esaustivo e logico fondato su idonei accertamenti di fatto avallati anche dalle risultanze della c.t.u., che non poteva ritenersi intervenuta l’edificazione di un nuovo piano o, comunque, di una nuova fabbrica, consistendo l’altana, piuttosto, in una modifica della situazione preesistente mediante una diversa ed esclusiva utilizzazione di una parte della porzione comune con relativo impedimento agli altri condomini dell’inerente uso (con correlata violazione del divieto stabilito dall’articolo 1120 c.c., comma 2), essendo indubbio che gli altri condomini erano rimasti privati delle potenzialita’ di uso (come quelle, ad es., riconducibili alla possibilita’ di installazione di antenne e alla riparazione o manutenzione della copertura stessa) della parte di tetto occupata dalla struttura dell’altana a beneficio esclusivo della (OMISSIS).

Ne’ coglie nel segno l’argomentazione prospettata dalla ricorrente secondo cui, ai fini della qualificazione dell’altana come sopraelevazione, si sarebbe dovuto tener conto anche del disposto di cui all’ultimo comma dell’articolo 1127 c.c. (che disciplina i criteri di computo dell’indennita’ da corrispondere agli altri condomini in relazione al valore attuale dell’area da occuparsi), in virtu’ del quale si dovrebbe considerare come sopraelevazione ogni “nuova fabbrica”, la cui superficie utile, di calpestio, si vada ad aggiungere alle superfici preesistenti e si ponga sopra la linea terminale dell’ultimo piano preesistente.

Invero, deve, innanzitutto, considerarsi che il concetto generale di “sopraelevazione” e’ evincibile dal comma 1 del citato articolo 1227 c.c., il quale pone riferimento all’attivita’ di “elevazione” di nuovi piani o nuove fabbriche, mentre nei commi successivi esso viene meramente richiamato ad altri fini. L’uso del termine “elevazione” (e non di “utilizzazione”) implica – come gia’, oltretutto, evidenziato precedentemente – la conseguenza che la nuova costruzione debba necessariamente connotarsi per la sua idoneita’ a produrre un sollevamento ovvero un innalzamento ad un’altezza superiore rispetto al piano originario, mediante l’occupazione della colonna d’aria soprastante. La disposizione dell’ultimo comma dello stesso articolo 1127 c.c., nella parte in cui pone riferimento “all’area da occuparsi con la nuova fabbrica” e’ diretta, in effetti, a dettare un semplice criterio di calcolo dell’indennita’ da corrispondere agli altri condomini in caso di sopraelevazione in senso stretto e la parte finale di detto comma avalla tale interpretazione, imponendo a colui che esegue una sopraelevazione l’obbligo di mantenere i diritti di uso e godimento che i condomini avevano in precedenza sulla copertura. Il riferimento specifico del comma in questione al lastrico solare, di cui si impone l’obbligo della ricostruzione nel caso in cui preesista alla sopraelevazione, ha la mera funzione di evidenziare l’impossibilita’ di interscambiabilita’ di un tipo di copertura rispetto ad un altro e di impedire, cosi’, al proprietario dell’ultimo piano di sostituire il lastrico con altra forma di copertura (come potrebbe essere, ad es., quella di un tetto a falde).

3. Con il terzo ed ultimo motivo la ricorrente ha censurato la sentenza impugnata, in relazione all’articolo 360 c.p.c., n. 3, per la violazione dell’articolo 1120 c.c. e la falsa applicazione dell’articolo 1102 c.c., nonche’ per la carenza e, comunque, insufficienza di motivazione in relazione al punto decisivo della controversia riferito alla ritenuta circostanza che la costruzione dell’altana impediva agli altri condomini di far uso della parte del tetto occupata da tale manufatto (ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., n. 5).

3.1. Anche questo motivo e’ privo di fondamento e va, percio’, disatteso.

Secondo la ricostruzione dedotta dalla ricorrente, l’utilizzazione dello spazio aereo sovrastante il tetto comune, mentre non incide minimamente sulla struttura, sulla conformazione e sulla funzione dello stesso, consente al singolo condomino un miglior godimento della cosa comune alla quale ha apportato a proprie spese un incremento costituito dall’altana, la quale non sarebbe idonea a modificare ne’ ad alterare la destinazione propria del tetto ne’ ad impedire agli altri condomini di farne uso, secondo il loro diritto.

La riferita prospettazione non e’ meritevole di adesione.

Per quanto gia’ evidenziato in relazione ai primi due motivi del ricorso ed escluso che l’altana possa essere qualificata come una sopraelevazione in senso proprio, la Corte di appello di Venezia, sulla base di una valutazione di merito adeguatamente motivata e riscontrata da conferenti accertamenti in punto di fatto, ha appurato che, mediante l’installazione arbitraria dell’altana ed in assenza di qualsiasi autorizzazione legale da parte della collettivita’ condominiale, la ricorrente aveva illegittimamente occupato, a suo esclusivo vantaggio, un parte condominiale, sottraendola all’utilizzazione e godimento da parte degli altri condomini. In tal senso, percio’, il giudice di secondo grado si e’ uniformata al piu’ convincente orientamento giurisprudenziale di questa Corte (cfr., soprattutto, Cass. n. 4466 del 1997; Cass. n. 1737 del 2005; Cass. n. 5753 del 2007, cit., e Cass. n. 14950 del 2008), al quale si aderisce, in virtu’ del quale, in tema di condominio, la sostituzione integrale o parziale del tetto – cosi’ come la sua permanente occupazione in parte con la sovrapposizione di altro manufatto – ad opera del proprietario dell’ultimo piano di un edificio condominiale, con una diversa copertura (terrazza od altra struttura equivalente, come potrebbe essere proprio un’altana) che pur non eliminando l’assolvimento della funzione originariamente svolta dal tetto stesso, valga ad imprimere al nuovo manufatto, per le sue caratteristiche strutturali e per i suoi annessi, anche una destinazione ad uso esclusivo dell’autore dell’opera, costituisce alterazione della destinazione della cosa comune e non puo’ considerarsi insita nel piu’ ampio diritto di sopraelevazione spettante al proprietario dell’ultimo piano.

