Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. TRIFONE Francesco – Presidente
Dott. MASSERA Maurizio – Consigliere
Dott. ARMANO Uliana – Consigliere
Dott. SCARANO Luigi Alessandro – rel. Consigliere
Dott. CARLUCCIO Giuseppa – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 11212/2010 proposto da:

(OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentata e difesa dall’avvocato (OMISSIS) giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro

(OMISSIS) SRL (OMISSIS) (gia’ (OMISSIS) S.r.l.), in persona del legale rapp.te pro tempore, il Presidente del c.d.a. Ing. (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende giusta delega in atti;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 2902/2009 della CORTE D’APPELLO di ROMA, depositata il 28/10/2009; R.G.N. 6544/2007.
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 02/05/2012 dal Consigliere Dott. LUIGI ALESSANDRO SCARANO;
udito l’Avvocato (OMISSIS);
udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. PATRONE Ignazio, che ha concluso per l’accoglimento.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con sentenza del 28/10/2009 la Corte d’Appello di Roma, in accoglimento del gravame interposto dalla societa’ (OMISSIS) s.r.l. e in conseguente riforma della pronunzia Trib. Roma n. 22097/2006, dichiarava la scadenza del contratto di locazione ad uso abitativo avente ad oggetto l’immobile sito in (OMISSIS), originariamente stipulato tra la societa’ (OMISSIS) s.p.a. e la sig. (OMISSIS), condannando quest’ultima al relativo rilascio in favore della societa’ (OMISSIS) s.r.l., che aveva acquistato l’immobile ed intimato lo sfratto per finita locazione.

Avverso la suindicata pronunzia della corte di merito la (OMISSIS) propone ora ricorso per cassazione, affidato a 5 motivi, illustrati da memoria.

Resiste con controricorso la societa’ (OMISSIS) s.r.l. (gia’ (OMISSIS) s.r.l.).

MOTIVI DELLA DECISIONE

Con il 1 motivo la ricorrente denunzia violazione e falsa applicazione degli articoli 1372, 1599, 1602 c.c., in riferimento all’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3.

Lamenta che la corte di merito ha erroneamente ritenuto legittimata all’esercizio dell’azione contrattuale di risoluzione del contratto per finita locazione ex articolo 657 c.p.c., la societa’ (OMISSIS) s.r.l., laddove la societa’ (OMISSIS) s.r.l., successivamente in quest’ultima incorporata (poi fusasi con la societa’ (OMISSIS) s.r.l.), e’ divenuta proprietaria dell’immobile oggetto della locazione de qua successivamente alla cessazione della medesima, non avendo pertanto acquisito la qualita’ di locatrice e non potendo, conseguentemente, esercitare la detta azione contrattuale.

Si duole avere i giudici di merito erroneamente ritenuto che “permanendo l’occupazione del bene da parte dell’ex conduttore si originerebbe – per coerenza …- il diritto del terzo acquirente all’esercizio dell’azione contrattuale di risoluzione della locazione, e cio’ in forza esclusivamente di una interpretazione creativa della norma di cui agli articoli 1599 e 1602 cod. civ.”, atteso che l’odierna controparte “e i suoi danti causa hanno rinvenuto una situazione di fatto nella quale l’ex conduttore ha continuato ad occupare l’immobile e a corrispondere l’indennita’ di occupazione ai sensi dell’articolo 1591 cod. civ., ma non e’ divenuta parte del sinallagma contrattuale, perche’ lo stesso era gia’ cessato”.

Si duole ulteriormente non avere la corte di merito a tale stregua considerato che il terzo il quale diviene proprietario dell’immobile oggetto di contratto di locazione dopo la scadenza del medesimo non acquista la qualita’ di locatore, e non puo’ conseguentemente esercitare le azioni contrattuali – qual e’ quella ex articolo 657 c.p.c. – spettanti solamente al medesimo, sicche’ non puo’ agire contrattualmente nei confronti dell’ex conduttore, e per ottenere la restituzione dell’immobile deve semmai nei confronti di quest’ultimo esperire l’azione reale di occupazione senza titolo.

Il motivo e’ infondato.

La fattispecie di vendita di cosa locata integra invero un’ipotesi di cessione legale del contratto di locazione in capo all’acquirente, che quale cessionario ex lega subentra nella situazione di diritto e di fatto facente capo all’alienante al momento della cessione e dal medesimo trasmessagli con tale atto, senza che risulti al riguardo necessario l’accordo delle parti ne’ l’adesione del contraente ceduto (nei cui confronti la cessione acquista peraltro efficacia solamente al momento della relativa notificazione).

L’acquirente diviene a tale stregua il nuovo titolare del rapporto di locazione in corso de iure al tempo della compravendita ovvero, laddove come nella specie trattisi di contratto scaduto, puo’ esercitare i diritti non esauriti e i poteri spettanti al proprietario e dal medesimo cedutigli.

In particolare, ove il contratto sia come nel caso cessato de iure per intimata disdetta del contratto alla scadenza contrattuale, l’acquirente subentra nel diritto di credito alla restituzione gia’ maturato in capo al locatore-proprietario cedente, con i relativi accessori (articolo 1263 c.c.), e in particolare con i poteri comuni al contenuto e all’esercizio del credito (v. Cass., 10/1/2012, n. 52. Cfr. altresi’ Cass., 14/1/2005, n. 674; Cass., 5/8/1991, n. 8556. Per l’espressa e specifica assunzione da parte del venditore dell’immobile, in luogo dell’obbligo di consegna, dell’obbligo di far cessare il rapporto di locazione esistente, v. Cass., 6/5/1987, n. 4195. Contra, per l’affermazione che la vendita di un immobile locato determina solamente una successione a titolo particolare del compratore nel rapporto di locazione, v. peraltro Cass., 6/9/1990, n. 9160 e Cass., 11/2/1978, n. 637).

A parte l’ipotesi ex articolo 111 c.p.c., l’acquirente puo’ a tale stregua esercitare tutte le azioni previste dalla legge a tutela del credito (nel caso, alla restituzione), volte cioe’ ad ottenerne la realizzazione (v. Cass., 18/7/2006, n. 16383; Cass., 9/12/1971, n. 3554), potere invero spettantegli gia’ in base al principio generale della tutela giurisdizionale dei diritti (cfr. Cass., 10/1/2012, n. 52).

Ne consegue che ben puo’ pertanto l’acquirente esercitare (anche) l’azione di sfratto per finita locazione ex articolo 657 c.p.c..

Ne’, in contrario, pregio alcuno puo’ invero riconoscersi all’assunto del ricorrente in base al quale, trattandosi di acquisto della proprieta’ sull’immobile avvenuto in momento in cui – per intervenuta disdetta – il contratto di locazione era nel caso gia’ cessato de iure alla scadenza, l’acquirente non poteva esercitare siffatta azione contrattuale, giacche’ essa spetta solamente al locatore, e tale la controparte non puo’ nella specie invero considerarsi, essendo subentrata in un rapporto ormai di mero fatto.

A parte quanto gia’ piu’ sopra osservato in ordine all’acquisto da parte dell’acquirente dei diritti e dei poteri gia’ in capo al proprietario-locatore al momento della vendita, vale al riguardo ulteriormente osservare che traendo i debiti corollari di detta tesi dovrebbe coerentemente pervenirsi a negare che il locatore possa avvalersi dell’istituto dello sfratto per finita locazione, atteso che al momento dell’intimazione e della citazione per la relativa convalida il contratto di locazione e’ invero gia’ scaduto, e quindi de iure cessato e sostituito da una situazione di mero fatto, sicche’ il medesimo avrebbe in realta’ gia’ perduto detta sua veste formale, e al fine di ottenere la restituzione dell’immobile (gia’) locato non gli rimarrebbe che intentare l’azione reale di rilascio per occupazione senza titolo.

Va al riguardo invero sottolineato come gia’ in base all’espresso tenore dell’articolo 657 c.p.c., comma 2, il locatore o il concedente puo’ viceversa senz’altro “intimare lo sfratto, con la contestuale citazione per la convalida, dopo la scadenza del contratto” (sempre che ne sia esclusa la tacita riconduzione).

Di un tanto non si e’ del resto mai dubitato (cfr. Cass., 29/9/2005, n. 19139; Cass., 7/5/1996, n. 4238; Cass., 16/6/1994, n. 5851).

Come correttamente sostenuto in dottrina e affermato nell’impugnata sentenza, altro e’ in realta’ la cessazione della durata della locazione altro l’esaurimento degli effetti del contratto.

Dopo la cessazione della durata del contratto subentra invero un rapporto di fatto, persistendo effetti non esauriti del rapporto contrattuale (v. Cass., 12/1/1991, n. 254) in capo all’originario locatore ovvero all’acquirente dell’immobile che, in sostituzione o surrogazione legale o in virtu’ di cessione ex lege, al medesimo subentra (v. Cass., 9/4/1985 n. 2356).

In caso come nella specie di compravendita dell’immobile (gia’) oggetto di locazione, nei diritti e nei poteri che dal contratto ormai scaduto derivano in capo al locatore subentra invero l’acquirente, trovando la cessione degli stessi in suo favore fonte e causa appunto nella compravendita (cfr. Cass., 10/1/2012, n. 52), della quale essa costituisce normale effetto (cfr. Cass., 26/4/1990, n. 3510).

