LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. VIVALDI Roberta – Presidente –

Dott. FRASCA Raffaele – rel. Consigliere –

Dott. OLIVIERI Stefano – Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 9887-2013 proposto da:

P.R., (OMISSIS), elettivamente domiciliato in ROMA, VIA

DEL TRITONE 169, presso lo STUDIO LEGALE D’AVACK, rappresentato e

difeso dagli avvocati RENATA SULLI, BRUNO SULLI giusta procura

speciale a margine del ricorso;

– ricorrente –

contro D.C.A., V.E., domiciliati ex lege in ROMA,presso la CANCELLERIA DELLA CORTE DI CASSAZIONE, rappresentati e difesi dall’avvocato SILVIO DI DOMIZIO con studio in CHIETI, VIALE ABRUZZO 35 giusta procura in calce al controricorso;

– controricorrenti –

avverso la sentenza n. 1075/2012 della CORTE D’APPELLO di L’AQUILA,

depositata il 20/10/2012, R.G.N. 369/2012;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 17/02/2016 dal Consigliere Dott. RAFFAELE FRASCA;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. IGNAZIO PATRONE che ha concluso per il rigetto del ricorso.

Fatto

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

1. P.R. ha proposto ricorso per cassazione contro D.C.A. ed V.E. avverso la sentenza del 20 ottobre 2012 con cui la Corte d’Appello di L’Aquila, in accoglimento dell’appello proposto dagli intimati contro la sentenza resa in primo grado inter partes dal Tribunale di Chieti nel novembre del 2011, in riforma di essa che l’aveva rigetta, ha accolto la domanda proposta con ricorso del gennaio 2010 dagli intimati per ottenere l’accertamento della cessazione alla scadenza del 30 aprile 2010 della locazione ad uso abitativo di un appartamento in (OMISSIS), concesso loro in locazione ai sensi della L. n. 431 del 1998 dal P. per la durata di tre anni prorogabili di altri due ai sensi dell’art. 2, comma 5 detta legge.I conduttori, a sostegno della domanda avevano addotto che alla proroga biennale alla prima scadenza essi avrebbero potuto rinunciare, cosa che avevano fatto inviando una comunicazione in tal senso con lettera raccomandata con a.r. il 18 maggio 2009. Il locatore, invece, resistendo alla domanda, aveva, come già fatto stragiudizialmente, sostenuto che della scadenza invocata i conduttori avrebbero potuto avvalersi solo in presenza di gravi motivi.

2. Il Tribunale di Chieti rigettava la domanda accogliendo la prospettazione difensiva del locatore, mentre la Corte aquilana ha accolto quella degli attori.

3. Al ricorso, che prospetta due motivi, hanno resistito con controricorso gli intimati.

Parte resistente ha depositato memoria.

Diritto

MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Con l’unico motivo di ricorso si denuncia “violazione della L. n. 431 del 1998 in relazione all’art. 360 c.p.c. commarectius: n. 3”.Vi si sostiene: a) che nel caso di specie i conduttori avevano con lettera raccomandata del 18 maggio 2009 comunicato che non intendevano avvalersi “della proroga legale della prima scadenza contrattuale fissata al 30/4/2010” e che alla stessa data avrebbero provveduto al rilascio dell’immobile; b) che, tuttavia, a detta comunicazione non era possibile attribuire altro significato che quello di rinuncia a concordare le condizioni per il rinnovo del contratto, ai sensi della L. n. 431 del 1998, art. 2, comma 5, con la conseguenza che, sempre secondo tale disposizione sarebbe scattata la proroga di diritto per due anni.

La tesi è sostenuta evocando considerazioni della relazione alla legge svolta presso la Camera di Deputati circa l’obiettivo con essa perseguito e desumendone che il fine perseguito dal legislatore sarebbe stato di assicurare il prolungamento del contratto alla prima scadenza in mancanza di accordo per un rinnovo e con salvezza della sola facoltà di disdetta motivata nei casi indicati.

Si aggiunge che la L. n. 431 del 1998, art. 14 aveva abrogato della L. n. 392 del 1978, l’art. 3 circa la facoltà di far cessare il contratto per disdetta immotivata e che invece la legge non aveva abrogato della L. n. 392 del 1978, l’art. 4, comma 2, di previsione del recesso del conduttore per gravi motivi. Essi nella specie non potevano, del resto, identificarsi nella deduzione dei conduttori di avere acquistato una nuova abitazione nel comune, onde nemmeno sotto tale profilo avrebbe potuto essere paralizzato il diritto del locatore al prolungamento biennale del contratto.

1.1. Il motivo non è inammissibile come invece sostengono i resistenti, giacchè dalla considerazione complessiva della sua illustrazione e dell’esposizione si comprende quale sia la quaestio iuris proposta con riferimento al decisum della sentenza impugnata.

La sua comprensione, peraltro, prescinde dalla valutazione del contenuto del regolamento contrattuale, atteso che il motivo propone una questione di esegesi del disposto astratto della norma della L. n. 431 del 1998, art. 2, comma 5.

Il risultato raggiunto dalla sentenza impugnata quanto a questa esegesi è corretto, anche se la motivazione con cui bisogna pervenirvi deve certamente seguire un iter che quella della sentenza stessa non rispetta, di modo che il risultato va in questa sede di legittimità giustificato con una correzione sostanziale della motivazione.

1.2. Occorre procedere dall’analisi del contenuto della norma citata, che certamente è tutt’altro che un modello di chiarezza.

