Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. TRIOLA Roberto Michele – Presidente
Dott. PICCIALLI Luigi – Consigliere
Dott. BIANCHI Luisa – Consigliere
Dott. PROTO Cesare Antonio – Consigliere
Dott. MANNA Felice – rel. Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 2203/2007 proposto da:

(OMISSIS) C.F. (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS);

- ricorrente -

contro

COND VIA (OMISSIS) IN PERSONA DEL SUO AMM.RE P. T.;

- intimato -

avverso la sentenza n. 1867/2005 della CORTE D’APPELLO di TORINO, depositata il 21/11/2005 R.G. 1867/2005;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 09/01/2013 dal Consigliere Dott. FELICE MANNA;
udito l’Avvocato (OMISSIS) difensore del ricorrente che ha chiesto l’accoglimento del ricorso;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. PATRONE Ignazio, che ha concluso per il rigetto del ricorso.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

(OMISSIS), proprietario di un appartamento facente parte del condominio di via (OMISSIS), nonche’ di altre due unita’ immobiliari situate in un basso fabbricato posto all’interno del cortile dello stesso stabile condominiale, e di due autorimesse, immobili tutti, questi ultimi, di cui affermava l’estraneita’ al condominio sia in base all’atto di divisione che aveva frazionato l’originaria proprieta’ unica, sia sulla scorta del regolamento contrattuale che ne era scaturito, impugnava innanzi al Tribunale di Torino la delibera dell’assemblea condominiale del 14.5.1998 approvata a maggioranza, che aveva imputato a tali fondi una parte delle spese gia’ sostenute per l’anno 1997 e di quelle da sostenere nell’anno 1998.

Nel resistere in giudizio il condominio deduceva che gli immobili in questione non erano stati inclusi tra le unita’ facenti parte del condominio perche’ all’epoca di redazione del regolamento essi costituivano un unico locale, che solo successivamente il (OMISSIS) aveva trasformato e suddiviso in due unita’ abitative, collegandole alle fognature condominiali e ai servizi comuni per la somministrazione di acqua, energia elettrica e antenna TV centralizzata, e munendole di un passaggio attraverso l’androne comune. Dette unita’, pertanto, facevano parte del condominio, di cui utilizzavano i servizi comuni.

Con sentenza del 10.12.2003 il Tribunale rigettava la domanda, ritenendo, in conformita’ alle indagini tecniche svolte dal c.t.u. sulla base delle originarie consistenze e rappresentazioni grafiche catastali, che le porzioni immobiliari in oggetto, sebbene non comprese nell’originario regolamento contrattuale,

dovessero essere contemplate nella ripartizione delle spese comuni, secondo il criterio di cui all’articolo 1123 c.c..

L’impugnazione proposta dal (OMISSIS) era respinta dalla Corte d’appello di Torino, con sentenza n.1867 del 21.11.2005.

Riteneva la Corte territoriale, per quanto ancora rileva in questa sede di legittimita’, che le censure che l’appellante aveva mosso alla sentenza di primo grado muovevano dall’assioma che la fattispecie fosse regolata unicamente dal regolamento condominiale di natura contrattuale, allegato all’atto di divisione del 31.7.1959, allorche’ i beni in questione ancora non esistevano nell’attuale loro “consistenza, sicche’ non poteva revocarsi in dubbio che le norme del regolamento dovessero essere rivedute alla luce della mutata destinazione di fatto delle unita’ immobiliari in oggetto. Il che, proseguiva la Corte torinese, se costituiva un valido presupposto per la revisione delle tabelle millesimali, solo indirettamente riguardava il thema decidendum, giacche’ la delibera impugnata non aveva apportato alcuna modifica alle tabelle millesimali, ma aveva soltanto stabilito una diversa ripartizione delle spese ex articolo 1123 c.c., nei confronti di tutte le unita’ immobiliari, incluse quelle di proprieta’ (OMISSIS) non ancora esistenti all’epoca del contratto di divisione e della redazione del regolamento. Cio’ posto, l’inclusione nel condominio anche di tali unita’ immobiliari si doveva trarre dagli accertamenti del c.t.u., effettuati in base agli atti di trasferimento e alle schede catastali d’impianto del fabbricato, risalenti al 1939, e successive variazioni. Aggiungeva, infine, che se qualche servizio comune non fosse stato attribuibile anche alle unita’ di proprieta’ (OMISSIS), sarebbe stato questi a doverne fornire la prova, invece di limitarsi ad una dissociazione del tutto generica, che del resto non trovava riscontro nel verbale dell’assemblea del 14.5.1998, in cui il (OMISSIS), lungi dal protestare il non uso di tutti o di taluni servizi, aveva travato la sua opposizione con l’argomento che in proposito il regolamento condominiale nulla prevedeva al riguardo.