In altri termini, qualora il proprietario dell’ultimo piano di un edificio condominiale provveda a modificare una parte del tetto condominiale trasformandola in terrazza (od occupandola con altra struttura equivalente od omologa) a proprio uso esclusivo, tale modifica e’ da ritenere illecita non potendo essere invocato l’articolo 1102 c.c., poiche’ non si e’ in presenza di una modifica finalizzata al migliore godimento della cosa comune, bensi’ all’appropriazione di una parte di questa che viene definitivamente sottratta ad ogni possibilita’ di futuro godimento da parte degli altri, non assume alcun rilievo il fatto che la parte di tetto sostituita od occupata permanentemente continui a svolgere una funzione di copertura dell’immobile.

4. In definitiva, alla stregua delle complessive ragioni esposte, il ricorso deve essere integralmente respinto. Si ravvisano, tuttavia, alla stregua della complessita’ delle questioni giuridiche trattate e della peculiarita’ della controversia (con riferimento anche alla particolarita’ della costruzione venuta in considerazione, sulla quale non constano precedenti di questa Corte), giustificati motivi per disporre la compensazione delle spese relative al presente giudizio di legittimita’ tra le parti costituite, mentre non occorre adottare alcuna pronuncia in ordine al rapporto processuale intercorso tra la ricorrente e le altre parti intimate, che non hanno svolto attivita’ difensiva in questa sede.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e compensa integralmente, tra le parti costituite, le spese del presente giudizio.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. TRIOLA Roberto Michele – Presidente -
Dott. MANNA Felice – rel. Consigliere -
Dott. SAN GIORGIO Maria Rosaria – Consigliere -
Dott. GIUSTI Alberto – Consigliere -
Dott. SCALISI Antonino – Consigliere -

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso R.G. n. 29893/05 proposto da:

G.L. (c.f. (OMISSIS)) e G.C. (c.f.(OMISSIS)) elettivamente domiciliati in Roma, via Simone De Saint Bon n. 61, presso lo studio dell’avv. Discepolo Maurizio, che li rappresenta e difende giusta procura a margine del ricorso;

- ricorrenti -

contro

B.D. Ved. F. (c.f. (OMISSIS)), F.F. (c.f. (OMISSIS)), e F.I. (c.f. (OMISSIS)), elettivamente domiciliate in Roma, viale Angelico, 36/b, presso lo studio dell’avv. Scarmigli Massimo, che le rappresenta e difende unitamente e disgiuntamente all’avv. Andrea Novelli giusta procura in calce al ricorso;

- controricorrenti -

avverso la sentenza n. 33 della Corte d’appello di Ancona,depositata il 24.1.2005;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 17.5.2011 dal Consigliere Dott. Felice Manna;
udito l’avv. Diego Perrucca, per delega del difensore dei ricorrenti, che ha chiesto l’accoglimento del ricorso;
udito l’avv. Massimo Scardigli, difensore delle controricorrenti, che ha chiesto il rigetto del ricorso;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale dott. RUSSO Libertino Alberto, che ha concluso per il rigetto del ricorso.

Fatto

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con sentenza del 24.1.2005, resa all’esito di una complessa controversia tra proprietari di appartamenti facenti parte di uno stabile condominiale posto in fraz. (OMISSIS), la Corte d’appello di Ancona – per quanto ancora rileva in questa sede – in parziale riforma della sentenza di primo grado, provvedendo su domanda di C. e G.L., condannava B.D. e F. e F.I. a demolire le pareti murarie che delimitavano un ripostiglio realizzato nel vano scala, ma rigettava, fra l’altro, la domanda diretta alla rimozione della caldaia appoggiata al muro del vano scale e delle relative tubazioni, compensando le spese del doppio grado di merito per un terzo e condannando i predetti attori al pagamento della restante frazione.

Riteneva la Corte territoriale che l’allocazione della caldaia costituiva un uso, sia pure più intenso, della cosa comune, come tale consentito dall’art. 1102 c.c., dato che per un verso non era stata nemmeno dedotta l’esistenza di una norma regolamentare condominiale contraria, e che, per altro verso, le modeste dimensioni del manufatto installato non escludevano che gli altri condomini potessero utilizzare anch’essi il vano scale per le loro esigenze. In punto di spese, rilevava che, accolta una sola delle domande proposte, erano state rigettate tutte le altre, e che gli stessi attori avevano consentito in passato l’esecuzione di quei medesimi lavori contro cui, poi, a distanza di anni, erano insorti.

Per la cassazione di tale sentenza ricorrono G.L. e C., con due motivi di annullamento, illustrati da memoria.

Resistono con controricorso B.D. e F.F. e I..

