Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. Vittorio VOLPE – Presidente -
Dott. Antonino ELEFANTE – Consigliere -
Dott. Giandonato NAPOLETANO – Consigliere -
Dott. Lucio MAZZIOTTI DI CELSO – Rel. Consigliere -
Dott. Giovanna SCHERILLO – Consigliere -

ha pronunciato la seguente

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

RL, elettivamente domiciliata in ROMA VLE BRUNO BUOZZI 99, presso lo studio dell’avvocato D’ALESSIO ANTONIO, che la difende, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro

CONDOMINIO, in persona dell’A..re Sig.ra MMG, elettivamente domiciliato in ROMA VIA ASIAGO 8, presso lo studio dell’avvocato SABBADINI GIANCARLO, che lo difende, giusta delega in atti;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 2025-97 della Corte d’Appello di ROMA, depositata il 11-06-97;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 12-11-99 dal Consigliere Dott. Lucio MAZZIOTTI DI CELSO;
udito l’Avvocato D’ALESSIO Antonio, difensore del ricorrente che ha chiesto l’accoglimento del ricorso;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Vincenzo MARINELLI che ha concluso per il rigetto del ricorso.

Fatto

Con atto notificato il 14-3-1996 il condominio di via Catilina 2 di Anzio impugnava, nei confronti di RL, la sentenza 12-1-1996 con la quale il tribunale di Velletri aveva dichiarato la nullità delle delibere dell’assemblea condominiale del 27-2-1990.

L’appellante chiedeva il rigetto delle domande della RL deducendo: 1) che i condomini Piperno non erano stati convocati perché i loro cespiti non erano stati inclusi nella tabella millesimale e, comunque, non avrebbero potuto esprimere in assemblea alcun voto in quanto privi della inerente capacità; 2) che per mera involontaria omissione nel verbale dell’assemblea non si era dato atto che il V e la VE erano presenti anche in rappresentanza dei comproprietari dei loro rispettivi beni immobili.

La RL chiedeva il rigetto dell’impugnazione.

Con sentenza 11-6-1997 la corte di appello di Roma, in riforma della gravata decisione, rigettava l’impugnazione contro le delibere assembleari del 27-2-1990 proposta da RL. Osservava la corte di merito: che la legittimazione a partecipare alle assemblee condominiali deriva dalla qualità di condomino in applicazione del principio generale di cui all’articolo 1105 c.c. secondo il quale tutti i partecipanti hanno diritto di concorrere nell’amministrazione della cosa comune; che tale principio non trova applicazione nell’ipotesi in cui tutti i partecipanti abbiano escluso che la proprietà di alcuni cespiti dia il diritto e l’onere di partecipare alla titolarità delle parti comuni dell’edificio; che tale ipotesi si era verificata nella specie atteso che nell’articolo 3 del regolamento condominiale – trascritto e richiamato nel coevo rogito con il quale gli iniziali esclusivi proprietari del fabbricato avevano ceduto a molteplici acquirenti tutte le singole porzioni dell’immobile – era stato espressamente enunciato che le elencate parti comuni dell’edificio erano divise solo tra i cespiti “di cui all’annessa tabella A” tra i quali non erano compresi il terrazzo ed il locale cantinato; che quindi i proprietari di detti ultimi cespiti non avevano diritto a partecipare alle assemblee condominiali per cui la loro omessa convocazione non comportava la nullità delle relative delibere; che il V e la VE erano intervenuti all’assemblea condominiale per cui era inammissibile qualsiasi doglianza in ordine agli avvisi di convocazione relativi ai cespiti di cui i detti condomini erano comproprietari; che il V e la VE, come consentito dall’articolo 67 disp. att. c.c., erano intervenuti in rappresentanza anche degli altri comproprietari dei rispettivi beni immobili indivisi; che infatti, in mancanza di pregressi o successivi atti di dissociazione degli altri comproprietari, doveva presumersi la legittimità del potere esercitato dai partecipanti in rappresentanza delle rispettive comunioni; che doveva di conseguenza ritenersi sanata ogni eventuale omissione di convocazione degli altri comproprietari; che la RL si era limitata a chiedere il rigetto dell’appello e non aveva riproposto, neanche in via subordinata, gli altri motivi di impugnazione delle delibere assembleari che si dovevano ritenere per rinunciati.

