Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. TRIFONE Francesco – Presidente
Dott. UCCELLA Fulvio – Consigliere
Dott. CARLEO Giovanni – Consigliere
Dott. CHIARINI Maria Margherita – rel. Consigliere
Dott. D’AMICO Paolo – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 3329/2007 proposto da:

(OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro

(OMISSIS), (OMISSIS);

- intimati -

avverso la sentenza n. 2532/2005 della CORTE D’APPELLO di ROMA, depositata il 29/11/2005, R.G.N. 4020 e 6444/2003;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 12/07/2012 dal Consigliere Dott. MARIA MARGHERITA CHIARINI;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. SERVELLO Gianfranco che ha concluso per il rigetto del ricorso.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con sentenza del 29 novembre 2005 la Corte di appello di Roma, premesso che (OMISSIS), in qualita’ di acquirente dell’azienda commerciale e subentrante nel contratto di locazione intercorso tra (OMISSIS) e (OMISSIS) aveva proposto appello avverso le sentenze del 2002 nn. 1 e 36 di condanna a pagare i canoni non corrisposti, deducendo di aver pagato l’importo risultante dal contratto di locazione del primo aprile 1998, registrato, in cui era succeduta nel marzo 2000, e che non gli era opponibile la scrittura privata intercorsa tra locatore e originario conduttore del 2 aprile 1998, con cui era stato elevato l’ammontare del canone dal primo gennaio 2000 a lire 3.500.000 mensili, accoglieva l’appello della (OMISSIS) avverso la prima sentenza del Tribunale di Velletri che aveva dichiarato la risoluzione del contratto per inadempimento all’obbligo di pagamento del canoni antecedenti alla predetta cessione dell’azienda e della locazione. Ritenuto tuttavia che la scrittura del 1998 provava la simulazione del canone dichiarato nel contratto di locazione e che il cessionario non e’ terzo, ma ai sensi della Legge n. 392 del 1978, articolo 36 parte contrattuale, nei cui confronti il locatore ha diritto di pretendere il corrispettivo nella misura effettivamente pattuita, ha dichiarato la risoluzione del contratto di locazione per grave inadempimento della (OMISSIS) a detto obbligo vincolante anche nei suoi confronti, cosi’ rigettando l’appello della stessa avverso la sentenza n. 36 del 2002 che l’aveva condannata a pagare le differenze canoni per i mesi di aprile, maggio e giugno 2001.

Avverso questa sentenza ricorre (OMISSIS). Gli intimati non hanno svolto attivita’ difensiva.

MOTIVI DELLA DECISIONE

1.- Con il primo motivo la ricorrente denuncia: “Omessa motivazione su punto decisivo della controversia. articolo 360 c.p.c., n. 5 in relazione alla dedotta nullita’ della sentenza di primo grado per litispendenza con la medesima domanda decisa nel giudizio n. 229/00″ e lamenta che la Corte di merito non ha esaminato la doglianza secondo cui la seconda domanda del s locatore era improcedibile perche’ identica a quella proposta nel giudizio deciso con sentenza n. 1/2002, accolta dal tribunale pronunciando la risoluzione del contratto, e quindi non poteva esser pronunciata un’altra risoluzione. Questo punto era preliminare al merito della fondatezza della domanda proposta dal (OMISSIS) e contrastata dalla (OMISSIS) e pertanto la sentenza impugnata deve essere annullata.

Il motivo e’ infondato.

In appello la Corte di merito, in ragione della connessione delle causae petendi, parti, e questioni da trattare, ha riunito le cause a norma dell’articolo 274 cod. proc. civ. Questo provvedimento non comporta il venir meno dell’autonomia dei singoli giudizi e percio’ la sentenza che li definisce, pur se formalmente unica, consta in realta’ di tante pronunce quante sono le cause riunite. In primo grado invece sono state decise separatamente dallo stesso giudice, Tribunale di Tivoli, ed in relazione ad esse nessuna litispendenza e’ ravvisabile sia perche’ come innanzi detto sono cause connesse, ma non identiche, perche’ i petita sono diversi – pagamento canoni attinenti a periodi diversi – sia perche’ erano contemporaneamente pendenti dinanzi allo stesso giudice.

2.- Con il secondo motivo deduce: “Contraddittorieta’ della motivazione. articolo 360 c.p.c., n. 5 in relazione alla Legge n. 392 del 1978, articolo 36 e all’articolo 2560 c.c.” per aver la Corte contraddittoriamente dapprima affermato che l’accordo simulatorio e’ valido se vi partecipano tutte le parti contraenti e poi, in relazione alla scrittura del 2 aprile 1998, affermato che il cessionario e’ parte contrattuale, ma la (OMISSIS) e’ intervenuta nel rapporto contrattuale con la cessione del 2000 in cui non vi e’ nessuna menzione a detta scrittura, si’ che alla (OMISSIS) e’ opponibile soltanto il contratto di locazione registrato nel quale e’ subentrata.

Il motivo e’ fondato.

La Legge n. 392 del 1978, articolo 36 in relazione alle locazioni ad uso diverso dall’abitazione di cui all’articolo 27, dispone: “Il conduttore puo’ sublocare l’immobile o cedere il contratto di locazione, anche senza il consenso del locatore, purche’ venga insieme ceduta o locata l’azienda, dandone comunicazione al locatore mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento. Il locatore puo’ opporsi, per gravi motivi, entro trenta giorni dal ricevimento della comunicazione.” La disposizione, volta a favorire i trasferimenti di azienda e tutelare l’avviamento commerciale, configura il diritto a godere dell’immobile in cui e’ esercitata l’attivita’ economica come uno degli elementi dell’azienda (Cass. 5137 del 2003, 15700 del 2010), ad essa funzionalmente collegato (Cass. 685 del 2010), ratio della presunzione, se non diversamente pattuito, della cessione del contratto di locazione a norma dell’articolo 2558 cod. civ. (Cass. 7686 del 2008, 2491 del 2009), o della Legge n. 392 del 1978, articolo 36 se ritenuto sottospecie (Cass. 9486 del 2007).

Pertanto, sia che la cessione della locazione avvenga con negozio separato dalla cessione di azienda, sia che i due negozi siano contestuali, sia che costituisca un effetto automatico dell’articolo 2558 cod. civ. in quanto rapporto contrattuale inerente all’azienda, a prestazioni corrispettive, non aventi carattere personale, in ogni caso e’ volta a sostituire un terzo in un rapporto giuridico preesistente svincolato dalle persone cedente e ceduto.

Ne’ possono esservi dubbi che il cessionario sia terzo nel caso della cessione del contratto di locazione stante l’inequivoca espressione dell’articolo 1406 cod. civ.: “ciascuna parte puo’ sostituire a se’ un terzo…” e la conseguente esclusione, stabilita dall’articolo 1409 c.c. dell’opponibilita’ di eccezioni, tra ceduto e cessionario, non derivanti dal contratto base, ma fondate su altri rapporti tra il cessionario ed il cedente o tra questi e il ceduto.

Infine, anche avuto riguardo alla simulazione, in relazione al canone, del contratto di locazione intercorso il primo aprile 1998 tra (OMISSIS) e (OMISSIS), ceduto alla (OMISSIS), ravvisata dalla Corte di merito alla luce della scrittura tra i suddetti intercorsa il giorno dopo, qualificata percio’ controdichiarazione, la (OMISSIS), in mancanza di prova dell’adesione a questo negozio, e’ terzo rispetto ad esso, e percio’ l’articolo 1415 cod. civ. ne esclude l’opponibilita’, a meno che sia provata la sua malafede da colui che contesta la presunzione della sua buona fede, in quanto terzo. Pertanto non gli sono opponibili gli accordi dissimulati contrari al contenuto dell’originario contratto e tale e’ stata qualificata la scrittura del 1 aprile 1998.

Concludendo va respinto il primo motivo di ricorso, accolto il secondo e la sentenza impugnata va cassata per nuovo esame della causa alla luce dei principi innanzi richiamati.

Il giudice di rinvio provvedera’ altresi’ a liquidare le spese, anche del giudizio di cassazione.

P.Q.M.

La Corte rigetta il primo motivo di ricorso, accoglie il secondo.

Cassa la sentenza impugnata e rinvia, anche per le spese del giudizio di cassazione alla Corte di appello di Roma, altra composizione.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. ODDO Massimo – Presidente
Dott. PROTO Cesare A. – rel. Consigliere
Dott. D’ASCOLA Pasquale – Consigliere
Dott. BERTUZZI Mario – Consigliere
Dott. SCRIMA Antonietta – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 28894/2006 proposto da:

(OMISSIS) C.F. (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende unitamente all’avvocato (OMISSIS);

- ricorrente -

contro

(OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS);

- intimati -

avverso la sentenza n. 1910/2005 della CORTE D’APPELLO di MILANO, depositata il 20/07/2005;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 16/10/2012 dal Consigliere Dott. CESARE ANTONIO PROTO;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. RUSSO Rosario Giovanni che ha concluso per l’accoglimento del ricorso.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con citazione del 27/4/1998 (OMISSIS) conveniva in giudizio (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS) chiedendo l’accertamento della simulazione di un contratto con il quale nel 1979 (OMISSIS), padre di (OMISSIS), aveva acquistato un immobile da (OMISSIS); l’attrice, premesso di essere coniuge di (OMISSIS) in regime di comunione dei beni, assumeva che il contratto di compravendita era simulato e che l’effettivo acquirente era il proprio coniuge (OMISSIS).

In via subordinata l’attrice, sul presupposto che il proprio coniuge si era accollato tutte le spese afferenti all’acquisto dell’appartamento e alla sua manutenzione ordinaria e straordinaria, a partire dalla data del rogito, chiedeva condannarsi (OMISSIS) al pagamento in suo favore della meta’ dei relativi importi.

L’alienante ( (OMISSIS)) restava contumace, l’acquirente (OMISSIS) chiedeva il rigetto delle domande e il coniuge (OMISSIS) aderiva alle domande dell’attrice.

Con sentenza del 27/8/2001 il Tribunale di Milano rigettava tutte le domande della (OMISSIS) e la Corte di appello di Milano con sentenza del 20/7/2005 rigettava il suo appello; nel procedimento di appello rimanevano contumaci tutti gli appellati.

La Corte di Appello rilevava:

- che la dedotta simulazione relativa poteva essere provata (trattandosi di contratto per il quale e’ prevista la forma scritta ad substantiam) nei rapporti tra le parti solo con la controdichiarazione e non con la prova orale richiesta dall’attrice;

- che l’attrice non poteva essere considerata terza creditrice (come tale ammessa alla prova della simulazione con qualsiasi mezzo) perche’ il suo preteso credito, pregiudicato dalla simulazione non sussiste se non in funzione dell’efficacia del negozio in tesi simulato e, quindi, non ha carattere di autonomia rispetto al contratto oggetto di simulazione, ma si identifica con la comproprieta’ pro indiviso dell’immobile;

- che legittimati a far valere la simulazione ai sensi dell’articolo 1415 c.c., comma 2 non sono i terzi indistintamente, ma solo i terzi i cui diritti sono pregiudicati dalla simulazione.

Sotto quest’ultimo profilo, la Corte distrettuale osservava che la (OMISSIS) non poteva vantare un diritto attuale sul patrimonio (che intendeva implementare con l’accertamento della sua proprieta’) del proprio coniuge (in tesi acquirente) e, nel caso in cui avesse voluto sostenere che l’acquisto era avvenuto con denaro appartenente alla comunione, essa avrebbe assunto la qualita’ di parte (acquirente effettiva, fittiziamente interposta) dei contratto con effetto ex tunc, con conseguente onere di fornire la prova della simulazione.

