Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. TRIOLA Roberto Michele – Presidente
Dott. MIGLIUCCI Emilio – Consigliere
Dott. MATERA Lina – rel. Consigliere
Dott. CORRENTI Vincenzo – Consigliere
Dott. SCALISI Antonino – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 20547/2006 proposto da:

(OMISSIS) C.F. (OMISSIS), (OMISSIS) C.F. (OMISSIS), elettivamente domiciliati in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentati e difesi dagli avvocati (OMISSIS), (OMISSIS);

- ricorrenti -

contro

COND VIA (OMISSIS) IN PERSONA DELL’AMM.RE P.T., P.I. (OMISSIS), (OMISSIS) C.F. (OMISSIS), (OMISSIS) C.F. (OMISSIS), elettivamente domiciliati in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che li rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS);

- controricorrenti -

e contro

(OMISSIS);

- intimato -

avverso la sentenza n. 1403/2005 della CORTE D’APPELLO di MILANO, depositata il 28/05/2005;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 16/01/2013 dal Consigliere Dott. LINA MATERA;
udito l’Avvocato (OMISSIS) difensore dei ricorrenti che si riporta agli atti depositati;
udito l’Avv. (OMISSIS) difensore dei controricorrenti che si riporta agli atti depositati;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. CARESTIA Antonietta che ha concluso per il rigetto del ricorso.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con atto di citazione notificato il 17-3-2001 il Condominio di via (OMISSIS) conveniva dinanzi al Tribunale di Milano (OMISSIS) e (OMISSIS), proprietari di un’unita’ immobiliare sita all’ultimo piano dello stabile, esponendo che gli stessi avevano indebitamente realizzato delle strutture murarie nel sottotetto di proprieta’ condominiale sovrastante il loro appartamento, cosi’ da separare tale porzione di sottotetto dalla residua area comune e da determinare l’impossibilita’ di accesso e di passaggio. L’attore chiedeva, pertanto, la condanna dei convenuti a ripristinare l’accesso alla proprieta’ comune, con demolizione delle strutture murarie erette.

Nel costituirsi, i convenuti chiedevano il rigetto della domanda, eccependo la carenza di legittimazione attiva dell’amministratore e sostenendo che il sottotetto non era di proprieta’ condominiale, ma costituiva una pertinenza del loro appartamento, ed era stato comunque da essi posseduto in via esclusiva sin dal 1979, di modo che in loro favore era maturata l’usucapione.

In corso di causa intervenivano volontariamente i condomini (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS), aderendo alla domanda attrice.

Con sentenza n. 2837 del 2004 il Tribunale accoglieva la domanda, condannando i convenuti al pagamento delle spese processuali.

Con sentenza depositata il 28-5-2005 la Corte di Appello di Milano rigettava il gravame proposto avverso la predetta decisione dal (OMISSIS) e dalla (OMISSIS).

Questi ultimi hanno proposto ricorso per cassazione avverso tale sentenza, sulla base di tre motivi.

Il Condominio di via (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS) hanno resistito con un comune controricorso.

Con ordinanza emessa all’udienza del 5-7-2012 la Corte ha assegnato ai ricorrenti termine per il deposito dell’autorizzazione a stare in giudizio rilasciata dall’assemblea condominiale all’amministratore.

I ricorrenti hanno provveduto alla produzione di tale atto ed hanno depositato una memoria ex articolo 378 c.p.c..

MOTIVI DELLA DECISIONE

1) Con il primo motivo i ricorrenti denunciano la violazione e falsa applicazione degli articoli 1158, 1159, 2607 e 2699 c.c.. Sostengono che dal primo atto di vendita frazionata degli appartamenti dell’edificio di via (OMISSIS) e dal regolamento di condominio risulta che il sottotetto, non tinteggiato di grigio, non e’ di natura condominiale.

Rilevano, inoltre, che la deduzione di prova testimoniale era legittima, contenendo gli elementi fattuali costitutivi dell’istituto dell’usucapione.

Il motivo difetta del requisito di specificita’ richiesto dall’articolo 366 c.p.c., n. 3.

Le deduzioni svolte, nella prima parte, si risolvono nella mera riproposizione di assunti in fatto gia’ esaminati e disattesi dal giudice di appello, il quale, all’esito di un’approfondita disamina delle risultanze processuali, ha negato, con argomentazioni congruenti, che dalle planimetrie in atti e dal regolamento condominiale possano desumersi elementi a sostegno della tesi della natura non condominale del sottotetto per cui e’ causa. Il motivo in esame e’ privo di qualsiasi riferimento alla statuizione adottata dal giudice di merito e alle ragioni che la sostengono; ne’ spiega in alcun modo in cosa consistano le dedotte violazioni di legge (cfr. 25-9-2009 n. 20652; Cass. 6-7-2007 n. 15263; Cass. 18-3-2002 n. 3941).

Anche le censure mosse nella seconda parte del motivo non soddisfano le esigenze di specificita’ imposte dalla menzionata disposizione di legge, non indicando nemmeno il contenuto dei capitoli di prova testimoniale articolati in corso di causa e non ammessi dal giudice di merito. Le critiche rivolte alla sentenza impugnata, pertanto, per la loro genericita’, non valgono a superare i rilievi svolti dalla Corte di Appello, la quale ha ritenuto inammissibile il mezzo istruttorio invocato dai convenuti per la indeterminatezza, anche sotto il profilo temporale, dei capitoli dedotti ai fini dell’accertamento dell’usucapione, nonche’ per la loro inidoneita’ a provare un possesso esclusivo qualificato del bene comune, ai sensi dell’articolo 1102 c.c., comma 2.

2) Con il secondo motivo i ricorrenti lamentano l’erronea e contraddittoria motivazione su un punto decisivo della controversia. Sostengono che la Corte di Appello, pur avendo ritenuto la legittimazione attiva del Condominio sul rilievo che l’azione proposta era di reintegra, non ha proceduto all’accertamento dell’esercizio di fatto del possesso del sottotetto da parte dei condomini e dell’esecuzione, da parte dei convenuti, di opere impeditive dell’uso comune. Deducono che, non risultando il possesso comune del sottotetto da parte dei condomini, non puo’ nemmeno raffigurarsi l’ipotesi di uno spoglio. Rilevano, inoltre, che non puo’ attribuirsi alcun valore confessorio alle dichiarazioni del (OMISSIS), il quale non ha ammesso alcun abuso come fatto materiale, ma si e’ ripromesso di effettuare “alcune modifiche”.

Il motivo deve essere disatteso.

Le censure mosse non si confrontano con le ragioni della decisione, atteso che la Corte di Appello, nel disattendere l’eccezione di carenza di legittimazione attiva dell’amministratore sollevata dagli appellanti, non ha affatto qualificato la domanda proposta dall’attore come possessoria, bensi’ come diretta alla tutela dello stato di fatto del bene condominiale, mediante il “ripristino” dell’originario stato dei luoghi, mutato attraverso l’esecuzione di opere in muratura, con conseguente acquisizione dello spazio intercluso nell’ambito esclusivo dei convenuti.