Il ricorso è stato notificato anche a Ba.Gi. e Ca.Ma.Gr., parti, in quanto condomini, del giudizio di merito, che non hanno svolto attività difensiva.

Diritto

MOTIVI DELLA DECISIONE

Preliminarmente va respinta l’eccezione, sollevata dalla parte controricorrente, d’inammissibilità del ricorso per difetto di autosufficienza, in quanto erroneamente riferita al requisito dell’art. 366 c.p.c., comma 1, n. 3. La sommaria esposizione dei fatti di causa, proprio perchè di necessità concisa e compendiosa, non impone affatto la trascrizione degli atti e i documenti richiamati. L’autosufficienza, per contro, è un requisito da apprezzare in rapporto ad ogni singolo motivo di cassazione, a misura della sua idoneità ad essere valutato sulla base del solo contenuto del ricorso.

Il primo motivo deduce la violazione e falsa applicazione dell’art. 1102 c.c., nonchè l’omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione in ordine ad un punto decisivo della controversia. Secondo parte ricorrente la motivazione della sentenza impugnata – che ha ritenuto che l’apposizione della caldaia nel vano scale costituirebbe un legittimo, sia pure più intenso, uso della cosa comune, data l’assenza di norme regolamentari condominiali di segno contrario e le modeste dimensioni del manufatto – denota un’errata applicazione dell’art. 1102 c.c., atteso che la realizzazione di una caldaia all’interno di un vano scale non è compatibile con il contemporaneo e pari godimento del bene comune da parte degli altri condomini. Inoltre, prosegue parte ricorrente, la condanna, non impugnata, alla demolizione del ripostiglio importa la necessaria demolizione di quanto di proprietà esclusiva ivi collocato. A rendere ancor più errato il riferimento all’art. 1102 c.c. va aggiunta l’ulteriore considerazione che l’installazione su parte comune di una caldaia di uso esclusivo costituisce innovazione, ai sensi dell’art. 1120 c.c., contraria alla stabilità, alla sicurezza e al decoro architettonico dell’edificio.

Con il secondo motivo parte ricorrente denuncia la violazione e falsa applicazione degli artt. 91 e 92 c.p.c. nonchè l’omessa insufficiente e contraddittoria motivazione circa un punto decisivo della controversia, lamentando che, tenuto conto delle conclusioni che gli appellati avevano svolto in via subordinata, per il caso di accoglimento dell’appello, le domande di questi ultimi che infine risultano essere state rigettate sono tre delle cinque proposte, e dunque gli appellati risultano soccombenti in misura ben maggiore rispetto alla parte appellante.

E’ fondata la prima delle varie censure contenute nel primo motivo.

La giurisprudenza di questa Corte ha più volte affermato che al singolo condomino è consentito servirsi in modo esclusivo di parti comuni dell’edificio soltanto alla duplice condizione che il bene, nelle parti residue, sia sufficiente a soddisfare anche le potenziali, analoghe esigenze dei rimanenti partecipanti alla comunione e che lo stesso, ove tutte le predette esigenze risultino soddisfatte, non perda la sua normale ed originaria destinazione, per il cui mutamento è necessaria l’unanimità dei consensi (Cass. nn. 1062/11, 13752/06, 972/06 e 1737/05).

Nello specifico, la sentenza impugnata ha valutato, per di più in maniera affatto generica quanto alla “parità” dell’uso, unicamente la prima delle due condizioni anzi dette, ossia la potenziale fruizione del vano scala da parte degli altri partecipanti al condominio “per le loro esigenze”, date “le modeste dimensioni del manufatto installato”, senza accertare se l’allocazione (non di una sola, ma) di tante caldaie quanti i condomini sia non solo e non tanto materialmente possibile, ma anche compatibile con l’originaria destinazione del vano scala comune, che nasce per la diversa finalità di dare accesso alle proprietà individuali.

L’accoglimento di tale censura assorbe l’esame sia delle altre doglianze contenute nel primo motivo, sia del secondo mezzo d’impugnazione.

Conseguentemente, accolto il primo motivo nei termini anzi detti e assorbito il secondo, la sentenza impugnata deve essere cassata con rinvio ad altra sezione della Corte d’appello di Ancona, che deciderà la controversia attenendosi al principio di diritto innanzi detto e provvederà, altresì, a regolare le spese del presente giudizio di cassazione.

P.Q.M.

La Corte accoglie il primo motivo, assorbito il secondo, cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto con rinvio ad altra sezione della Corte d’appello di Ancona, che provvederà anche sulle spese del presente giudizio di cassazione.

Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della seconda sezione civile della Corte Suprema di Cassazione, il 17 maggio 2011.

Depositato in Cancelleria il 21 settembre 2011

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. TRIOLA Roberto Michele – Presidente -
Dott. PICCIALLI Luigi – Consigliere -
Dott. BIANCHINI Bruno – Consigliere -
Dott. GIUSTI Alberto – rel. Consigliere -
Dott. SCALISI Antonino – Consigliere -

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

D.M.E., D.M.M. e D.M.D., in proprio e quali eredi di DE.MA.Ma., D.M.R. e F.E., rappresentati e difesi, in virtù di procura speciale a margine del ricorso, dall’Avv. Montemurro Roberto, elettivamente domiciliati nello studio dell’Avv. Arnaldo Coscino in Roma, via Antonelli, n. 29;

- ricorrenti -

contro

R.A., R.M.C., R.M.S., R.F. E R.V., rappresentati e difesi, in forza di procura speciale a margine del controricorso, dagli Avv. De Tilla Maurizio e Clemente Bocchini, elettivamente domiciliati nello studio dell’Avv. Salvatore Patti in Roma, via Tacito, n. 41;

