Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. TERESI Alfredo – Presidente
Dott. FIALE Aldo – rel. Consigliere
Dott. RAMACCI Luca – Consigliere
Dott. GRAZIOSI Chiara – Consigliere
Dott. ANDREAZZA Gastone – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

(OMISSIS) N. IL (OMISSIS);
(OMISSIS) N. IL (OMISSIS);

avverso la sentenza n. 615/2012 TRIBUNALE di BARCELLONA POZZO DI GOTTO, del 20/09/2011;
visti gli atti, la sentenza e il ricorso;
udita in PUBBLICA UDIENZA del 28/02/2013 la relazione fatta dal Consigliere Dott. ALDO FIALE;
Udito il Procuratore Generale in persona del Dott. Sante Spinaci, che ha concluso per il rigetto del ricorso.

RITENUTO IN FATTO

Il Tribunale di Barcellona Pozzo di Gotto, con sentenza del 20.9.2011, ha affermato la responsabilita’ penale di (OMISSIS) e (OMISSIS) in ordine ai reati di cui:

- al Decreto del Presidente della Repubblica n. 380 del 2001, articoli 93, 94 e 95 (per avere realizzato sul terrazzo di un immobile di loro proprieta’ una veranda chiusa precaria rimovibile in legno, delle dimensioni di mt. 7,00 x 7,77, con solaio di copertura in perlinato e tegole, senza dare avviso al Genio Civile, senza la preventiva presentazione dei calcoli di stabilita’ e senza l’autorizzazione scritta richiesta in zona sismica – acc. in (OMISSIS));

e, riconosciute circostanze attenuanti generiche, unificati i reati nel vincolo della continuazione ex articolo 81 cpv. cod. pen., ha condannato ciascuno alla pena di euro 2.000,00 di ammenda.

Avverso tale sentenza hanno proposto ricorso per cassazione il difensore degli imputati ed atto di appello gli imputati medesimi e, con tali mezzi di gravame, hanno eccepito sotto i profili della violazione di legge e del vizio di motivazione:

- la erronea applicazione della disciplina antisismica posta dal Testo Unico, Decreto del Presidente della Repubblica n. 380 del 2001, non essendosi tenuto conto della divergente e derogatoria normativa posta dalla Legge Regionale siciliana 16 aprile 2003, n. 4, articolo 20 che, in forza della competenza legislativa esclusiva che appartiene alla Regione Siciliana secondo il suo Statuto speciale, deroga ad ogni altra disposizione di legge, sicche’ per le opere aventi struttura precaria previste dalla norma stessa non sarebbero richiesti alcun progetto esecutivo e alcuna denuncia o autorizzazione preventiva, ossia non sarebbe applicabile alcuna di quelle prescrizioni sancite dalla norme contestate di cui al cit. Testo Unico.

A norma della Legge Regionale n. 4 del 2003, articolo 20, comma 2, l’opera precaria deve essere soltanto preceduta da una relazione di un professionista abilitato alla progettazione, che asseveri il rispetto delle norme di sicurezza e la mancanza di pregiudizio alla statica dell’immobile e tale relazione asseverativa sostituisce ed ingloba tutte le ulteriori prescrizioni previste dalla legge nazionale per le opere da realizzarsi in zona sismica;

- la mancata valutazione di una evidente situazione di buona fede per errore incolpevole, a fronte di un quadro normativo equivoco, tanto che lo stesso ufficio del Genio Civile di Messina, verosimilmente a causa dell’incertezza derivante dal contrasto tra la normativa regionale e quella statale in materia, solo a distanza di cinque anni dall’entrata in vigore del Decreto del Presidente della Repubblica n. 380 del 2001 aveva emanato la disposizione di servizio n. 235 del 26.8.2008, indirizzata ai Comuni, con cui aveva chiarito che per le strutture precarie superiori a 20 mq. era comunque necessario depositare i calcoli di stabilita’;

- la compieta estraneita’ della (OMISSIS) alla vicenda, perche’ i lavori erano stati commissionati e seguiti soltanto dal (OMISSIS);

- la incongrua determinazione della pena, priva della specificazione della misura base e dell’aumento inflitto per la continuazione.

La Corte di appello di Messina – con ordinanza del 4.6.2012 – ha convertito l’atto di appello sottoscritto personalmente dagli imputati in ricorso per cassazione, ex articolo 568 c.p.p., u.c..