La cassazione della sentenza della corte di appello di Roma è stata chiesta da RL con ricorso affidato a tre motivi. Il condominio di via Catilina 1 di Anzio ha resistito con controricorso.

Entrambe le parti hanno depositato memorie.

Diritto

Con il primo motivo di ricorso si denuncia: violazione e falsa applicazione dei principi in tema di specificazione dei motivi di appello di cui all’articolo 342 c.p.c.; nullità della sentenza e del procedimento; omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su un punto decisivo della controversia. Deduce la ricorrente che, con la comparsa di costituzione nel giudizio di secondo grado, essa RL aveva eccepito la nullità dell’atto di appello in quanto non rispondente ai requisiti richiesti dall’articolo 342 c.p.c. per la mancata specificazione delle ragioni poste a base dell’impugnazione: la detta eccezione è stata ignorata dalla corte di appello che è così incorsa anche nel vizio di omessa pronuncia.

Il motivo è infondato.

L’eccezione di inammissibilità del gravame – sollevata dalla RL con riferimento a quanto disposto dall’articolo 342 c.p.c. – è stata implicitamente ritenuta infondata e rigettata dalla corte di appello che ha esaminato nel merito i singoli motivi prospettati dal condominio a sostegno dell’impugnazione avverso la sentenza di primo grado. La mancata espressa motivazione sul punto da parte della corte di merito non è comunque influente atteso che la questione relativa all’ammissibilità dell’appello è rilevabile di ufficio in sede di legittimità se sulla stessa non si è formato il giudicato. Nella specie la detta preclusione derivante dal giudicato non sussiste in quanto con il ricorso per cassazione la RL ha proposto un’esplicita impugnazione sulla questione dell’inammissibilità dell’appello.

Esaminati gli atti di causa – attività consentita in questa sede di legittimità attesa la natura (in procedendo) del vizio denunciato – è evidente l’insussistenza dell’asserita genericità dei motivi posti a base dell’atto di appello come articolato dall’impugnante condominio.

È appena il caso di osservare al riguardo che, come è pacifico nella giurisprudenza di questa Corte, per una corretta proposizione dell’impugnazione dinanzi al giudice di secondo grado l’articolo 342 c.p.c. richiede che siano sviluppate adeguate motivazioni critiche in ordine alla sentenza gravata, con l’indicazione – per ciascuna delle ragioni esposte nella stessa a sostegno della decisione sul punto oggetto della doglianza dell’appellante – delle contrarie ragioni di fatto e di diritto giustificative della censura (tra le tante, sentenza 12-6-1998 n. 5857).

Nel caso in esame il condominio appellante con l’atto di gravame ha prima esposto i fatti di causa precisando il contenuto dell’atto di citazione della RL ed ha poi riportato i motivi posti a base della decisione del tribunale. Dopo questa parte narrativa delle vicende processuali il condominio ha puntualmente illustrato le ragioni delle critiche mosse alla decisione di primo grado, sì da consentire agevolmente al giudice del gravame di individuare con chiarezza le doglianze dedotte e di stabilire l’ambito del “devolutum” con la specificazione delle questioni da riesaminare. Del resto dalla motivazione della sentenza di secondo grado risulta che la corte di merito ha enucleato facilmente ed ha avuto modo di vagliare le doglianze mosse dall’appellante dando ad esse adeguata risposta.

Con il secondo motivo la RL denuncia: violazione e falsa applicazione dei principi vigenti in tema di legittimazione dei condomini alla partecipazione alle assemblee condominiali (articoli 1105 e seguenti c.c. e 67 disp. att. c.c.) ; nullità della sentenza e del procedimento; omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su un punto decisivo della controversia. Deduce la ricorrente che la tabella millesimale per la ripartizione delle spese di amministrazione di un condominio ha la funzione di consentire l’attribuzione proporzionale di tutte le dette spese e non solo di quelle relative alle parti comuni di un fabbricato. È poi evidente, ad avviso della RL, la violazione da parte della corte di merito dell’articolo 67 disp. att. c.c. non avendo nè il V nè la VE provato di essere stati delegati dagli altri comproprietari a rappresentarli: è quindi incontestabile l’omessa convocazione di alcuni condomini e la conseguente impossibilità per questi ultimi di esercitare alcuna forma di dissenso in relazione al comportamento dei comproprietari convocati e presenti all’assemblea.