Nel ritenere l’amministratore legittimato a proporre l’azione di ripristino dello stato dei luoghi, la Corte di merito si e’ conformata alla consolidata giurisprudenza di questa Corte, secondo la quale il potere rappresentativo che compete all’amministratore del condominio ex articoli 1130 e 1131 c.c. e che, sul piano processuale, si riflette nella facolta’ di agire in giudizio per la tutela dei diritti sulle parti comuni dell’edificio, comprende tutte le azioni volte a realizzare tale tutela, con esclusione soltanto di quelle azioni che incidono sulla condizione giuridica dei beni cui si riferiscono, esulando, pertanto, dall’ambito degli atti conservativi (tra le tante v. Cass. 25-7-2011 n. 16230; Cass. 30-10-2009 n. 23065; Cass. 24-11-2005 n. 24764).

Resta esclusa, di conseguenza, la possibilita’ di esperimento di azioni reali, contro i singoli condomini o contro terzi, dirette ad ottenere statuizioni relative alla titolarita’ o al contenuto di diritti su cose e parti dell’edificio (Cass. 6-2-2009 n. 3044; Cass. 24-11-2005 n. 24764).

Al contrario, nell’ipotesi, ricorrente nel caso di specie, di abusiva occupazione di una porzione di area condominiale, mediante la costruzione di un manufatto di proprieta’ esclusiva, sussiste la legittimazione dell’amministratore di condominio ad agire giudizialmente, con azione volta al “ripristino dei luoghi”, nei confronti dell’autore dell’opera denunciata (Cass. 25-7-2011 n. 16230). Una simile azione, infatti, essendo diretta al mantenimento dell’integrita’ materiale dell’area condominiale, stravolta dalla nuova costruzione, rientra nel novero degli atti conservativi di cui al menzionato articolo 1130 c.c..

Le ulteriori deduzioni svolte con il motivo in esame per escludere valore confessorio alle dichiarazioni del (OMISSIS) sono inammissibili.

La Corte di Appello ha dato atto che i convenuti nelle loro difese non hanno contestato i fatti rappresentati dall’attore (costruzione di opere murarie all’interno dello spazio del sottotetto, tale da escludere l’area cosi’ chiusa dalla rimanente area condominale); ed ha rilevato che tale mancata contestazione assume un indubbio valore probatorio circa la presenza della condotta addebitata dal Condominio. In ogni caso, essa ha evidenziato che nella specie e’ stata acquisita prova positiva del fatto attraverso l’acquisizione del verbale dell’assemblea del 7-6-1003, dal quale risulta che il (OMISSIS), a fronte delle contestazioni dell’amministratore e della richiesta di sgombero e ripristino, si e’ dichiarato disponibile all’abbattimento del muro di chiusura con ripristino della porticina di collegamento tra le due “entrata ed uscita”, in tal modo riconoscendo la condotta addebitatagli.

I ricorrenti non hanno prospettato specifiche violazioni di legge o vizi di motivazione riguardo alla prima parte della motivazione, di per se’ idonea a sorreggere la decisione. Come e’ stato precisato da questa Corte, infatti, l’onere di specifica contestazione, introdotto, per i giudizi instaurati dopo l’entrata in vigore della Legge n. 353 del 1990, dall’articolo 167 c.p.c., comma 1, imponendo al convenuto di prendere posizione sui fatti posti dall’attore a fondamento della domanda, comporta che i suddetti fatti, qualora non siano contestati dal convenuto, debbono essere considerati incontroversi e non richiedenti una specifica dimostrazione (Cass. 20-11-2008 n. 2596; Cass. 25-5-2007 n. 12231).

Cio’ posto, si richiama il principio affermato dalla giurisprudenza, secondo cui, nel caso in cui venga impugnata con ricorso per cassazione una sentenza (o un capo di questa) che si fondi su piu’ ragioni, tutte autonomamente idonee a sorreggerla, e’ necessario, per giungere alla cassazione della pronuncia, non solo che ciascuna di esse abbia formato oggetto di specifica censura, ma anche che il ricorso abbia esito positivo nella sua interezza con l’accoglimento di tutte le censure, affinche’ si realizzi lo scopo proprio di tale mezzo di impugnazione, il quale deve mirare alla cassazione della sentenza, “in toto” o nel suo singolo capo, per tutte le ragioni che autonomamente l’una o l’altro sorreggano. Ne consegue che e’ sufficiente che anche una sola delle dette ragioni non abbia formato oggetto di censura, ovvero, pur essendo stata impugnata, sia respinta, perche’ il ricorso o il motivo di impugnazione avverso il singolo capo di essa, debba essere respinto nella sua interezza, divenendo inammissibili, per difetto di interesse, le censure avverso le altre ragioni poste a base della sentenza o del capo impugnato (v. per tutte Cass. S.U. 8-8-2005 n. 16602).

Nella specie, di conseguenza, non avendo i ricorrenti specificamente impugnato il primo ordine di argomentazioni addotte dalla Corte territoriale, si rivelano inammissibili le doglianze inerenti al valore attribuito in sentenza alle dichiarazioni rese nel corso dell’assemblea condominale dal (OMISSIS); doglianze che, peraltro, si sostanziano nella inammissibile pretesa di ottenere, al riguardo, una valutazione diversa rispetto a quella compiuta dal giudice di merito, che, in quanto sorretta da una motivazione immune da vizi logici, si sottrae al sindacato di legittimita’.

3) Con il terzo motivo viene dedotta la violazione dell’articolo 132 c.p.c., n. 5, non essendo identificate ne’ identificabili le opere di demolizione da eseguire.

Il motivo e’ infondato, desumendosi dal complessivo contesto della sentenza impugnata che le opere di cui e’ stata ordinata la demolizione erano rappresentate dalla strutture realizzate dai convenuti, che precludevano l’uso comune del sottotetto, e rimanendo comunque devoluta al giudice dell’esecuzione la soluzione di eventuali problemi tecnici che insorgano in sede di concreta attuazione del comando (Cass. Sez. Un. 15-1-1987 n. 245).