- che in nessun atto del processo era stato indicato quale fosse la fonte del credito vantato nei confronti del suocero, cosi’ che la causa petendi era rimasta indeterminata precludendo una valutazione positiva della fondatezza della pretesa.

(OMISSIS) propone ricorso affidato a due motivi.

Sono rimasti intimati (OMISSIS), (OMISSIS) e (OMISSIS).

MOTIVI DELLA DECISIONE

In ordine ai quesiti di diritto formulati dalla ricorrente si rileva che la sentenza impugnata e’ stata pubblicata in data anteriore all’entrata in vigore dell’articolo 366 bis c.p.c. (inserito dal Decreto Legislativo n. 40 del 2006, articolo 6 e ora abrogato) che imponeva a pena di inammissibilita’ la formulazione del quesito di diritto;

pertanto le disposizioni contenute nella menzionata norma non sono applicabili in questo processo.

1. Con il primo motivo la ricorrente deduce violazione e falsa applicazione dell’articolo 111 c.c., articolo 1415 c.c., comma 2 e articolo 1417 c.c. e sostiene che doveva essere considerata terza pregiudicata rispetto all’azione di simulazione in quanto era rimasta estranea al negozio simulato e che, stante il disposto dell’articolo 177 c.c., essa vantava un diritto sul patrimonio comune e, quindi, non poteva esserle precluso il diritto di provare la simulazione senza limitazioni probatorie; formula un quesito volto a stabilire se il coniuge in regime di comunione legale possa considerarsi terzo creditore nell’esercizio dell’azione di simulazione rispetto all’acquisto, da parte dell’altro coniuge, di un bene immobile acquistato con fondi comuni.

1.1 Il motivo e’ fondato e il giudice di appello non poteva precludere alla ricorrente la prova testimoniale sul presupposto che non fosse “terza” rispetto alla simulazione.

La ricorrente, infatti., non ha partecipato alla stipulazione del contratto di vendita, non risulta avere preso parte all’accordo simulatorio che intende provare e neppure aveva la possibilita’, essendo estranea all’accordo, di procurarsi una prova scritta del medesimo; pertanto deve essere considerata soggetto terzo.

L’articolo 1415 c.c., comma 2 attribuisce al terzo la legittimazione a far valere la simulazione quando questa pregiudichi i suoi diritti; v’e’ pregiudizio quando l’apparenza dell’atto incide negativamente sulla posizione giuridica del terzo collegata alla situazione concreta posta in essere dai contraenti (v., in motivazione, Cass. 30/3/2005 n. 6651).

Non puo’ essere esclusa la legittimazione, quale terzo (con la conseguente liberta’ di prova), del coniuge, in comunione legale che sui bene acquistato dall’altro coniuge acquista ex lege la comproprieta’ solidale, ma che non puo’ far valere l’acquisto alla comunione perche’ per effetto della simulazione e’ attribuita ad altri l’apparente titolarita’ del bene; in altri termini, nella fattispecie, la simulazione (da provarsi, ai sensi dell’articolo 1417 c.c. senza le limitazioni ritenute dalla Corte territoriale) impoverisce il patrimonio della comunione legale e sottrae al coniuge il diritto che gi attribuisce l’articolo 177 c.c., lettera a) e i diritti conseguenti alla comproprieta’ sul bene (come ad esempio abitarlo senza dovere pagare un canone di locazione all’apparente proprietario, come pare desumersi dall’esposizione del fatto contenuta nel ricorso, oppure partecipare all’amministrazione comune come le riconosce l’articolo 180 c.c.).

2. Con il secondo motivo la ricorrente deduce il vizio di omessa o insufficiente motivazione in relazione al rigetto della domanda, subordinata, di pagamento del 50% delle somme erogate dal proprio marito in costanza di matrimonio, attingendo dai fondi comuni, per l’acquisto dell’appartamento e per la gestione dei medesimo e sostiene che se il bene non e’ entrato in comunione, l’intestatario si e’ arricchito delle spese inerenti e che il giudice di appello, trascurando il suo dovere di applicare al fatto esposto la pertinente normativa, essendo suo compito qualificare la domanda proposta, non ha motivato o ha insufficientemente motivato la conclusione per la quale l’attrice non avrebbe indicato la causa petendi in fatto.

2.1 Il motivo e’ assorbito dall’accoglimento del primo motivo e dalla conseguente cassazione della sentenza di appello in quanto attiene alla domanda (di rimborso di delle spese l’acquisto del bene e per le spese di gestione, tutte asseritamente sostenute con denaro comune) che era stata proposta in via subordinata il caso di mancato accoglimento della domanda principale di simulazione relativa.

3. In conclusione deve essere accolto il primo motivo di ricorso con assorbimento dei secondo motivo e la sentenza impugnata deve essere cassata con rinvio anche per le spese a diversa sezione della Corte di Appello di Milano che pronuncera’ osservando il principio di diritto secondo il quale il coniuge in regime di comunione legale ed estraneo all’accordo simulatorio e’ legittimato, in quanto terzo pregiudicato, a far valere e a provare senza limitazioni, probatorie la simulazione per effetto della quale, in tesi, un bene, non personale, acquistato dall’altro coniuge durante il matrimonio e’ intestato a persona diversa.

P.Q.M.

La Corte accoglie il primo motivo di ricorso, dichiara assorbito il secondo, cassa la sentenza impugnata e rinvia, anche per le spese, ad altra sezione della Corte di appello di Milano.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. PREDEN Roberto – Presidente -
Dott. VARRONE Michele – Consigliere -
Dott. PETTI Giovanni Battista – rel. Consigliere -
Dott. FILADORO Camillo – Consigliere -
Dott. MANZO Gianfranco – Consigliere -

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

S.D.A.M., D.E.G., elettivamente domiciliati in ROMA FORO TRAIANO 1/A, presso lo studio dell’avvocato GIOVANNI VERUSIO, che li difende unitamente agli avvocati MICHELE BARBIERI, COSMELLI GIORGIO, con procura speciale del Dott. Notaio Mario Marinella in Pontedera 9/05/2005, rep. n. 15.830;

- ricorrenti -

contro

G.C., P.M., elettivamente domiciliati in ROMA VIA PROPERZIO 32, presso lo studio dell’avvocato MAURIZIO CECCONI, che li difende unitamente all’avvocato PAPARO SERGIO, giusta delega in atti;

- controricorrenti -

avverso la sentenza n. 1864/01 della Corte d’Appello di FIRENZE, sezione seconda civile emessa il 17/10/2001, depositata il 12/11/01, RG. 817/00;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 13/04/06 dal Consigliere Dott. Giovanni Battista PETTI;
udito l’Avvocato GIOVANNI VERUSIO (CON PROCURA NOTARILE);
udito l’Avvocato MAURIZIO CECCONI;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. FUZIO Riccardo che ha concluso per l’accoglimento del 2 motivo, inammissibile il 1.

Fatto

Con ricorso depositato il 21 marzo 1994 G.M.C. e P.M., nella veste di conduttori di un appartamento sito in Firenze, via (OMISSIS), condotto in uso abitativo, convenivano dinanzi al Pretore di Firenze la locatrice S.A.M. e chiedevano la ripetizione dei canoni corrisposti oltre il dovuto dal febbraio 1986; si costituiva la S. e interveniva in giudizio il marito D.E.G. e contestavano il fondamento delle pretese. Istruita la lite il Tribunale di Firenze, con sentenza del 20 ottobre 1999 accertava la natura locatizia per uso abitativo di una porzione dei locali e condannava la S. al rimborso delle somme eccedenti ed alla rifusione delle spese processuali (v. amplius in dispositivo). Contro la decisione proponevano appello i coniugi D., deducendo la erroneità dei calcoli compiuti dal CTU; resistevano le controparti chiedendo il rigetto della decisione.

La Corte di appello di Firenze, con sentenza del 12 novembre 2001 rigettava lo appello e condannava gli appellanti alla rifusione delle spese del grado. Avverso la decisione ricorrono i coniugi D. deducendo due motivi, resistono le controparti con controricorso.

Diritto

Il ricorso merita accoglimento per il secondo motivo, mentre è infondato per il primo.

NEL PRIMO MOTIVO si deduce “violazione e falsa applicazione delle norme di diritto e vizio della motivazione su punto decisivo ed in particolare in relazione alla inapplicabilità alla fattispecie della normativa della legge di equo canone (L. 1978 n. 393)”.

La tesi è che originariamente era stata concessa la disponibilità di una sola camera, mentre l’intero appartamento restava nella disponibilità dei coniugi D.. La successiva estensione della occupazione era avvenuta a titolo precario, restando fermo il titolo unicamente per il godimento di una camera e servizi. In senso contrario si osserva che in sede di appello i coniugi D. non hanno contestato la disciplina locatizia applicata dal primo giudice, ma, come rilevato dalla sentenza di appello, hanno contestato i calcoli della CTU sia per la superficie da considerare, sia per le spese gestionali, sia per la integrazione del canone, proprio ai sensi della legge di cui ora negano l’applicazione.

Pertanto vi è giudicato interno sulla statuizione relativa alla natura della locazione per uso abitativo e su tale punto non può ulteriormente discutersi. Il motivo deve essere pertanto rigettato.

NEL SECONDO MOTIVO si deduce l’error in iudicando per violazione della L. n. 393 del 1978, art. 23 sul rilievo della erroneità del calcolo degli interessi legali dovuti a seguito dei lavori di manutenzione straordinaria, ed il vizio della motivazione su punto decisivo.

La sentenza (ff. 4 e 5 della motivazione) in vero applica il parametro dell’interesse legale rapportato al tasso vigente in relazione al periodo del canone e non delle spese, interpretando la norma dell’ art. 23 come innovativa rispetto al precedente costituito dalla L. n. 253 del 1950, art. 18.

La tesi sostenuta dai giudici dell’appello, in punto di diritto, è che “L’aumento del canone concorre a costituire il corrispettivo della cosa locata e si immedesima nel canone divenendone parte iscindibile, per cui i successivi aumenti previsti dalle leggi succedutesi in materia devono applicarsi sul canone unitario in tal modo risultante”.

Sostengono i ricorrenti, attraverso la interpretazione sistematica e correlata degli artt. 23 e 24 della legge di equo canone, che l’adeguamento del canone altro non è che l’aumento del corrispettivo dovuto dal conduttore per i miglioramenti apportati all’immobile e per loro natura durevoli nel tempo. Tale criterio, per sua funzione, non deve più variare, con il variare nel tempo del tasso di interesse e non può configurarsi come un annuale elemento di valutazione incerto e fluttuante all’interno di un contratto a prestazioni corrispettive.

Tale interpretazione appare conforme all’orientamento espresso dalle SU nella sentenza 9 agosto 1996 n. 7329 e dalla successiva Cass. 13 febbraio 1998 n. 1551 che considera la maggiorazione nell’ambito degli elementi costituivi del canone, ma deve essere integrato da un principio unitario di stabilità, che la mantenga nel tempo proprio come elemento certo e non fluttuante, come invece appare dalla lettura della sentenza (ff. 4 e 5 della motivazione). Il parametro dell’interesse legale deve essere pertanto calcolato al tasso vigente in relazione al periodo in cui vennero sostenute le spese.

Il motivo deve essere pertanto accolto, con conseguente rinvio alla Corte di appello di Firenze, che si atterrà al principio di diritto come sopra precisato e provvedere anche in ordine alle spese di questo giudizio di Cassazione.