La ricorrente sostiene inoltre che la corte di appello ha errato nell’interpretare il rogito richiamato nell’impugnata sentenza. In tale rogito, segnala infine la RL, sono elencate le unità immobiliari vendute a 14 compratori all’atto della costituzione del condominio, mentre nella relazione del c.t.u. nominato in primo grado sono indicati 15 condomini proprietari di unità immobiliari nell’edificio in questione: all’assemblea condominiale del 27-2-1990 sono stati invece convocati solo 9 degli accertati 15 condomini.

Le dette censure non sono meritevoli di accoglimento.

La corte di appello – come riportato nell’esposizione in fatto che precede – ha ritenuto infondata la tesi della RL, in ordine all’asserita nullità della delibera assembleare impugnata, affermando: a) che correttamente non era stata inviata la convocazione per l’assemblea condominiale in questione ai proprietari di quelle entità immobiliari che – secondo quanto disposto dal regolamento condominiale regolarmente trascritto e richiamato nell’atto notarile di compravendita delle singole porzioni dell’edificio – non erano state considerate nell’ambito della divisione proporzionale delle parti comuni del fabbricato effettuata solo tra i cespiti “di cui all’annessa Tabella A”; b) che doveva presumersi la legittimità del potere esercitato in assemblea da parte del V e della VE anche quali rappresentanti degli altri comproprietari dei rispettivi cespiti.

Il giudice di secondo grado è pervenuto alle dette conclusioni applicando puntualmente e correttamente i seguenti principi più volte affermati nella giurisprudenza di questa Corte. 1) Il regolamento di condominio non può disciplinare, in quanto tale, le situazioni di diritto reale dei partecipanti in ordine alle parti comuni del fabbricato salvo che non sia stato disposto dall’unico originario proprietario dell’immobile ed accettato con i singoli atti di acquisto. Infatti, in tema di condomino negli edifici, l’autonomia privata consente alle parti di stipulare convenzioni che pongano limitazioni ai diritti dei condomini anche relativamente al contenuto del diritto dominicale sulla parte di loro esclusiva proprietà. In particolare il limite al diritto al godimento spettante a ciascun condomino “iure proprietatis” sulle parti comuni, disposto dal regolamento condominiale ed accettato nei singoli atti di acquisto, ha natura negoziale e può essere modificato solo per iscritto e con il consenso unanime dei condomini (nei sensi suddetti, sentenze 21-5-1997 n. 4509; 28-1-1997 n. 854; 14-12-1992 n. 13179). Nel caso in esame non è contestato in fatto che nel regolamento di condominio – redatto dagli iniziali unici proprietari del fabbricato in questione regolarmente trascritto e richiamato nell’arto notarile di compravendita delle varie unità immobiliari – le parti comuni dell’edificio sono state divise proporzionalmente solo tra i cespiti di cui all’annessa tabella A. È del pari pacifico che tra i detti cespiti non sono inclusi quelli di proprietà dei Piperno i quali, quindi, non avevano diritto alla convocazione dell’assemblea condominiale non potendo esprimere alcun voto in quanto non titolari di millesimi condominiali. Deve poi segnalarsi che le norme del regolamento condominiale contrattuale e dell’annessa tabella A non sono state modificate e non risulta che al riguardo sia stata promossa un’azione – esperita nei confronti di tutti i condomini – intesa ad ottenere la declaratoria di nullità, totale o parziale di dette norme. 2) Affinché uno dei comproprietari “pro indiviso” di un piano o porzione di piano possa ritenersi ritualmente convocato a partecipare all’assemblea del condominio, nonché validamente rappresentato nella medesima dall’altro comproprietario della stessa unità immobiliare, non si richiedono particolari formalità, essendo sufficiente che risulti provato – qualora ricorrano circostanze presuntive affidate alla valutazione del giudice del merito – che dall’avviso dato ad uno dei comproprietari quest’ultimo abbia reso edotto l’altro (o gli altri) comproprietari della convocazione medesima (sentenze 11-11-1992 n. 12119; 28-7-1990 n. 7630). In particolare l’esigenza che tutti i comproprietari siano stati preventivamente informati della convocazione dell’assemblea condominiale può ritenersi soddisfatta quando risulti, secondo l’incensurabile accertamento del giudice del merito, che in qualunque modo i detti comproprietari ne abbiano avuto notizia. Nella specie la corte di appello ha accertato, con motivazione adeguata ed impeccabile, che ciascun comproprietario dei cespiti indivisi – rientranti tra quelli indicati nella tabella A allegata al regolamento condominiale contrattuale – partecipò all’assemblea con effettivo potere di rappresentanza (con riferimento alle rispettive unità immobiliari indivise) legittimamente esercitato come era facilmente desumibile anche in forza del principio di buona fede ed “in mancanza di pregressi o successivi atti di dissociazione degli altri comproprietari”. È appena il caso di rilevare poi che, come è noto, in tema di prova presuntiva è incensurabile in sede di legittimità l’apprezzamento discrezionale del giudice del merito circa lo stesso ricorso a tale mezzo di prova e la valutazione della ricorrenza e dei requisiti di precisione, gravità e concordanza richiesti dalla legge per valorizzare elementi di fatto come fonti di presunzione.

