Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. ZECCA Gaetanino – Presidente
Dott. BEVERE Antonio – Consigliere
Dott. DE BERARDINIS Silvana – Consigliere
Dott. VESSICHELLI Maria – rel. Consigliere
Dott. SETTEMBRE Antonio – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso proposto da:
(OMISSIS) N. IL (OMISSIS);
(OMISSIS) N. IL (OMISSIS);
(OMISSIS) N. IL (OMISSIS);
(OMISSIS) N. IL (OMISSIS);
(OMISSIS) N. IL (OMISSIS);
(OMISSIS) N. IL (OMISSIS);
(OMISSIS) N. IL (OMISSIS);
(OMISSIS) N. IL (OMISSIS);
(OMISSIS) N. IL (OMISSIS);
(OMISSIS) N. IL (OMISSIS);

avverso la sentenza n. 42/2009 TRIBUNALE di CAGLIARI, del 17/06/2011;

visti gli atti, la sentenza e il ricorso;
udita in PUBBLICA UDIENZA del 21/01/2013 la relazione fatta dal Consigliere Dott. MARIA VESSICHELLI;
Udito il Procuratore Generale in persona del Dott. G. Cesqui, che ha concluso per l’annullamento senza rinvio con dichiarazione di improcedibilita’;
Udito il difensore Avv. F. (OMISSIS) in Sost. avv. (OMISSIS) per (OMISSIS) e in proprio insieme a (OMISSIS), per gli altri imputati da essi difesi.

FATTO E DIRITTO

Propongono ricorso per cassazione:

- (OMISSIS) F., (OMISSIS) M., (OMISSIS) I., (OMISSIS) L., (OMISSIS) A.M., (OMISSIS) G., (OMISSIS) M., (OMISSIS) G., (OMISSIS) G. e (OMISSIS) G., avverso la sentenza del Tribunale di Cagliari in data 17 giugno 2011 con la quale e’ stata confermata quella di primo grado, di condanna in ordine al reato di diffamazione, commesso il (OMISSIS), mediante l’inoltro di una missiva, in danno di (OMISSIS).

Gli imputati, tutti condomini dello stabile di via (OMISSIS), a Cagliari, sono stati ritenuti responsabili di avere leso la reputazione del (OMISSIS) scrivendo ad inoltrando all’amministratore del condominio una missiva, successivamente divulgata a tutti i condomini dello stabile compreso il (OMISSIS), nella quale chiedevano al primo convocazione di un’assemblea straordinaria e accusavano il secondo di avere illegittimamente “soppresso una servitu’, tenuto comportamento irresponsabile e inaccettabile, causato disagio tutti condomini, arrecato danni al patrimonio comune, calpestato i diritti altrui, violato leggi regolamenti, facendosi propri comodi”.

Deducono:

(OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS) (tutti difesi dall’avv. F. (OMISSIS)).

1) la violazione di legge e il vizio di motivazione in ordine alla ritenuta tempestivita’ della querela.

La lettera contenente le espressioni ritenute diffamatorie era stata spedita il (OMISSIS), ma risulta accertato che la parte offesa ne abbia avuto conoscenza il 4 dicembre successivo, quando l’amministratore gliel’aveva trasmessa per fax, in allegato alla lettera di convocazione dell’assemblea condominiale. La stessa persona offesa non aveva avuto, a quel punto, dubbi sui mittenti, essendo memore anche delle contestazioni gia’ ricevute nel corso delle assemblee condominiali del 2004.

Posto che la querela e’ stata presentata il 22 marzo 2005, non poteva disconoscersene la tardivita’. A sostegno di tale assunto, la difesa ricorda che sono stati acquisiti in udienza i verbali di tre assemblee condominiali tenute nel 2004, nei quali risulta attestata la contestazione della manomissione della servitu’ di scolo e l’attribuzione di tale condotta all’odierna parte offesa. Tali verbali, regolarmente trasmessi in copia ai condomini, erano stati necessariamente conosciuti anche dal querelante;

2) la violazione di legge e il vizio di motivazione in ordine all’elemento psicologico del reato, non essendo stato appurato, tramite l’acquisizione e la lettera in originale, se le firme dei condomini apparentemente apposte su un foglio separato, fossero riferibili alla sola richiesta di convocazione dell’assemblea o anche alla lettera contenente espressioni ritenute offensive, e in quale modo fossero state raccolte: era infatti emerso nel corso del dibattimento, che i sottoscrittori della lettera, in buona fede, avevano firmato un foglio in bianco, senza neppure aver preso visione della lettera di convocazione dell’assemblea;

3) la violazione di legge e il vizio di motivazione con riferimento al mancato riconoscimento del diritto di critica: il giudice lo aveva escluso in maniera apodittica mentre ne ricorrevano tutti presupposti, essendosi, quello, limitato ad evidenziare la natura offensiva delle espressioni, ma senza analizzare la eventualita’ del ricorrere di una critica legittima all’operato di un condomino.

In particolare, la difesa censura l’affermazione del giudice secondo cui sarebbero state utilizzate espressioni soltanto sprezzanti, essendosi invece trattato di una lettera di contestazioni rimasta limitata all’ambiente condominiale e certamente non volta a colpire la serieta’ professionale della persona offesa.

D’altra parte i fatti riportati erano veri, essendo stato dimostrato in dibattimento, attraverso le dichiarazioni dell’amministratore, che vi era stata una modifica del sistema di deflusso delle acque meteoriche, originariamente convogliate e destinate a scaricarsi sul lastrico solare di proprieta’ della persona offesa: questa, in seguito, aveva otturato lo scarico deviando di fatto lo scolo delle acque sulla facciata condominiale, circostanza che aveva provocato la reazione dei condomini sia in assemblea e con la nota lettera;

4) la violazione di legge e il vizio della motivazione in ordine all’omesso riconoscimento della causa di non punibilita’ di cui all’articolo 599 c.p., rappresentata, cioe’, dallo stato d’ira determinato da un fatto ingiusto altrui: tale fatto ingiusto era consistito nella decisione, manifestata dalla persona offesa all’assemblea del 19 novembre 2004, di non contribuire alla risoluzione del problema ma di sostenere l’inesistenza della servitu’ di scolo, cosi’ impedendo l’accesso al perito nominato per appurare lo stato dei luoghi.

Per tale ragione doveva ritenersi sussistente anche il requisito dell’immediatezza della reazione al fatto ingiusto altrui;

5) la violazione di legge e il vizio di motivazione con riferimento alla determinazione della pena e del danno risarcibile;

6) la inosservanza di norme processuali e il vizio di motivazione con riferimento alla mancata riapertura dell’istruttoria dibattimentale, denuncia riguardante anche due ordinanze dibattimentali adottate nel 2008.

Spiega meglio il ricorrente che il giudice dell’appello aveva immotivatamente respinto la richiesta di rinnovazione dell’istruttoria dibattimentale che la difesa aveva formulato essenzialmente per escutere il teste (OMISSIS) che era stato anche il perito, autore di una relazione sul sistema di deflusso delle acque e sull’esistenza di una servitu’ del condominio. Inoltre il giudice dell’appello non si era espresso sulle censure che la difesa aveva articolato a proposito della disparita’ di trattamento subita rispetto al pubblico ministero, posto che a quest’ultimo era stato consentito porre domande sulla situazione antecedente alla data di commissione del reato mentre alla difesa era stato negato uguale potere e diritto;

7) la violazione di legge e il vizio di motivazione, tra l’altro, sul motivo di appello con cui era stata richiesta la concessione delle attenuanti generiche e di quella della provocazione e si era richiesta una differenziazione delle posizioni di ciascun imputato: in particolare, ad esempio, il ricorrente (OMISSIS) era settantenne ed incensurato.

La difesa si era anche lamentata inutilmente della ordinanza con cui il Giudice di pace aveva precluso all’imputato di produrre una memoria scritta dall’imputato (OMISSIS).

Deduce la difesa di (OMISSIS).

1) la tardivita’ della querela presentata da (OMISSIS), da riconoscersi in ragione del fatto che sin dalla data del (OMISSIS) la persona offesa aveva ricevuto copia della missiva dal contenuto asseritamente diffamatorio la quale indicava, quale ragione della richiesta di convocazione di assemblea straordinaria, la questione della soppressione della servitu’ di scolo che, da tempo, nelle assemblee condominiali, veniva discussa con chiaro riferimento ed addebito allo stesso (OMISSIS);

2) la insussistenza dell’elemento psicologico del reato – e il correlato vizio di motivazione – essendo stata indebitamente trascurata la tesi sostenuta dall’imputata, di avere sottoscritto soltanto un foglio in bianco.

L’onere di provare la malafede dell’imputata era a carico dell’accusa ed aveva errato il giudice nel ritenere la ricorrente inadempiente all’onere di dimostrare il proprio assunto;

3) la mancata applicazione della causa di non punibilita’ di cui all’articolo 599 c.p. e il vizio di motivazione correlato, dovendo essere ritenute permanenti e perduranti le condotte del (OMISSIS), in violazione al dovere di rispettare la servitu’ di scolo: una circostanza che la giurisprudenza della cassazione (sentenza numero 39411/08) ha gia’ ritenuto capace di integrare la causa di non punibilita’ menzionata;

4) l’inosservanza della causa di giustificazione rappresentata dal diritto di critica, illogicamente esclusa dal giudice del merito sulla base del rilievo – invece del tutto in conferente – della necessita’ che la critica sia connotata dalla indicazione ” di fatti veri e di per se’ non diffamanti”;

5) il vizio di motivazione sulla statuizione civile concernente il risarcimento del danno che appare confermato nella misura di euro 1500 laddove il primo giudice lo aveva indicato in quella, superiore, di euro 3000.

Deduce la difesa di (OMISSIS) M., anche con memoria aggiunta depositata il 20 dicembre 2012

1) l’intempestivita’ della querela, il cui evidente riferimento alla persona del querelante poteva agevolmente desumersi, anche ad opera del giudicante, dal contenuto dei verbali acquisiti al processo, relativi alle assemblee condominiali del 10 marzo 2004, del 21 aprile 2004 e del 19 novembre 2004, dai quali si ricavava l’oggetto del contenzioso e il ruolo da protagonista-antagonista svolto dal querelante rispetto alle pretese di un certo numero degli altri condomini;

2) il vizio della motivazione relativo agli argomenti posti con la memoria del 17 aprile 2010, nella quale la difesa aveva evidenziato la impossibilita’ di assimilare la posizione della ricorrente a quella degli altri coimputati: costei era infatti studentessa universitaria, affittuaria di uno degli alloggi del condominio in questione.

Non era consapevole dei contrasti fra condomini, si era limitata a firmare un foglio in bianco e non aveva neppure partecipato all’assemblea di cui era stata chiesta la convocazione straordinaria. Tali argomenti, che pure avevano giustificato la assoluzione del coimputato (OMISSIS) sin dal processo di primo grado, erano stati del tutto trascurati del giudice dell’appello, con possibilita’, per il difensore, di eccepire il travisamento della prova con riferimento ad atti diversi dalla sentenza;

3) la mancata assunzione di prove decisive dovuta alle ordinanze dibattimentali del primo giudice in data 9 gennaio 2008 ed il 27 marzo 2008, nonche’ all’ordinanza del giudice dell’appello reiettiva della richiesta di rinnovazione dell’istruttoria dibattimentale: tutte afferenti alla doglianza della difesa a proposito della impossibilita’ di provare, formulando le necessarie domande ai testi dell’accusa e ai propri, l’antefatto della vicenda in esame e cioe’ le ragioni che portarono alla redazione della lettera di cui alla imputazione;

4) il vizio della motivazione in ordine all’omesso riconoscimento della causa di giustificazione dell’esercizio del diritto di critica, ormai riconosciuto in modo unanime dalla giurisprudenza della legittimita’ con riferimento alle censure che i condomini formulino nell’ambito delle assemblee condominiali in ordine a condotte altrui capaci di ledere o ridurre in pericolo il bene comune: un’evenienza che il giudice di primo grado e quello di appello hanno omesso di verificare attraverso l’istruttoria dibattimentale cosi’ incorrendo nel omesso accertamento di una questione decisiva. Questa, d’altra parte, forma oggetto di una causa civile promossa dai condomini dello stabile di via (OMISSIS);

5) l’omessa applicazione dell’articolo 599 c.p., comma 2;

6) il vizio di motivazione sul diniego delle circostanze attenuanti generiche;

7) la prescrizione del reato.

I ricorsi sono fondati nei termini che si indicheranno.

Il primo dei motivi articolato in ciascuno dei ricorsi presi in esame, concernente la statuizione sulla tempestivita’ della querela, indica una violazione di legge e, per quel che rileva, un vizio di manifesta illogicita’ della motivazione che e’ indubbiamente apprezzabile.

E’ condivisibile, invero, il principio giurisprudenziale dal quale ha preso le mosse il primo giudice, non criticato neppure dai ricorrenti, secondo cui il termine per la presentazione della querela decorre dal momento in cui il titolare ha conoscenza certa, sulla base di elementi seri, del fatto-reato nella sua dimensione oggettiva e soggettiva (v., tra le molte, Sez. 5, Sentenza n. 33466 del 09/07/2008 Ud. (dep. 14/08/2008) Rv. 241395), occorrendo che la persona offesa abbia avuto conoscenza precisa, certa e diretta del fatto, in modo da essere in possesso di tutti gli elementi di valutazione necessari per determinarsi (Sez. 1, Sentenza n. 7333 del 28/01/2008 Ud. (dep. 15/02/2008) Rv. 239162).

Va segnalato anche, che, essenzialmente, il predetto principio e’ stato enunciato con riferimento a fattispecie nelle quali l’incertezza riguardava l’identificazione dell’autore della condotta, tant’e’ che si e’ precisato al riguardo che “tale conoscenza puo’ essere acquisita in modo completo soltanto se e quando il soggetto passivo abbia contezza dell’autore e possa, quindi, liberamente determinarsi; pertanto, nel caso in cui siano svolti tempestivi accertamenti, indispensabili per la individuazione del soggetto attivo, il termine di cui all’articolo 124 cod. pen. decorre, non dal momento in cui la persona offesa viene a conoscenza del fatto oggettivo del reato, ne’ da quello in cui, sulla base di semplici sospetti, indirizza le indagini verso una determinata persona, ma dall’esito di tali indagini”.