P.Q.M.

Rigetta il primo motivo, accoglie il secondo, cassa in relazione e rinvia anche per le spese del giudizio di Cassazione ad altra sezione della Corte di appello di Firenze.

Così deciso in Roma, il 13 aprile 2006.

Depositato in Cancelleria il 7 giugno 2006

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. VARRONE Michele – Presidente -
Dott. TALEVI Alberto – Consigliere -
Dott. AMATUCCI Alfonso – Consigliere -
Dott. AMBROSIO Annamaria – Consigliere -
Dott. D’AMICO Paolo – rel. Consigliere -

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

Z.A. (OMISSIS) in proprio e nella qualita’ di socia accomandataria e rappresentante legale della “SERVIZI FARMACEUTICI PORZIO S.A.S” elettivamente domiciliata presso la CANCELLERIA DELLA CORTE DI CASSAZIONE, rappresentata e difesa dall’Avvocato GIORDANO CIRO giusta delega a margine del ricorso;

- ricorrente -

contro

G.F. (OMISSIS), elettivamente domiciliato in ROMA, PIAZZALE CLODIO 12, presso lo studio dell’avvocato AGOSTA GIUSEPPE, che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato IMPERATORE ENNIO giusta delega a margine del controricorso;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 148/2006 della CORTE D’APPELLO di NAPOLI,SEZIONE TERZA CIVILE, emessa il 20/1/2006, depositata il 14/02/2006, R.G.N. 5082/2004;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del28/04/2010 dal Consigliere Dott. D’AMICO Paolo;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. SGROI Carmelo che ha concluso per il rigetto.

Fatto

Z.A. in proprio e quale legale rappresentante della s.a.s. Servizi Farmaceutici Porzio, con ricorso al Pretore di Napoli del 15.4.1994 esponeva che agli inizi del 1981 aveva chiesto in locazione a G.F. un appartamento da adibire a propria abitazione; che il G. si era dichiarato disposto a locare detto immobile a condizione che il relativo contratto venisse intestato ad una societa’ e quindi destinato ad uso ufficio; che si era proceduto alla stipula del contratto di locazione inteso ad eludere la normativa della L. n. 392 del 1978.

Tanto premesso, l’attrice chiedeva dichiararsi la nullita’ del contratto di locazione per simulazione e, in ogni caso, L. n. 392 del 1978, ex art. 80, che venisse determinato l’equo canone, con conseguente condanna del G. alla restituzione di tutte le somme pagate indebitamente.

Quest’ultimo contestava la domanda.

Con sentenza n 9518/04 il Tribunale di Napoli rigettava la domanda attrice.

Avverso detta sentenza proponeva appello dinanzi alla Corte distrettuale di Napoli la Z. in proprio e nella qualita’ di socia accomandataria e legale rappresentante della Servizi Farmaceutici Porzio s.a.s..

La Corte d’Appello di Napoli rigettava il gravame.

Proponeva ricorso la Z. in proprio e nella dedotta qualita’.

Resisteva con controricorso G.F..

Diritto

Con i primi due connessi motivi del ricorso, Z.A. rispettivamente denuncia: 1) “Violazione e falsa applicazione degli artt. 115, 116, 246 e 247 c.p.c. in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 3 – Omessa, insufficiente, illogica e contraddittoria motivazione circa fatti controversi e decisivi per il giudizio, in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 5″; 2) “Violazione e falsa applicazione degli artt. 115, 116 c.p.c. in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 3 – Omessa, insufficiente, illogica e contraddittoria motivazione circa fatti controversi e decisivi per il giudizio in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 5″.

Sostiene la ricorrente che l’impugnata sentenza e’ censurabile sotto vari profili. In primo luogo perche’ il giudice a quo, lungi dal decidere sulla base degli atti di causa e della copiosa documentazione da lei stessa prodotta, ha seguito acriticamente la memoria di costituzione e di risposta di controparte, senza effettuare alcuna verifica delle asserzioni e argomentazioni ivi contenute. In secondo luogo perche’ la motivazione e’, per un verso, carente, non risultando precisate le asserite contraddizioni in cui sarebbe incorsa la stessa Z.; per altro verso viziata, soprattutto in tema di accertamento della dedotta simulazione.

La ricorrente critica in particolare la valutazione delle prove testimoniali effettuata dal Giudice di merito nonche’ il mancato rispetto di risultanze istruttorie ritenute decisive che, se effettivamente e globalmente valutate, avrebbero a suo avviso condotto ad una decisione completamente diversa da quella adottata.

Precisa infine la Z. che anche le risultanze documentali sono state del tutto ignorate dal giudice a quo.

Con il secondo motivo parte ricorrente tenta soprattutto di dimostrare che il Giudice di merito ha errato nel non ritenere provata la simulazione, intervenuta sia sull’entita’ della pigione che sulla destinazione dell’appartamento. E sottolinea come a suo avviso la motivazione della sentenza risulti incongrua anche sul punto della confessione stragiudiziale del locatore.

Entrambi i motivi sono infondati. Come risulta infatti dalla precedente esposizione, essi vertono su profili di merito – quali la valutazione delle prove, testimoniali e documentali, l’accertamento della simulazione, il ruolo delle presunzioni – che non sono suscettibili di esame in sede di legittimita’ ove la motivazione del giudice di merito risulti congrua e immune da vizi logici o giuridici.

A tale giudice infatti, in tema di procedimento civile, sono riservate l’interpretazione e la valutazione del materiale probatorio, nonche’ la scelta delle prove ritenute idonee alla formazione del proprio convincimento e la stima dell’attendibilita’ delle testimonianze. Del pari insindacabile in sede di legittimita’ e’ poi il “peso probatorio” di alcune testimonianze rispetto ad altre ove il giudice di secondo grado sia pervenuto ad un giudizio logicamente motivato (Cass., 28.1.2004, n. 1554; Cass., 3.10.2007, n. 20731).

Nella specie, l’impugnata sentenza ha svolto un attento esame delle risultanze probatorie, sia testimoniali che documentali e ne ha formulato una convincente valutazione anche in ordine al “peso” da attribuire a ciascuna di esse. Parte ricorrente, invece, al di la’ di quanto posto in evidenza nella intitolazione dei motivi e lungi dal formulare critiche alla pronuncia della Corte D’Appello sotto il profilo della violazione di legge, lamenta una erronea ricognizione della fattispecie concreta a mezzo delle risultanze di causa, attivita’ questa esterna alla esatta interpretazione delle norme di legge che impinge nella tipica valutazione del giudice di merito. Del resto la dimostrazione che il locatore era a conoscenza della finalita’ locativa concretamente perseguita dal conduttore non puo’ sostituire il consenso del medesimo alla stipula del negozio dissimulato, ma costituisce soltanto un elemento utilizzabile dal giudice di merito allo scopo di accertare, in relazione alle circostanze del caso concreto, la simulazione del contratto di locazione apparente e la conclusione del contratto dissimulato (Cass., 17.1.2003, n. 614).

Va peraltro rilevato che, in concreto, la testimonianza del mediatore circa l’incontro di volonta’ conferma la tesi di una locazione per uso ufficio. Ne’ la Corte d’Appello ha considerato inutilizzabili le testimonianze dei parenti perche’ ne ha reso una valutazione critica rispetto a quella del teste terzo e comunque gli stralci testimoniali riportati nel ricorso non sembrano condurre a una conclusione diversa circa una destinazione abitativa unilateralmente decisa.

Secondo la giurisprudenza d’altra parte, l’onere di provare l’accordo simulatorio grava sul conduttore, il quale ha la facolta’ di ricorrere anche alla prova per testimoni (e quindi anche a quella per presunzioni) poiche’ la prova tende a far valere l’illiceita’ delle clausole dissimulate contra legem (L. n. 392 del 1978, art. 79, comma 1 e art. 1417 c.c.) salvi gli ampi poteri istruttori esercitabili d’ufficio dal giudice, a norma dell’art. 447 bis c.p.c., comma 3 introdotto dalla L. n. 353 del 1990 (Cass., 26.5.2000, n. 6971).

Con il terzo motivo la Z. denuncia infine “Violazione e falsa applicazione degli artt. 115, 116, 246 e 247 c.p.c. in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 3 – Omessa, insufficiente, illogica e contraddittoria motivazione su fatti controversi e decisivi per il giudizio, in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 5″.

Lamenta parte ricorrente che la motivazione dell’impugnata sentenza e’ contraddittoria perche’ il giudice a quo prima afferma che la Z. si sarebbe trasferita nella sede della societa’ nel 1985 e poi sostiene che non sarebbe stata data la prova del cambio di destinazione dell’immobile.

Ugualmente illogica ed immotivata ritiene parte ricorrente che sia l’affermazione del Giudice di merito circa la carenza di prova in ordine al requisito della “prevalenza” dell’uso abitativo, non avendo il giudice specificato da quali elementi abbia tratto la tesi di un uso promiscuo dell’appartamento.

Anche in relazione al terzo motivo valgono le considerazioni svolte in relazione ai primi due. Gli argomenti utilizzati dalla Z. vertono infatti su profili di merito mentre la motivazione non presenta le denunciate contraddizioni. Ed infatti i punti di dissenso del ricorso rispetto alla sentenza riguardano non tanto l’interpretazione o l’applicazione di disposizioni di legge quanto la ricostruzione della fattispecie concreta, con speciale riguardo: al momento finale della permanenza della Z. nella sua originaria residenza (ed all’inizio della residenza nella nuova); alla prova del cambio di destinazione dell’immobile; alla prevalenza, se rilevante, dell’uso abitativo rispetto ad altri usi; all’intento simulativo delle parti.

Per quanto riguarda poi la richiesta di integrazione del canone per manutenzione straordinaria (come se fosse locazione abitativa), ulteriore argomento questo fatto valere da parte ricorrente, tale censura deve ritenersi inidonea per difetto del requisito di autosufficienza perche’ non si riporta il contenuto del documento che non consente di valutare l’incidenza ai fini del decidere.

Con il quarto ed ultimo motivo si censura infine la decisione in merito alle “spese processuali” ritenendosi che una eventuale riforma della impugnata sentenza dovrebbe comportare una diversa decisione sulle stesse.

A seguito del rigetto di tutti i precedenti motivi anche quest’ultimo deve essere respinto.

In conclusione, per tutte le esposte ragioni, il ricorso deve essere rigettato, con imputazione delle spese del processo di cassazione a parte ricorrente, nella misura indicata in dispositivo.

P.Q.M.

LA CORTE Rigetta il ricorso e condanna parte ricorrente alle spese del processo di cassazione che liquida in complessivi Euro 4.200,00 di cui Euro 4.000,00 per onorario oltre rimborso forfettario delle spese generali ed accessori come per legge.

Così deciso in Roma, il 28 aprile 2010.