Il difensore ha depositato memoria aggiuntiva.

CONSIDERATO IN DIRITTO

I ricorsi devono essere rigettati, perche’ infondati.

1. L’articolo 14, lettera f), dello Statuto speciale della Regione Siciliana, approvato con R.D.Lgs. 15 maggio 1946, n. 455 prevede che il legislatore siciliano ha competenza esclusiva In materia urbanistica.

Il Testo Unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia, approvato con il Decreto del Presidente della Repubblica n. 380 del 2001, ha riconosciuto questa competenza primaria delle Regioni a statuto speciale e delle Province autonome di Trento e Bolzano, sempre “nel rispetto e nei limiti” dei rispettivi statuti (articolo 2, comma 2).

La Legge Regionale siciliana 16 aprile 2003, n. 4, articolo 20 assoggetta ad un particolare regime di asseveramento (ove la legislazione nazionale prescrive invece la necessita’ del permesso di costruire):

a) “la chiusura di terrazze di collegamento e/o la copertura di spazi interni con strutture precarie”;

b) la realizzazione di verande, definite come “chiusure o strutture precarie relative a qualunque superficie esistente su balconi, terrazze e anche tra fabbricati”;

c) la realizzazione di altre strutture, comunque denominate (a titolo esemplificativo si fa riferimento a tettoie, pensiline e gazebo), che vengono assimilate alle verande, a condizione che ricadano su aree private, siano realizzate con strutture precarie e siano aperte almeno da un lato.

La norma in esame dispone altresi’ che:

aa) gli interventi dianzi descritti non sono considerati aumento di superficie utile o di volume ne’ modifica della sagoma della costruzione;

bb) “sono da considerare strutture precarie tutte quelle realizzate in modo tale da essere suscettibili di facile rimozione”.

Prima di realizzare questi interventi minori, il proprietario deve soltanto presentare al Comune una relazione asseverata di un professionista abilitato, che assicuri il rispetto delle norme vigenti sotto il profilo urbanistico, igienico-sanitario e di sicurezza.

Le disposizioni regionali anzidette, procedendo alla identificazione in via di eccezione di determinate opere precarie non soggette a permesso di costruire, privilegiano il “criterio strutturale” (la circostanza che le parti di cui la costruzione si compone siano facilmente rimovibili) a discapito di quello “funzionale” (l’uso realmente precario e temporaneo cui la costruzione e’ destinata). Tali disposizioni, pertanto, non possono essere applicate al di fuori dei casi espressamente previsti vedi Cass., Sez. 3: 26.4.2007, Camarda; 15.6.2006, Moltlsanti.

Secondo una interpretazione costituzionalmente corretta della competenza primaria riconosciuta alla Regione Siciliana, inoltre, la deroga alla disciplina nazionale deve essere limitata alla materia dell’urbanistica e non puo’ essere estesa alle materie della disciplina edilizia antisismica e delle costruzioni in conglomerato cementizio armato. Infatti, la norma – di rango costituzionale – che in via di eccezione riconosce la competenza primaria della Regione Siciliana fa riferimento soltanto alla materia “urbanistica”, che attiene all’assetto e al governo del territorio, mentre la legislazione antisismica e quella sulle costruzioni in cemento armato si riferisce a materie diverse, che attengono alla sicurezza statica degli edifici e – come tali – appartengono alla competenza esclusiva dello Stato ai sensi dell’articolo 117 Cost., comma 2. Questa differenza di interessi tutelati si riflette anche nella differenza, almeno parziale, delle autorita’ competenti, essendo l’urbanistica riservata tradizionalmente all’autorita’ comunale e le altre materie predette assegnate invece agli uffici del Genio Civile ed attualmente agli uffici tecnici regionali (vedi Cass., Sez. 3, 9.7.2008, n. 38405, Di Benedetto).

Alla stregua di tali principi, appare evidente l’infondatezza del primo motivo dei ricorsi, giacche’ l’intervento edilizio in oggetto poteva considerarsi, secondo la normativa della Regione Siciliana, sottratto al permesso di costruire previsto a tutela degli interessi urbanistici, ma continuava ad essere soggetto ai controlli preventivi previsti a tutela della sicurezza delle costruzioni.