Per la cassazione di tale sentenza (OMISSIS) propone ricorso affidato a tre mezzi d’annullamento.

Il condominio e’ rimasto intimato.

MOTIVI DELLA DECISIONE

1. – Col primo ed il secondo motivo, unificati dal ricorrente nella trattazione, e’ dedotta, rispettivamente, la violazione e falsa applicazione dell’articolo 2697 c.c., in relazione all’articolo 360 c.p.c., n. 3, e l’omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione circa un punto decisivo della controversia, “ai sensi dell’articolo 360, c.p.c., n. 5 in relazione agli articoli 61, 115 e 116 c.p.c.”.

Sostiene parte ricorrente che con la delibera impugnata l’assemblea del condominio ha, in realta’, ripartito indistintamente sia nel consuntivo del 1997 che nel preventivo del 1998 tutte le spese, ad eccezione di quelle per il consumo d’acqua, in base ai millesimi di proprieta’, e non in forza dell’uso comune, determinando in tal modo quote di spesa del tutto avulse dall’invocato criterio di cui all’articolo 1123 c.c., a modifica dei millesimi di proprieta’ di cui alla tabella allegata al regolamento condominiale. La delibera, pertanto, non ha modificato il criterio di riparto, che e’ stato anzi confermato in proporzione delle quote millesimali per tutti i condomini, ma ha modificato le quote spettanti a tutti i condomini, tant’e’ che alle quattro unita’ immobiliari del (OMISSIS) sono state attribuite quote di spese generali (oltre che di manutenzione), che in quanto tali, derivando cioe’ dalla diversita’ strutturale della cosa, non possono rientrare nel caso disciplinato dall’articolo 1123 c.c.. Di conseguenza, e al contrario di quanto sostenuto dalla Corte territoriale, la delibera impugnata ha operato a maggioranza una vera e propria modifica della tabella millesimale contenuta nel regolamento contrattuale, in spregio al principio per ci una tale modifica puo’ essere posta in essere solo con il consenso unanime dei condomini.

L’errore della Corte territoriale, prosegue il ricorrente, si e’ esteso anche all’omessa considerazione di altre emergenze istruttorie, come la relazione del c.t.u., nel senso che la Corte ha fondato le sue convinzioni su conclusioni che non sono state evidenziate dall’ausiliario; e che, d’altro canto, la relazione tecnica non puo’ sopperire alla mancanza della prova da parte del soggetto oneratovi. Infatti, come riconosciuto anche nella sentenza impugnata, il mandato al c.t.u. era stato definito fra le parti non al fine di accertare se i due distinti complessi costituissero un condominio, ma al fine di accertare, sulla base di un accordo sopravvenuto per disciplinare i futuri rapporti tra i due gruppi di immobili, le percentuali millesimali da attribuire alle nuove unita’ costituenti il nuovo condominio. La relazione del c.t.u., pertanto, non ha valutato, in conformita’ di un quesito che tale accertamento non le demandava, se i due distinti edifici avessero e godessero di beni e servizi comuni, ma si e’ limitata a considerare le caratteristiche e la conformazione delle varie unita’ al fine di determinare la nuova tabella millesimale, derivante dall’accorpamento di due immobili fino ad allora autonomi.

Inoltre, non vi e’ agli atti alcuna prova che dimostri che tra i due complessi immobiliari vi fossero beni comuni tali da giustificare l’applicazione dell’articolo 1123 c.c., prova che il condominio convenuto non ha mai fornito e che gravava sul condominio, che tale circostanza di fatto ha addotto.