Essa stabilisce innanzitutto che il potere convenzionale delle parti riguardo ai contratti che disciplina, che sono quelli di cui allo stesso art. 2, comma 3 incontra un limite nello stabilire la durata minima del contratto, che deve essere necessariamente di tre anni, salvo che si tratti di contratti stipulati nelle ipotesi di cui all’art. 5 della legge. Questa previsione si sostanzia nel dato che la durata del rapporto deve essere almeno di tre anni oppure, per accordo delle parti, necessariamente maggiore.

Il secondo inciso della norma si riferisce, però, a tale durata come durata che si esaurisce alla “prima scadenza” e prevede che, “ove le parti non concordino sul rinnovo del medesimo, il contratto è prorogato di diritto per due anni salva la facoltà di disdetta da parte del locatore che intenda adibire l’immobile agli usi o effettuare sullo stesso le opere di cui all’art. 3, ovvero vendere l’immobile alle condizioni e con le modalità di cui al medesimo art. 3”.

1.3. La norma si presta ad una prima interpretazione nel senso che essa preveda in via normale che in relazione alla prima scadenza la posizione delle parti non sia affatto tale da attribuire ad alcuna di loro la possibilità di far cessare il rapporto, bensì, salva l’eccezione prevista per il locatore, tale che quella possibilità sia in realtà esclusa.

Ciascuna delle parti avrebbe invece la possibilità di offrire la stipulazione di un nuovo contratto e, in mancanza di accettazione da parte dell’altra di tale offerta oppure di una controproposta da parte sua che sia accettata dal primo offerente, la conseguenza che ne deriverebbe sarebbe prevista in via automatica e si identificherebbe nella proroga del contratto per altri due anni.

In relazione a tale modalità di svolgimento normale del rapporto l’esegesi della norma parrebbe far emergere che esso è disciplinato in modo tale che sostanzialmente alla sua stipula le parti convengono che esso duri almeno tre anni o per una durata maggiore e nel contempo che alla relativa scadenza, in mancanza di conclusione di un contratto nuovo a diverse condizioni, esso abbia un’ulteriore durata di due anni.

1.3.1. Le parti, dunque, si impegnerebbero ad una durata del rapporto che in via necessaria sarebbe la risultante della somma del primo periodo triennale oppure di durata maggiore e di un secondo periodo di due anni per il caso che alla scadenza del primo periodo esse non addivengano alla stipula di un nuovo contratto. In pratica la locazione sarebbe stipulata per un periodo di prima durata e per un periodo di seconda durata condizionata alla mancata conclusione di un rinnovo del contratto a nuove condizioni.

1.3.2. In relazione a tale complessiva durata, risultante dalla somma di due periodi, si dovrebbe rilevare che la legge non prevede alla prima scadenza il diritto di far cessare la locazione immotivatamente e ciò per entrambe le parti, ma prevede soltanto la possibilità che la cessazione alla prima scadenza possa provocarsi da parte del solo locatore e, peraltro, non con una disdetta immotivata, bensì con una disdetta motivata da particolari motivi indicati dalla legge. In mancanza di tale eventualità la locazione continuerebbe per il periodo di due anni successivo alla prima scadenza e ciò tanto se le parti abbiano avviato una trattativa per il rinnovo non andata a buon fine, quanto in caso di inerzia di entrambe nell’offrire le condizioni di un rinnovo. Solo se la trattativa per il rinnovo vi fosse e si concludesse positivamente, dando luogo ad un rinnovo, la proroga, quale periodo di durata ulteriore condizionato previsto ab origine, sarebbe scongiurata.

1.3.3. Il potere di disdetta immotivata del conduttore non sarebbe in alcun modo previsto con riferimento alla scadenza del primo periodo di durata triennale o convenuto per un numero di anni maggiore e tale mancata previsione ben si comprenderebbe: invero, in forza della previsione di una proroga di due anni per il sol fatto che le parti non raggiungano l’accordo per una rinnovazione, il conduttore, allorquando stipula la locazione abitativa per soddisfare il diritto primario all’abitazione, ha la prospettiva di rimanere insediato nell’immobile per un periodo almeno di cinque anni, salva la limitata evenienza della disdetta motivata del locatore.

1.3.4. D’altro canto, la possibilità che dal punto di vista del conduttore (non del locatore, che, essendogli attribuita solo la facoltà di disdetta motivata, vede regolata la provocazione da parte sua della cessazione alla prima scadenza solo da tale possibilità), in mancanza di previsione di una facoltà di disdetta, possa evincersi da altre fonti e segnatamente dal Codice Civile e, particolarmente, dall’art. 1596 c.c., comma 1, dovrebbe escludersi per un’ipotetica incompatibilità di tale previsione normativa con il disposto dell’art. 2, comma 5, di cui si discorre. Infatti, la regola dettata dal codice civile in detta norma, se è vero che potrebbe apparire astrattamente idonea a comprendere la fattispecie della legge speciale quale locazione stipulata per un tempo determinato, non lo sarebbe per la prima scadenza, bensì per la scadenza del periodo di proroga biennale verificatasi in caso di mancato accordo per la rinnovazione del contratto (oppure per il caso che venga ritenuto inidonea o infondata la disdetta motivata del locatore). Invero, si potrebbe sostenere che nella prima scadenza non si può individuare la cessazione della durata della locazione convenzionalmente determinata e ciò perchè con riferimento ad essa la posizione delle parti è di soggetti investiti dell’onere di ricercare la conclusione del rinnovo del contratto a nuove condizioni e la mancanza di tale conclusione rende irrilevante quella scadenza e determina una proroga della durata contrattuale per il biennio che, come s’è veduto, rientra anch’essa nella durata originaria della locazione.

