Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. TRIOLA Roberto Michele – Presidente
Dott. NUZZO Laurenza – Consigliere
Dott. PROTO Cesare Antonio – Consigliere
Dott. D’ASCOLA Pasquale – Consigliere
Dott. CORRENTI Vincenzo – rel. Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 27333/2008 proposto da:

(OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e’ difende unitamente agli avvocati (OMISSIS), (OMISSIS);

- ricorrente -

contro

CONDOMINIO VIA (OMISSIS) – (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS);

- controricorrente -

sul ricorso 7732/2010 proposto da:

(OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende unitamente agli avvocati (OMISSIS), (OMISSIS);

- ricorrente -

contro

CONDOMINIO VIA (OMISSIS) – (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS);

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 1114 della CORTE D’APPELLO di GENOVA, depositata il 27/09/2008 (per il ric. n. 27333/08) e la sent. n. 95 del 6/2/2010 (per il ric. 7732/10);
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 19/02/2013 dal Consigliere Dott. VINCENZO CORRENTI;
Preliminarmente la Corte dispone la riunione dei ricorsi;
udito l’Avvocato (OMISSIS), difensore della ricorrente che si riporta agli atti depositati;
udito l’Avvocato (OMISSIS), difensore del resistente che si riporta agli atti;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. GOLIA Aurelio che ha concluso per accoglimento dei ricorsi principali nn. 27333/08 e 7732/10, assorbiti gli incidentali di entrambi i ricorsi.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con citazione regolarmente notificata il condominio di via (OMISSIS) conveniva davanti al tribunale di Chiavari (OMISSIS), proprietaria dell’appartamento interno (OMISSIS) nel piano sottotetto dell’edificio, esponendo che la stessa aveva eseguito lavori di trasformazione di parte del tetto condominiale, in particolare ricavando due balconi a pozzetto annessi alla propria unita’ abitativa. Adducendo la violazione dell’articolo 1102 c.c. chiedeva dichiararsi l’illegittimita’ dei lavori, la condanna alla rimessione in pristino ed ai danni.

La convenuta si costituiva chiedendo il rigetto.

Con sentenza n. 8/2005 il Tribunale dichiarava l’illegittimita’ delle opere e condannava la convenuta alla rimessione in pristino, ai danni in euro 1000,00 ed alle spese, decisione parzialmente riformata dalla Corte di appello di Genova, con sentenza 1114/2008, che limitava la declaratoria di illegittimita’ alla costruzione dei terrazzi a pozzetto, con compensazione di 1/3 dei due gradi, richiamando il principio che le modifiche di parti comuni possono essere apportate dal singolo condomino, indipendentemente dal consenso degli altri, sempre che gli interventi non alterino la destinazione e non comportino impedimento all’altrui pari possibilita’ d’uso e la trasformazione di una parte del tetto di copertura ne modificava la funzione.

Ricorre la (OMISSIS) con quattro motivi, resiste il condominio.

Le parti hanno presentato memorie.

Col primo motivo si denunziano violazione dell’articolo 1102 c.c., I, e articolo 1139 c.c. e vizi di motivazione per avere la Corte territoriale negato la legittimita’ alle opere eseguite.

Col secondo motivo si deduce violazione dell’articolo 1102 c.c., I, per non essere stato considerato il profilo della inesistenza del limite all’uso comune, attesa la preesistenza di due finestre.

Col terzo motivo si denunzia omessa motivazione sull’assenza di impedimento e/o limitazione all’uso comune.

Col quarto motivo si denunzia altra omessa motivazione sulla mancata revisione della condanna risarcitoria.

Con altra citazione del 6.6.2002 (OMISSIS) conveniva davanti al tribunale di Chiavari il condominio di via (OMISSIS) esponendo di essere stata autorizzata a realizzare due terrazzi a pozzetto nella propria mansarda, trasformando due finestre per l’entrata di luce e ricambio dell’aria, autorizzazione ottenuta dall’assemblea del 4.3.2002 con la maggioranza di 676,26 millesimi e la fissazione di modalita’ esecutive, mentre il 24.4.2002 era pervenuta dall’amministratore intimazione a bloccare i lavori per la richiesta di alcuni condomini di assemblea straordinaria, che il 13.5.2002 dichiarava la nullita’ della precedente delibera ed intimava la sospensione dei lavori.

Chiedeva dichiararsi l’invalidita’ di tale ultima delibera e che i lavori, rientrando nella previsione dell’articolo 1102 c.c., non necessitavano di autorizzazione condominiale.

Il condominio si costituiva chiedendo il rigetto.

Con sentenza 16.12.2003 il Tribunale rigettava le domande, decisione confermata dalla Corte di appello di Genova, con sentenza 95/2010 che, affermata la revocabilita’ della prima delibera, nel merito precisava che la trasformazione del tetto comportava un mutamento del prospetto e della sezione e richiamava giurisprudenza di questa Corte sul divieto di innovazioni alle parti comuni in relazione all’articolo 1102 c.c., concludendo nel senso che la realizzazione di un terrazzo ad uso privato, in sostituzione di un tetto ad uso comune, integrava una radicale modifica del bene e non una semplice innovazione.

Ricorre la (OMISSIS) con nove motivi, resiste il condominio.

Le parti hanno presentato memorie.

All’udienza del 30 gennaio 2012 e’ stato concesso termine al condominio per produrre la delibera assembleare di autorizzazione a stare in giudizio, adempimento effettuato.

Col primo motivo si lamenta violazione dei principi in tema di impugnazione delle delibere assembleari ex articolo 1137 c.c. per avere la Corte di appello sbrigativamente dedotto la revocabilita’ mentre la Delib. 13 maggio 2002 non esprime una volonta’ di revoca.

Col secondo motivo si denunzia violazione dei principi in materia di revoca delle delibere assembleari perche’, in subordine, l’invalidita’ e l’inefficacia dovevano essere riconosciute dal giudice e, nella specie, i lavori autorizzati erano iniziati prima della delibera.

Col terzo motivo si lamenta omessa motivazione sul punto della irrevocabilita’ a lavori iniziati.

Col quarto motivo si deduce violazione dell’articolo 112 c.p.c. perche’ la Corte genovese ha indebitamente sconfinato rispetto al tema oggetto della causa per avere dedotto un mutamento del prospetto e della sezione a fronte della domanda di accertamento della legittimita’ delle opere ex articolo 1102 c.c..

Col quinto motivo si denunzia violazione dell’articolo 1102 c.c., I, e dell’articolo 1139 c.c. per avere la Corte territoriale negato la legittimita’ alle opere eseguite.

Col sesto motivo si deduce violazione dell’articolo 1102 c.c., I per non essere stato considerato il profilo della inesistenza del limite all’uso comune, attesa la preesistenza di due finestre.

Col settimo motivo si denunzia violazione dell’articolo 324 c.p.c. e dell’articolo 2909 c.c., in via subordinata, perche’ la sentenza n. 1114 del 27.9.2008 aveva limitato la declaratoria di illegittimita’ alle opere relative alla costruzione dei terrazzini, riconoscendo legittima la realizzazione degli abbaini, con acquiescenza del condominio.

Con l’ottavo motivo si denunzia altra violazione dell’articolo 1102 c.c., sempre in via subordinata, per essere stata ignorata la precedente decisione della stessa Corte di appello.

Col nono motivo si deduce omessa motivazione perche’ la scelta di ignorare la precedente decisione e’ incomprensibile.

MOTIVI DELLA DECISIONE

La Corte, in pubblica udienza, ha disposto la riunione al procedimento n. 27333/2008 di quello n. 77323/2010, trattandosi sostanzialmente di identica questione tra le stesse parti e per evitare conflitti di giudicato (Cass. nn. 3189/2012, 22631/2011, 3830/2010, 18034/2009, S. U. ord. 28537/2008).

Vanno esaminati congiuntamente i primi tre motivi del primo ricorso ed il quinto ed il sesto del secondo, che meritano accoglimento.

Le sentenze impugnate si fondano sulla radicale (e quindi irreversibile) modifica del bene attraverso la realizzazione di un terrazzo ad uso privato rispetto ad un tetto comune, attesa anche l’irrilevanza della preesistenza di due finestre ma questa Suprema Corte (Cass. nn. 14107 e 14109/2012) ha sostanzialmente ammesso la possibilita’ di modesti tagli del tetto ove non diano luogo a modifiche significative della consistenza del bene, non potendosi proibire la modifica che costituisca un uso piu’ intenso della cosa comune da parte del singolo, anche in assenza di un beneficio collettivo derivante dalla modificazione.

Donde la cassazione con rinvio sul punto per verificare se la costruzione di balconi a pozzetto integri la situazione indicata.

Restano assorbiti il quarto motivo del primo ricorso ed il quarto motivo del secondo.

Quanto alle altre censure, la prima del secondo ricorso non riporta analiticamente le deliberazioni richiamate, contesta apoditticamente la corretta decisione della Corte di appello sulla revocabilita’ delle delibere assembleari e non dimostra l’interesse alla doglianza di fronte alla affermazione che la Delib. 13 maggio 2002 non esprime affatto una volonta’ di revoca.

La seconda non indica i fatti, deduce assiomaticamente un limite insuperabile del potere di revoca non piu’ esercitabile a lavori iniziati, questione che, in astratto, avrebbe potuto legittimare solo una richiesta di danni e non tiene conto che la prima delibera fissava modalita’ esecutive, che implicavano un potere di controllo.

La terza censura e’ solo enunciata e ripropone il tema della irrevocabilita’ a lavori iniziati, infondato per quanto dedotto in relazione al precedente motivo il settimo, l’ottavo ed il nono motivo possono esaminarsi congiuntamente e respingersi sia perche’ non si dimostra l’incompatibilita’ delle due decisioni richiamate, che sembrerebbero avere oggetto diverso (terrazzini ed abbaini) sia perche’ non si dimostra l’interesse alle censure rispetto ad una asserita acquiescenza del condominio.

Donde la cassazione con rinvio delle sentenze sui punti indicati, con assorbimento del quarto motivo di entrambi i ricorsi ed il rigetto delle altre censure.

P.Q.M.

La Corte accoglie i primi tre motivi del primo ricorso, il quinto ed il sesto del secondo, dichiara assorbiti il quarto motivo del primo ricorso ed il quarto motivo del secondo, rigetta le altre censure, cassa le sentenze in relazione ai motivi accolti e rinvia per nuovo esame e per le spese ad altra sezione della Corte di appello di Genova.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. TRIOLA Roberto Michele – Presidente
Dott. PICCIALLI Luigi – Consigliere
Dott. BIANCHINI Bruno – Consigliere
Dott. PROTO Cesare Antonio – Consigliere
Dott. CARRATO Aldo – rel. Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso (iscritto al N.R.G. 5456/07) proposto da:

(OMISSIS) (C.F. (OMISSIS)), rappresentata e difesa, in virtu’ di procura a margine del ricorso, dagli Avv.ti (OMISSIS) e (OMISSIS) ed elettivamente domiciliata presso lo studio del secondo in (OMISSIS);

- ricorrente -

contro

(OMISSIS) nato a (OMISSIS) rappresentato e difeso, in virtu’ di procura speciale in calce al controricorso, dall’Avv. (OMISSIS) ed elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’Avv. (OMISSIS);

- controricorrente -

e

(OMISSIS) e (OMISSIS);

- intimati -

Avverso la sentenza della Corte di appello di Venezia n. 67 del 2006, depositata il 12 gennaio 2006 (e non notificata);
Udita la relazione della causa svolta nell’udienza pubblica del 9 gennaio 2013 dal Consigliere relatore Dott. Aldo Carrato;
udito l’Avv. (OMISSIS) (per delega) nell’interesse della ricorrente;
udito il Pubblico Ministero, in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. PATRONE Ignazio, che ha concluso per l’accoglimento del ricorso.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con atto di citazione notificato il 23 maggio 1994, non iscritto a ruolo, e successivamente riassunto e notificato il 12 luglio 1994, i sigg. (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS), quali proprietari di tre porzioni immobiliari comprese nel fabbricato sito in (OMISSIS), assumevano che la signora (OMISSIS), proprietaria di una unita’ immobiliare al terzo piano, aveva costruito, nel (OMISSIS), un’altana in legno, senza ottenere la preventiva autorizzazione dei comproprietari ed in violazione dell’articolo 1102 c.c., in quanto insisteva su parte comune dell’edificio ed ostruiva una botola condominiale di accesso al tetto, oltre che dell’articolo 1127 c.c., commi 2 e 3, siccome comportava un pregiudizio per le condizioni statiche e per l’aspetto architettonico dell’edificio; tanto premesso, convenivano, dinanzi al Tribunale di Venezia, la predetta signora (OMISSIS) al fine di sentirla condannare alla demolizione dell’altana con conseguente riduzione in pristino e al risarcimento dei danni previo accertamento della illegittimita’ dell’edificazione, instando, in subordine, per il pagamento dell’indennita’ loro spettante “ex lege”, con rivalutazione ed interessi. Nella costituzione della indicata convenuta (che insisteva per il rigetto della domanda sul presupposto che ella aveva esercitato legittimamente il proprio diritto di sopraelevazione ex articolo 1127 c.c., senza comportare alcun tipo di pregiudizio per l’edificio condominiale), all’esito dell’istruzione probatoria (nel corso della quale veniva anche espletata c.t.u.), il Tribunale adito, con sentenza n. 1479 del 2001, accoglieva la domanda attorea e condannava la (OMISSIS) alla demolizione ed asportazione del manufatto nonche’ alla riduzione in pristino della situazione preesistente a spese della stessa, condannando, inoltre, il sig. (OMISSIS) a corrispondere alla stessa convenuta la complessiva somma di lire 1.833.000, oltre interessi legali dalla pronuncia al soddisfo, quale importo equivalente alla meta’ dell’esborso necessario alla sostituzione di una vecchia colonna, ponendo a carico della medesima (OMISSIS) le spese complessive del giudizio.

Interposto appello da parte della predetta (OMISSIS) e nella resistenza di tutti gli appellati, la Corte di appello di Venezia, con sentenza n. 67 del 2006 (depositata il 12 gennaio 2006), rigettava il gravame e condannava la stessa appellante anche alla rifusione delle spese del giudizio di secondo grado. A sostegno dell’adottata decisione, la Corte veneta ravvisava l’infondatezza del formulato appello sul presupposto dell’inapplicabilita’, nella specie, del disposto di cui all’articolo 1127 c.c., nel mentre sussistevano le condizioni per rilevare l’applicabilita’ dell’articolo 1120 c.c. (senza che potesse ritenersi ricorrente un vizio di ultrapetizione), non potendosi qualificare l’altana per cui era controversia come una sopraelevazione.

Nei confronti della menzionata sentenza ha proposto ricorso per cassazione la signora (OMISSIS), riferito a tre motivi, avverso il quale si e’ costituito, con controricorso, in questa sede di legittimita’ il solo intimato (OMISSIS), mentre gli altri due non hanno svolto attivita’ difensiva.

MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Con il primo motivo del ricorso (non assoggettato, “ratione temporis”, alla disciplina di cui all’articolo 366 bis c.p.c., poiche’ con esso risulta impugnata una sentenza pubblicata il 12 gennaio 2006 e, quindi, antecedentemente al 2 marzo 2006) la ricorrente ha denunciato, in relazione all’articolo 360 c.p.c., n. 3, la violazione dell’articolo 1127 c.c., in relazione alla qualificazione della costruzione dedotta in controversia. In particolare, con questa censura, la difesa della (OMISSIS) si duole della esclusione, con la sentenza impugnata, della riconducibilita’ dell’altana nel concetto di “nuova fabbrica”, sul ritenuto presupposto che la stessa non sia configurabile come una sopraelevazione, la cui costruzione e’ considerata ammessa alle condizioni stabilite dal richiamato articolo 1127 c.c.. Secondo la prospettazione della ricorrente questa ricostruzione della Corte veneziana sarebbe errata perche’ la costruzione di una “nuova fabbrica” sopra il tetto a falde dell’edificio condominiale, la cui entita’ materiale e funzionale non viene neppure in minima parte incisa, costituirebbe una espressione del diritto di sopraelevazione spettante al proprietario dell’ultimo piano, requisiti questi che sarebbero riconoscibili all’altana dedotta in controversia come costruita dalla medesima ricorrente, la quale, peraltro, non sarebbe idonea a privare gli altri condomini delle potenzialita’ di uso della parte di tetto occupata dalla struttura dell’altana stessa (che non potrebbe essere diversa da quella della protezione del fabbricato).

2. Con il secondo motivo la ricorrente ha dedotto la violazione della medesima norma di cui all’articolo 1127 c.c., sotto l’ulteriore profilo della ravvisata erroneita’ della sentenza impugnata nella parte in cui era stato escluso che l’altana potesse essere considerata “nuova fabbrica” in sopraelevazione, poiche’ quest’ultima non si sarebbe potuta identificare con una costruzione inidonea a comportare l’aumento dell’altezza del fabbricato (rimanendo al di sotto del manto di copertura da sollevare di pari misura).

2.1. I primi due motivi possono essere esaminati congiuntamente siccome strettamente connessi.

Essi sono destituiti di fondamento e devono, percio’, essere rigettati. Innanzitutto e’ opportuno definire la natura e la struttura dell’altana, che costituisce un manufatto particolare tipico, soprattutto (ma non solo), della citta’ di Venezia (e la controversia in esame e’ riferita proprio ad una costruzione di questo genere sita nel capoluogo Veneto). L’altana (chiamata anche “belvedere”) e’, in sostanza, una piattaforma o loggetta realizzata (di regola in legno, con sua relativa precarieta’) nella parte piu’ elevata di un edificio (ed alla quale si accede, in genere, dall’abbaino, altro tipico elemento dell’architettura veneziana), che, in alcuni casi, puo’ anche sostituire il tetto e che, a differenza delle terrazze e dei balconi, non sporge, di norma, rispetto al corpo principale dell’edificio di pertinenza.

Orbene, secondo la condivisibile giurisprudenza assolutamente prevalente di questa Corte (cfr., ad es., Cass. n. 2865 del 2008 e Cass. n. 19281 del 2009), la sopraelevazione di cui all’articolo 1127 c.c. si configura nei casi in cui il proprietario dell’ultimo piano dell’edificio condominiale esegua nuovi piani o nuove fabbriche in senso proprio ovvero trasformi locali preesistenti aumentandone le superfici e le volumetrie, ma non anche quando egli intervenga con opere di trasformazione relative all’utilizzazione del tetto che, per le loro caratteristiche strutturali (come quelle riconducibili ad un manufatto che occupi parzialmente la superficie del tetto stesso senza costituire un innalzamento, in senso stretto, in continuita’ ed in sovrapposizione rispetto all’ultimo piano), siano idonee a sottrarre il bene comune alla sua destinazione in favore degli altri condomini e ad attrario nell’uso esclusivo del singolo condomino. In tal senso, quindi, ai sensi del citato articolo 1127 c.c., costituisce “sopraelevazione” soltanto l’intervento edificatorio che comporti lo spostamento in alto della copertura del fabbricato condominiale, mediante occupazione della colonna d’aria soprastante. E, del resto, la giurisprudenza di questa Corte e’ concorde anche nel rilevare che, in tema di condominio, sono legittimi, ai sensi dell’articolo 1102 c.c., sia l’utilizzazione della cosa comune da parte del singolo condomino con modalita’ particolari e diverse rispetto alla sua normale destinazione, purche’ nel rispetto delle concorrenti utilizzazioni, attuali o potenziali, degli altri condomini, sia l’uso piu’ intenso della cosa, purche’ non sia alterato il rapporto di equilibrio tra tutti i comproprietari, dovendosi a tal fine avere riguardo all’uso potenziale in relazione ai diritti di ciascuno, con la conseguenza che, per converso, deve qualificarsi illegittima la trasformazione u’ anche solo di una parte – del tetto dell’edificio in terrazza ad uso esclusivo del singolo condomino, risultando in tal modo alterata la originaria destinazione della cosa comune, sottratta all’utilizzazione da parte degli altri condomini (cfr., ad es., Cass. n. 1737 del 2005; Cass. n. 24414 del 2006 e Cass. n. 5753 del 2007).

La Corte territoriale si e’ correttamente uniformata ai richiamati principi escludendo che l’altana potesse costituire propriamente una sopraelevazione, continuando a fungere da copertura dell’edificio la parte di tetto su cui insiste la sua struttura e, ancorche’ essa sia qualificabile come una costruzione, non rappresenta, pero’, l’espressione del diritto di sopraelevazione da intendere nei precisati sensi (diversamente dal modo in cui e’ stato invocato dalla ricorrente). Il giudice di appello ha, infatti, accertato, in virtu’ di un percorso argomentativo esaustivo e logico fondato su idonei accertamenti di fatto avallati anche dalle risultanze della c.t.u., che non poteva ritenersi intervenuta l’edificazione di un nuovo piano o, comunque, di una nuova fabbrica, consistendo l’altana, piuttosto, in una modifica della situazione preesistente mediante una diversa ed esclusiva utilizzazione di una parte della porzione comune con relativo impedimento agli altri condomini dell’inerente uso (con correlata violazione del divieto stabilito dall’articolo 1120 c.c., comma 2), essendo indubbio che gli altri condomini erano rimasti privati delle potenzialita’ di uso (come quelle, ad es., riconducibili alla possibilita’ di installazione di antenne e alla riparazione o manutenzione della copertura stessa) della parte di tetto occupata dalla struttura dell’altana a beneficio esclusivo della (OMISSIS).

Ne’ coglie nel segno l’argomentazione prospettata dalla ricorrente secondo cui, ai fini della qualificazione dell’altana come sopraelevazione, si sarebbe dovuto tener conto anche del disposto di cui all’ultimo comma dell’articolo 1127 c.c. (che disciplina i criteri di computo dell’indennita’ da corrispondere agli altri condomini in relazione al valore attuale dell’area da occuparsi), in virtu’ del quale si dovrebbe considerare come sopraelevazione ogni “nuova fabbrica”, la cui superficie utile, di calpestio, si vada ad aggiungere alle superfici preesistenti e si ponga sopra la linea terminale dell’ultimo piano preesistente.

Invero, deve, innanzitutto, considerarsi che il concetto generale di “sopraelevazione” e’ evincibile dal comma 1 del citato articolo 1227 c.c., il quale pone riferimento all’attivita’ di “elevazione” di nuovi piani o nuove fabbriche, mentre nei commi successivi esso viene meramente richiamato ad altri fini. L’uso del termine “elevazione” (e non di “utilizzazione”) implica – come gia’, oltretutto, evidenziato precedentemente – la conseguenza che la nuova costruzione debba necessariamente connotarsi per la sua idoneita’ a produrre un sollevamento ovvero un innalzamento ad un’altezza superiore rispetto al piano originario, mediante l’occupazione della colonna d’aria soprastante. La disposizione dell’ultimo comma dello stesso articolo 1127 c.c., nella parte in cui pone riferimento “all’area da occuparsi con la nuova fabbrica” e’ diretta, in effetti, a dettare un semplice criterio di calcolo dell’indennita’ da corrispondere agli altri condomini in caso di sopraelevazione in senso stretto e la parte finale di detto comma avalla tale interpretazione, imponendo a colui che esegue una sopraelevazione l’obbligo di mantenere i diritti di uso e godimento che i condomini avevano in precedenza sulla copertura. Il riferimento specifico del comma in questione al lastrico solare, di cui si impone l’obbligo della ricostruzione nel caso in cui preesista alla sopraelevazione, ha la mera funzione di evidenziare l’impossibilita’ di interscambiabilita’ di un tipo di copertura rispetto ad un altro e di impedire, cosi’, al proprietario dell’ultimo piano di sostituire il lastrico con altra forma di copertura (come potrebbe essere, ad es., quella di un tetto a falde).

3. Con il terzo ed ultimo motivo la ricorrente ha censurato la sentenza impugnata, in relazione all’articolo 360 c.p.c., n. 3, per la violazione dell’articolo 1120 c.c. e la falsa applicazione dell’articolo 1102 c.c., nonche’ per la carenza e, comunque, insufficienza di motivazione in relazione al punto decisivo della controversia riferito alla ritenuta circostanza che la costruzione dell’altana impediva agli altri condomini di far uso della parte del tetto occupata da tale manufatto (ai sensi dell’articolo 360 c.p.c., n. 5).

3.1. Anche questo motivo e’ privo di fondamento e va, percio’, disatteso.

Secondo la ricostruzione dedotta dalla ricorrente, l’utilizzazione dello spazio aereo sovrastante il tetto comune, mentre non incide minimamente sulla struttura, sulla conformazione e sulla funzione dello stesso, consente al singolo condomino un miglior godimento della cosa comune alla quale ha apportato a proprie spese un incremento costituito dall’altana, la quale non sarebbe idonea a modificare ne’ ad alterare la destinazione propria del tetto ne’ ad impedire agli altri condomini di farne uso, secondo il loro diritto.

La riferita prospettazione non e’ meritevole di adesione.

Per quanto gia’ evidenziato in relazione ai primi due motivi del ricorso ed escluso che l’altana possa essere qualificata come una sopraelevazione in senso proprio, la Corte di appello di Venezia, sulla base di una valutazione di merito adeguatamente motivata e riscontrata da conferenti accertamenti in punto di fatto, ha appurato che, mediante l’installazione arbitraria dell’altana ed in assenza di qualsiasi autorizzazione legale da parte della collettivita’ condominiale, la ricorrente aveva illegittimamente occupato, a suo esclusivo vantaggio, un parte condominiale, sottraendola all’utilizzazione e godimento da parte degli altri condomini. In tal senso, percio’, il giudice di secondo grado si e’ uniformata al piu’ convincente orientamento giurisprudenziale di questa Corte (cfr., soprattutto, Cass. n. 4466 del 1997; Cass. n. 1737 del 2005; Cass. n. 5753 del 2007, cit., e Cass. n. 14950 del 2008), al quale si aderisce, in virtu’ del quale, in tema di condominio, la sostituzione integrale o parziale del tetto – cosi’ come la sua permanente occupazione in parte con la sovrapposizione di altro manufatto – ad opera del proprietario dell’ultimo piano di un edificio condominiale, con una diversa copertura (terrazza od altra struttura equivalente, come potrebbe essere proprio un’altana) che pur non eliminando l’assolvimento della funzione originariamente svolta dal tetto stesso, valga ad imprimere al nuovo manufatto, per le sue caratteristiche strutturali e per i suoi annessi, anche una destinazione ad uso esclusivo dell’autore dell’opera, costituisce alterazione della destinazione della cosa comune e non puo’ considerarsi insita nel piu’ ampio diritto di sopraelevazione spettante al proprietario dell’ultimo piano.

In altri termini, qualora il proprietario dell’ultimo piano di un edificio condominiale provveda a modificare una parte del tetto condominiale trasformandola in terrazza (od occupandola con altra struttura equivalente od omologa) a proprio uso esclusivo, tale modifica e’ da ritenere illecita non potendo essere invocato l’articolo 1102 c.c., poiche’ non si e’ in presenza di una modifica finalizzata al migliore godimento della cosa comune, bensi’ all’appropriazione di una parte di questa che viene definitivamente sottratta ad ogni possibilita’ di futuro godimento da parte degli altri, non assume alcun rilievo il fatto che la parte di tetto sostituita od occupata permanentemente continui a svolgere una funzione di copertura dell’immobile.

4. In definitiva, alla stregua delle complessive ragioni esposte, il ricorso deve essere integralmente respinto. Si ravvisano, tuttavia, alla stregua della complessita’ delle questioni giuridiche trattate e della peculiarita’ della controversia (con riferimento anche alla particolarita’ della costruzione venuta in considerazione, sulla quale non constano precedenti di questa Corte), giustificati motivi per disporre la compensazione delle spese relative al presente giudizio di legittimita’ tra le parti costituite, mentre non occorre adottare alcuna pronuncia in ordine al rapporto processuale intercorso tra la ricorrente e le altre parti intimate, che non hanno svolto attivita’ difensiva in questa sede.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e compensa integralmente, tra le parti costituite, le spese del presente giudizio.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. TRIOLA Roberto Michele – Presidente
Dott. PICCIALLI Luigi – Consigliere
Dott. BIANCHINI Bruno – rel. Consigliere
Dott. PROTO Cesare A. – Consigliere
Dott. MANNA Felice – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sui ricorsi iscritti ai nn.r.g. 9137 e 14230/06 proposti da:

- (OMISSIS) (c.f.) rappresentato e difeso dall’avv. (OMISSIS) e dall’avv. (OMISSIS), giusta procura in calce al ricorso, ed elettivamente domiciliato presso lo studio del secondo in (OMISSIS);

- ricorrente (proc. n.r.g. 9137/06) -

contro

Condominio dello stabile sito in (OMISSIS) (c.f. (OMISSIS)) in persona dell’amministratore pro tempore dr. (OMISSIS); rappresentato e difeso dagli avv.ti (OMISSIS) e (OMISSIS) ed elettivamente domiciliato presso lo studio dei medesimi in (OMISSIS), giusta procura speciale rep. 29423 per atti del notaio (OMISSIS) di Firenze dell’11/11/2011;

- controricorrente (proc. n. r.g. 9137/06) e ricorrente incidentale (proc. n.r.g. 14230/96) -

contro la sentenza della Corte di Appello di Firenze n. 1591/05; depositata il 4/11/05 e notificata il 17/01/2006;
Udita la relazione della causa svolta nell’udienza pubblica del 9/01/2013 dal Consigliere Dott. Bruno Bianchini;
Udito l’avv. (OMISSIS), per la parte ricorrente, che ha insistito per l’accoglimento del ricorso;
Udito l’avv. (OMISSIS), per la parte contro ricorrente e ricorrente incidentale, che ha insistito per il rigetto del ricorso principale e l’accoglimento di quello incidentale;
Udito il Pubblico Ministero, in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. PATRONE Ignazio, che ha concluso per il rigetto del ricorso principale e l’assorbimento o il rigetto di quello incidentale.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

1 – Il Condominio dello stabile sito in (OMISSIS), cito’ innanzi al Tribunale del capoluogo toscano il condomino (OMISSIS) chiedendo che fosse ordinata la rimozione di alcune opere (rampa scale per raggiungere la mansarda; vano ad uso cucina; trasformazione della copertura a tetto in locale ad uso esclusivo) dal medesimo poste in essere, senza autorizzazione, su spazi condominiali (vano scala) ed a servizio dell’appartamento di proprieta’ esclusiva, sito all’ultimo piano, di guisa da ostacolare l’uso delle cose comuni da parte degli altri condomini.