Depositato in Cancelleria il 13 maggio 2010.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. PREDEN Roberto – Presidente -
Dott. CALABRESE Donato – Consigliere -
Dott. TALEVI Alberto – Consigliere -
Dott. SPAGNA MUSSO Bruno – Consigliere -
Dott. CHIARINI Maria Margherita – rel. Consigliere -

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 32509/2005 proposto da:

R.C., elettivamente domiciliato in ROMA, VIA F. CIVININI 28, presso lo studio dell’avvocato FANCELLO SERRA GIANFRANCO, che lo rappresenta e difende giusta delega in calce al ricorso;

- ricorrente -

contro

RI.PI., elettivamente domiciliato in ROMA, VIALE G. MAZZINI 131, presso lo studio dell’avvocato ZACCARIA GIUSEPPE EGIDIO, che lo rappresenta e difende giusta procura in calce al controricorso;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 4956/2004 della CORTE D’APPELLO di ROMA, terza sezione civile, emessa il 17/11/2004, depositata il 3/12/2004, R.G. 11920/03;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 04/12/2008 dal Consigliere Dott.ssa CHIARINI Maria Margherita;
udito l’Avvocato FANCELLO SERRA Gianfranco;
udito l’Avvocato ZACCARIA Giuseppe Egidio;
udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. MARINELLI Vincenzo, che ha concluso per l’accoglimento p.q.r. del ricorso.

Fatto

Con ricorso del 14 dicembre 1998 R.C. conveniva dinanzi al Tribunale di Roma Ri.Pi. deducendo di esser proprietario di appartamento in cui risiedeva stabilmente e di aver stipulato con il convenuto, il 16 aprile 1994, un contratto di locazione di altro appartamento sito in (OMISSIS) per soddisfare, come gli aveva rappresentato, le esigenze abitative della moglie M. A., da cui stava per separarsi, accollandosi l’onere del pagamento del canone ed accessori, si che il dichiarato uso come seconda casa era simulato.

Chiedeva pertanto di accertare la simulazione oggettiva e soggettiva del contratto e la determinazione dell’equo canone, e la condanna del locatore alla restituzione dell’eccedenza versata – L. 30.280.839 fino al 31 dicembre 1997 – anche a titolo di deposito cauzionale (L. 2.224.191) ed oneri condominiali,nonchè la declaratoria di nullità della clausola penale (art. 23).

Il convenuto contestava le domande.

Riunita a questa causa altre due introdotte dal R. con opposizioni a decreti ingiuntivi, ottenuti dal Ri. per il pagamento dei canoni e/o indennità di occupazione per maggio – ottobre 1998, clausola penale, interessi convenzionali, oneri accessori, il Tribunale di Roma, esclusa la necessità di integrare il contraddittorio nei confronti della M. non soltanto per essere stata avanzata la domanda di accertamento della simulazione soggettiva in via pregiudiziale, ma anche perchè per l’accertamento della simulazione della clausola sull’uso dell’immobile era irrilevante che il contratto fosse a favore della predetta (come desumibile anche dall’ordinanza di separazione personale pronunciata dal Presidente del Tribunale di Roma il 29 aprile 1994 da cui risultava l’assunzione dell’obbligo da parte del R. di pagare il canone di locazione e gli oneri accessori dell’appartamento di cui è causa, abitato dalla moglie) ravvisata la locazione per esigenza abitativa primaria e la simulazione della clausola di uso secondario, accoglieva la domanda determinando l’equo canone.

Quindi, dato atto che la restituzione dell’immobile era avvenuta il 21 giugno 2000 e ritenuta valida la disdetta comunicata al R. per la scadenza – contrattuale del 30 aprile 1998, determinava l’indennità di occupazione fino al 31 luglio 2000, previa declaratoria di illegittimità della clausola penale di cui all’art. 23 di L. 1.000.000 al mese sia per mancanza di connessione con un inadempimento predeterminato nella sua entità e gravità, si che era una clausola di mero stile, sia per l’assoggettabilità del contratto alla L. n. 392 del 1978, con la conseguenza che il maggior danno nella restituzione dell’immobile poteva esser riconosciuto secondo il criterio imperativo stabilito dalla L. n. 61 del 1989, art. 1 bis, ovvero dalla L. n. 431 del 1998, art. 6, comma 6, ossia nella misura del 20% in più dell’ultimo canone, a titolo indennitario, e quindi a prescindere dell’imputabilità dell’inadempimento, elemento soggettivo che invece doveva esser considerato nella clausola penale.

Interponeva appello principale Ri.Pi. ed incidentale R.C..

Con sentenza del 3 dicembre 2004 la Corte di appello di Roma, accogliendo l’appello principale e rigettando quello incidentale, dichiarava il contratto di locazione non soggetto all’equo canone e condannava il Re. a pagare per ogni mensilità di canone non pagato da maggio 1998 a giugno 2000 l’indennità di mora nella misura del 2% e la penale di L. un milione al mese, oltre interessi legali dalla scadenze dei canoni al saldo, sulle seguenti considerazioni: 1) il contratto di locazione era destinato a soddisfare esigenze abitative stabili e durature della moglie separata del conduttore, ma le parti avevano dichiarato che l’appartamento era stato locato per esigenze transitorie del Re. avendo egli domicilio altrove, ed hanno escluso l’applicabilità della disciplina dell’equo canone alla locazione; 2) mancava la prova che d’intesa e deliberatamente le parti avessero dato al contratto una qualificazione di transitorietà formale per aggirare la disciplina vincolistica e perciò la simulazione relativa era da escludere; 3) “non era stato provato che il solo conduttore sapesse che il contratto era in realtà destinato a soddisfare esigenze transitorie e che il locatore fosse in grado di avvedersi, usando l’ordinaria diligenza, di tale intenzione del locatore” e pertanto il contratto non era nullo ai sensi della L. n. 392 del 1978, art. 79; 4) “l’esame degli atti evidenziava che il solo conduttore al momento della formazione del contratto sapeva che questo era in realtà destinato a soddisfare esigenze transitorie, ma il locatore non poteva conoscere tali reali intenzioni del conduttore”, e pertanto sussisteva un’ ipotesi di riserva mentale, irrilevante sulla disciplina del contratto; 5) il conduttore non aveva ottemperato all’onere di allegare e dimostrare l’illiceità della clausola simulata e che il locatore sapesse che la locazione era stipulata per un’ esigenza abitativa primaria e non transitoria;

6) il conduttore all’atto della stipula del contratto non era separato e quindi non poteva avere la certezza di separarsi, potendo ancora riconciliarsi con la moglie, che neppure sapeva del contratto al momento della sua conclusione; 7) doveva escludersi il contratto a favore di terzo per la cui sussistenza non è sufficiente che il terzo riceva un vantaggio economico indiretto, essendo invece necessario che le parti prevedano, come elemento del sinallagma, una prestazione a favore di un soggetto estraneo al contratto e questo non risulta dal medesimo; 8) perciò il conduttore doveva pagare i canoni nella misura pattuita e non in quella disciplinata dalla L. n. 392 del 1978, e poichè l’uso era di seconda casa poteva ospitare terze persone nell’appartamento; 9) la disdetta era dunque stata correttamente inviata l’8 aprile 1997 a R.C. e non a sua moglie ed egli, in mora dal 30 aprile 1998 nella restituzione dell’immobile, doveva pagare l’indennità di mora prevista dall’art. 22 del contratto di locazione nella misura del 2% per ogni mese o frazione di mese di ritardo nel pagamento della rata trimestrale e/o mensile del canone e delle spese condominiali, oltre agli interessi legali dalle scadenze dei singoli canoni al saldo, e la penale per la ritardata consegna dell’appartamento, prevista (art. 23 del contratto) in L. un milione al mese per inadempimento a qualsiasi clausola contrattuale, oltre agli interessi legali dalla scadenza dei singoli canoni al saldo.

Ricorre per cassazione R.C. cui resiste Ri.Pi..

Diritto

1.- Deduce il ricorrente con il primo motivo: “Omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su di un punto decisivo della controversia, art. 350 c.p.c., n. 5″.

La ritenuta natura transitoria del contratto, negata peraltro dal giudice di primo grado, è motivata insufficientemente, contraddittoriamente e travisando la valutazione e l’interpretazione delle risultanze processuali ed atti e fatti di causa.

Ed infatti la Corte di merito da un lato assume non esservi prova che soltanto il conduttore fosse a conoscenza che il contratto fosse stato concluso per esigenze transitorie, dall’altro contraddittoriamente afferma che dall’esame degli atti è evidente che soltanto il conduttore conosceva che il contratto era destinato ad esigenze transitorie e da ciò apoditticamente fa discendere un’ipotesi di riserva mentale del conduttore sulle esigenze transitorie, non conoscibili dal locatore. Inoltre la Corte esclude la nullità della clausola simulata sulla natura transitoria anzichè primaria dell’esigenza abitativa in base alla circostanza che il R. non era ancora separato al momento della conclusione del contratto, nè era certo della separazione, ma tale motivazione non consente di individuare l’iter logico della decisione oltre a non dar conto delle ragioni delle prove disattese ed invece valutate dal giudice di primo grado e cioè: 1) in sede di libero interrogatorio il Ri. dapprima ha dichiarato che era a conoscenza, avendoglielo detto l’agente e confermato il R., che questi stava per separarsi dalla moglie e perciò gli occorreva una casa per sei mesi;

subito dopo, contestatogli che il contratto era stato stipulato invece per quattro anni, egli ha dichiarato di essersi sbagliato, ma di esser a conoscenza che il periodo di abitazione era temporaneo;

dunque era provato, in base alla sua confessione, che il Ri.

conosceva l’effettiva situazione di fatto esistente al momento del contratto e le esigenze per cui era stato stipulato, si che del tutto ininfluente è che il conduttore fosse già separato o stesse per separarsi, essendo comunque il locatore a conoscenza che l’esigenza abitativa non era secondaria – ed infatti il contratto era stato stipulato per quattro anni – ed era perciò incompatibile con la previsione contenuta nella L. n. 392 del 1978, art. 26, comma 1, lett. a); 2) l’art. 79 legge precitata nel sancire la nullità delle clausole in contrasto con le disposizioni imperative, pone un onere di diligenza del locatore di conoscere le reali esigenze del conduttore e nella fattispecie il conduttore neppure aveva dichiarato per quali ragioni voluttuarie per quattro anni si vincolava ad un contratto senza equo canone, pur avendo un altro immobile di cui era proprietario ed essendo in procinto di separarsi, si che è irrilevante che il fruitore dell’immobile fosse il R. o sua moglie; 3) nessuna esigenza transitoria obbiettiva era specificata nel contratto non essendo a tal fine sufficiente l’indicato uso come seconda casa; 4) il Ri. peraltro risiede con i propri familiari ed ha il proprio ufficio in una palazzina prospiciente quella affittata al R. ed ha ammesso di aver saputo che era abitata dalla moglie di costui fin dall’inizio della locazione come abitazione primaria, come risulta dai certificati anagrafici e dalle utenze Enel e a gas a lei intestate e com’è desumibile dalla circostanza che proprio il Ri. aveva proposto una decurtazione di lire trentamila mensili per il mancato utilizzo del posto auto di pertinenza dell’immobile da parte della moglie del R., sprovvista di auto; quindi sussiste anche la prova dell’interposizione soggettiva del conduttore voluta dal locatore perchè la vera conduttrice è casalinga e quindi sprovvista di reddito proprio e perciò in sede di separazione il R. si accollò gli oneri della locazione sotto forma di contributo di mantenimento alla moglie; 5) tutti tali indizi, gravi precisi e concordanti, provano la simulazione soggettiva ed oggettiva, relativamente alla destinazione, del contratto, si che apoditticamente e senza valutazione alcuna degli stessi, la Corte di merito ha ritenuto che sussistesse tutt’ al più una riserva mentale.

Il motivo è fondato.

La motivazione dei giudici di appello – punti da 1 a 6, riassunti in narrativa – sulla mancanza della prova dell’accordo simulatorio sulla transitorietà dell’uso dell’immobile, in realtà destinato a soddisfare, come avvenuto, le esigenze abitative “stabili e durature della moglie separata” da un lato è insufficiente, dall’altro è contraddittoria ed illogica.