Inoltre, la particolare posizione di parte titolare di un bisogno abitativo propria del conduttore in relazione alla sopravvenienza di esigenze che lo inducano a non rispettare la scadenza del primo periodo di durata maggiorata della proroga per il caso di mancato accordo sul rinnovo, sarebbe tutelata dalla previsione soltanto a suo favore della facoltà di recesso, riconosciuta dalla L. n. 431 del 1998, art. 3, comma 6 per gravi motivi.

Viceversa, bisogni abitativi che giustifichino una minor durata sarebbero oggetto di contemplazione nell’art. 5 della legge.

1.3.5. Può seminai rilevarsi che l’art. 2, comma 5, non dice alcunchè sul modo in cui le parti alla prima scadenza debbono procedere per verificare se raggiungono oppure non raggiungono l’accordo sul rinnovo del contratto e ciò a differenza di quanto fa, nell’inciso successivo, per l’ipotesi di scadenza del contratto prorogatosi per un biennio alla prima scadenza in ragione del mancato accordo sul rinnovo.

In particolare la norma non dice alcunchè sul momento temporale in cui il raggiungimento o il non raggiungimento dell’accordo si debbono verificare e, quindi, nemmeno dice alcunchè su come tale momento si situi rispetto al momento della prima scadenza.

1.3.6. Peraltro, l’individuazione di tale momento deve avvenire tenendo conto del significato della previsione del potere di disdetta motivata conferito al locatore e del suo assoggettamento ad un termine e di una modalità che sono fissati per relationem, cioè con un rinvio all’art. 3, comma 1 cit. legge. Da tale rinvio si evince che il legislatore, con norma imperativa e non derogabile in sede di stipula dell’accordo contrattuale ai sensi dell’art. 2, comma 3, ha previsto che il locatore debba comunicare la sua intenzione adibitoria ed impeditiva del rinnovo con un atto motivato che osservi un preavviso di almeno sei mesi. Dell’atto non è regolata la forma, ma il richiamo nel successivo comma 4 ala procedura di diniego di rinnovo della L. n. 392 del 1978, art. 30 sottende che essa debba essere quella scritta prevista dall’art. 29, comma 3 cit. legge, giacchè l’art. 30, comma 1 si intende richiamato là dove allude alla comunicazione di cui a detto comma.

Ne segue che il locatore si trova in posizione di onere riguardo alla possibilità di denegare il rinnovo alla prima scadenza (almeno triennale), cioè di esercitare il relativo diritto potestativo di far cessare il rapporto alla sua prima scadenza (sebbene con una verifica giudiziale), nel senso che, se egli non invia la comunicazione di diniego motivato sei mesi prima della scadenza, detto diritto è perduto.

1.3.7. Peraltro, mentre l’esercizio del diritto potestativo di denegare il rinnovo implica, per incompatibilità, il rifiuto di rinnovare il contratto con un nuovo accordo, il mancato esercizio del diritto potestativo di denegare il rinnovo sei mesi prima della scadenza realizza di per sè una situazione che, se consuma tale diritto, risulta del tutto ininfluente ed assolutamente non rivelatrice e significativa ai fini dell’apprezzamento della sussistenza dell’intenzione del locatore di procedere alla proposta di un rinnovo del contratto sulla base dell’accordo con il conduttore oppure di consentirne solo la proroga biennale e non il rinnovo convenzionale.

1.3.8. Poichè la legge riferisce l’accordo che le parti possono raggiungere per il rinnovo del contratto a nuove condizioni al momento della scadenza, si può ragionevolmente ritenere che l’ipotesi del rinnovo, fermo che le parti possono verificarla ed escluderla prima, si debba verificare appunto una volta sopravenuta la prima scadenza e nell’immediatezza di essa, in modo che si sappia in che termini il rapporto è destinato ad evolversi.

2. La ricostruzione proposta, ritiene il Collegio, non è, tuttavia condivisibile.

2.1. Essa si basa su una premessa che non è corretta ed è quella che la durata biennale del contratto a seguito della proroga determinata dalla mancanza di rinnovo convenzionale del contratto possa considerarsi un periodo di durata che si deve riportare in definitiva alla stessa conclusione del contratto in non diverso modo del periodo di tre anni o di quello maggiore convenuto ed in relazione al quale l’art. 2, comma 5, parla di prima scadenza.

Viceversa, la proroga sottende il prolungamento di una durata pregressa e, dunque, implica una durata ulteriore che non si può far risalire direttamente alla conclusione del contratto.

Essa, infatti, dipende innanzitutto dalla condizione negativa del mancato rinnovo del contratto alla prima scadenza.

Poichè la verificazione della possibilità del rinnovo suppone una trattativa fra le parti e, quindi, una intenzione del locatore di mantenere il conduttore nel godimento e di quest’ultimo di conservarlo e, dunque la verifica della loro esistenza, si potrebbe pensare che il legislatore abbia previsto la conseguenza della proroga ponendo sullo stesso piano le due intenzioni considerate in negativo, di modo che rileverebbe sia un’intenzione del conduttore di non voler rinnovare) sia un’intenzione del locatore di non voler rinnovare, in quanto ognuna di esse impedirebbe la rinnovazione e, pertanto la conclusione potrebbe essere che l’una e l’altra giustificherebbero la proroga biennale.

2.2. Senonchè, la previsione della proroga è stabilita con un contenuto che fa espressamente salva la facoltà di disdetta motivata del locatore.

La previsione di tale salvezza di una volontà contraria al rinnovo del locatore palesa, al contrario, che, quando il legislatore allude alla conclusione di un procedimento di rinnovo, suppone che la trattativa abbia luogo perchè il conduttore vuole rimanere nell’immobile.