2. – Il terzo motivo denuncia la violazione e falsa applicazione dell’articolo 1135 c.c., in relazione all’articolo 360 c.p.c., n. 3, e il vizio motivazionale “ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., n. 5, in relazione all’articolo 112 c.p.c.”, atteso che la Corte territoriale, pur avendo menzionato nelle premesse della sentenza d’appello la questione, sollevata dal (OMISSIS), circa l’inesistenza del potere del condominio di estendere le proprie norme a immobili e persone estranei ad esso, ha poi completamente omesso tale accertamento al momento della decisione.

3. – I primi due motivi, da esaminare congiuntamente, sono fondati nei termini che seguono.

3.1. – Condizione – controversa – della domanda e’ l’inclusione del fabbricato di proprieta’ (OMISSIS), fisicamente separato e autonomo rispetto al corpus dello stabile condominiale, nel condominio di via (OMISSIS), inclusione che la Corte territoriale ha tratto da una premessa di fatto e da un giudizio tecnico. La prima, che si evince dalla narrativa della sentenza impugnata, e’ che il fabbricato di proprieta’ (OMISSIS) sorge sul cortile del condominio di via (OMISSIS), ed e’ stato costruito dopo l’edificio condominiale. Il secondo scaturisce da (non meglio precisati in sentenza) accertamenti del c.t.u., effettuati in base agli atti di trasferimento e alle schede catastali d’impianto del fabbricato, risalenti al 1939, nonche’ alle successive variazioni.

Tale metodo di accertamento (peraltro non del tutto perspicuo nel nesso istituito fra la premessa di fatto e il successivo giudizio tecnico) non e’ esatto in rapporto alla corretta interpretazione dell’articolo 1117 c.c..

In base a detta norma, e in linea generale, l’estensione della proprieta’ condominiale ad edifici separati ed autonomi rispetto all’edificio in cui ha sede il condominio puo’ essere giustificata soltanto in ragione di un titolo idoneo a far ricomprendere il relativo manufatto nella proprieta’ del condominio stesso, qualificando espressamente tale bene come ad esso appartenente negli atti in cui, attraverso la vendita dei singoli appartamenti, il condominio risulta costituito (Cass. n. 8012/12).

Quanto al dato – che pure sembra valorizzato dalla sentenza impugnata – della proprieta’ del suolo su cui sorge sia lo stabile comune, sia il separato fabbricato di proprieta’ (OMISSIS), va osservato che l’estensione della comunione al suolo, come dispone l’articolo 1117 c.c., postula che su uno stesso terreno insistano diversi piani o porzioni di piani costituenti un unico edificio, sicche’ le costruzioni fra loro separate, ancorche’ erette su suolo originariamente del medesimo proprietario, non soggiacciono alla presunzione di comunanza posta dalla norma (Cass. n. 2864/83, che da cio’ ha tratto il corollario per cui con il trasferimento dei fabbricati separati e’ alienato pure il suolo sul quale essi sorgono, a meno che l’alienante non costituisca soltanto un diritto di superficie in favore dell’acquirente).

In altri termini, la presunzione ex articolo 1117 c.c., di comunanza del suolo su cui insiste il fabbricato condominiale, non opera in direzione inversa, nel senso che non si presume comune ogni altro edificio, separato e autonomo, eretto sul medesimo suolo su cui e’ sorto lo stabile condominiale. L’originaria appartenenza al medesimo proprietario dell’unico terreno su cui in tempi diversi siano stati costruiti l’edificio condominiale e il fabbricato distinto, non costituisce quest’ultimo come parte del condominio stesso, se cio’ non risulta dal relativo titolo di provenienza.

Pertanto, non essendo stato esplicitato tale riscontro, la sentenza impugnata non resiste alle critiche mosse.

4. – L’accoglimento dei primi due motivi assorbe l’esame del terzo, che ne dipende logicamente.

5. – Per le considerazioni svolte, la sentenza impugnata va cassata, in relazione ai motivi accolti, con rinvio ad altra sezione della Corte d’appello di Torino, che nel decidere il merito si atterra’ ai principi sopra esposti e provvedera’, ai sensi dell’articolo 385 c.p.c., comma 3, anche sulle spese del presente giudizio di cassazione.

P.Q.M.

La Corte accoglie i primi due motivi, assorbito il terzo, cassa la sentenza impugnata in relazione ai motivi accolti con rinvio ad altra sezione della Corte d’appello di Torino, che provvedera’ anche sulle spese di cassazione.

