Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. TRIOLA Roberto Michele – Presidente
Dott. BURSESE Gaetano Antonio – Consigliere
Dott. MAZZACANE Vincenzo – Consigliere
Dott. BIANCHINI Bruno – Consigliere
Dott. GIUSTI Alberto – rel. Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

(OMISSIS), rappresentata e difesa, in forza di procura speciale in calce al ricorso, dagli Avv. (OMISSIS) e (OMISSIS), elettivamente domiciliata nello studio di quest’ultima in (OMISSIS);

- ricorrente -

contro

(OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS), rappresentati e difesi, in forza di procura speciale a margine del controricorso, dagli Avv. (OMISSIS) e (OMISSIS), elettivamente domiciliati nello studio di quest’ultimo in (OMISSIS);

- controricorrenti -

e contro

(OMISSIS);

- intimato -

avverso la sentenza della Corte d’appello di Milano, n. 4 dell’8 gennaio 2007;
Udita la relazione della causa svolta nell’udienza pubblica del 5 marzo 2013 dal Consigliere relatore Dott. Alberto Giusti;
udito l’Avv. (OMISSIS);
udito il Pubblico Ministero, in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. RUSSO Libertino Alberto, che ha concluso per il rigetto del ricorso.

RITENUTO IN FATTO

1. – Con atto di citazione del 29 aprile 1999, (OMISSIS) convenne in giudizio dinanzi al Tribunale di Milano (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS), chiedendo che fosse pronunciato l’annullamento o accertata e dichiarata la nullita’ delle Delib. dai convenuti assunte nelle sedute del 21 maggio 1998, del 23 novembre 1998 e del 18 marzo 1999 nella loro qualita’ di partecipanti al condominio dell’edificio sito in via (OMISSIS).

L’attrice considero’ in particolare illegittime: (a) la decisione di effettuare opere di rifacimento del tetto dello stabile condominiale e di ripartire le relative spese tra i condomini (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS), in quanto tali opere – a suo dire – erano da considerare illecite e finalizzate solo a realizzare l’interesse degli altri partecipanti al condominio; (b) la deliberazione di ripartire le spese dell’acqua in base al criterio di consumo “presuntivo” basato sul numero degli occupanti le singole unita’ immobiliari, essendo invece il consumo ricavabile direttamente, sulla base di un criterio di effettivita’, da un contatore posto in ciascuna unita’ immobiliare; (c) la decisione, infine, di ripartire tra i predetti condomini le spese di rifacimento della facciata dello stabile condominiale, essendo stata la convocazione per la partecipazione alla relativa assemblea effettuata senza rispettare il termine di cinque giorni prescritto dall’articolo 66 disp. att. cod. proc. civ., comma 3.

L’impugnante, peraltro, dedusse l’invalidita’ di tutte e tre le suddette Delib.anche per la mancata convocazione di (OMISSIS) e per la mancata conseguente attribuzione anche a lui delle spese di sua competenza, essendo anch’egli da considerare condomino a tutti gli effetti.

Nel contraddittorio con i convenuti, che si costituirono tutti – con la sola eccezione di (OMISSIS), rimasto contumace – resistendo all’avversa impugnativa, l’adito Tribunale, esperita una c.t.u. in ordine alle opere fatte eseguire sul tetto e sulla facciata dello stabile in oggetto, all’udienza del 7 ottobre 2003, a seguito di discussione orale, pronuncio’ ex articolo 281-sexies cod. proc. civ. sentenza con cui rigetto’ l’impugnativa attorea, dichiarando interamente compensate tra le parti le spese processuali.

2. – La Corte d’appello di Milano, con sentenza resa pubblica mediante deposito in cancelleria l’8 gennaio 2007, ha respinto sia il gravame principale della (OMISSIS) sia il gravame incidentale del (OMISSIS), del (OMISSIS) e di (OMISSIS) e di (OMISSIS), ponendo a carico della (OMISSIS) le spese di lite.

2.1. – La Corte territoriale ha confermato la statuizione di tardivita’ dell’impugnativa delle prime due delibere esercitata dalla (OMISSIS), rilevando che i vizi denunciati, riguardando i criteri di riparto delle spese di manutenzione straordinaria dell’immobile (con riguardo al tetto) o delle spese ordinarie di erogazione dell’acqua, non rientravano tra quelli che possono dar luogo ad un’ipotesi di nullita’ assoluta e dovevano essere fatti valere nel termine decadenziale di trenta giorni.