La salvezza della sola facoltà di disdetta motivata del locatore ed il silenzio del legislatore sulla posizione del conduttore, al contrario di quanto suppone la ricostruzione sopra prospettata, implicano allora che la situazione di mancata conclusione del rinnovo giustificativa della proroga biennale sia solo quella in cui il conduttore avrebbe voluto rinnovare ed il locatore invece non lo ha voluto e non anche quella in cui sia lo stesso conduttore a non essere interessato a rinnovare e lo sia al contrario il locatore oppure non lo sia anche lui.

2.3. Quest’ultimo caso, una volta considerato che la proroga non ha affatto la sua fonte nella convenzione come la prima durata e che in relazione ad essa è contemplata come fatto impeditivo solo la disdetta motivata del locatore, non sembra affatto regolato dalla norma in via diretta, sicchè può dirsi che essa si è dunque disinteressata dell’ipotesi in cui il conduttore non intenda rimanere nell’immobile dopo la prima scadenza.

Di tale ipotesi è necessario rinvenire allora la disciplina.

2.4. Essa può rinvenirsi nell’art. 1596 c.c., comma 1 nel senso che, se il conduttore non ha intenzione di rimanere nell’immobile e, quindi, non proponga la conclusione di un rinnovo, così come se una simile proposta la faccia il locatore ed il conduttore la rifiuti, la locazione si intende automaticamente cessata alla prima scadenza senza necessità di disdetta da parte dello stesso conduttore.

Sulla base di tali motivazioni la sentenza impugnata appare corretta, là dove la Corte aquilana, al contrario di quanto aveva fatto il primo giudice, ha riconosciuto ai conduttori il potere immotivato di avvalersi della prima scadenza e di impedire la proroga.

Ne segue che il dispositivo della sentenza dev’essere ritenuto corretto là dove ha ritenuto che la locazione era venuta a scadere il 30 aprile 2010, cioè alla scadenza del primo triennio di durata.

Ciò, sulla base del seguente principio di diritto: il secondo inciso della L. n. 431 del 1998, art. 2, comma 5, deve interpretarsi nel senso che la locazione si intende prorogata di un biennio alla scadenza del triennio di durata previsto dalla legge, sempre che il locatore non abbia in relazione ad essa dato la prevista disdetta motivata, soltanto qualora il conduttore abbia anteriormente manifestato l’intenzione di rimanere nell’immobile e, quindi, se egli abbia proposto la conclusione di un rinnovo ed essa sia stata rifiutata dal locatore oppure se una simile proposta l’abbia fatta il locatore al conduttore sempre anteriormente e questi l’abbia rifiutata (ritenendola non conveniente). In mancanza di una di tali eventualità, cioè sostanzialmente se non sia intervenuta una trattativa per il rinnovo non perfezionatasi, la locazione si deve, invece, intendere automaticamente cessata alla scadenza del triennio senza necessità di disdetta da parte dello stesso conduttore, trovando applicazione la disciplina dell’art. 1596 c.c., comma 1.

Naturalmente, qualora si sia verificato l’operare della fattispecie dell’art. 1596 c.c. ne deriverà anche l’eventuale operare dell’art. 1597 c.c., commi 1 e 2 e correlativamente dell’art. 1574 c.c., nn. 1 e 2.

Resta da rilevare che la manifestazione della volontà di procedere al rinnovo ad iniziativa di una delle parti e l’esito negativo della trattativa rimangono disancorate da una indicazioni di termini.

E’ palese, tuttavia, che, dovendo la mancanza di una trattativa poi sfociata nella conclusione del rinnovo dare certezza alla situazione contrattuale nel senso del non verificarsi della sua scadenza al decorso del triennio e quindi della proroga biennale, si deve ritenere pensare (naturalmente nel silenzio dell’autonomia negoziale sulla questione) che l’iniziativa della proposta del rinnovo contrattuale si debba collocare necessariamente prima della scadenza del triennio.

2. Con un secondo motivo si prospetta “falsa applicazione della L. n. 431 del 1998, art. 2, comma 6 in relazione all’art. 360 c.p.c., comma rectius: n. 3”.

Nell’illustrazione del motivo non si svolge alcuna considerazione che spieghi come e perchè sarebbe stata violata la norma di cui alla sua intestazione, ma si insiste nella tesi del prolungamento automatico. Del resto la stessa pertinenza astratta della L. n. 431 del 1998, art. 2, comma 6, alla locazione di cui è causa non appare in alcun modo configurabile, dato che la locazione venne stipulata nella vigenza della legge.

Il motivo, peraltro, resta assorbito.

6. Il ricorso è rigettato.

La novità della questione esaminata, mai venuta, a quel che consta, all’attenzione della Corte, costituisce ragione per la compensazione delle spese secondo il regime dell’art. 92 c.p.c., comma 2, applicabile al giudizio in relazione alla sua introduzione in primo grado.

Ai sensi del D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, art. 13, comma 1 quater, si deve dare atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso a norma del cit. art. 13, comma 1-bis.

PQM

La Corte rigetta il ricorso. Condanna parte ricorrente alla rifusione al resistente delle spese del giudizio di cassazione, liquidate in euro duemila, di cui duecento per esborsi, oltre accessori e spese generali come per legge come per legge. Ai sensi del D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, art. 13, comma 1 quater, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso a norma del cit. art. 13, comma 1-bis.

Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della Sezione Terza Civile, il 17 febbraio 2016.