Ed infatti il dichiarato uso transitorio dell’appartamento per avere il conduttore R. domicilio altrove, e la dichiarata inapplicabilità della disciplina dell’equo canone, non sono circostanze idonee ad escludere l’accordo simulatorio, essendo pacifico che la volontà espressa formalmente nel contratto era di escludere detta disciplina, nè la mancanza di detta prova può inferirsi dall’ipotesi del tutto astratta di un’eventuale riconciliazione tra i coniugi. Perciò la motivazione in questa parte è insufficiente.

Nella restante parte la motivazione è apparente perchè si risolve in affermazioni apodittiche e tautologiche, ovvero è del tutto contraddittoria ed incomprensibile – punti 3 e 4 della narrativa – significando le espressioni usate che il locatore conosceva le esigenze primarie che la locazione dell’immobile era destinata a soddisfare (pag. 9 della sentenza impugnata), e cioè il contrario di quello che logicamente la sentenza avrebbe dovuto affermare per esser coerente con la decisione.

Quindi, costituendo principio consolidato che la prova di accordo simulatorio sull’apparente volontà espressa da ambo le parti di concludere una locazione transitoria può esser fornita dal conduttore anche mediante presunzioni – poichè tende a far valere l’illiceità delle simulate clausole “contra legem”, dissimulanti la reale natura della esigenza abitativa (L. n. 392 del 1978, art. 79, comma 1 e art. 1417 c.c.) – che possono consistere anche in circostanze obbiettive conosciute dal locatore al momento della stipula, se hanno i requisiti per indurre a ritenere che le espressioni letterali del contratto sulla dichiarata transitorietà – smentita dalla situazione di fatto – abbia costituito il mezzo, vietato dalla L. 27 luglio 1978, n. 392, art. 79, per eludere l’applicazione della normativa sull’equo canone (Cass. 5332/2007), la censura è fondata e va accolta per omesso esame delle seguenti rilevanti circostanze: a) conoscenza del Ri., all’atto della stipula del contratto con il R., che questi era in procinto di separarsi (ed infatti l’ordinanza di separazione è di appena tredici giorni dopo) che la sua abitazione era in altro alloggio di sua proprietà nella medesima città e che l’immobile era destinato ad essere utilizzato dalla moglie; b) durata del contratto per quattro anni, e dunque non per un’ esigenza precaria o sussidiaria; c) accollo da parte del R. dell’onere del corrispettivo; d) consenso del Ri. alla voltura dei contratti di somministrazione di luce e gas a favore della moglie del R.; e) scomputo del canone per il posto macchina, sapendo che la predetta moglie non disponeva di auto.

2.- Con il secondo motivo il R. deduce: “Violazione e falsa applicazione dell’art. 2909 c.c., e dell’art. 112 c.p.c.. Formazione di giudicato interno. Inammissibilità dell’appello. Art. 360 c.p.c., n. 3. Nullità della sentenza impugnata. Art. 360 c.p.c., n. 4.

Omessa motivazione su un punto decisivo della controversia. Art. 360 c.p.c., n. 5″.

2.1 – Il Ri. nell’atto di appello ha richiesto di condannare il R. a pagare le penali relative ai mesi da gennaio ad ottobre 1998 oltre interessi dalla maturazione dei singoli ratei, ma su tale punto si era verificato il giudicato interno perchè la sentenza di primo grado aveva dichiarato l’illegittimità della clausola n. (OMISSIS), che commina la penale di lire un milione mensile per ogni inadempienza a qualsiasi clausola, sia per genericità della stessa, in quanto non correlata ad un inadempimento predeterminato nella sua entità e dunque di mero stile; sia perchè, essendo sottoposto il contratto alla L. n. 392 del 1978, il maggior danno per il protrarsi dell’occupazione dell’immobile, a norma dell’art. 1591 c.c., non poteva superare il 20%. Perciò la censura del Ri. in appello, limitata all’inapplicabilità di questa norma perchè nel caso di specie la locazione non era soggetta all’equo canone, ha comportato il passaggio in giudicato della prima, autonoma, ratio decidendi, che i giudici di appello non hanno riesaminato.

2.2 – Inoltre gli stessi giudici hanno pronunciato ultra petita avendo il Ri. chiesto il pagamento delle penali da gennaio ad ottobre 1998 oltre agli interessi dalla maturazione dei singoli ratei, mentre i giudici hanno condannato il R. a pagare per ogni mensilità di canone da maggio 1998 a giugno 2000 l’indennità di mora del 2% e la penale di L. un milione mensili, oltre interessi legali dalla scadenza al saldo.

2.3 – Il motivo è fondato nella prima parte, infondato nella seconda.

Ed infatti, non essendo stata impugnata dal Ri. la declaratoria di illegittimità della clausola penale di pagamento della somma di lire un milione al mese, pattuita con l’art. 23, pronunciata dal giudice di primo grado anche sotto il profilo della genericità della sanzione prevista per qualsiasi inadempimento senza correlazione con la gravità di esso (Cass. 3033/1995), poichè questa ratio decidendi è autonoma, sotto il profilo logico e giuridico, dall’altra ratio secondo la quale detta clausola comunque non era applicabile per il risarcimento del danno da ritardo nell’adempimento dell’obbligo di restituzione dell’immobile in quanto disciplinato dalla legge 61/1989, l’omessa impugnazione di detta prima ratio ha precluso ai giudici di appello, per difetto di interesse, l’esame concernente la doglianza della seconda ratio decidendi di illegittimità della clausola art. 23 perchè, anche se fosse stata fondata, non poteva comunque sortire l’effetto di dichiarare legittima detta clausola stante l’altro profilo di illegittimità della stessa.

2.4 – Quanto invece alla condanna al pagamento dell’indennità di mora per il ritardato pagamento dei canoni, prevista dall’art. 22 nella misura del 2% per ogni mese o frazione di mese, fino al rilascio dell’immobile, l’applicazione è stata richiesta, come risulta dalla sentenza impugnata, nei ricorsi del Ri. per decreto ingiuntivo per il ritardo nel pagamento dei canoni fino ad allora maturati, ed è stata reiterata in appello, impugnando al contempo l’applicabilità della L. n. 61 del 1989, alla fattispecie, ritenuta dal giudice di primo grado. Pertanto la decisione dei giudici di appello non è in violazione del devolutum e per quest’ ultima parte la censura va respinta, così come per le medesime ragioni va respinta la prima parte del quarto motivo di ricorso – che è pregiudiziale all’esame del terzo motivo e dell’ultima parte dello stesso quarto motivo (“Violazione e falsa applicazione dell’art. 1283 c.c., Art. 360 c.p.c., n. 3. Omessa, insufficiente e/o contraddittoria motivazione su di un punto decisivo della controversia. Art. 360 c.p.c., n. 5″)- con cui il R. deduce:

“Violazione e falsa applicazione dell’art. 2909 c.c. e dell’art. 112 c.p.c.. Formazione di giudicato interno. Inammissibilità dell’appello. Art. 360 c.p.c., n. 3. Nullità della sentenza impugnata. Art. 360 c.p.c., n. 4″, crea reiterarla doglianza di condanna all’indennità di mora senza che il Ri. avesse richiesto l’applicabilità dell’art. 22 del contratto e comunque avendovi rinunciato avendo già in sede monitoria ridotto la domanda degli interessi convenzionali dal 24% al 15%, senza poi impugnare la relativa statuizione e comunque essendosi formato anche sul punto il giudicato interno poichè il giudice di primo grado aveva riconosciuto la maggiorazione del 20% del canone dalla scadenza contrattuale – 16 aprile 1998 – e quindi aveva revocato i decreti ingiuntivi, anche per gli accessori, si che la domanda del Ri.

di interessi del 20% era tardiva ed i giudici di appello non potevano d’ufficio riconoscere la clausola contrattuale relativa al tasso del 24% in assenza di domanda.

4.- Con il terzo motivo il R. deduce: “Violazione e falsa applicazione ed interpretazione della L. n. 353 del 1990, nonchè della L. n. 61 del 1989, art. 1 bis e dell’art. 1591 c.c., Art. 360 c.p.c., n. 3. Omessa, insufficiente e/o contraddittoria motivazione su di un punto decisivo della controversia. Art. 360 c.p.c., n. 5″.

I giudici di secondo grado hanno applicato l’indennità di mora del 2% dal primo maggio 1998 al 30 giugno 2000 stabilita dall’art. 22 del contratto per il caso di mancato pagamento del canone convenuto ritenendo che la L. n. 61 del 1989, art. 1 bis, è stato abrogato dalla L. n. 353 del 1990, che invece ha riformato il processo civile e quindi il ragionamento della Corte di merito è grossolanamente viziato.

Comunque anche la ritenuta applicabilità dell’art. 23 del contratto è immotivata ed in ogni caso si tratta di clausola onerosa e vessatoria che doveva esser approvata per iscritto ed è altresì in violazione dell’art. 1383 c.c., perchè contraria al divieto di cumulo da detta norma imposto per evitare un ingiusto sacrificio del debitore ed un indebito arricchimento del creditore. Peraltro la penale è di ammontare eccessivo rispetto all’interesse del locatore all’adempimento della prestazione rilascio dell’immobile alla scadenza – e quindi, anche a fronte di un’ indennità di occupazione superiore all’equo canone, si impone la riduzione della penale al canone corrisposto alla cessazione del contratto, aggiornato, più il 20%, così come previsto dalla L. n. 61 del 1989 n. 6, art. 1 bis, ovvero dalla L. n. 431 del 1998, art. 6, comma 6, se si ritiene la natura retroattiva; tali disposizioni, aventi natura imperativa, comportano la nullità di ogni manifestazione di volontà volta ad aumentare il tetto del 20% a titolo di risarcimento del maggior danno per il ritardo nel rilascio, anche per il periodo di sospensione dell’esecuzione, avendo le relative somme natura indennitaria. Di tali argomentazioni non vi è traccia nella sentenza impugnata che si limita a ritenere abrogate le norme invocate.

Il motivo è fondato.

Ribadito infatti che dalla sentenza impugnata, come innanzi evidenziato, emerge che il Ri. ha chiesto, anche in appello, impugnando la ritenuta applicabilità della L. n. 61 del 1989, la condanna al pagamento delle somme previste dalle clausole contrattuali, va rilevato che il conduttore rimasto nella detenzione dell’immobile dopo la cessazione del contratto – nella specie accertata giudizialmente – deve pagare l’indennità di occupazione a norma dell’art. 1591 c.c., e non già il canone secondo le scadenze pattuite perchè, cessato il rapporto di locazione, il protrarsi della detenzione costituisce inadempimento all’obbligo di restituzione della cosa locata anche quando è consentito dalla legge di sospensione degli sfratti (Cass. 12527/2000), e perciò l’indennità di mora pattuita per il ritardo nel pagamento del canone, che trova titolo nella clausola contrattuale – nella specie art. 22 – non può esser riconosciuta perchè il contratto, e quindi le sue clausole, indipendentemente dalla soggezione di esso alla disciplina dell’equo canone, e quindi della loro validità (come ritiene Cass. 1303/1989 per la pattuizione degli interessi convenzionali moratori superiori alla misura legale nel caso di ritardo nel pagamento del canone), hanno cessato di avere efficacia, e la liquidazione del danno da ritardo nell’obbligo di restituzione l’immobile, fino all’effettivo rilascio, deve esser effettuata in base alla L. n. 61 del 1989, art. 1 bis, (Cass. 821/2006) anche nell’ipotesi in cui il locatore possa dimostrare l’esistenza di un più grave e rilevante danno salvo che per il periodo successivo alla scadenza del termine di sospensione dell’esecuzione stabilito “ope legis”, in base alla sentenza n. 482 del 2000 della Corte Costituzionale: Cass. 10836/2007.