Composta dagli Ill.mi Sigg. Magistrati:
Dott. Antonio BRANCACCIO Primo Presidente
” Vincenzo SALAFIA Pres. di Sez.
” Francesco E. ROSSI ”
” Pasquale PONTRANDOLFI ” Consigliere
” Michele CANTILLO ”
” Raffaele NUOVO ”
” Alfredo ROCCHI ”
” Francesco AMIRANTE ”
” Antonio VELLA Rel. ”

ha pronunciato la seguente

SENTENZA

sul ricorso iscritto al n. 7429-88 del R.G. AA.CC., proposto da CARLO PITULLO, elett.te dom.to in Roma, Via di Porta Pinciana n. 6 c/o lo studio dell’avv.to Carlo Maria Barone che lo rappresenta e difende unitamente all’avv.to Carmine Battiante, giusta delega a margine del ricorso.

- Ricorrente -

contro

DI GIOIA GIULIO e CAMPANARO ANNA, elett.te dom.ti in Roma, Piazza del Fante 2 c/o lo studio dell’avv.to Paolo Napolitano, rappresentati e difesi dall’avv.to Giovanni Fulchino, giusta delega a margine del controricorso.

- Controricorrenti -

nonché

DE CRISTOFARO SUSANNA, ROSALBA DE WERRA, MARGHERITA SINISCALCO

- Intimati -

Avverso la sentenza n. 265 della corte d’appello di Bari dep. il 8.4.1988 e notificata il 1.6.1988.
Udita nella Pubblica Udienza tenutasi il giorno 21.5.93 la relazione della causa svolta dal Cons. Rel. Dr. Vella.
Udito l’avv.to Barone.
Udito il P.M., nella persona del Dr. Di Renzo, avv.to gen.le c/o la Corte Suprema di Cassazione che ha concluso per l’accoglimento del ricorso.

Fatto

Con atto di citazione del 29 ottobre 1980 Carlo Pitullo, proprietario dell’appartamento del piano rialzato con ingresso autonomo e annesso giardino, dell’edificio sito in Foggia, via Confalonieri, n. 9, assumendo che i coniugi Giulio Di Gioia e Anna Campanaro, ai quali apparteneva l’intero primo piano, anch’esso con entrata indipendente e adiacente porzione di giardino, avevano costruito su una parte della terrazza di copertura del fabbricato un manufatto la cui presenza costituiva un impedimento al proprio libero godimento de, bene comune; convenne i medesimi, davanti al Tribunale di Foggia, chiedendo l’emanazione di una sentenza di accertamento del suo diritto di comproprietà della terrazza e di condanna dei convenuti alla demolizione della sopraelevazione e al risarcimento del danno. Inoltre, dichiarò che aveva comprato l’immobile, con atto per notaio Pepe dell’otto aprile 1978, da Paolina Giordano e da Mario e Matilde Mele, eredi di Pasquale Mele il quale lo aveva acquistato come assegnatario dell’Istituto Autonomo Case Popolari e che ai convenuti la proprietà dell’appartamento – era – stata trasferita da Giulio – Siniscalco, altro – assegnatario dell’I.A.C.P.

Costituitosi in giudizio il Di Gioia e la Campanaro contestarono la pretesa sostenendo di essere i proprietari esclusivi della terrazza di copertura del fabbricato, sulla quale avevano il diritto di eseguire sopraelevazioni ai sensi dell’art. 1127 del codice civile.

Si costituì successivamente Susanna De Cristofaro, vedova del Siniscalco, chiamata in causa dai convenuti i quali per essere garantiti avevano citato anche Margherita Siniscalco e Rosalba De Werra, altri eredi del defunto, rimasti invece contumaci.

Con sentenza del 20 settembre 1986 il Tribunale rigettò sia la domanda principale, sia quella di garanzia.

Propose impugnazione il soccombente insistendo nell’affermare che la terrazza era di proprietà comune sua e dei convenuti.

Questi ultimi e la De Cristofaro resistettero al gravame eccependone l’infondatezza, mentre la Siniscalco e la De Werra non si costituirono neanche in questa fase del processo.