Depositato in Cancelleria il 4 agosto 2016

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. TRIFONE Francesco – Presidente -
Dott. UCCELLA Fulvio – Consigliere -
Dott. AMENDOLA Adelaide – rel. Consigliere -
Dott. ARMANO Uliana – Consigliere -
Dott. SCARANO Luigi Alessandro – Consigliere -

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 22004/2009 proposto da:

A.E. (OMISSIS), elettivamente domiciliato in ROMA, VIA COSSERIA 5, presso lo studio dell’avvocato SIVIERI Orlando, che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato BERNINI GIULIO giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro

B.C. (OMISSIS);

- intimata -

nonché da:

B.C. (OMISSIS), elettivamente domiciliata in ROMA, VIA DI VILLA MASSIMO 33, presso 10 studio dell’avvocato BENINCASA MAURIZIO, rappresentata e difesa dall’avvocato BERGAMASCHI GIUSEPPE giusta delega in atti;

- ricorrente incidentale -

contro

A.E. (OMISSIS);

- intimato -

avverso la sentenza n. 714/2009 della CORTE D’APPELLO di FIRENZE, depositata il 03/06/2009, R.G.N. 1729/2008;
udita la relazione della causa svolta nella Pubblica udienza del 18/10/2011 dal Consigliere Dott. ADELAIDE AMENDOLA;
udito l’Avvocato GIULIO BERNINI;
udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. FUCCI Costantino, che ha concluso per il rigetto.

Fatto

I fatti di causa possono così ricostruirsi sulla base della sentenza impugnata.

B.C. propose opposizione al decreto con il quale, a istanza di A.E., le era stato ingiunto il pagamento della somma di Euro 848,97, quale canone di locazione del mese di novembre 2006 di un immobile di proprietà dell’ingiungente, di cui ella era stata conduttrice.

Dedusse di avere rilasciato l’appartamento, adibito sia ad abitazione che ad ufficio, nel mese di ottobre, a seguito del cedimento del pavimento di due stanze, cedimento che aveva reso inagibile una parte del cespite, come certificato dai vigili del fuoco e dal Comune.

Chiese, in via riconvenzionale, che il contratto venisse dichiarato risolto e che la controparte venisse condannata a restituirle la cauzione e a risarcirle i danni.

Costituitosi in giudizio, l’opposto contestò le avverse affermazioni.

Con sentenza del 31 gennaio 2008 il Tribunale di Firenze rigettò l’opposizione, dichiarando infondate tutte le domande proposte dalla conduttrice.

Ritenne il decidente che il dissesto lamentato costituisse un guasto e non un vizio del bene locato, con conseguente insussistenza dei presupposti per l’operatività della tutela di cui all’art. 1584 cod. civ., comma 2.

Proposto dalla B. gravame, la Corte d’appello, in data 3 giugno 2009, in riforma della decisione impugnata, ha revocato il decreto ingiuntivo; ha condannato l’ A. a restituire alla conduttrice il deposito cauzionale, con gli interessi; ha compensato tra le parti il 25% delle spese di entrambi i gradi del giudizio, ponendo a carico dell’opposto il pagamento del residuo.

Per la cassazione di detta pronuncia ricorre a questa Corte A. E., formulando nove motivi.

Resiste con controricorso B.C., che propone altresì ricorso incidentale affidato a due mezzi.

Entrambe le parti hanno depositato memoria.

Diritto

1. Va preliminarmente disposta, ai sensi dell’art. 335 cod. proc. civ., la riunione dei ricorsi hinc et inde proposti avverso la stessa sentenza.

1.1 Partendo dal ricorso principale, con il primo motivo l’impugnante denuncia violazione degli artt. 1576, 1578 e 1581 cod. civ., nonchè contraddittoràetà della motivazione, ex art. 360 cod. proc. civ., nn. 3 e 5.

Le critiche si appuntano contro la qualificazione, in termini di vizio idoneo a determinare l’attivazione della tutela offerta dall’art. 1578 cod. civ., del dissesto manifestatosi in una parte dell’unità immobiliare locata, senza indagare sulla natura dell’inconveniente, laddove la giurisprudenza di legittimità univocamente valorizza le cause dell’avaria, piuttosto che l’entità e la gravità degli effetti della stessa. Secondo l’esponente la corretta applicazione dei principi vigenti in materia imponeva di ravvisare nella fattispecie un semplice guasto della cosa locata, guasto che, conseguente a usura e vetustà, era stato in ogni caso riparato in tempi ragionevoli, laddove, se di vizio si fosse trattato, esso sarebbe stato eliminabile solo a costo della ricostruzione del bene.

1.2 Con il secondo mezzo il ricorrente lamenta violazione dell’art. 2697 cod. civ. e art. 115 cod. proc. civ., nonchè mancanza o insufficienza della motivazione, ex art. 360 cod. proc. civ., nn. 3 e 5.

Sostiene che la conduttrice non aveva adempiuto all’onere di provare che il sopravvenuto dissesto di una parte della pavimentazione dell’unità immobiliare condotta in locazione costituiva un vizio legittimante la sua volontà di risolvere anticipatamente il rapporto, ex art. 1578 cod. civ., comma 1.

La Corte d’appello in maniera assolutamente apodittica avrebbe invero ritenuto che l’esistenza del vizio fosse dimostrata dal fonogramma dei Vigili del Fuoco del 10 giugno 2006 e dall’avviso di avvio del procedimento amministrativo da parte del Comune di Firenze, laddove si trattava di emergenze istruttorie del tutto insufficienti.

1.3 Con il terzo motivo l’impugnante deduce i medesimi vizi con riferimento alla ricostruzione dei fatti accolta dalla Curia fiorentina: con riferimento, segnatamente, all’asserita disponibilità della conduttrice a fare accedere nell’immobile l’impresa edile incaricata dei lavori dal locatore, e alla pretesa condotta negligente di questi, omettendo di considerare la scambio di corrispondenza intercorso tra le parti.