4) Per le ragioni esposte il ricorso deve essere rigettato, con conseguente condanna del ricorrente al pagamento delle spese sostenute dal resistente nel presente grado di giudizio, liquidate come da dispositivo.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento delle spese, che liquida in euro 2.200,00, di cui euro 200,00 per esborsi, oltre accessori di legge.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. TRIOLA Roberto Michele – Presidente
Dott. BURSESE Gaetano Antonio – Consigliere
Dott. MAZZACANE Vincenzo – rel. Consigliere
Dott. PARZIALE Ippolisto – Consigliere
Dott. BERTUZZI Mario – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 32687-2006 proposto da:

(OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS);

- ricorrente -

contro

(OMISSIS) C.F. (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 450/2005 della CORTE D’APPELLO di CAGLIARI, depositata il 31/12/2005;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 23/11/2012 dal Consigliere Dott. VINCENZO MAZZACANE;
udito l’Avvocato (OMISSIS) difensore del ricorrente che ha chiesto l’accoglimento del ricorso;
udito l’Avv. (OMISSIS) difensore della controricorrente che ha chiesto il rigetto del ricorso;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. RUSSO Libertino Alberto che ha concluso per il rigetto del ricorso.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

(OMISSIS), proprietaria di un appartamento nell’edificio condominiale di via (OMISSIS), assumendo che il condomino (OMISSIS) aveva abusivamente occupato una porzione del sottotetto, gia’ utilizzato da tutti i condomini per l’accesso al tetto e per il passaggio delle antenne dei televisori e degli scarichi dei fumi delle cucine, separandola dalla restante parte con un tramezzo, aprendovi un lucernaio ed erigendovi un comignolo, con atto di citazione del 2-12-2000 conveniva in giudizio dinanzi al Tribunale di Cagliari il suddetto (OMISSIS) chiedendo dichiararsi l’esclusivo diritto di proprieta’ del Condominio sul sottotetto e l’illegittimita’ della realizzazione del lucernaio e del comignolo, nonche’ condannarsi il convenuto al ripristino dello stato dei luoghi ed al risarcimento dei danni subiti dal Condominio stesso per l’illegittima occupazione.

Il (OMISSIS) costituendosi in giudizio contestava il fondamento delle domande attrici di cui chiedeva il rigetto.

Il Tribunale adito con sentenza del 16-4-2004 rigettava le domande proposte dalla (OMISSIS), avendo ritenuto che il sottotetto in questione assolvesse esclusivamente una funzione di protezione e di isolamento termico degli appartamenti dell’ultimo piano di cui costituiva, per la parte ad ognuno sovrastante, pertinenza e quindi proprieta’ esclusiva.

Proposta impugnazione da parte della (OMISSIS) cui resisteva il (OMISSIS) la Corte di Appello di Cagliari con sentenza del 31-12-2005, in parziale accoglimento del gravame, ha dichiarato che l’intero sottotetto dell’edificio in (OMISSIS), era di esclusiva proprieta’ del’omonimo Condominio, ed ha condannato il (OMISSIS) alla demolizione delle opere da lui eseguite nel sottotetto stesso e nella corrispondente porzione di tetto ed al ripristino della situazione preesistente.

Per la cassazione di tale sentenza il (OMISSIS) ha proposto un ricorso affidato a due motivi cui la (OMISSIS) ha resistito con controricorso.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo il ricorrente, denunciando nullita’ della sentenza per violazione dell’articolo 99 c.p.c. in relazione all’articolo 360 c.p.c., n. 4, vizio di motivazione nonche’ violazione e falsa applicazione degli articoli 1117 e 2967 c.c., assume che la Corte territoriale ha ritenuto che il sottotetto sovrastante l’appartamento di proprieta’ dell’esponente fosse un bene condominiale sulla scorta non solo della CTU, ma anche della relazione del consulente di parte della (OMISSIS).

Il (OMISSIS) rileva sotto un primo profilo che il giudice di appello ha ritenuto sussistente il fatto che nel sottotetto per cui e’ causa vi sarebbero degli sfiati dei fumi provenienti dalle cucine senza che cio’ fosse emerso ne’ dalla CTU ne’ dalla consulenza di parte, e quindi soltanto sulla base della asserzione in tal senso contenuta nell’atto di citazione introduttivo del giudizio di primo grado; inoltre sostiene che, mentre il consulente di controparte aveva considerato l’utilizzabilita’ del sottotetto come luogo di deposito o spazio per collocare i serbatoi d’acqua, il CTU aveva escluso che esso fosse usufruibile per tali usi, avendo anzi affermato che, a causa della mancanza del massetto nel piano di calpestio e della ridotta altezza, il sottotetto non potesse avere altra destinazione che quella di fungere da camera d’aria per gli appartamenti sottostanti; pertanto la sentenza impugnata, prima di aderire alla valutazione del consulente di parte, priva di specifiche indicazioni sulle caratteristiche del suddetto locale, avrebbe dovuto disporre ulteriori accertamenti peritali onde supplire ai dati tecnici mancanti; invece la Corte territoriale ha fondato la sua decisione su di un elemento istruttorio di parte formatosi fuori dal processo e, dunque, in assenza di contraddicono.

Il ricorrente aggiunge che impropriamente il giudice di appello ha ritenuto di poter risolvere il problema della fruibilita’ del sottotetto alludendo a modifiche di carattere strutturale del locale, senza quindi considerare che rilevavano le caratteristiche originarie del sottotetto, e non quelle conseguenti ad una ristrutturazione eventuale e consistente, nello specifico, nella sistemazione del massetto al fine di porre una qualche pavimentazione e rendere pertanto praticabile il piano di calpestio.

Il (OMISSIS) evidenzia poi un ulteriore vizio motivazionale da parte della sentenza impugnata per aver preso in considerazione l’intero sottotetto, non limitando la propria attenzione sulla parte di sottotetto che sovrastava l’abitazione dell’attuale ricorrente; infatti, non avendo il giudicante chiarito se il sottotetto dovesse essere considerato un vano autonomamente utilizzabile per il solo fatto del passaggio dei cavi per le antenne e del transito attraverso esso per accedere al tetto, non ha neppure precisato se l’utilizzabilita’ a questo fine del sottotetto riguardasse l’intero locale o solo una parte di esso.

La censura e’ infondata.

La Corte territoriale, nel disattendere il convincimento espresso dal giudice di primo grado, ha rilevato che il CTU a base delle sue conclusioni aveva valorizzato soltanto alcuni elementi secondari e trascurato o misconosciuto quelli essenziali, avendo attribuito al sottotetto per cui e’ causa la funzione di camera d’aria soprattutto per la sua ridotta altezza e per la mancanza di massetto del piano di calpestio, peraltro riconoscendogli anche quella di volume tecnico per il passaggio dei cavi delle antenne e per l’accesso al tetto, e definendo la porzione occupata dal (OMISSIS) quale ambiente autonomamente utilizzabile e direttamente collegato al sottostante appartamento con una scala metallica.

Il giudice di appello ha quindi evidenziato che gli elementi oggettivi descritti dall’ausiliare e deducibili anche dalle fotografie allegate alla sua relazione ed a quella del consulente di parte (OMISSIS) dimostravano che il sottotetto aveva assolto, ed ancora assolveva nella parte non occupata dal (OMISSIS), anche alle funzioni di accesso al tetto e di passaggio dei cavi delle antenne e degli sfiati delle cucine, e poteva essere adibito a ripostiglio, stenditoio, spazio per serbatoi d’acqua e cosi’ via da parte di tutti gli altri condomini; ne’ d’altra parte poteva escludersi la fruibilita’ del sottotetto, come erroneamente ritenuto dal CTU, per l’altezza insufficiente e per la mancanza di massetto sul piano di calpestio, posto che l’altezza, pur rendendo disagevole la fruizione delle parti piu’ vicine ai due spioventi, non impediva il transito e la normale attivita’ negli spazi prossimi al colmo, alto oltre due metri, di una persona in posizione eretta, ed altrettanto doveva ritenersi per la mancanza del massetto, inconveniente comunque facilmente superabile con la sovrapposizione di un qualsiasi pavimento, come ad esempio il parquet messo in opera dallo stesso (OMISSIS) nella porzione da lui occupata.