Si tratta, comunque, di un orientamento che tende ad evidenziare, piu’ in generale, come lo spazio temporale lasciato alla persona offesa per incardinare il processo con la propria azione privata – cui possono conseguire effetti anche dannosi e rilevanti per lo stesso proponente – non puo’ essere indebitamente compresso a danno di questa, ma neppure, una volta che si siano presentati tutti i requisiti per la proposizione della querela, essere dilatato, con interpretazioni sfumate e non ancorate a criteri precisi, oltre la misura individuata come equa ed opportuna dal legislatore, esponendo cosi’ l’imputato ad un regime procedimentale che trasmoda dalle modalita’ di instaurazione privata prescelte dal codice di rito. D’altra parte, il fatto che e’ l’imputato a dovere dimostrare in modo rigoroso la intempestivita’ della querela che egli stesso alleghi (v. tra le molte, Rv. 239162) non comporta certamente che il giudice sia esonerato dal fare uso diligente di tutte le emergenze comunque gia’ in suo possesso e, tantomeno, che egli possa fare a meno di valutare quelle che, su iniziativa dell’imputato, vengano acquisite, essendo quest’ultimo titolare del diritto di prova , tra l’altro, su tutti i fatti dai quali dipende la applicazione di norme processuali (v. in tal senso, articolo 187 c.p.p., comma 2).

A cio’ deve aggiungersi, sul piano strettamente oggettivo della conoscenza dei fatti da parte del querelante, l’ulteriore principio giurisprduenziale, espressivo della necessita’ di fissare un perimetro tendenzialmente certo alla iniziativa della persona offesa, secondo cui, ai fini della decorrenza del termine per proporre querela, e’ sufficiente la conoscenza effettiva del fatto-reato da parte della persona offesa, comunque percepita, non richiedendosi anche una formale comunicazione del fatto-reato alla presunta vittima stesso ad opera dei soggetti in grado di farlo (vedi, Sez. 2, Sentenza n. 44929 del 12/11/2010 Ud. (dep. 22/12/2010) Rv. 248684).

Anche nel caso – diverso da quello in esame – del reato continuato, si e’ poi osservato, nella stessa linea di cui sopra, che il diritto di querela decorre dal momento in cui la persona offesa ha conoscenza certa del fatto-reato e non dall’ultimo momento consumativo della continuazione (Sez. 3, Sentenza n. 42891 del 16/10/2008 Ud. (dep. 18/11/2008) Rv. 241539).

Oltretutto, opera, con i necessari adattamenti, anche l’orientamento secondo cui il termine per la proposizione della querela decorre, per la parte lesa che sia gia’ in possesso di elementi oggettivi per l’identificazione dell’autore del reato, non gia’ dal momento in cui la stessa decida di pervenire a detta, concreta, identificazione, bensi’ dal momento in cui la stessa sia in grado di attivarsi onde giungere a tale conoscenza (Sez. 3, Sentenza n. 25986 del 13/05/2009 Ud. (dep. 22/06/2009) Rv. 243911).

Tutto cio’ premessola rilevato che il giudice dell’appello ha rigettato l’eccezione di tardivita’ della querela sulla base di una motivazione del tutto illogica: quella, cioe’, secondo cui la ricezione della missiva a contenuto diffamatorio, da parte del querelante, in data 4 dicembre 2004 – peraltro corredata da un foglio recante le firme dei condomini poi imputati non sarebbe stata sufficiente ad integrare, soprattutto sul piano oggettivo, la conoscenza, da parte del (OMISSIS), del fatto-reato commesso attraverso la sua redazione e divulgazione, per la ragione che nella stessa non era menzionato esso querelante quale destinatario delle espressioni offensive.

Ed invece tale consapevolezza sarebbe stata raggiunta nel corso dell’assemblea del 22 dicembre 2004, durante la quale sarebbe rimasto chiarito il suddetto particolare.

Invero, posto che pacificamente la lettera in questione era stata redatta da alcuni condomini per richiedere all’amministratore la convocazione di un’assemblea condominiale straordinaria destinata alla discussione della illegittima soppressione di una servitu’ e dei ripetuti abusi commessi, ai danni della cosa comune, da “chi” ne era responsabile, la affermazione del giudice dell’appello sul momento di consolidamento della conoscenza del fatto reato da parte della (OMISSIS) risulta, in primo luogo, meramente assertiva con riferimento alla implicita attestazione che, prima della data della tenuta della assemblea straordinaria, il querelante non avrebbe avuto elementi certi per ritenere di essere il destinatario delle espressioni offensive.

Basta evidenziare, a sostegno della rilevata assertivita’ e, in piu’, della manifesta illogicita’ della motivazione, che in altra parte della motivazione (pagina 3 della sentenza) lo stesso giudice afferma (per escludere il ricorrere di una causa di non punibilita’) che “nella missiva diffamatoria si fa espresso riferimento ad una situazione datata nel tempo, risalente alla delibera del 21 aprile 2004, e, pertanto, gia’ oggetto di accese discussioni e di perduranti incomprensioni”.

In altri termini il Tribunale, nell’escludere che potesse giovare agli imputati “il covato rancore per un fatto pregresso”, introduce e valorizza il tema della risalenza dei cattivi rapporti tra i ricorrenti e l’odierna persona offesa, proprio a proposito della questione agitata piu’ volte nel corso delle ripetute assemblee condominiali del 2004.

Si evidenzia, in conclusione, che risulta erroneamente risolto, non tenendosi conto dei principi indicati in premessa, il tema della dedotta intempestivita’ della querela, in ragione della esistenza della delibera del 21 aprile 2004, citata dallo stesso Tribunale e contenente l’esplicito riferimento – dunque risalente rispetto ai fatti di causa – alla correlazione del tema dello scarico con la proprieta’ del condomino (OMISSIS) – moglie di (OMISSIS): e cio’, senza tenere conto della mancata considerazione delle ripetute doglianze difensive a proposito della preclusione, opposta dal giudice di prime cure, all’approfondimento in istruttoria, del tema concernente i pregressi rapporti condominiali tra le parti.

Un tema che, cosi’ come appare chiaramente rilevante e decisivo ai fini della soluzione della questione processuale in esame, nei termini in cui e’ stata esposta dai difensori, appare indubbiamente e illegittimamente sottratto al contraddittorio e al diritto alla prova, secondo quanto segnalato dai ricorrenti e si desume dalla stessa sentenza di primo grado.

In questa, infatti, si afferma ripetutamente che il capo di imputazione avrebbe precluso ogni indagine sul tema posto dai difensori – e cioe’ sulle pregresse discussioni tra i condomini a proposito della soppressione della servitu’ di scolo – in quanto l’imputazione avrebbe avuto ad oggetto soltanto la lettera del (OMISSIS).

Pertanto, tenuto anche conto del fatto che l’argomento della non individuabilita’ della persona offesa nella lettera di cui all’imputazione non e’ mai stato neppure lontanamente esaminato dal giudice – il quale, ove sussistente, ne avrebbe dovuto fare ragione di riconoscimento dell’insussistenza del reato – e’, piuttosto, da evidenziare che il giudice dell’appello avrebbe dovuto proclamare la gia’ emersa ragione di tardivita’ della querela. Con il conseguente travolgimento di tutte le statuizioni di condanna contenute nella sentenza di primo grado.

Ogni ulteriore motivo di ricorso resta assorbito.

P.Q.M.

Annulla la sentenza impugnata e quella di primo grado senza rinvio per mancanza della condizione di procedibilita’.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. BERRUTI Giuseppe Maria – Presidente
Dott. VIVALDI Roberta – Consigliere
Dott. GIACALONE Giovanni – rel. Consigliere
Dott. TRAVAGLINO Giacomo – Consigliere
Dott. D’AMICO Paolo – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 15214/2007 proposto da:

(OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentato e difeso dall’avvocato (OMISSIS) giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro

(OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS);

- intimati -

avverso la sentenza n. 533/2006 della CORTE D’APPELLO di ANCONA, depositata il 15/12/2006, R.G.N. 377/2005;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 15/01/2013 dal Consigliere Dott. GIOVANNI GIACALONE;
udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. BASILE Tommaso, che ha concluso per il rigetto del ricorso.

IN FATTO E IN DIRITTO

1. (OMISSIS), che con contratto del (OMISSIS) aveva concesso in locazione ad uso abitativo ad (OMISSIS) un immobile di sua proprieta’ sito in (OMISSIS), con atto del (OMISSIS) gli intimo’ lo sfratto per finita locazione contestualmente citandolo per la convalida davanti al Tribunale di Ancona. Il locatore dedusse di aver inviato al (OMISSIS) in data 29 dicembre 2002 disdetta ex articolo 3, comma 1, legge n. 431/1998 per la prima scadenza del 30 giugno 2003 e di non aver ancora ottenuto il rilascio dell’immobile, che intendeva destinare ad abitazione propria e della famiglia. L’intimato si costitui’ opponendosi alla convalida sostenendo che la disdetta inviatagli dal (OMISSIS) doveva considerarsi priva di validita’ ed effetti, in quanto sprovvista della indicazione dello specifico motivo, tra quelli elencati dalla Legge n. 431 del 1998, articolo 3, sul quale era basata. Affermo’ che, quindi, il contratto doveva intendersi prorogato per altri quattro anni andando cosi’ a scadere il successivo 30 giugno 2007. L’adito tribunale, negata la convalida e disposto mutamento del rito, all’esito della discussione all’udienza del 28 aprile 2004 pronunzio’ sentenza con la quale rigetto’ la domanda di risoluzione del contratto come originariamente introdotta dal locatore e rigetto’ altresi’ la domanda di risoluzione proposta subordinatamente dallo stesso locatore per la successiva scadenza dei 30 giugno 2007, regolando di conseguenza a carico del soccombente le spese di lite sostenute dal conduttore. Ritenne, infatti, che la lettera di disdetta 29 dicembre 2002 spedita dal (OMISSIS) al (OMISSIS), priva com’era della specificazione del motivo per il quale il locatore richiedeva il rilascio dell’immobile, doveva ritenersi invalida ed inefficace a determinare la risoluzione del contratto: questo, dunque, si era rinnovato per egual periodo. Ne’ poteva accogliersi la subordinata domanda di risoluzione per la successiva scadenza del 30 giugno 2007, domanda non tardiva in quanto conseguente all’opposizione avversaria, ma inaccoglibile a causa della “nullita’ radicale della disdetta del 29 dicembre 2002″.

2. Con la decisione oggetto della presente impugnazione, depositata il 15.12.2006, la Corte di Appello di Ancona rigettava l’appello del (OMISSIS), osservando che esso, limitato alla domanda – proposta in primo grado in via subordinata – di risoluzione del contratto per la data del 30 giugno 2007 (cioe’ per la seconda scadenza contrattuale) era infondato, sulla base di motivazione diversa di quella adottata dal Tribunale, non condivisibile e che doveva intendersi sostituita dalle seguenti osservazioni. La disdetta inviata dal (OMISSIS), sicuramente nulla e priva di effetti con riferimento alla (prima) scadenza contrattuale del 30 giugno 2003, in quanto priva dell’indicazione di uno dei motivi tassativamente richiesti dalla Legge n. 431 del 1998, articolo 3 (sul punto la sentenza di primo grado non ha formato oggetto d’impugnazione), non avrebbe potuto giudicarsi parimenti nulla e priva di effetti per la stessa ragione con riferimento alla, (seconda) scadenza del 30 giugno 2007, dato che la necessita’ di indicare e comunicare al conduttore uno (o piu’) dei motivi tassativamente elencati dalla Legge n. 431 del 1998, articolo 3, e’ stabilita, dalla stessa norma, solamente per l’ipotesi in cui il locatore non intenda rinnovare il contratto alla prima scadenza. Sennonche’, pur esclusa la nullita’ della disdetta sotto questo profilo, la Corte territoriale rilevava – d’ufficio (trattandosi di questione di nullita’ afferente l’atto dal quale parte attrice – appellante pretendeva di ricavare il proprio diritto alla risoluzione del contratto) – l’invalidita’ assoluta della medesima sotto l’essenziale profilo che la Legge n. 431 del 1998, articolo 2 (disciplina applicabile razione temporis e comunque espressamente richiamata dalle parti nel contratto sottoscritto il 1 luglio 1999) prevede, per il rinnovo o mancato rinnovo alla seconda scadenza, un’apposita “procedura” che ciascuna parte ha diritto di attivare e che, nell’ipotesi (che qui interessa) del locatore il quale non intenda rinnovare il contratto, presuppone necessariamente la comunicazione della relativa intenzione al conduttore (entro preciso termine e con determinata forma). Ora, per un verso questo adempimento poteva riguardarsi come onere, nel senso che dalla sua mancanza avrebbero potuto derivare per la parte interessata effetti negativi (rinnovo tacito in caso di mancata comunicazione al conduttore, cosi’ come cessazione del contratto in caso di mancata risposta di costui); per altro verso questa comunicazione dell’intenzione di non voler rinnovare alla seconda scadenza avrebbe potuto qualificarsi come presupposto imprescindibile della descritta procedura. Questo significa che per poter valere come disdetta per la seconda scadenza contrattuale la comunicazione del locatore deve possedere i requisiti per potersi considerare atto propulsivo della procedura suddetta e, quindi, innanzitutto, deve contenere la manifestazione di volonta’ di non rinnovare il contratto alla seconda scadenza, con la conseguenza che l’indicazione del rilascio alla prima scadenza (30 giugno 2003) e la mancata indicazione della volonta’ di non rinnovare alla seconda scadenza (30 giugno 2007) nella disdetta inviata dal locatore (OMISSIS) e, prima ancora, il fatto stesso che essa sia stata inviata quando ancora era in corso il primo periodo del rapporto locativo, costituiscono evidentemente ostacoli insuperabili che non permettono di ravvisare esistente (oltre che valida) una disdetta per la seconda scadenza contrattuale come pretende l’appellante. La Corte reputava superato l’orientamento secondo il quale la disdetta intimata per una scadenza anteriore puo’ valere per quella successiva (Cass. 2076/1989, 1318/1996 e, di recente, 7927/2004), essendosi esso formato infatti nel vigore della precedente disciplina della legge n. 392/1978 (tutte le citate decisioni della S.C. risolvevano controversie anteriori alla Legge n. 431 del 1998), ove la disdetta dalle locazioni tanto abitative (articolo 3) quanto commerciali (articoli 28-29) era affidata alla semplice comunicazione della parte interessata, senza alcuna forma di “procedimentalizzazione” come avviene invece con la disciplina nella specie applicabile. Disciplina, del resto, espressamente fatta propria nel contratto in lite, ove le parti avevano stabilito, da un lato, che il contratto “si intendera’ rinnovato per altri quattro anni nell’ipotesi in cui il locatore non comunichi al conduttore disdetta motivata a’ sensi della Legge n. 431 del 1998, articolo 3, comma 1, da recapitarsi mediante lettera raccomandata almeno sei mesi prima della scadenza” e, dall’altro lato, che “Al termine dell’eventuale periodo di rinnovo ciascuna parte avra’ diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo del contratto, comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da “inviare all’altra parte almeno sei mesi prima della scadenza”. Come si vede, era chiara la volonta’ pattizia di esigere – al fine della regolamentazione del rapporto dopo la prima scadenza ed in vista della seconda – una disdetta apposita, cioe’ una manifestazione di volonta’ successiva (“al termine dell’eventuale periodo di rinnovo”) e precisamente diretta proprio ad impedire il secondo rinnovo contrattuale. La necessita’ che, per la sua esistenza e validita’, la disdetta intervenisse dopo la prima scadenza e contenesse l’esplicito riferimento alla seconda, non consentiva, poi, di condividere l’istanza dell’appellante di applicare in subordine l’istituto della conversione del negozio nullo (articolo 1424 cod. civ.): anche qui, infatti, il diverso orientamento (ad es. Cass. 13641/2004) si sarebbe formato in relazione a controversie disciplinate secondo la previgente, Legge n. 392 del 1978, mentre in quello sottoposto a questo riesame tanto la nuova disciplina applicabile, quanto la chiara manifestazione della volonta’ negoziale, avrebbero imposto una disdetta ad hoc, onde evitare il rinnovo contrattuale alla seconda scadenza.