Va pertanto a tale stregua ribadito il principio affermato da questa Corte in base al quale, in mancanza di una contraria volonta’ dei contraenti (v. gia’ Cass., 11/5/1965, n. 898; Cass., 27/2/1979, n. 1300), la vendita dell’immobile locato determina, ai sensi degli articoli 1599 e 1602 c.c., la surrogazione nel rapporto di locazione del terzo acquirente, che subentra nei diritti e nelle obbligazioni del venditore-locatore senza necessita’ del consenso del conduttore (v. Cass., 9/6/2010, n. 13833; Cass., 22/2/2008, n. 4588; Cass., 9/8/2007, n. 17488; Cass., 14/1/2005, n. 674; Cass., 13/6/1994, n. 5724; Cass., 5/8/1991, n. 8556. V. anche Cass., 13/7/2005, n. 14738, che con riferimento al trasferimento all’acquirente della situazione creditoria dell’alienante originata da un contratto di locazione gia’ cessato all’atto dell’alienazione, nel negare l’applicabilita’ degli articoli 1599 e 1602 c.c., fa invero espressamente salva l’ipotesi della cessione del credito).

Con l’ulteriore precisazione che l’articolo 1602 c.c., attiene non gia’ ad un’ipotesi di successione nel contratto bensi’ di surrogazione legale nel rapporto (di diritto o di fatto), e in particolare negli effetti non esauriti del rapporto de iure.

Con il 2 indicato come lettera a) motivo denunzia violazione e falsa applicazione dell’articolo 1399 c.c., in riferimento all’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3.

Si duole che la corte di merito abbia erroneamente ritenuto dalla controricorrente ratificata la disdetta, laddove questa puo’ essere validamente effettuata solamente dalla parte contrattuale, e non anche dal terzo acquirente (nel caso societa’ (OMISSIS) s.r.l., e i suoi successivi aventi causa).

Con il 3 motivo indicato come lettera b) denunzia violazione e falsa applicazione dell’articolo 1335 c.c., Decreto del Presidente della Repubblica n. 655 del 1982, articoli 37, 38, in riferimento all’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 3; nonche’ omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su punto decisivo della controversia, in riferimento all’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 5.

Lamenta che la corte di merito ha fondato la propria decisione “su circostanze non corrispondenti al vero e derivanti da una assenza di istruttoria”, non sussistendo “certezza che la lettera raccomandata sia stata ricevuta dal portiere dello stabile, difettando qualsiasi indicazione in merito da parte dell’agente postale”.

Con il 4 motivo indicato come lettera c) denunzia violazione e falsa applicazione dell’articolo 1591 c.c., nonche’ omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su punto decisivo della controversia, in riferimento all’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 5.

Si duole che la corte di merito “non abbia compreso il tenore letterale della nota raccomandata del 2 gennaio 2004, nella quale non sia afferma quanto riportato”.

Lamenta che “con una prima lettera (all.to n. 6) la societa’ (OMISSIS) s.r.l. affermava di aver acquistato la porzione di immobile locato alla sig.ra (OMISSIS) con contratto del (OMISSIS) e di avere ceduto a favore della (OMISSIS) s.p.a. i crediti nascenti nei suoi confronti da detto contratto di locazione; con la seconda lettera (all.to n. 7) l’inquilino doveva inviare alla (OMISSIS), cessionaria dei canoni, una nota con tale dichiarazione confermandovi la sussistenza di detto contratto di locazione libero da pignoramento, sequestri o altri vincoli, dichiaro/dichiariamo di accettare la cessione del credito di cui sopra a tutti gli effetti di legge; pertanto provvederemo a versarvi direttamente … quanto da noi dovuto in dipendenza del contratto di locazione di cui sopra”.

Si duole che dalla “lettura del contratto di locazione (all.to n. 4) della Sig.ra (OMISSIS) … si evince che la societa’ (OMISSIS) ha espressamente rinunciato alla disdetta del contratto alla prima scadenza, ai sensi della Legge n. 359 del 1992, articolo 11, comma 2…”.

Con il 5 motivo indicato come lettera d) denunzia violazione e falsa applicazione della Legge n. 431 del 1998, articolo 2, nonche’ omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su punto decisivo della controversia, in riferimento all’articolo 360 c.p.c., comma 1, n. 5.

Lamenta che “il Giudice di seconda istanza fonda il proprio giudizio su un fatto non corrispondente alle circostanze concrete, atteso che nel caso di specie il locatore non ha disdettato il contratto alla prima scadenza, perche’ vi ha espressamente rinunciato, e quindi per sua libera scelta e non perche’ impedito dalle causali di legge”.

I motivi, che possono congiuntamente esaminarsi in quanto connessi, sono in parte inammissibili e in parte infondati.

Va anzittutto posto in rilievo come essi risultino invero formulati in violazione del requisito richiesto ex articolo 366 c.p.c., comma 1, n. 6, laddove la ricorrente fa richiamo ad atti e documenti del giudizio di merito in particolare, alla “disdetta del contratto di locazione”, alla “lettera raccomandata”, alla “nota raccomandata del 2 gennaio 2004″, al “contratto di locazione (all.to n. 4)” senza invero debitamente ed esaustivamente – per quanto in questa sede d’interesse – riprodurli nel ricorso ovvero, laddove riportati, senza puntualmente ed esaustivamente indicare i dati necessari al reperimento in atti degli stessi (v. Cass., Sez. Un., 3/11/2011, n. 22726; Cass., 23/9/2009, n. 20535; Cass., 3/7/2009, n. 15628; Cass., 12/12/2008, n. 29279), la mancanza anche di una sola di tali indicazioni rendendo il ricorso inammissibile (cfr. Cass., 19/9/2011, n. 19069; Cass., 23/9/2009, n. 20535; Cass., 3/7/2009, n. 15628; Cass., 12/12/2008, n. 29279).

A tale stregua la ricorrente non deduce le formulate censure in modo da renderle chiare ed intellegibili in base alla lettura del solo ricorso, non ponendo questa Corte nella condizione di adempiere al proprio compito istituzionale di verificare il relativo fondamento (v. Cass., 18/4/2006, n. 8932; Cass., 20/1/2006, n. 1108; Cass., 8/11/2005, n. 21659; Cass., 2/81/2005, n. 16132; Cass., 25/2/2004, n. 3803; Cass., 28/10/2002, n. 15177; Cass., 12/5/1998 n. 4777) sulla base delle sole deduzioni contenute nel ricorso, alle cui lacune non e’ possibile sopperire con indagini integrative, non avendo la Corte di legittimita’ accesso agli atti del giudizio di merito (v. Cass., 24/3/2003, n. 3158; Cass., 25/8/2003, n. 12444; Cass., 1V2/1995, n. 1161).

Non sono infatti sufficienti affermazioni – come nel caso – apodittiche, non seguite da alcuna dimostrazione, dovendo viceversa essere questa Corte di legittimita’ posta dalla ricorrente in grado di orientarsi fra le argomentazioni in base alle quali ritiene di censurare la pronunzia impugnata (v. Cass., 21/8/1997, n. 7851).

Con particolare riferimento al 3 e al 5 motivo va ulteriormente osservato che, laddove sostiene avere la corte di merito erroneamente fondato “la propria decisione … su un fatto non corrispondente al vero – la lettera di disdetta e’ stata ritirata dal portiere dello stabile – perche’ ampiamente travisato”, e che “il Giudice di seconda istanza fonda il proprio giudizio su un fatto no corrispondente alle circostanze concrete, atteso che nel caso di specie il locatore non ha disdettato il contratto alla prima scadenza, perche’ vi ha espressamente rinunciato …”, la ricorrente sembra invero inammissibilmente prospettare vizi deducibili con l’impugnazione per revocazione ai sensi dell’articolo 395 c.p.c., comma 1, n. 4 (v. Cass., 25/8/2006, n. 18498; Cass., 27/5/2005, n. 15672. V. altresi’ Cass., 18/1/2006, n. 830; Cass., 2/3/2006, n. 4660).

Orbene, emerge evidente alla stregua dei suesposti rilievi come, lungi dal denunziare vizi della sentenza gravata rilevanti sotto i ricordati profili, le deduzioni dell’odierna ricorrente, oltre a risultare formulate secondo un modello difforme da quello delineato all’articolo 366 c.p.c., n. 4, si risolvono in realta’ nella mera doglianza circa l’asseritamente erronea attribuzione da parte del giudice del merito agli elementi valutati di un valore ed un significato difformi dalle sue aspettative (v. Cass., 20/10/2005, n. 20322 ), e nell’inammissibile pretesa di una lettura dell’asserto probatorio diversa da quella nel caso operata dai giudici di merito (cfr. Cass., 18/4/2006, n. 8932).

Per tale via la ricorrente in realta’ sollecita, contra ius e cercando di superare i limiti istituzionali del giudizio di legittimita’, un nuovo giudizio di merito, in contrasto con il fermo principio di questa Corte secondo cui il giudizio di legittimita’ non e’ un giudizio di merito di terzo grado nel quale possano sottoporsi alla attenzione dei giudici della Corte di Cassazione elementi di fatto gia’ considerati dai giudici del merito, al fine di pervenire ad un diverso apprezzamento dei medesimi (cfr. Cass., 14/3/2006, n. 5443).