2- Il (OMISSIS), nel costituirsi, ammise di aver trasformato parte del tetto in terrazza ad uso esclusivo ma nego’ che da cio’ derivasse un pregiudizio per gli altri condomini; nego’ altresi’ di aver eseguito interventi modificativi non assentiti.

3 – L’adito Tribunale respinse la domanda, opinando che le opere in contestazione sarebbero state effettuate sulla proprieta’ esclusiva del (OMISSIS) e che da esse non sarebbe derivato alcun nocumento all’utilizzo delle proprieta’ comuni da parte dei condomini.

4 – La Corte di Appello di Firenze, decidendo sul gravame del Condominio, ne accolse in parte le doglianze, condannando il (OMISSIS) alla rimessione nel pristino stato della parte del locale sottotetto sovrastante il vano scale condominiale e della porzione del tetto che era stata trasformata in terrazza; la detta Corte pervenne a tale decisione – per quello che ancor conserva interesse in questa sede -: a – innanzi tutto disattendendo l’eccezione di carenza di legittimazione dell’amministratore dell’ente di gestione, sollevata dal (OMISSIS) in relazione alla mancata autorizzazione a proporre il giudizio da parte dell’assemblea condominiale, affermando in contrario che la causa avrebbe avuto finalita’ cautelari, come tali rientranti in quei giudizi in cui l’amministratore puo’ agire o resistere autonomamente; b – in secondo luogo interpretando l’atto di acquisto del (OMISSIS), nel senso che con lo stesso il precedente proprietario avrebbe trasferito la porzione di fabbricato tra l’appartamento sito all’ultimo piano ed il tetto condominiale ma non il volume soprastante il vano delle scale condominiali, cosi’ che, avendo il (OMISSIS) creato nel sottotetto un nuovo locale, utilizzando non solo il volume del sottotetto sovrastante il proprio appartamento ma anche la cubatura sovrastante le scale condominiali, avrebbe determinato una modifica non consentita della cosa comune; e – in terzo luogo sostenendo che sarebbe stata illegittima anche la trasformazione di parte della copertura a tetto in terrazza ad uso esclusivo, dal momento che ne sarebbe derivato – per la parte sovrastante l’appartamento di altri condomini – lo snaturamento della funzione propria del tetto, posto non solo a copertura dell’edificio ma anche a garantire l’isolamento termico del medesimo e comunque formante oggetto di un diritto di accesso da parte dei condomini.

5 – Per la cassazione di tale sentenza il (OMISSIS) ha proposto ricorso, sulla base di cinque motivi; il Condominio ha resistito con controricorso, svolgendo ricorso incidentale, facendo valere due motivi; la causa e’ stata rinviata dapprima per consentire al Condominio di produrre le delibere di autorizzazione alla costituzione in giudizio e successivamente per l’astensione dalle udienze proclamata dall’Avvocatura.

MOTIVI DELLA DECISIONE

A – I due ricorsi vanno riuniti in quanto hanno ad oggetto la medesima sentenza.

B – La decisione della Corte di Appello e’ stata depositata in epoca anteriore al 3 marzo 2006, data di entrata in vigore dell’articolo 366 bis c.p.c., introducente l’obbligo di formulare specifico quesito di diritto per l’ammissibilita’ del mezzo di impugnazione; ne deriva che e’ infondata l’eccezione di inammissibilita’ dei motivi del ricorrente, laddove nell’esposizione dei medesimi il (OMISSIS) sia incorso nella ricordata omissione.

I – Con il primo motivo del ricorso principale viene denunziata la violazione o falsa applicazione degli articoli 948, 1130, 1131 e 1136 cod. civ. in base all’assunto che l’Amministratore del Condominio sarebbe stato privo di legittimazione a promuovere il giudizio in quanto nella fattispecie lo stesso avrebbe fatto valere in sostanza un’azione di revindica, come tale non rientrante nel novero di quelle conservative che l’amministratore, a’ sensi dell’articolo 1131 c.c., n. 4, puo’ promuovere autonomamente; con il primo motivo di ricorso incidentale (evidentemente condizionato all’accoglimento dell’avversaria censura) il Condominio deduce invece l’esistenza di un vizio di motivazione nella pronunzia della Corte fiorentina laddove la stessa avrebbe ritenuto che con la Delib. Condominiale 2 dicembre 1986 l’assemblea non avrebbe dato mandato all’Amministratore di agire contro il (OMISSIS), assumendo erroneamente che l’autorizzazione avrebbe interessato altra causa.

1/a – Il primo motivo e’ infondato ed il correlativo mezzo incidentale ne risulta assorbito.

1/b – Invero dall’esame del combinato disposto degli articoli 1130 e 1131 c.c. emerge che la prima norma, al punto 4, fa obbligo all’amministratore di: “compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio”: nei limiti di questa attribuzione, l’amministratore del condominio ha la rappresentanza dei partecipanti e puo’ agire in giudizio sia contro i condomini sia contro i terzi; secondo l’interpretazione di questa Corte, il legislatore ha inteso riferirsi agli atti materiali (riparazioni di muri portanti, di tetti e lastrici) e giudiziali (azioni contro comportamenti illeciti posti in essere da terzi) necessari per la salvaguardia dell’integrita’ dell’immobile (v Cass. 8233/07), cioe’ ad atti meramente conservativi (adde, nel medesimo senso, piu’ di recente: Cass. 16230/2011; Cass. 14626/2010); piu’ specificamente la giurisprudenza di questa Corte ha riconosciuto la legittimazione attiva dell’amministratore ad agire in giudizio senza l’autorizzazione dell’assemblea: per conseguire la demolizione della soprelevazione realizzata in violazione delle prescrizioni e delle cautele fissate dalle norme speciali antisismiche (Cass., Sez. Un., 8 marzo 1986, n. 1552); per ottenere la rimozione di alcuni vani costruiti sull’area solare dell’ultimo piano (Cass. Sez. 2, 21 marzo 1969, n. 907); per conseguire la demolizione della costruzione effettuata, anche alterando l’estetica della facciata dell’edificio, sulla terrazza di copertura (Cass. Sez. 2, 12 ottobre 2000, n. 13611); in via possessoria, contro la sottrazione, ad opera di taluno dei condomini, di una parte comune dell’edificio al compossesso di tutti i condomini (Cass. Sez. 2, 3 maggio 2001, n. 6190; Cass. Sez. 2, 15 maggio 2002, n. 7063); per chiedere il risarcimento dei danni, qualora l’istanza appaia connessa con la conservazione dei diritti sulle parti comuni (Sez. 2, 22 ottobre 1998, n. 10474).

1/d – Orbene dalla lettura della narrativa di fatto sopra riportata, appare evidente che il Condominio intese tutelare l’utilizzo da parte dei singoli condomini dello spazio a sottotetto e dell’area sovrastante il vano scale, assumendo che le opere poste in essere del (OMISSIS) sarebbero state idonee ad arrecare pregiudizio a tale uso: l’esame dei titoli di provenienza e le statuizioni circa l’oggetto della vendita al (OMISSIS) non erano dunque finalizzati a valutare la titolarita’ in capo allo stesso di parte dei beni comuni, bensi’ – e per incidens – a sottoporre ad analisi critica le giustificazioni del convenuto alle pretese dell’ente di gestione.

2 – Con il secondo motivo il (OMISSIS) deduce che la sentenza della Corte fiorentina sarebbe stata viziata da violazione o da falsa applicazione dei principi relativi all’identificazione del contratto (articolo 1321 cod. civ.); alla sua conclusione (articolo 1326 cod. civ.); alla nozione di transazione (articolo 1965 cod. civ.) nonche’ da vizio di motivazione – omessa, contraddittoria o insufficiente – allorche’ avrebbe disatteso l’eccezione di sopravvenuta carenza di interesse del Condominio per effetto dell’intervenuta transazione a seguito dell’accettazione, da parte dell’assemblea condominiale in data 5 giugno 2001, della proposta, in quella sede avanzata da esso deducente, di porre termine all’intero contenzioso con il Condominio – avente ad oggetto anche altre cause – con compensazione delle spese; sul punto il ricorrente mette in evidenza che sarebbe stato contraddittorio dare atto dell’incontro tra la volonta’ conciliativa di esso ricorrente e quella dei condomini, nel corso di detta assemblea, per poi negare natura di transazione a tale atto.

2/a – Il motivo deve dirsi fondato in quanto dalla lettura del contenuto del verbale di assemblea riportato a fol. 7 del ricorso emerge che il condomino manifesto’ la sua ferma intenzione di rinunziare alle varie cause pendenti (“il sig. (OMISSIS) dichiara e sottoscrive e riconferma l’assoluta disponibilita’ a transigere tutte le cause attualmente pendenti, con compensazione delle spese, nei vari gradi del giudizio, senza condizione alcuna”) e che, contestualmente, l’assemblea diede il proprio assenso a tale manifestazione di volonta’ (“l’assemblea, allo scopo di tentare una generale pacificazione all’interno del condominio, delibera unanimemente di accettare la proposta transattiva cosi’ come formulata dal sig. (OMISSIS)”) prevedendo nel contempo l’affidamento al proprio legale dell’incarico di formalizzare il gia’ raggiunto accordo (“…ed invita l’amministratore a contattare l’avv. (OMISSIS) perche’ le decisioni abbiano le formali attuazioni…”).

2/b – A fronte di tali emergenze di causa il giudice dell’appello ha valorizzato esclusivamente il fatto che, successivamente, detto accordo non produsse gli sperati effetti, non ponendo a mente – e quindi incorrendo nel vizio di insufficiente motivazione – che la delibazione critica commessagli dal motivo di gravame aveva ad oggetto: da un lato, la verifica della formazione di un accordo – se vuolsi: “quadro” – sulla proposta del (OMISSIS) e, dall’altro, gli effetti di tale accordo; l’escludere la corrispondenza del pur riconosciuto incontro delle volonta’ allo schema portato dall’articolo 1965 cod. civ. voleva dunque dire non portare la propria attenzione al prius logico rappresentato dal valore vincolante dato dall’accettazione della proposta e, con cio’, privare di consequenzialita’ logica il risultato interpretativo cui poi si era pervenuti (cfr. fol quinto della sentenza: “…cosa ben diversa da cio’ che e’ necessario perche’ possa ritenersi stipulato il contratto di cui all’articolo 1965 cod. civ.”).

2.c – L’accoglimento del motivo comporta la cassazione della sentenza in parie qua commettendosi al giudice del rinvio una rinnovata valutazione dell’oggetto e dei limiti del gia’ raggiunto accordo sulla continuazione della lite.

3 – Gli altri motivi del ricorso principale e di quello incidentale ne risultano assorbiti.

P.Q.M.

LA CORTE
Riunisce i ricorsi; rigetta il primo motivo del ricorso principale; accoglie il secondo e dichiara assorbiti gli altri motivi dello stesso nonche’ del ricorso incidentale; cassa in relazione al motivo accolto e rinvia ad altra sezione della Corte di Appello di Firenze che provvedera’ anche sulle spese del giudizio di legittimita’.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. SALME’ Giuseppe – Presidente
Dott. D’ALESSANDRO Paolo – Consigliere
Dott. AMENDOLA Adelaide – Consigliere
Dott. BARRECA Giuseppina Luciana – Consigliere
Dott. CARLUCCIO Giuseppa – rel. Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 12258/2007 proposto da:

(OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro

(OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende giusta delega in atti;
COMUNE ROMA, in persona del Sindaco On.le (OMISSIS), elettivamente domiciliato in ROMA, VIA DEL TEMPIO DI GIOVE 21, presso l’AVVOCATURA COMUNALE DI ROMA, rappresentato e difeso dall’avvocato (OMISSIS) giusta procura speciale notarile del Dott. Notaio (OMISSIS) in (OMISSIS), rep. n. 49003;
CONDOMINIO (OMISSIS) (OMISSIS), in persona del suo Amministratore pro tempore Sig.ra (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS) giusta delega in atti;

- controricorrenti -

e contro

(OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS);

- intimati -

sul ricorso 13959/2007 proposto da:

(OMISSIS), (OMISSIS), elettivamente domiciliati in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che li rappresenta e difende giusta delega in atti;

- ricorrenti -

e contro

(OMISSIS);

- intimato -

avverso la sentenza n. 1055/2006 della CORTE D’APPELLO di ROMA, depositata il 27/02/2006 R.G.N. 4193/2003;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 10/12/2012 dal Consigliere Dott. GIUSEPPA CARLUCCIO;
udito l’Avvocato (OMISSIS);
udito l’Avvocato (OMISSIS);
udito l’Avvocato (OMISSIS);
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. VELARDI Maurizio, che ha concluso per il rigetto di entrambi i ricorsi.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

1. (OMISSIS), nel 1996, inizio’ procedimento per danno temuto nei confronti di (OMISSIS) per le infiltrazioni nell’appartamento di proprieta’ provenienti dal lastrico solare di uso esclusivo della (OMISSIS), dopo che dal Comune di Roma era stata ordinata la demolizione di un manufatto ivi abusivamente costruito. Eseguite dal Condominio le opere, ordinate dal Pretore, necessarie ad eliminare le infiltrazioni, la (OMISSIS) inizio’ giudizio di merito nei confronti della (OMISSIS) e del Condominio per l’esecuzione di tutte le opere e per il risarcimento del danno.

Nel giudizio intervennero (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS), proprietari di altri appartamenti sottostanti, chiedendo l’esecuzione delle opere necessarie e il risarcimento dei danno. Su istanza della (OMISSIS), vennero chiamati in giudizio il Comune di Roma e (OMISSIS), che aveva venduto l’appartamento alla (OMISSIS).

Il Tribunale accolse le domande di (OMISSIS) e dei condomini intervenuti e condanno’ la (OMISSIS) all’esecuzione dei lavori di rifacimento del lastrico solare, al risarcimento dei danni ai condomini, oltre alle spese del processo; dichiaro’ improcedibile la domanda proposta da (OMISSIS) nei confronti di (OMISSIS) per difetto di notifica; rigetto’ quella proposta dalla stessa (OMISSIS) nei confronti del Comune.

2. La Corte di appello di Roma:

dichiaro’ inesistente il rapporto processuale con la (OMISSIS), mancando la prova della notifica dell’appello;

dichiaro’ inammissibile l’appello della (OMISSIS) nei confronti di (OMISSIS) e (OMISSIS), per tardivita’, per essere stata la sentenza notificata dai suddetti alla (OMISSIS) il 21 marzo 2003 ed essere stato l’appello notificato a (OMISSIS) e (OMISSIS) il 2 maggio 2003;

dichiaro’ inammissibili gli appelli incidentali sul quantum, proposti oltre che da (OMISSIS) e (OMISSIS), dagli altri condomini (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS), per essere stata depositata la comparsa contenente le impugnazioni incidentale senza il rispetto dei 20 giorni dall’udienza indicata nell’atto di appello, in violazione dell’articolo 343 nella parte in cui richiama l’articolo 166 c.p.c.;

rigetto’ l’appello principale della (OMISSIS);

condanno’ la (OMISSIS) alle spese del secondo grado in favore del Comune e del Condominio; compenso’ tra la (OMISSIS) e i condomini che avevano proposto appello incidentale dichiarato inammissibile le spese del grado. (sentenza del 27 febbraio 2006).