3. Ricorre per cassazione (OMISSIS), erede di (OMISSIS), deducendo violazione e falsa applicazione della Legge n. 431 del 1998, articolo 2 e del combinato disposto degli articoli 1324 e 1424 c.c. e chiede alla Corte se “alla luce del testo della Legge n. 431 del 1998, articolo 2, comma 1, puo’ la lettera raccomandata di disdetta, inviata dal locatore ai sensi dell’articolo 3, nulla in relazione alla prima scadenza, perche’ carente dell’indicazione di uno dei motivi tassativamente ivi previsti, convertirsi in una disdetta valida per la seconda scadenza contrattuale, (in applicazione del combinato disposto degli articoli 1324 e 1424 c.c., se reca il contenuto inequivocabile della manifestazione di volonta’ contraria alla prosecuzione e alla rinnovazione dei rapporto”.

Il (OMISSIS), ma anche i coeredi di (OMISSIS), intimati, non hanno svolto attivita’ difensiva in questa sede.

4. La censura e’ fondata.

4.1. La sentenza impugnata non ha fatto buon governo della consolidata giurisprudenza di questa Corte, condivisa dal Collegio, secondo cui, al di fuori del caso di forma scritta convenzionale (articolo 1352 c.c.), vige il principio della liberta’ di forma, da cui consegue che la disdetta puo’ essere contenuta anche in un atto processuale che logicamente e giuridicamente presupponga la volonta’ del locatore di non rinnovare il contratto alla scadenza o che, comunque, nel caso concreto, esprima anche tale volonta’, quale l’intimazione di licenza o sfratto per finita locazione (Cass. n. 9666/1997 e Cass. n. 843/1995) o la citazione in giudizio (da ultimo, Cass. n. 26526/2009); ne’ rileva che non sia stata seguita sin dall’inizio la procedura di diniego di rinnovo di cui alla Legge n. 392 del 1978, articolo 30, prevista dalla Legge n. 431 del 1998, articolo 3, e che l’atto processuale sia stato formato per una scadenza gia’ verificatasi, vigendo altresi’ il principio che la disdetta e l’intimazione in cui essa e’ contenuta, che non siano idonee, per inosservanza del termine, a produrre la cessazione della locazione per la scadenza indicata dal locatore, hanno efficacia di produrla per la scadenza successiva (Cass. n. 554 e 1601/1979, n. 4301/1981, n. 7352/1997, nonche’ con specifico riferimento a fattispecie regolata, come la presente, dalla legge n. 431 del 1998, Cass. n. 14486 del 2008; v. anche Cass. n. 409 del 2006 e n. 26526 del 2009, cit., e, per fattispecie regolate dalla disciplina transitoria di cui alla citata legge, Cass. n. 17995/2007, nonche’ Cass. n. 1500572008 e 15398/2010, in motivazione).

4.2. La violazione dell’indicato canone interpretativo e’ idonea a determinare la cassazione dell’impugnata sentenza, senza che assuma rilievo la circostanza che non siano state intavolate, tra le parti, le trattative secondo il modulo procedurale previsto nella seconda parte della Legge n. 431 del 1998, articolo 2, comma 1. Tale mancanza non puo’ essere ritenuta sanzionata privando del tutto di efficacia una pregressa univoca volonta’ del locatore di far comunque cessare il rapporto alla sua successiva (e legittima, nel senso di cui innanzi) scadenza.

Infatti, in assenza di espressa e specifica diversa previsione normativa (del tipo, ad esempio, di quella di cui alla Legge n. 359 del 1992, articolo 11, comma 1 bis), non e’ prospettabile una sanzione del genere, dato che – con la disposizione della Legge n. 431 del 1978, articolo 2 – il legislatore ha inteso semplicemente sollecitare i contraenti a svolgere delle trattative, senza obbligarli a tanto, diversamente da quanto prospettato dalla Corte territoriale nella sentenza impugnata.

4.3. Senza contare che, nel caso in esame, essendo indubbia la volonta’ del locatore di volere riottenere l’immobile una volta scaduto il contratto (giusta l’intimata disdetta, che costituisce manifestazione non equivoca di rifiuto di rinnovo da parte del locatore medesimo), il conduttore nulla abbia, da parte sua, proposto ne’ vi sia stato tra le parti altro diverso accordo, sicche’, proprio in base al disposto dello stesso articolo 2, il contratto si doveva intendere scaduto alla data di cessazione della locazione.

5. Ne deriva l’accoglimento del ricorso. Non essendo necessari ulteriori accertamenti di fatto, la causa puo’ decidersi nel merito, dichiarandosi risolto il contratto di locazione al 30 giugno 2007 e condannando il (OMISSIS) al rilascio dello stesso in favore degli eredi di (OMISSIS). Ricorrono giusti motivi per dichiarare interamente compensate tra le parti le spese dell’intero giudizio, avuto riguardo alle ragioni della decisione ed all’iter processuale.

P.Q.M.

Accoglie il ricorso. Cassa la sentenza impugnata e, decidendo nel merito, dichiara risolto al 30 giugno 2007 il contratto di locazione tra le parti e condanna il (OMISSIS) al rilascio dello stesso. Compensa le spese dell’intero giudizio.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. GOLDONI Umberto – Presidente -
Dott. BUCCIANTE Ettore – rel. Consigliere -
Dott. MAZZACANE Vincenzo – Consigliere -
Dott. MATERA Lina – Consigliere -
Dott. D’ASCOLA Pasquale – Consigliere -

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA

sul ricorso 22929/2010 proposto da:

C.G. (OMISSIS), elettivamente domiciliato in ROMA, VIA GUGLIELMO CALDERINI 60, presso lo studio dell’avvocato FABRIZIO LA PERA, rappresentato e difeso da se steso;

- ricorrente -

contro

CONDOMINIO di (OMISSIS), in persona dell’amministratore in carica pro tempore, elettivamente domiciliato in ROMA, PIAZZA CAVOUR, 17, presso lo studio dell’avvocato GIUSSANI ALESSANDRO, rappresentato e difeso dall’avvocato PASTORI Guido giusta procura speciale a margine del controricorso;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 49/2010 della CORTE D’APPELLO di TRIESTE del 19/01/2010, depositata il 18/02/2010;
udita la relazione della causa svolta nella Camera di consiglio del 07/10/2011 dal Consigliere Relatore Dott. ETTORE BUCCIANTE;
udito l’Avvocato Alessandro Tudor, (delega avvocato Guido Pastori), difensore del controricorrente che si riporta agli scritti;
è presente il P.G. in persona del Dott. PIERFELICE PRATIS che condivide la relazione.

Fatto

La Corte ritenuto che:

- si è proceduto nelle forme di cui all’art. 380 bis c.p.c.;

- la relazione depositata in cancelleria è del seguente tenore:

“Con sentenza del 19 settembre 2006 il Tribunale di Trieste ha respinto la domanda proposta dalla s.r.l. Ville del Carso, intesa ad ottenere la dichiarazione di invalidità di una Delib. adottata il 15 aprile 2003 dall’assemblea dei condomini dell’edificio sito in (OMISSIS) in quella città.

Il gravame proposto contro la suddetta sentenza da C. G., quale avente causa a titolo particolare dall’originaria attrice, è stato dichiarato inammissibile dalla Corte d’appello di Trieste con sentenza del 18 febbraio 2010. A tale decisione il giudice di secondo grado è pervenuto in applicazione del principio di ultrattività del rito, rilevando che l’impugnazione era stata proposta con citazione anzichè con ricorso e l’atto era stato depositato in cancelleria dopo la scadenza del termine annuale stabilito dall’art. 327 c.p.c..

Contro tale sentenza ha proposto ricorso per cassazione C. G., in base a un motivo. Il condominio si è costituito con controricorso.

Le eccezioni di inammissibilità sollevate pregiudizialmente dal resistente non appaiono accoglibili, poichè nel ricorso è stato riportato il contenuto essenziale della sentenza impugnata e le sono state rivolte pertinenti censure in diritto.

Queste risultano fondate, alla stregua della giurisprudenza di legittimità richiamata da C.G., secondo cui l’appello avverso la sentenza che abbia pronunciato sull’impugnazione di una delibera dell’Assemblea condominiale, in assenza di previsioni di legge ad hoc, va proposto – secondo la regola generale contenuta nell’art. 342 c.p.c. – con citazione; ne consegue che la tempestività dell’appello va verificata in base alla data di notifica dell’atto di citazione e non alla data di deposito dell’atto di gravame nella cancelleria del giudice ad quem (Cass. 8 aprile 2009 n. 8536).

Si ritiene quindi possibile definire il giudizio ai sensi dell’art. 315 c.p.c., n. 5, prima ipotesi”;

- il ricorrente non si è avvalso delle facoltà di cui all’art. 380 bis c.p.c., comma 2; sono comparsi e sono stati sentiti in camera di consiglio il difensore del resistente e il pubblico ministero;

- il collegio concorda con le argomentazioni svolte nella relazione e le fa proprie;

accolto pertanto il ricorso, la sentenza impugnata va cassata con rinvio ad altro giudice, che si designa in una diversa sezione della Corte d’appello di Trieste, cui viene anche rimessa la pronuncia sulle spese del giudizio di legittimità.

P.Q.M.

accoglie il ricorso; cassa la sentenza impugnata; rinvia la causa ad altra sezione della Corte d’appello di Trieste, cui rimette anche la pronuncia sulle spese del giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma, il 7 ottobre 2011.

Depositato in Cancelleria il 23 novembre 2011.

composta dai signori:
Presidente: Prof. Francesco Paolo CASAVOLA
Giudici:
Dott. Francesco GRECO
Prof. Gabriele PESCATORE
Avv. Ugo SPAGNOLI
Prof. Antonio BALDASSARRE
Prof. Vincenzo CAIANIELLO
Avv. Mauro FERRI
Prof. Luigi MENGONI
Prof. Enzo CHELI
Dott. Renato GRANATA
Prof. Giuliano VASSALLI
Prof. Francesco GUIZZI
Prof. Cesare MIRABELLI
Prof. Fernando SANTOSUOSSO

ha pronunciato la seguente

SENTENZA

nel giudizio di legittimità costituzionale dell’art. 1 della legge 7 ottobre 1969, n. 742 (Sospensione dei termini processuali nel periodo feriale), promosso con ordinanza emessa il 10 giugno 1992 dalla Corte di cassazione sul ricorso proposto dal Fondo pensioni del personale di ruolo della Società italiana degli autori ed editori (S.I.A.E.) contro {Giorgio Albanese}, iscritta al n.791 del registro ordinanze 1992 e pubblicata nella Gazzetta Ufficiale della Repubblica n. 1, prima serie speciale, dell’anno 1993.

Visto l’atto di costituzione del Fondo pensioni del personale di ruolo della S.I.A.E.;

udito nell’udienza pubblica del 20 aprile 1993 il Giudice relatore Cesare Mirabelli;

udito l’avv. Marcello De Cesaris per il Fondo pensioni del personale di ruolo della S.I.A.E..

Fatto

l. – Con ordinanza emessa il 10 giugno 1992 la Corte di cassazione ha sollevato, in riferimento all’art. 24 della Costituzione, questione di legittimità costituzionale dell’art. 1 della legge 7 ottobre 1969, n. 742 (Sospensione dei termini processuali nel periodo feriale), nella parte in cui non consente la sospensione anche del termine di tre mesi stabilito dall’art. 80, primo comma, della legge 27 luglio 1978, n. 392.

La questione é stata sollevata nel corso di un giudizio proposto dal Fondo pensioni del personale di ruolo della Società italiana degli autori ed editori (S.I.A.E.) contro {Giorgio Albanese}, giudizio diretto ad ottenere l’annullamento della sentenza della Corte d’appello di Roma che aveva respinto la domanda dell’ente di risoluzione del contratto di locazione (per avere il conduttore adibito l’immobile ad uso diverso da quello pattuito), perché era già decorso il termine di tre mesi (previsto dall’art. 80, primo comma, della legge n. 392 del 1978) da quando il locatore aveva avuto conoscenza del mutamento di destinazione dell’immobile. La domanda di risoluzione del contratto sarebbe stata tempestiva, se il termine in questione fosse assoggettato alla sospensione nel periodo feriale.

Il giudice rimettente ricorda che la Corte costituzionale ha già affermato (esaminando il termine di decadenza stabilito dall’art. 1137 del codice civile per l’impugnazione delle delibere dell’assemblea dei condomini) che la sospensione dei termini nel periodo feriale, disciplinata dall’art. 1 della legge n. 742 del 1969, si impone quando agire in giudizio nel termine previsto costituisca, per il titolare, l’unico rimedio per far valere un suo diritto (sentenza n. 49 del 1990).

Ad avviso del giudice rimettente questo principio deve trovare applicazione anche al termine previsto per la risoluzione del contratto di locazione (se il conduttore adibisca l’immobile ad un uso diverso da quello pattuito), che può essere fatta valere solo mediante la proposizione di una domanda giudiziale. La brevità del termine per agire renderebbe particolarmente difficile, per chi intenda esercitare tale diritto, munirsi nel periodo feriale della necessaria difesa tecnica. Se la sospensione del decorso del termine non fosse estesa anche a questo caso, sarebbe menomato il diritto alla tutela giurisdizionale, garantito dall’art. 24 della Costituzione.