5.- Pertanto il motivo va accolto con conseguente assorbimento della censura contenuta nell’ultima parte del quarto motivo per “violazione e falsa applicazione dell’art. 1283 c.c.. Art. 360 c.p.c., n. 3.

Omessa, insufficiente e/o contraddittoria motivazione su di un punto decisivo della controversia. Art. 360 c.p.c., n. 5″ con cui il R. lamenta che sugli interessi convenzionali moratori sono stati applicati anche quelli legali, in violazione dell’art. 1283 c.c., senza pronunciare sulla dedotta nullità della clausola perchè supera i limiti del tasso c.d. usuraio.

6.- Concludendo il ricorso va accolto e la causa rinviata per nuovo esame delle prove sul dedotto accordo simulatorio e per la liquidazione del danno da ritardo nell’obbligo di restituzione dell’immobile secondo i principi corrispondentemente richiamati.

Il giudice del rinvio provvederà altresì a liquidare le spese, anche del giudizio di cassazione.

P.Q.M.

La Corte:

Accoglie il ricorso; cassa la sentenza impugnata e rinvia, anche per le spese del giudizio di Cassazione alla Corte di appello di Roma, in altra composizione.
Così deciso in Roma, il 4 dicembre 2008.
Depositato in Cancelleria il 25 febbraio 2009.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. PREDEN Roberto – Presidente -
Dott. PETTI Giovanni Battista – Consigliere -
Dott. CALABRESE Donato – Consigliere -
Dott. SPIRITO Angelo – Consigliere -

Dott. AMENDOLA Adelaide – rel. Consigliere -

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

D.Q.A.W., elettivamente domiciliato in ROMA, VIALE PARIOLI 101/E, presso lo studio dell’avvocato BELTRAMI PATRIZIA, che lo rappresenta e difende giusta delega a margine del ricorso;

- ricorrente -

contro

B.P., elettivamente domiciliato in ROMA, VIA SANT’AGATONE PAPA 50, presso lo studio dell’avvocato MELE CATERINA, che lo rappresenta e difende giusta delega a margine del controricorso;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 501/2004 della CORTE D’APPELLO di ROMA, Sezione 4^ Civile, emessa il 29/01/04, depositata il 17/03/2004, R.G.N. 4708/2003;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 15/01/2009 dal Consigliere Dott. AMENDOLA ADELAIDE;
udito l’Avvocato MELE Caterina;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. GOLIA AURELIO, che ha concluso per il rigetto del ricorso.

Fatto

1.1 Con ricorso ex art. 447 bis c.p.c., B.P. adiva il Tribunale di Roma, chiedendo la determinazione del canone dovuto per l’appartamento di proprietà di D.Q.A.W., da lui condotto in locazione, con condanna della controparte alla restituzione delle somme corrisposte in eccedenza, al pagamento degli interessi maturati sul deposito cauzionale e alla rifusione degli ulteriori importi pagati per lavori straordinari e allaccio utenze.

Costituitosi in giudizio, D.Q.A.W. si opponeva all’accoglimento della domanda, contestualmente spiegando riconvenzionale al fine di ottenere il risarcimento di danni pretesamente recati all’immobile dal conduttore, nonchè il pagamento degli oneri condominiali.

1.2 Con sentenza del 14 novembre 2002 il Tribunale condannava il D. Q. alla restituzione in favore dell’attore dei canoni pagati in eccedenza rispetto a quelli dovuti in base all’equo canone, nonchè al pagamento degli interessi sul deposito cauzionale, rigettando ogni altra richiesta.

Proposto gravame da D.Q.A.W., la Corte d’appello, con sentenza del 29 gennaio 2004 lo respingeva.

In motivazione osservava il giudicante, per quanto qui interessa, che la locazione intercorsa tra le parti era destinata a soddisfare una esigenza abitativa primaria del conduttore, di modo che, al di là della formale intestazione del contratto, questo non poteva essere considerato transitorio, tanto più che la necessità del locatario di occupare stabilmente l’immobile per ragioni di lavoro era ben nota al proprietario.

Rilevava inoltre che la doglianza relativa alla pretesa, inesatta determinazione dell’equo canone, non aveva fondamento, non essendo stati i conteggi specificamente contestati dal resistente, mentre, quanto ai pretesi canoni non corrisposti, escluso che vi fosse stata rinnovazione tacita del contratto, non potendo questa che essere espressa, “vi era stata imputazione del deposito cauzionale” e comunque compensazione con le somme pagate in eccedenza rispetto agli importi dovuti in base alla disciplina vincolistica.

In ordine alla domanda riconvenzionale volta ad ottenere il ristoro dei pretesi danni arrecati all’immobile dal B., osservava la Corte che tutte le fatture versate in atti dall’attore, al fine di dimostrare la riattazione dell’immobile, oltre a risalire a due anni prima della locazione, si riferivano, tranne una, a un indirizzo di Roma diverso da quello dell’immobile per cui è causa, di modo che i pregiudizi di cui il proprietario aveva chiesto il ristoro non erano stati, in definitiva, provati, tanto più che nell’atto di riconsegna le parti “reciprocamente” avevano contestato “le rispettive contrarie affermazioni” e che alcuna giustificazione era stata data della quantificazione della somma a tale titolo domandata.

Infine il resistente neppure aveva dato nessuna prova documentale dell’onere “contrattuale” relativo agli oneri condominiali, considerata anche la “portata delimitatoria” dell’art. 11 del contratto di locazione.

1.3 Avverso tale pronuncia propone ricorso per cassazione D.Q. A.W., affidando le sue doglianze a quattro motivi.

Resiste con controricorso B.P., che ha anche depositato memoria.

Diritto

2.1 Col primo motivo l’impugnante denuncia violazione e falsa applicazione della L. n. 392 del 1978, art. 26, nonchè della L. n. 359 del 1992, per avere il decidente escluso che nella fattispecie le parti avessero concluso un contratto di locazione ad uso transitorio, così facendo malgoverno del materiale probatorio acquisito e segnatamente della deposizione della testimone F.E., nonchè di una serie di indici, quali la circostanza che l’immobile fosse ammobiliato, univocamente dimostrativi della destinazione dello stesso alla soddisfazione di esigenze abitative saltuarie e non stabili del conduttore. Del resto, ove ciò non fosse stato, ove, in particolare, il locatore avesse avuto consapevolezza delle effettive esigenze abitative del B., avrebbe sicuramente concluso un contratto ai sensi della legge n. 359 del 1992, sui patti in deroga, pervenendo per tal via ugualmente alla libera determinazione del contenuto della locazione. In tale contesto, neppure poteva essere enfatizzata la consegna al locatore delle buste paga del conduttore, trattandosi di formalità che aveva avuto la sola funzione di garantire i pagamenti, in sostituzione della polizza fideiussoria inizialmente richiesta dal proprietario.

2.2 Le doglianze sono infondate.

Il contratto di locazione per uso abitativo, stipulato con la falsa indicazione della transitorietà dell’uso da parte del conduttore, al fine di eludere la sanzione di nullità delle clausole concernenti la durata e la misura del canone, in quanto contrarie al regime giuridico stabilito dalla legge, integra gli estremi di una simulazione relativa in frode alla legge, perchè, sotto l’apparenza di una convenzione di tal fatta, nasconde una locazione abitativa ordinaria, pattiziamente regolata in difformità dal regime inderogabile dell’equo canone, con la conseguenza che il conduttore che ne reclami in giudizio l’applicazione, stante l’illiceità del contratto simulato per contrasto con norme imperative, può, ex art. 1417 c.c., dimostrare l’esistenza della simulazione anche avvalendosi della prova per testi e per presunzioni. In proposito la giurisprudenza di questa Corte ha chiarito che, in sede processuale, l’indagine volta ad accertare – su base anche indiziaria – la consapevolezza del locatore in ordine alle effettive esigenze di stabile e normale abitazione del conduttore, che integra l’accordo simulatorio, deve essere improntata a una valutazione complessiva di tutte le circostanze del caso concreto, quale, a titolo esemplificativo, il sistema di vita del conduttore, la disponibilità altrove di un alloggio o l’attività di lavoro con riguardo alla località ove è situato l’immobile (confr. Cass. civ. 3, n. 969 del 2007).

Venendo al caso di specie, il Giudice d’appello ha correttamente desunto la consapevole e condivisa destinazione dell’immobile locato alla soddisfazione di un’esigenza abitativa primaria del conduttore da una serie di indici inequivocabili, quali la stabile assegnazione del B. allo svolgimento di attività lavorativa presso la sede (OMISSIS) della Fideuram Vita, e la consegna delle buste paga al proprietario, su sollecitazione dello stesso.

A fronte di siffatto impianto motivazionale, non hanno pregio i rilievi circa la funzione di garanzia del predetto adempimento perchè, quale che ne fosse la finalità, esso è stato plausibilmente ritenuto idoneo a rendere noto al proprietario che nell’immobile il B. avrebbe abitato stabilmente per motivi di lavoro.

Nè ha errato la Corte territoriale nel non dare peso alla circostanza che l’appartamento venne locato ammobiliato. In proposito è sufficiente rilevare che la compatibilità, anche astratta, di tale evenienza con la destinazione del contratto alla soddisfazione di un’esigenza abitativa primaria del conduttore è dimostrata dalla espressa previsione di maggiorazioni dell’importo determinato in base alla legge fino al 30 per cento, di modo che la circostanza che l’immobile sia “completamente arredato con mobili forniti dal locatore e idonei, per consistenza e qualità, all’uso convenuto” (L. n. 392 del 1978), non vale certo da solo a dimostrare il carattere transitorio del contratto.

Infine nessun rilievo può avere la deduzione secondo cui l’insussistenza di un’esigenza abitativa momentanea avrebbe dovuto indurre le parti ad avvalersi dei patti in deroga di cui alla L. n. 359 del 1992: sta di fatto, invero, che esse non ritennero di farvi ricorso. Del resto la normativa richiamata impone comunque l’osservanza di una durata legale minima del contratto, alla quale locatore e conduttore non intendevano evidentemente sottostare.

2.2 Col secondo motivo il ricorrente lamenta omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione circa un punto decisivo della controversia, ex art. 360 c.p.c., n. 5. Segnala in particolare che, contrariamente all’assunto del Giudice di prime cure, i conteggi erano stati integralmente contestati dal convenuto, in ordine alla vetustà, allo stato di conservazione del fabbricato, al calcolo dei metri quadrati, all’ubicazione dell’immobile, alla mancata applicazione dell’incremento del 30% del canone, in considerazione del fatto che esso era stato locato ammobiliato, circostanza, questa, completamente ignorata dal decidente.

Osserva il collegio che, secondo quanto riportato nella sentenza impugnata, il Giudice di prime cure fece riferimento ai “parametri” e ai “coefficienti” indicati dal ricorrente, “perchè non specificamente contestati dal resistente”, di modo che “il riconoscimento dei conteggi” aveva consentito “con semplice operazione matematica” la determinazione del canone.