3. Avverso la suddetta sentenza, (OMISSIS) propone ricorso per cassazione con sette motivi.

Resistono con controricorso il Condominio, il Comune di Roma, i condomini (OMISSIS), nonche’ (OMISSIS) e (OMISSIS); questi ultimi propongono ricorso incidentale con tre motivi.

(OMISSIS) e (OMISSIS), nonche’ (OMISSIS), non svolgono difese.

MOTIVI DELLA DECISIONE

1. La decisione ha per oggetto i ricorsi riuniti proposti avverso la stessa sentenza.

1.1. Con il primo motivo del ricorso principale, si deduce violazione degli articoli 326 e 332 c.p.c., censurando l’erronea dichiarazione della inammissibilita’ dell’appello principale della (OMISSIS) nei confronti di (OMISSIS) e (OMISSIS).

Il motivo e’ inammissibile perche’ generico, non argomentato, esplicandosi la censura in poche righe scritte, in violazione dell’articolo 366 c.p.c., n. 4; ed, inoltre, non pone la Corte nella condizione di verificarne la portata attraverso la esatta indicazione, ed eventuale parziale riproduzione, degli atti processuali rilevanti.

1.2. Con il secondo si deduce violazione dell’articolo 149 c.p.c., in riferimento alla pronuncia nella parte in cui riguarda la citazione della (OMISSIS). Secondo l’assunto della ricorrente, in atti esisterebbe la prova della notifica dell’atto di appello alla (OMISSIS), con plico restituito perche’ non ritirato, al contrario di quanto ritenuto dalla Corte di merito.

Il motivo e’ inammissibile.

Si denuncia un errore revocatorio, ex articolo 395 c.p.c., da parte del giudice di merito, che avrebbe fondato la sua decisione sull’erronea percezione in ordine all’esistenza della prova della notifica, (tra le tante Cass. n. 11276 del 2005).

1.3. Con il terzo motivo si deduce violazione dell’articolo 112 c.p.c., come ultrapetita, per avere la sentenza considerato il pericolo statico del terrazzo, che non sarebbe contenuto nell’atto introduttivo.

Il motivo e’ inammissibile. E’ inconferente rispetto al decisum della sentenza impugnata, ed e’ generico; comunque, tale profilo non emerge neanche dall’atto di appello, riprodotto integralmente nel ricorso.

1.4. Con il quarto motivo si deduce violazione dell’articolo 2700 c.c., in riferimento alla mancanza di responsabilita’ del Comune sulla base del verbale di demolizione.

Il motivo e’ inammissibile risultando completamente costruito ed esplicato in riferimento alla sentenza di primo grado.

1.5. Il quinto e sesto motivo, con i quali si deduce, rispettivamente, la violazione degli articoli 1126 e 1102 c.c., ed insufficienza di motivazione, sono strettamente connessi e vanno esaminati congiuntamente.

Si censura, anche sotto il profilo del difetto di motivazione, la parte della sentenza che ha ritenuto la responsabilita’ della (OMISSIS), per via del manufatto abusivo realizzato e del mancato rifacimento del terrazzo dopo la demolizione, escludendo l’applicazione dell’articolo 1126 c.c.. Secondo l’assunto della ricorrente, sarebbero stati trascurati elementi che escludevano la responsabilita’ della (OMISSIS), e, in mancanza dell’accertamento della responsabilita’, si sarebbe dovuto applicare l’articolo 1126 cit..

1.5.1. I motivi vanno rigettati.

Il sesto, logicamente preliminare, non e’ idoneo a scalfire la decisione nella parte in cui ritiene accertata la responsabilita’ della (OMISSIS) nel difetto di manutenzione del terrazzo. Infatti, e’ confuso e generico e, anche, di difficile comprensibilita’, stanti i richiami frammisti alla decisione di primo grado, con conseguente inammissibilita’ sotto tale profilo. D’altra parte, non e’ censurata la sentenza di appello con riferimento all’adozione di una motivazione per relationem a quella di primo grado.

Rimasta accertata la responsabilita’ della (OMISSIS), la Corte di merito ha fatto corretta applicazione della giurisprudenza consolidata della Corte di legittimita’, secondo cui “In tema di condominio di edifici, il lastrico solare – anche se attribuito in uso esclusivo o di proprieta’ esclusiva di uno dei condomini – svolge funzione di copertura del fabbricato e, percio’, l’obbligo di provvedere alla sua riparazione o ricostruzione, sempre che non derivi da fatto imputabile soltanto a detto condomino, grava su tutti, con ripartizione delle spese secondo i criteri di cui all’articolo 1126 c.c.” (Cass. 21 febbraio 2006, n. 3676).

1.6. Con il settimo motivo si deduce violazione dell’articolo 92 c.p.c., in riferimento alla parte della decisione che ha rigettato il motivo di appello relativo alle spese di primo grado.

La Corte di merito ha ritenuto correttamente applicato il criterio della soccombenza e, per il resto, ha ritenuto generica la censura di appello.

1.6.1. Il motivo e’ in parte inammissibile, in parte infondato.

Inammissibile, per la parte in cui ripropone il motivo di appello che e’ stato ritenuto generico (scaglioni applicabili e spese cautelare), perche’ per censurare tale statuizione avrebbe dovuto dedurre la violazione dell’articolo 342 c.p.c..

Infondato, nella parte in cui sembra dolersi della mancata compensazione delle spese processuali, perche’ si tratta di potere del giudice il cui esercizio e’ sindacabile, ma certo non e’ sindacabile il mancato esercizio.

1.7. In conclusione, il ricorso principale deve rigettarsi.

2.1. Con il primo motivo del ricorso incidentale, (OMISSIS) e (OMISSIS) deducono la violazione dell’articolo 327 c.p.c..

Nella parte esplicativa, i ricorrenti assumono che, essendo stato dichiarato inammissibile l’appello principale nei loro confronti, l’appello da essi proposto avrebbe dovuto considerarsi principale, e da proporsi nei termini dell’articolo 327 c.p.c., con la conseguenza che non verrebbero in questione gli articoli 343 e 166 c.p.c., applicati dalla corte di merito, che ha ritenuto inammissibile l’appello incidentale. A prescindere da ogni considerazione sul merito della censura, il motivo e’ inammissibile sulla base del preliminare rilievo della mancata censura degli articoli 343 e 166 c.p.c., oltre che per genericita’, considerato che non chiarisce neanche quando l’appello e’ stato notificato.

2.2. Il secondo e il terzo motivo, riproducono, sembra, quelli che possono essere stati i motivi dell’appello incidentale, dichiarato inammissibile, proposto verso la sentenza di primo grado.

2.2.1. Entrambi i motivi sono evidentemente inammissibili, atteso che la Corte di merito non ha pronunciato nel merito degli stessi, avendo definito il giudizio per profilo preliminare di rito.

2.2.2. Comunque, se, come pure sembra, i ricorrenti sostengono che la Corte avrebbe dovuto pronunciare sugli stessi nonostante la dichiarazione di inammissibilita’, i motivi sono inammissibili perche’, in astratto, si sarebbe dovuta invocare la violazione dell’articolo 112 cod. proc. civ..

Invece, il secondo invoca la violazione dell’articolo 287 c.p.c., e censura la sentenza di secondo grado per non aver pronunciato su un errore materiale della sentenza di primo grado concernente il quantum liquidato, cui sarebbe stata tenuta nonostante l’inammissibilita’ dell’appello incidentale. Il terzo invoca l’articolo 91 e censura la sentenza di secondo grado per non aver pronunciato sulla censura alla sentenza di primo grado in ordine all’importo delle spese di lite di primo grado, liquidate in misura inferiore a quella delle altri parti.

2.3. In conclusione, il ricorso incidentale deve essere dichiarato inammissibile.

3. In ragione della reciproca soccombenza, sono integralmente compensate le spese processuali del giudizio di legittimita’ tra la ricorrente e i controricorrenti e ricorrenti in via incidentale, (OMISSIS) e (OMISSIS).

Seguono la soccombenza e sono liquidate sulla base dei parametri vigenti, di cui al Decreto Ministeriale n. 140 del 2012, le spese nei rapporti tra ricorrente e controricorrenti Condominio, Comune di Roma e (OMISSIS). Non avendo gli intimati (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS) svolto attivita’ difensiva, non sussistono le condizioni per la pronuncia in ordine alle spese processuali.

P.Q.M.

LA CORTE DI CASSAZIONE

decidendo sui ricorsi riuniti, rigetta il ricorso principale e dichiara inammissibile il ricorso incidentale. Dichiara l’integrale compensazione delle spese del presente giudizio tra la ricorrente e i contro ricorrenti e ricorrenti in via incidentale. Condanna la ricorrente al pagamento, in favore di ciascuno dei controricorrenti costituiti, Condominio, Comune di Roma e (OMISSIS), delle spese dello stesso giudizio, che liquida in euro 6.200,00, di cui euro 200,00 per spese, oltre alle spese generali ed agli accessori di legge.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. GOLDONI Umberto – Presidente
Dott. PICCIALLI Luigi – Consigliere
Dott. PROTO Cesare Antonio – rel. Consigliere
Dott. CARRATO Aldo – Consigliere
Dott. FALASCHI Milena – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA

sul ricorso 11305/2011 proposto da:

(OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS), giusta procura speciale a margine del ricorso;

- ricorrente -

contro

(OMISSIS) e (OMISSIS), elettivamente domiciliate in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentate e difese dall’avvocato (OMISSIS), giusta procura in calce al controricorso;

- controricorrenti -

avverso la sentenza n. 1898/2010 della CORTE D’APPALLO di TORINO del 25.11.2010, depositata il 29/12/2010;
udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 23/11/2012 dal Consigliere Relatore Dott. CESARE ANTONIO PROTO;
udito per il ricorrente l’Avvocato (OMISSIS) che si riporta alla memoria;
E’ presente il Procuratore Generale in persona del Dott. ROSARIO GIOVANNI RUSSO che si riporta alla relazione scritta.

FATTO E DIRITTO

Ritenuto che ai sensi dell’articolo 380 bis c.p.c., il relatore nominato per l’esame del ricorso ha depositato la seguente relazione:

“Letti gli atti depositati:

Osserva in fatto.

(OMISSIS) con atto di citazione notificato in data 25/3/2003 conveniva in giudizio (OMISSIS) e (OMISSIS) e, assumendo che le stesse aveva realizzato illegittimi interventi su parti comuni di immobili, ne chiedeva la condanna alla rimessione in pristino e al risarcimento dei danni.

Le convenute si costituivano, chiedevano il rigetto della domanda e in via riconvenzionale, chiedevano la condanna dell’attore a realizzare le opere indicate in un atto di divisione e a rimuovere alcune opere e della mobilia posta nelle parti comuni, nonche’ una aiuola piantumata realizzata nel cortile.

Con sentenza del 20/10/2008 il Tribunale di Novara:

- condannava le convenute a ripristinare l’originaria altezza di un muro perimetrale e della falda del tetto e inibiva loro di installare nel cortile qualsiasi manufatto;

- condannava il (OMISSIS) ad eliminare un terrazzo ripristinando la copertura del tetto dell’edificio, considerato parte comune e a rimuovere dal posto auto assegnato alle convenute nell’atto di divisione, l’aiuola piantumata.

Il (OMISSIS) proponeva appello al fine di ottenere l’eliminazione di una porta basculante realizzata dalle convenute nel muro comune e il rigetto della domanda avente ad oggetto il ripristino del tetto e l’eliminazione dell’aiuola.

Le appellate si costituivano per chiedere il rigetto dell’appello.

La Corte di Appello di Torino con sentenza del 29/12/2010 ha rigettato l’appello rilevando:

- che il motivo di appello con il quale si sosteneva che l’apertura chiusa da porta basculante alterava la natura e la destinazione del muro perimetrale, e’ inammissibile perche’ privo di qualsivoglia riferimento alla motivazione della sentenza di primo grado e alla sua ratio decidendi e, quindi, privo del requisito di specificita’;

- che il motivo e’ inoltre infondato perche’ la porta non si aggiunge a precedenti aperture, ma sostituisce la preesistente porta e finestra ed e’ stata realizzata in corrispondenza della proprieta’ esclusiva delle (OMISSIS);

- che il motivo di appello relativo alla condanna al ripristino del tetto e’ infondato in quanto il comproprietario non puo’ sostituire al tetto, pacificamente parte comune dell’edificio, un terrazzo da destinare al proprio uso esclusivo; l’opera non puo’ considerarsi sopraelevazione legittima perche’ ha determinato non gia’ una sopraelevazione, ma un abbassamento della copertura e perche’ ha sottratto all’uso comune il, tetto, demolito e sostituito con una terrazza di uso esclusivo; la censura riguardante un preteso assenso delle comproprietarie e’ inammissibile in quanto non attinge la ratio decidendi della sentenza appellata per la quale il consenso avrebbe dovuto essere espresso in forma scritta ad substantiam;

- che il motivo di appello sulla statuizione che l’eliminazione dell’aiuola piantumata e’ infondato perche’ nell’atto di divisione e’ stato assegnato alle sorelle (OMISSIS) il posto auto di specificate dimensioni senza alcun riferimento alla possibilita’ di mantenere l’aiuola piantumata, neppure riprodotta nella, planimetria allegata all’atto di divisione che individua il posto auto e pertanto e’ irrilevante che l’aiuola potesse essere preesistente o che il posto auto sia di dimensioni maggiori rispetto a quello assegnato all’appellante.

(OMISSIS) propone ricorso affidato a 4 motivi.

Resistono con controricorso (OMISSIS) e (OMISSIS).

Osserva in diritto.

1. Con il primo motivo il ricorrente deduce violazione e falsa applicazione dell’articolo 1102 c.c., in relazione all’articolo 360 c.p.c., n. 3, e sostiene che, pur essendo astrattamente consentite modifiche del muro perimetrale da parte del comproprietario, rimane fermo di divieto di alterarne la destinazione e di impedire agli altri partecipanti di farne parimenti uso e, nella specie, l’opera avrebbe compromesso la possibilita’ di eguale godimento di esso ricorrente quale comproprietario e avrebbe comportato la creazione di un locale averne uso diverso (box auto) da quello al quale era destinato.

1.1 Il motivo, nel quale si riproducono le censure sviluppate con il primo motivo di appello, e’ inammissibile in quanto non attinge la prima ratio decidendi della Corte di Appello che ha ritenuto l’inammissibilita’ del motivo di appello (oggi riproposto come motivo di ricorso) concernente la statuizione sulla legittimita’ dell’apertura di tipo carraio chiusa da porta basculante, in sostituzione di precedente apertura; la Cotte territoriale ha. infatti ritenuto che il motivo e’ inammissibile per difetto di specificita’ non essendo correlato con la motivazione della sentenza appellata.

La statuizione di inammissibilita’ (che comporta un giudizio sull’inidonea impugnazione della statuizione di legittimita’ dell’apertura attrezzata con porta basculante) non ha formato morivo di ricorso per cassazione e cio’ preclude l’esame del merito.