All’inammissibilita’ e infondatezza dei motivi consegue il rigetto del ricorso.

Le spese del giudizio di cassazione, liquidate come in dispositivo, seguono la soccombenza.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso. Condanna la ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di cassazione, che liquida in complessivi euro 3.200,00, di cui euro 3.000,00 per onorari, oltre a spese generali ed accessori come per legge.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. TRIFONE Francesco – Presidente
Dott. AMATUCCI Alfonso – Consigliere
Dott. AMBROSIO Annamaria – Consigliere
Dott. DE STEFANO Franco – Consigliere
Dott. LANZILLO Raffaella – rel. Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 4209/2007 proposto da:

(OMISSIS) (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliati in ROMA, PRESSO LA CANCELLERIA DELLA CORTE DI CASSAZIONE, rappresentati e difesi dall’avvocato (OMISSIS) con studio in (OMISSIS), giusta 2012 delega in atti;

- ricorrenti -

contro

(OMISSIS), (OMISSIS);

- intimati -

avverso la sentenza n. 749/2005 della CORTE D’APPELLO di LECCE, depositata il 29/11/2005, R.G.N. N. 124/2005;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 20/09/2012 dal Consigliere Dott. RAFFAELLA LANZILLO;
udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. DESTRO Carlo, che ha concluso per il rigetto del ricorso.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Il (OMISSIS) i coniugi (OMISSIS) e (OMISSIS) hanno acquistato dalla (OMISSIS) un appartamento in (OMISSIS), in locazione a (OMISSIS).

Con lettera 13 dicembre 1995 il conduttore aveva comunicato alla banca che, a decorrere dal 1996, sarebbe subentrato nel contratto il proprio figlio, (OMISSIS), al quale era stata ceduta l’azienda (agenzia assicurativa) esercitata nell’immobile.

Il 7 dicembre 2001 i nuovi proprietari hanno intimato al (OMISSIS) sfratto per morosita’, con contestuale ingiunzione di pagamento dei canoni scaduti, relativi ai mesi di ottobre, novembre e dicembre 2001, per l’importo complessivo di lire 1.131.900.

L’ingiunto ha proposto opposizione, eccependo il proprio difetto di legittimazione passiva, in quanto la cessione del contratto e dell’azienda erano stati notificati alla Banca con lettera raccomandata 13 dicembre 1995 e questa aveva a sua volta informato il nuovo conduttore della vendita ai (OMISSIS) dell’immobile locato, con lettera inviata per conoscenza a questi ultimi.

E’ intervenuto nel processo (OMISSIS), affermando di avere offerto ai nuovi proprietari il pagamento dei canoni scaduti, pagamento che era stato dapprima rifiutato ed infine accettato, in data successiva alla notificazione dell’intimazione di sfratto, ma anteriore all’udienza di comparizione.

Esperita l’istruttoria, con la sentenza conclusiva del giudizio il Tribunale ha dichiarato il difetto di legittimazione passiva di (OMISSIS) e ha respinto la domanda di risoluzione del contratto proposta contro (OMISSIS), ritenendo che l’inadempimento sia stato di lieve importanza.

Proposto appello da (OMISSIS) e (OMISSIS), la Corte di appello di Lecce ha confermato la sentenza di primo grado, ponendo a carico degli appellanti anche le spese di appello.

Questi ultimi propongono due motivi di ricorso per cassazione. Gli intimati non hanno depositato difese.

MOTIVI DELLA DECISIONE

1.- Con il primo motivo, denunciando violazione della Legge 27 luglio 1978, n. 392, articolo 36 ed omessa o carente motivazione.

I ricorrenti censurano la sentenza di appello nella parte in cui ha dichiarato privo di legittimazione passiva l’originario conduttore. Rilevano che, a norma dell’articolo 36 cit., il conduttore che abbia ceduto il contratto di locazione non e’ liberato dagli obblighi derivanti dal contratto medesimo, ma rimane obbligato all’adempimento nei confronti del locatore, qualora quest’ultimo non abbia espressamente dichiarato di volerlo liberare.

Una tale dichiarazione nella specie e’ del tutto mancata e sarebbe stato onere del conduttore dimostrarne l’esistenza. I ricorrenti denunciano l’erroneita’ della motivazione della Corte di appello, la quale ha ritenuto che nella specie la responsabilita’ del cedente e’ da escludere perche’ i proprietari – avendo acquistato l’immobile in data successiva alla cessione – non hanno avuto occasione di fare affidamento sulla solvibilita’ del cedente.

Richiamano il disposto dell’articolo 1263 cod. civ., secondo cui il credito ceduto si trasferisce al cessionario, con tutte le garanzie personali ad esso inerenti, senza alcuna distinzione fra le fattispecie di cessione negoziale e di cessione ex lege e senza alcuna considerazione dell’atteggiamento o dell’affidamento del proprietario.

Richiamano altresi’ la giurisprudenza di questa Corte, secondo cui il locatore che non abbia liberato il conduttore cedente e che richieda l’adempimento degli obblighi contrattuali puo’ agire anche contro il solo conduttore-cedente, la cui responsabilita’ e’ subordinata all’inadempimento del cessionario (Cass. n. 13927/2002).

2.- Il motivo e’ fondato.

La responsabilita’ del conduttore cedente per l’adempimento degli obblighi derivanti dal contratto, qualora il locatore non lo abbia espressamente liberato, e’ dalla legge collegata alla situazione tipica, astrattamente considerata; nel senso che si vuole comunque garantire al locatore la possibilita’ di fare affidamento sulla responsabilita’ del conduttore originario, in concorso con quella del cessionario del contratto, a maggior tutela della posizione e dei diritti del locatore medesimo.

Non interessa invece se questi abbia avuto o meno occasione di fare affidamento in concreto sulla peculiare solvibilita’ del cedente.

Erroneamente, pertanto, la Corte di appello ha dichiarato il difetto di legittimazione passiva di (OMISSIS), in mancanza di ogni prova che la locatrice abbia dichiarato di volerlo liberare.

3.- Con il secondo motivo i ricorrenti denunciano violazione degli articoli 1206, 1218, 1455 e 1456 cod. civ., nonche’ insufficiente motivazione, nel capo in cui la sentenza di appello ha escluso l’inadempimento colpevole del conduttore. Rilevano che vi e’ stato un indubbio ritardo nel pagamento dei canoni di locazione; che il conduttore non ha adempiuto all’onere, gravante a suo carico, di dimostrare la sussistenza di un legittimo impedimento ad adempiere tempestivamente, e che – essendo il pagamento intervenuto solo dopo l’intimazione dello sfratto – l’inadempimento non poteva considerarsi di scarsa importanza.

3.1.- Il motivo e’ manifestamente infondato, se non anche inammissibile, poiche’ la valutazione attinente all’importanza dell’inadempimento ed alla sua idoneita’ o meno a giustificare la risoluzione del contratto involge un giudizio di merito, rimesso alla discrezionale valutazione dei giudici del merito e non suscettibile di riesame in sede di legittimita’ ove risulti correttamente e logicamente motivato.

Nella specie la Corte di appello ha congruamente e logicamente motivato la sua decisione, che appare anche oggettivamente giustificata, in considerazione della peculiare natura del rapporto. Essa ha rilevato che il convenuto (OMISSIS) ha giustificato il suo ritardo nel pagamento dei canoni con le difficolta’ che ha incontrato nel prendere contatto con i nuovi proprietari; ha corrisposto le somme dovute immediatamente dopo l’intimazione di sfratto e non risulta essere mai incorso in mora, per l’intera durata del rapporto.

La valutazione risulta adeguatamente motivata ed oggettivamente giustificata.

Va ricordato a tal proposito che anche il giudizio sull’importanza dell’inadempimento deve tenere conto dei doveri di correttezza e di buona fede a cui entrambe le parti sono tenute, nel corso dell’esecuzione del contratto: doveri che includono anche un minimo di tolleranza, a fronte dei comportamenti altrui che, pur se non del tutto ortodossi, risultino tuttavia non gravi ed oggettivamente spiegabili, quale il lieve ritardo del conduttore cessionario del contratto nel corrispondere il canone al locatore, a causa della difficolta’ di mettersi in contatto con lui.

Soprattutto quando i comportamenti pregressi siano stati ineccepibili ed il contraente in mora corrisponda immediatamente il dovuto, alla prima richiesta.

4.~ Ne consegue che l’accoglimento del primo motivo non richiede la modificazione del dispositivo di rigetto della domanda di risoluzione, ma solo la correzione della motivazione.

5.- Non avendo gli intimati depositato difese non vi e’ luogo a pronuncia sulle spese.

P.Q.M.

La Corte di cassazione rigetta il ricorso.