2. – Nel giudizio dinanzi alla Corte si é costituito il Fondo pensioni del personale di ruolo della S.I.A.E., concludendo per la fondatezza della questione.

Diritto

l. – La questione di legittimità costituzionale, sollevata dalla Corte di cassazione, concerne la sospensione nel periodo feriale del decorso del termine, previsto dall’art. 80 della legge 27 luglio 1978, n. 392, per il locatore che chiede la risoluzione del contratto, quando il conduttore adibisca l’immobile ad un uso diverso da quello pattuito. La brevità del termine di decadenza (tre mesi dalla conoscenza del mutamento di destinazione dell’immobile) renderebbe al locatore difficile, quando il termine sia in parte compreso nel periodo feriale, agire in giudizio mediante la necessaria difesa tecnica. Pertanto, ad avviso del giudice rimettente, la disciplina della sospensione dei termini processuali dettata dall’art. 1 della legge 7 ottobre 1969, n. 742, non comprendendo il termine in questione, sarebbe in contrasto con l’art. 24 della Costituzione.

2. – La disciplina generale della sospensione del decorso dei termini nel periodo feriale, destinata ad assicurare l’effettiva possibilità di esercizio del diritto di agire e difendersi in giudizio, é stata già più volte esaminata da questa Corte. In presenza di termini brevi, di duplice e coesistente natura sostanziale e processuale, sono state accolte questioni di legittimità costituzionale, sollevate nel contesto di una giurisprudenza ferma nel ritenere non applicabile la sospensione, prevista dall’art. 1 della legge n. 742 del 1969, ai termini per la proposizione della domanda giudiziale. Difatti questa Corte ha affermato che lede il diritto di agire in giudizio, per la tutela delle proprie ragioni, escludere la sospensione del decorso dei termini nel periodo feriale, prevista in via generale, nei casi in cui la possibilità di agire in giudizio costituisca, per il titolare del diritto, l’unico rimedio per fare valere il diritto stesso in un ristretto termine fissato dalla legge (sent. n.380 del 1992; n. 49 del 1990; n. 255 del 1987; n.40 del 1985).

L’illegittimità costituzionale é stata dunque dichiarata solo quando il termine di decadenza, che presentava le caratteristiche sopra descritte, non era stato considerato soggetto, quanto alla sospensione feriale, alla disciplina dei termini processuali.

3. – L’enunciazione di questi principi ha concorso a determinare una complessiva rimeditazione interpretativa da parte della giurisprudenza ordinaria, che ha seguito anche le sollecitazioni di parte della dottrina.

Si é così pervenuti ad una ricostruzione della portata normativa dell’art. 1 della legge n. 742 del 1969, tale da superare l’esigenza di ulteriori pronunce di illegittimità costituzionale, dirette ad inserire via via altre singole fattispecie nel contesto della stessa disposizione. I più recenti orientamenti della giurisprudenza ordinaria muovono in una prospettiva interpretativa, in precedenza seguita dalla sola giurisprudenza amministrativa, secondo la quale la locuzione “termini processuali”, ai fini della sospensione nel periodo feriale, comprende anche i brevi termini di decadenza fissati per la proposizione dell’atto introduttivo del giudizio.

Si deve pertanto constatare come sia divenuta dominante, anche nella giurisprudenza relativa al processo civile, una lettura della disposizione sottoposta al vaglio di legittimità costituzionale che offre una più ampia e comprensiva nozione di termine processuale, tale da non limitarne la portata nell’ambito del compimento degli atti successivi all’introduzione del processo, ma idonea invece a comprendere il ristretto termine iniziale entro il quale il processo deve essere introdotto, quando la proposizione della domanda costituisca l’unico rimedio per la tutela del diritto che si assume leso.

Questa nuova lettura della disposizione ha portato la Corte di cassazione ad affermare che é soggetto alla sospensione nel periodo feriale il termine di trenta giorni previsto dall’art. 2527 del codice civile, a pena di decadenza e senza rimedio alternativo, per l’impugnazione giudiziale della delibera di esclusione del socio dalla cooperativa.

Si é, quindi, in presenza di una ricostruzione del sistema normativo che adegua la lettura della disposizione denunciata al principio costituzionale di garanzia del diritto di agire in giudizio. Ne risulta una interpretazione del tutto appropriata anche al termine di tre mesi previsto dall’art. 80 della legge n. 392 del 1978 per la domanda giudiziale che il locatore può proporre come unico strumento per chiedere, evitando la decadenza, la risoluzione del contratto, quando il conduttore abbia adibito l’immobile ad un uso diverso da quello pattuito.

La corretta interpretazione della disposizione denunciata, nei sensi sopra indicati, consente di ritenere non fondata la questione di legittimità costituzionale sollevata dalla Corte di cassazione.

P.Q.M.
LA CORTE COSTITUZIONALE

dichiara non fondata, nei sensi di cui in motivazione, la questione di legittimità costituzionale dell’art. 1 della legge 7 ottobre 1969, n.742 (Sospensione dei termini processuali nel periodo feriale), sollevata, in riferimento all’art. 24 della Costituzione, dalla Corte di Cassazione con l’ordinanza indicata in epigrafe.

Così deciso in Roma, nella sede della Corte costituzionale, Palazzo della Consulta, il 27/05/93.

Francesco Paolo CASAVOLA, Presidente

Cesare MIRABELLI, Redattore

Depositata in cancelleria il 04/06/93.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. IANNIRUBERTO Giuseppe – Primo Presidente f.f. -
Dott. VELLA Antonio – Presidente di sezione -
Dott. PREDEN Roberto – Presidente di sezione -
Dott. ALTIERI Enrico – Consigliere -
Dott. MIANI CANEVARI Fabrizio – Consigliere -
Dott. LUCCIOLI Maria Gabriella – Consigliere -
Dott. MERONE Antonio – Consigliere -
Dott. FINOCCHIARO Mario – Consigliere -
Dott. SALVAGO Salvatore – rel. Consigliere -

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

MINISTERO DELLA DIFESA, in persona del Ministro pro tempore,domiciliato in ROMA, VIA DEI PORTOGHESI 12, presso l’AVVOCATURA GENERALE DELLO STATO, che lo rappresenta e difende ope legis;

- RICORRENTE -

CONTRO

S.A., S.M., S.G., S.

C., nella qualità di eredi di S.F.,elettivamente domiciliati in ROMA, PIAZZA DI SPAGNA 35, presso lo studio dell’avvocato LEOPOLDO DI BONITO, rappresentati e difesi dall’avvocato BONITO Michele, giusta delega a margine del controricorso;

- controricorrenti -

avverso la sentenza in relazione al N.R.G 1068/2002 della Corte d’Appello di NAPOLI, depositata il 30/09/03;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 17/04/07 dal Consigliere Dott. SALVAGO Salvatore;
udito l’Avvocato NICOLI, dell’Avvocatura Generale dello Stato;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. MACCARONE Vincenzo che ha concluso per il rigetto del primo motivo e per la declaratoria Della giurisdizione del giudice ordinario.

Fatto

Il Tribunale di Napoli, con sentenza del 23 ottobre 2001, condannava il Ministero della Difesa a restituire a S.F., concessionario di un alloggio demaniale in località Monte di Procida di Napoli, la complessiva somma di L. 14.007.768, oltre accessori, indebitamente percepita a seguito di errata determinazione dei coefficienti applicativi previsti dalla L. 392 del 1978, richiamata della L. 724 del 1994, art. 43, in tema di alloggi militari.

L’impugnazione del Ministero è stata respinta dalla Corte di appello di Napoli che, con sentenza del 30 settembre 2003: 1) ha dichiarato la giurisdizione del giudice ordinario a conoscere della controversia avente per oggetto il pagamento del canone di concessione stabilito dalla menzionata normativa;e comunque dell’indennità di occupazione del bene da commisurarsi al canone suddetto con i correttivi introdotti dalla specifica disciplina in materia; 2)ha respinto l’eccezione di prescrizione del credito ex art. 2948 c.c., riproposta dal Ministero trattandosi di ripetizione di indebito sottoposta alla prescrizione ordinaria, e non già di pretesa del locatore di pagamento dei canoni soggetta al termine breve di cui all’art. 2948 c.c., n. 3.

Per la cassazione della sentenza il Ministero della Difesa ha proposto ricorso per due motivi; cui resistono con controricorso, illustrato da memoria, A., M., G. e S.C., quali eredi di S.F., deceduto nelle more del giudizio.

Diritto

Con il primo motivo del ricorso,il Ministero della Difesa,deducendo violazione della L. 1034 del 1971, art. 5, censura la sentenza impugnata per avere ritenuto la giurisdizione del giudice ordinario senza considerare che la controversia investe la natura del rapporto concessorio nel suo momento genetico e funzionale e non soltanto i canoni di locazione corrisposti dal S.; e che, allorquando venga meno il rapporto concessorio alla posizione dell’amministrazione non si contrappone più una posizione debitoria, bensì un potere a fronte del quale il soggetto privato è portatore di un mero interesse legittimo.

Il motivo è infondato.

E’ noto che gli della L. 6 dicembre 1971, n. 1034, artt. 5 e 7, attribuiscono alla giurisdizione esclusiva dei tribunali amministrativi le controversie relative a rapporti di concessione di beni o di servizi pubblici; e che il art. 5, comma 2, fa salva la giurisdizione dell’autorità giudiziaria ordinaria “per tutte le controversie concernenti indennità, canoni ed altri corrispettivi” (nonchè quella dei tribunali delle acque pubbliche e del Tribunale superiore delle acque pubbliche nelle materie indicate negli del 11 dicembre 1933, n. 1775, artt. 140, 144, T.U.).

Tale formula adottata dal legislatore (“resta salva” la giurisdizione dell’autorità giudiziaria ordinaria) così come la sua ratio, hanno indotto queste Sezioni Unite a ritenere che il art. 5, comma 1, ha inteso attribuire al giudice amministrativo tutte le controversie relative al rapporto di concessione, prescindendo dalla consistenza delle situazioni giuridiche implicate, allo scopo di porre fine alle precedenti incertezze insorte in giurisprudenza. Ha lasciato al giudice ordinario la cognizione delle controversie contemplate nel secondo comma, in quanto concernenti “indennità, canoni ed altri corrispettivi”, sul presupposto cioè che si trattasse di controversie contrassegnate da un contenuto meramente patrimoniale, attinente al rapporto interno tra P.A. concedente e concessionario del bene o del servizio pubblico: contenuto in ordine al quale la contrapposizione tra le parti si presta ad essere schematizzata secondo il binomio “obbligo-pretesa”, e non richiede interventi sull’esercizio della discrezionalità, allorchè questa venga demandata alla P.A. nella determinazione dei canoni concessori, per esigenze di pubblico interesse correlate all’uso eccezionale di beni demaniali.

Quando, invece, la controversia esula da tali limiti e coinvolge la verifica dell’azione autoritativa della P.A. sull’intera economia del rapporto concessorio, il conflitto tra P.A. e concessionario si configura secondo il binomio “potere – interesse” e viene attratto nella sfera della competenza giurisdizionale del giudice amministrativo.

Quindi il collegio deve ribadire il principio che le controversie concernenti indennità, canoni o altri corrispettivi, riservate, in materia di concessioni amministrative, alla giurisdizione del giudice ordinario sono solo quelle con un contenuto meramente patrimoniale, senza che assuma rilievo un potere d’intervento della p.a. a tutela di interessi generali.

Laddove se la controversia coinvolge i poteri autoritativi della P.A. a tutela dell’interesse pubblico, rendendo necessaria, da parte del giudice, la pronuncia di provvedimenti destinati ad incidere sul contenuto dell’atto concessorio, oppure investa l’esercizio di poteri discrezionali – valutativi nella determinazione del canone e non semplicemente di accertamento tecnico dei presupposti fattuali economico-aziendali (sia sull’ari che sul quantum), la medesima è attratta nella sfera di competenza giurisdizionale del giudice amministrativo (cfr. Cass. 22661/2006; 15217/2006; 6744/2005;4955/2005; 8212/2004; 10157/2003; 3114/2003).

In applicazione di questi principi non può seguirsi l’impostazione del Ministero ricorrente, a giudizio del quale, poichè la materia del contendere verterebbe sull’esistenza di un rapporto concessorio, nonchè sull’esercizio dei poteri autoritativi dell’amministrazione concedente, dovrebbe essere riconosciuta la giurisdizione del giudice amministrativo: in quanto sono del tutto incontroversi tra le parti la concessione dell’alloggio demaniale al Segnino con atto dell’I giugno 1975,la disciplina del rapporto ed i poteri riservati al Ministero,nonchè l’avvenuta revoca della concessione con atto del 14 marzo 1979, cui hanno fatto seguito le proroghe per il rilascio dell’immobile, ed infine la necessità di ottenerne lo sgombero da parte dell’amministrazione. E non si discute neppure sulla regolamentazione del canone dovuto stabilita dalla legge 724 del 1994 ed in particolare individuata dalle parti nei criteri inderogabilmente predisposti dall’art. 43 per gli alloggi militari e delle forze di polizia: vertendo la controversia esclusivamente nello accertare se sono state applicate correttamente le maggiorazioni previste dal comma 4, di detta norma in relazione allo stato di degrado dell’immobile, ai lavori eseguiti dal Ministero concedente,nonchè alla situazione reddituale del concessionario. Per cui, il thema decidendum è limitato all’accertamento in concreto del canone dovuto per lo specifico alloggio concesso al Segnino ed alla sua misura, e cioè all’aspetto puramente patrimoniale del corrispettivo rimasto tale pur dopo l’incontestata revoca della concessione in cui il Ministero ha continuato a determinarlo in base alla menzionata normativa escludente l’esercizio di una qualsiasi discrezionalità. Ed il S. senza impugnare alcun atto o provvedimento di detta amministrazione neppure relativo al rilascio dell’alloggio medesimo per revoca della concessione e senza richiedere la verifica dell’azione autoritativa di questa ha posto in discussione unicamente la correttezza del quantum con tali criteri ottenuto.