Deve infine osservarsi che del tutto irrilevante è la circostanza in fatto segnalata dalla ricorrente con il motivo in esame secondo cui il numero dei condomini proprietari delle unità immobiliari dell’edificio condominiale in questione sarebbe stato indicato in 15 nella relazione del c.t.u. nominato in primo grado, laddove all’assemblea del 27-2-1990 sarebbero stati convocati solo nove condomini. Al riguardo è sufficiente notare che la stessa RL ha ammesso che l’avviso di convocazione di assemblea non era stato inviato solo ai Piperno (ossia ai proprietari di cespiti non inclusi nella tabella millesimale A) ed ai comproprietari dei cespiti rappresentati dal V e dalla VE. I primi, come sopra evidenziato, non avevano diritto alla convocazione ed i secondi, alla stregua di quanto accertato in via presuntiva dalla corte di merito, avevano avuto comunque notizia di detta convocazione.

Del tutto generica è poi la tesi della RL relativa all’asserita erronea interpretazione da parte della corte di appello del rogito richiamato nell’impugnata sentenza. La ricorrente non ha dedotto specificamente nè le regole ermeneutiche violate, nè i vizi logici che inficerebbero l’interpretazione fornita dalla corte di appello.

Con il terzo motivo la ricorrente denuncia: violazione e falsa applicazione delle norme vigenti in tema di riproposizione delle domande e delle eccezioni in grado di appello (articolo 346 c.p.c.) ; nullità della sentenza e del procedimento; omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su un punto decisivo della controversia.

La RL lamenta l’errore commesso dalla corte di appello nell’aver ritenuto rinunciati – in quanto non riproposti nel giudizio di secondo grado – gli altri motivi di impugnazione della delibera assembleare del 27-2-1990 prospettati da essa ricorrente in primo grado e non esaminati dal tribunale in quanto assorbiti. Ad avviso della RL la domanda e le eccezioni non accolte in primo grado possono essere riproposte in qualsiasi forma idonea ad evidenziare la volontà di riaprire la discussione su di esse: in particolare le contestazioni dell’esistenza del fatto costitutivo della domanda o di elementi della stessa devono ritenersi implicitamente comprese nella richiesta di rigetto del gravarne formulata – come nella specie – dall’appellato vittorioso nel giudizio di primo grado.

La censura è inammissibile per la sua genericità non essendo stato precisato in ricorso – nè nella parte narrativa nè in quella relativa all’esposizione delle doglianze – il contenuto specifico e dettagliato (quanto meno nei tratti essenziali) degli altri motivi di impugnazione della citata delibera assembleare ritenuti assorbiti dal tribunale e non esaminati dalla corte di appello in quanto non riproposti a norma dell’articolo 346 c.p.c. Ciò impedisce a questa Corte di controllare e valutare, sulla base delle sole deduzioni contenute in ricorso e senza la necessità di indagini integrative, la correttezza o meno della decisione impugnata in ordine sia al ritenuto onere della RL di riproporre “gli altri motivi di impugnazione” sia alla conseguente ravvisata rinuncia “alle inerenti domande di annullamento”. La rilevata genericità del motivo in esame determina l’impossibilità di accertare in questa sede di legittimità la ravvisabilità, negli altri motivi di impugnazione della detta delibera condominiale, degli estremi della domande o delle eccezioni in senso proprio – da richiamare in fase di gravame in modo chiaro e preciso al fine di evitare la presunzione di rinuncia ex articolo 346 c.p.c. – ovvero di mere argomentazioni e prospettazioni giuridiche o di questioni di fatto che, al contrario, debbono intendersi implicitamente richiamate con la proposizione dell’impugnazione o con l’istanza di rigetto di questa.