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. TRIFONE Francesco – Presidente -
Dott. FINOCCHIARO Mario – rel. Consigliere -
Dott. FEDERICO Giovanni – Consigliere -
Dott. SPIRITO Angelo – Consigliere -
Dott. D’AMICO Paolo – Consigliere -

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 33167-2006 proposto da:

C.A.A. (OMISSIS), elettivamente domiciliato in ROMA, VIA STAZIONE DELLA STORTA 2, presso lo studio LAPENNA-DE PAOLA, rappresentato e difeso dall’avvocato LAPENNA GIUSEPPE giusta delega a margine del ricorso;

- ricorrente -

contro

CA.CA. (OMISSIS);

- intimata -

sul ricorso 1196-2007 proposto da:

CA.CA., elettivamente domiciliata in ROMA, VIA CICERONE 44, presso lo studio dell’avvocato CARLUCCIO FRANCESCO, rappresentata e difesa dall’avvocato LUCARINI GIULIANO giusta delega a margine del controricorso e ricorso incidentale;

- ricorrente -

contro

C.A.A., elettivamente domiciliato in ROMA, VIA STAZIONE DELLA STORTA 2, presso lo studio LAPENNA – DE PAOLA,
rappresentato e difeso dall’avvocato LAPENNA GIUSEPPE giusta delega a margine del controricorso;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 612/2005 della CORTE D’APPELLO di LECCE, 1^ SEZIONE CIVILE, emessa il 3/3/2005, depositata il 04/10/2005, R.G.N. 971/2004;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 24/11/2010 dal Consigliere Dott. MARIO FINOCCHIARO;
udito l’Avvocato GIULIANO LUCARINI;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. APICE UMBERTO che ha concluso per l’accoglimento del 1 motivo del ricorso principale, rigetto degli altri; rigetto del ricorso incidentale.

Fatto

CA.Ca., proprietaria di un immobile in Brindisi condotto in locazione da C.A.A., premesso che questo ultimo era moroso – quanto al pagamento dei canoni per il periodo dal primo semestre 1997 al primo semestre 1998 – per L. 12.717.104, ha convenuto il C. in giudizio, innanzi al pretore di Brindisi, chiedendo la convalida dell’intimato sfratto per morosità con contestuale ingiunzione al pagamento dei canoni non corrisposti e, in caso di opposizione, fosse dichiarata la risoluzione del contratto per grave inadempimento del conduttore con condanna dello stesso al rilascio dell’immobile e al pagamento dei canoni nonchè della indennità di occupazione.

Costituitosi in giudizio il C. ha resistito alle avverse domande facendo presente che – in esito ad altro giudizio tra le stesse parti a seguito di intimazione di sfratto per finita locazione per la data del 1 agosto 1994 (o 1995) – la Corte di appello di Lecce, con sentenza 24 marzo 1990 (confermata dalla S.C. con sentenza 8 luglio 1994, n. 6469) aveva dichiarato la cessazione della materia del contendere tra le parti sul presupposto che le parti si erano accordate nello stabilire che il rapporto di locazione alla data del 29 febbraio 1989 era ancora in corso e che esso concludente era nella detenzione dell’immobile – immobile ripe-tutamente offerto alla locatrice – allo scopo di esercitare il proprio diritto di ritenzione, in attesa che gli fosse corrisposta l’indennità di avviamento commerciale.

Tutto ciò premesso il convenuto ha chiesto, in via riconvenzionale, che – dichiarata la cessazione alla data del 1 marzo 1989 del contratto di locazione inter partes – l’attrice fosse condannata al pagamento della indennità di avviamento, pari a L. 45 milioni nonchè alla restituzione delle somme indebitamente percepite nel corso del rapporto, oltre rivalutazione monetaria e interessi legali.

Con altro ricorso in data 31 marzo 1999 – ancora – il C. ha chiesto al pretore di Brindisi, altresì, l’accertamento che l’indennità spettategli per la perdita dell’avviamento commerciale per i locali oggetto della locazione cessata il 1 marzo 1989 ammontava a L. 60 milioni, pari a 24 mensilità del canone, L. n. 392 del 1978, ex art. 69, comma 6.

Costituitasi in questo diverso giudizio la CA. ha eccepito la inammissibilità e l’infondatezza di tale domanda, atteso che la Corte di appello di Lecce nella causa per finita locazione introdotta con atto del 30 maggio 1986 aveva dichiarato la cessazione della materia del contendere sul presupposto che il rapporto locativo non era ancora cessato al 25 maggio 1989 e che, pertanto, il C., pur contestandone la entità, aveva continuato a pagare il canone e in una lettera del 19 luglio 1994 aveva sostenuto che il contratto inter partes, ancora valido e efficace, sarebbe venuto a scadenza unicamente a fine febbraio 2001.

Svoltasi, previa la riunione dei giudizi, la istruttoria del caso, il tribunale di Brindisi – divenuto nelle more competente a seguito del D.Lgs. 19 febbraio 1998, n. 51 – con sentenza 12 gennaio – 21 aprile 2004 ha dichiarato che il rapporto locativo oggetto di controversia era cessato de iure il 10 agosto 1996, rigettato la domanda di risoluzione del contratto per morosità del conduttore e, in parziale accoglimento della riconvenzionale, condannato la CA. a corrispondere al conduttore la somma di Euro 2.281,60 oltre interessi legali a titolo di indennità di avviamento, nonchè a restituire le somme indebitamente percepite per canoni locativi dal 23 giugno 1988 al 10 agosto 1996 e la somma di Euro 21.009,15 per indennità di detenzione dell’immobile dall’11 agosto 1996 alla data della decisione.

Gravata tale pronunzia in via principale dal C. e in via incidentale dalla CA., la Corte di appello di Lecce con sentenza 3 marzo – 4 ottobre 2004 ha condannato la CA. alla restituzione dei canoni a lei versati dal C. a partire dall’11 agosto 1989 maggiorati degli interessi legali, nonchè a corrispondere al C. l’indennità di avviamento commerciale sulla base del canone versato alla data del 10 agosto 1989 in ragione di diciotto mensilità e all’atto di rilascio dell’immobile, già disposto dal tribunale, oltre interessi legali, rigettata – infine – sia la domanda di risarcimento dei danni proposta dal C., sia l’appello incidentale.

Per la cassazione di tale ultima pronunzia, non notificata, ha proposto ricorso – affidato a tre motivi e illustrato da memoria – C.A.A., con atto 17 novembre 2006.

Resiste con controricorso e ricorso incidentale affidato a quattro motivi e illustrato da memoria, CA.Ca..

C.A.A. resiste con controricorso al ricorso incidentale di controparte.

Diritto

1. I vari ricorsi, avverso la stessa sentenza devono essere riuniti, ai sensi dell’art. 335 c.p.c..

2. Motivi di ordine logico impongono di esaminare con precedenza, rispetto al ricorso principale i primi tre motivi del ricorso incidentale.

3. Sul problema se il rapporto locatizio per cui è controversia fosse, o meno, soggetto – alla data di entrata in vigore della L. 27 luglio 1978, n. 392 – alla proroga legale, i giudici di secondo grado hanno affermato:

- non avendo la CA. mai intimato disdetta prima dell’entrata in vigore della L. n. 392 del 1918, il contratto in corso dal 1965, giunto alla sua prima scadenza contrattuale (10 agosto 1969), si è tacitamente rinnovato di anno in anno, ex art. 1597 c.c.;

- la prosecuzione del rapporto – hanno evidenziato ancora i giudici a quibus – è avvenuta quindi per volontà delle parti e non già per effetto della proroga legale, come ebbe a rilevare questa Corte;

- il contratto, scaduto L. n. 392 del 1978, ex art. 71, si è quindi rinnovato per tacita acquiescenza della locatrice (che ha continuato per anni a accettare i canoni senza riserva) fino al 10 agosto 1989;

- a tale data il contratto deve ritenersi cessato de iure per volontà della locatrice (che aveva intimato lo sfratto per finita locazione) e dello stesso conduttore (che aveva formalmente e ripetutamente offerto la riconsegna dell’immobile, condizionata al pagamento dell’indennità di avviamento).

4. Con il primo motivo la ricorrente incidentale censura nella parte de qua la sentenza impugnata lamentando violazione e falsa applicazione della L. n. 392 del 1918, artt. 61 e 11 con riferimento all’art. 360 c.p.c., n. 3 – Violazione e falsa applicazione del disposto della L. n. 392 del 1918, art. 68 e di tutte le ulteriori leggi che hanno comportato aumenti, quindi, legali, ai canoni di locazione relativi ai contratti soggetti a proroga, con riferimento all’art. 360 c.p.c., n. 3 – Omessa e/o insufficiente e/o contraddittoria motivazione su punti controversi e decisivi ai fini del giudizio, con riferimento all’art. 360 c.p.c., n. 5, atteso che la sentenza impugnata ha ritenuto applicabile nella specie la L. 27 luglio 1978, n. 392, art. 71 anzichè il precedente art. 67 dello stesso testo normativo certamente riferibile alla fattispecie, come risulta dalla legislazione invocata nella memoria di costituzione in appello.

5. Il motivo è fondato.

Alla luce delle considerazioni che seguono.