Con sentenza dell’otto aprile 1988 la Corte d’appello di Bari ha confermato la decisione di primo grado avendo ritenuto che la presunzione legale di comunione, sancita dall’art. 1117 del codice civile e basata sulla destinazione all’uso e al godimento comune del bene, era stata superata perché la terrazza per le sue caratteristiche strutturali, pur svolgendo la funzione sussidiaria di copertura dell’intero edificio, costituito soltanto dagli appartamenti delle parti in causa, era posta al servizio esclusivo dell’immobile degli appellati potendo accedersi ad essa dalla scala di quest’ultimo e non anche dal piano rialzato.

Il Pitullo ricorre per cassazione con tre motivi.

Resistono con controricorso il Di Gioia e la Campanaro.

Non si sono costituiti la De Cristofaro, la De Werra e la Siniscalco.

Il ricorso è stato assegnato all’esame delle Sezioni Unite sul presupposto che si sarebbe formato un contrasto tra le sentenze della Corte di Cassazione nell’interpretazione dell’art. 1117 del codice civile, perché la comunione del bene, mentre per alcune di esse sarebbe esclusa dalla sua destinazione all’uso e al godimento di una sola parte dell’immobile, per altre dovrebbe risultare sempre da un atto scritto.

Diritto

Con i tre motivi strettamente connessi, denunziandosi la violazione degli art. 1117, 1127 1362 e 1371 del codice civile, 205 e 206 del R.D. 28 aprile 1938 n. 1165, 112, 116, 132, 177, 210 e 213 del codice di procedura civile, in relazione all’art. 360 nn. 3 e 5 di quest’ultimo codice, si censura la sentenza impugnata per avere la Corte d’appello ritenuto la terrazza di copertura dell’edificio di proprietà esclusiva dei convenuti in base alle seguenti erronee considerazioni: 1) – la terrazza è destinata soltanto al servizio dell’appartamento del Di Gioia e della Campanaro e manca un titolo da cui risulti, in contrasto con tale situazione oggettiva, la sua appartenenza anche al proprietario del piano rialzato; 2) – la terrazza ha una funzione solo sussidiaria di copertura dell’intero fabbricato; 3) – il Presidente dello I.A.C.P. con la sua nota del 5 marzo 1982 aveva escluso la proprietà comune della scala di accesso alla terrazza e aveva attestato che le spese dell’energia elettrica per la sua illuminazione devono essere pagate per intero dai proprietari dell’appartamento del primo piano; 4) – la comproprietà della terrazza non si deduce nemmeno dall’art. 206del R.D. n. 1165 del 1938, sia perché questa norma fa salvo il caso, come quello in esame, dell’uso esclusivo della terrazza da parte di uno o più condomini, sia soprattutto perché la stessa è inapplicabile essendo stata vinta la presunzione di cui all’art. 1117 del codice civile; 5) – l’art. 10 del regolamento per gli inquilini, richiamato negli atti di acquisto dei due appartamenti, secondo cui “la terrazza serve a tutti gli inquilini del fabbricato e all’uso di essa sovrintende il custode delegato dall’I.A.C.P.,” è inoperante nel caso in esame non potendo accedersi alla terrazza dello appartamento del Pitullo; 6) – la costruzione eseguita sulla terrazza è legittima non avendo pregiudicato nè la statica del fabbricato, nè il suo decoro architettonico.

In contrario si sostiene che la Corte d’appello avrebbe dovuto ritenere che la norma dell’art. 1117 del codice civile è dispositiva, nel senso che definisce comuni le cose da essa indicate, mentre avrebbe dovuto escludere che la stessa preveda una presunzione di comunione di dette cose, potendo la proprietà esclusiva di queste risultare solo da un atto scritto. E, pertanto, nella specie, in assenza di un titolo con cui si fosse attribuita la proprietà esclusiva della terrazza di copertura dell’intero fabbricato ai convenuti, avrebbe dovuto dichiararne la natura condominiale ai sensi dell’art. 1117 n. 1 del codice civile.