Ed allora la sua pretesa e quella consequenziale di ottenere la restituzione delle maggiori somme corrisposte, contrariamente a quanto sostenuto dal ricorrente, lungi dal prospettarsi come strumentale ed accessoria rispetto alle questioni relative alle vicende del rapporto, si configura invece come principale ed assorbente rispetto ad ogni altra deduzione:a maggior ragione in conseguenza della mancanza di qualsiasi rapporto concessorio (pacificamente cessato nel 1979) a seguito della quale la relativa obbligazione si è trasformata in quella avente per oggetto la debenza dell’indennizzo per occupazione abusiva di bene demaniale (Cass. sez. un. 10731/2003; 8227/2002; 848/1998).

Con il secondo motivo, il Ministero deducendo violazione dell’art. 2948 c.c., si duole che la sentenza impugnata abbia respinto la propria eccezione di prescrizione del credito della controparte.

ritenendo che il relativo termine fosse quello decennale stabilito dall’art. 2946 c.c., senza considerare che si trattava di canoni di locazione perciò soggetti al termine breve di 5 anni di cui alla menzionata disposizione dell’art. 2948 c.c., n. 3.

Anche tale motivo è infondato,avendo questa Corte ripetutamente affermato. a) che il termine breve di cui all’art. 2948 c.c., n. 3.riguarda esclusivamente l’azione del locatore diretta ad ottenere il pagamento del canone locativo (Cass. 3183/2006; 14243/99; 6941/92), e quindi, i canoni dovuti per la concessione amministrativa del godimento di un immobile demaniale, in considerazione della loro assimilabilità ai corrispettivi di locazione (Cass. 2457/1989);b)che l’azione del conduttore che agisce per la ripetizione delle somme che assume di aver versato oltre la misura legale del canone muove da una diversa situazione giuridica e resta, invece soggetta ai medesimi principi che regolano la domanda di ripetizione d’indebito, di cui contiene tutti i presupposti: trattandosi di pagamenti di maggiori somme non dovute e quindi privi di causa, ed a nulla rilevando il titolo (illegittimo) in base al quale furono eseguiti;e) che conseguentemente la prescrizione del diritto al rimborso è quella ordinaria decennale, ai sensi dell’art. 2946 c.c., (Cass. 2936/1995; 3277/1992; 2 933/1963; 3082/1962; 2722/1962).

Le spese del giudizio seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo.

P.Q.M.

La Corte, rigetta il ricorso e dichiara la giurisdizione del giudice ordinario. Condanna il Ministero della Difesa al pagamento delle spese processuali che liquida in favore degli eredi di Francesco S. in complessivi Euro 1.200,00 di cui Euro 1.100,00 per onorario di difesa,oltre IVA ed accessori come per legge.Così deciso in Roma, il 17 aprile 2007.

Depositato in Cancelleria il 21 maggio 2007

composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. Vincenzo CARBONE – Presidente -
Dott. Francesco TRIFONE – Rel. Consigliere -
Dott. Ennio MALZONE – Consigliere -
Dott. Antonio SEGRETO – Consigliere -
Dott. Angelo SPIRITO – Consigliere -

ha pronunciato la seguente

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

TG, elettivamente domiciliato in ROMA VIA FABIO MASSIMO 72, presso lo studio dell’avvocato ANTONIO PICCOLO, che lo difende, giusta delega in atti;

- RICORRENTE -

CONTRO

RDVF, GDVB;

- INTIMATI -

e sul 2° ricorso n° 3602/01 proposto da:
GDVB, RDVF, elettivamente domiciliate in ROMA VIA CICERONE 28, presso lo studio dell’avvocato TOMMASO MANZO, che le difende, giusta delega in atti;

- RICORRENTI -

CONTRO

TG

- intimato -

avverso la sentenza n. 10341/00 del Tribunale di ROMA, Sezione V Civile, emessa il 22/01/00 e depositata il 01/04/00 (R.G. 13256/98);
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 22/01/04 dal Consigliere Dott. Francesco TRIFONE;
udito l’Avvocato Antonio PICCOLO;
udito l’Avvocato Tommaso MANZO;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Umberto APICE che ha concluso per l’accoglimento del ricorso principale e il rigetto dell’incidentale

Fatto

TG, conduttore in Roma di un immobile per uso di abitazione concessogli in locazione da RDVF e GDVB, dopo averlo riconsegnato in data 17 ottobre 1994 al termine della locazione, dopo avere vanamente esperito il tentativo di conciliazione ex art. 44 della legge n. 392 del 1978, conveniva in giudizio innanzi al pretore le locatrici per ottenerne la condanna alla restituzione delle somme che assumeva avere corrisposto in eccedenza rispetto alla misura legale del canone, di cui chiedeva la determinazione.

Le locatrici contrastavano la domanda eccependo la decadenza dell’azione, ai sensi dell’art. 79 della legge 392/78, per avvenuto compimento del termine semestrale nonché la prescrizione del diritto del conduttore a ripetere nei loro confronti ogni somma richiesta in periodi precedenti al 1990.

Il pretore adito disattendeva l’eccezione di decadenza; dichiarava prescritto il diritto del conduttore con riferimento al credito avente ad oggetto le somme indebitamente corrisposte in epoca precedente al 6 giugno 1985; condannava le locatrici a restituire il deposito cauzionale; rigettava la domanda principale del conduttore e quella riconvenzionale delle convenute per lite temeraria; poneva a carico dell’attore i tre quarti delle spese del giudizio.

Il tribunale di Roma, con sentenza pubblicata il 1° aprile 2000, rigettava il gravame principale del conduttore e quello incidentale delle locatrici e condannava l’appellante principale alle spese del grado.

I giudici d’appello rilevavano, anzitutto, che l’azione di restituzione dell’indebito esperita nel termine di sei mesi dal rilascio dell’immobile locato rende inapplicabile la prescrizione decennale ai crediti maturati nel corso del rapporto di locazione.

Consideravano, poi, circa la dimostrazione dell’avvenuta corresponsione del canone in misura ultralegale, che la produzione documentale effettuata in grado d’appello non era ammissibile, giacché trattavasi di prove precostituite prive del carattere della novità.

Ritenevano, pertanto, che, in assenza di positivi riscontri dell’effettivo versamento di un canone maggiore di quello legale e non potendo venire in rilievo i risultati della consulenza tecnica d’ufficio, l’attore non aveva assolto all’onere a suo carico in ordine alla domanda di determinazione dell’equo canone e di restituzione dell’indebito.

Rilevavano, infine, che era corretta la decisione di primo grado in ordine alla condanna alla restituzione del deposito cauzionale con i relativi interessi, poiché le locatrici non avevano neppure dedotto che l’immobile locato presentava danni, la cui riparazione la cauzione dovesse garantire.

Per la cassazione della sentenza ha proposto ricorso principale Giorgio TG, che affida l’impugnazione a due mezzi di doglianza.

Resistono con controricorso BDVG e RDVF, le quali propongono impugnazione incidentale condizionata sulla base di tre motivi.

Diritto

I ricorsi, impugnazioni distinte nella medesima sentenza, sono riuniti (art. 335 cod. proc. civ.).

Con il primo motivo d’impugnazione – deducendo l’omessa motivazione su un punto decisivo della controversia e la violazione di legge – il ricorrente principale lamenta che il giudice di secondo grado non avrebbe esaminato la specifica doglianza del terzo motivo dell’appello, con cui esso appellante censurava la mancata ammissione dei mezzi di prova articolati nel ricorso introduttivo del giudizio nonché il mancato esercizio da parte dell’adito pretore del potere officioso d’indagine conferitogli dall’art. 421 cod. proc. civ..

Con il secondo motivo d’impugnazione – deducendo la violazione e la falsa applicazione di norme di diritto – il ricorrente principale censura la decisione d’appello nella parte in cui il tribunale ha ritenuto non ammissibile la produzione di documenti nella fase del gravame ed assume che nel rito del lavoro, applicabile anche alle controversie in tema di contratti di locazione, i documenti, quali prove precostituite, possono essere prodotti fino all’udienza di discussione anche in appello, ancorché non indicati nel ricorso.

Entrambe le censure debbono essere accolte.

In ordine alla prima, osserva questa Corte che, seppure sussiste idonea motivazione del giudice d’appello circa la mancata ammissione delle istanze istruttorie del ricorrente relative all’ordine di esibizione di estratti conto (denegato giacché i documenti erano nella disponibilità del TG ed al giuramento decisorio (ritenuto inammissibile perché avente ad oggetto un fatto illecito), il tribunale, tuttavia, nulla ha detto sulla istanza con la quale il ricorrente aveva lamentato che alla rinunzia, da parte del giudice di primo grado, all’esercizio dei poteri officiosi d’indagine, conferitigli dall’art. 421 cod. proc. civ., dovesse porre rimedio il giudice di secondo grado.

Trattandosi, infatti, nella specie di controversia iniziata dopo il 30 aprile 1995, nella quale, in virtù dell’art. 447 bis cod. proc. civ., introdotto dall’art. 70 della legge 26 novembre 1990, n. 353, il giudice delle locazioni può avvalersi dei poteri d’ufficio di cui agli art. 421 e 437 stesso codice, osserva questa Corte che, seppure l’esercizio di essi costituisce una facoltà discrezionale, incensurabile in sede di legittimità, occorre, tuttavia, che, qualora di detta facoltà il giudice venga espressamente e specificamente sollecitato ad avvalersi, sul punto venga resa una motivazione a giustificazione delle ragioni del mancato accoglimento della istanza della parte (Cass., n. 7881/97; Cass., n. 9817/98).

Nella specie, erano stati adeguatamente specificati i motivi per i quali il giudice del merito avrebbe potuto avvalersi dei suoi poteri officiosi data la difficoltà, in cui l’appellante si era venuto a trovare, di provare altrimenti il titolo della sua pretesa; su tale istanza non è dato ricavare neppure una implicita pronuncia di rigetto.

Quanto, poi, alla censura di cui al secondo mezzo, premesso che i documenti prodotti in appello erano stati indicati in ricorso, rileva questo giudice che la statuizione del giudice del merito si pone in netto contrasto con il principio, ormai del tutto pacifico nella giurisprudenza di questa Corte (ex plurimis: Cass., n. 15197/2000; Cass., n. 7948/2000; Cass., n. 12966/2000), secondo cui nel rito del lavoro, applicabile anche alle controversie in tema di locazioni, il divieto di nuove prove in grado di appello sancito dall’art. 437 cod. proc. civ. si riferisce alle prove costituende, richiedenti un’ulteriore attività processuale, e non anche a nuovi documenti, purché essi siano specificamente indicati nel ricorso dell’appellante o nella memoria difensiva dell’appellato e depositati contestualmente a questi atti, a norma degli artt. 414, 416 cod. proc. civ. richiamati dagli artt. 434 e 436 dello stesso codice, restando in tal caso i documenti sottratti ad una preventiva valutazione di indispensabilità e soggetti soltanto al normale giudizio di rilevanza in sede di decisione della causa.

Il ricorso principale, pertanto, è accolto e la sentenza impugnata e cassata con rinvio alla Corte d’appello di Roma, cui è rimesso anche il regolamento delle spese del presente giudizio di legittimità.

L’accoglimento dell’impugnazione principale rende possibile l’esame dell’impugnazione condizionata delle resistenti RDVF e GDVB, le quali espongono i seguenti tre mezzi di doglianza.:

1. errata interpretazione della norma di cui all’art. 79 della legge n. 392 del 1978, giacché il termine di sei mesi dal rilascio dell’immobile locato, previsto a pena di decadenza dell’azione di ripetizione dell’indebito esperita dal conduttore, doveva computarsi rispetto alla data di proposizione del ricorso introduttivo del giudizio, non invece rispetto alla data di presentazione dell’istanza di conciliazione obbligatoria, di cui all’art. 44 della stessa legge;

2. contraddittorietà della sentenza sul punto relativo al termine di prescrizione applicabile, perché il giudice del merito avrebbe dovuto considerare che il credito preteso dal conduttore si prescrive nel termine di cinque anni dalla corresponsione dell’indebito e che al suddetto termine non si applica l’istituto della sospensione per il tempo della vigenza della locazione;

3. erronea interpretazione dell’art. 17 del contratto di locazione relativamente alla condanna di esse ricorrenti alla restituzione del deposito cauzionale, perché il giudice del merito avrebbe dovuto ritenere che le parti avevano esteso la funzione di garanzia della cauzione della locazione anche all’obbligazione del conduttore per i danni da mancato rilascio dell’immobile alla scadenza del contratto.

Osserva questa Corte che il ricorso incidentale deve essere rigettato, essendo infondati tutti i motivi cui l’impugnazione risulta affidata.

In ordine al primo, occorre considerare che, secondo la risalente giurisprudenza di questa Corte (da ultimo: Cass., n. 2507/2002; Cass., n.9001/99; Cass., n. 10093/98), in tema di locazioni di immobili ad uso abitativo nel caso in cui il conduttore, dopo avere esperito il tentativo di conciliazione previsto dall’art. 44 della legge 392/78 in ordine alla domanda di determinazione del canone, la proponga successivamente in giudizio in una a quella di ripetizione delle somme versate in eccesso rispetto alla misura legale, le anzidette domande e la preventiva istanza di conciliazione costituiscono le componenti di un’unica domanda giudiziale introduttiva di un unitario processo di cognizione, di guisa che, dovendosi il processo unitario considerare iniziato con la domanda di conciliazione, ove questa sia stata proposta nel termine di sei mesi dal rilascio dell’immobile locato non sussiste la decadenza di cui all’art. 79 della citata legge, anche se la domanda di determinazione del canone legale e quella di ripetizione delle somme non dovute siano proposte oltre detto termine.

Del suddetto principio di diritto il giudice del merito ha fatto esatta applicazione.

Quale presupposto della censura, di cui al secondo mezzo di doglianza, i ricorrenti incidentali espongono la tesi secondo cui la norma di cui al secondo comma dell’art. 79 della legge 27 luglio 1978, n. 392 (in virtù della quale l’azione di ripetizione delle somme sotto qualsiasi forma corrisposte dal conduttore in violazione dei divieti e dei limiti previsti dalla stessa legge è proponibile fino a sei mesi dopo la riconsegna dell’immobile locato) escluderebbe l’obbligazione restitutoria del locatore per quelle somme rispetto alle quali, essendone avvenuta la corresponsione da oltre cinque anni, risulterebbe, perciò, maturato il relativo termine di prescrizione al momento della proposizione della domanda.

Assumono, pertanto, i ricorrenti incidentali che il giudice del merito avrebbe adottato una motivazione contraddittoria sulla questione della prescrizione, giacché se la riscossione da parte del locatore di un corrispettivo eccedente quello spettante per legge costituisce un fatto illecito, la prescrizione del diritto del conduttore di ripetere l’indebito non potrebbe che essere quinquennale.