2. Per completezza espositiva – tenuto conto delle peculiarita’ costruttive del manufatto oggetto della vicenda in esame – appare opportuno evidenziare che le disposizioni di cui al Decreto del Presidente della Repubblica n. 380 del 2001, articoli 93 e 94 si applicano a tutte le costruzioni la cui sicurezza possa interessare la pubblica incolumita’, a nulla rilevando la natura dei materiali usati e delle strutture realizzate, stante l’esigenza di massimo rigore nelle zone dichiarate sismiche, che rende necessari i controlli e le cautele prescritte anche quando si impiegano elementi strutturali meno solidi e duraturi rispetto alla muratura ed al cemento armato (vedi Cass., Sez. 3: 17.2.2012, n. 6591; 25.1.2011, n. 15412; 3.9.2007, n. 33767; 24.10.2001, n. 38142).

3. In ordine alla eccepita estraneita’ di (OMISSIS) agli illeciti contestati, deve rilevarsi che, a norma del cit. Testo Unico, articolo 93 “chiunque intenda procedere a costruzioni, riparazioni e sopraelevazioni”, in zona sismica, deve farne denuncia all’organo competente con comunicazione alla quale deve essere allegato il progetto firmato da un tecnico autorizzato e dal direttore dei lavori.

Le relative opere edilizie, poi, a norma del successivo articolo 94, non possono essere iniziate senza preventiva autorizzazione.

Il Decreto del Presidente della Repubblica n. 380 del 2001, articolo 95, Testo Unico infine, commina la sanzione penale della sola ammenda, da infliggersi a “chiunque” violi le prescrizioni gia’ contenute nella legge antisismica ed ora nel CAPO 4 del citato Testo Unico (Procedimenti per le costruzioni con particolari prescrizioni per le zone sismiche) e nei decreti interministeriali di attuazione.

Secondo la giurisprudenza di questa Corte Suprema, la responsabilita’ penale per 4 costruzione abusiva puo’ essere affermata quando sussistano elementi in base ai quali possa ragionevolmente presumersi che l’agente abbia in qualche modo concorso, anche solo moralmente, con il committente o l’esecutore dei lavori abusivi.

Occorre considerare, in sostanza, la situazione concreta in cui si e’ svolta l’attivita’ incriminata, tenendo conto non soltanto della piena disponibilita’, giuridica e di fatto, della superficie edificata e dell’interesse specifico ad effettuare la nuova costruzione (principio del “cui prodest”) bensi’ pure: dei rapporti di parentela o di affinita’ tra l’esecutore dell’opera abusiva ed il proprietario; dell’eventuale presenza “in loco” durante l’effettuazione dei lavori; dello svolgimento di attivita’ di materiale vigilanza sull’esecuzione dei lavori; della richiesta di provvedimenti abilitativi anche in sanatoria; del regime patrimoniale fra coniugi o comproprietari e, in definitiva, di tutte quelle situazioni e quei comportamenti, positivi o negativi, da cui possano trarsi elementi integrativi della colpa e prove circa la compartecipazione, anche morale, all’esecuzione delle opere, tenendo presente pure la destinazione finale della stessa vedi Cass., Sez. 3: 27.9.2000, n. 10284, Cutaia; 3.5.2001, n. 17752, Zorzi; 10.8.2001, n. 31130, Gagliardi; 18.4.2003, n. 18756, Capasso; 2.3.2004, n. 9536, Mancuso; 28.5.2004, n. 24319, Rizzuto; 12.1.2005, n. 216, Fucciolo; 15.7.2005, n. 26121, Rosato; 2.9.2005, n. 32856, Farzone.

Grava sull’interessato, inoltre, l’onere di allegare circostanze utili a convalidare la tesi che, nella specie, si tratti di opere realizzate da terzi a sua insaputa e senza la sua volonta’ (vedi Cass., Sez. feriale, 16.9.2003, n. 35537, Vitale).

Alla stregua di tali principi, nella fattispecie in esame, il giudice del merito – con motivazione adeguata ed immune da vizi logico-giuridici – ha ricondotto anche all’imputata (OMISSIS) l’attivita’ di edificazione in oggetto sui rilievi che essa: era comproprietaria dell’edificio sul cui terrazzo e’ stata realizzata la nuova struttura; ne aveva la disponibilita’ giuridica e di fatto; aveva sicuro interesse all’esecuzione delle opere.