Ove si dovesse superare questa assorbente ragione di inammissibilita’, il motivo risulta manifestamente infondato nel merito in quanto la Corte territoriale ha rilevato che la porta basculante non si e’ aggiunta a precedenti aperture, ma ha sostituito la preesistente porta e la preesistente finestra ed e’ stata realizzata in corrispondenza della proprieta’ esclusiva delle (OMISSIS) con la conseguenza che non poteva affermarsi che l’intervento precludeva l’eguale utilizzo del muro da parte del comproprietario in quanto egli non ne avrebbe potuto fare un eguale utilizzo, non potendo aprire varchi nell’altrui proprieta’; la decisione e’ coerente con il principio affermato da questa Corte secondo il quale l’uso paritetico della cosa comune che va tutelato deve essere compatibile con la ragionevole previsione dell’utilizzazione che in concreto faranno gli altri condomini e non anche della identica e contemporanea utilizzazione che in via meramente ipotetica e astratta nel potrebbero fare (Cass. 27/2/2007 n. 4617).

In ogni caso, la Corte territoriale ha ritenuto, con valutazione di merito non attinta da una censura di vizio di motivazione, che l’opera non pregiudicasse le concrete possibilita’ di eguale godimento e tanto basta per escludere la violazione dell’articolo 1102 c.c..

2. Con il secondo motivo il ricorrente deduce violazione e falsa applicazione degli articoli 1102 e 1127 c.c., in relazione all’articolo 360 c.p.c., n. 3, e sostiene:

a) che la Corte di appello non ha precisato e motivato sulla ritenuta irrilevanza della proprieta’ del sottotetto da parte di esso ricorrente;

b) che invece la proprieta’ del sottotetto e’ rilevante per attribuirgli 1 diritti previsti dagli articoli 1102 e 1127 c.c., di apportare modifiche parziali al tetto;

c) che la trasformazione del sottotetto in terrazzo non ha alterato l’originaria destinazione della cosa comune sottraendola all’utilizzazione delle comproprietarie;

d) che esso ricorrente si e’ limitato a sostituire una copertura spiovente con una copertura piana, rientrante nella tipologia dei tetti;

e) che anche le sorelle (OMISSIS) avevano modificato il tetto innalzandolo per ricavarne una mansarda;

f) che non era necessaria la prova scritta del reciproco consenso in quanto le modifiche erano nell’interesse comune;

g) che la funzione di copertura espletata dal letto non ha subito alcun pregiudizio;

h) che sul tetto sono realizzabili anche interventi edilizi diversi dalla sopraelevazione considerata dall’articolo 1127 c.c..

2.1 Il motivo e’ manifestamente infondato in ogni sua parte e la decisione della Corte di Appello e’ conforme alla giurisprudenza consolidata di questa Corte che invece il ricorrente mostra di non tenere in alcun conto.

Infatti, quanto alle possibilita’ edificatorie da parte del proprietario dell’ultimo piano, l’articolo 1127 c.c., consente solo le sopraelevazioni e non le demolizioni con abbassamento delle quote, come nella fattispecie; questa Corte ha ripetutamente affermato che la sopraelevazione ex articolo 1127 c.c., e’ ravvisabile “solo in presenta di un intervento edificatorio che comporti lo spostamento in alto della copertura del fabbricato, tetto o lastrico solare che sia, in modo da interessare la colonna d’aria sovrastante lo stabile” (Cass. 1498/98 e, da ultimo, Cass. 7/9/2009 n. 19281); questa Corte ha inoltre rilevato che, come, si evince dall’articolo 1127 c.c., la sopraelevazione presuppone, comunque, che chi la realizza ricostruisca “il lastrico solare di ari tutti o parte dei condomini aveva il diritto di usare”; in sostanza nell’ipotesi di sopraelevazione si sostituisce il diritto dei condomini sulla superficie terminale – sia essa tetto o lastrico solare – su un identico bene, posto ad una quota superiore (Cass.5/6/2008 n. 14950; Cass. 12/3/2007 n. 5753). Nel caso in esame, invece, tale condizione non risulta sussistere, perche’ il ricorrente, per realizzare la proprio terrazzo, si e’ appropriato di una porzione di tetto comune sostituendola con una superficie in suo godimento esclusivo.

Con riferimento alle possibilita’ accordate al condomino dall’articolo 1102 c.c., il ricorrente non coglie la portata della norma e la assoluta estraneita’ della fattispecie in esame all’ambito normativo indicato e, come detto non considera neppure la consolidata giurisprudenza di questa Corte secondo la quale qualora il proprietario dell’ultimo piano di un edificio condominiale provveda a modificare una parte del tetro condominiale trasformandola in terrazza a proprio uso esclusivo, tale modifica e’ da ritenere illecita non potendo essere invocato l’articolo 1102 c.c., poiche’ non si e’ in presenza di una modifica finalizzata al migliore, godimento della cosa comune, bensi’ all’appropriazione di una parte di questa che viene definitivamente sottratta ad ogni possibilita’ di futuro godimento da parte degli altri; ne’ assume rilievo il fatto che la parte di tetto sostituita continui a svolgere una funzione di copertura dell’immobile (Cass. 5/6/2008 n. 14950); tale orientamento e’ consolidato da oltre un ventennio essendosi sempre escluso che un condomino potesse trasformare il tetto in terrazza ad uso esclusivo, essendo in tal modo alterata la originaria destinazione della cosa comune, che viene sottratta all’utilizzazione da parte degli altri condomini (sent. 19 gennaio 2006 n. 972; 28 marzo 2001 n. 3369; 7 gennaio 1984 n. 101), anche quando tale trasformazione riguarda solo una parte del tetto (sent. 9 maggio 1983 n. 3199).

Nel caso di specie il tetto demolito ha cessato di rimanere nel godimento comune e di essere suscettibile, potenzialmente, di un uso per gli altri comproprietari; questa Corte ha inoltre gia’ avuto modo di rilevare che e’ del tutto ininfluente la considerazione che non sia variata la finzione di “copertura” cui assolverebbe anche la parte di tetto sostituita con la terrazza, perche’ detta utilizzazione non e l’unica possibile, non potendosi escludere in ipotesi utilizzazioni future, quali l’appoggio di antenne, o di pannelli solari, o altre possibili e oggi inimmaginabile utilita’ (Cass. 5/6/2008 n. 14950).

Infine, quanto al preteso consenso delle comproprietarie, il ricorrente lamenta che non era necessario il consenso scritto trattandosi di opere nell’interesse comune e per le quali era stato dato reciproco consenso. 11 motivo in questa parte e’ inammissibile: la Corte di Appello ha ritenuto, che il motivo con il quale si sosteneva la legittimita’ dell’intervento in quanto concordato era inammissibile perche’ non era censurata la statuizione secondo la quale occorreva il consenso scritto e pertanto ha ritenuto che la relativa censura non potesse neppure essere esaminata nel merito; questa decisione non ha formato oggetto di ricorso il che preclude l’esame del merito della censura. Ove si ritenesse superabile il rilievo di. inammissibilita’, si osserva che la censura e’ manifestamente infondata non risultando dagli atti l’esistenza di un reciproco consenso, meramente affermato dal ricorrente e, al contrario, le controricorrenti hanno rilevato che nell’atto di citazione del primo grado (OMISSIS) dichiarava che le sorelle (OMISSIS) avevano realizzato le opere su parti comuni senza avere preventivamente acquisito il suo assenso, con cio’ contraddicendo l’assunto dell’indimostrato ma soltanto affermato reciproco consenso.

3. Con il terzo motivo il ricorrente deduce violazione e falsa applicazione dell’articolo 1102 c.c., e il vizio di insufficiente e contraddittoria motivazione sostenendo che la Corte di Appello ha contraddittoriamente ritenute consentite le modifiche apportate dalle sorelle (OMISSIS) alla cosa comune, nella specie al muro perimetrale, realizzate con la sua parziale demolizione per ricavare una porta carraia e, invece, non ha ritenuto legittima la demolizione di una parte del tetto per ricavarne un terrazzino.

3.1 Il motivo, nella parte in cui riafferma la legittimita’ dell’intervento demolitorio di parte del tetto e’ manifestamente infondato per le ragioni gia’ espresse al precedente punto 2.1; e’ parimenti infondata la censura di contraddittorieta’ della motivazione in quanto le due situazioni esaminate dalla Corte territoriale non sono comparabili e non v’e’ contraddittorieta’ della motivazione perche’ l’intervento sul muro perimetrale e’ stato meramente sostitutivo di apertura gia’ esistenti, senza pregiudizio delle concrete possibilita’ di godimento della parte di muro che gia’ era riservata all’uso delle sorelle (OMISSIS), mentre la demolizione del tetto ha radicalmente modificato la situazione esistente impedendo l’uso della cosa comune che di fatto poteva essere esercitato.

4. Con il quarto motivo il ricorrente deduce la violazione e falsa applicazione dell’articolo 1102 c.c., in relazione alla ritenuta illegittimita’ dell’aiuola piantumata in corrispondenza del posto auto assegnato alle sorelle (OMISSIS).

Il ricorrente sostiene:

- che l’aiuola piantumata aveva lo scopo di abbellire il muro di confine e preesisteva alla divisione con assegnazione dei posti auto;

- che non intralciava l’utilizzo del posto macchina ed era opera funzionale al piu’ gradevole uso della cosa comune;

- che non si trovava all’interno della superficie assegnata alle sorelle (OMISSIS), ma nel cortile comune e che quindi era stata collocata nel rispetto del disposto dell’articolo 1102 c.c., che consente interventi sulla cosa comune senza pregiudizio per il pari godimento degli altri comproprietari.

4.1 Il motivo e’ inammissibile in quanto non attinge la ratio decidendi della sentenza impugnata secondo la quale l’aiuola deve essere rimossa in quanto si trova in corrispondenza del posto auto assegnato alle sorelle (OMISSIS) e ne riduce la superficie loro assegnata nell’atto di divisione, essendo pertanto irrilevante la sua eventuale preesistenza. La Corte distrettuale ha, quindi, considerato decisivo per l’illegittimita’ del mantenimento dell’aiuola il fatto che la sua presenza pregiudica la piena disponibilita’ del posto auto garantita con l’atto di divisione e questa ratio non e’ stata censurata se non con l’affermazione del tutto apodittica e irrilevante per la quale “tale modesto spazio…non e’ comunque di intralcio all’utilizzo del posto macchina assegnato alle sorelle (OMISSIS)” senza neppure dedurre un vizio di motivazione della sentenza nella parte in cui ravvisava intralcio.

L’ulteriore affermazione in ricorso secondo la quale “contrariamente quanto ritenuto dalla Corte l’aiuola piantumata non e’ all’interno della superficie assegnata alle signore (OMISSIS)… bensi’ sul cortile comune e quindi nella disponibilita’ di entrambi, i condomini” e’ fondata solo sul richiamo a rilevamenti grafici del CTU che non si comprende come possano costituire sostegno a tale apodittica affermazione contraddicendo quanto ritenuto dalla Corte di appello secondo la quale l’area piantumata invade la superficie assegnata alle (OMISSIS); in ogni caso, l’errore di fatto nella valutazione delle risultanze grafiche non sarebbe deducibile come violazione dell’articolo 1102 c.c., ma, eventualmente come errore revocato rio, cio’ costituendo ulteriore motivo di inammissibilita’ del motivo in questa parte.

5. In conclusione, il ricorso puo’ essere trattato m camera di consiglio, in applicazione degli articoli 376. 380 bis e 375 c.p.c., per essere dichiarato manifestamente infondato”.

Considerato che il ricorso e’ stato fissato per l’esame in camera di consiglio, che sono state effettuate le comunicazioni alle parti costituite e la comunicazione al P.G..

Considerato che la memoria del ricorrente non apporta elementi atti a inficiare le valutazioni e le conclusioni della relazione: nella memoria sono richiamate le sentenze del 3/8/2012 n. 14107 e 14109 di questa Corte, nelle quali e’ affermato il principio di diritto secondo il quale “Il condomino, proprietario del piano sottostante al tetto comune, puo’ effettuare la trasformazione di ima parte del tetto dell’edificio in terrazza ad uso esclusivo proprio, a condizione che sia salvaguardata, mediante opere adeguate, la funzione di copertura e protezione delle sottostanti strutture svolta dal tetto preesistente, restando cosi’ complessivamente mantenuta, per la non significativa portata della modifica, la destinazione principale del bene”; sulla base di questi due precedenti, sostiene che troverebbe conferma la dedotta violazione, da parte del giudice di appello, dell’articolo 1102 c.c., che, alla luce della richiamata giurisprudenza e diversamente da quanto ritenuto dal giudice di appello, consentirebbe al comproprietario del piano sottostante, la trasformazione di una parte del tetto in terrazzo ad uso esclusivo proprio.

Tuttavia, gli stessi recenti precedenti teste richiamati non hanno affermato l’indiscriminata possibilita’ di trasformazione dei tetti, ma hanno affermato che il giudizio sul punto andra’ formulato caso per caso, in relazione alle circostanze peculiari e si risolve in un giudizio di fatto sindacabile in sede di legittimita’ solo avendo riguardo alla motivazione, dovendosi verificare in concreto, se l’uso privato possa tagliere reali possibilita’ di uso della cosa comune agli altri potenziali condomini – utenti e se la funzione di copertura e protezione delle sottostanti strutture non ne resti compromessa, ma queste “condizioni” introducono questioni di fatto che non risultano trattate dalle parti nel giudizio di appello, cosi’ che non possono essere esaminate per la prima volta in questa sede di legittimita’.

Considerato che pertanto il collegio, con le precisazioni di cui sopra, condivide e fa proprie le argomentazioni e la proposta del relatore.

Che le spese di questo giudizio di Cassazione, liquidate come in dispositivo, seguono la soccombenza di (OMISSIS).

P.Q.M.

La Corte di cassazione rigetta il ricorso e condanna (OMISSIS) al pagamento delle spese di questo giudizio di cassazione che liquida in euro 2.700,00 di cui euro 200,00 per esborsi.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. TRIOLA Roberto Michele – Presidente
Dott. BURSESE Gaetano Antonio – Consigliere
Dott. PETITTI Stefano – rel. Consigliere
Dott. BERTUZZI Mario – Consigliere
Dott. FALASCHI Milena – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

CONDOMINIO DI (OMISSIS), ((OMISSIS)), in persona dell’amministratore pro tempore, rappresentato e difeso, per procura speciale a margine del ricorso, dall’Avvocato (OMISSIS), domiciliato in Roma, Piazza Cavour, presso la Cancelleria civile della Corte suprema di cassazione;

- ricorrenti -

contro

(OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS), rappresentati e difesi, per procura speciale in calce al controricorso, dall’Avvocato (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso (OMISSIS);

- controricorrenti -

avverso la sentenza della Corte d’appello di Napoli n. 2569 del 2008, depositata il 2 6 giugno 2008.
Udita la relazione della causa svolta nell’udienza pubblica dell’11 giugno 2012 dal Consigliere relatore Dott. Stefano Petitti;
sentiti gli Avvocati (OMISSIS) e (OMISSIS);
sentito il Pubblico Ministero, in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. VELARDI Maurizio che ha chiesto il rigetto del ricorso.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con citazione notificata il 5 luglio 2000, (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS) convenivano in giudizio, dinnanzi al Tribunale di Napoli, il Condominio di (OMISSIS), chiedendo l’annullamento della deliberazione assunta dall’assemblea condominiale il (OMISSIS), ovvero la dichiarazione di inefficacia della stessa. Con tale delibera, assunta con la partecipazione di dieci condomini su tredici – e segnatamente con la presenza di (OMISSIS), quale rappresentante degli attori, che si era opposto all’approvazione -, si era deliberato che “le spese di riparazione e manutenzione dei tratti di condutture pluviali poste nei giardini … essendo poste a servizio esclusivo dei due appartamenti al piano terra, devono essere a carico dei rispettivi proprietari dei giardini”.