- controricorrenti -

e sul ricorso proposto da:

R.A., R.M.C., R.M.S., R.F. E R.V., rappresentati e difesi, in forza di procura speciale a margine del controricorso, dagli Avv. de Tilla Maurizio e Clemente Bocchini, elettivamente domiciliati nello studio dell’Avv. Salvatore Patti in Roma, via Tacito, n. 41;

- ricorrenti in via incidentale -

contro

D.M.E., D.M.M. e D.M.D., in proprio e quali eredi di D.M.M., D.M.R. e F.E., rappresentati e difesi, in virtù di procura speciale a margine del ricorso, dall’Avv. Roberto Montemurro, elettivamente domiciliati nello studio dell’Avv. Arnaldo Coscino in Roma, via Antonelli, n. 29;

- controricorrenti al ricorso in via incidentale -

avverso la sentenza della Corte d’appello di Napoli n. 2510 del 28 luglio 2004.
Udita la relazione della causa svolta nell’udienza pubblica del 13 ottobre 2011 dal Consigliere relatore Dott. Alberto Giusti;
udito il Pubblico Ministero, in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. GOLIA Aurelio che ha concluso per il rigetto di entrambi i ricorsi.

Fatto

1. – R.A., R.M.C., R.M. S., R.F. e R.V., proprietari di unità negli edifici del comprensorio immobiliare in (OMISSIS), con accesso dalla (OMISSIS), e munito di viale comune, in comproprietà, per il secondo ed il terzo tratto, con D.M. M., D.M.R. ed F.E., convennero in giudizio queste ultime, con due distinti atti di citazione, notificato il 6 novembre 1996 ed il 19 maggio 2000, per sentire dichiarare nulle o annullare le delibere adottate nelle sedute del 10 e 17 ottobre 1996 e del 14 aprile 2000.

Gli attori lamentavano che con le predette delibere le convenute avevano deciso di disciplinare la sosta auto sul viale comune, individuando i posti per la sosta delle auto e prevedendo di imporre canoni di locazione ai comproprietari ed ai terzi che già godevano della sosta. E chiedevano che venisse dichiarato il loro diritto di comproprietà sul viale condominiale con il diritto alla sosta gratuita delle auto sullo stesso bene, di sentire dichiarare il vincolo pertinenziale esistente tra le loro proprietà ed il viale comune oggetto di causa e, in via subordinata, che venisse dichiarato, in favore delle loro unità immobiliari, l’intervenuto acquisto per usucapione del diritto alla sosta sul viale comune .

In entrambe i giudizi si costituirono le convenute, resistendo.

Il Tribunale di Napoli, con sentenza in data 27 novembre 2002, riuniti i giudizi, dichiarò cessata la materia del contendere in ordine alla prima causa, rigettò le domande azionate con la seconda causa e compensò tra le parti le spese processuali.

Alla suddetta decisione il primo giudice pervenne, quanto alla prima causa, per sopravvenuta delibera sostitutiva delle precedenti (benchè virtualmente, ai soli fini delle spese, le convenute fossero da intendere soccombenti), e, quanto alla seconda, attesa, sulla base dell’espletata c.t.u., la legittimità della regolamentazione adottata, stante l’impossibilità di garantire il pari uso e l’uso turnario.

2. – La Corte d’appello di Napoli, con sentenza in data 28 luglio 2004, ha accolto il gravame di R.A. ed altri e, in riforma della decisione di primo grado, accogliendo per quanto di ragione l’impugnativa proposta avverso la delibera dei comunisti del viale nella seduta del 14 aprile 2010, ha annullato, per violazione dell’art. 1108 c.c., comma 1 e 2, la delibera di regolamentazione della sosta delle auto sul viale comune; ha confermato nel resto la sentenza del Tribunale ed ha regolato le spese del giudizio.

La Corte territoriale – esclusa la sussistenza del vizio di mancata previa informazione dell’oggetto della deliberazione – ha in particolare rilevato:

- che non risulta manifestamente dalla c.t.u. che l’innovazione della destinazione del viale a sosta delle auto rispetto alla sua funzione naturale di transito risponda all’impossibilità di garantire a tutti i comunisti l’uso del viale;

- che l’innovazione sembra più dettata dall’esigenza di sfruttare economicamente l’utilizzo del viale a parcheggio, mediante lo strumento della concessione in locazione, che dalla problematica inerente alla capienza dei posti-auto;

- che l’assemblea non poteva introdurre il criterio della locazione agli stessi comunisti, trattandosi di negozio a titolo oneroso il quale subordina il godimento assoluto del comproprietario ad un peso economico al quale un condomino potrebbe non essere in grado di sobbarcarsi;

- che la deliberazione adottata si traduce in una limitazione del diritto singolare del contitolare, in contrasto con l’art. 1108 c.c., commi 1 e 2, e quindi integra la causa di annullamento prevista dall’art. 1109 c.c., comma 1, n. 3.

3. – Per la cassazione della sentenza della Corte d’appello hanno proposto ricorso, sulla base di un motivo, D.M.E., M. e D., in proprio e quali eredi di D.M. M., D.M.R. ed F.E..