Quanto alla mancata convocazione di (OMISSIS), la Corte d’appello ha rilevato che l’appellante in via principale non ne aveva dimostrato la presunta appartenenza al condominio o alla comunione e che, in ogni caso, la pretesa illegittimita’ della di lui mancata convocazione costituiva un’ipotesi di annullabilita’, che non poteva eliminare l’effetto decadenziale conseguito alla mancata impugnativa delle due delibere nel termine di trenta giorni.

In ordine alla terza delibera, con cui fu deciso il riparto delle spese di rifacimento della facciata, impugnata per il mancato rispetto del termine di cinque giorni prescritto dall’articolo 66 disp. att. cod. civ., comma 3, la Corte di Milano ha ritenuto che sull’accertamento, non tempestivamente impugnato, compiuto dal primo giudice in ordine alla qualificazione del contesto proprietario come di semplice comunione e non di condominio, era intervenuto il giudicato, con la conseguente immutabilita’ dell’accertamento stesso. Esclusa l’applicabilita’ tout court del termine di cinque giorni all’assemblea della comunione ordinaria, la Corte d’appello ha osservato che il termine di due giorni, nella specie effettivamente intercorso tra la data di ricezione dell’avviso di convocazione e la data di svolgimento dell’assemblea, ben poteva consentire di prendere adeguata visione del punto di vista all’ordine del giorno e valutarne la portata, eventualmente partecipando all’assemblea anche solo al fine di chiedere un aggiornamento della stessa per meglio valutare i termini economici del punto in discussione.

3. – Per la cassazione della sentenza della Corte d’appello la (OMISSIS) ha proposto ricorso, con atto notificato il 16 aprile 2007, sulla base di tre motivi.

Il (OMISSIS) e gli altri consorti intimati indicati in epigrafe hanno resistito con controricorso.

(OMISSIS) non ha svolto attivita’ difensiva in questa sede.

Memorie illustrative ex articolo 378 cod. proc. civ. sono state depositate, in prossimita’ dell’udienza pubblica, dalla ricorrente e dai controricorrenti.

CONSIDERATO IN DIRITTO

1. – Con il primo motivo (violazione e falsa applicazione degli articoli 1135 e 2043 cod. civ.) la ricorrente deduce che i lavori di rifacimento del tetto erano stati deliberati come opere di ripristino resesi necessaria in conseguenza del precedente intervento sul tetto condominiale, unilateralmente ed illecitamente disposto dai coniugi (OMISSIS) – (OMISSIS) e (OMISSIS) – (OMISSIS); e che il Tribunale aveva espressamente statuito che dalla c.t.u. era possibile desumere che la causa reale di rifacimento del tetto andava individuata sostanzialmente nell’esigenza dei convenuti di rimediare a un illecito amministrativo (innalzamento del colmo del tetto) commesso esclusivamente dai convenuti. Di qui il quesito se “puo’ ritenersi compresa tra le attribuzioni dell’assemblea condominiale ex articolo 1135 cod. civ. la deliberazione che stabilisca l’esecuzione di lavori di manutenzione del condominio realizzati per eliminare le conseguenze di un fatto illecito ascrivibile soltanto ad alcuni dei comproprietari”.

Il terzo motivo (motivazione omessa o contraddittoria o insufficiente circa un fatto controverso e decisivo per il giudizio) deduce che la ragione adottata dalla Corte milanese per respingere l’appello sia errata nella sua premessa e non abbia alcuna idoneita’ a confutare il vizio effettivamente dedotto dall’appellante (secondo cui l’oggetto delle delibere sarebbe estraneo ai poteri dell’assemblea condominiale).

1.1. – I due motivi – i quali, in ragione della loro stretta connessione, possono essere esaminati congiuntamente – sono infondati.