Trattasi di elementi indiziari univoci e gravi – non smentiti da elementi di segno diverso – sulla base dei quali correttamente e’ stato ritenuto il concorso nei reati quanto meno sotto il profilo del rafforzamento morale del disegno criminoso del marito.

4. Con riferimento alle doglianze riferite alla pretesa carenza dell’elemento soggettivo delle contravvenzioni va rilevato che la colpa dei committenti si sostanzia, nella specie, nella inosservanza di obblighi imposti dalla legge dei quali essi erano destinatari diretti, attraverso comportamenti negligenti ed Imprudenti concretatisi nell’avere omesso di acquisire – assumendo le dovute informazioni presso le autorita’ amministrative competenti – doverosa cognizione di tutti gli adempimenti necessari per la legittima esecuzione dei lavori edilizi che avevano deciso di realizzare.

Ai fini della configurabilita’ dell’ignoranza inevitabile e quindi scusabile della legge penale (ex articolo 5 cod. pen., a seguito della sentenza n. 364/1988 della Corte Costituzionale), la scriminante della buona fede puo’ trovare applicazione – invece – solo nell’ipotesi in cui l’agente abbia fatto tutto il possibile per adeguarsi al dettato della norma e questa sia stata violata per cause indipendenti dalla volonta’ dell’agente medesimo, al quale, quindi, non puo’ essere mosso alcun rimprovero, neppure di semplice leggerezza.

5. La pena, infine, e’ stata determinata con corretto riferimento ai criteri direttivi di cui all’articolo 133 cod. pen. e va ribadita, al riguardo, la giurisprudenza di questa Corte Suprema secondo la quale, in tema di applicazione della pena nel reato continuato, la distinta applicazione dei singoli aumenti di pena per i diversi reati satelliti, sebbene non sia vietata ed anzi sia utile perche’ rende meglio evidenti le ragioni che concorrono a formare l’aumento complessivo e rende piu’ speditamente applicabili vari istituti penali, quali eventuali cause estintive dei reati o delle pene, tuttavia non e’ prevista ne’ richiesta dalla legge; sicche’ l’indicazione, in materia unitaria e complessiva, dell’aumento di pena per i reati satellite non provoca nullita’ od irregolarita’ di alcun genere (vedi Cass., Sez. 3: 7.12.2004, n. 47420, Cutarelli; 30.11.1998, n. 12540, Riccio).

Questa Corte ha altresi’ affermato che la possibilita’, per il giudice di merito, di calcolare gli aumenti di pena, per i reati ritenuti in continuazione di quello piu’ grave, anziche’ in modo unitario, in quantita’ correlative a ciascuno di tal reati entro il limite massimo complessivamente previsto dalla legge, costituisce una semplice facolta’ e non un obbligo, dato che la legge, coerentemente alla teoria del cumulo giuridico cui essa si ispira, si riferisce ad un aumento unitario, quale che sia il numero dei reati ritenuti in continuazione e senza pregiudicare l’autonoma loro individualita’ a tutti gli altri effetti (Cass., Sez. 6, 16.1.1991, n. 403, Marin).

6. Al rigetto dei ricorsi segue la condanna di ciascun ricorrente al pagamento delle spese processuali.

P.Q.M.

rigetta i ricorsi e condanna ciascun ricorrente al pagamento delle spese processuali.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. FIDUCCIA Gaetano – Presidente -
Dott. DI NANNI Luigi Francesco – Consigliere -
Dott. TRIFONE Francesco – rel. Consigliere -
Dott. TALEVI Alberto – Consigliere -
Dott. TRAVAGLINO Giacomo – Consigliere -

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

M.E., elettivamente domiciliata in ROMA VIA VITTORIA COLONNA 18, presso lo studio dell’avvocato BENIGNI ELIO, che la difende, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro

COMUNE DI AVELLINO;

- intimato -

avverso la sentenza n. 2786/02 della Corte d’Appello di NAPOLI, terza sezione civile, emessa il 20/09/02, depositata il 1/10/02, R.G. 78/02;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 08/06/07 dal Consigliere Dott. Francesco TRIFONE;
udito l’Avvocato Elio BENIGNI;
udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. GOLIA Aurelio, che ha concluso per il rigetto del ricorso.