Si aggiunge che la Corte: a) – non avrebbe potuto ritenere la terrazza di proprietà esclusiva dei coniugi Di Gioia – Campanaro in base alla nota del Presidente dell’I.A.C.P., costituendo questa una semplice comunicazione (atto unilaterale) di un soggetto che non aveva partecipato alla conclusione dei contratti di compravendita dei due appartamenti; b) – avrebbe dovuto ravvisare la comproprietà della terrazza in base allo art. 206 del R.D. n. 1165 del 1938 secondo cui “I lastrici solari e le terrazze, che non siano state originariamente destinate ai servizi comuni anche di altri condomini, costituiscono proprietà comune, ma divisibile soltanto tra i condomini dei piani compresi nella colonna di fabbrica sottostante, a meno che non siano stati in tutto o in parte assegnati in uso o in proprietà ad uno od a più di essi”; c) – avrebbe dovuto valorizzare l’art. 10 del regolamento inquilini il quale è vincolante per tutti i proprietari dello stabile essendo stato richiamato espressamente nei rispettivi atti di acquisto; d) – avrebbe dovuto condannare i convenuti a demolire la sopraelevazione essendosi con la sua costruzione violato, sia l’art. 10 del regolamento degli inquilini, per il quale la terrazza è utilizzabile solo per lo “sciorinamento dei panni”, sia l’art. 1120 del codice civile.

Il ricorso è fondato.

La norma dell’art. 1117 del codice civile stabilendo che: “Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari dei diversi piani o porzioni di piani di un edificio, se il contrario non risulta dal titolo”, le cose in essa elencate nei nn. 1, 2 e 3, non ha sancito una presunzione legale di comunione delle stesse, come erroneamente si è affermato in alcune sentenze di questa Corte, ma ha disposto che detti beni sono comuni a meno che non risultino di proprietà esclusiva in base a un titolo che può essere costituito o dal regolamento contrattuale o dal complesso degli atti di acquisto delle singole unità immobiliari o anche dall’usucapione. E che la norma non abbia previsto una presunzione risulta non solo dalla sua chiara lettera che ad essa non accenna affatto, ma anche dalla considerazione che nel codice si parla esplicitamente di presunzione ogni qual volta con riguardo ad altre situazioni si è voluto richiamare questo mezzo probatorio (v. art. 880, 881 e 899 cod. civ.). D’altra parte, se con la disposizione dell’art. 1117 si fosse effettivamente prevista la presunzione di comunione, si sarebbe ammessa la prova della proprietà esclusiva con l’uso di qualsiasi mezzo e non soltanto con il titolo.

Tuttavia, con le pronunce di questa Corte nelle quali è stato richiamato il concetto di presunzione, non si è inteso affermare che la prova della proprietà esclusiva delle cose comuni di cui all’art. 1117 cod. civ. possa essere fornita con ogni mezzo e non con il solo titolo cui la norma espressamente si riferisce, ma si sono volute escludere dallo stesso complesso delle cose comuni quelle parti che per le loro caratteristiche strutturali risultino destinate oggettivamente al servizio esclusivo di una o più unità immobiliari di un determinato edificio. In altri termini, ritenendosi in tali decisioni che “la destinazione particolare vince la presunzione legale di condominio alla stessa stregua di un titolo contrario”, benché si sia richiamato erroneamente il concetto di presunzione, del tutto estraneo alla norma dell’art. 1117 civ., s è pero, enunciato anche il principio, indubbiamente corretto, secondo cui una cosa non può proprio rientrare nel novero di quelle comuni se serva per le sue caratteristiche strutturali soltanto all’uso e al godimento di una parte dell’immobile oggetto di un autonomo diritto di proprietà. L’equivoco che dall’espressione adottata in dette sentenze potrebbe tuttavia derivare, consiste nel ritenere che la cd. presunzione legale di comunione possa essere vinta sia dalla destinazione particolare del bene, sia dal titolo, mentre è solo da quest’ultimo che una cosa comune può risultare di proprietà singola, in quanto la destinazione particolare esclude già all’origine che il bene rientri nella categoria delle cose comuni, e che ad esso possa quindi riferirsi la norma dell’art. 1117 del codice civile. Come esempio chiarificatore può considerarsi l’ipotesi di una scala che serva per accedere a un solo appartamento dell’edificio condominiale. Non può dubitarsi che essa sia di proprietà esclusiva del titolare di questa unità immobiliare, ma non perché la sua destinazione particolare superi la presunzione legale di comunione, bensì in quanto in tale caso la scala per le sue caratteristiche strutturali non rientra proprio nell’ambito delle cose comuni di cui all’art. 1117 del codice civile.