5.1. Deducendo – in grado di appello – la CA. che il primo giudice avesse erroneamente ritenuto che la locazione inter partes non fosse soggetta a proroga (alla data di entrata in vigore della L. n. 392 del 1978 con conseguente declaratoria di illegittimità degli aumenti di canone richiesti al conduttore in forza dell’art. 67 di tale ultima legge) e opponendo il C. che la questione specifica era coperta da giudicato, stanti gli accertamenti compiuti dalla sentenza 24 marzo 1990 della stessa corte di appello di Lecce, la sentenza ora oggetto di ricorso per cassazione ha, testualmente osservato:

- l’eccezione di giudicato sollevata dal C. non è fondata;

- infatti, la sentenza resa inter partes da questa Corte in data 23 febbraio – 24 marzo 1990 si limita a dichiarare cessata la materia del contendere .. e la Corte affrontò, quindi, solo incidentalmente la questione della disciplina normativa del contratto (riguardo alla sua soggezione o meno alle proroga legale) e ciò ai fini della regolamentazione delle spese processuali secondo il criterio della cd. soccombenza virtuale.

Pacifico quanto sopra e non controverso che il C. rimasto soccombente sulla sollevata eccezione di giudicato non ha proposto ricorso per cassazione avverso tale statuizione è evidente – in limine – che un tale accertamento (non fondatezza dell’eccezione di giudicato) deve ritenersi – al momento – coperto da giudicato.

Sono, di conseguenza, prive di qualsiasi pregio tutte le argomentazioni svolte nel controricorso in risposta al ricorso incidentale dirette a dimostrare la esistenza, nella sentenza 24 marzo 1990 dell’accertamento che il contratto 4 settembre 1965 non era soggetto a proroga legale alla data di entrata in vigore della L. n. 392 del 1978.

5.2. Anche a prescindere da quanto precede – comunque – è certo che la sentenza del 1990 (della Corte di appello di Lecce, passata in cosa giudicata) dopo aver dichiarato cessata la materia del contendere sul presupposto che alla data del 25 maggio 1989, giorno in cui il C. aveva versato i canoni richiesti per sanare la morosità nel procedimento di sfratto promosso nell’aprile 1989, il contratto era ancora in corso e che quindi non aveva senso discutere circa le scadenze indicate dalle parti all’inizio del giudizio di primo grado, ha esaminato la questione relativa alla disciplina del contratto esclusivamente incidentalmente, al fine della regolamentazione delle spese di giudizio secondo il criterio della soccombenza virtuale.

E’ palese, pertanto, che un tale accertamento non può condurre, in alcun caso, ad alcun giudicato, quanto al regime normativo cui è soggetto il contratto per cui è controversia (cfr., ad esempio, Cass. 13 marzo 2003, n. 3737; Cass. 7 dicembre 1973, n. 3345).

5.3. Premesso quanto sopra si osserva che, come pacifico, e accertato dai giudici a quibus, il contratto di locazione inter partes – stipulato il 4 settembre 1965 aveva scadenza al 10 agosto 1969.

Prima di tale ultima data – è entrato in vigore il D.L. 28 dicembre 1968, n. 1240, art. 1, conv, con modificazioni dalla L. 12 febbraio 1969, n. 4.

Contrariamente a quanto invoca la difesa della ricorrente incidentale, peraltro, la proroga delle locazioni di immobili adibiti ad attività commerciale od artigianale, prevista da tale disposizione opera con esclusivo riguardo ai contratti già prorogati dalle precedenti norme vincolistiche, e non anche, pertanto, nei confronti di un rapporto venuto ad esistenza – come il contratto per cui ora è controversia, sorto nel 1965 – in regime libero (In termini, ad esempio, Cass. 3 ottobre 1977, n. 4200, nonchè sempre nello stesso senso, Cass. 29 gennaio 1980, n. 674; Cass. 14 ottobre 1983, n. 6028).

5.4. Il rapporto in discussione – comunque – preme precisare a questo punto dell’esposizione, sempre in termini opposti a quanto invoca la ricorrente incidentale, non è stato soggetto a proroga neppure per effetto delle leggi immediatamente successive alla L. n. 4 del 1969, puntualmente indicate dalla ricorrente incidentale (L. 26 novembre 1969, n. 833; D.L. 26 ottobre 1970, n. 745, conv. nella L. 18 dicembre 1970, n. 1034).

5.5. In realtà – in conformità a quanto assolutamente pacifico presso una pressochè consolidata giurisprudenza di questa corte regolatrice (da cui totalmente e senza alcuna motivazione totalmente prescindono sia la sentenza impugnata in questa sede, sia la difesa del ricorrente incidentale) deve ribadirsi che (unicamente) la L. n. 1115 del 1971, art. unico, secondo cui le locazioni di immobili destinati ad alberghi, pensioni e locande o adibiti ad Esercizio di attività di natura commerciale od artigianale sono prorogate fino al 31 dicembre 1973, ha istituito un regime di proroga indiscriminata delle locazioni di locali adibiti ad uso commerciale ed artigianale, includendovi anche tutti i contratti cosiddetti liberi, cioè non solo quelli sottratti alla proroga per la loro data di stipulazione ma anche quelli esclusi dalla precedente legislazione vincolistica, così implicitamente abrogando le eccezioni alla proroga previste della L. n. 833 del 1969, art. 6 (in termini, ad esempio, Cass. 5 gennaio 1979, n. 25; Cass. 18 dicembre 1979, n. 6570).

Successivamente, in tema di locazione di immobili urbani, la normativa vincolistica del D.L. 24 luglio 1973, n. 426 (convertito in L. 4 agosto 1973, n. 495), nonchè quella successiva fino alla entrata in vigore della legge del cosiddetto equo canone, ha posto una proroga generalizzata ed indiscriminata per quelle ad uso non abitativo (Cass. 28 febbraio 1984, n. 1434).

5.6. Pacifici i principi di diritto che precedono, non controverso – come accertato la sentenza impugnata con statuizione sul punto non impugnata da alcuna delle parti – che la CA. mai ha intimato disdetta prima dell’entrata in vigore della L. n. 392 del 1978, è evidente che il contratto per cui è controversia alla scadenza del 10 agosto 1969 si è rinnovato, di anno in anno, ai sensi dell’art. 1597 c.c. sino all’entrata in vigore (29 dicembre 1971) della L. 11 dicembre 1971, n. 1115 allorchè è stato sottoposto a proroga ex lege sino all’entrata in vigore della L. 27 luglio 1978, n. 392.

5. 7. Accertato, come si è accertato – in forza delle considerazioni svolte sopra – che il contratto di locazione ora oggetto di controversia alla data di entrata in vigore della L. 27 luglio 1978, n. 392 era soggetto a proroga è evidente che, in accoglimento del primo motivo del ricorso incidentale la sentenza impugnata deve essere cassata nella parte in cui sul presupposto – accertato in violazione di legge – che il contratto stesso non fosse soggetto a proroga ha fatto applicazione della L. n. 392 del 1978, art. 71 anzichè come derivante dai principi di diritto sopra riferiti (disattesi senza alcuna giustificare dalla sentenza impugnata) della disciplina di cui alla stessa L. n. 392 del 1978, art. 67.

6. Come accennato sopra i giudici del merito hanno affermato che: – il contratto inter partes è cessato de iure alla data del 10 agosto 1989 a seguito della intimazione di sfratto, da parte della locatrice per l’agosto 1989;

- alla detta data il conduttore aveva ripetutamente offerto la riconsegna dell’immobile, condizionata al pagamento della indennità di avviamento, consegnando – altresì – fin dal 31 dicembre 1988 la licenza di commercio, avendo dimesso l’esercizio dell’attività commerciale.

7. Con il secondo motivo la ricorrente incidentale censura nella parte de qua la sentenza impugnata lamentando violazione e falsa applicazione del combinato disposto degli artt. 1596 e 1591 c.c. con riferimento all’art. 360 c.p.c., n. 3. Omessa e/o insufficiente e/o contraddittoria motivazione circa fatti controversi e decisivi per il giudizio.

8. Il motivo è fondato.

Alla luce delle considerazioni che seguono.

8.1. Come risulta dall’esposizione in fatto, contenuta nella sentenza ora oggetto di ricorso per cassazione:

- la CA. ha intimato una prima licenza per finita locazione per la data del 1 agosto 1984 o del 10 agosto 1984;

- il pretore, ritenendo l’opposizione del conduttore fondata su prova scritta, ha respinto l’istanza di ordinanza provvisoria di rilascio;

- riassunta la causa dinanzi al tribunale di Brindisi, era stata successivamente cancellata dal ruolo;

- nuovo sfratto, per finita locazione alla data del 1 agosto 1984 o del 1 agosto 1985, è stato intimato dalla locatrice con atto 30 maggio 1986 e il tribunale, con sentenza 10 ottobre 1987, ha affermato che il contratto era scaduto il 1 agosto 1985;

- proposto appello avverso tale pronuncia, la Corte di appello di Lecce ha dichiarato la cessazione della materia del contendere, sul presupposto che le parti – nell’ambito di altro, successivo procedimento (di sfratto per morosità) – si erano trovate d’accordo nello stabilire che alla data del 29 febbraio 1989 il contratto era ancora in corso.