La sentenza impugnata ha pertanto ritenuto evidente da tali elementi l’erroneita’ del giudizio espresso dal CTU e recepito dal Tribunale in merito alla funzione di sola camera d’aria attribuita al sottotetto in questione, in evidente contraddizione con la descrizione oggettiva delle caratteristiche dell’ambiente realizzatovi dal (OMISSIS).

Orbene la valutazione espressa dalla sentenza impugnata all’esito di un accertamento di fatto basato sulle stesse risultanze della CTU e’ corretta ed immune dai profili di censura sollevati dal ricorrente.

Premesso quindi che le fonti di tale convincimento, contrariamente a quanto dedotto dal ricorrente, sono state chiaramente indicate in atti regolarmente acquisiti al processo, come appunto la CTU espletata nel primo grado di giudizio e le fotografie allegate ad essa nonche’ alla consulenza di parte attrice, e che il richiamo alla presenza degli sfiati dei fumi provenienti dalle cucine, elemento in realta’ non evidenziato nella CTU, si pone come un aspetto marginale nell’ambito dell’articolata “ratio decidendi” della sentenza impugnata, e’ evidente che la valutazione operata dal giudice di appello ha riguardato il sottotetto in questione globalmente considerato, facendo quindi riferimento sia alla parte di esso separata ad opera del (OMISSIS) con un tramezzo dalla residua parte di esso, sia a quest’ultima, dovendosi ovviamente accertare le sue caratteristiche strutturali e funzionali unitariamente e dunque come emergenti a prescindere dalle modifiche ad esso apportate dall’attuale ricorrente sulla base della asserita e contestata natura.

I pertinenziale di quella parte di esso sovrastante il suo appartamento; in tale contesto, quindi le conclusioni raggiunte dalla Corte territoriale in punto di fatto in ordine alla oggettiva destinazione del sottotetto per cui e’ causa agli usi comuni sopra enunciati in via esemplificativa ed anche potenziale (escludendo quindi che esso assolvesse alla sola funzione di isolare e proteggere l’appartamento sottostante dal caldo, dal freddo e dall’umidita’ tramite la creazione di una camera d’aria, avendo invece dimensioni e caratteristiche strutturali tali da consentirne l’utilizzazione come vano autonomo) comporta conseguentemente la natura comune di esso.

Con il secondo motivo il (OMISSIS), deducendo vizio di motivazione nonche’ violazione e falsa applicazione dell’articolo 1102 c.c., assume che erroneamente la Corte territoriale ha ritenuto che l’esponente aveva alterato la destinazione del locale nella porzione occupata, aveva ristretto le possibilita’ d’uso del bene da parte degli altri condomini, ed ha evidenziato l’impossibilita’ per costoro di accedere al tetto qualora anche gli altri proprietari degli appartamenti situati all’ultimo piano avessero annesso la porzione ad essi sovrastante.

Sotto un primo profilo il ricorrente osserva che, anche ammesso che l’istante, nell’occupare la porzione di sottotetto sovrastante il proprio appartamento, ne avesse mutato la destinazione, rendendo quella parte autonomamente utilizzabile, si doveva ritenere che, prima di quella trasformazione, la porzione occupata aveva una differente destinazione, costituendo una semplice camera d’aria rispetto al sottostante appartamento e, dunque, pertinenza dello stesso; conseguentemente il (OMISSIS), essendo proprietario anche del sottotetto, aveva agito nel suo pieno diritto, che comprendeva pure la facolta’ di mutare la destinazione del locale, rendendolo un vano da lui autonomamente utilizzabile.

Il ricorrente poi deduce che il giudice di appello non ha spiegato in che modo le trasformazioni adottate dall’esponente al sottotetto avessero limitato le possibilita’ d’uso degli altri condomini, non avendo specificato come avvenisse la fruizione del sottotetto ad opera degli altri condomini prima delle modifiche poste in essere dal (OMISSIS), e neppure avendo precisato in che misura gli stessi condomini fossero stati pregiudicati dalla suddette trasformazioni e se il locale, considerato complessivamente, avesse mutato la sua destinazione.

Infine la terza affermazione della sentenza impugnata era frutto di una deduzione logica incompatibile con l’effettivo stato dei luoghi oggetto del contendere; infatti anche alla luce della descrizione di detti luoghi operata dal consulente di controparte era evidente che, seppure il proprietario dell’appartamento situato all’ultimo piano del secondo blocco di appartamenti giustapposto a quello cui appartiene l’appartamento del ricorrente avesse annesso la porzione di sottotetto ad esso sovrastante, non sarebbe stata affatto pregiudicata la possibilita’ di accedere al sottotetto medesimo da parte degli altri condomini, che continuerebbe ad avvenire attraverso le due botole situate in corrispondenza dei due vani scala i quali, rispetto ai due appartamenti dell’ultimo piano, si trovavano in posizione sottostante alla parte centrale del sottotetto, ovvero a quella caratterizzata da una altezza maggiore, dove passavano i cavi delle antenne e dove si trovava il lucernario per accedere al tetto.

La censura e’ infondata.

Il giudice di appello ha escluso le liceita’ ex articolo 1102 c.c. da parte del (OMISSIS) dell’utilizzazione di una porzione del sottotetto per il fatto della perdurante possibilita’ di utilizzazione da parte degli altri condomini della restante parte di esso per l’accesso al tetto ed alle antenne; infatti il (OMISSIS) non si era limitato all’uso della cosa comune, ma ne aveva alterato la destinazione quantomeno nella porzione da lui usurpata, ed aveva ristretto le originarie possibilita’ d’uso del sottotetto da parte degli altri condomini.

Tale convincimento e’ pienamente condivisibile, posto che ai sensi dell’articolo 1102 c.c. sono legittimi sia l’utilizzazione della cosa comune da parte del singolo condomino con modalita’ particolari e diverse rispetto alla sua normale destinazione, purche’ nel rispetto delle concorrenti utilizzazioni, attuali e potenziali, degli altri condomini, sia l’uso piu’ intenso della cosa, purche’ non sia alterato il rapporto di equilibrio tra tutti i comproprietari, dovendosi a tal fine avere riguardo all’uso potenziale in relazione ai diritti di ciascuno (Cass. 12-3-2007 n. 5753); in tale contesto e’ in ogni caso vietato al singolo condomino di attrarre la cosa comune o una parte di essa nell’orbita della propria disponibilita’ esclusiva e di sottrarla in tal modo alla possibilita’ di godimento degli altri condomini (Cass. 28-4-2004 n. 8119); e’ quindi evidente nella fattispecie che le limitazioni poste dalla richiamata norma all’uso della cosa comune da parte del singolo condomino sono state violate, atteso che le modifiche apportate dal (OMISSIS) alla parte del sottotetto comune sovrastante il proprio appartamento con la sua separazione dalla residua parte di esso hanno determinato l’assoluto impedimento di qualsiasi uso di tale parte per gli altri condomini.