Gli attori sostenevano che erroneamente l’assemblea aveva ritenuto che essi avessero l’uso esclusivo delle condutture pluviali interrate nel loro giardino e aveva attribuito ad essi la spesa sostenuta per la riparazione. Ai sensi degli articoli 1 e 3 del regolamento condominiale, invece, le condutture pluviali e cloacali con rispettivi fognoli di smaltimento dovevano ritenersi comuni, sia perche’ nelle terrazze e nei giardini dei terranei nn. 1 e 2 passavano le fognature e gli scoli dell’intero fabbricato, ivi comprese le acque piovane provenienti dalle ampie balconate degli appartamenti sovrastanti, sia perche’ avevano la funzione di preservare l’edificio condominiale dalle infiltrazioni di acque pluviali.

Si costituiva il Condominio contestando la domanda.

Espletata una consulenza tecnica d’ufficio, l’adito Tribunale accoglieva la domanda, ritenendo che il regolamento condominiale includesse tira le cose comuni le condutture fognarie convoglianti gli scarichi di tutto il fabbricato e rilevando che la consulenza tecnica d’ufficio aveva altresi’ accertato la funzione di intercettazione e smaltimento delle acque meteoriche provenienti anche dalle balconate dei cinque piani, si’ da assicurare l’equilibrio necessario per evitare il collasso del terrazzamento e del relativo muraglione di contenimento; si trattava dunque di opera infrastrutturale a servizio dell’intero fabbricato, le cui spese di manutenzione andavano ripartite ai sensi della prima parte dell’articolo 1123 cod. civ..

Proponeva appello il Condominio e la Corte d’appello di Napoli, nella resistenza degli appellati, con sentenza depositata il 26 giugno 2008, rigettava il gravame.

La Corte d’appello, premesso che la domanda aveva ad oggetto esclusivamente la verifica della legittimita’ o no del criterio di ripartizione delle spese relative alla manutenzione dei tratti di tubazione orizzontali facenti parte delle condotte pluviali, adottato dall’assemblea del (OMISSIS) con la delibera impugnata, rilevava che effettivamente il consulente tecnico aveva riportato in modo impreciso il regolamento condominiale, nel quale non compariva nella elencazione delle parti comuni, e in particolare tra le condutture pluviali e cloacali con i rispettivi fognoli di smaltimento, l’inciso “anche per le parti sub orizzontali dei giardini”; riteneva, tuttavia, che tale imprecisione non comportasse significative conseguenze. E cio’ sulla base del rilievo che l’articolo 1 del regolamento ricalcava sostanzialmente le previsioni dell’articolo 1117 cod. civ., e che operava comunque il principio legislativo secondo cui sono comuni tutte le parti dell’edifico volte alla soddisfazione di esigenze collettive condominiali. E la destinazione funzionale, concernente l’intero edificio, costituiva il presupposto per l’attribuzione della proprieta’ comune, non risultando altrimenti dal titolo. Anzi l’articolo 3 del regolamento condominiale prevedeva a carico dei giardini di proprieta’ esclusiva dei proprietari delle due unita’ al piano terra una servitu’ avente ad oggetto il passaggio delle fognature e delle tubazioni destinate a convogliare gli scarichi dell’intero fabbricato.

Dalla espletata consulenza tecnica d’ufficio, poi, la Corte d’appello desumeva che titolare della servitu’, dal lato attivo, fosse il condominio, atteso che i tratti fognari cui si riferivano le spese di manutenzione, oggetto della deliberazione impugnata, convogliavano oltre alle acque meteoriche direttamente ricadenti sul giardino anche quelle grondanti dagli aggetti (balconi) dell’edificio condominiale. Peraltro, pur volendosi considerare che i balconi non rientravano tra le cose di proprieta’ comune, non poteva obliterarsi che l’articolo 3 del regolamento, nel prevedere il passaggio nei giardini di fognature e tubazioni convoglianti gli scoli dell’intero fabbricato, consentiva di argomentare l’esistenza di una servitu’ anche a favore dei proprietari dei balconi; il che era sufficiente per affermare la erroneita’ del criterio di ripartizione delle spese adottato dall’assemblea del (OMISSIS).

Ad avviso della Corte d’appello non poteva poi essere condiviso l’assunto dell’appellante, secondo cui sarebbe stato o-nere dei proprietari delle unita’ terranee di preservare la statica del fabbricato evitando dissesti ai fondi vicini per effetto di infiltrazioni. In proposito, la Corte territoriale osservava che ai proprietari gravati dalla servitu’ di passaggio delle fognature e delle tubazioni, proprio per evitare il rischio di infiltrazioni, era stato fatto divieto di piantare alberi di alto fusto e che, quindi, posto che la intera rete fognaria assolveva alla funzione di preservazione dell’equilibrio idrogeologico del sito, doveva ritenersi che oggetto della servitu’ di passaggio fosse l’intera rete degli scarichi dell’edificio condominiale, i quali dovevano ritenersi a loro volta rientranti, nel loro complesso, e quindi anche nel tratto collocato nei giardini dei proprietari degli appartamenti a piano terra, tra le cose comuni.

La Corte d’appello respingeva poi il motivo di gravame concernente il regime delle spese di c.t.u., poste interamente a carico del Condominio pur se il Tribunale aveva disposto la compensazione delle spese di lite.

Per la cassazione di questa sentenza il Condominio del fabbricato sito in (OMISSIS), ha proposto ricorso sulla base di due motivi; gli intimati hanno resistito con controricorso.

Entrambe le parti hanno depositato memoria in prossimita’ dell’udienza di discussione.

MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Con il primo motivo il ricorrente Condominio denuncia la violazione e falsa applicazione degli articoli 1123, 1117 e 1058 e ss. cod. civ., nonche’ il vizio di motivazione insufficiente e contraddittoria. Il Condominio rileva che l’unico argomento addotto nella sentenza impugnata consiste in cio’ che i tratti di fognatura collocati nei giardini di proprieta’ degli intimati sarebbero utilizzati anche per lo smaltimento delle acque provenienti dai balconi; ma un simile rilievo risulta del tutto inadeguato a sostenere la decisione impugnata, atteso che la stessa Corte territoriale ha condiviso il principio per cui i balconi sono di proprieta’ esclusiva dei singoli condomini. Pertanto , non essendo destinati i tratti di fognatura in questione a convogliare scarichi condominiali, la delibera assembleare impugnata doveva ritenersi del tutto legittima.

A conclusione del motivo il Condominio formula il seguente quesito di diritto: “Dica la Corte di Cassazione, in tema di condominio, quale sia il criterio di ripartizione delle spese di manutenzione dei tratti delle condutture pluviali interrate nel giardino di proprieta’ esclusiva nell’ipotesi in cui in tali tratti vengono convogliate le acque piovane ricadenti nel giardino di proprieta’ esclusiva e quelle grondanti dai balconi dell’edificio condominiale”.

2. Con il secondo motivo il Condominio lamenta omessa, insufficiente o contraddittoria motivazione e violazione degli articoli 1123, 1117 e 1058 e ss. cod. civ.. La censura si riferisce all’affermazione della sentenza impugnata secondo cui l’intera rete fognaria avrebbe assolto alla funzione di preservazione dell’equilibrio idro-geologico del sito, e non vi sarebbero stati tratti o tronchi di tubazione superflui o quanto meno connotati da una limitata destinazione funzionale. Ad avviso del ricorrente, tali affermazioni contrasterebbero con le risultanze degli accertamenti del consulente tecnico d’ufficio, secondo cui i tratti fognari in questione erano destinati a convogliare oltre alle acque meteoriche direttamente ricadenti sui giardini anche quelle provenienti dai balconi; ed ancora, la Corte d’appello avrebbe omesso di valutare la portata delle indagini tecniche, confondendo tra la funzionalita’ dell’intero impianto fognario e i tratti ubicati sul giardino degli intimati, destinati unicamente a raccogliere le acque meteoriche e quelle provenienti dai balconi.

A conclusione del motivo, il Condominio formula il quesito di diritto volto ad affermare che, nell’ipotesi in cui tratti di fogna sottostanti ad un giardino di proprieta’ esclusiva svolgano la funzione di intercettazione delle acque meteoriche insistenti liberamente sulla superficie del giardino e provenienti dai balconi dell’adiacente fabbricato condominiale, le spese di manutenzione devono essere sostenute dal proprietario del giardino.

3. Il ricorso, i cui due motivi possono essere esaminati congiuntamente per ragioni di connessione, e’ infondato.

Occorre premettere che la Corte d’appello ha ritenuto che i tratti di fognatura ricadenti nei giardini di proprieta’ degli intimati, pur essendo in via prioritaria destinati a raccogliere l’acqua meteorica e quella proveniente dai balconi dell’edificio condominiale, costituissero parte della rete fognaria dell’edificio condominiale e che avessero una funzione di salvaguardia della statica del fabbricato condominiale. La Corte territoriale ha quindi ritenuto che la delibera impugnata fosse illegittima, non solo e non tanto perche’ i tratti di fognatura erano destinati alla ricezione e allo smaltimento anche delle acque provenienti dai balconi dell’edificio condominiale, con conseguente configurabilita’ di una servitu’ di scolo che rendeva di per se’ invalido il criterio di ripartizione delle spese di manutenzione di quei tratti di fognatura, ma anche e soprattutto perche’ quei tratti di tubazione erano parte di un piu’ complesso reticolo di tubazioni e fognature posto a servizio dell’intero edificio condominiale, in quanto volto a preservare l’equilibrio idro-geologico dell’area e quindi a prevenire il rischio di smottamenti.

La ratio decidendi della sentenza impugnata va quindi ravvisata nella accertata destinazione dei tratti di fogna ubicati nei giardini di proprieta’ degli intimati a servizio dell’intero edificio condominiale; i detti tratti di fognatura, quindi, al pari dell’intero reticolo di tubazioni e fognature a servizio dell’edificio condominiale, rientrano tra le cose comuni, in relazione alle quali vigono le regole generali di ripartizione delle spese di manutenzione. Significativamente, la Corte d’appello ha affermato che i tratti di tubazione in questione non possono essere modificati o alterati dai proprietari, atteso che e’ il complesso della rete posta a servizio dell’edificio ad assicurare la sua funzione. E tale affermazione scaturisce dall’ indagine tecnica svolta nel corso del giudizio di primo grado, la quale ha consentito di rilevare che “il regime delle pendenze, la portata delle tubazioni, la dislocazione delle caditoie nonche’ dei pozzetti di ispezione e raccolta, la geometria delle diramazioni interrate convergono e concorrono nell’assicurare la funzione di drenaggio protettivo delle strutture fondali del fabbricato, evitando una indiscriminata spinta del terrapieno, conseguente ad una incontrollata imbibizione del terreno, verso il muraglione di contenimento che sostenendo l’intero terrazzamento, vale a garantire la staticita’ dell’edificio tutto”.

Orbene, alla luce di tale accertamento di fatto, deve rilevarsi, da un lato, che entrambi i quesiti di diritto formulati dal Condominio ricorrente non appaiono correttamente impostati, atteso che essi postulano la proprieta’ eslcusiva delle tubazioni collocate nei giardini degli intimati, laddove la Corte d’appello ha invece accertato la natura comune, per la destinazione funzionale, anche di quei tratti di tubazione; dall’atro, che la Corte d’appello ha fatto corretta applicazione del principio di diritto per cui “in tema di condominio negli edifici le parti dell’edificio – muri e tetti (articolo 1117 c.c., n. 1) – ovvero le opere ed i manufatti – fognature, canali di scarico e simili (articolo 1117 c.c., n. 3) – deputati a preservare l’edificio condominiale dagli agenti atmosferici e dalle infiltrazioni d’acqua, piovana o sotterranea, rientrano, per la loro funzione, fra le cose comuni, le spese per la cui conservazione sono assoggettate alla ripartizione in misura proporzionale al valore delle singole proprieta’ esclusive ai sensi della prima parte dell’articolo 1123 cod. civ., e non rientrano, per contro, fra quelle parti suscettibili di destinazione al servizio dei condomini in misura diversa ovvero al godimento di alcuni condomini e non di altri (articolo 1123 c.c., commi 1 e 2)” (Cass. n. 11423 del 1990; Cass. n. 4403 del 1999).

4. In conclusione, il ricorso deve essere rigettato.

In applicazione del principio della soccombenza, il ricorrente Condominio deve essere condannato alla rifusione delle spese del giudizio di legittimita’.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso; condanna il ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di legittimita’, che liquida in complessivi euro 2.200,00, di cui euro 2.000,00 per onorar, oltre alle spese generali e agli accessori di legge.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. TRIOLA Roberto Michele – Presidente -
Dott. BURSESE Gaetano Antonio – Consigliere -
Dott. MAZZACANE Vincenzo – Consigliere -
Dott. MATERA Lina – Consigliere -
Dott. D’ASCOLA Pasquale – rel. Consigliere -

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 22074-2010 proposto da:

ADIR SRL (OMISSIS), elettivamente domiciliata in ROMA, VIA CARDUCCI 4, presso lo studio dell’avvocato RIGHI ROBERTO, che la rappresenta e difende;

- ricorrente -

contro

P.A.M., L.P. (OMISSIS), L.P., elettivamente domiciliati in ROMA, CORSO VITTORIO EMANUELE II 18, presso lo studio dell’avvocato GIAN MARCO GREZ, rappresentati e difesi dall’avvocato ARIZZI FRANCO;

- controricorrenti -

avverso la sentenza n. 822/2003 della CORTE D’APPELLO di FIRENZE, depositata il 19/06/2009;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 24/04/2012 dal Consigliere Dott. PASQUALE D’ASCOLA;
udito l’Avvocato RIGHI Roberto, difensore della ricorrente si riporta agli atti;
udito l’Avvocato MUCCIO Nicolina, con delega depositata in udienza dell’Avvocato ARIZZI Franco, difensore dei resistenti che si riporta agli atti;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. FUCCI Costantino che ha concluso per il rigetto del ricorso.

Fatto

1) La controversia concerne l’azione di rimessione in pristino promossa dai proprietari del piano terra di un edificio, sito in (OMISSIS), nei confronti della società A.D.I.R. srl, proprietaria di soffitte asseritamente trasformate in mansarde abitabili, con parziale abbattimento del tetto e innalzamento della parte residua di esso.

La resistenza della convenuta è stata imperniata sul diritto di eseguire modifiche e innovazioni in forza di più convenzioni intercorse tra gli attori ( P. e Li.Pi. e P.A. M.) e i propri danti causa.

Il tribunale di Pistoia ha rigettato la domanda sul rilievo dell’inesistenza di un regolamento di condominio e della portata onnicomprensiva degli accordi intercorsi.

La Corte di appello di Firenze il 19 giugno 2009 ha accolto il gravame interposto dai sigg. L. – P. e, riconosciuta l’esistenza del condominio, ha escluso che nell’ambito degli accordi fosse stata consentita anche la modifica del tetto.

Ha pertanto disposto la “riduzione in pristino stato del tetto condominiale dell’edificio.

Srl ADIR ha proposto ricorso per cassazione, notificato il 20 settembre 2010, articolato su 5 motivi.