8.2. Pacifico quanto precede è evidente che – contrariamente a quanto del tutto apoditticamente affermato dai giudici di secondo grado – nessun effetto, può conseguire dalle intimazioni di sfratto sopra ricordate:

- quanto alla prima (per la data del 1 agosto 1984 o del 10 agosto 1984) è pacifico che il giudizio instaurato su opposizione del C. è stato cancellato dal ruolo e – come evidenziato nelle premesse, in fatto, del ricorso incidentale – nelle more di tale giudizio la CA. ha intimato al C. anche sfratto per morosità e all’udienza del 10 ottobre 1986 ha offerto di sanare (come poi ha sanato) la propria mora ed è palese, per l’effetto, che le richiamate intimazioni sono rimaste prive di effetto;

- non essendo passata in cosa giudicata la sentenza del tribunale di Brindisi 10 ottobre 1987 (dichiarativa della cessazione del contratto al 1 agosto 1985), per essere intervenuta, nel giudizio di appello – proposto avverso la stessa – declaratoria di cessazione della materia del contendere che aveva accertato che le parti erano d’accordo nel ritenere che il contratto fosse ancora in corso alla data del 22 maggio 1989, data in cui il C. ha sanato la mora, con riguardo allo sfratto per morosità intimatogli dalla CA. nell’aprile 1989 è palese, altresì, che sono prive di effetti sia la intimazione di sfratto per finita locazione per la data del 1 agosto 1984 o del 1 agosto 1985 (intimato dalla locatrice con atto 30 maggio 1986) essendo stato accertato, giudizialmente, che alla data del 22 maggio 1989 (date successive a quelle indicate nella intimazione di sfratto) il contratto era ancora in corso, sia la intimazione di sfratto per morosità dell’aprile 1989, essendo stata purgata la mora.

8.3. Assolutamente irrilevanti, inoltre, al fine di ritenere cessato il contratto (nonchè l’obbligo per il conduttore di corrispondere il canone del caso) sono le circostanze evidenziate in sentenza e, infatti:

- contrariamente a quanto pare suppongano sia la sentenza impugnata, sia la difesa del ricorrente principale, il contratto cessa esclusivamente alla scadenza espressamente prevista o alla data indicata nella disdetta senza che sia sufficiente, allo scopo (salvo che tale facoltà non sìa stata espressamente riconosciuta in contratto) che il conduttore offra in restituzione l’immobile al locatore;

- nella specie, non avendo la locatrice accettato l’offerta della controparte, deve escludersi sia che le parti si siano accordate nel senso di ritenere cessato il contratto, per effetto di precedenti disdette, alla data in cui il conduttore ha offerto in restituzione l’immobile alla locatrice, sia che il contratto di locazione sia cessato per mutuo consenso;

- contrariamente a quanto si assume in sentenza – ancora una volta del tutto apoditticamente e senza indicare la norma (o almeno il principio generale) su cui si fondi una tale affermazione – la circostanza che il conduttore abbia rinunciato ad utilizzare l’immobile locato per l’esercizio della sua attività professionale e, pertanto, abbia consegnato alle autorità preposte la licenza di commercio, dismettendo l’esercizio della attività commerciale, costituisce una facoltà del conduttore medesimo ma non giustifica – in assenza di una espressa pattuizione in tale senso tra le parti – una pronunzia di cessazione (o di risoluzione) del contratto di locazione, nè giustifica l’esonero del conduttore dall’obbligo di pagamento del canone convenuto (cfr. art. 1587 c.c.).

8. 4. Anche il secondo motivo, in conclusione deve essere accolto e la sentenza impugnata – pertanto – deve essere cassata anche nella parte in cui ha dichiarato cessato il contratto di locazione inter partes alla data dell’11 agosto 1989.

9. All’accoglimento dei primi due motivi di ricorso incidentale segue l’assorbimento del terzo motivo dello stesso ricorso, con il quale la sentenza impugnata viene censurata nella parte in cui ha affermato che non esiste titolo in capo alla CA. a pretendere il pagamento del corrispettivo per il periodo successivo al 10 agosto 1989, atteso che il contratto sarebbe cessato in tale data e che la locatrice ha rifiutato sia il pagamento della indennità di avviamento sia la restituzione dell’immobile.

Pacifico, infatti, che la subordinazione, ai sensi della L. 27 luglio 1978, n. 392, art. 34, della esecuzione del provvedimento di rilascio dell’immobile locato, al pagamento della indennità di avviamento, non esclude la permanenza dell’obbligo del conduttore di continuare a pagare il canone fino alla riconsegna del bene, anche se abbia cessato di utilizzarlo e si limiti a detenerlo, salvo che, con comportamento conformato alla buona fede, egli ne abbia offerto la restituzione al locatore nelle forme e per gli effetti di cui agli artt. 1216 e 1209 cod. civ., mediante cioè atto notificato al creditore “nelle forme prescritte per gli atti di citazione”, e quindi a mezzo di ufficiale giudiziario, non essendo a tale fine viceversa idonea l’intimazione a riceverlo inviata al locatore a mezzo lettera raccomandata (Cass. 26 aprile 2002, n. 6090) è palese che sarà onere del giudice del merito, una volta accertata, in applicazione dei principi enunciati in accoglimento del primo e del secondo motivo, la data di cessazione del contratto, verificare se – in concreto – vi è stata, in relazione alla data in cui il contratto è cessato e, l’immobile doveva, quindi, essere restituito al locatore (e questo ultimo doveva corrispondere la indennità di avviamento) una formale intimazione di ricevere la consegna dell’immobile nel rispetto degli artt. 1216 e 1209 e ss. c.c. idonea a liberare il conduttore dall’obbligo di corrispondere il canone del canone (assolutamente prescindendo, in tale indagine, dalla circostanza se il conduttore abbia, o meno, utilizzato l’immobile).

10. In applicazione dei principi enunciati da Cass. 14 marzo 1995, n. 2936 (secondo cui – in particolare – l’azione del conduttore che agisce per la ripetizione delle somme che assume di avere versato in eccedenza rispetto al canone legale è soggetta ai medesimi principi che regolano la domanda di ripetizione di indebito ed è, pertanto, soggetta alla prescrizione ordinaria decennale a norma dell’art. 2946 c.c., non potendo invocarsi nè la prescrizione breve del diritto al risarcimento del danno, trattandosi di obbligazione derivante dalla legge e non di obbligazione ex delicto, nè quella quinquennale di cui all’art. 2948 c.c., n. 3), che riguarda l’azione del locatore per il pagamento della pigione, nè, infine, quella triennale prevista dalla L. 27 gennaio 1963, n. 19, art. 8 che riflette i diritti derivanti dalla tutela dell’avviamento commerciale) i giudici del merito hanno ritenuto prescritto il diritto del C. alla ripetizione dei canoni pagati in misura eccedente quella legale, anteriormente al decennio precedente la data di rilascio dell’immobile.

11. Con il primo motivo la ricorrente principale censura la sentenza impugnata nella parte de qua, denunziando violazione e falsa applicazione del combinato disposto degli artt. 2946 e 2935 c.c. e della L. 21 luglio 1918, n. 392, art. 79 in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 3 nonchè omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione circa un punto decisivo della controversia prospettato dalle parti o rilevabile d’ ufficio, per avere il tribunale prima e la corte di appello poi ritenuto soggetti alla disciplina di cui all’art. 2946 c.c. i pagamenti effettuati dal C. alla CA. durante il rapporto di locazione e, quindi, dichiarato prescritti quelli ultradecennali, atteso che la riserva di ripetere quanto pagato, con cui il conduttore aveva accompagnato la indebita solutio non poteva valere a costituire in mora il locatore nè essere annoverata tra le specifiche cause di interruzione della prescrizione di cui all’art. 2943 c.c..

12. Assume la difesa della CA. che nella eventualità sia confermata la sentenza ora impugnata, quanto alla data di cessazione del rapporto (essere cioè questo venuto a scadenza il 10 agosto 1989) il motivo di ricorso in esame deve essere rigettato perchè la ratio della norma di cui alla L. 27 luglio 1978, n. 392, art. 79 è quella di evitare al conduttore ri-torsioni in dipendenza della situazione di debolezza in cui versa il locatore, sì che il C. non può invocare alcuna remora o ritorsione, che possa giustificare la sua inerzia – protrattasi per nove anni – nel proporre azione di ripetizione delle somme pagate e presuntivamente non dovute.

13. Questo ultimo rilievo non coglie nel segno. Almeno sotto due, concorrenti, profili.

13.1. In primis si osserva che è stato accolto il secondo motivo del ricorso incidentale, sì – per l’effetto – deve escludersi che questa Corte abbia confermato, quanto alla data di cessazione del rapporto, la sentenza dei giudici a quibus.

13. 2. In secondo luogo, e in via assorbente, si osserva che l’art. 79 – quale che sia stata la sua derivazione e quale la sua ratio ispiratrice – prevede, in termini non equivoci, che il conduttore con azione proponibile fino a sei mesi dopo la riconsegna dell’immobile locato, può ripetere le somme.

Certo che nella specie l’immobile è stato consegnato unicamente nel 2004 è palese che è irrilevante la data in cui sia, de iure, cessato il rapporto di locazione, dovendosi il termine di decadenza di cui alla L. 27 luglio 1978, n. 392, ricordato art. 79 far decorrere esclusivamente dalla data di rilascio dell’immobile.