Il ricorso deve pertanto essere rigettato; le spese seguono la soccombenza e sono liquidate come in dispositivo.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento di euro 200,00 per spese e di euro 2000,00 per compenso.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. UCCELLA Fulvio – Presidente -
Dott. SPIRITO Angelo – rel. Consigliere -
Dott. AMENDOLA Adelaide – Consigliere -
Dott. DE STEFANO Franco – Consigliere -
Dott. BARRECA Giuseppina L. – Consigliere -

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 27116-2006 proposto da:

C.M. (OMISSIS), T.B.(OMISSIS), coniugi, elettivamente domiciliati in ROMA, VIA G. PISANELLI 2, presso lo studio dell’avvocato CIUTI DANIELE, che li rappresenta e difende unitamente all’avvocato PROFETA LORENZO giusta delega in atti;

- ricorrenti -

contro

CONDOMINIO (OMISSIS), in persona del suo amministratore pro tempore geom. R.D., elettivamente domiciliato in ROMA, VIA DEI SAVORELLI 95, presso lo studio dell’avvocato PERRONE ROBERTO, che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato COLONNA GUIDO giusta delega in atti;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 1353/2005 della CORTE D’APPELLO di TORINO, depositata il 19/09/2005; R.G.N. 2397/2003.
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 07/06/2012 dal Consigliere Dott. ANGELO SPIRITO;
udito l’Avvocato DANIELE CIUTI;
udito l’Avvocato ROBERTO PERRONE;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. RUSSO Rosario Giovanni che ha concluso per regolarizzazione ex art. 182 c.p.c. (sent. 18331 del 2010); in subordine rigetto ricorso e condanna alle spese.

Fatto

Il Tribunale di Torino ha accolto la domanda risarcitoria proposta dal T. e dalla C. contro il Condominio di (OMISSIS), con riferimento ai danni da infiltrazione d’acqua subiti nel loro appartamento in occasione dei lavori per la manutenzione del tetto dello stabile.

La Corte d’appello di Torino ha parzialmente riformato la prima sentenza, riducendo la condanna inflitta dal primo giudice a titolo di mancato godimento dell’appartamento danneggiato.

Propongono ricorso per cassazione il T. e la C. attraverso due motivi. Resiste il Condominio con controricorso. I ricorrenti hanno depositato memoria per l’udienza.

Diritto

Il ricorso del T. e della C. verte intorno alla riduzione della condanna inflitta dal primo giudice per il mancato godimento dell’appartamento danneggiato, in applicazione, da parte del giudice d’appello, della disposizione di cui all’art. 1227 c.c., comma 2.

Il primo motivo censura la sentenza per violazione di legge e per vizi della motivazione.

Il motivo è infondato. La sentenza da atto che l’appartamento, a causa delle infiltrazioni dal tetto, era in condizioni d’inabitabilità e che i proprietari, per tutto il corso del giudizio di primo grado, hanno omesso qualsiasi intervento di riparazione o di manutenzione. Precisa, dunque, il giudice d’appello che quest’ultimo comportamento non costituisce violazione del dovere imposto al danneggiato di evitare diligentemente i danni che possono essere arrecati da altri alla propria sfera giuridica; tuttavia, aggiunge, la ditta appaltatrice s’era offerta di eseguire interventi diretti a rendere immediatamente abitabile l’alloggio, così da limitare il danno per il mancato godimento dell’immobile stesso prima del completo risarcimento. Per queste ragioni il giudice ha ridotto i danni in questione al periodo intercorrente tra la data del fatto e la menzionata offerta di immediati interventi, oltre al periodo (due mesi) necessario per l’esecuzione dei lavori. La tesi sostenuta dalla Corte territoriale non appare affetta da violazione di legge, nè da vizio della motivazione; nè le argomentazioni contenute nel motivo d’impugnazione – per certi versi generiche e per altri versi attinenti a questioni di mero fatto – sono idonee a scalfire la decisione stessa.

Il secondo motivo sostiene che l’eccezione di cui all’art. 1227 c.c., comma 2 sarebbe inammissibile, siccome proposta dalla controparte solo in grado d’appello.

Il motivo è infondato. Dalla lettura della stessa sentenza impugnata (pagg. 8 e 9) è dato apprendere che l’eccezione di cui all’art. 1227 c.c., comma 2, era stata sollevata dal Condominio già in primo grado ed il Tribunale l’aveva respinta.

In conclusione, il ricorso deve essere rigettato, con condanna dei ricorrenti in solido a rivalere la controparte delle spese sopportate nel giudizio di cassazione.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna i ricorrenti in solido al pagamento delle spese del giudizio di cassazione, che liquida in complessivi Euro 2200,00, di cui Euro 2000,00 per onorari, oltre spese ed accessori di legge.

Così deciso in Roma, il 7 giugno 2012.

Depositato in Cancelleria il 3 agosto 2012.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. TRIOLA Roberto Michele – Presidente -
Dott. BURSESE Gaetano Antonio – Consigliere -
Dott. MAZZACANE Vincenzo – Consigliere -
Dott. MATERA Lina – Consigliere -
Dott. D’ASCOLA Pasquale – rel. Consigliere -

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 22074-2010 proposto da:

ADIR SRL (OMISSIS), elettivamente domiciliata in ROMA, VIA CARDUCCI 4, presso lo studio dell’avvocato RIGHI ROBERTO, che la rappresenta e difende;

- ricorrente -

contro

P.A.M., L.P. (OMISSIS), L.P., elettivamente domiciliati in ROMA, CORSO VITTORIO EMANUELE II 18, presso lo studio dell’avvocato GIAN MARCO GREZ, rappresentati e difesi dall’avvocato ARIZZI FRANCO;

- controricorrenti -

avverso la sentenza n. 822/2003 della CORTE D’APPELLO di FIRENZE, depositata il 19/06/2009;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 24/04/2012 dal Consigliere Dott. PASQUALE D’ASCOLA;
udito l’Avvocato RIGHI Roberto, difensore della ricorrente si riporta agli atti;
udito l’Avvocato MUCCIO Nicolina, con delega depositata in udienza dell’Avvocato ARIZZI Franco, difensore dei resistenti che si riporta agli atti;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. FUCCI Costantino che ha concluso per il rigetto del ricorso.

Fatto

1) La controversia concerne l’azione di rimessione in pristino promossa dai proprietari del piano terra di un edificio, sito in (OMISSIS), nei confronti della società A.D.I.R. srl, proprietaria di soffitte asseritamente trasformate in mansarde abitabili, con parziale abbattimento del tetto e innalzamento della parte residua di esso.

La resistenza della convenuta è stata imperniata sul diritto di eseguire modifiche e innovazioni in forza di più convenzioni intercorse tra gli attori ( P. e Li.Pi. e P.A. M.) e i propri danti causa.

Il tribunale di Pistoia ha rigettato la domanda sul rilievo dell’inesistenza di un regolamento di condominio e della portata onnicomprensiva degli accordi intercorsi.