E’ esatto che sin dall’atto di citazione la (OMISSIS) ha impugnato le Delib. dell’assemblea del 21 maggio 1988 (il punto n. 4) e del 23 novembre 1988 (i punti nn. 2, 3, 4 e 5), relative al rifacimento del tetto, nella parte in cui hanno addossato una quota della spesa anche a carico di essa comproprietaria; e le ha impugnate sul rilievo che detti lavori rappresentavano in realta’ un’opera di ripristino resasi necessaria in conseguenza del precedente intervento sul tetto condominiale, unilateralmente e illecitamente disposto, anche sotto il profilo urbanistico, dai comproprietari (OMISSIS) – (OMISSIS) e (OMISSIS) – (OMISSIS).

Sennonche’, il rifacimento del tetto di un immobile di proprieta’ comune non esorbita dai poteri dell’assemblea, rientrando tra le materie sulle quali questa puo’ deliberare.

Il fatto che quei lavori di rifacimento siano stati deliberati per porre rimedio ad un precedente intervento sul tetto medesimo, realizzato ponendo in essere un illecito amministrativo (innalzamento del colmo del tetto), e che le spese siano state ripartite tra tutti secondo i millesimi di proprieta’, anziche’ accollandole esclusivamente a chi, tra i comproprietari, vi aveva dato causa mediante l’approvazione dell’opera iniziale, non rende la delibera stessa nulla.

Infatti, il principio secondo cui, con riguardo al ripristino dei danni ascrivibili ad uno od alcuni dei partecipanti al condominio, sussiste l’obbligo del responsabile di assumere il relativo onere, non osta a che, anche in questo caso, fino a quando il singolo condomino non abbia riconosciuto la propria responsabilita’ o essa non sia stata accertata in sede giudiziale, l’assemblea, nel deliberare sulla ricostruzione o sulla riparazione delle parti comuni, abbia il potere di ripartire le relative spese secondo le regole generali, in misura proporzionale al valore della proprieta’ di ciascuno, tra tutti i condomini, fermo restando il diritto di costoro di agire, singolarmente o per mezzo dell’amministratore, contro il condomino ritenuto responsabile, per ottenere il rimborso di quanto anticipato (Cass., Sez. 2, 27 giugno 1978, n. 3176; Cass., Sez. 2, 22 luglio 1999, n. 7890).

2. – Con il secondo motivo (violazione e falsa applicazione dell’articolo 2909 cod. civ. e dell’articolo 112 cod. proc. civ.) si sostiene che l’accertamento operato dal Tribunale in ordine alla sussistenza di un semplice regime di comunione anziche’ di condominio non aveva, nel corso del giudizio di primo grado, formato oggetto di disputa tra le parti, sicche’ avrebbe errato la Corte d’appello ad affermare che su tale punto si fosse formato il giudicato.

2.1. – Il motivo e’ infondato.

Risulta dagli atti di causa (ai quali e’ possibile accedere, essendo denunciato un vizio in procedendo):

che la (OMISSIS) ha impugnato le deliberazioni assunte nell’assemblea del 18 marzo 1999 per la mancata convocazione dell’assemblea nel termine prescritto dall’articolo 66 disp. att. cod. civ., comma 3;

che i convenuti, nel loro atto di costituzione in giudizio dinanzi al Tribunale, hanno dedotto che nella specie si versava in fattispecie di assemblea dei comproprietari dell’immobile (cosi’ a pagg. 2 e 5), specificando, tra l’altro, che questa “avrebbe dovuto provvedere alla costituzione del condominio” (cosi’ a pag. 5);

che il Tribunale di Milano, con la sentenza in data 7 ottobre 2003, ha premesso che “nell’edificio non si e’ mai costituito un condominio” e ne ha fatto discendere la conseguenza della insussistenza del denunciato vizio di “intempestivita’ della convocazione per mancato rispetto del termine di cinque giorni previsto nell’articolo 63 (recte 66) disp. att. cod. civ., non applicabile al caso della comunione”.