FATTO
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con ricorso del 1 giugno 2000 M.E., premesso che aveva concesso in locazione al Comune di Avellino un immobile di sua proprietà destinato ad uso scolastico per la durata di nove anni al canone mensile di L. 902.000, oltre aggiornamento Istat e che l’ente pubblico aveva riconsegnato l’immobile, senza provvedere ad eseguirne li ripristino e la riparazione e non aveva corrisposto l’aggiornamento del corrispettivo per il periodo dal 1 gennaio 1985 al 31 dicembre 1989 in ragione del complessivo importo di L. 38.151.576, conveniva in giudizio il Comune conduttore per ottenerne la condanna al pagamento della suddetta somma.

Il costituito comune di Avellino contrastava la domanda, deducendo che l’aggiornamento non era dovuto, poichè il conduttore non ne aveva fatto richiesta.

Il tribunale di Avellino in formazione monocratica accoglieva in parte la domanda e condannava il Comune a pagare la somma di L. 12.647.472 ed i due terzi delle spese processuali, ritenendo che per il periodo successivo alla scadenza del contratto in corso e nonostante l’avvenuta rinnovazione della locazione, sarebbe stata necessaria la preventiva richiesta di aggiornamento del locatore, dovendo farsi applicazione della norma di cui alla L. n. 392 del 1978, art. 32, quale novellata dalla successiva L. n. 118 del 1985, art. 1.

Sulla impugnazione di M.E. provvedeva la Corte d’appello di Napoli con la sentenza pubblicata il 1 ottobre 2002, che rigettava l’appello e compensava interamente le spese del grado.

In particolare, in ordine alla questione relativa all’applicabilità della norma dell’art. 32 nel testo modificato dalla L. n. 118 del 1986, i giudici dell’appello consideravano che, essendo intervenuta la rinnovazione della locazione, il rapporto così rinnovato mediante la manifestazione di tacito consenso delle parti dopo l’entrata in vigore della predetta L. n. 118 del 1985 restava disciplinato dalla sopravvenuta regolamentazione, che subordinava la spettanza dell’aggiornamento alla preventiva richiesta del locatore, che nella specie non era stata effettuata.

Per la cassazione della sentenza ha proposto ricorso M.E., la quale ha affidato l’accoglimento dell’impugnazione a quattro motivi.

Non ha svolto difese l’intimato comune di Avellino.

All’udienza odierna la ricorrente ha presentato osservazioni scritte (art. 379 c.p.c., uu.c.) alle conclusioni del Pubblico Ministero.

DIRITTO
MOTIVI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo d’impugnazione – deducendo la violazione e la falsa applicazione delle norme di cui agli artt. 112, 345 e 347 c.p.c. nonchè la omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su un punto decisivo della controversia – il ricorrente denuncia che la Corte d’appello, in assenza di specifiche eccezioni sul punto, non avrebbe dovuto modificare la statuizione di primo grado circa la automaticità del rinnovo contrattuale con la diversa statuizione della avvenuta rinnovazione tacita codicistica ex art. 1597 c.c. nonchè la impossibilità per la Pubblica Amministrazione di manifestare validamente la volontà di stipulare il contratto.

Aggiunge che il giudice d’appello non avrebbe nemmeno preso atto che da parte del Comune appellato vi era stato riconoscimento del suo credito per maggiorazioni non corrisposte del canone relativamente all’ultimo periodo della locazione, sia pure sulla base del corrispettivo precedentemente maturato, secondo quanto il tribunale aveva accertato.

Nessuna delle due censure – relative, rispettivamente, alla sussistenza del giudicato sull’avvenuta rinnovazione della locazione alla sua prima scadenza in difetto di motivata disdetta secondo la ipotesi disciplinata dalla Legge sull’equo canone, artt. 27 e 28 ed all’avvenuto riconoscimento da parte del Comune del diritto del locatore all’aggiornamento del canone secondo la disciplina dell’art. 32 nel testo anteriore a quello modificato dalla L. n. 118 del 1986 – può essere accolta.

Non la prima, poichè la sentenza di secondo grado ha escluso proprio la suddetta ipotesi di rinnovazione, per ritenere, invece, l’operatività della rinnovazione tacita codicistica ai sensi della norma di cui all’art. 1597 c.c., siccome è dato cogliere dalla sentenza impugnata secondo l’equivoca motivazione per la quale vi sarebbe stato un “nuovo contratto” di locazione “rinnovato mediante la manifestazione di un nuovo tacito consenso dopo l’entrata in vigore della L. n. 118 del 1985″, che restava da questo disciplinato.