Gli attori L. – P. hanno resistito con controricorso.

Le parti hanno depositato memorie.

Diritto

2) Con il primo motivo, che denuncia violazione e falsa applicazione degli artt. 100 e 1117, in relazione agli artt. 1362, 1363, 1366, 1367 e 1371 c.c., la ricorrente contesta la natura condominiale dello stabile di (OMISSIS), assumendo che “dalle convenzioni inter partes” si ricava la comune intenzione di esse di non costituire alcun condominio.

La censura è imperniata sulla tesi che il condominio si forma solo se non c’è un regolamento negoziale contrario al suo sorgere, in quanto i beni elencati nell’art. 1117 c.c. sono comuni solo “se il contrario non risulta dal titolo”.

Nel caso di specie il titolo sarebbe costituito dalle convenzioni firmate dalle parti e/o dai loro danti causa, ove correttamente interpretate.

Le parti avrebbe voluto sciogliere la comunione senza costituire un condominio, ma dettando una “disciplina alternativa a quella codicistica”, come si dovrebbe desumere da tre elementi specificati nel quesito di diritto: c.1) aver dettato disposizioni analitiche circa la proprietà di strutture elencate all’art. 1117; c.2) aver dato alle parti la facoltà di compiere interventi edilizi senza corrispondere alcuna indennità; c.3) aver attribuito alla parte titolare del sottotetto la facoltà di modificarlo creando balconi, con ciò consentendo anche la sopraelevazione del tetto per poter accedere ai locali dai quali i balconi dovevano aggettare.

2.1) La censura è manifestamente infondata.

La Corte d’appello ha correttamente ritenuto che la presenza di più proprietari di singole unità immobiliari poste nello stesso stabile fosse sufficiente a dar conto della avvenuta formazione del condominio (risalente, par di capire da quanto riferito a pag. 8 del ricorso, all’atto di divisione del 1979 tra P.A.M. e i signori F. – P.M., questi ultimi danti causa di srl Adir), con la proprietà comune dei beni indicati all’art. 1117 c.c..

Per contestare ciò, il ricorso si sforza di dimostrare l’esistenza di un titolo contrario.

Il ricorso chiede in sostanza un riesame dell’interpretazione contrattuale alla luce della intenzione che sarebbe stata manifestata dalle parti e dell’interpretazione complessiva delle clausole.

I brani degli atti riportati in ricorso non evidenziano però alcun vizio interpretativo consistente nel non aver compreso l’esistenza di un titolo contrario alla proprietà comune.

Si riportano infatti: 1) pattuizioni relative all’assenso alla modifica, ampliamento e spostamento di finestre; alla possibilità di innalzare una canna fumaria (punto A. 2 pag 8 ricorso). 2) pattuizioni relative a costituzioni di servitù in cambio delle quali Adir avrebbe ottenuto il diritto di edificare e mantenere balconi al piano prima e piano soffitte (punto A. 3). 3) Facoltà di effettuare intereventi di ristrutturazione edilizia nella proprietà P. – F. con rinuncia ad ogni indennità (punto A.7).

A fronte di simili riferimenti, non è dato comprendere come da essi si possa evincere che non sia stata semplicemente pattuita una attribuzione di singole unità immobiliari in scioglimento della originaria comproprietà, con conseguente nascita del condominio.

Non vi è invero alcuna specifica attribuzione della proprietà (almeno) delle parti elencate nell’art. 1117 a ciascun singolo condomino, nè viene segnalata la presenza di una clausola specificamente contraria al disposto dell’art. 1117. Le pattuizioni invocate confermano invece la piena consapevolezza delle parti degli obblighi condominiali nascenti dalla costituzione del condominio, essendosi esse preoccupate di concedersi deroghe a facoltà di modifiche e ampliamenti delle parti private che avrebbero potuto essere altrimenti inibite o ostacolate dai condomini.

E’ dunque evidente la consapevolezza dei contraenti di trovarsi in regime condominiale e la preoccupazione di derogarla limitatamente a quanto specificamente assentito.

La mancanza di ogni riferimento alla volontà di derogare all’istituto condominiale o alla proprietà dei principali beni comuni rende già sufficientemente conto della infondatezza della tesi dedotta in questa prima censura.

3) Il secondo motivo, che denuncia vizi di motivazione, censura la sentenza per aver ritenuto che la terrazza a tasca realizzata “lato strada” avrebbe natura condominiale, “essendo invece pacifico che essa ricade integralmente su una porzione del piano di calpestio dell’attico di proprietà esclusiva”.

La doglianza non merita accoglimento.

La sentenza impugnata non ha inteso affermare quanto parte ricorrente teme.

Essa, sia pure con espressione non cristallina, ha affermato soltanto, in accordo con la giurisprudenza specificamente citata, che la demolizione di parte della falda aveva dato luogo a una struttura – sostitutiva del tetto a falda – che per usucapione avrebbe fatto “insorgere la proprietà individuale su quella parte che in precedenza era comune”.

Ciò significa – e in tal senso va intesa la motivazione – che si sarebbe consumata una definitiva appropriazione di quella parte del tetto spiovente, in violazione dei diritti di comproprietà e delle inerenti facoltà di uso degli altri condomini, non più rimovibile trascorsi venti anni.

Ciè è reso palese dal riferimento testuale alla parte che era comune e dal preciso richiamo di Cass. 3199/83, la quale ha considerato proprio come appropriazione di cosa comune “la trasformazione in terrazzo di parte del tetto di copertura di un edificio condominiale ad opera del condomino proprietario del piano adiacente e non sottostante e l’annessione del terrazzo alla sua proprietà esclusiva” Chiarito che la sentenza non ha voluto riferirsi ad usucapione del piano di calpestio della neo costituita terrazza, cioè di quel che era parte del pavimento dell’appartamento di parte convenuta, la doglianza risulta infondata.

4) Il terzo motivo muove dalla tesi esposta nel precedente, al quale è strettamente connesso.

Parte ricorrente, timorosa, per equivoco sulla reale portata della decisione impugnata, che sia stato affermato che la terrazza costituisce “un lastrico solare di natura condominiale”, attacca questa ipotesi sotto più profili.

Denuncia quindi violazione e falsa applicazione degli artt. 112 c.p.c. e art. 2909 c.c., sostenendo che sarebbe stata in tal modo perpetrata ultrapetizione, perchè parte attrice non aveva mai domandato l’accertamento della proprietà condominiale del lastrico solare e violazione del giudicato interno, perchè la sentenza di primo grado, non impugnata sul punto, aveva stabilito che il terzo piano era di proprietà della odierna ricorrente.

Le censure, atteso quanto esposto al paragrafo precedente, sono inammissibili, poichè non colgono una ratio decidendi della sentenza. Mette conto in proposito osservare che anche parte controricorrente, che se ne sarebbe potuta giovare, non ipotizza neppur lontanamente che la Corte d’appello abbia voluto pronunciare nel senso fatto oggetto di censura.

Anch’essa prudentemente interpreta la pronuncia impugnata secondo l’unico significato congruente: aver voluto sancire la condominialità del tetto a falda e l’abusività dell’alterazione di esso, tale da impedire agli altri condomini di far uso di quella parte di tetto demolita per costituire la terrazza (controricorso pag. 24 e 25).

5) Il cuore del ricorso, che merita sul punto accoglimento, è nel quarto motivo, ove si censura la sentenza della corte territoriale per “non aver accertato l’ammissibilità ex art. 1102 c.c. degli interventi effettivamente eseguiti da Adir srl sul tetto”. Sebbene la rubrica del motivo menzioni solo il vizio di motivazione, il motivo prospetta in realtà un errore di diritto, come è reso palese dal quesito con cui si conclude, formulato ex art. 366 bis c.p.c..

Parte ricorrente deduce che la modifica consistente nel taglio della parte finale della falda di copertura sul lato di via (OMISSIS), con appoggio finale non più sul vecchio muro, ma su “nuovo muro perimetrale arretrato rispetto al preesistente”, costituisce uso della cosa comune consentito ex art. 1102 c.c., non avendo conseguenze dannose per gli altri condomini. Altrettanto varrebbe, ex art. 1127 c.c., per l’innalzamento della copertura condominiale, ove “la sopraelevazione non comporti la realizzazione di un nuovo piano o di una nuova fabbrica”.

Le censure sono fondate.

Un ripetuto orientamento della Corte (Cass. 3199/83; 4466/97; 1737/05) tramanda che la trasformazione in terrazzo del tetto di copertura di un edificio condominiale ad opera del condomino proprietario del piano adiacente e non sottostante e l’annessione del terrazzo alla sua proprietà esclusiva, mediante creazione di un accesso diretto per uso a lui solo riservato, è illegittima, in quanto tale attività, oltre a non essere riconducibile all’esercizio del diritto di sopraelevazione attribuito al proprietario dell’ultimo piano dello edificio condominiale, realizza, per un verso, alterazione unilaterale della funzione e destinazione, di mera copertura e protezione delle sottostanti strutture, propria del tetto preesistente, e, per altro verso, comporta appropriazione di cosa comune, che integra violazione dei diritti di comproprietà e delle inerenti facoltà di uso e godimento (secondo la sua natura) spettanti agli altri condomini in ordine a parte comune dello edificio (v. anche 4579/81; 3369/91 e 8777/94).

Si è detto pertanto che la eliminazione del tetto dell’edificio trasformato dal proprietario dell’ultimo piano in terrazza ad uso esclusivo e1 illegittima perchè impedisce agli altri condomini di poterlo utilizzare per quella finalità (Cass. 24414/06).

Si è aggiunto (Cass. 972/06) che è illegittima la trasformazione, perchè la cosa comune viene sottratta all’utilizzazione da parte degli altri condomini, ed è mutato il rapporto di equilibrio tra tutti i comproprietari, avuto riguardo all’uso potenziale in relazione ai diritti di ciascuno. In tal senso conclude anche Cass. 5753/07, in un caso nel quale i proprietari esclusivi di tutto il sottotetto avevano asportato una “minima” porzione, pari a 9 mq su 150 mq di estensione.

6) Il Collegio reputa che questo orientamento debba essere ripensato sotto più profili.

In primo luogo occorre rilevare una linea di incoerenza di esso con quella giurisprudenza, rafforzatasi nel corso di questi anni, che da facoltà ai condomini di aprire porte e finestre nei muri perimetrali.

E’ da tempo ricorrente l’affermazione che l’ampliamento o l’apertura di una porta o finestra, da parte di un condomino, o la trasformazione di una finestra, che prospetta il cortile comune, in porta di accesso al medesimo, mediante lo abbattimento del corrispondente tratto del muro perimetrale che delimita la proprietà del singolo appartamento, non costituisce, di per sè, abuso della cosa comune idoneo a ledere il compossesso del muro comune (Cass. 703/87; 1112/88).

Si è giustificata questa valutazione, osservando che tale opera non comporta per i condomini una qualche impossibilità di far parimenti uso del muro stesso ai sensi dell’art. 1102 c.c., comma 1, rimanendo irrilevante la circostanza che tale utilizzazione del muro non sia volta ad ovviare a una interclusione, ma si correli soltanto all’intento di conseguire una più comoda fruizione dell’unità immobiliare da parte del suo proprietario (Cass. 4155/94).

Fermo l’obbligo di non pregiudicare il decoro architettonico dell’edificio, è stato sancito pertanto più volte che il condomino può aprire nel muro comune dell’edificio nuove porte o finestre o ingrandire quelle esistenti, trattandosi di opere di per sè non incidenti sulla destinazione della cosa (Cass. 4996/94; 20200/05;

13874/10).

Si è ritenuta anche legittima l’apertura di vetrine da esposizione nel muro perimetrale comune, mediante la demolizione della parte di muro corrispondente alla proprietà esclusiva (Cass. 1554/97).

Proprio nella sentenza da ultimo citata si è precisato che funzione dei muri perimetrali di un fabbricato condominiale è non solo di recingere l’edificio e sorreggere le strutture, ma anche di contenere le porte, le finestre, i balconi etc. L’utilizzazione del muro può consistere nella creazione o ampliamento di aperture.

6.1) Tale facoltà è stata ammessa tuttavia anche con riguardo al tetto degli edifici, affermando che il condomino, proprietario del piano sottostante al tetto comune, può aprire su esso abbaini e finestre – non incompatibili con la sua destinazione naturale – per dare aria e luce alla sua proprietà, purchè le opere siano a regola d’arte e non pregiudichino la funzione di copertura propria del tetto, nè ledano i diritti degli altri condomini sul medesimo (Cass. 17099/06; 1498/98).

Questa ormai pacifica facoltà di frantumare l’unitarietà strutturale del bene perimetrale (muro o tetto che sia) fa dubitare circa la fondatezza della perentoria affermazione di divieto di modesti tagli del tetto.

Qualora detti tagli diano luogo a modifiche non significative della consistenza del bene, in rapporto alla sua estensione e alla destinazione della modifica stessa, può dirsi che rientrino nell’ambito delle opere consentite al singolo condomino. Dal punto di vista strutturale si può dar luogo a interventi meno vistosi della realizzazione di un abbaino, che, se attuati con tecniche costruttive tali da non affievolire la funzione di copertura, quali la coibentazione termica e la protezione del piano di calpestio di una terrazza mediante idonei materiali, sono compatibili con il mantenimento della destinazione della cosa locata.

6.2) Questa considerazione, formulata per assimilazione tra diverse opere che incidono su una parte perimetrale dell’edificio (muro o tetto), deve essere verificata alla luce dei due concetti fondamentali di destinazione della cosa comune e di pari uso della cosa comune.

Conviene muovere da quest’ ultimo.

La giurisprudenza di legittimità, in uno degli svolgimenti più acuti in materia, ha stabilito che “la nozione di pari uso della cosa comune cui fa riferimento l’art. 1102 c.c. – che in virtù del richiamo contenuto nell’art. 1139 c.c. è applicabile anche in materia di condominio negli edifici – non va intesa nel senso di uso identico e contemporaneo, dovendo ritenersi conferita dalla legge a ciascun partecipante alla comunione la facoltà di trarre dalla cosa comune la più intensa utilizzazione, a condizione che questa sia compatibile con i diritti degli altri. Essendo i rapporti condominiali informati al principio di solidarietà, il quale richiede un costante equilibrio fra le esigenze e gli interessi di tutti i partecipanti alla comunione, qualora sia prevedibile che gli altri partecipanti alla comunione non faranno un pari uso della cosa comune, la modifica apportata alla stessa dal condomino deve ritenersi legittima, dal momento che in una materia in cui è prevista la massima espansione dell’uso, il limite al godimento di ciascuno dei condomini è dato dagli interessi altrui, i quali pertanto costituiscono impedimento alla modifica solo se sia ragionevole prevedere che i loro titolari possano volere accrescere il pari uso cui hanno diritto (così Cass., sez. 2^, 30-05-2003, n. 8808).

Muovendo da questi principi, che contengono pertinenti richiami al principio solidaristico, si impone una rilettura delle applicazioni dell’istituto di cui all’art. 1102 c.c., che sia quanto più favorevole possibile allo sviluppo delle esigenze abitative.