La statuizione del primo giudice e’ stata appellata dalla (OMISSIS) (pag. 14 e ss. dell’atto introduttivo del gravame): sottolineando che la convocazione era pervenuta soltanto il 16 marzo 1999 e che un termine di uno o due giorni e’ assolutamente inadeguato, “soprattutto per un ordine del giorno di rilievo come quello in questione, avente ad oggetto il rifacimento delle facciate”, con conseguente impossibilita’ per la (OMISSIS) “di acquisire non solo altri preventivi da raffrontare a quello proposto, ma anche quei minimi pareri tecnici necessari per verificare sia la congruita’ dei conti esposti, sia, ancor prima, l’effettiva necessita’ di provvedere al divisato rifacimento”; richiamando il principio secondo cui “anche nell’ipotesi di cosiddetto piccolo condominio, composto di due soli partecipanti, per la convocazione dell’assemblea dei condomini, come della comunione in generale, non sono prescritte particolari formalita’, ma e’ pur sempre necessario che tutti i partecipi siano stati posti in grado di conoscere l’argomento della Delib. per cui la preventiva convocazione costituisce requisito essenziale per la sua validita’”;

censurando che il Tribunale si sia limitato “ad affermare l’inapplicabilita’ al caso del disposto di cui all’articolo 66 disp. att. cod. civ., comma 3 senza dare alcun conto della presunta congruita’ del termine concretamente concesso”.

Soltanto con la comparsa conclusionale l’appellante ha contestato che si trattasse di semplice comunione e non piuttosto di condominio.

Ad avviso del Collegio, correttamente la Corte d’appello ha ritenuto che sull’accertamento, non tempestivamente impugnato, compiuto dal primo giudice in ordine alla qualificazione del contesto proprietario come di semplice comunione e non di condominio, e’ intervenuto il giudicato, con la conseguente immutabilita’ dell’accertamento stesso.

Il giudicato, infatti, puo’ formarsi anche sulla qualificazione giuridica di un rapporto se, come nella specie, la qualificazione stessa abbia formato oggetto di specifica contestazione tra le parti (in primo grado avendo l’attrice invocato l’applicazione dell’articolo 66 disp. att. cod. civ., comma 3 a sostegno della proposta impugnativa, laddove i convenuti si sono difesi discorrendo di assemblea della comunione ed escludendo che il condominio si fosse gia’ costituito) e sul punto deciso, costituente antecedente necessario ed indispensabile della pronuncia sulla domanda (di annullamento della Delib. assembleare per la mancata comunicazione al partecipante dell’avviso di convocazione almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza), la parte interessata non abbia proposto impugnazione (Cass., Sez. 1, 9 febbraio 1995, n. 1473; Cass., Sez. 2, 27 agosto 2002, n. 12562).

3. – Il ricorso e’ rigettato.

Le spese del giudizio di cassazione, liquidate come da dispositivo, seguono la soccombenza.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna la ricorrente al rimborso delle spese processuali sostenute dai controricorrenti, che liquida in complessivi euro 2.700, di cui euro 2.500 per compensi, oltre ad accessori di legge.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. PREDEN Roberto – Presidente -
Dott. AMENDOLA Adelaide – Consigliere -
Dott. GIACALONE Giovanni – Consigliere -
Dott. DE STEFANO Franco – rel. Consigliere -
Dott. BARRECA Giuseppina Luciana – Consigliere -

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA

sul ricorso 5046/2011 proposto da:

R.A. (OMISSIS), elettivamente domiciliata in ROMA, PIAZZA SALLUSTIO 9, presso lo studio dell’avvocato PALERMO GIANFRANCO, che la rappresenta e difende, giusta procura a margine del ricorso;

- ricorrente -

contro

S.E. (OMISSIS), elettivamente domiciliato in ROMA, VIA MANFREDI 17, presso lo studio dell’avvocato CONTI CLAUDIO, che lo rappresenta e difende, giusta mandato a margine del controricorso;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 3906/2010 della CORTE D’APPELLO di ROMA dell’1.10.2010, depositata il 07/12/2010;
udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 17/04/2012 dal Consigliere Relatore Dott. FRANCO DE STEFANO;
E’ presente il Procuratore Generale in persona del Dott. CARMELO SGROI.

Fatto

1. E stata depositata in cancelleria la seguente relazione ai sensi dell’art. 380 bis c.p.c., regolarmente comunicata al pubblico ministero e notificata ai difensori delle parti, relativa al ricorso avverso la sentenza della Corte di appello di Roma, n. 3906 del 7.12.10:

“1. – R.A. ricorre, affidandosi a cinque motivi, per la cassazione della sentenza indicata in epigrafe, con cui, per quel che qui ancora interessa, è stato tra l’altro rigettato il suo appello avverso la sentenza del tribunale capitolino, con cui era stato dichiarato risolto il contratto di locazione intercorso con S. E. per mora di lei, avente ad oggetto un immobile sito in (OMISSIS).