Hanno resistito, con controricorso, gli intimati A., M. C., M.S., F. e R.V., i quali, a loro volta, hanno proposto ricorso incidentale, affidato a tre motivi.
Il ricorso incidentale è resistito, con controricorso, da E., M. e D.M.D., in proprio e quali eredi di D.M.M., nonchè da D.M.R. ed E. F..
I R. hanno depositato una memoria illustrativa in prossimità dell’udienza.

CONSIDERATO IN DIRITTO

1. – Preliminarmente, il ricorso principale ed il ricorso incidentale devono essere riuniti, ai sensi dell’art. 335 cod. proc. civ., essendo entrambe le impugnazioni riferite alla stessa sentenza.

2. – Con l’unico motivo, i ricorrenti in via principale denunciano violazione e falsa applicazione di norme di legge, in particolare degli artt. 1102 e 1108 cod. civ., in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 3, nonchè omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione circa un punto decisivo della controversia.

I ricorrenti rilevano che il Tribunale aveva recepito correttamente l’elaborato peritale, ritenendo legittima la delibera giacchè nel viale in questione le auto in sosta determinavano un restringimento della carreggiata, tale da comportare non solo la viabilità a senso unico, ma anche disagi sia nella circolazione ordinaria che in quella di emergenza. Il pari uso – in altri termini – creava l’impossibilità di consentire la libera circolazione. Di qui la decisione, appunto, dell’assemblea di regolamentare la sosta individuando i relativi posti e stabilendo di assegnarli ai comunisti, o ai conduttori degli stessi, a fronte del pagamento del canone.

La Corte d’appello avrebbe travisato “i concetti esposti dal Tribunale”, erroneamente considerando che la regolamentazione assembleare sarebbe stata dettata dalle problematiche inerenti alla capienza dei posti auto.

La Corte di Napoli non avrebbe considerato che qualora non sia possibile l’uso diretto da parte di tutti i partecipanti alla comunione, proporzionalmente alla quota di ciascuno, ovvero promiscuamente oppure con sistemi di turni temporali o frazionamento degli spazi, l’uso indiretto della cosa comune può essere deliberato dall’assemblea dei condomini a maggioranza, costituendo l’indivisibilità del godimento o l’impossibilità dell’uso diretto il presupposto per l’insorgenza del potere assembleare circa l’uso indiretto.

2.1. – Il motivo è privo di fondamento.

La Corte d’appello ha evidenziato – con logico e motivato apprezzamento delle risultanze di causa, ed in particolare della c.t.u. – che l’ampiezza del viale comune ha sempre garantito a tutti i comunisti la possibilità sia di transitarvi, sia di usufruire dei posti auto, in numero sufficiente da soddisfare le esigenze di ciascuno.

La Corte territoriale ha in particolare escluso che la deliberazione di destinare il viale a parcheggio mediante lo strumento della locazione sia derivato dall’impossibilità di garantire a tutti i contitolari il pari uso del viale in proporzione delle quote di proprietà.

I ricorrenti oppongono una propria, diversa lettura degli atti di causa, ed in particolare della c.t.u., ritenendo invece che la collocazione ovunque delle autovetture era tale da rendere impossibile sia il normale traffico veicolare che quello di eventuali mezzi di soccorso in ipotesi di emergenza.

E tuttavia ciò non è sufficiente a evidenziare il lamentato vizio di motivazione.

Invero, il vizio di motivazione che giustifica la cassazione della sentenza sussiste solo qualora il tessuto argomentativo presenti lacune, incoerenze ed incongruenze tali da impedire l’individuazione del criterio logico posto a fondamento della decisione impugnata, restando escluso che la parte possa far valere il contrasto della ricostruzione con quella operata dal giudice del merito e l’attribuzione agli elementi valutati di un valore e di un significato difformi rispetto alle proprie aspettative e deduzioni.

Nè sussiste la denunciata violazione del vizio di violazione o falsa applicazione di legge.

La Corte di merito si è infatti attenuta al principio secondo cui l’uso indiretto della cosa mediante locazione può essere disposto con deliberazione a maggioranza solo quando non sia possibile l’uso diretto dello stesso bene per tutti i partecipanti alla comunione, proporzionalmente alla loro quota, promiscuamente ovvero con sistema di frazionamento degli spazi o di turni temporali (Cass., Sez. 2, 22 marzo 2001, n. 4131; Cass., Sez. 2, 27 giugno 2003, n. 10248; Cass., Sez. 2, 22 luglio 2004, n. 13763).

Correttamente, pertanto, i giudici del gravame hanno ravvisato nella deliberazione impugnata – con cui si consente, anche ai contitolari, il parcheggio dell’auto sul viale in comune soltanto dietro pagamento di un canone, pur non essendo preclusa, in fatto, la possibilità di un pari uso da parte dei comunisti sia in termini di parcheggio che di circolazione – una innovazione che pregiudica il godimento di qualcuno dei compartecipi.

3. – Con il primo mezzo del ricorso incidentale si deduce violazione e falsa applicazione dell’art. 1105 c.c., comma 3, nonchè insufficiente e contraddittoria motivazione circa un punto decisivo della controversia, lamentandosi che la Corte territoriale abbia ritenuto infondato il motivo di gravame con il quale era stato dedotto il vizio della procedura di informazione e comunicazione ai condomini, essendosi optato per la locazione tra i comunisti laddove l’ordine del giorno degli avvisi di comunicazione per le assemblee dell’ottobre 1996 e dell’aprile 2000 contemplava la semplice regolamentazione della sosta auto.

3.1. – Il motivo è privo di fondamento.