Pertanto, deve ritenersi che il contrasto giurisprudenziale evidenziato non sussiste, come è stato giustamente rilevato anche dal difensore del ricorrente, e si devono solo correggere nei sensi sopra esposti gli errori nei quali le sezioni semplici di questa Corte sono incorse ogni qual volta hanno affermato che la norma dell’art. 1117 cod. civ. contempli una presunzione legale di comunione e che “la destinazione particolare vince la presunzione legale di condominio alla stessa stregua dell’esistenza di un titolo contrario”.

Ciò premesso, la Corte d’appello ha ritenuto che nella specie la terrazza di copertura dell’intero edificio è di proprietà esclusiva dei convenuti, sul rilievo che di essa solo costoro hanno la disponibilità potendo accedervi dalla scala che conduce al loro appartamento del primo piano, mentre dal piano rialzato di proprietà del Pitullo non è possibile salire sulla terrazza stessa in mancanza di una seconda scala. Ma così decidendo la Corte ‘e incorsa in errore, perché, sia per l’art. 1117 cod. civ. sia per l’art. 206 del R.D. 28 aprile 1938 n. 1165 (di contenuto sostanzialmente analogo) i lastrici solari e le terrazze di copertura (che dai primi si distinguono essendo accessibili e protette), a meno che non risultino di proprietà esclusiva in base a un titolo, sono sempre comuni esercitando come superfici terminali la indefettibile funzione primaria di protezione del fabbricato. L’uso della terrazza riservato soltanto ad alcuni condomini non la rende di proprietà esclusiva dei medesimi, perché non determina il venire meno della sua insopprimibile, fondamentale destinazione primaria di copertura dell’edificio. La soluzione della Corte del merito sarebbe stata, perciò, corretta solo se la terrazza si fosse trovata al livello dello appartamento del primo piano. Infatti, la terrazza a livello, a differenza di quella di copertura, è costituita da una superficie scoperta posta alla sommità di alcuni vani e sullo stesso piano di altri dei quali forma parte integrante strutturalmente e funzionalmente, nel senso che per le modalità costruttive, risulta destinata non tanto e non solo a coprire le verticali del sottostante edificio, quanto e soprattutto a dare un affaccio un’ulteriore comodità all’appartamento cui è collegata e del qual costituisce una proiezione verso l’esterno.

Il Giudice d’appello, avendo deciso che, a causa della sua destinazione, la terrazza di copertura appartiene soltanto ai proprietari del primo piano, ha omesso di considerare che la medesima svolge la sua funzione fondamentale di copertura – sia – dell’appartamento – dei convenuti, sia – dell’unità – immobiliare dell’attore. Inoltre, a – sostegno – della – sua statuizione ha dato rilievo alla nota del 5 marzo 1982 del Presidente dell’I.A.C.P. che non ha, invece, nessun valore ai fini della prova della proprietà esclusiva, non costituendo la stessa titolo ai sensi degli art. 1117 cod. civ. e 206 del menzionato R.D. del 1938.

Infine, erronea perché fondata sul presupposto dell’appartenenza esclusiva della terrazza ai convenuti, è la decisione con cui la Corte del merito ha ritenuto la liceità del manufatto su di – essa – costruito, e – tale – questione dovrà, quindi, essere riesaminata in base al principio secondo cui la terrazza di copertura dell’intero fabbricato è di proprietà comune di tutti i condomini.

Consegue – che – si – deve – accogliere – il ricorso, cassare la sentenza impugnata e rinviare la causa per un nuovo esame ad altra sezione della stessa Corte d’appello, la quale, oltre a provvedere sulle spese di questo giudizio, si adeguerà, nel decidere, al principio di diritto secondo cui: “Salvo che il contrario non risulti da un titolo, le terrazze di copertura dell’intero edificio sono oggetto di proprietà comune di tutti i condomini”.

P.Q.M.

la Corte di Cassazione, a Sezioni Unite, accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa, anche per le spese del giudizio di legittimità, ad altra sezione della Corte d’appello di Bari.

Roma 21 maggio 1993.