Resiste con controricorso l’intimato.

2. – Il ricorso va trattato in camera di consiglio – ai sensi degli artt. 375, 376 e 380 ter c.p.c., ed essendo esso oltretutto soggetto alla disciplina dell’art. 360 bis c.p.c. – per essere ivi rigettato per manifesta infondatezza, per quanto appresso indicato.

3. – In particolare, la gravata sentenza, con riferimento alla mora per il pagamento dei canoni relativi ai primi tre mesi del 2006, ha escluso la fondatezza delle tesi difensive circa la necessità di urgenti lavori di manutenzione straordinaria quali giustificazione del mancato pagamento del canone, nonchè circa la sussistenza di un accordo verbale al riguardo: ritenendo inidoneo a suffragare quest’ultimo le deposizioni testimoniali; rilevando l’anteriorità della fattura dei lavori rispetto alla data dell’inizio del rapporto tra la R. ed il S.; escludendo esservi prova sull’urgenza dei lavori; negando il diritto della conduttrice di trattenere da sè sola le somme eventualmente sborsate ai sensi dell’art. 1577 c.c., viepiù per gli esborsi futuri a farsi.

4. – La ricorrente sviluppa cinque motivi ed in particolare: con un primo (paragrafi da 15 a 19 del ricorso), ella si duole – ai sensi dell’art. 360 c.p.c., n. 5 – dell’erroneità del rilievo attribuito all’anteriorità dei lavori rispetto all’inizio del rapporto, come pure dell’omessa considerazione del quadro fattuale e comportamentale, venuto a configurarsi prima e durante il corso del processo; con un secondo (paragrafi da 20 a 21), ella si duole di ulteriore vizio motivazionale, per l’erroneo rilievo attribuito alla carenza di prova sull’urgenza dei lavori, siccome oramai già eseguiti e comunque dinanzi alla non contestazione del locatore; con un terzo (paragrafi da 22 a 26), ella lamenta la violazione degli artt. 1576, 1243 e 1246 cod. civ., per non avere la Corte territoriale ritenuto operante la compensazione legale tra il canone ed il credito per le riparazioni anticipate da essa locataria; con un quarto (paragrafi da 27 a 31) ella censura la gravata sentenza per la valutazione di gravità dell’inadempimento, limitato in definitiva ad Euro 3.480,00, la cui rilevanza doveva ritenersi elisa dal controcredito per lavori e dall’inadempimento del locatore nell’esecuzione dei lavori indispensabili per la stessa conduzione del bene; con un quinto (paragrafo 32), ella lamenta l’omessa pronuncia sulla sua domanda riconvenzionale di condanna del locatore all’esecuzione degli ulteriori lavori necessari a rendere agibile l’autorimessa.

5. – Dal canto suo, il contro ricorrente contesta di avere mai riconosciuto alcunchè, precisando di non avere mai autorizzato i lavori – per i quali riteneva anzi indispensabile il coinvolgimento del Condominio – e comunque contestando sia l’effettuazione di quelli, sia la loro urgenza; pure rimarcando che, a termini dell’art. 14 del contratto intercorso, è preclusa, per il richiamo ivi formulato all’art. 1456 c.c., l’operatività della valutazione di gravità ex art. 1455 c.c..

6. – Il primo motivo è inammissibile per genericità: la doglianza di omessa considerazione di un quadro fattuale e comportamentale si risolve nell’indistinta pretesa di una rivalutazione di tutti gli elementi di fatto, incentrandosi oltretutto su di una prospettata condotta di non contestazione di controparte sui fatti costitutivi del contrapposto diritto che, da un lato, non risulta dal tenore testuale dei pochi atti ritualmente trascritti nel ricorso (non bastando invero il riferimento alla sola dichiarazione di due righe, isolate dal contesto, riportate a pag. 5 del ricorso) e, dall’altro, che è manifestamente incompatibile con la condotta processuale di intimazione di sfratto e di negazione di qualsiasi diritto all’autoriduzione.