Per la partecipazione informata dei contitolari ad un’assemblea della comunione ordinaria, al fine della conseguente validità della delibera adottata, è sufficiente che nell’avviso di convocazione gli argomenti da trattare siano indicati nell’ordine del giorno nei termini essenziali per essere comprensibili.

Ed il giudice del merito – con un apprezzamento insindacabile in questa sede, perchè congruamente motivato – ha argomentatamente osservato che il punto posto all’ordine del giorno, relativo alla regolamentazione dei posti auto, era sufficiente a fissare, a tutti gli effetti, l’ambito delle possibili scelte in materia, salva, ovviamente, la legittimità della soluzione adottata.

4. – Il secondo motivo del ricorso incidentale (violazione e falsa applicazione degli artt. 817 e 818 cod. civ. e dell’art. 342 cod. proc. civ., nonchè motivazione insufficiente, illogica e contraddittoria circa un punto decisivo della controversia, in relazione all’art. 360 c.p.c., nn. 3 e 5) censura che la Corte d’appello abbia ritenuto inammissibile, per difetto di specificità ai sensi dell’art. 342 cod. proc. civ., il motivo di impugnazione con il quale era stato lamentato il mancato accoglimento in primo grado del motivo di opposizione diretto a far valere l’illegittimità delle delibere impugnate per essere il viale in questione una pertinenza, pro quota, delle unità immobiliari in proprietà degli opponenti R., i quali godono sia del passaggio veicolare che del parcheggio.

Con il terzo mezzo del ricorso incidentale (violazione e falsa applicazione dell’art. 1158 cod. civ. e dell’art. 342 cod. proc. civ., nonchè motivazione insufficiente, illogica e contraddittoria circa un punto decisivo della controversia, in relazione all’art. 360 c.p.c., nn. 3 e 5) ci si duole che la Corte di Napoli abbia dichiarato inammissibile, ancora per difetto di specificità, il motivo di appello con il quale era stato censurato il mancato accoglimento in primo grado della domanda volta a sentire dichiarare l’intervenuto acquisto per usucapione del diritto alla sosta sul viale comune in favore delle unità immobiliari di proprietà delle opponenti.

4.1. – L’uno e l’altro motivo sono inammissibili.

L’esercizio del potere di diretto esame degli atti del giudizio di merito, riconosciuto al giudice di legittimità ove sia denunciato un error in procedendo, presuppone comunque l’ammissibilità della censura, onde il ricorrente non è dispensato dall’onere di specificare il contenuto della critica mossa alla sentenza impugnata, indicando anche specificamente i fatti processuali alla base dell’errore denunciato, e tale specificazione deve essere contenuta nello stesso ricorso per cassazione, per il principio di autosufficienza dello stesso (Cass., Sez. 10, 20 settembre 2006, n. 20405).

Tale onere non è stato osservato nel caso di specie.

I ricorrenti in via incidentale, infatti, censurano la statuizione di inammissibilità, per difetto di specificità, di alcuni motivi di appello, ma non riportano, trascrivendo le pertinenti parti dell’atto di gravame, il contenuto di esso, nella misura necessaria ad evidenziarne la pretesa specificità.

5. – Il ricorso principale ed il ricorso incidentale sono, entrambi, rigettati.

L’esito del giudizio di cassazione giustifica l’integrale compensazione tra le parti delle spese del giudizio di cassazione.

P.Q.M.

La Corte, riuniti i ricorsi, li rigetta entrambi e dichiara compensate tra le parti le spese del giudizio di cassazione.

Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della 2^ Sezione civile della Corte suprema di Cassazione, il 13 ottobre 2011.

Depositato in Cancelleria il 27 ottobre 2011.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. ODDO Massimo – Presidente -
Dott. GOLDONI Umberto – Consigliere -
Dott. PICCIALLI Luigi – rel. Consigliere -
Dott. NUZZO Laurenza – Consigliere -
Dott. BIANCHINI Bruno – Consigliere -

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

EDIL MODERNA SRL IN PERSONA DEI SUOI LEGALI RAPP.TI A.E., M.A. E MA.GI. P.I. (OMISSIS), elettivamente domiciliata in ROMA, VIA RUGGERO FAURO 43, presso lo studio dell’avvocato PETRONIO UGO, che la rappresenta e difende unitamente agli avvocati GIORNELLI GIANCARLO, PINZA ROBERTO;

- ricorrente -

contro

AG.RE., T.A., P.A., G.R., COND (OMISSIS), AG.CA., P.R., B.W., S.M.;

- intimati -

sul ricorso 17119/2006 proposto da:

COND. P.I. (OMISSIS) IN PERSONA DELL’AMM.RE RAG. B.S., P.A. (OMISSIS), B.W.(OMISSIS), PO.RO. (OMISSIS), G.R. C.F. (OMISSIS), S.C. IN PROPRIO E QUALE EREDE DI S.M., T.A.M. (OMISSIS), SB.MA. (OMISSIS), AG.RE. (OMISSIS), AG.CA.(OMISSIS), ENTRAMBE IN QUALITA’ DI EREDI DI a.m. tutti in proprio e IN QUALITA’ DI CONDOMINI, elettivamente domiciliati in ROMA, VIA LISBONA 12, presso lo studio dell’avvocato ESPOSTO SILVIA, rappresentati e difesi dagli avvocati PATRIZI CRISTINA, FOSCHI ARNALDO, VIGNOLI MARGHERITA;

- controricorrenti e ricorrenti incidentali -

contro

EDIL MODERNA SRL, elettivamente domiciliata in ROMA, VIA RUGGERO FAURO 43, presso lo studio dell’avvocato PETRONIO UGO, che la rappresenta e difende unitamente agli avvocati PINZA ROBERTO, GIORNELLI GIANCARLO;

- controricorrente al ricorso incidentale -

avverso la sentenza n. 396/2005 della CORTE D’APPELLO di BOLOGNA, depositata il 24/03/2005;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 03/05/2012 dal Consigliere Dott. LUIGI PICCIALLI;
udito l’Avvocato Petronio Ugo difensore della ricorrente che si riporta agli atti;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. VELARDI Maurizio che ha concluso per l’accoglimento del ricorso principale per quanto di ragione.