La Corte di appello di Firenze il 19 giugno 2009 ha accolto il gravame interposto dai sigg. L. – P. e, riconosciuta l’esistenza del condominio, ha escluso che nell’ambito degli accordi fosse stata consentita anche la modifica del tetto.

Ha pertanto disposto la “riduzione in pristino stato del tetto condominiale dell’edificio.

Srl ADIR ha proposto ricorso per cassazione, notificato il 20 settembre 2010, articolato su 5 motivi.

Gli attori L. – P. hanno resistito con controricorso.

Le parti hanno depositato memorie.

Diritto

2) Con il primo motivo, che denuncia violazione e falsa applicazione degli artt. 100 e 1117, in relazione agli artt. 1362, 1363, 1366, 1367 e 1371 c.c., la ricorrente contesta la natura condominiale dello stabile di (OMISSIS), assumendo che “dalle convenzioni inter partes” si ricava la comune intenzione di esse di non costituire alcun condominio.

La censura è imperniata sulla tesi che il condominio si forma solo se non c’è un regolamento negoziale contrario al suo sorgere, in quanto i beni elencati nell’art. 1117 c.c. sono comuni solo “se il contrario non risulta dal titolo”.

Nel caso di specie il titolo sarebbe costituito dalle convenzioni firmate dalle parti e/o dai loro danti causa, ove correttamente interpretate.

Le parti avrebbe voluto sciogliere la comunione senza costituire un condominio, ma dettando una “disciplina alternativa a quella codicistica”, come si dovrebbe desumere da tre elementi specificati nel quesito di diritto: c.1) aver dettato disposizioni analitiche circa la proprietà di strutture elencate all’art. 1117; c.2) aver dato alle parti la facoltà di compiere interventi edilizi senza corrispondere alcuna indennità; c.3) aver attribuito alla parte titolare del sottotetto la facoltà di modificarlo creando balconi, con ciò consentendo anche la sopraelevazione del tetto per poter accedere ai locali dai quali i balconi dovevano aggettare.

2.1) La censura è manifestamente infondata.

La Corte d’appello ha correttamente ritenuto che la presenza di più proprietari di singole unità immobiliari poste nello stesso stabile fosse sufficiente a dar conto della avvenuta formazione del condominio (risalente, par di capire da quanto riferito a pag. 8 del ricorso, all’atto di divisione del 1979 tra P.A.M. e i signori F. – P.M., questi ultimi danti causa di srl Adir), con la proprietà comune dei beni indicati all’art. 1117 c.c..

Per contestare ciò, il ricorso si sforza di dimostrare l’esistenza di un titolo contrario.

Il ricorso chiede in sostanza un riesame dell’interpretazione contrattuale alla luce della intenzione che sarebbe stata manifestata dalle parti e dell’interpretazione complessiva delle clausole.

I brani degli atti riportati in ricorso non evidenziano però alcun vizio interpretativo consistente nel non aver compreso l’esistenza di un titolo contrario alla proprietà comune.

Si riportano infatti: 1) pattuizioni relative all’assenso alla modifica, ampliamento e spostamento di finestre; alla possibilità di innalzare una canna fumaria (punto A. 2 pag 8 ricorso). 2) pattuizioni relative a costituzioni di servitù in cambio delle quali Adir avrebbe ottenuto il diritto di edificare e mantenere balconi al piano prima e piano soffitte (punto A. 3). 3) Facoltà di effettuare intereventi di ristrutturazione edilizia nella proprietà P. – F. con rinuncia ad ogni indennità (punto A.7).

A fronte di simili riferimenti, non è dato comprendere come da essi si possa evincere che non sia stata semplicemente pattuita una attribuzione di singole unità immobiliari in scioglimento della originaria comproprietà, con conseguente nascita del condominio.

Non vi è invero alcuna specifica attribuzione della proprietà (almeno) delle parti elencate nell’art. 1117 a ciascun singolo condomino, nè viene segnalata la presenza di una clausola specificamente contraria al disposto dell’art. 1117. Le pattuizioni invocate confermano invece la piena consapevolezza delle parti degli obblighi condominiali nascenti dalla costituzione del condominio, essendosi esse preoccupate di concedersi deroghe a facoltà di modifiche e ampliamenti delle parti private che avrebbero potuto essere altrimenti inibite o ostacolate dai condomini.

E’ dunque evidente la consapevolezza dei contraenti di trovarsi in regime condominiale e la preoccupazione di derogarla limitatamente a quanto specificamente assentito.

La mancanza di ogni riferimento alla volontà di derogare all’istituto condominiale o alla proprietà dei principali beni comuni rende già sufficientemente conto della infondatezza della tesi dedotta in questa prima censura.

3) Il secondo motivo, che denuncia vizi di motivazione, censura la sentenza per aver ritenuto che la terrazza a tasca realizzata “lato strada” avrebbe natura condominiale, “essendo invece pacifico che essa ricade integralmente su una porzione del piano di calpestio dell’attico di proprietà esclusiva”.

La doglianza non merita accoglimento.

La sentenza impugnata non ha inteso affermare quanto parte ricorrente teme.

Essa, sia pure con espressione non cristallina, ha affermato soltanto, in accordo con la giurisprudenza specificamente citata, che la demolizione di parte della falda aveva dato luogo a una struttura – sostitutiva del tetto a falda – che per usucapione avrebbe fatto “insorgere la proprietà individuale su quella parte che in precedenza era comune”.

Ciò significa – e in tal senso va intesa la motivazione – che si sarebbe consumata una definitiva appropriazione di quella parte del tetto spiovente, in violazione dei diritti di comproprietà e delle inerenti facoltà di uso degli altri condomini, non più rimovibile trascorsi venti anni.

Ciè è reso palese dal riferimento testuale alla parte che era comune e dal preciso richiamo di Cass. 3199/83, la quale ha considerato proprio come appropriazione di cosa comune “la trasformazione in terrazzo di parte del tetto di copertura di un edificio condominiale ad opera del condomino proprietario del piano adiacente e non sottostante e l’annessione del terrazzo alla sua proprietà esclusiva” Chiarito che la sentenza non ha voluto riferirsi ad usucapione del piano di calpestio della neo costituita terrazza, cioè di quel che era parte del pavimento dell’appartamento di parte convenuta, la doglianza risulta infondata.

4) Il terzo motivo muove dalla tesi esposta nel precedente, al quale è strettamente connesso.

Parte ricorrente, timorosa, per equivoco sulla reale portata della decisione impugnata, che sia stato affermato che la terrazza costituisce “un lastrico solare di natura condominiale”, attacca questa ipotesi sotto più profili.

Denuncia quindi violazione e falsa applicazione degli artt. 112 c.p.c. e art. 2909 c.c., sostenendo che sarebbe stata in tal modo perpetrata ultrapetizione, perchè parte attrice non aveva mai domandato l’accertamento della proprietà condominiale del lastrico solare e violazione del giudicato interno, perchè la sentenza di primo grado, non impugnata sul punto, aveva stabilito che il terzo piano era di proprietà della odierna ricorrente.