7. – Tale ultima considerazione da conto dell’inammissibilità del secondo motivo, il quale non si fa carico della ritenuta mancanza di prova sull’urgenza, certamente non ricavabile, secondo nozioni elementari, dalla mera circostanza dell’effettuazione degli stessi – non potendo essere sufficiente il fatto compiuto – e non ricavandosi dalla condotta complessiva del locatore, quale risulta anche solo dal tenore letterali dei pochi stralci correttamente trascritti nel ricorso.

8. – Il terzo motivo è infondato: non è mai consentito al conduttore autoridursi il canone per pretesi controcrediti, come da giurisprudenza consolidata di questo Supremo Collegio, costituendo tale sua condotta un’alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti (per tutte, basti un richiamo a Cass., ord. 23 giugno 2011, n. 13887), E tanto a prescindere dalla carenza di prova sulla sussistenza dei presupposti del vantato contro credito, anche per la non configurabilità, già tratteggiata sopra, di una condotta di non contestazione da parte del locatore.

9. – Il quarto motivo è infondato: la valutazione di gravità è stata comunque operata, a prescindere dall’operatività o meno dell’art. 14 del contratto, invocato dal contro ricorrente con il suo richiamo all’art. 1456 c.c., dalla gravata sentenza al secondo paragrafo della pagina 5; mentre la condotta complessiva di controparte continua a risolversi nell’affermazione unilaterale della medesima inadempiente locataria di necessità dei lavori e tacito riconoscimento degli stessi, circostanze che si sono viste non sostenibili; e tanto a prescindere dalla mancata indicazione da parte della ricorrente, in violazione del principio di autosufficienza del ricorso per cassazione, delle sedi processuali in cui nel giudizio di primo grado ella avrebbe sollecitato una diversa considerazione degli altri elementi al fine di escludere la valutazione complessiva di gravità del suo eventuale inadempimento.

10. – Il quinto motivo è manifestamente infondato: la domanda riconvenzionale della R. trovava il suo fondamento sulla persistenza del contratto di locazione col S., la cui risoluzione per inadempimento di essa locataria veniva invece confermata; pertanto, nessun titolo poteva quindi vantare più la conduttrice per conseguire la condanna della sua ex controparte a condotte in forza di un contratto ormai risolto e, sia pur in difetto di una formale dichiarazione di assorbimento o di rigetto, l’uno o l’altro possono agevolmente ricavarsi dall’esame complessivo della decisione.

11. – In conclusione, si propone il rigetto del ricorso”.

Diritto

2. Non sono state presentate conclusioni scritte, nè le parti hanno depositato memoria o chiesto di essere ascoltate in camera di consiglio.

3. A seguito della discussione sul ricorso, tenuta nella camera di consiglio, ritiene il Collegio di condividere i motivi in fatto e in diritto esposti nella su trascritta relazione e di doverne fare proprie le conclusioni, avverso le quali del resto nessuna delle parti ha mosso alcuna critica osservazione.

IV. Pertanto, ai sensi degli artt. 380 bis e 385 c.p.c., il ricorso va rigettato e la condanna della ricorrente alle spese del giudizio di legittimità consegue alla sua soccombenza.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso; condanna R.A. al pagamento delle spese del giudizio di legittimità in favore di S. E., liquidate in Euro 3.200,00, di cui Euro 200,00 per esborsi.

Così deciso in Roma, nella Camera di Consiglio della Sezione Sesta Civile, il 17 aprile 2012.

Depositato in Cancelleria il 7 maggio 2012.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. TRIFONE Francesco – Presidente -
Dott. PETTI Giovanni Battista – Consigliere -
Dott. VIVALDI Roberta – Consigliere -
Dott. AMENDOLA Adelaide – Consigliere -
Dott. D’AMICO Paolo – rel. Consigliere -

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 24887-2010 proposto da:

MC S.R.L. (OMISSIS), in persona del legale rappresentante Sig. A.M., elettivamente domiciliata in ROMA, VIALE LIEGI 1, presso lo studio dell’avvocato MELIADO’ Giovanni, che la rappresenta e difende unitamente all’avvocato NERI ADALBERTO giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro

C.G. (OMISSIS);

- intimato -

avverso la sentenza n. 176/2010 della CORTE D’APPELLO di BRESCIA, depositata il 04/03/2010R.G.N. 1458/2008;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 25/05/2012 dal Consigliere Dott. PAOLO D’AMICO;
udito l’Avvocato ADALBERTO NERI;
udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. BASILE Tommaso, che ha concluso per il rigetto del ricorso.