La censura – con la quale si sollecita a questa Corte, in tema d’interpretazione della norma dell’art. 79, secondo comma, della legge n. 392 del 1978 (applicabile ratione temporis alla fattispecie in oggetto, dato che attualmente la condicio indebiti del conduttore di un immobile destinato ad abitazione risulta disciplinata dalla disposizione di analogo contenuto dell’art. 13, quinto comma, della legge 9 dicembre 1998, n. 431), la definizione di una questione in ordine alla quale non constano altri arresti del giudice di legittimità – non è fondata.

Rileva, preliminarmente, questa Corte che alla soluzione della questione non può offrire utili spunti interpretativi il precedente di Cass., 14.3.1995, n. 2936, che non ha affrontato espressamente il problema, posto dalla norma del citato art. 79, secondo comma, della compatibilità o meno del termine di prescrizione del credito per l’indebito con il termine di decadenza della relativa azione.

La suddetta sentenza, infatti, ha semplicemente stabilito che l’azione per la ripetizione delle somme, che il conduttore assume di avere versato in eccedenza rispetto al canone legale, è soggetta alla prescrizione ordinaria decennale, a norma dell’art. 2946 cod. civ., non potendo invocarsi né la prescrizione breve del diritto al risarcimento del danno, trattandosi di obbligazione ex lege e non ex delicto, né la prescrizione quinquennale dell’art. 2948, n. 3), cod. civ., che riguarda il diritto del locatore al corrispettivo.

La questione, invece, si dibatte in dottrina sostanzialmente tra due diverse opinioni.

La prima, che è quella che riceve il consenso della maggioranza degli autori, privilegia l’opzione per la quale il previsto termine di decadenza di sei mesi debba essere inteso come fissato per la ripetibilità delle somme che altrimenti sarebbero assoggettate al normale termine della prescrizione ordinaria, per cui, rispetto all’azione proposta nei sei mesi non opera l’eccezione del locatore per i pagamenti riscossi da più di dieci anni e, per altro verso, nonostante il decorso dei sei mesi, l’azione del conduttore può essere proposta in qualsiasi momento quando si tratta di ripetere somme e indebitamente versate per le quali non sia maturato il termine di prescrizione.

La seconda opinione è quella che, sottolineando che la prescrizione e la decadenza operano su piani distinti e che le ipotesi di sospensione del corso della prescrizione sono tassative ed insuscettibili di essere estese per analogia, ritiene, in base alla lettera della norma, che essa ha introdotto una decadenza rispetto ad ogni azione diretta alla restituzione dei canoni e delle altre somme corrisposte dal conduttore contra legem, con la conseguenza che il mancato inizio dell’azione nel termine di sei mesi travolge anche il diritto, altrimenti non prescritto, alla restituzione delle somme versate non oltre i dieci anni dal rilascio dell’immobile.

Questo giudice di legittimità ritiene che debba senz’altro concludersi per l’esegesi della norma nel senso (indicato pure nella sentenza impugnata) che la decadenza prevista dalla norma comporta che l’azione esperita oltre il suddetto termine espone il conduttore al rischio dell’eccezione di prescrizione dei crediti per i quali essa è già maturata, mentre il rispetto del termine dei sei mesi gli consente il recupero di tutto quanto indebitamente è stato corrisposto sino al momento del rilascio dell’immobile locato.

Al riguardo, anzitutto, si osserva che la norma (della quale già un’attenta elaborazione ha evidenziato la sua chiara derivazione giuslavoristica data la volontà del legislatore di ampliare le facoltà del conduttore di ripristinare l’equilibrio globale del rapporto esauritosi, siccome si ricava espressamente dalla motivazione di Cass., 19 gennaio 1988, n. 356), corrisponde alla ratio prevalente di consentire al conduttore di ottenere quanto ha indebitamente corrisposto senza la remora che il locatore possa agire in ritorsione impedendo che alla scadenza la locazione possa proseguire in tacita sua rinnovazione pattizia.

Per altro verso, poi, occorre aggiungere che, poiché non è sembrato opportuno stabilire anche per i crediti di restituzione a favore del conduttore la regola di esclusione della decorrenza della prescrizione nel corso della locazione in conformità a quanto è previsto per i crediti del lavoratore durante il rapporto di lavoro, il legislatore, ad evitare che tra le parti sussistesse una situazione di incertezza immotivatamente perdurante per troppo tempo in pregiudizio del locatore, ha introdotto la disciplina della situazione intermedia di fissare il suddetto termine di decadenza dei sei mesi, secondo una regola nuova di compatibilità tra prescrizione e decadenza, che non contraddice la previsione della tassatività delle ipotesi di sospensione della prescrizione.

Infine, bisogna evidenziare che, ove si ammettesse che trascorsi i sei mesi dall’avvenuto rilascio si verifica per il conduttore la decadenza di ogni suo diritto di ripetere gli indebiti suoi pagamenti, detto limite all’evidenza dovrebbe essere ritenuto irragionevole, visto che esso sarebbe posto a carico del solo conduttore e, senza la previsione di analoga decadenza in danno del locatore in relazione alle sue pretese di corrispettivi non versatigli, creerebbe una ingiustificata situazione tra le parti.

Deve, pertanto, escludersi che la norma del secondo comma del citato art. 79 esprima l’oggettiva esigenza di circoscrivere in un lasso di tempo determinato la potenziale conflittualità dei contraenti e di realizzare la condizione della certezza delle situazioni giuridiche delle parti una volta cessato il rapporto di locazione.

La interpretazione di cui innanzi, del resto, è l’unica costituzionalmente orientata, dato che non solo questo giudice di legittimità ha già ritenuto (secondo la motivazione di cui alla cit. Cass., n. 356/88) (come anche le precedenti della legislazione vincolistica di cui agli art. 8, secondo comma, della legge n. 833 del 1969, 2 sexies della legge n. 351 del 1974 e 1 septies della legge n. 363 del 1975 circa la proponibilità dell’azione di ripetizione fino a sei mesi dopo la riconsegna dell’immobile locato) che la ratio della disposizione è quella di evitare al conduttore ritorsioni in dipendenza della situazione di debolezza in cui versa nei confronti del locatore; ma che anche il giudice delle leggi (Corte cost., ord., 2 gennaio 1990, n. 3) ha evidenziato la situazione del conduttore di esposizione a ritorsioni ricollegabili all’accertamento, da lui postulato, di una minor misura del canone dovuto che giustifica, per le conseguenti remore all’esercizio del diritto, il trattamento previsto dalla norma.

Anche il terzo motivo del ricorso incidentale non può essere accolto.

La censura riflette l’errata interpretazione di una clausola contrattuale, che il giudice del merito non avrebbe colto nella sua esatta portata della prevista funzione di garanzia del deposito cauzionale anche per l’adempimento dell’obbligazione risarcitoria del conduttore per il ritardo nel rilascio dell’immobile.

Il giudice del merito ha interpretato la clausola nel senso che la cauzione, nella previsione voluta dalle parti, era destinata ad assicurare al locatore soltanto il risarcimento dei danni che fossero stati cagionati all’immobile.

Il ricorso non riporta il tenore testuale della suddetta clausola n. 7 del contratto di locazione.

Questa Corte non è posta in grado di giudicare in ordine all’avanzata censura, la quale, per la mancata autosufficienza del motivo, deve essere dichiarata inammissibile.

P.Q.M.

La Corte riunisce i ricorsi; accoglie il ricorso principale e rigetta il ricorso incidentale condizionato; cassa in relazione ai motivi accolti la sentenza impugnata e rinvia, anche per le spese del giudizio di cassazione, alla Corte d’appello di Roma.
Roma, 22 gennaio 2004
DEPOSITATA IN CANCELLERIA IL 26 MAG. 2004.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. VARRONE Michele – Presidente -
Dott. TALEVI Alberto – Consigliere -
Dott. AMATUCCI Alfonso – Consigliere -
Dott. AMBROSIO Annamaria – Consigliere -
Dott. D’AMICO Paolo – rel. Consigliere -

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

D.B.L., (OMISSIS), elettivamente domiciliata in ROMA, VIA  APPIA NUOVA 251, presso lo studio dell’avvocato SARACINO MARIA,

rappresentata e difesa dall’avvocato ANTONUCCI FERNANDO giusta delega a margine del ricorso;

- ricorrente -

contro

C.A., (OMISSIS), elettivamente domiciliata in ROMA, PIAZZA ORAZIO MARUCCHI 5, presso lo studio dell’avvocato CIRO, rappresentata e difesa dall’avvocato CHIONCHIO MATTEO, con studio in 71100 FOGGIA, Viale Michelangelo 87, giusta delega a margine del controricorso;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 978/2005 della CORTE D’APPELLO di BARI,Terza Sezione Civile, emessa il 12/10/2005, depositata il 18/10/2005; R.G.N. 1423/03.
udita la relazione della causa svolta nella Pubblica udienza del 28/04/2010 dal Consigliere Dott. ALBERTO TALEVI;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. SGROI Carmelo che ha concluso per accoglimento 7 motivo, rigetto nel resto.

Fatto

Nell’impugnata decisione lo svolgimento del processo è esposto come segue.

C.A., ex conduttrice di immobile per uso abitativo in (OMISSIS), il 23 marzo 2001 adiva il Tribunale di Foggia per la determinazione dell’equo canone e la condanna di D.B.L., proprietaria e locatrice dell’immobile, alla restituzione delle differenze eccedenti con rivalutazione ed interessi. Si costituiva in giudizio la convenuta che resisteva al ricorso. Istruita la causa, il Tribunale, con sentenza n. 1479/03, determinava l’equo canone secondo quanto indicato nella c.t.u. del geom. C.R. e condannava la D.B. a corrispondere alla C., conformemente alle risultanze peritali, la differenza finale di Euro 5089,00 oltre interessi legali dal 1^ gennaio 2001.

Appellava la D.B. deducendo cinque motivi, ai quali la C. resisteva con memoria. Negata l’inibitoria (ord. coll. 9/10/2003, pres. est. Montaruli) e concessi termini per le difese scritte, la causa è stata decisa all’udienza odierna con pubblica lettura del dispositivo”.

Con sentenza 12 – 18 ottobre 2005 la Corte di Appello di Bari provvedeva come segue:

“… definitivamente decidendo, rigetta l’appello, avverso la sentenza del Tribunale di Foggia n. 1479/03, proposto da D.B.L. nei confronti di C.A.; compensa per intero le spese del grado”.

Contro questa decisione ha proposto ricorso per Cassazione D.B.L. (che ha anche depositato memoria).

Ha resistito con controricorso C.A..

Diritto

Contrariamente a quanto assume la controricorrente (la quale afferma che il ricorso non è stato notificato nel domicilio eletto nel giudizio di appello e che la notifica è stata effettuata da ufficiale giudiziario incompetente), non sussistono gli estremi per dichiarare improcedibile il ricorso (anzitutto in considerazione proprio della sussistenza del controricorso in cui dette tesi sono state esposte; cfr. tra le altre, per una fattispecie non uguale ma assimilabile: Cass. n. 16578/08, e con specifico riferimento all’ipotesi di incompetenza dell’Ufficiale Giudiziario: Cass. Sentenza n. 15372 del 06/07/2006: “In tema di notificazioni, l’incompetenza per territorio dell’ufficiale giudiziario procedente costituisce motivo di semplice nullità relativa all’atto, con conseguente ammissibilità della relativa sanatoria (nella specie, realizzatasi per effetto della presentazione del controricorso”).

Con il primo motivo la ricorrente D.B.L. denuncia “violazione e falsa applicazione dell’art. 132 c.p.c., comma 2, n. 4, con omessa o insufficiente motivazione su punto proposto dall’appellante e decisivo della controversia” esponendo doglianze da riassumere nel modo seguente. La Corte ha rigettato il motivo di gravame circa la dedotta la nullità della sentenza di primo grado, dichiarando che “qualora la sentenza non motivi il rigetto delle conclusioni rese dalle parti è configuratale un vizio di motivazione, e non la nullità per omessa pronuncia”. La Corte però non ha tenuto conto che il primo giudice in realtà, con una motivazione relativa alla sola domanda attorea, ha mostrato di aver esaminato solo la consulenza tecnica di ufficio, ignorando totalmente tutte le eccezioni sollevate dalla convenuta, sia in ordine alla domanda che in ordine alla ritualità della C.T.U.. Ciò era motivo di nullità della sentenza, per difetto assoluto del requisito essenziale della motivazione.

Si chiede quindi che l’adita Corte di Cassazione statuisca se la omessa pronuncia sulle eccezioni svolte da una parte del processo configuri o meno violazione dell’art. 132 c.p.c..

Il motivo è inammissibile (per genericità; poichè manca una rituale indicazione delle eccezioni in questione; il che era necessario, tra l’altro, pure per valutare l’interesse all’impugnazione) prima ancora che privo di pregio (poichè correttamente il Giudice del gravame ha ritenuto la non configurabilità della nullità ex art. 132 cit.).

Con il secondo motivo la ricorrente D.B. denuncia violazione e falsa applicazione dell’art. 414 c.p.c., richiamato dall’art. 447 bis c.p.c., e omessa o insufficiente motivazione su punto proposto dall’appellante e decisivo della controversia, esponendo doglianze da riassumere nel modo seguente. La richiamata norma prevede che il ricorso debba necessariamente contenere la determinazione dell’oggetto della domanda e le ragioni di fatto e di diritto sulle quali si fonda. La Corte ha ritenuto sussistenti tali requisiti, in quanto, pur non essendo stato notificato alcun conteggio insieme al ricorso, quest’ultimo richiamava una consulenza di parte allegata al fascicolo, contenente in dettaglio i canoni dovuti dal 1978 in poi. Tale conclusione della Corte di Bari è però errata, in quanto, poichè il ricorso non conteneva assolutamente alcuna indicazione nè sui canoni versati, nè su quelli dovuti, nè sulla differenza pretesa dalla ricorrente, e la consulenza tecnica si rivelava insufficiente per la determinazione della domanda, in quanto conteneva solo la indicazione dei canoni dovuti (equo canone), sicchè restava totalmente carente qualsiasi riferimento ai canoni versati nel corso degli anni dalla C.. Ed il detto C.T.U. ha dovuto richiedere (alquanto irritualmente) ulteriori dati alla C., la quale gli ha successivamente consegnato tutte le ricevute di pagamento, consentendogli solo in tal modo di determinare le somme versate. La convenuta non è stata posta in condizioni di conoscere l’ammontare della richiesta attorea, non potendo quindi utilmente esercitare il suo diritto di difesa (la convenuta avrebbe anche potuto aderire alla domanda, o restare contumace).