Questo sviluppo si ripercuote favorevolmente sulla valorizzazione della proprietà del singolo, ma mira soprattutto a moderare le istanze egoistiche che sono sovente alla base degli ostacoli frapposti a modifiche delle parti comuni come quella in esame. In una visione del regime condominiale tesa a depotenziare i poteri preclusivi dei singoli e a favorire la correntezza dei rapporti (si pensi a Cass. SU 4806/05 in tema di deliberazioni nulle o annullabili) non è coerente, nè credibile, intendere la clausola del “pari uso della cosa comune” come veicolo per giustificare impedimenti all’estrinsecarsi delle potenzialità di godimento del singolo.

Qualora non siano specificamente individuabili i sacrifici in concreto imposti al condomino che si oppone, non si può proibire la modifica che costituisca uso più intenso della cosa comune da parte del singolo, anche in assenza di un beneficio collettivo derivante dalla modificazione.

Non lo si può chiedere in funzione di un’astratta o velleitaria possibilità di alternativo uso della cosa comune o di un suo ipotetico depotenziamento (cfr Cass. 4617/07), ma solo ove sia in concreto ravvisabile che l’uso privato toglierebbe reali possibilità di uso della cosa comune agli altri potenziali condomini-utenti (cfr Cass. 17208/08 che ha escluso la legittimità dell’installazione e utilizzazione esclusiva, da parte di un condomino titolare di un esercizio commerciale, di fioriere, tavolini, sedie e di una struttura tubolare con annesso tendone).

Se è intuitivo, alla stregua della definizione data da 8808/03, che non è conforme a diritto impedire al proprietario del sottotetto di installare una finestra da tetto perchè il proprietario di un piano intermedio non potrebbe fare altrettanto, è inevitabile interrogarsi sulla nuova frontiera tra uso consentito della cosa comune e alterazione di essa, alla luce da un lato del principio solidaristico e dall’altro delle moderne possibilità edificatorie.

6.3) La destinazione della cosa, di cui è vietata l’alterazione, è da intendere in una prospettiva dinamica del bene considerato. La possibilità, dianzi ricordata, di applicare finestre da tetto con notevole efficacia coibente e gradevoli esteticamente contribuisce senz’altro a far ritenere compatibile tale utilizzo con il rispetto della destinazione del bene.

Altrettanto può valere per la realizzazione di piccole terrazze che sostituiscano efficacemente il tetto spiovente nella funzione di copertura dell’edificio.

Non è funzionalmente alterata la destinazione del tetto, se alla falda si sostituisce un’opera di isolamento e coibentazione inserita nel piano di calpestio.

Rimane da chiedersi se la materiale soppressione di una porzione limitata della falda sia di per sè alterazione della destinazione della cosa.

La risposta deve essere negativa, perchè per destinazione della cosa si intende la complessiva destinazione di essa, che deve essere salva in relazione alla funzione del bene e non alla sua immodificabile consistenza materiale.

Pertanto la soppressione di una piccola parte del tetto, se viene salvaguardata diversamente la funzione di copertura e si realizza nel contempo un uso più intenso da parte del condomino, non può esser intesa come alterazione della destinazione, comunque assolta dal bene nel suo complesso.

Ovviamente il giudizio sul punto andrà formulato caso per caso, in relazione alle circostanze peculiari e si risolve in un giudizio di fatto sindacabile in sede di legittimità solo avendo riguardo alla motivazione.

7) Resta da aggiungere che l’innalzamento del tetto, funzionale alla realizzazione della modifica della falda, non è, nella sentenza impugnata, autonomo oggetto di ratio decidendi.

La Corte d’appello di Firenze ha ritenuto l’illegittimità dell’opera prescindendo da esso.

Non v’è quindi materia per esaminare il relativo profilo del motivo di ricorso.

Spetterà al giudice di rinvio verificare l’incidenza di tale innalzamento alla luce dei principi sopraenunciati sull’utilizzo della cosa comune e, ove applicabili in relazione all’entità di queìsta modifica, di quelli conosciuti in tema di sopraelevazione da parte del proprietario dell’ultimo piano.

8) L’ultimo motivo di ricorso, che lamenta violazione dell’art. 120 c.c. resta assorbito nell’accoglimento del quarto motivo, poichè ipotizza una subordinata prospettiva di legittimità dell’opera su cui la Corte d’appello è nuovamente chiamata a pronunciarsi.

La sentenza impugnata va cassata e la cognizione rimessa ad altra sezione della Corte di appello di Firenze che liquiderà le spese di questo giudizio, procederà a nuovo esame e si atterrà al seguente principio:

“Il condomino, proprietario del piano sottostante al tetto comune, può effettuare la trasformazione di una parte del tetto dell’edificio in terrazza ad uso esclusivo proprio, a condizione che sia salvaguardata, mediante opere adeguate, la funzione di copertura e protezione delle sottostanti strutture svolta dal tetto preesistente, restando così complessivamente mantenuta, per la non significativa portata della modifica, la destinazione principale del bene”.

P.Q.M.

La Corte accoglie il quarto motivo di ricorso, assorbito il quinto.
Rigettati gli altri.
Cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e rinvia ad altra sezione della Corte di appello di Firenze, che provvederà anche sulla liquidazione delle spese del giudizio di legittimità.
Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della Sezione Seconda Civile, il 24 aprile 2012.
Depositato in Cancelleria il 3 agosto 2012.

Composta dagli Ill.mi Sigg. Magistrati:

Dott. Filippo ANGLANI Presidente
” Vincenzo DI CIÒ Consigliere ”
” Antonio PATIERNO ”
” Mario SPADONE ”
” Vincenzo CALFAPIETRA Rel. ”

ha pronunciato la seguente

SENTENZA

sul ricorso proposto da

DG…; elettivamente domiciliato in Roma Via Faleria 20 c/o l’avvocato Agenore Schina che lo rappresenta e difende per delega a margine del ricorso.

Ricorrente

contro

CR e MA

Intimati

per la cassazione della sentenza n. 128 della Corte d’Appello di Roma del 2.12.1987-10.1.1988.
Udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 5.6.1992 dal Cons. Rel. Dott. Calfapietra.
È comparso l’Avvocato Agenore Schina difensore del ricorrente che ha chiesto l’accoglimento del ricorso.
Udito il P.M., in persona del Sost. Proc. Gen. Dott. Di Salvo che ha concluso per l’accoglimento del ricorso.

Fatto

Con atto di citazione notificato il 23 dicembre 1976, DG convenne in giudizio, davanti al Tribunale di Roma, i coniugi CR e MA, ed affermò di essere proprietario di un appartamento e di due locali a piano terreno, con grotta ed annessa corte, nello stabile sito in Palestrina, alla via S. Pietro, 34, 36, e 37, nel quale trovavasi un appartamento di proprietà dei convenuti, sovrastante i due locali e la grotta ora menzionati; aggiunse che i predetti coniugi avevano abusivamente demolito alcuni muri perimetrali comuni, modificato l’aspetto architettonico dell’edificio ed eseguito manufatti in violazione delle distanze legali; per cui col predetto atto, chiede la loro condanna alla riduzione in pristino ed al risarcimento dei danni.

Nel costituirsi in giudizio, i coniugi CR e MA contestarono la domanda e ne chiesero il rigetto; spiegarono nel contempo domanda riconvenzionale, chiedendo la condanna del DG alla demolizione di una pensilina abusivamente costruita e al pagamento di una parte delle spese da loro sostenute per rifare una parte comune dello stabile.

Ammessa ed espletata una consulenza tecnica d’ufficio, il Tribunale, a conclusione del giudizio, con sentenza depositata il 2 aprile 1979, accolse la domanda attrice, condannò i convenuti ad arretrare il manufatto ad una distanza non inferiore a tre metri rispetto alla cucina e al ripostiglio del DG, a risarcirgli il danno da liquidare in separata sede; rigettò la domanda riconvenzionale.

CR e MA proposero impugnazione ed il contraddittorio si instaurò nuovamente davanti alla Corte d’appello di Roma, la quale dispose un supplemento della consulenza tecnica d’ufficio già espletata in primo grado. Dopo di ciò, a conclusione del giudizio, la Corte, con sentenza depositata il 20 gennaio 1988, accolse l’impugnazione, e, in totale riforma della sentenza del Tribunale, rigettò la domanda del DG per difetto di legittimazione attiva, accolse la domanda riconvenzionale dei coniugi CR e MA e condannò il DG a demolire la pensilina ed il pilastro costruiti in violazione delle distanze legali, nonché a pagare la somma di 1.650.000.lire a titolo di spese per il rifacimento di parte del tetto comune dell’edificio.

Contro la sentenza DG propone ricorso per cassazione a formula tre motivi d’impugnazione.

CR e MA non si sono costituiti in giudizio.

Diritto

1. Col primo motivo a sostegno dell’impugnazione il ricorrente denunzia violazione dell’art. 100 c.p.c. in relazione all’art. 360 primo comma n. 5 c.p.c., per insufficienza e contraddittorietà della motivazione sul punto decisivo della controversia costituito dalla sua legittimazione attiva, assumendo che la Corte di appello ha omesso di considerare che il vano cucina; riguardo al quale egli aveva chiesto il rispetto della distanza legale, non ricadeva su terreno di proprietà comunale, e che l’appartenenza delle varie particelle catastali interessate all’ampliamento del fabbricato era circondata da dubbi e non aveva formato oggetto di approfondita indagine.

La censura è fondata.

Come risulta dalla sentenza impugnata, la Corte di merito ha rilevato dalla relazione del consulente tecnico d’ufficio, che DG, nell’ampliare la propria casa creando, in aggiunta al preesistente edificio, altri vani, aveva occupato con la nuova costruzione, e precisamente con un ambiente di passaggio, un bagno, parte di un vano cucina ed un ripostiglio, una parte di un confinante terreno di proprietà comunale, contraddistinto in catasto con la particella 322; una parte della predetta nuova cucina risultava invece costruita sul terreno contraddistinto con la particella 644, di proprietà del DGi.

Dopo aver ciò rilevato, la Corte ha ritenuto che mancava, in capo al DG, la legittimazione attiva a proporre la domanda di demolizione delle opere effettuate dai coniugi CR e MA e quella di risarcimento del danno per il mancato rispetto delle distanze legali, affermando che, per il principio dell’accessione, enunciato dall’art. 934 c.c., “la costruzione anzidetta”, senza distinguere tra le sue parti, “appartiene al Comune di Palestrina, quale proprietario del terreno sul quale la costruzione è stata eseguita”. Da ciò la necessità del rigetto delle domande proposte dal DG.

La violazione di legge e la contraddittorietà della motivazione in cui è incorsa la decisione impugnata appaiono evidenti se si considera l’avvenuto accertamento della titolarità del diritto posto a fondamento dell’azione esercitata dal DG quanto meno relativamente ad una parte del vano cucina costruito ex novo, cioè proprio di quel vano rispetto al quale era stata accertata dal Tribunale, per mezzo del consulente tecnico d’ufficio, l’avvenuta costruzione, ad opera dei coniugi CR e MA, di un muro a distanza inferiore a quella legale.

La sentenza di secondo grado va, pertanto, su questo punto cassata, con rinvio ad altro giudice.

2. Col secondo motivo il ricorrente denunzia violazione dell’art. 907 c.c. in relazione all’art. 360 primo comma n. 5 c.p.c. per omessa motivazione su un punto decisivo della controversia, costituito dall’esistenza o meno del diritto dei coniugi CR e MA a tenere aperta la veduta rispetto alla quale era stata ritenuta l’illegalità della sua pensilina.

La censura è infondata.

Come si rileva dalla sentenza impugnata e dalle conclusioni, ivi riportate, formulate dall’odierno ricorrente, è rimasto estraneo al “thema decidendum” il titolo giuridico attinente alla veduta aperta dai coniugi CR e MA, per la quale i coniugi stessi avevano richiesto, in via riconvenzionale, la verifica dell’osservanza delle distanze legali rispetto alla pensilina costruita dal DG; motivo per cui non può condividersi l’assunto del ricorrente in ordine alla necessità di un tale accertamento, considerato che, per costante giurisprudenza di questa Corte Suprema, l’obbligo del proprietario=costruttore di fabbricare a distanza non minore di tre metri dalle vedute esistenti nell’edificio vicino riguarda sia la situazione di chi eserciti il diritto di veduta “iure proprietatis ” sia quella di chi lo eserciti “iure servitutis”.

La censura va pertanto disattesa.

3. Col terzo motivo il ricorrente denunzia violazione dell’art. 1101 c.c. in relazione all’art. 1123 c.c., ai sensi dell’art. 360 primo comma n. 3 c.p.c., assumendo che la Corte d’appello, nel condannarlo al pagamento della metà delle spese occorse per il rifacimento del tetto comune, non ha tenuto in alcun conto il fatto che il suo rifacimento era la conseguenza dell’ampliamento operato dai coniugi CR e MA, e che comunque la ripartizione delle spese non era avvenuta in relazione al valore delle singole proprietà coperte dal tetto comune.

La prima parte della censura relativa alla natura necessaria o meno delle spese affrontate dai coniugi CR e MA per il rifacimento del tetto, in relazione alla loro connessione o meno con l’ampliamento del proprio fabbricato da loro operato, è motivo nuovo, prospettato per la prima volta in sede di legittimità, ed è pertanto inammissibile.

La censura è invece fondata nel resto.

La Corte di merito, infatti, ha accertato che il DG era proprietario esclusivo di un locale sottostante all’appartamento dei coniugi CR e MA, per cui il tetto che copre quest’ultimo era comune ad entrambe le parti in causa; per tale ragione la spesa occorsa per il suo rifacimento doveva gravare su entrambi i comproprietari in eguale misura, in base alla norma di cui all’art. 1101 c.c., non risultando una diversa entità delle due quote.

Il caso di specie andava invece risolto con l’applicazione della disciplina dettata in materia di ripartizione di spese dalle norme che regolano più specificamente il condominio negli edifici, con particolare riferimento a quelle parti, come il tetto, che sono destinate a servire in maniera eguale ed indifferenziata i vari piani dell’immobile. Posto, infatti, che in base all’art. 1104 c.c. ciascun partecipante deve contribuire alle spese necessarie per la conservazione della cosa comune, dette spese, quando riguardano una delle parti comuni suddette, tra quelle indicate nell’art. 1117 c.c., sono sostenute, in base all’art. 1123 c.c., in ragione della quota di ciascun condomino su di essa, quota che è proporzionata al valore del piano o porzione di piano appartenente a ciascuno in via esclusiva (salva diversa convenzione che nel caso di specie non ricorre): la deroga legislativa al principio di eguaglianza enunciato dall’art. 1101 c.c., attuata con l’adozione del principio di proporzionalità, si spiega e giustifica considerando la funzione strumentale delle parti comuni dell’edificio in condominio rispetto alle parti in proprietà esclusiva dei singoli condomini, delle quali esse sono al servizio, consentendone l’esistenza e l’uso.

Il terzo motivo di ricorso va pertanto accolto per quanto di ragione.

In conclusione, la sentenza impugnata va cassata, in relazione ai motivi accolti, e la causa rinviata, anche per le spese del presente giudizio, ad altra sezione della Corte d’appello di Roma

P.Q.M.

La Corte accoglie il primo ed il terzo motivo di ricorso (quest’ultimo per quanto di ragione), rigetta il secondo motivo, cassa la sentenza impugnata, in relazione ai motivi accolti, e rinvia la causa, anche per le spese del presente giudizio, ad altra sezione della Corte d’appello di Roma.

Così deciso in Roma, il 5 giugno 1992.