Non la seconda, perchè essa è generica per difetto di autosufficienza, in quanto la parte ricorrente non indica secondo quali modalità ed in quale atto del processo il preteso riconoscimento sarebbe avvenuto.

Con il secondo motivo d’impugnazione – deducendo la violazione e la falsa applicazione delle norme di cui agli artt. 1597 e 1572 c.c. della L. n. 392 del 1978, artt. 27, 28, 29, e 42, artt. 112, 345 e 347 c.p.c. nonchè la omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su un punto decisivo della controversia – il ricorrente critica l’impugnata sentenza nella parte in cui il giudice di secondo grado ha ritenuto che, nella specie, si era verificata la rinnovazione tacita della locazione ai sensi dell’art. 1597 c.c..

Sostiene che, in virtù della richiamata disciplina della Legge sull’equo canone (applicabile anche alle locazioni di cui all’art. 42 della Legge cit., nelle quali è parte la Pubblica Amministrazione) si sarebbe dovuto, invece, ritenere applicabile l’istituto della rinnovazione del rapporto alla sua prima scadenza, a nulla rilevando in contrario che trattavasi di locazione della durata di nove anni.

Il motivo è fondato.

Questo giudice di legittimità (ex plurimis: Cass., n. 14808/2004; Cass., n. 7246/94; Cass., n. 12167/91) ha stabilito che l’operatività del meccanismo della rinnovazione tacita del contratto di locazione, previsto dalla L. n. 392 del 1978, art. 28, non è incompatibile col principio secondo il quale la volontà della Pubblica Amministrazione deve essere necessariamente manifestata in forma scritta e che, dunque, non è corretta la conclusione che i contratti di locazione, in cui siano conduttori lo Stato e gli altri enti pubblici territoriali, si sciolgano, in tal caso, senza necessità di disdetta una volta che siano pervenuti alla loro scadenza.

E’ stato, infatti, precisato che bisogna distinguere l’ipotesi in cui la rinnovazione del rapporto consegue al modello di cui all’art. 1597 c.c. che non è operante quando la parte sia la Pubblica Amministrazione, dalla diversa ipotesi disciplinata dalla L. n. 392 del 1978, artt. 28 e 29 che, accordando al conduttore la tutela privilegiata in termini di durata del rapporto, è applicabile anche alle locazioni previste dall’art. 42 della citata Legge, in cui siano conduttori lo Stato o gli altri enti pubblici territoriali previsti.

In questa diversa seconda ipotesi la protrazione del rapporto alla sua prima scadenza per un ulteriore periodo non è l’effetto di una tacita manifestazione di volontà (successiva alla stipulazione del contratto e che la legge presume in virtù di un comportamento concludente), ma deriva direttamente dalla legge, che rende irrilevante la disdetta del locatore quando essa non sia basata su una delle giuste cause specificamente indicate dall’art. 29 quali motivi legittimi di diniego della rinnovazione.

Con il terzo motivo d’impugnazione – deducendo la violazione e la falsa applicazione della norma di cui alla L. n. 392 del 1978, art. 32 (nel testo previgente rispetto alla novella di cui alla L. n. 118 del 1985) nonchè la omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su un punto decisivo della controversia – il ricorrente denuncia che la Corte d’appello avrebbe dovuto ritenere che il contratto, automaticamente rinnovato al termine dell’originaria scadenza per effetto del mancato esercizio da parte del locatore del diniego motivato della sua rinnovazione, restava regolato comunque, quanto ad aggiornamento del canone, dalla disciplina di cui all’art. 32 vecchio testo.