Fatto

Il Condominio (OMISSIS) ed alcuni condomini, con citazione notificata il 26.9.91, convennero al giudizio del locale tribunale la società Edilizia Moderna s.r.l., proprietaria esclusiva di un immobile confinante, lamentando che la stessa aveva illegittimamente realizzato un’area di parcheggio nell’area cortilizia interposta tra le due proprietà e modificato la destinazione dell’androne comune di accesso, da passaggio pedonale a carrabile, e pertanto chiesero i conseguenti provvedimenti inibitori, restitutori e risarcitori. Nella resistenza della convenuta, che aveva sostenuto la legittimità delle opere, peraltro realizzate d’intesa con il condominio medesimo, proponendo una domanda riconvenzionale di rilascio di una parte dell’area di sua esclusiva proprietà, l’adito tribunale, dopo l’espletamento di una prima consulenza tecnica, con sentenza non definitiva del 25.11.96 (non fatta oggetto di impugnazione o relativa riserva), respingeva le domande attrici, con riferimento alle opere che la convenuta aveva realizzato nella parte di area cortilizia di sua esclusiva proprietà, nonchè la domanda riconvenzionale e disponeva ulteriore istruttoria, espletata la quale (con prove testimoniali e consulenza tecnica integrativa), con sentenza definitiva del 6.7.01 rigettava le domande attrici anche nella parte relativa all’utilizzazione dell’androne comune, ritenuta compatibile con la sua destinazione. Ma a seguito ed in accoglimento dell’appello degli attori, resistito dalla società appellata, la Corte di Bologna, con sentenza del 24.3.05, in riforma di quella impugnata, dichiarava illegittima l’utilizzazione, da parte della convenuta, dell’androne e della parte comune dell’area cortilizia per il transito anche di veicoli ed ordinava la rimozione delle opere a tal fine realizzate, in quanto in contrasto con il principio di cui all’art. 1102 c.c., concretando una modalità d’uso, in precedenza insussistente, tale da limitare i concorrenti diritti di pari utilizzazione da parte dei rimanenti condomini e da instaurare di fatto una servitù a carico del condominio ed favore dell’immobile di proprietà esclusiva della società; disattesa, peraltro, la richiesta risarcitoria, tenuto conto in particolare dell’esito del giudizio di primo grado, con riferimento alla non impugnata sentenza non definitiva, la corte dichiarava interamente compensate le relative spese, salvo quelle di consulenza tecnica di ufficio, poste a carico della convenuta, condannando invece quest’ultima, per la soccombenza, a quelle di secondo grado.

Avverso tale sentenza la società Edilizia Moderna s.r.l., in liquidazione, ha proposto ricorso per cassazione affidato a quattro motivi.

Hanno resistito il Condominio (OMISSIS) ed i condomini in epigrafe indicati (in luogo di S.M., nelle more defunto, gli eredi S.C. e Ma.), con comune controricorso, contenente ricorso incidentale.

Ha replicato a quest’ultima impugnazione la ricorrente principale, con controricorso ex art. 371 c.p.c., comma 4, depositando infine una memoria illustrativa.

Diritto

Va preliminarmente disposta la riunione dei reciproci ricorso ai sensi dell’art. 335 c.p.c.. Con il primo motivo la ricorrente principale deduce “omessa e contraddittoria motivazione” su punto decisivo, nonchè violazione e falsa applicazione dell’art. 1102 c.c., con riferimento specifico all’assunto secondo cui essa avrebbe eseguito nuove opere nell’androne comune, oltre a quelle legittime nella sua proprietà esclusiva, al riguardo sostenendo che si sarebbe limitata a “sfruttare al meglio potenzialità già perfettamente e compiutamente insiste nella comune proprietà”.

Con il secondo motivo vengono dedotti analoghi vizi di motivazione ed errata applicazione della medesima norma sopra citata, sostenendosi che, contrariamente a quanto ritenuto dalla corte territoriale, non sarebbero state mutate la destinazione del bene comune, già costituente, per le sue originarie caratteristiche, un ingresso per il transito veicolare, nè apportate modificazioni di sorta allo stesso o arrecati pregiudizi all’utilizzo da parte dei condomini, trattandosi nella specie soltanto di un uso più intenso, con lo stesso compatibile, da parte della convenuta condomina.

Ulteriori vizi di motivazione e di violazione di legge, ancora con riferimento all’art. 1102 convengono dedotti con il terzo motivo, nel quale si censura l’argomento, secondo cui dall’operato della convenuta sarebbe derivato il rischio della costituzione di una servitù di passaggio a carico dell’androne comune, per non aver considerato che l’utilizzo dell’ingresso comune da parte della società era funzionale al collegamento della corte di proprietà esclusiva della medesima e non già ad altro immobile di piena proprietà delle stessa, esterno al condominio, bensì alla pubblica via, integrando soltanto un uso più intenso della cosa comune, non contrario alla sua destinazione.