Il ricorso deve pertanto essere rigettato.

Per la sussistenza di giusti motivi si dispone la compensazione tra le parti delle spese del giudizio di legittimità.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e compensa tra le parti le spese del giudizio di cassazione.

Roma 12 novembre 1999.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. TRIOLA Roberto Michele – Presidente -
Dott. MAZZACANE Vincenzo – Consigliere -
Dott. CORRENTI Vincenzo – Consigliere -
Dott. CARRATO Aldo – rel. Consigliere -
Dott. SCRIMA Antonietta – Consigliere -
ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

CONDOMINIO DI VIA (OMISSIS), in persona dell’amministratore pro tempore, rappresentato e difeso, in forza di procura speciale in calce al ricorso, dagli Avv.ti Ratti Luigi e Luigi Citarella ed elettivamente domiciliato presso lo studio del secondo, in Roma, via Vittorio Veneto, n. 96;

- ricorrente principale -

contro

H.C. (OMISSIS), rappresentato e difeso, in virtù di procura speciale in calce al controricorso (contenente ricorso incidentale), dagli Avv.ti Nardini Mario e Angelo Rizzi ed elettivamente domiciliato presso lo studio dell’Avv. Vittorio Nuzzaci, in Roma, via Della Giuliana, n. 44;

- controricorrente -

E sul ricorso (iscritto al N.R.G. 23767 del 2006) proposto da:

H.C. (OMISSIS), rappresentato e difeso, in virtù di procura speciale in calce al controricorso (contenente ricorso incidentale), dagli Avv.ti Mario Nardini e Angelo Rizzi ed elettivamente domiciliato presso lo studio dell’Avv. Vittorio Nuzzaci, in Roma, via Della Giuliana, n. 44;

- ricorrente incidentale -

contro

CONDOMINIO DI VIA (OMISSIS) (C.F.: (OMISSIS)), in persona dell’amministratore pro tempore, rappresentato e difeso, in forza di procura speciale in calce al ricorso, dagli Avv.ti Luigi Ratti e Luigi Chiarella ed elettivamente domiciliato presso lo studio del secondo, in Roma, via Vittorio Veneto, n. 96;

- controricorrente al ricorso incidentale -

Avverso la sentenza della Corte di appello di Milano n. 690/2006, depositata il 18 marzo 2006 (e notificata il 13 aprile 2006);
Udita la relazione della causa svolta nell’udienza pubblica del 15 maggio 2012 dal Consigliere relatore Dott. Aldo Carrato;
udito l’Avv. Massimo Macciucchi (per delega) nell’interesse del ricorrente principale;
udito il Pubblico Ministero, in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. CARESTIA Antonietta, che ha concluso per la dichiarazione di inammissibilità di entrambi i ricorsi.

Fatto

Con atto di citazione notificato il 7 febbraio 2000 il sig. H. C., condomino della stabile di via (OMISSIS), conveniva in giudizio, dinanzi al Tribunale di Milano, il Condominio di tale fabbricato, in persona dell’amministratore pro tempore, deducendo la nullità delle delibere assunte dall’assemblea condominiale in data 15 dicembre 1999 per difetto di convocazione e, in ogni caso, eccependo l’illegittimità e l’inefficacia della delibera di cui al punto 2) riguardante la formazione di otto posti macchina per la violazione del divieto posto nel regolamento condominiale con la conseguente lesione del diritti, tra cui quello alla propria salute e delle altre persone che lavoravano nel capannone adiacente di sua proprietà. Nella costituzione del convenuto Condominio (che propose anche domanda riconvenzionale), il Tribunale adito, con sentenza n. 13470 del 2003, annullava la delibera sul punto 2) dell’ordine del giorno dell’assemblea del 15 dicembre 1999 nella parte in cui, disponendo l’esecuzione delle opere necessarie per la disciplina del parcheggio delle autovetture dei partecipanti al condominio dalla stessa stabilita, non specificava le modalità e i limiti di costo delle opere stesse; respingeva la domanda di pronuncia dell’invalidità della delibera stessa relativamente alla parte in cui stabiliva la disciplina dell’uso del cortile come parcheggio per le autovetture dei partecipanti al Condominio mediante turno; dichiarava l’attore privo di interesse e di legittimazione ad agire per la pronuncia dell’invalidità di ogni altra delibera della stessa assemblea, anche con riferimento al punto 2) dell’ordine del giorno sul fondamento della tutela di beni e servizi pertinenti al capannone estraneo al Condominio stesso.