1.4 Con il quarto mezzo lamenta violazione degli artt. 1241, 1242, 1243 cod. civ., L. 27 luglio 1978, n. 392, art. 4, comma 2, ex art. 360 cod. proc. civ., n. 3, nonchè nullità della sentenza per ultrapetizione, ex art. 360 cod. proc. civ., n. 4.

Le critiche hanno ad oggetto l’affermazione del giudice di merito secondo cui l’immobile presentava vizi sopravvenuti, tali da giustificare la risoluzione del contratto, di talchè il recesso della conduttrice doveva ritenersi giustificato.

Così argomentando, il decidente avrebbe evocato, in maniera inintelligibile, due istituti tra loro autonomi e distinti, quali la risoluzione e il recesso.

Aggiunge anche l’esponente che, in base al disposto della L. 27 luglio 1978, n. 392, art. 4, il recesso poteva ritenersi efficace solo una volta che fossero decorsi sei mesi dalla sua comunicazione, di talchè erroneamente la Curia territoriale avrebbe revocato l’ingiunzione di pagamento del canone del mese di novembre 2006 e riformato la sentenza del Tribunale di Firenze nella parte in cui aveva operato la compensazione tra il diritto alla restituzione del deposito cauzionale e il credito del locatore per canoni dei mesi di dicembre 2006 e gennaio 2007.

Infine, non avendo mai la B. chiesto l’accertamento della legittimità del suo recesso per pretesi gravi motivi, la sentenza impugnata sarebbe altresì affetta dal vizio di ultrapetizione.

1.5 Con il quinto motivo il ricorrente denuncia violazione degli artt. 1583 e 1584 cod. civ., nonchè contraddittorietà della motivazione. Illegittimamente il diritto della conduttrice ad ottenere la risoluzione del rapporto sarebbe stato riconosciuto anche in virtù del disposto dell’art. 1584 cod. civ., comma 2, laddove era pacifico in causa che il dissesto della pavimentazione aveva riguardato unicamente due vani adibiti ad ufficio.

1.6 Con il sesto mezzo lamenta violazione dell’art. 112 cod. proc. civ., e nullità della sentenza per omessa pronuncia, ex art. 360 cod. proc. civ., n. 4, non avendo il giudice d’appello pronunciato sulla eccezione volta a far valere l’inapplicabilità dell’art. 1584 cod. civ., comma 2, stante la contraria pattuizione contenuta nella clausola n. 16 del contratto di locazione versato in atti, clausola con la quale, in deroga alla predetta norma, la conduttrice aveva rinuncia(to) ad ogni pretesa derivante dal mancato godimento dell’immobile in conseguenza dell’esecuzione di riparazioni e/o di opere di manutenzione.

1.7 Con il settimo motivo si deduce violazione dell’art. 112 cod. proc. civ., nonchè, ancora una volta, omessa pronuncia, ex art. 360 cod. proc. civ., n. 4. Sostiene l’impugnante che, costituitosi tempestivamente in giudizio, aveva opposto alla domanda della conduttrice di restituzione del deposito cauzionale, l’estinzione del credito dalla stessa vantato per compensazione integrale con i canoni non corrisposti e con le spese rimaste impagate. La Curia fiorentina avrebbe erroneamente affermato che tali richieste erano state avanzate al solo fine di contrastare la domanda di restituzione del deposito cauzionale, laddove il ricorrente aveva ritualmente e tempestivamente sollevato una vera e propria eccezione di compensazione.

1.8 Con l’ottavo mezzo l’impugnante denuncia violazione degli artt. 1241, 1242 e 124 cod. civ., omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su un fatto controverso e decisivo per il giudizio.

Deduce che il giudice d’appello aveva motivato l’omessa pronuncia sulla predetta eccezione con il fatto che il locatore non aveva proposto una domanda riconvenzionale, volta ad ottenere il pagamento del controcredito o del saldo attivo a suo favore, così chiaramente confondendo tra domanda ed eccezione, in violazione delle norme sostanziali e processuali richiamate.

1.9 Con il nono motivo lamenta violazione della L. 27 luglio 1978, n. 392, art. 80, nonchè degli artt. 1453, 1455 e 1584 cod. civ..

Le critiche si appuntano contro la valutazione in termini di inadempimento grave del preteso ritardo del locatore nel ripristinare le due stanze adibite a ufficio, così facendo malgoverno dei principi di diritto che regolano le locazioni a uso promiscuo, quale quella in oggetto. E invero dalla lettura del contratto si evinceva chiaramente che l’uso prevalente era quello abitativo, di talchè la gravità dell’inadempimento andava valutata tenendo conto di tale circostanza.

2. Si prestano a essere esaminati congiuntamente, in quanto intrinsecamente connessi, i motivi di ricorso di cui ai nn. 1, 2, 3, 4, 5 e 9.