In tale contesto la censura doveva essere accompagnata, per il principio di autosufficienza del ricorso, dalla indicazione specifica dell’atto difensivo e/o del verbale di udienza in cui la contestazione era stata sollevata e dalla riproduzione puntuale degli esatti termini in cui era stata formulata, in ragione anche del suo carattere articolato e complesso (Cass. civ., Sez. 2^, 19 marzo 2007, n. 6361).

Non è superfluo aggiungere che, in ogni caso, la denuncia dell’errore, in quanto volta a prospettare l’inesatta percezione da parte del Giudice delle risultanze processuali, non costituisce motivo di ricorso per cassazione ai sensi dell’art. 360 c.p.c., n. 5, ma di revocazione ai sensi dell’art. 395 c.p.c., n. 4, (confr. Cass. 3 agosto 2007, n. 17057; Cass. civ. 13 novembre 2006, n. 24166).

2.3 Col terzo mezzo l’impugnante sostiene l’erronea valutazione del compendio probatorio in atti, avendo il Giudice di merito escluso la rinnovazione del contratto, sul presupposto che per essa era espressamente prevista la forma scritta, laddove, per ammissione dello stesso conduttore, il contratto, stipulato con decorrenza dal 1 luglio 1998 e scadenza al 31 luglio 1999, era stato rinnovato per un ulteriore anno fino al 31 luglio dell’anno successivo.

Legittimamente, pertanto, il D.Q. aveva chiesto il pagamento dei canoni, pacificamente non corrisposti, dal gennaio al 30 luglio o almeno al 31 maggio del 2000, data dell’effettivo rilascio, laddove invece addirittura egli era stato condannato a restituire al conduttore le somme pretesamente riscosse in eccedenza.

Osserva il collegio che, apprezzata con indagine di fatto, incensurabile in questa sede di legittimità la necessità della forma scritta per la rinnovazione del contratto, il problema del mancato pagamento dei canoni dal mese di gennaio al mese di maggio del 2000, è stato risolto dal Giudice di merito con il rilievo che il credito vantato dal proprietario era stato compensato con quelli del conduttore aventi ad oggetto la restituzione del deposito cauzionale e le somme pagate in eccedenza a titolo di canone, rispetto a quelle dovute in base alla disciplina vincolistica.

Malgrado il non felice condizionale usato dal Giudice di merito (sarebbero assorbite), il ricorrente, volendo sostenere l’erroneità di siffatti calcoli, al fine di evitare una statuizione di inammissibilità per novità della censura, aveva l’onere non solo di allegare l’avvenuta deduzione della questione dinanzi al Giudice di merito, ma anche, per il già richiamato principio di autosufficienza del ricorso per cassazione, di indicare in quale atto del giudizio precedente lo aveva fatto, onde dar modo alla Corte di controllare ex actis la veridicità di tale asserzione, prima di esaminare nel merito la questione stessa (confr. Cass. civ. sez. lav. 28 luglio 2008, n. 20518; Cass. civ. 1, 31 agosto 2007, n. 18440).

Invece l’impugnante si è limitato a lamentare l’omessa liquidazione delle somme che, a tale titolo gli sarebbero spettate, senza nessun nesso con le argomentate ragioni della decisione.

2.4 Col quarto motivo il ricorrente sostiene che la sentenza impugnata avrebbe fatto malgoverno degli esiti della espletata istruttoria e sarebbe contraddittoriamente motivata nella parte in cui ha rigettato la domanda riconvenzionale volta ad ottenere il risarcimento dei danni arrecati all’immobile dal conduttore nonchè il pagamento degli oneri condominiali.

Deduce segnatamente che lo stato dell’appartamento al momento del rilascio era comprovato dal verbale di riconsegna e dalla documentazione fotografica, completamente ignorata dal decidente, mentre ben 19 fatture versate nel fascicolo processuale provavano la dislocazione di beni presso l’immobile per cui è processo, pienamente coincidenti con quelli elencati nel verbale di consegna.

In sostanza l’esame comparativo dei verbali di consegna e di riconsegna, integrato dai documenti di acquisto, avrebbe permesso di appurare l’esistenza e l’entità dei lamentati danni.

Quanto poi agli oneri condominiali, sostiene il ricorrente che la loro debenza non doveva affatto essere provata dal proprietario, essendo già stabilita dalla legge, mentre all’obbligo del conduttore di corrisponderli non ostava certo il disposto dell’art. 11 del contratto, che si limitava a porre le spese ordinarie a carico dell’inquilino. In ogni caso, a riprova della ritualità della richiesta, erano stati prodotti il preventivo e il consuntivo delle spese condominiali e la relativa ripartizione. Infine significativo era che il B. aveva per diverso tempo pagato le spese condominiali.

Osserva il collegio che il Giudice di merito ha motivato l’esito negativo dello scrutinio in ordine alla sussistenza dei pregiudizi lamentati dal D.Q. in base all’assunto che una sola delle fatture prodotte dal ricorrente era relativa all’immobile per cui è controversia nonchè al rilievo, per vero dirimente, che in ogni caso esse si riferivano a pretesi lavori effettuati circa due anni prima dell’inizio della locazione, di modo che l’onere della prova della imputabilità al conduttore dei danni riscontrati nell’unità abitativa non ne usciva adempiuto. Quanto poi al contenuto dell’atto di riconsegna, il decidente ha ragionevolmente escluso che “le rispettive, contrarie affermazioni” in esso contenute potessero valere a dimostrare il fondamento della pretesa del convenuto.

A fronte di tale impianto motivazionale, che, benchè succinto, non ha ignorato nessuno degli elementi probatori acquisiti, le critiche del ricorrente si risolvono in una sollecitazione alla rilettura del materiale istruttorio preclusa in questa sede di legittimità. Non è superfluo in proposito ricordare che il vizio di omessa o insufficiente motivazione, denunciabile con ricorso per Cassazione ai sensi dell’art. 360 c.p.c., n. 5, sussiste solo quando nel ragionamento del Giudice di merito, quale risulta dalla sentenza, sia riscontrabile una obiettiva, deficiente esposizione dell’iter logico che lo ha condotto alla formazione del proprio convincimento, mentre il vizio di contraddittorietà della motivazione presuppone che le ragioni poste a fondamento della decisione risultino sostanzialmente contrastanti in guisa da elidersi a vicenda e da non consentire l’individuazione della “ratio decidendi”. Questi vizi non possono però mai consistere nella difformità dell’apprezzamento dei fatti e delle prove dato dal Giudice del merito rispetto a quello prospettato dalla parte, spettando solo a detto giudice individuare le fonti del proprio convincimento, valutare le prove, controllarne l’attendibilità e la concludenza, scegliere tra le risultanze istruttorie quelle ritenute idonee a dimostrare i fatti in discussione, dare prevalenza all’uno o all’altro mezzo di prova, salvo i casi tassativamente previsti dalla legge, in cui alla prova è assegnato un valore legale (Cass. civ., sez. lavoro, 6 marzo 2008, n. 6064).

Invece la censura relativa all’omessa condanna del conduttore alla corresponsione degli oneri condominiali, che si assumono impagati, è affetta da inemendabile genericità.

Il ricorrente, per vero, non solo ha omesso di indicare con esattezza a quale periodo si riferiva l’inadempienza – specificazione che sarebbe stata comunque necessaria in un contesto in cui si assume in ricorso che il B., “per diverso tempo” li aveva comunque corrisposti – ma, pur deducendo che l’art. 11 del contratto di locazione, specificamente richiamato dal decidente, “è volto ad evidenziare le somme dovute, che sono afferenti solo alle spese ordinarie e non straordinarie”, non ha riportato per intero e testualmente la fonte pattizia invocata, nè ha riprodotto il contenuto dei preventivi e dei consuntivi con la relativa ripartizione, asseritamente versati in atti, nè infine ha indicato il momento processuale del giudizio di merito in cui tale produzione era avvenuta e la pagina del fascicolo d’ufficio o di quelli di parte, rispettivamente acquisito e prodotti in sede di legittimità, nella quale la documentazione sarebbe stata rinvenibile, così violando, ancora una volta, il principio di autosufficienza (confr. Cass. civ. sez. lav. 11 luglio 2007, n. 15489; Cass. civ., sez. 3^, 25 maggio 2007, n. 12239).

In tale contesto il ricorso deve essere rigettato.

Segue la condanna del ricorrente al pagamento delle spese del giudizio.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di cassazione, liquidate in complessivi Euro 1.100,00, (di cui Euro 1.000,00, per onorari), oltre spese generali e accessori, come per legge.

Così deciso in Roma, il 15 gennaio 2009.

Depositato in Cancelleria il 25 febbraio 2009

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. DI NANNI Luigi Francesco – Presidente -
Dott. PETTI Giovanni Battista – Consigliere -
Dott. CHIARINI Maria Margherita – rel. Consigliere -
Dott. SPIRITO Angelo – Consigliere -
Dott. TRAVAGLINO Giacomo – Consigliere -

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso proposto da:

D.C., S.R., SI.RO., eredi legittime del defunto S.V., elettivamente domiciliate in ROMA VIALE MAZZINI 41, presso lo studio dell’avvocato INSABATO LUIGI, difese dall’avvocato STARACE ALDO, giusta delega in atti;

- ricorrenti -

contro

SC.EN., elettivamente domiciliato in ROMA presso la CANCELLERIA della CORTE di CASSAZIONE, difeso dall’avvocato WASCHIMPS ALDO con studio in 80121 – Napoli, Via G. Martucci n. 56, giusta delega in atti;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 1964/04 della Corte d’Appello di NAPOLI, terza sezione civile, emessa il 10/06/04, depositata il 17/06/04, R.G. 551/03;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 30/05/08 del Consigliere Dott.ssa CHIARINI Maria Margherita;
udito l’Avvocato WASCHIMPS Aldo;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. GOLIA Aurelio, che ha concluso per l’accoglimento del ricorso.

Fatto

Con ricorso del 19 giugno 1998 S.V. conveniva dinanzi al Pretore di Napoli Sc.En. deducendo: a) aveva stipulato con il convenuto il 26 maggio 1997 un contratto di locazione relativo ad un appartamento per la durata di due anni e per il canone, mensile di L. 400.000 stabilendo” l’uso di abitazione a scopo ricreativo” e quindi escluso dalla normativa di cui alla L. n. 392 del 1978; 2) in pari data le parti, con altra scrittura, avevano pattuito che in realtà il canone era pari a L. 900.000, mensili e che dovevano esser versate anticipatamente tre mensilità; 3) il rapporto si era protratto per anni non avendo il S. altra abitazione stabile destinata a sua residenza e il predetto uso dell’appartamento era stato indicato per aggirare la L. n. 392 del 1978. Concludeva per l’accertamento della simulazione del contratto e la restituzione delle somme non dovute.

Il convenuto contestava la domanda e ribadiva che il contratto era stato stipulato per esigenze transitorie e come seconda casa, avendo all’atto della stipula il S. dichiarato di esser residente in altra abitazione, e perciò il conduttore unilateralmente aveva modificato la destinazione dell’immobile, all’insaputa del locatore.