Con il quarto motivo, infine, vengono dedotte omessa e contraddittoria motivazione su punto decisivo per errata valutazione delle risultanze istruttorie, in particolare della consulenza tecnica da cui sarebbe emersa l’attitudine funzionale dell’androne, anche in considerazione della relativa tipologia comune ad analoghi caseggiati del centro storico cittadino, a consentire l’ingresso sia pedonale, sia carrabile, nonchè omessa considerazione del precedente giudicato, costituito dalla non impugnata sentenza non definitiva, che avrebbe va accertato che i lavori effettuati dalla società convenuta riguardavano soltanto la parte in proprietà esclusiva della stessa, edificio ed area scoperta, e non anche quelle in comune con il condominio.

Il ricorso, i cui motivi per l’intima connessione vanno esaminati congiuntamente, è fondato e va accolto nei termini di seguito precisati.

E’ principio consolidato nella giurisprudenza di questa Corte quello secondo cui, in tema di comunione, non costituisce violazione della fondamentale regola paritaria dettata dall’art. 1102 c.c. un uso più intenso della cosa da parte del partecipante, che non ne alteri la destinazione, nei casi in cui il relativo esercizio non si traduca in una limitazione delle facoltà di godimento esercitate dagli altri condomini, tali dovendo intendersi non solo quelle di fatto esercitate, ma anche quelle cui la cosa comune per le sue oggettive caratteristiche potenzialmente si presti (v. tra le tante nn. 22341/09, 5753/07, 2308/06, 13572/06).

Per quanto attiene, in particolare, ai cortili è stato più volte precisato che, ove le caratteristiche e le dimensioni lo consentano ed i titoli non vi ostino, l’uso degli stessi per l’accesso e la sosta di veicoli, non è incompatibile con la funzione primaria e tipica di tali beni, quella di dare aria e luce alle unità immobiliari circostanti, aggiungendosi alla stessa quale destinazione accessoria o secondaria (v., in particolare, Cass. n. 13879/10). Nel caso di specie la corte territoriale nel ritenere, in difformità dal primo giudice, che la destinazione propria dell’androne e del cortile comune fosse limitata al solo passaggio pedonale, benchè l’ampiezza del primo fosse risultata tale da consentire anche l’accesso di autoveicoli (destinazione normalmente propria di tali beni comuni, secondo Cass. 11204/08), non ha dato adeguato conto del proprio convincimento, che al riguardo avrebbe dovuto essere corredato dall’indicazione degli elementi da cui fosse stato desunta una oggettiva e concreta destinazione di tali beni più limitata rispetto a quella astrattamente desumibile dalle adeguate dimensioni degli stessi.

La corte felsinea, limitandosi ad ipotizzare impropriamente la costituzione di una servitù prediale, inconfigurabile, per il principio nemini res sua servit, allorquando la controversa estensione delle modalità di uso si verifichi nell’ambito di una comunione (nella quale trova invece applicazione la disciplina dettata dall’art. 1102 c.c., v. Cass. n. 4286/07, salvi in casi in cui si verifichi un nuovo asservimento ad un immobile del tutto estraneo al contesto, v. Cass. n. 3035/09), in una fattispecie in cui i beni comuni erano già funzionalmente destinati a consentire l’accesso anche a quello di proprietà esclusiva della convenuta, neppure ha indicato quali fossero le specifiche opere di trasformazione, di cui ha ordinato la rimozione, in quanto ritenute finalizzate all’esercizio del censurato uso dell’androne e del cortile.

Tale precisazione sarebbe stata particolarmente necessaria, in un contesto processuale, caratterizzato dall’intervenuto passaggio in giudicato, per mancanza di appello, della sentenza non definitiva del tribunale forlivese, che aveva accertato la legittimità delle opere modificative dello stato dei luoghi eseguite nell’area scoperta, contigua al cortile comune, di proprietà esclusiva della convenuta (comportanti la trasformazione del preesistente giardino in area di parcheggio per alcuni veicoli e la eliminazione di un muretto di recinzione), mentre era stato disposto il prosieguo dell’istruttoria per accertare la consistenza e la legittimità di quelle interessanti le parti comuni; l’evidenziata omissione non solo si traduce in un difetto di motivazione, su un punto decisivo ai fini ai fini dell’art. 1102 c.c., vale a dire del riscontro della ritenuta alterazione della destinazione dei beni comuni, ma comporta anche l’oggetti va indeterminatezza della statuizione di condanna.

All’accoglimento del ricorso principale, comportante l’assorbimento di quello incidentale (con il quale si lamenta omessa pronunzia sulla richiesta di risarcimento dei danni cagionati ai condomini dal controverso uso dell’androne e del cortile), conclusivamente consegue la cassazione della sentenza impugnata con rinvio per nuovo esame ad altra sezione della corte di provenienza, cui si demanda anche il regolamento delle spese del presente giudizio.

P.Q.M.

La Corte, riuniti i ricorsi, accoglie quello principale, dichiara assorbito l’incidentale, cassa la sentenza impugnata e rinvia, anche per le spese del presente giudizio, ad altra sezione della Corte d’Appello di Bologna.
Così deciso in Roma, il 3 maggio 2012.
Depositato in Cancelleria il 15 giugno 2012.