Mette conto evidenziare che il giudice a quo ha ritenuto dimostrati i vizi dell’immobile, che avevano indotto la conduttrice ad abbandonarlo, sulla base della documentazione in atti, e segnatamente del verbale dei Vigili del Fuoco e del provvedimento del Comune di Firenze, atti dai quali si evinceva in maniera inequivocabile che l’appartamento locato era inagibile per due stanze, e cioè per la metà. Rilevato quindi che nella fattispecie non poteva parlarsi di un semplice guasto del bene, e cioè di difetti afferenti parti non essenziali dell’immobile, ha affermato che gli inconvenienti emersi erano tali da rendere il cespite inidoneo all’uso per il quale era stato locato, posto che anche l’art. 1584 cod. civ., al quale aveva fatto riferimento il Tribunale, doveva essere interpretato secondo buon senso. Segnatamente, la circostanza che la tutela apprestata da tale norma si riferisse a quella parte della cosa necessaria all’alloggio del conduttore e della sua famiglia – e non, dunque, all’esercizio dell’attività professionale dello stesso – non ne eliminava l’operatività con riguardo al caso di specie, perchè, avendo il contratto ad oggetto un immobile piccolo, ad uso promiscuo – quattro stanze, di cui due adibite ad abitazione, e due ad ufficio – nel quale l’esecuzione di lavori così importanti e radicali come quelli necessari a ripristinarne la piena agibilità, rendeva estremamente difficoltoso il godimento anche della parte non viziata, andava riconosciuto il diritto del locatario allo scioglimento del vincolo. Ha aggiunto che la condotta dell’ A., puntigliosamente ricostruita in motivazione, aveva ritardato un intervento che avrebbe invece dovuto essere pressochè immediato.

3. Così sinteticamente ricostruito il percorso motivazionale della decisione impugnata, nella parte che qui interessa, ritiene il collegio che le critiche svolte nei motivi di ricorso in esame siano prive di pregio.

Anzitutto le deduzioni volte a contrastare la ricostruzione dei fatti di causa accolta dal giudice di prime cure e, in particolare, la sussistenza e la portata del lamentato dissesto dell’immobile locato, in punto di possibilità di fruire dell’immobile secondo l’uso convenuto, nonchè le condotte tenute, nell’occorrenza, dal conduttore e dal locatore – rilievi segnatamente svolti nel secondo, nel terzo e nel nono motivo di ricorso – sono chiaramente volte a sollecitare una rivalutazione dei fatti e delle prove preclusa in sede di legittimità. Il decidente ha invero adeguatamente esplicitato le ragioni del suo convincimento, di talchè la surrettizia evocazione di violazioni di legge e di vizi motivazionali, in realtà inesistenti, non vale a salvare dalla sanzione dell’inammissibilità censure attinenti a profili di stretto merito di quella valutazione.

Del tutto incongruo è poi il richiamo, contenuto nel nono mezzo, al disposto della L. n. 392 del 1978, art. 80, norma che, disciplinando la fattispecie dell’adibizione dell’immobile a un uso diverso da quello convenuto, introduce una questione completamente estranea al presente giudizio, e alle stesse argomentazioni svolte dall’impugnante nell’illustrazione del motivo.

4 Quanto poi alla correttezza, sul piano logico e giuridico, della ritenuta sussistenza di condizioni idonee a giustificare lo scioglimento del vincolo contrattuale, valga considerare che, secondo una giurisprudenza più che consolidata di questa Corte, pienamente condivisa dal collegio, costituiscono vizi della cosa locata, agli effetti dell’art. 1578 cod. civ. – vizi la cui presenza, senza configurare un inadempimento del locatore alle obbligazioni assunte ai sensi dell’art. 1575 cod. civ., altera tuttavia l’equilibrio delle prestazioni corrispettive, incidendo sulla idoneità all’uso della cosa stessa e consentendo la risoluzione del contratto ovvero la riduzione del corrispettivo – quelli che investono la struttura materiale della cosa, intaccando l’integrità della stessa, in modo tale da impedirne o ridurne notevolmente il godimento secondo la destinazione contrattuale, e ciò anche se si tratti di difetti eliminabili e/o di difetti manifestatisi successivamente alla conclusione del contratto di locazione, laddove coerentemente si ritengono sottratti a tale disciplina i guasti o i deterioramenti della cosa dovuti alla naturale usura o quegli accadimenti che determinino disagi limitati e transeunti nell’utilizzazione del bene, posto che in questo caso diviene operante soltanto l’obbligo del locatore di provvedere alle necessarie riparazioni ai sensi dell’art. 1576 cod. civ. (confr. Cass. civ. 9 maggio 2008, n. 11514; Cass. civ. 15 maggio 2007, n. 11198).

5. In tale prospettiva la scelta decisoria della Corte d’appello non presenta alcun contrasto disarticolante con il contesto fattuale di riferimento, per come ricostruito nella sentenza impugnata. Non si vede, infatti, come possa ragionevolmente negarsi che il cedimento del pavimento di due stanze su quattro di un immobile locato, intacchi l’integrità della cosa. A ciò aggiungasi che, contrariamente a quanto sostiene l’impugnante, il decidente neppure ha violato il disposto dell’art. 1584 cod. civ., a tenor del quale indipendentemente dalla sua durata, se l’esecuzione delle riparazioni rende inabitabile quella parte della cosa che è necessaria per l’alloggio del conduttore e della sua famiglia, il conduttore può ottenere, secondo le circostanze, lo scioglimento del contratto: è invero, anche ammesso, in tesi, che il dissesto si riferisse alla sola parte del cespite adibita ad ufficio, il giudice di merito ha motivato il suo positivo apprezzamento, in ordine alla sussistenza dei presupposti per la operatività della norma, con argomentazioni estremamente plausibili relative alla inevitabile compromissione della fruibilità dell’intero immobile, e quindi anche della parte destinata ad abitazione, compromissione determinata dalla radicalità degli interventi necessari per mettere l’appartamento in sicurezza.

Ed è evidente che siffatto convincimento, in quanto adeguatamente motivato, è, anch’esso, incensurabile in sede di legittimità.