Le censure, atteso quanto esposto al paragrafo precedente, sono inammissibili, poichè non colgono una ratio decidendi della sentenza. Mette conto in proposito osservare che anche parte controricorrente, che se ne sarebbe potuta giovare, non ipotizza neppur lontanamente che la Corte d’appello abbia voluto pronunciare nel senso fatto oggetto di censura.

Anch’essa prudentemente interpreta la pronuncia impugnata secondo l’unico significato congruente: aver voluto sancire la condominialità del tetto a falda e l’abusività dell’alterazione di esso, tale da impedire agli altri condomini di far uso di quella parte di tetto demolita per costituire la terrazza (controricorso pag. 24 e 25).

5) Il cuore del ricorso, che merita sul punto accoglimento, è nel quarto motivo, ove si censura la sentenza della corte territoriale per “non aver accertato l’ammissibilità ex art. 1102 c.c. degli interventi effettivamente eseguiti da Adir srl sul tetto”. Sebbene la rubrica del motivo menzioni solo il vizio di motivazione, il motivo prospetta in realtà un errore di diritto, come è reso palese dal quesito con cui si conclude, formulato ex art. 366 bis c.p.c..

Parte ricorrente deduce che la modifica consistente nel taglio della parte finale della falda di copertura sul lato di via (OMISSIS), con appoggio finale non più sul vecchio muro, ma su “nuovo muro perimetrale arretrato rispetto al preesistente”, costituisce uso della cosa comune consentito ex art. 1102 c.c., non avendo conseguenze dannose per gli altri condomini. Altrettanto varrebbe, ex art. 1127 c.c., per l’innalzamento della copertura condominiale, ove “la sopraelevazione non comporti la realizzazione di un nuovo piano o di una nuova fabbrica”.

Le censure sono fondate.

Un ripetuto orientamento della Corte (Cass. 3199/83; 4466/97; 1737/05) tramanda che la trasformazione in terrazzo del tetto di copertura di un edificio condominiale ad opera del condomino proprietario del piano adiacente e non sottostante e l’annessione del terrazzo alla sua proprietà esclusiva, mediante creazione di un accesso diretto per uso a lui solo riservato, è illegittima, in quanto tale attività, oltre a non essere riconducibile all’esercizio del diritto di sopraelevazione attribuito al proprietario dell’ultimo piano dello edificio condominiale, realizza, per un verso, alterazione unilaterale della funzione e destinazione, di mera copertura e protezione delle sottostanti strutture, propria del tetto preesistente, e, per altro verso, comporta appropriazione di cosa comune, che integra violazione dei diritti di comproprietà e delle inerenti facoltà di uso e godimento (secondo la sua natura) spettanti agli altri condomini in ordine a parte comune dello edificio (v. anche 4579/81; 3369/91 e 8777/94).

Si è detto pertanto che la eliminazione del tetto dell’edificio trasformato dal proprietario dell’ultimo piano in terrazza ad uso esclusivo e1 illegittima perchè impedisce agli altri condomini di poterlo utilizzare per quella finalità (Cass. 24414/06).

Si è aggiunto (Cass. 972/06) che è illegittima la trasformazione, perchè la cosa comune viene sottratta all’utilizzazione da parte degli altri condomini, ed è mutato il rapporto di equilibrio tra tutti i comproprietari, avuto riguardo all’uso potenziale in relazione ai diritti di ciascuno. In tal senso conclude anche Cass. 5753/07, in un caso nel quale i proprietari esclusivi di tutto il sottotetto avevano asportato una “minima” porzione, pari a 9 mq su 150 mq di estensione.

6) Il Collegio reputa che questo orientamento debba essere ripensato sotto più profili.

In primo luogo occorre rilevare una linea di incoerenza di esso con quella giurisprudenza, rafforzatasi nel corso di questi anni, che da facoltà ai condomini di aprire porte e finestre nei muri perimetrali.

E’ da tempo ricorrente l’affermazione che l’ampliamento o l’apertura di una porta o finestra, da parte di un condomino, o la trasformazione di una finestra, che prospetta il cortile comune, in porta di accesso al medesimo, mediante lo abbattimento del corrispondente tratto del muro perimetrale che delimita la proprietà del singolo appartamento, non costituisce, di per sè, abuso della cosa comune idoneo a ledere il compossesso del muro comune (Cass. 703/87; 1112/88).

Si è giustificata questa valutazione, osservando che tale opera non comporta per i condomini una qualche impossibilità di far parimenti uso del muro stesso ai sensi dell’art. 1102 c.c., comma 1, rimanendo irrilevante la circostanza che tale utilizzazione del muro non sia volta ad ovviare a una interclusione, ma si correli soltanto all’intento di conseguire una più comoda fruizione dell’unità immobiliare da parte del suo proprietario (Cass. 4155/94).

Fermo l’obbligo di non pregiudicare il decoro architettonico dell’edificio, è stato sancito pertanto più volte che il condomino può aprire nel muro comune dell’edificio nuove porte o finestre o ingrandire quelle esistenti, trattandosi di opere di per sè non incidenti sulla destinazione della cosa (Cass. 4996/94; 20200/05;

13874/10).

Si è ritenuta anche legittima l’apertura di vetrine da esposizione nel muro perimetrale comune, mediante la demolizione della parte di muro corrispondente alla proprietà esclusiva (Cass. 1554/97).

Proprio nella sentenza da ultimo citata si è precisato che funzione dei muri perimetrali di un fabbricato condominiale è non solo di recingere l’edificio e sorreggere le strutture, ma anche di contenere le porte, le finestre, i balconi etc. L’utilizzazione del muro può consistere nella creazione o ampliamento di aperture.

6.1) Tale facoltà è stata ammessa tuttavia anche con riguardo al tetto degli edifici, affermando che il condomino, proprietario del piano sottostante al tetto comune, può aprire su esso abbaini e finestre – non incompatibili con la sua destinazione naturale – per dare aria e luce alla sua proprietà, purchè le opere siano a regola d’arte e non pregiudichino la funzione di copertura propria del tetto, nè ledano i diritti degli altri condomini sul medesimo (Cass. 17099/06; 1498/98).

Questa ormai pacifica facoltà di frantumare l’unitarietà strutturale del bene perimetrale (muro o tetto che sia) fa dubitare circa la fondatezza della perentoria affermazione di divieto di modesti tagli del tetto.

Qualora detti tagli diano luogo a modifiche non significative della consistenza del bene, in rapporto alla sua estensione e alla destinazione della modifica stessa, può dirsi che rientrino nell’ambito delle opere consentite al singolo condomino. Dal punto di vista strutturale si può dar luogo a interventi meno vistosi della realizzazione di un abbaino, che, se attuati con tecniche costruttive tali da non affievolire la funzione di copertura, quali la coibentazione termica e la protezione del piano di calpestio di una terrazza mediante idonei materiali, sono compatibili con il mantenimento della destinazione della cosa locata.

6.2) Questa considerazione, formulata per assimilazione tra diverse opere che incidono su una parte perimetrale dell’edificio (muro o tetto), deve essere verificata alla luce dei due concetti fondamentali di destinazione della cosa comune e di pari uso della cosa comune.