Anche questa censura è fondata ed in proposito soccorre ancora la giurisprudenza di questo giudice di legittimità, che, sulla questione della disciplina in tema di aggiornamento del corrispettivo applicabile ai contratti in corso ad uso diverso dall’abitazione dopo la modifica introdotta alla Legge sull’equo canone, art. 32 ha già stabilito (Cass., n. 5615/94) che, se all’atto della stipulazione della locazione a tempo determinato è stata pattuita la rinnovazione tacita del rapporto in mancanza di disdetta anteriore alla scadenza e tale disdetta è mancata, il rapporto deve considerarsi disciplinato dalle clausole del contratto originario, con la conseguenza che se questo prevedeva la possibilità di aggiornamento automatico del canone con cadenza biennale, secondo la disciplina della L. 27 luglio 1978 n. 392, art. 32 nel testo anteriore alla modifica introdotta dal D.L. 7 febbraio 1985, n. 12, art. 1, comma 9 sexies, convertito in L. 5 aprile 1985, n. 118, il rapporto rimane regolato da tale clausola, anche dopo l’entrata in vigore del citato D.L. n. 12 del 1985 e della relativa legge di conversione, che, con la disposizione di modifica della Legge sull’equo canone, art. 32 prevedendo la possibilità per il locatore di chiedere l’aggiornamento annuale (invece che biennale) del canone locativo, ma al contempo subordinando tale aggiornamento alla richiesta del locatore, non ha affatto introdotto una disposizione complessivamente più favorevole per il conduttore, nè può essere invocata da quest’ultimo solo per la parte a lui più favorevole.

La suddetta regola di diritto, che questo Collegio senz’altro ritiene di dovere ribadire, è predicabile anche nella ipotesi di specie, nella quale la rinnovazione non è derivata per effetto di specifica clausola pattizia di protrazione del rapporto in caso di omessa disdetta, ma ha costituito la conseguenza della riferibilità anche alle locazioni di cui alla Legge sull’equo canone, art. 42 della disciplina dell’automatica rinnovazione alla prima scadenza in assenza del diniego motivato del locatore (art. 28 della stessa legge), secondo il principio ormai pacifico di Cass., SU., n. 6227 del 1997.

Evidente, infatti, è la identità di ratio nelle due ipotesi di automatica rinnovazione, giacchè per entrambe (quella pattizia e quella legale inderogabile), secondo statuizione altrettanto scontata nella giurisprudenza di questa Corte (ex plurimis: Cass., n. 4658/88), la locazione così rinnovata rimane disciplinata dal contratto originario, che continua a costituirne il fattore genetico.

La fondatezza del ricorso, nei motivi accolti, comporta l’assorbimento del quarto mezzo di doglianza (il cui esame il ricorrente aveva espressamente subordinato al mancato accoglimento delle censura relativa all’operatività della rinnovazione alla prima scadenza anche per le locazioni in cui sia conduttore la Pubblica Amministrazione), e la conseguente cassazione della sentenza impugnata con rinvio, per nuovo esame, ad altra sezione della Corte d’appello di Napoli, cui è rimessa anche la pronuncia sulle spese del presente giudizio di cassazione (art. 385 c.p.c., comma 3).

Il giudice del rinvio si atterrà al seguente principio di diritto:

“Al contratto di locazione di immobile destinato ad uno diverso dall’abitazione, del quale sia conduttore le Stato o altro ente pubblico territoriale ai sensi della L. n. 392 del 1978, art. 42, si applica, per il periodo di rinnovazione automatica del rapporto alla sua prima scadenza ai sensi dell’art. 28 Legge cit., la disciplina delle clausole del contratto originario, con la conseguenza che, se questo prevedeva la possibilità di aggiornamento automatico del canone con cadenza biennale (secondo la disciplina della L. 27 luglio 1978, n. 392, art. 32, nel testo anteriore alla modifica introdotta dall’art. 1.9 sexies del D.L. 7 febbraio 1985 n. 12 convertito in L. 5 aprile 1985, n. 118), il rapporto rimane regolato da tale clausola, anche dopo l’entrata in vigore del citato D.L. n. 12 del 1985 e della relativa Legge di conversione, che, con la disposizione di modifica della Legge sull’equo canone, art. 32 laddove prevede la possibilità per il locatore di chiedere l’aggiornamento annuale (invece che biennale) del canone locativo e detta possibilità si subordina alla richiesta del locatore – non ha introdotto una disposizione complessivamente più favorevole per il conduttore”.

P.Q.M.

La Corte rigetta il primo motivo del ricorso, ne accoglie il secondo ed il terzo e dichiara assorbito il quarto motivo; cassa l’impugnata sentenza in relazione ai motivi accolti e rinvia, anche per le spese del presente giudizio di legittimità, ad altra sezione della Corte d’appello di Napoli.
Così deciso in Roma, il 8 giugno 2007.
Depositato in Cancelleria il 24 luglio 2007.