Interposto appello da parte dell’ H., nella resistenza del predetto Condominio (che formulava, a sua volta, appello incidentale), la Corte di appello di Milano, con sentenza n. 690 del 2006 (depositata il 18 marzo 2006), in accoglimento del gravame principale ed in parziale riforma della sentenza impugnata, dichiarava l’illegittimità della delibera assunta dall’assemblea condominiale in data 15 dicembre 1999, sub 2), e condannava il Condominio alla rifusione delle spese del doppio grado.

A sostegno dell’adottata decisione, la Corte meneghina rilevava la fondatezza del gravame principale nella parte in cui era stata dedotta la nullità della delibera relativa all’utilizzo del cortile sul quale gravava una servitù a favore del capannone (non condominiale) dell’ H., sotto il profilo dell’illegittima modifica del regolamento condominiale e dell’illegittima trasformazione del cortile in parcheggio in violazione dell’art. 10 dello stesso regolamento, avente natura contrattuale, con la conseguenza che, per la modifica della predetta clausola del regolamento, sarebbe stata necessaria l’approvazione all’unanimità dei condomini oltre all’adozione della forma scritta (non essendo, perciò, sufficiente la mera approvazione a maggioranza qualificata).

Avverso la suddetta sentenza di secondo grado ha proposto ricorso per cassazione il Condominio di (OMISSIS), basato su due motivi, in relazione al quale si è costituito in questa sede l’intimato H.C. con apposito controricorso contenente anche ricorso incidentale riferito ad un unico motivo. Il suddetto Condominio ha, a sua volta, formulato controricorso avverso il ricorso incidentale dell’ H.. I difensori di entrambe le parti hanno depositato memoria illustrativa ai sensi dell’art. 378 c.p.c..

Diritto

1. In primo luogo deve essere disposta (ai sensi dell’art. 335 c.p.c.) la riunione dei proposti ricorsi in quanto relativi all’impugnazione della stessa sentenza (pubblicata il 18 marzo 2006 e notificata il 13 aprile 2006, con riferimento alla quale si applicava, per la formulazione del ricorso per cassazione, la disciplina dell’art. 366 bis c.p.c., introdotta dal D.Lgs. 2 febbraio 2006, con riferimento alle impugnazioni relative ai provvedimenti pubblicati dal 2 marzo 2006).

2. Con il primo motivo del ricorso principale il Condominio ricorrente ha dedotto la violazione dell’art. 1138 c.c. avuto riguardo alla ritenuta natura contrattuale del regolamento condominiale. In particolare, il ricorrente, con tale doglianza, ha inteso prospettare l’erroneità della sentenza della Corte di appello di Milano nella parte in cui aveva ravvisato l’illegittimità della delibera adottata dall’assemblea condominiale del 15 dicembre 1999, al punto 2 dell’ordine del giorno sul presupposto che il regolamento dello stesso Condominio ricorrente avesse, per la sua origine formativa, natura contrattuale, ragion per cui, ai fini della modifica anche di una qualsiasi delle disposizioni in esso contenute, si rendeva necessaria l’unanimità dei consensi dei condomini. Con riferimento a questo motivo il ricorrente chiedeva a questa Corte, in virtù dell’art. 366 bis c.p.c., di valutare la correttezza del “decisum” della Corte territoriale e, quindi, di affermare o negare se, ai sensi dell’art. 1138 c.c., l’art. 10 del regolamento condominiale in questione dovesse considerarsi avente natura regolamentare e non convenzionale.

2. Con il secondo motivo del ricorso principale il Condominio ricorrente ha denunciato la violazione e falsa applicazione dell’art. 1136 c.c., comma 5, in relazione al “quorum” per l’approvazione del punto 2 dell’o.d.g. della delibera assembleare del 15 dicembre 1999, formulando, al riguardo, ai sensi del citato art. 366 bis c.p.c., il quesito di diritto nei seguenti termini: “dica la Corte se, ai sensi dell’art. 1136 c.c., la delibera di approvazione del cortile comune a parcheggio non necessita per la sua approvazione della unanimità dei consensi di tutti i condomini, ma sia sufficiente la maggioranza di cui all’art. 1136 c.c., comma 5″. Inoltre, nell’ambito dello stesso motivo il Condominio ricorrente ha dedotto il vizio di omessa motivazione della sentenza impugnata in relazione al fatto controverso della necessità dell’approvazione con l’unanimità dei consensi dei condomini in ordine alla delibera invece approvata con la maggioranza qualificata di cui al citato art. 1136 c.c., comma 5, avuto riguardo anche alla valutazione apodittica dell’art. 23 dello stesso regolamento condominiale contenente la previsione della possibilità per l’amministratore di fissare gli orari per i servizi del condominio e per l’uso dei cortili e al suo acritico raccordo con l’art. 10 del regolamento medesimo.