14. Precisato quanto sopra osserva il Collegio che il primo motivo del ricorso principale è manifestamente fondato.

In conformità a costante giurisprudenza di questa Corte regolatrice, infatti, deve ribadirsi che il termine semestrale di decadenza per l’esercizio dell’azione di ripetizione delle somme sotto qualsiasi forma corrisposte dal conduttore in violazione dei limiti e dei divieti previsti dalla stessa legge , previsto dalla L. 27 luglio 1978, n. 392, art. 79, comma 2, fa sì che, se l’azione viene esperita oltre il detto termine, il conduttore è esposto al rischio dell’eccezione di prescrizione dei crediti per i quali essa è già maturata, mentre il rispetto del termine di sei mesi gli consente il recupero di tutto quanto indebitamente è stato corrisposto fino al momento del rilascio dell’immobile locato, il che si traduce nella inopponibilità di qualsivoglia eccezione di prescrizione (Cass. 26 maggio 2004, n. 10128. Sempre nello stesso senso, tra le tantissime, Cass. 13 maggio 2008, n. 11897; Cass. 16 ottobre 2008, n. 25274;

Cass. 6 maggio 2010, n. 10964; Cass. 7 luglio 2010, n. 16009).

Non essendosi i giudici del merito attenuti ai riferiti principi (nè avendo indicato argomenti giuridici, di sorta, che giustifichino il superamento di tale insegnamento, al momento diritto vivente nella giurisprudenza di questa Corte regolatrice) la sentenza impugnata deve essere cassata anche nella parte de qua.

15. Riguardo alla domanda risarcitoria proposta dal C., che ascrive alla CA. la responsabilità della distruzione della sua attività commerciale, la Corte di appello ha rigettato la domanda atteso che tale domanda è carente perfino nell’allegazione dei fatti costitutivi e, comunque, priva di qualsiasi prova riguardo al nesso causale, all’antigiuridicità della condotta e all’esistenza del danno.

16. Con il secondo motivo il ricorrente principale censura nella parte de qua la sentenza impugnata lamentando violazione e falsa applicazione dell’art. 278 c.p.c. in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 3 nonchè omessa insufficiente e contraddittoria motivazione circa un punto decisivo delle controversia, prospettato dalle parti o rilevabili di ufficio, ex art. 360 c.p.c., n. 5.

17. Il motivo è, per alcuni profili, manifestamente infondato, per altri, inammissibile.

17.1. Quanto al primo aspetto, manifesta infondatezza, si osserva che ai fini della condanna generica al risarcimento dei danni ai sensi dell’art. 278 c.p.c., non è sufficiente accertare l’illegittimità della condotta, ma occorre anche accertarne, sia pure con modalità sommaria e valutazione probabilistica, la portata dannosa, senza la quale il diritto al risarcimento, di cui si chiede anticipatamente la tutela, non può essere configurato.

Nel caso di condanna generica, infatti, ciò che viene rinviato al separato giudizio è soltanto l’accertamento in concreto del danno nella sua determinazione quantitativa, mentre l’esistenza del fatto illecito e della sua potenzialità dannosa devono essere accertati nel giudizio relativo all’an debeatur e di essi va data la prova sia pure sommaria e generica, in quanto costituiscono il presupposto per la pronuncia di condanna generica (tra le altre, in tale senso, ad esempio, Cass. 22 gennaio 2009, n. 1631).

Pacifico quanto sopra è palese che non vi è stata da parte dei giudici del merito, alcuna violazione o falsa applicazione del precetto di cui all’art. 278 c.p.c., essendosi – all’opposto – detti giudici puntualmente attenuti all’insegnamento giurisprudenziale di questa Corte regolatrice al riguardo.

In particolare, anche al fine di conseguire una pronuncia di condanna generica era onere del ricorrente dare la prova che esisteva un nesso di causalità tra la condotta della controparte e la invocata distruzione della sua azienda, prova che i giudici del merito hanno ritenuto assolutamente carente nel caso di specie e che non può – certamente – trarsi da quanto, in termini assolutamente apodittici, esposto a p. 6 del ricorso introduttivo in questa sede (“il 21 gennaio 1987 il C. subiva un crollo psico fisico e veniva colto da infarto. La stremante attività giudiziaria cui, suo malgrado, era stato sottoposto a causa delle assurde pretese della CA. aveva ridotto in fin di vita lui e portato al collasso l’attività pluridecennale di commercio che egli con profitto espletava”).

17.2. Sotto il profilo di cui all’art. 360, n. 5 il motivo – ancora – deve essere dichiarato inammissibile.

Alla luce delle considerazioni che seguono.

17.2.1. Giusta quanto assolutamente incontroverso, presso una giurisprudenza più che consolidata di questa Corte regolatrice (da cui senza alcuna motivazione totalmente prescinde parte ricorrente) il vizio di contraddittoria motivazione presuppone che le ragioni poste a fondamento della decisione risultino sostanzialmente contrastanti in guisa da elidersi a vicenda e da non consentire l’individuazione della ratio decidendi, e cioè l’identificazione del procedimento logico-giuridico posto a base della decisione adottata (Cass. 3 agosto 2007, n. 17076).

Sempre alla luce di quanto non controverso in giurisprudenza, si osserva che il ricorso per cassazione – per il principio di autosufficienza (cfr. art. 366 c.p.c.) – deve contenere in sè tutti gli elementi necessari a costituire le ragioni per cui si chiede la cassazione della sentenza di merito e, altresì, a permettere la valutazione della fondatezza di tali ragioni, senza la necessità di far rinvio ed accedere a fonti esterne allo stesso ricorso e, quindi, ad elementi o atti attinenti al pregresso giudizio di merito (Cass. 17 luglio 2007, n. 15952; Cass. 13 giugno 2007, n. 13845).

Non controversi i principi che precedono, è palese che qualora si deduca – come nella specie – che la sentenza oggetto di ricorso per cassazione è censurabile sotto il profilo di cui all’art. 360 c.p.c., n. 5, per essere sorretta da una contraddittoria motivazione è onere del ricorrente, a pena di inammissibilità, trascrivere, nel ricorso, le espressioni tra loro contraddittorie ossia inconciliabili contenute nella parte motiva della sentenza impugnata che si elidono a vicenda e non permettono, di conseguenza, di comprendere quale sia la ratio decidendi che sorregge la pronunzia stessa.

Poichè nella specie parete ricorrente pur denunziando nella intestazione del motivo in esame anche la “contraddittoria motivazione” si è astenuto, totalmente – nella successiva parte espositiva – dal trascrivere le proposizioni presenti nella sentenza impugnata tra loro contraddittorie, è evidente che nella parte de qua il motivo deve essere dichiarato inammissibile.

17.2.2. Anche a prescindere da quanto precede, infine, si osserva che il motivo di ricorso per cassazione con il quale alle sentenza impugnata venga mossa censura per vizi di motivazione, ai sensi dell’art. 360 c.p.c., n. 5 deve essere inteso a far valere carenze o lacune nelle argomentazioni, ovvero illogicità nella attribuzione agli elementi di giudizio di un significato fuori dal senso comune, o ancora, mancanza di coerenza tra le varie ragioni esposte per assoluta incompatibilità razionale degli argomenti ed insanabile contrasto tra gli stessi, mentre non può, invece, essere inteso – come ora pretende il ricorrente – a far valere la non rispondenza della ricostruzione dei fatti operata dal giudice del merito al diverso convincimento soggetto della parte e, in particolare, non si può proporre un preteso migliore e più appagante coordinamento dei molteplici dati acquisiti (cfr. Cass. 27 ottobre 2006, n. 23087, Cass. 27 ottobre 2006, n. 23087, specie in motivazione, nonchè Cass. 6 marzo 2008, n. 6064; Cass. 6 settembre 2007, n. 18709; Cass. 3 agosto 2007, n. 17076).

Pacifico quanto precede è palese la inammissibilità del motivo in esame.

18. Con il terzo motivo il ricorrente principale censura la sentenza impugnata lamentando violazione e falsa applicazione tanto dell’art. 112 c.p.c., quanto della L. n. 392, art. 69 (nella nuova formulazione introdotta dalla L. n. 15 del 1987) in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 3 nonchè omessa insufficiente e contraddittoria motivazione circa un punto decisivo delle controversia, prospettato dalle parti o rilevabili di ufficio, ex art. 360 c.p.c., n. 5.

Si duole, in particolare, il ricorrente, che la Corte di appello abbia determinato l’indennità di avviamento in misura pari a 18 mensilità del canone corrisposto e non in 24 mensilità del canone proposto dalla locatrice (L. 2.500.000 al mese) con la raccomandata 21 marzo 1988, canone non accettato da esso conduttore.

19. Il motivo è inammissibile.

Sulla questione specifica i giudici di secondo grado hanno, testualmente, osservato: L. n. 293 del 1978, ex art. 34 il C. ha diritto all’indennità di avviamento in ragione di 18 mensilità del canone corrisposto all’agosto 1989, oltre agli interessi legali.

Al riguardo va evidenziato che la sussumibilita della fattispecie nell’ambito normativo della L. n. 392 del 1978, art. 34 non è stata impugnata dal C..