Conviene muovere da quest’ ultimo.

La giurisprudenza di legittimità, in uno degli svolgimenti più acuti in materia, ha stabilito che “la nozione di pari uso della cosa comune cui fa riferimento l’art. 1102 c.c. – che in virtù del richiamo contenuto nell’art. 1139 c.c. è applicabile anche in materia di condominio negli edifici – non va intesa nel senso di uso identico e contemporaneo, dovendo ritenersi conferita dalla legge a ciascun partecipante alla comunione la facoltà di trarre dalla cosa comune la più intensa utilizzazione, a condizione che questa sia compatibile con i diritti degli altri. Essendo i rapporti condominiali informati al principio di solidarietà, il quale richiede un costante equilibrio fra le esigenze e gli interessi di tutti i partecipanti alla comunione, qualora sia prevedibile che gli altri partecipanti alla comunione non faranno un pari uso della cosa comune, la modifica apportata alla stessa dal condomino deve ritenersi legittima, dal momento che in una materia in cui è prevista la massima espansione dell’uso, il limite al godimento di ciascuno dei condomini è dato dagli interessi altrui, i quali pertanto costituiscono impedimento alla modifica solo se sia ragionevole prevedere che i loro titolari possano volere accrescere il pari uso cui hanno diritto (così Cass., sez. 2^, 30-05-2003, n. 8808).

Muovendo da questi principi, che contengono pertinenti richiami al principio solidaristico, si impone una rilettura delle applicazioni dell’istituto di cui all’art. 1102 c.c., che sia quanto più favorevole possibile allo sviluppo delle esigenze abitative.

Questo sviluppo si ripercuote favorevolmente sulla valorizzazione della proprietà del singolo, ma mira soprattutto a moderare le istanze egoistiche che sono sovente alla base degli ostacoli frapposti a modifiche delle parti comuni come quella in esame. In una visione del regime condominiale tesa a depotenziare i poteri preclusivi dei singoli e a favorire la correntezza dei rapporti (si pensi a Cass. SU 4806/05 in tema di deliberazioni nulle o annullabili) non è coerente, nè credibile, intendere la clausola del “pari uso della cosa comune” come veicolo per giustificare impedimenti all’estrinsecarsi delle potenzialità di godimento del singolo.

Qualora non siano specificamente individuabili i sacrifici in concreto imposti al condomino che si oppone, non si può proibire la modifica che costituisca uso più intenso della cosa comune da parte del singolo, anche in assenza di un beneficio collettivo derivante dalla modificazione.

Non lo si può chiedere in funzione di un’astratta o velleitaria possibilità di alternativo uso della cosa comune o di un suo ipotetico depotenziamento (cfr Cass. 4617/07), ma solo ove sia in concreto ravvisabile che l’uso privato toglierebbe reali possibilità di uso della cosa comune agli altri potenziali condomini-utenti (cfr Cass. 17208/08 che ha escluso la legittimità dell’installazione e utilizzazione esclusiva, da parte di un condomino titolare di un esercizio commerciale, di fioriere, tavolini, sedie e di una struttura tubolare con annesso tendone).

Se è intuitivo, alla stregua della definizione data da 8808/03, che non è conforme a diritto impedire al proprietario del sottotetto di installare una finestra da tetto perchè il proprietario di un piano intermedio non potrebbe fare altrettanto, è inevitabile interrogarsi sulla nuova frontiera tra uso consentito della cosa comune e alterazione di essa, alla luce da un lato del principio solidaristico e dall’altro delle moderne possibilità edificatorie.

6.3) La destinazione della cosa, di cui è vietata l’alterazione, è da intendere in una prospettiva dinamica del bene considerato. La possibilità, dianzi ricordata, di applicare finestre da tetto con notevole efficacia coibente e gradevoli esteticamente contribuisce senz’altro a far ritenere compatibile tale utilizzo con il rispetto della destinazione del bene.

Altrettanto può valere per la realizzazione di piccole terrazze che sostituiscano efficacemente il tetto spiovente nella funzione di copertura dell’edificio.

Non è funzionalmente alterata la destinazione del tetto, se alla falda si sostituisce un’opera di isolamento e coibentazione inserita nel piano di calpestio.

Rimane da chiedersi se la materiale soppressione di una porzione limitata della falda sia di per sè alterazione della destinazione della cosa.

La risposta deve essere negativa, perchè per destinazione della cosa si intende la complessiva destinazione di essa, che deve essere salva in relazione alla funzione del bene e non alla sua immodificabile consistenza materiale.

Pertanto la soppressione di una piccola parte del tetto, se viene salvaguardata diversamente la funzione di copertura e si realizza nel contempo un uso più intenso da parte del condomino, non può esser intesa come alterazione della destinazione, comunque assolta dal bene nel suo complesso.

Ovviamente il giudizio sul punto andrà formulato caso per caso, in relazione alle circostanze peculiari e si risolve in un giudizio di fatto sindacabile in sede di legittimità solo avendo riguardo alla motivazione.

7) Resta da aggiungere che l’innalzamento del tetto, funzionale alla realizzazione della modifica della falda, non è, nella sentenza impugnata, autonomo oggetto di ratio decidendi.

La Corte d’appello di Firenze ha ritenuto l’illegittimità dell’opera prescindendo da esso.

Non v’è quindi materia per esaminare il relativo profilo del motivo di ricorso.

Spetterà al giudice di rinvio verificare l’incidenza di tale innalzamento alla luce dei principi sopraenunciati sull’utilizzo della cosa comune e, ove applicabili in relazione all’entità di queìsta modifica, di quelli conosciuti in tema di sopraelevazione da parte del proprietario dell’ultimo piano.

8) L’ultimo motivo di ricorso, che lamenta violazione dell’art. 120 c.c. resta assorbito nell’accoglimento del quarto motivo, poichè ipotizza una subordinata prospettiva di legittimità dell’opera su cui la Corte d’appello è nuovamente chiamata a pronunciarsi.

La sentenza impugnata va cassata e la cognizione rimessa ad altra sezione della Corte di appello di Firenze che liquiderà le spese di questo giudizio, procederà a nuovo esame e si atterrà al seguente principio:

“Il condomino, proprietario del piano sottostante al tetto comune, può effettuare la trasformazione di una parte del tetto dell’edificio in terrazza ad uso esclusivo proprio, a condizione che sia salvaguardata, mediante opere adeguate, la funzione di copertura e protezione delle sottostanti strutture svolta dal tetto preesistente, restando così complessivamente mantenuta, per la non significativa portata della modifica, la destinazione principale del bene”.

P.Q.M.

La Corte accoglie il quarto motivo di ricorso, assorbito il quinto.
Rigettati gli altri.
Cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e rinvia ad altra sezione della Corte di appello di Firenze, che provvederà anche sulla liquidazione delle spese del giudizio di legittimità.
Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della Sezione Seconda Civile, il 24 aprile 2012.
Depositato in Cancelleria il 3 agosto 2012.