3. Con l’unico motivo del ricorso incidentale la difesa di H. C. ha dedotto il vizio di insufficiente motivazione della sentenza impugnata circa un punto decisivo della controversia, chiedendo a questa Corte, in relazione all’art. 366 bis c.p.c., di valutare se la delibera impugnata fosse idonea ad aggravare la servitù di passaggio pedonale e carraio e di carico e scarico a favore dello stesso H., costituendo, di fatto, sul cortile, una servitù a favore del Condominio, vietata dall’art. 10 del regolamento condominiale.

4. Rileva il collegio che i due motivi del ricorso principale – che possono essere esaminati congiuntamente in quanto strettamente connessi – sono fondati e devono essere, perciò, accolti.

Secondo la giurisprudenza delle Sezioni unite di questa Corte (riconducibile alla sentenza n. 943 del 1999; in senso analogo v., in precedenza, Cass. n. 642 del 1996 e Cass. n. 158 del 1966) le clausole dei regolamenti condominiali predisposti dall’originario proprietario dell’edificio condominiale ed allegati ai contratti di acquisto delle singole unità immobiliari, nonchè quelle dei regolamenti condominiali formati con il consenso unanime di tutti i condomini, hanno natura contrattuale soltanto qualora si tratti di clausole limitatrici dei diritti dei condomini sulle proprietà esclusive o comuni ovvero attributive ad alcuni condomini di maggiori diritti rispetto agli altri, mentre, qualora si limitino a disciplinare l’uso dei beni comuni, hanno natura regolamentare; ne consegue che, mentre le clausole di natura contrattuale possono essere modificate soltanto dall’unanimità dei condomini e non da una deliberazione assembleare maggioritaria, avendo la modificazione la medesima natura contrattuale, le clausole di natura regolamentare sono modificabili anche da una deliberazione adottata con la maggioranza prescritta dall’art. 1136 c.c., comma 2. Sulla scorta di tale principio la giurisprudenza successiva (v., ad es., Cass. n. 21287 del 2004 e Cass. n. 24146 del 2004) di questa Sezione (alla quale si aderisce) ha rilevato che, in tema di condominio, la delibera assembleare di destinazione del cortile a parcheggio di autovetture – in quanto disciplina le modalità di uso e di godimento del bene comune – è validamente approvata con la maggioranza prevista dall’art. 1136 c.c., comma 5 non essendo richiesta l’unanimità dei consensi, trattandosi di deliberazione idonea a disporre una innovazione diretta al miglioramento o all’uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni (art. 1120 c.c., comma 1).

Orbene, alla stregua di tali insegnamenti, la Corte territoriale ha errato nel ritenere che con la delibera presa con la predetta maggioranza qualificata (ed oggetto di impugnazione) con la quale era stato approvato il godimento turnario del cortile comune ad uso parcheggio collidesse con la disposizione di cui all’art. 10 del regolamento condominiale che vietava “di occupare” anche temporaneamente le parti comuni, poichè, in effetti, essa mirava ad evitare condotte arbitrarie di condomini che avessero inteso appropriarsi per uso esclusivo di porzioni comuni ma non poteva implicare l’esclusione dell’adottabilità di deliberazioni intese a consentire una migliore disciplina dell’uso del cortile. In altri termini, la predetta disposizione del regolamento condominiale non poteva considerarsi contenente alcun esplicito divieto in ordine alla possibilità di disciplinare il parcheggio dei condomini, conformandosi piuttosto come una norma regolamentare finalizzata all’utilizzazione delle parti comuni, senza implicare limitazioni dei singoli diritti e senza determinare alterazioni a vantaggio soltanto di alcuni dei partecipanti alla collettività condominiale ed in pregiudizio di altri, oltre a non comportare l’alterazione della misura del godimento che ciascun condomino aveva in ragione della propria quota, in modo tale da assumere la natura di clausola contrattuale, alla stregua dell’indirizzo giurisprudenziale tracciato da questa Corte. Del resto, la mera indicazione, in un regolamento condominiale, della destinazione di una cosa comune non determina una connotazione reale del bene, consentendone un miglior regolamento del suo uso, come verificatosi nella specie con riferimento all’utilizzazione del cortile, in modo da permettere ad ogni avente diritto l’uso del parcheggio, con il rispetto del pari diritto degli altri condomini, così come disciplinato con la delibera oggetto di impugnazione, oltretutto in consonanza con la previsione dell’art. 23 dello stesso regolamento condominiale che demandava all’assemblea di stabilire le norme e gli orari proprio per l’uso del cortile.