Fatto

La s.r.l. MC proponeva opposizione al decreto ingiuntivo del tribunale di Bergamo con il quale le era stato ingiunto di pagare a C.G. la somma di Euro 11.281,20 a titolo di canone per l’anno 2006 relativo alla locazione di immobili ad essa concessi.

L’opponente società deduceva che non era tenuta a pagare la somma di L. 5.000.000 (corrispondente al canone dei due appartamenti locati unitamente all’immobile in cui svolgeva la propria attività) in quanto essi erano del tutto inagibili; riferiva che il C. aveva iniziato i lavori relativi ai suddetti locali, senza però portarli a termine; aggiungeva che essa conduttrice era stata costretta ad ultimarli con una spesa di Euro 6.780,00; sosteneva che, per tali ragioni, era obbligata a corrispondere soltanto il corrispettivo per l’uso del locale adibito a bar e paninoteca, detratte le somme spese per i lavori che aveva dovuto ultimare, onde chiedeva la revoca dell’opposto decreto monitorio e, in riconvenzione, reclamava la restituzione dell’importo di Euro 3.323,00 quale differenza tra il preteso suo credito ed il suo debito per il canone.

L’opposto C.G. eccepiva che i locali in oggetto erano in realtà inagibili in quanto occupati da masserizie di proprietà della stessa conduttrice e che nessun credito poteva essere riconosciuto alla s.r.l. Bar MC per gli eventuali lavori straordinari effettuati in quanto essi erano stati realizzati senza la specifica autorizzazione del locatore.

Il tribunale di Bergamo considerava legittimo il rifiuto della società conduttrice di pagare il canone per la parte relativa ai due appartamenti del tutto inagibili al momento del subingresso della stessa nella detenzione degli immobili; riteneva fondata la pretesa della s.r.l. MC di ottenere il rimborso delle spese sostenute per completare le opere che il locatore non aveva portato a termine; conseguentemente revocava il decreto ingiuntivo.

Sul gravame di C.G. la Corte d’appello di Brescia, in riforma della sentenza di primo grado, rigettava l’opposizione al decreto ingiuntivo al riguardo considerando che:

il contratto di locazione era stato originariamente stipulato tra C.G. e la conduttrice Z.;

alla originaria conduttrice era subentrata la s.r.l. MC;

nel contratto di locazione era stato definito un canone di L. 19.000.000;

ai soli fini fiscali le parti avevano indicato il canone annuo di L. 14.000.000 per il locale adibito a bar e paninoteca e di L. 5.000.000 per i due appartamenti sovrastanti;

quando la società MC era subentrata nel contratto i due appartamenti erano ancora inagibili, per cui, non essendo intervenuti accordi diversi con il locatore, doveva ritenersi che la conduttrice aveva accettato la situazione contrattualmente descritta.

Per quanto riguardava i lavori di ristrutturazione, il giudice di secondo grado stabiliva che nessuna pretesa poteva avanzare la società conduttrice, avendo essa agito senza la preventiva autorizzazione del locatore.

Per la cassazione della sentenza ha proposto ricorso la s.r.l. MC con due motivi.

L’intimato C.G. non ha svolto attività difensiva.

Diritto

Con il primo mezzo d’impugnazione la ricorrente società – denunciando la violazione delle norme di cui agli artt. 112, 115, 116, 342, 416, 434 e 437 c.p.c., nonché l’omessa o insufficiente motivazione circa un fatto controverso e decisivo per il giudizio in relazione all’eccepita inammissibilità del gravame – assume che la sentenza impugnata avrebbe violato l’art. 112 c.p.c., poiché, in mancanza di specifiche censure, il giudice di secondo grado si sarebbe sostituito all’appellante nell’onere, che lo stesso aveva, di contrastare le argomentazioni del primo giudice.

Il motivo è infondato.

L’impugnata sentenza, con motivazione logica e ragionevole, da conto del percorso valutativo e del fondamento dell’accertamento probatorio su cui la Corte territoriale ha basato il suo convincimento.