Si chiede quindi che la lacerna Corte chiarisca se la specificazione del petitum, richiesta a pena di nullità del ricorso dall’art. 414 c.p.c., debba riguardare anche la quantificazione della richiesta attorea, ancorchè rilevabile attraverso l’esame complessivo della domanda (nel caso di specie tuttavia impossibile), e se la successiva produzione documentale possa addirittura, con efficacia ex lune, sanare la iniziale nullità del ricorso.

Il motivo è privo di pregio.

Infatti la decisione della Corte di merito ha fondato la decisione sul punto su argomentazioni corrette sia dal punto di vista logico (ha tra l’altro implicitamente ritenuto che, anche in assenza di indicazioni della controparte, D.B.L., in quanto locatrice, ben doveva conoscere l’ammontare dei canoni che in concreto erano stati pagati; con conseguente impossibilità di ipotizzare una violazione dei diritti difensivi dell’attuale ricorrente, sulla base della normativa processuale in questione) che dal punto di vista giuridico.

Con il terzo motivo la parte ricorrente denuncia “violazione e falsa applicazione degli artt. 101 e 194 c.p.c. e art. 90 disp. att. c.p.c., con violazione del principio del contraddittorio e nullità della C.T.U. proponendo censure da riassumere come segue. Come detto, il C.T.U., invece di rimettere gli atti al Tribunale, ha chiesto ragione di quanto sopra alla ricorrente. Quest’ultima ha quindi inoltrato al medesimo C.T.U. una richiesta di proroga delle operazioni peritali (al C.T.U. e non al Giudice), e quindi ha rimesso a medesimo ben 120 ricevute di pagamento di tutte tali vicende, la D.B. non è stata in alcun modo messa al corrente, e le ha apprese solo dopo l’esame della C.T.U. e dei relativi verbali. Su tali documenti non si e mai instaurato il contraddicono, ne la esponente è stata mai messa in condizioni di interloquire o disconoscere tali ricevute. La nullità della C.T.U. è stata prontamente eccepita alla prima udienza utile, ma non è stata ravvisata dai giudici di merito, i quali hanno erroneamente richiamato precedenti giurisprudenziali della Corte di legittimità, riguardanti poteri investigativi del CTU, in ordine alla possibilità di acquisire documenti e notizie aliunde, senza autorizzazione del giudice. Si chiede quindi che la lacerna Corte statuisca se le operazioni peritali, svolte con una sola parte del giudizio senza che la parie avversa ne abbia notizia siano affette da nullità.

Il motivo e inammissibile (poichè la parte ha omesso di chiarire quali reali suoi diritti difensivi siano stati in concreto lesi; in particolare non ha neppure affermato che il contenuto dei documenti in questione non rispondeva a verità) prima ancora che infondato (dato che i vizi lamentati non sussistono).

Con il quarto motivo di ricorso la parte ricorrente denuncia violazione e falsa applicazione della L. n. 392 del 1978, art. 25, ed omessa o insufficiente motivazione su di un punto decisivo della controversia, prospettato dall’appellante, esponendo doglianze da riassumere come segue. Il C.T.U. ha ridotto il coefficiente di vetustà ad ogni rinnovo contrattuale, e ciò senza, che vi fosse mai stata, nel corso del lungo rapporto locatizio, mai alcuna richiesta in tal senso da parte della conduttrice. Sicchè ogni 4 anni il canone di locazione ripartiva da una base via via sempre più ridotta. In tal modo il canone ultimo (anno 2000) di L. 380.000 mensili (190,00 Euro), per un appartamento di oltre 120 mq in zona centrale a (OMISSIS), è risultato eccessivo, nonostante i ben diversi canoni di mercato correnti in tale epoca, la L. n. 392 del 1978, art. 25, prevede però che il coefficiente di vetustà possa essere modificato ad ogni rinnovo contrattuale, ma solo previa richiesta da parte del conduttore, da formalizzare a mezzo lettera raccomandata. La indispensabilità della richiesta da parte del conduttore è stata già affermata dalla S.C. (Cass. 25.9.98 n. 9593), ma non e stata condivisa dalla Corte di Bari, la quale ha peraltro affermato che tale principio non trova applicazione nel caso in cui il canone di locazione corrisposto sia superiore a quello legale (equo), come appunto ne caso in questione. Tale conclusione però non è condivisibile, in quanto quella di cui all’art. 25 è una mera facoltà, sicchè l’esercizio della stessa deve essere utilizzato in tempo utile il locatore non può certamente consentire ben 5 rinnovi contrattuali (come nel caso di specie), e poi vedersi esposto a riduzioni di un canone che è perfettamente legale, e cioè svincolato da revisioni del coefficiente di vetustà, che erano meramente facoltative. Nel caso di specie peraltro, non solo non vi è la prova della pretesa, da parte della locatrice, di un canone superiore a quello legale, ma addirittura vi è la prova del fatto che per i primi sei anni (1978-1983) il canone di locazione versato era notevolmente inferiore a quello dovuto (equo), sicchè il principio enunciato dalla Corte di Bari, oltre che errato, è inapplicabile al caso in questione, in quanto il canone versato era non solo legale, ma addirittura inferiore a quello equo. Si chiede quindi che la Ecc.ma Corte stabilisca se la revisione del coefficiente di vetustà, in occasione dei rinnovi contrattuali, sia subordinala o meno alla richiesta a mezzo raccomandata da parte del conduttore.

Il motivo non può essere accolto.

E’ infatti esatto che “L’adeguamento del canone alla scadenza quadriennale in base ai coefficiente di vetustà, previsto dalla L. n. 392 del 1978, art. 25, è subordinato alla richiesta falla dalla parte” (Cass. Sentenza n. 9593 del 25/09/1998).

Ma è anche da considerare che tale principio di diritto deve ritenersi valido solo nel caso sia stipulato un contratto di locazione conforme alla normativa sul punto.

Qualora invece sia stato (coscientemente e volontariamente da entrambe le parti) stipulato un contratto che viola detta normativa in quanto prevede un canone superiore a quello legale ed il conduttore poi chieda la determinazione dell’equo canone, la soluzione non può essere uguale. Infatti in tal caso entrambe le parti, nel corso del rapporto, hanno tenuto un comportamento che non poteva non tenere conto della non legalità del canone.

Ed anche qualora la non conformità al canone equo non sia stata volontaria, l’entità del canone in concreto pagato può aver indotto una od entrambe le parti a non chiedere di usufruire della possibilità offerte dagli artt. 24 (aggiornamento del canone) e/o art. 25 (adeguamento del canone).

In particolare, il locatore può essersi indotto a non chiedere gli aumenti ISTAT in quanto comunque il canone in concreto convenuto era superiore all’equo canone aggiornato (cfr. tra le altre Cass. 3, Sentenza n. 2141 del 31/01/2006: “In tema di locazione degli immobili urbani, qualora le parti abbiano pattuito un canone convenzionale ed il conduttore successivamente richieda la determinazione di quello “equo”, questo deve essere calcolato con gli aggiornamenti ISTAT anche se non richiesti espressamente dal locatore, in quanto già compresi nel maggior canone pattiziamente convenuto”); ed il conduttore può aver omesso di richiedere gli aggiornamenti (a lui favorevoli) del canone L. n. 192 del 1978, ex art. 24 (e tra l’altro ad es la modifica del parametro relativo alla vetusta in occasione del rinnovo contrattuale) volendo per il momento evitare che la controparte desse la disdetta del contratto alla prima scadenza utile (con la riserva di usufruire poi della facoltà di ripetere le somme pagate in più ai sensi della L. cit., art. 79, comma 2).

Una volta però che il Giudice sia chiamato a decidere quale sia l’equo canone e quindi quali siano i rapporti legali di dare ed avere tra locatore e conduttore (modificando dunque in concreto – questo è il punto – i rapporti economici sino a quel momento intercorsi tra te parti), appare conforme all’intento del Legislatore eseguire i computi in questione considerando non il comportamento che le parti hanno in concreto tenuto (in considerazione dell’entità del canone in concreto pagato); ma quello che avrebbero (quasi) certamente tenuto nell’ambito di un rapporto giuridico conforma a legge sin dall’inizio.

Sembra dunque conforme a tale intento eseguire detto computo come se entrambe le parti avessero (tempestivamente e validamente) chiesto di usufruire delle possibilità offerte dai predetti artt. 24 e 25 (salvo che venga data la prova di una volontà contraria della parte della cui richiesta si tratta).

La tesi della parte ricorrente e dunque priva di pregio.

Con il quinto motivo D.B.L. denuncia “violazione e falsa applicazione della L. n. 392 del 1978, art. 13″ esponendo doglianze da riassumere come segue. Il C.T.U. non ha calcolato, nella superficie convenzionale dell’immobile locato, nè l’androne condominiale, nè l’ascensore e nè la scalinata. La Corte di Bari ha ritenuto di escludere tali pertinenze dalla superficie convenzionale, in quanto la norma richiamata li include solo se “di uso esclusivo”. Tale norma però va interpretata nel senso che, laddove tali pertinenze siano di uso esclusivo del conduttore, esse vadano computate per intero, mentre laddove esse siano di uso comune ad altri condomini, esse vadano computate solo per la quota parte corrispondente ai millesimi condominiali spettanti sugli stessi.

Si chiede quindi che la Corte statuisca se l’androne e la scalinata condominiali siano da computare nella superficie convenzionale, in relazione ai millesimi di proprietà.

Il motivo è privo di pregio. L’interpretazione esposta nell’impugnata decisione è infatti chiaramente conforme alla lettera ed alla renio della normativa in questione.

Con il sesto motivo la parte ricorrente denuncia “violazione e falsa applicazione della L. n. 392 del 1978, art. 79 ” lamentando quanto segue. L’esponente ha eccepito la prescrizione delle pretese attoree, relative a canoni ultraquinquennali o ultradecennali. Tale eccezione è stata rigettata sul presupposto che la L. n. 392 del 1978, art. 79, consente al conduttore di poter richiedere anche somme di epoca anteriore, purchè tale richiesta venga effettuata entro 6 mesi dal rilascio dell’immobile locato. Il termine semestrale perè è di decadenza, ed è svincolato dal termine di prescrizione, che ha ben altre finalità. La decadenza è infatti determinata dal fatto che, essendo l’equo canone determinato anche in base allo stato dell’immobile locato, il locatore è “tenuto” a conservarlo in tale condizione fino a 6 mesi dopo la cessazione del rapporto locatizio, al fine di consentire il riscontro dello stato dell’immobile. Ben altra terminologia avrebbe dovuto usare il legislatore se avesse voluto sospendere i termini di prescrizione nel corso del rapporto di locazione. Perlomeno avrebbe dovuto dire che il conduttore “può ripetere tutte le somme”, mentre la semplice possibilità di ripetizione lascia intravedere solo la natura decadenziale del termine semestrale, Il motivo è privo di pregio in quanto il vizio denunciato non sussiste.

In particolare va ribadito il seguente principio di diritto (applicato nell’impugnata decisione): “Il termine semestrale di decadenza per l’esercizio dell’azione di ripetizione delle somme sotto qualsiasi forma corrisposte dal conduttore in violazione dei limiti e dei divieti previsti dalla stessa legge, previsto dalla L. 27 luglio 1978, n. 392, art. 79, comma 2, fa sì che, se l’azione viene esperita oltre il detto termine, il conduttore è esposto al rischio dell’eccezione di prescrizione dei crediti per i quali essa è già maturata, mentre il rispetto del termine di sei mesi gli consente il recupero di tutto quanto indebitamente è stato corrisposto fino al momento del rilascio dell’immobile locato, il che si traduce nella inopponibililà di qualsivoglia eccezione di prescrizione” (Cass. Sentenza n. 10128 del 26/05/2004).

Con il settimo motivo la parte ricorrente denuncia “violazione e falsa applicazione dell’art. 157 c.p.c., comma 2, ed omessa motivazione su punti decisivi della controversia, prospettati dall’appellantè esponendo doglianze da riassumere come segue, l C.T.U. ha determinato, oltre alle somme derivanti dalla differenza tra i canoni versati e quelli dovuti, anche gli interessi legali su dette somme, a decorrere dal loro pagamento. Ha inoltre determinato tali differenze di canone ed interessi fino al 31.12.2000, anche se la richiesta attorea era limitata al 30.9.2000, epoca in cui era avvenuto il rilascio dell’immobile locato. La Corte ha dichiarato che tali doglianze non potevano essere sollevate, non essendo state prontamente rappresentate entro la prima difesa successiva al deposito della C.T.U.. Tale preclusione però riguarda solo i casi di nullità non rilevabile di ufficio degli atti processuali, in quanto la mancata eccezione può costituire tacita rinuncia, ai sensi dell’art. 157 c.p.c., comma 2. Nel caso di specie però non è stata eccepita la nullità della C.T.U. (come invece nel punto n. 3 del ricorso), ma è stato contestato il merito della stessa. Benchè il rilascio sia avvenuto in data 30.9.2000 (circostanza pacifica), e la richiesta attorea fosse stata spiegata fino a tale data (indicata nel ricorso), la proprietaria sia stata condannata a pagare differenze canoni ed interessi fino al 31.12.2000, sicchè la medesima ha dovuto “restituire” somme mai riscosse, per ulteriori 3 mensilità La Corte di Bari, che ha ignorato vistosissime nullità del ricorso e della C.T.U., ha invece sancito, con eccessivo ed ingiustificato formalismo, che tali questioni (prettamente di merito), erano precluse perchè non eccepite tempestivamente.

Il motivo è inammissibile.

Infatti la parte ricorrente sembra partire dal presupposto di aver ritualmente inserito le doglianze in questione tra quelle esposte in sede di appello e di aver visto le doglianze medesime disattese dalla Corte con la (generica) dizione (alla fine di pag. 10): “Ogni altra doglianza concernente la c.t.h., non essendo stata sollevata in prime cure entro la prima difesa successiva al deposito della relazione peritale, è preclusa” (se la tesi difensiva fosse diversa sarebbe inammissibile per difetto di compiutezza e chiarezza).

In realtà la Corte non menziona (espressamente e chiaramente) dette censure tra quelle sottoposte alla sua attenzione.