Il Tribunale, ritenuta la simulazione del contratto, e sostituita, per nullità, la clausola per effetto della quale era stato corrisposto, dal 1987 al gennaio 1998, un canone superiore alla misura legale – tenendo conto della C.T.U., ma non riconoscendo gli aumenti per le riparazioni straordinarie sull’immobile (L. n. 392 del 1978, art. 23), in mancanza di prova sulla loro esecuzione e sulla conseguente richiesta di aumento del canone – condannava il locatore a restituire al conduttore la somma di L. 59.512.644, oltre agli interessi dalla domanda, ma la sentenza era riformata in appello sulle seguenti considerazioni: 1) il conduttore aveva l’onere di provare la simulazione della dichiarazione di destinazione dell’appartamento ad un uso ricreativo e secondario ovvero che il locatore, al momento della stipula del contratto, conosceva la volontà del conduttore di adibire l’immobile ad abitazione principale; 2) la prova a tal fine non era stata raggiunta perchè la figlia del conduttore, escussa, ha dichiarato esser stata la moglie del locatore, e non questi, a contattare sua madre nell’aprile del 1987 per la locazione avendo saputo della urgenza di reperire un’ abitazione e quindi mancava la prova che questi ne fosse a conoscenza; inoltre la qualità e l’età all’epoca – non ancora sedicenne – della teste ingenerano dubbi sulla sua attendibilità, oltre al suo interesse alla causa, almeno di fatto; 3) gli indizi ritenuti sufficienti dal primo Giudice per la prova della simulazione erano opinioni soggettive ed apodittiche perchè l’esser il S. stato convenuto in altro giudizio per pagare la penale pattuita in caso di tardivo rilascio dell’immobile precedentemente occupato – L. 25 mila giornaliere – con conseguente necessità di trovare altro immobile in cui risiedere stabilmente, non provava l’accordo simulatorio con il locatore al momento della stipula del contratto; 4) altrettanto soggettiva era la perplessità sulla destinazione dell’ immobile ad uso ricreativo per esser il medesimo composto di cinque camere, due bagni e cantina, così come la non ritenuta – dal Tribunale – verosimiglianza della non assunzione di informazioni delle reali esigenze del S. da parte dello Sc., che abitava nel medesimo parco, e perciò tali elementi indiziari erano insufficienti per la prova della simulazione ed in contrasto con il testo del contratto, con cui il S. dichiarava espressamente che l’immobile costituiva seconda abitazione a scopo ricreativo risiedendo egli stabilmente altrove; 5) il secondo motivo di appello dello Sc. secondo il quale la domanda doveva esser rigettata per avere il C.T.U. accertato la mancanza di una somma da restituire “allo Sc.” (rectius al S.), era assorbito.

Ricorrono per cassazione D.C. e R. e S. R. in qualità di eredi di S.V. cui resiste Sc.En.. Le ricorrenti hanno depositato memoria.

Diritto

1.- I primi due motivi, connessi, possono trattarsi congiuntamente.

1.- 1. Con il primo motivo i ricorrenti deducono: “Violazione e falsa applicazione di norme di diritto e difetto di motivazione “art. 360 c.p.c., nn. 3 e 5, in relazione alla L. n. 392 del 1978, art. 1, artt. da 12 a 22, e artt. 26 e 79)”.

L’espressione letterale contenuta in contratto – destinazione dell’appartamento per “uso di abitazione a scopo ricreativo”, è inidonea ad individuare un uso transitorio, come richiesto dalla L. n. 392 del 1978, art. 26, lett. a), perchè non connota nè la occasionalità, nè la saltuarietà e perciò il mancato riferimento a qual-siasi uso temporaneo è circostanza in sè idonea a giustificare la nullità della clausola a norma della L. n. 392 del 1978, art. 79, mentre nessun valore può attribuirsi all’aver il conduttore specificato che per accordo l’uso dell’abitazione era ricreativo, essendo simulato. Peraltro il termine abitare significa fissare una dimora, mentre l’uso ricreativo è conciliabile solo con locazioni per uso diverso dall’abitazione (ad esempio circolo). Al fine di accertare la natura transitoria del contratto occorre aver riguardo al dato oggettivo delle esigenze da soddisfare e non alla prova della simulazione, emergendo dal coordinamento della L. n. 392 del 1978, artt. 1 e 79. l’irrilevanza delle espressioni letterali imposte dal locatore, diversamente vanificandosi con facilità la voluntas legis e costringendo il conduttore a tutelarsi mediante i rimedi ordinari (simulazione, frode alla legge). Nè incide la parziale illegittimità costituzionale della L. n. 392 del 1978, art. 80, nella parte in cui prevedeva la decadenza di un anno dal mutamento di destinazione per proporre la risoluzione contrattuale indipendentemente dalla conoscenza del locatore, perchè la norma presuppone un diverso utilizzo dell’ immobile successivo alla costituzione del rapporto, mentre nel caso in esame la simulazione è coeva ad esso e perciò non necessita nessuna tutela particolare del locatore.

1.2 – Con il secondo motivo deducono: “Violazione e falsa applicazione di norme di diritto e difetto di motivazione (art. 360 c.p.c., nn. 3 e 5, in relazione all’art. 1321 c.c. e ss.; artt. 1362 e 1371 c.c., e L. n. 392 del 1978, art. 1, e artt. da 12 a 22, e art. 79)”.

Il legislatore tutela le esigenze di natura transitoria – studio, lavoro – ma lo scopo ricreativo può durare tutta la vita. Quindi la Corte di merito ha violato le norme interpretative del contratto, anche avuto riguardo al comportamento delle parti essendo il rapporto proseguito per un decennio ed avendo il S. trasferito nell’immobile la sua abitazione principale, e si è limitata alla lettera del testo.

1.3 – Non essendo in discussione, in relazione all’espressione “scopo ricreativo” la disciplina contenuta nella L. n. 392 del 1978, art. 42, in quanto dettata per gli immobili ad uso diverso dall’abitazione mentre è pacifico che le parti hanno stipulato una locazione ad uso abitativo, le considerazioni e le critiche al riguardo formulate, per la parte in cui non si risolvono in una mera critica alla interpretazione della volontà negoziale effettuata dai Giudici di appello, ma denunciano l’omesso esame di sintomatici indizi della simulazione dell’uso dichiarato come transitorio per ragioni soggettive ex parte conductoris, sono assorbite nelle considerazioni svolte nel motivo che segue.

2. Con il terzo motivo i ricorrenti deducono: “Violazione e falsa applicazione delle norme di diritto e difetto, apparenza e illogicità della motivazione (art. 360 c.p.c., nn. 3 e 5, in relazione all’art. 1344 c.c., e art. 1414 c.c., e art. 1417 c.c., e art. 1419 c.c., e art. 2697 c.c., e art. 272 c.c., e art. 2729 c.c., e art. 246 c.p.c., e art. 247 c.p.c., e L. n. 79 del 392, art. 1, e artt. da 12 a 22, e art. 26)”.

Sono stati trascurati i seguenti elementi indiziari: a) la penale che era costretto a pagare per effetto della sentenza di condanna al rilascio della casa ove precedentemente abitava, situata nello stesso parco ove è ubicata quella presa in locazione dallo Sc., che quindi conosceva, come tutti, il motivo della stipula del bizzarro contratto; b) la controdichiarazione, in pari data, sull’ ammontare del canone, più che doppio rispetto a quello apparente; e) l’invio della raccomandata al S. con cui lo Sc. gli comunicava la vendita dell’ immobile ad un terzo, indirizzata nell’abitazione di cui è causa e non in quella falsamente dichiarata nella scrittura simulata, e senza che il conduttore ivi avesse eletto domicilio, e questo ulteriormente smentisce la asserita ignoranza del locatore sulla destinazione dell’immobile locato; d) le testimonianze, da cui è emerso che lo Sc. nel 1986 cercava un inquilino per la sua casa, e che tra i condomini del parco dove abitava anche il S., era noto che questi era stato sfrattato e cercava casa, e perciò si era trasferito, con la sua famiglia, in quella dello Sc.; e) la conoscenza dell’ esigenza primaria abitativa da parte dello Sc., confermata anche dalla figlia del S., la cui attendibilità è stata messa in dubbio aprioristicamente e non, come dispone la norma, successivamente alle dichiarazioni rese e se in contrasto con altre dichiarazioni emerse, che invece erano pienamente coerenti, sì che la motivazione dei Giudici di appello nell’averla disattesa, attinenti alla capacità della teste, (età e parentela) era erronea; f) la composizione dell’appartamento – 5 vani, accessori e cantina – giustificabile per l’uso ad abitazione principale, e del tutto ingiustificata per l’artefatto uso ricreativo, dichiarato per volontà del locatore.

Il motivo è fondato.

I Giudici di appello, nell’affermare l’inesistenza della prova della simulazione della clausola relativa all’uso dell’immobile locato, hanno violato i fermi principi ripetutamente espressi da questa Corte secondo i quali ai fini di detta prova è sufficiente che il conduttore dimostri che il locatore, in base alla situazione di fatto a lui conosciuta al momento della conclusione del contratto, era in grado di valutare l’inesistenza della finalità dedotta in contratto, e dichiarata al solo scopo di eludere la normativa sull’equo canone, potendosi rendere ragionevolmente conto che il conduttore, avuto riguardo alle sue condizioni e al suo sistema di vita, aveva bisogno di reperire un alloggio per normale e continuativa dimora per sè e la sua famiglia (Cass. 12374/2006, 5332/2007), pur se momentaneamente e precariamente avente la disponibilità di altro alloggio (Cass. 8100/2006).

E poichè i Giudici di secondo grado hanno accertato: a) che il S. con la sua famiglia era stato sfrattato da un’ abitazione nel medesimo parco abitato dallo Sc. e per la quale doveva pagare una penalità giornaliera per ogni giorno di permanenza; b) che poco prima della stipula del contratto di cui è causa la moglie dello Sc. aveva proposto al S., coniugato e con una figlia all’epoca sedicenne, di prendere in locazione l’appartamento per abitarvi; c) che questo era composto da cinque vani, due bagni e cantina; d) che per lo scopo “ricreativo” dell’appartamento, il cui uso era dichiaratamente abitazione, era stato concordato un canone effettivo di L. 900 mila mensili, allorchè ne hanno escluso la valenza indiziaria perchè in contrasto con il tenore letterale dello scopo dichiarato, hanno violato la disciplina sulla simulazione della clausola illecita (artt. 1417 e 1418 c.c., e L. n. 392 del 1978, art. 79) che può esser provata con indizi e presunzioni (Cass. 614/2003).

Pertanto il ricorso va accolto e la sentenza impugnata va cassata.

Non essendo necessari ulteriori accertamenti di fatto rispetto a quelli innanzi riassunti e non ostandovi l’assorbimento del secondo motivo di appello, ritenuto dalla Corte di merito, con il quale lo Sc. aveva chiesto il rigetto della domanda del S. sulla base dei conteggi effettuati dal C.T.U., in quanto tale motivo doveva esser dichiarato inammissibile, ai sensi dell’art. 342 c.p.c., non essendo stata censurata la statuizione del Giudice di primo grado al riguardo, secondo la quale, come evidenziato in narrativa, gli aumenti del canone conteggiati dal C.T.U. non potevano esser riconosciuti non avendo il locatore provato nè l’esecuzione delle riparazioni straordinarie, nè la relativa richiesta di aumento del canone a norma di legge (L. n. 392 del 1978, art. 23), la causa può esser decisa nel merito accogliendo la domanda del conduttore – e per lui dei suoi eredi – di condanna del locatore a restituire la somma di L. 59.512.644, oltre agli interessi dalla domanda.

Si compensano le spese dell’intero giudizio.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso e decidendo la causa nel merito cassa la sentenza impugnata e condanna Sc.En. a pagare agli eredi di S.V. la somma di L. 59.512.644, oltre agli interessi dalla domanda. Compensa le spese dell’intero giudizio.

Così deciso in Roma, il 30 maggio 2008.

Depositato in Cancelleria il 3 novembre 2008