6. Con specifico riguardo alle critiche svolte nel quarto motivo, va poi aggiunto che il richiamo al recesso della conduttrice, nel corpo della motivazione della sentenza impugnata, non vale a evocare il recesso, contrattuale o legale, di cui alla L. 27 luglio 1978, n. 392, art. 4, avendo con tale espressione il decidente inteso semplicemente indicare l’attivazione del rimedio della risoluzione, a opera della stessa, in ragione della gravità dei vizi da cui era affetto l’immobile.

7.1 Il sesto motivo di ricorso è, per certi aspetti inammissibile, per altri infondato.

Esso introduce invero una questione – quello della deroga pattizia al disposto dell’art. 1584 cod. civ. – non trattata nella sentenza impugnata e quindi nuova. Conseguentemente il ricorrente aveva l’onere, rimasto affatto inadempiuto, non solo di allegarne l’avvenuta deduzione dinanzi al giudice di merito, ma anche, per il principio di autosufficienza del ricorso per cassazione, di indicare in quale atto del giudizio precedente lo aveva fatto, onde dar modo alla Corte di controllare de visu la veridicità di tale asserzione (confr. Cass. civ. sez. lav. 28 luglio 2008, n. 20518; Cass. civ. 1, 31 agosto 2007, n. 18440). Ciò in quanto i motivi del ricorso per cassazione devono investire a pena di inammissibilità questioni già comprese nel “thema decidendum” del giudizio di appello, di modo che, salvo che si prospettino profili rilevabili d’ufficio, è preclusa la proposizione di doglianze che, modificando la precedente impostazione, pongano a fondamento delle domande e delle eccezioni titoli diversi o introducano, comunque, piste rìcostruttive fondate su elementi di fatto nuovi e difformi da quelli allegati nelle precedenti fasi processuali (confr. Cass. civ., sez. 1, 13 aprile 2004, n. 6989).

7.2 In ogni caso il motivo è manifestamente infondato, alla luce del chiaro disposto dell’art. 1579 cod. civ., a tenor del quale il patto con cui si esclude o si limita la responsabilità del locatore per i vizi della cosa non ha effetto, se il locatore li abbia in mala fede taciuti al conduttore oppure se i vizi siano tali da rendere impossibile il godimento della cosa.

8. Irrimediabilmente carenti sul piano dell’autosufficienza sono poi le censure svolte nel settimo e nell’ottavo motivo di ricorso che, in quanto inerenti alla medesima questione, conviene qui esaminare congiuntamente.

L’accoglimento della richiesta di restituzione del deposito cauzionale, avanzata dalla conduttrice, ad onta delle argomentazioni difensive dell’opposto, volte a prospettare l’esistenza di suoi controcrediti, è stata motivata dal giudice di merito con il rilievo che dette argomentazioni non si erano tradotte nella formulazione nè di una domanda riconvenzionale, nè di una vera e propria eccezione di compensazione. Ha invero esplicitato il decidente che la debenza delle predette somme era stata opposta dall’ A. al solo fine di contrastare la domanda restitutoria della B.: il che, in un termini processuali, non può che alludere ad una deduzione avente i caratteri della mera difesa, non rispettosa, cioè, delle forme e dei tempi necessari alla valida formulazione di un’eccezione in senso stretto. Ora, tenuto conto che la compensazione, la quale non può essere rilevata d’ufficio, ex art. 1242 cod. civ., è certamente tale (confr. Cass. civ. 8 aprile 2009, n. 8527; Cass. civ. 11 gennaio 2006, n. 391), l’impugnante non poteva limitarsi ad allegare, in maniera puramente assertiva, di averla invece ritualmente e tempestivamente sollevata ai sensi dell’art. 421 cod. proc. civ., ma, in applicazione del principio di autosufficienza, doveva sia riprodurre in ricorso il contenuto dell’atto difensivo in cui aveva sollevato l’eccezione, sia indicare il punto in cui nel fascicolo d’ufficio o in quello di parte, rispettivamente acquisito e prodotto in sede di giudizio di legittimità, esso fosse rinvenibile, in modo da permettere al collegio di controllare la veridicità di quanto affermato (confr. Cass. civ., 23 marzo 2010, n. 6937; Cass. civ. 12 giugno 2008, n. 15808; Cass. civ. 25 maggio 2007, n. 12239).

9. Pure infondate sono le censure svolte nel ricorso incidentate.

Esse risultano articolate in due mezzi che, in quanto attinenti entrambi alla regolazione delle spese processuali, si prestano a essere esaminati congiuntamente. Con il primo motivo B.C. lamenta violazione dell’art. 91 cod. proc. civ.. Sostiene che la Corte d’appello, compensando il 25% delle spese legali, avrebbe violato il principio della soccombenza.

Con il secondo mezzo denuncia vizi motivazionali, perchè il giudice di merito avrebbe totalmente omesso di esplicitare le ragioni di siffatta compensazione.

10. A confutazioni di tali critiche è sufficiente evidenziare che la decisione contestata è stata all’evidenza assunta dal giudice di merito in ragione della parziale, reciproca soccombenza delle parti, avendo il decidente rigettato la domanda di risarcimento danni per spese di sgombero e di adattamento dell’immobile proposta dalla conduttrice. Ne deriva che, contrariamente all’assunto della ricorrente, la sentenza impugnata ha fatto corretta applicazione dei principi giuridici della materia.

11. In definitiva, entrambi i ricorsi devono essere rigettati.

L’esito complessivo del giudizio consiglia di compensarne integralmente tra le parti le spese.

P.Q.M.

La Corte riunisce i ricorsi e li rigetta entrambi. Compensa integralmente tra le parti le spese del giudizio.
Così deciso in Roma, il 18 ottobre 2011.
Depositato in Cancelleria il 21 novembre 2011.