Quindi, proprio per tale ragione, la parte ricorrente avrebbe dovuto indicare ritualmente in quale atto (anche per consentire a questa Corte di stabilire se la censura era stata tempestiva o tardiva), nonchè (per il principio di autosufficienza del ricorso; cfr. tra le altre Cass. Sentenza n. 6807/2007; Cass. Sentenza n. 15952/2007) in che termini, le tesi difensive in questione erano state sottoposte al giudizio del Giudice di secondo grado (cfr. tra le altre Cass. Sentenza n. 20518 del 28/07/2008: “Ove una determinata questione giuridica – che implichi un accertamento di fatto – non risulti trattata in alcun modo nella sentenza impugnata, il ricorrente che proponga detta questione in sede di legittimità ha l’onere, al fine di evitare una statuizione di inammissibilità per novità della censura, non solo di allegare l’avvenuta deduzione della questione innanzi al giudice di merito, ma anche di indicare in quale atto del giudizio precedente. Lo abbia fatto, onde dar modo alla Corte di Cassazione di controllare “ex actis” la veridicità di tale asserzione prima di esaminare nel merito la questione stessa”; cfr. anche Cass. N. 14590 del 2005).

In difetto di tali precisazioni va dichiarata detta inammissibilità.

Sulla base di quanto sopra esposto il ricorso va respinto.

Le peculiarità e la complessità della fattispecie inducono a ritenere sussistenti giusti motivi per compensare le spese del giudizio di Cassazione.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e compensa le spese del giudizio di Cassazione.

Così deciso in Roma, il 28 aprile 2010.

Depositato in Cancelleria il 7 luglio 2010

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. TRIFONE Francesco – Presidente -
Dott. PETTI Giovanni Battista – Consigliere -
Dott. UCCELLA Fulvio – Consigliere -
Dott. AMENDOLA Adelaide – Consigliere -
Dott. D’AMICO Paolo – rel. Consigliere -

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

P.E. (OMISSIS), elettivamente domiciliata in ROMA, VIA C. MONTEVERDI 20, presso lo studio dell’avvocato CODACCI PISANELLI ALFREDO, che la rappresenta e difende unitamente all’avvocato IACOPETTI GIOVANNI giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro

M.N. (OMISSIS), elettivamente domiciliato in ROMA, PIAZZA G. MAZZINI 27, presso lo studio dell’avvocato NICOLAIS LUCIO, che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato CECCHELLA CLAUDIO giusta delega in atti;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 805/2009 della CORTE D’APPELLO di FIRENZE, depositata il 15/07/2009, R.G.N. 172/2009;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 19/04/2012 dal Consigliere Dott. PAOLO D’AMICO;
udito l’Avvocato ALFREDO CODACCI PISANELLI;
udito l’Avvocato GIOVANNI IACOPETTI;
udito l’Avvocato LUCIO NICOLAIS;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. RUSSO Libertino Alberto che ha concluso per il rigetto.

Fatto

P.E., con atto di citazione per convalida dinanzi al tribunale di Lucca, intimava a M.N., conduttore di locali di sua proprietà, sfratto per morosità, esponendo che non le era stato corrisposto da circa tre mesi il canone mensile di Euro 236,41.

L’intimato, opponendosi, assumeva di aver già lasciato l’immobile libero dal 31 maggio 2006 (data di scadenza della locazione), avendone affidato le chiavi al terzo D., perchè le consegnasse alla locatrice.

A seguito del giudizio di merito, conseguente all’esaurimento del procedimento speciale per convalida, il tribunale di Lucca rigettava la domanda.

Considerava il tribunale che, avendo il teste D. dichiarato che aveva ricevuto la consegna delle chiavi del locale dal conduttore M. il giorno 30 maggio 2006 e che insieme avevano anche visitato l’immobile per constatarne le condizioni, non era fondata la domanda per la morosità successiva a tale data essendosi la locazione risolta alla scadenza.

Sul gravame della soccombente la Corte d’appello di Firenze, con la sentenza quivi denunciata, confermava la sentenza del tribunale, ribadendo che la richiesta risoluzione della locazione per morosità non poteva essere accolta perchè alla data del 31 maggio 2006, essendo il contratto già cessato, il conduttore M. non occupava più il fondo, avendone anche rimesso le chiavi nella disponibilità della locatrice.

Per la cassazione della sentenza ha proposto ricorso P.E. con otto motivi.

Ha resistito con controricorso M.N., che ha presentato anche memoria.

Diritto

Con i primi quattro motivi del ricorso, che per la loro stretta connessione devono essere congiuntamente esaminati, P.E. denuncia:

1) vizio di cui all’art. 360 c.p.c., n. 3: violazione e falsa applicazione degli artt. 1587, 1590, 1591, 1216 e 1220 cod. civ. in relazione anche alla L. 27 luglio 1978, n. 392, artt. 27, 79 e 80;

2) vizio di cui all’art. 360 c.p.c., n. 3: violazione e falsa applicazione degli artt. 2697 e 2729 cod. civ.;

3) vizio di cui all’art. 360 c.p.c., n. 3: violazione e falsa applicazione degli artt. 5 (in relazione anche all’art. 658 cod. proc. civ.), 27, 79 e 80 della L. 27 luglio 1978, n. 392;

4) vizio di cui all’art. 360 c.p.c., n. 5: motivazione insufficiente e contraddittoria circa un fatto controverso e decisivo per il giudizio.

La ricorrente sostiene che, rispetto al contratto di locazione della durata fissata in un anno e per l’uso previsto di magazzino e ripostiglio, il conduttore avrebbe mutato la originaria destinazione in quella diversa di studio professionale, come da sua missiva in data 21 ottobre 2003, con la conseguenza che, dovendosi applicare al rapporto, ai sensi della L. n. 392 del 1978, art. 80 il diverso regime della locazione ad uso professionale, avente la durata di sei anni a decorrere dall’intervenuto mutamento dell’uso pattuito, la unilaterale iniziativa del conduttore di rilasciare l’immobile prima della suddetta protratta scadenza, neppure tacitamente accettata da essa ricorrente locatrice, non poteva produrre l’effetto risolutivo del rapporto.

Assume, altresì, che la Corte d’appello di Firenze avrebbe operato un’inversione dell’onere della prova col ritenere che dovesse essere la locatrice a giustificare i motivi per i quali non aveva accettato la consegna delle chiavi, dato che spettava, invece, al conduttore dimostrare che il contratto era cessato prima della scadenza suddetta.

Aggiunge, poi, che il giudice del merito avrebbe motivato in modo insufficiente e contraddittorio sull’avvenuta risoluzione della locazione prima della scadenza dei sei anni.

I motivi, per i quali ratione temporis non era richiesta la formulazione del quesito di diritto ex art. 366 bis cod. proc. civ., non possono essere accolti.

I giudici dell’appello hanno ritenuto che, per la locazione intercorsa tra le parti, non era prevista alcuna disdetta nè alcun termine di preavviso e, in tal modo, implicitamente hanno stabilito che la disciplina applicabile al rapporto era quella prevista dalle parti con scrittura privata della locazione di immobili ad uso di magazzino e ripostiglio della durata di un anno e senza obbligo di disdetta alcuna da ambo le parti, affermando, quindi, che, essendo il contratto pervenuto alla sua scadenza in data 31 maggio 2006, il conduttore, che aveva messo a diposizione della P. i locali, non doveva più corrispondere il canone, sicchè l’azione di risoluzione proposta nei suoi confronti doveva essere rigettata.

In questa sede di legittimità sostiene, tuttavia, la ricorrente locatrice che il giudice del merito avrebbe dovuto, invece, ritenere che, per effetto del mutato d’uso dei locali all’esercizio della attività professionale del conduttore, prima della scadenza dei sei anni dall’avvenuta diversa destinazione, il M., il quale neppure si era avvalso della facoltà di recesso per giustificati motivi, non avrebbe potuto considerare risolta anzitempo la locazione, ma avrebbe dovuto continuare a corrispondere il canone, obbligazione dalla quale non sarebbe valso ad esimerlo l’eventuale abbandono dei locali nella disponibilità di P.E..

Questo giudice di legittimità – con riferimento all’ipotesi in cui sia il conduttore che, nell’inerzia del locatore, voglia avvalersi del diverso regime giuridico della locazione conforme all’uso mutato – ha già stabilito (Cass., n. 14765/2007; Cass., n. 17005/2011) che, in caso di mutamento di destinazione d’uso della cosa locata, il decorso del termine di decadenza, di cui all’art. 80 legge 392/78 per mancato esercizio da parte del locatore dell’azione di risoluzione del contratto entro tre mesi dall’avvenuta conoscenza, non è rilevabile d’ufficio dal giudice, dovendo la parte interessata, nel sollevare l’eccezione, manifestare chiaramente la volontà di avvalersi dell’effetto estintivo dell’altrui pretesa, ricollegato dalla legge al decorso di un certo termine.

Allo stesso modo deve ritenersi che, quando ad invocare gli effetti di un mutamento di uso sia il locatore – che, sul presupposto dell’avvenuto mutamento e della consapevole sua non opposizione nel termine di tre mesi, ritenga così applicabile al contratto il regime giuridico corrispondente all’uso diverso da quello originariamente pattuito – analogamente occorra, essendo egli la parte a ciò interessata, che la domanda sia introdotta secondo la suddetta prospettazione e senza che lo stesso incorra in ipotesi di preclusione o di decadenza.

Orbene, nel caso in esame, nel giudizio di primo grado la locatrice P. non aveva affatto enunciato che ella agiva per la risoluzione del contratto relativo ai locali che sarebbero stati successivamente destinati dal conduttore alla sua attività professionale, ma aveva soltanto dedotto che l’avvenuta consegna delle chiavi non sarebbe stata mai effettuata con effetto valido nei suoi confronti, per cui la locazione, pur dopo la scadenza del 31 maggio 2006, doveva ritenersi protratta (ai sensi della disciplina generale di cui all’art. 1597 cod. civ.) alle stesse condizioni e per l’uguale durata di un anno, essendo il conduttore rimasto nella detenzione dei locali, ivi lasciato dalla locatrice.

Con il gravame la stessa locatrice non aveva devoluto (e, comunque, la ricorrente neppure si fa carico di indicare dove o quando la censura risulta essere proposta) al giudice dell’appello la questione della diversa qualificazione giuridica della locazione e della rilevanza di essa ai fini dell’ammissibilità della proposta azione di risoluzione per morosità.

Ne consegue che trattasi, in questa sede, di thema decidendum non prima proposto e, quindi, non esaminabile in questa sede.

La mancata devoluzione della questione con l’appello, pertanto, esimeva anche la Corte territoriale dal motivare circa la diversa qualificazione della locazione, non potendo il giudice di secondo grado procedere d’ufficio, allo stesso modo come d’ufficio il tema non doveva essere affrontato in primo grado.

Resta, quindi, assorbita la censura relativa alla pretesa violazione della disciplina inderogabile prevista per le locazioni ad uso professionale dalle norme di cui alla L. n. 392 del 1978, artt. 27, 70 e 80 ed è corretta l’impugnata sentenza laddove – con implicito chiaro riferimento ad eventuali pretese della locatrice ai sensi dell’art. 1591 cod. civ. – ha osservato la P. avrebbe dovuto avanzare domanda diversa dalla proposta azione di risoluzione della locazione per la morosità del conduttore.

L’ulteriore conseguenza dell’accertata cessazione del contratto alla scadenza del 31 maggio 2006 è che, circa l’avvenuto rilascio dei locali alla P., era onere della locatrice giustificare i motivi per i quali riteneva di non dovere accettare la consegna delle chiavi.

Con il quinto, sesto, settimo ed ottavo motivo la ricorrente rispettivamente denuncia:

5) vizio di cui all’art. 360 c.p.c., n. 3: violazione e falsa applicazione degli artt. 1587, 1590, 1591, 1216 e 1220 cod. civ., sotto altro profilo;

6) vizio di cui all’art. 360 c.p.c., n. 3: violazione e falsa applicazione degli artt. 1587, 1590, 1591, 1216 e 1220 cod. civ., sotto primo profilo;

7) vizio di cui all’art. 360 c.p.c., n. 3: violazione e falsa applicazione degli artt. 2697 e 2729 cod. civ. (anche in relazione agli artt. 1175 e 1375 cod. civ.) sotto altro profilo;

8) vizio di cui all’art. 360 c.p.c., n. 5 per motivazione insufficiente e contraddittoria circa un fatto controverso e decisivo per il giudizio.

Sostiene che:

il rilascio dell’immobile era avvenuto in modo non formale;

il conduttore aveva abbandonato i locali e, quindi, era obbligato a pagare il canone;

il giorno 8 giugno 2006 essa locatrice non aveva ritirato le chiavi, rimaste ancora per due anni presso il D.;

la Corte d’appello di Firenze, non tenendo conto del fatto che sarebbe stata necessaria per il conduttore un’offerta ai sensi dell’art. 1216 cod. civ., aveva erroneamente posto a suo carico l’onere probatorio di non aver ricevuto una valida consegna del bene, dato che l’offerta di rilascio dell’immobile, avvenuta in modo non formale, non poteva essere ritenuta idonea a liberare il conduttore dalla sua obbligazione di pagamento del canone.

Anche dette censure, che vanno esaminate congiuntamente in quanto strettamente connesse, non sono fondate.

La sentenza impugnata ha chiarito che il giorno 8 giugno 2006 P.E. e M.N. si recarono insieme a visitare l’immobile per constatarne le condizioni e, nell’occasione, alla proprietaria vennero offerte le chiavi, siccome la locatrice stessa aveva ammesso in sede di interrogatorio formale.

In tale situazione il giudice del merito ha ravvisato una vera e propria offerta non formale, in virtù della quale il conduttore M.N. veniva ad essere esentato da ogni altra sua obbligazione, (restitutoria o risarcitoria), che la legge collega all’ingiustificato rifiuto di rilasciare la res locata.

Correttamente, pertanto, la Corte di merito ha riconosciuto che il conduttore aveva assolto l’onere della prova relativo all’avvenuto rilascio, così uniformandosi anche alla regola di diritto a mente della quale la restituzione del bene locato al termine del rapporto locativo (quale ne sia stata la causa della cessazione) può essere effettuato con modalità aventi valore di offerta non formale (Cass., n. 7776/2004; Cass., n. 6090/2002).

Il ricorso, perciò, è rigettato e la soccombente ricorrente è condannata a pagare le spese del giudizio di cassazione, liquidate nella misura di cui al dispositivo.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna la ricorrente alle spese del giudizio di cassazione, che liquida in complessivi Euro 2.500,00 (duemilacinquecento/00), di cui Euro 2.300,00 (duemilatrecento/00) per onorari, oltre rimborso forfettario delle spese generali ed accessori come per legge.
Così deciso in Roma, il 19 aprile 2012.
Depositato in Cancelleria il 26 luglio 2012.