Alla stregua di tali presupposti, ovvero in virtù della natura regolamentare dell’art. 10 del regolamento condominiale e della previsione del potere dispositivo contenuto nell’art. 23 dello stesso regolamento, deve rilevarsi l’erroneità della sentenza impugnata con la quale è stata dichiarata la nullità della deliberazione impugnata perchè non adottata all’unanimità, mentre sarebbe stata sufficiente la sua approvazione con la maggioranza prevista dall’art. 1136 c.c., comma 5, invero osservata nella fattispecie. Deve, quindi, essere enunciato al riguardo il principio di diritto secondo cui, in tema di condominio, la delibera assembleare di destinazione del cortile a parcheggio di autovetture – in quanto disciplina le modalità di uso e di godimento del bene comune – è validamente approvata con la maggioranza prevista dall’art. 1136 c.c., comma 5, (non essendo richiesta l’unanimità dei consensi) ed è idonea a comportare la modifica delle disposizioni del regolamento condominiale che si limitano a dettare norme che disciplinano, appunto, l’utilizzazione e i modi di fruizione delle cose comuni e che, in quanto tali, hanno natura regolamentare e non contrattuale.

5. Passando all’esame del motivo del ricorso incidentale si osserva che – al di là del profilo riguardante la mancata esposizione della sintesi del vizio motivazionale dedotto (in ordine al disposto dell’art. 366 bis c.p.c.) – la relativa doglianza è destituita di pregio. Infatti, come correttamente rilevato sul punto dalla Corte territoriale, il gravame concerneva in via esclusiva l’esame della legittimità della delibera dell’assemblea condominiale del 15 dicembre 1999 limitatamente al punto 2) che riguardava la formazione di otto posti macchina con riferimento alla supposta violazione della clausola n. 10 del regolamento condominiale. Con la censura in esame, invece, la difesa dell’ H. ha inteso prospettare una questione nuova attinente all’eventuale aggravamento della servitù costituita a favore del mappale 215, che non costituiva propriamente oggetto del “thema decidendum” della controversia, avente ad oggetto la validità o meno della predetta delibera con riguardo all’evidenziato profilo di possibile illegittimità per contrasto con una disposizione del regolamento condominiale. In altri termini, con il motivo in questione il ricorrente incidentale, che aveva impugnato l’anzidetta delibera in qualità di condomino, ha manifestato l’intento di voler estendere l’ambito della causa ad un aspetto ad essa estraneo in quanto concernente un ipotetico aggravamento della servitù costituita a favore di un immobile non facente parte del condominio e, quindi, relativo ad un rapporto autonomo e diverso tra le parti (eventualmente tutelabile con separata azione ma estraneo a quella instaurata originariamente con la domanda dedotta con riferimento alla controversia “de qua”).

6. In definitiva, alla stregua delle complessive ragioni esposte, deve essere accolto il ricorso principale e respinto quello incidentale, con la conseguente cassazione della sentenza impugnata (in ordine, appunto, al ricorso ritenuto fondato) ed il rinvio della causa ad altra Sezione della Corte di appello di Milano, che si conformerà al principio di diritto enunciato al termine del paragrafo 4) e provvederà anche sulle spese del presente giudizio.

P.Q.M.

La Corte, riniti i ricorsi, accoglie il ricorso principale e rigetta quello incidentale; cassa la sentenza impugnata in relazione al ricorso accolto e rinvia, anche per le spese del presente giudizio, ad altra Sezione della Corte di appello di Milano.
Così deciso in Roma, il 15 maggio 2012.
Depositato in Cancelleria il 15 giugno 2012.