L’invocata violazione dell’art. 112 c.p.c., non sussiste, posto che, siccome questa giudice di legittimità ripete in costante indirizzo, ad integrare gli estremi del vizio di omessa pronuncia non basta la mancanza di un’espressa statuizione del giudice, ma è necessario che sia stato completamente omesso il provvedimento che si palesa indispensabile alla soluzione del caso concreto: ciò non si verifica quando la decisione adottata comporti la reiezione della pretesa fatta valere dalla parte, anche se manchi in proposito una specifica argomentazione, dovendo ravvisarsi una statuizione implicita di rigetto quando la pretesa avanzata col capo di domanda non espressamente esaminato risulti incompatibile con l’impostazione logico-giuridica della pronuncia (Cass., 4 ottobre 2011, n. 20311).

Con il secondo motivo la società ricorrente – deducendo la violazione delle norme di cui agli artt. 1346 e 1418 c.c., e, comunque, l’omessa e insufficiente motivazione su un punto controverso e decisivo della controversia – sostiene che la Corte di merito avrebbe errato nell’affermare che, essendo essa società istante subentrata nella locazione in corso, regolata da specifiche previsioni, la disciplina del contratto non poteva essere modificata unilateralmente dalla conduttrice, cui era fatto divieto di ridurre il canone in relazione agli appartamenti inagibili.

Il motivo è infondato.

Il contratto di locazione, stipulato in data 1 marzo 1998 fra C.G. e l’originaria conduttrice Z., prevedeva un canone complessivo (sia per il locale adibito ad azienda commerciale bar e paninoteca che per gli appartamenti inagibili), per cui esattamente il giudice del merito ha ritenuto che unico dovesse essere considerato il rapporto negoziale, ancorché riferito ad immobili distinti, che le parte avevano, però, accomunato in unico oggetto cui era da riferire l’intero corrispettivo stabilito a carico del conduttore, dato che la distinzione operata nella sede fiscale di registrazione del contratto – riferibilità, cioè, del canone nel suo complesso parte ai due appartamenti e parte al locale destinato ad attività di bar e paninoteca – esauriva i suoi effetti nell’ambito della stessa disciplina fiscale, senza che ne potesse risultare sdoppiata unitarietà della voluta locazione.

In data 1 febbraio 2003, quando nel contratto subentrò la s.r.l.

MC, i due appartamenti erano ancora inagibili e non erano intervenuti accordi diversi con il locatore, per cui deve necessariamente ritenersi che la società conduttrice medesima MC, accettando la situazione contrattualmente descritta, era tenuta a rispettarne la relativa disciplina.

Da ciò consegue che la conduttrice non poteva unilateralmente procedere alla riduzione del canone (nella misura che essa riteneva proporzionale al mancato godimento dei due apertamente), ma avrebbe potuto agire, nei confronti del locatore che riteneva inadempiente, con l’azione di adempimento ovvero con quella di risoluzione.

Invero, secondo la pacifica giurisprudenza di legittimità (ex plurimis: Cass., n. 102701/2002 in tema di locazione di immobili urbani per uso diverso da quello abitativo, la cosiddetta autoriduzione del canone (e, cioè, il pagamento di questo in misura inferiore a quella convenzionalmente stabilita) costituisce fatto arbitrario ed illegittimo del conduttore che provoca il venir meno dell’equilibrio sinallagmatico del negozio, anche nell’ipotesi in cui detta autoriduzione sia stata effettuata dal conduttore in riferimento al canone dovuto a norma dell’art. 1578 cod. civ., comma 1, per ripristinare l’equilibrio del contratto, turbato dall’inadempimento del locatore e consistente nei vizi della cosa locata. Tale norma, infatti, non da facoltà al conduttore di operare detta autoriduzione, ma solo a domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, essendo devoluta al potere del giudice di valutare l’importanza dello squilibrio tra le prestazioni dei contraenti.

Nel caso di specie, quando è subentrata nel contratto, la società era già a conoscenza della inagibilità dei locali e quindi era tenuta a corrispondere il canone complessivamente pattuito.

Il ricorso, pertanto, deve essere rigettato e, in assenza di attività difensiva dell’intimato, nulla deve disporsi per le spese del giudizio di cassazione.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e nulla dispone per le spese del giudizio di cassazione.

Così deciso in Roma, il 25 maggio 2012.

Depositato in Cancelleria il 26 giugno 2012.