I giudici di appello hanno – cioè – rilevato che la statuizione del primo giudice, quanto al criterio cui parametrare la indennità di avviamento spettante al conduttore, fosse coperta da giudicato.

Certo quanto precede è palese che – se del caso – era onere del C. censurare la relativa statuizione assumendo che – in realtà – sulla questione non si era formato il giudicato.

Posto, per contro, che tale accertamento (la formazione del giudicato sulla questione specifica) non è il alcun modo censurato dal ricorrente principale è palese la inammissibilità della deduzione ora in esame.

In altri termini i giudici di appello lungi dall’omettere di esaminare la questione specifica – così incorrendo in error in procedendo (che evidentemente doveva essere prospettato sotto il profilo di cui all’art. 360 c.p.c., n. 4 e non, come è stato fatto, sotto quello di cui all’art. 360 c.p.c., nn. 3 e 5, da cui un ulteriore profilo di inammissibilità del motivo in esame (cfr. Cass. 27 gennaio 2006, n. 1755; Cass. 26 gennaio 2006, n. 1701; Cass. 11 novembre 2005, n. 22897)) – l’hanno puntualmente valutata ritenendola inammissibile perchè coperta da giudicato, con una statuizione non censurata in questa sede dal ricorrente principale.

20. Sempre in merito alla indennità di avviamento i giudici a quibus hanno quantificato la stessa in ragione di 18 mensilità del canone corrisposto all’agosto 1989, oltre agli interessi legali.

21. La ricorrente incidentale censura tale capo, della sentenza impugnata, con il quarto motivo del proprio ricorso incidentale denunziando:

- da un lato, che l’indennità de qua deve essere determinata sulla base dell’ultimo canone corrisposto e nella specie è ancora sub iudice, con il secondo motivo del suo ricorso incidentale, quale sia detto canone;

- dall’altro, omessa e/insufficiente e/o contraddittoria motivazione su un punto controverso e decisivo della controversia in relazione alla indennità di avviamento commerciale, con riferimento all’art. 360 c.p.c., n. 5.

22. Il motivo è fondato sotto entrambi i profili in cui si articola.

Alla luce delle considerazioni che seguono.

22.1. Quanto al primo, giusta la testuale previsione di cui alla L. 27 luglio 1978, n. 392, art. 34, comma 1, la indennità per la perdita dell’avviamento è pari a 18 mensilità dell’ultimo canone corrisposto.

Pacifico quanto sopra, certo che per effetto dell’accoglimento del primo e del secondo motivo di ricorso il giudice di rinvio dovrà determinare ex novo sia i criteri di determinazione del canone, sia la data di cessazione del contratto è palese che l’indennità di avviamento deve essere nuovamente calcolata dal giudice di rinvio sulla base delle conclusioni raggiunte a seguito dei nuovi accertamenti conseguenti alla presente pronuncia.

22.2. Quanto al secondo si osserva che come giustamente evidenziato i giudici del merito sono incorsi in una palese contraddizione.

Gli stessi, infatti:

- da un lato, hanno ritenuto che il canone corrisposto dal C. alla data della cessazione del rapporto era superiore a quello in concreto dovuto, in quanto comprensivo di tutti gli aumenti che il tribunale prima e la corte di appello dopo avevano ritenuto illegittimi e, per l’effetto, hanno condannato la locatrice alla restituzione di tali importi;

- dall’altro, peraltro – in evidente contraddizione – hanno determinato la indennità di avviamento non sulla base dell’ultimo canone effettivamente corrisposto dal conduttore (pari, pertanto, alla differenza tra il canone a suo tempo pagato meno quanto ottenuto in restituzione dal conduttore) ma sulla base del diverso maggiore canone corrisposto (comprensivo, quindi anche della parte restituita, o da restituire, da parte della locatrice).

Anche nella parte de qua, pertanto, la sentenza impugnata deve essere cassata.

23. Conclusivamente, accolto il primo motivo del ricorso principale, nonchè il primo, secondo e quarto motivo di quello incidentale, assorbito il terzo, la sentenza impugnata deve essere cassata in relazione ai motivi accolti con rinvio della causa, per nuovo esame, alla stessa Corte di appello di Lecce, in diversa composizione, che provvedere, altresì, sulle spese di questo giudizio di legittimità.

P.Q.M.

La Corte:

riunisce i ricorsi;

accoglie il primo motivo del ricorso principale, rigetta gli altri;

accoglie il primo, il secondo e il quarto motivo del ricorso incidentale, assorbito il terzo;

cassa, in relazione ai motivi accolti la sentenza impugnata e rimette la causa alla stessa Corte di appello di Lecce in diversa composizione, anche per le spese di questo giudizio di cassazione.

Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della Sezione Terza Civile della Corte di Cassazione, il 24 novembre 2010.

Depositato in Cancelleria il 17 dicembre 2010

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. VARRONE Michele – Presidente -
Dott. UCCELLA Fulvio – rel. Consigliere -
Dott. TALEVI Alberto – Consigliere -
Dott. URBAN Giancarlo – Consigliere -
Dott. AMBROSIO Annamaria – Consigliere -

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 20166/2005 proposto da:

E.V., R.C., elettivamente domiciliati in ROMA, VIA CRESCENZIO 25, presso lo studio dell’avvocato LONGO PAOLO, rappresentati e difesi dall’avvocato ROMANO LUIGI giusta delega a margine del ricorso;

- ricorrente -

contro

SOCIETA’ AL GRILLO DEI F.LLI VILLANI DI VILLANI PASQUALE & C SNC, in persona del suo legale rappresentante pro tempore Sig. V. P. elettivamente domiciliata in ROMA, VIA CHIANA 87, presso lo studio dell’avvocato MONELLO NUNZIATA, che la rappresenta e difende unitamente all’avvocato BUSA’ SEBASTIANO per delega a margine delcontroricorso;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 601/2005 della CORTE D’APPELLO di BRESCIA, Seconda Sezione Civile, emessa il 22/06/2005; depositata il 01/07/2005; R.G.N. 1519/2004;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 05/10/2009 dal Consigliere Dott. UCCELLA FULVIO;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. DESTRO Carlo, che ha concluso per il rigetto del ricorso.

FATTO
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

1. – Con sentenza del 2 agosto 2004 il Tribunale di Brescia dichiarava cessata la materia del contendere relativamente alla domanda di risoluzione del contratto di locazione ad uso abitativo intercorso tra i coniugi E.- R. e la snc Al Grillo;

dichiarava la risoluzione del contratto di locazione ad uso non abitativo intercorso tra le stesse parti e posto in scadenza per il 31 dicembre 2004.

2. – In punto di fatto i coniugi predetti, con intimazione di licenza per finita locazione e contestuale citazione per la convalida notificata il 3 aprile 2003, citavano in giudizio avanti al Tribunale di Brescia la snc. Al Grillo per sentir convalidare l’intimata licenza.

Nel costituirsi, la convenuta non si opponeva alla convalida relativamente all’immobile ad uso abitativo, mentre si opponeva a quella dell’immobile adibito ad uso non abitativo.

Eccepiva, infatti, la convenuta che, poichè la prima scadenza contrattuale era quella del 31 dicembre 2004, il diniego della rinnovazione avrebbe dovuto essere motivato, sicchè, non essendo stati indicati nella comunicazione della disdetta i motivi del diniego del rinnovo, il contratto si sarebbe rinnovato per altri sei anni.

All’esito dell’istruttoria il Tribunale emetteva la sentenza sopra indicata.

Avverso questa decisione proponeva appello la snc Al Grillo.

Resistevano al gravame i coniugi E.- R. che ne chiedevano il rigetto e a loro volta proponevano appello incidentale sulla dichiarata cessata materia del contendere in ordine al contratto di locazione ad uso abitativo.

3. – Con sentenza del 12 luglio 2005 la Corte di appello di Brescia accoglieva l’appello principale della società e rigettava la domanda di risoluzione del contratto ad uso non abitativo, compensando integralmente tra le parti le spese di entrambi i gradi del giudizio.

Contro questa sentenza insorgono i coniugi predetti con un ricorso affidato a tre articolati motivi.

Resiste con controricorso la snc Al Grillo.

DIRITTO
MOTIVI DELLA DECISIONE

1. – Osserva il Collegio che il punto centrale del ricorso si rinviene nella censura, con la quale si sostiene che il giudice dell’appello avrebbe errato nel ritenere che la durata iniziale del rapporto di locazione dell’immobile ad uso non abitativo era di dodici anni e non già di sei anni (primo motivo, intitolato violazione e falsa applicazione di norme di diritto ai sensi dell’art. 360 c.p.c., n. 3 e omessa, insufficiente, contraddittoria motivazione su un punto decisivo della controversia prospettato dalle parti o rilevabile di ufficio ai sensi dell’art. 360 c.p.c., nn. 3 e 5, in relazione alle norme di interpretazione dei contratti: p. 6 ricorso).

Il motivo non merita accoglimento.

Nel caso in esame, in una delle scritture private, registrate entrambe il 2 dicembre 1992, i coniugi E.- R. concedevano in locazione per uso commerciale alla Pubblici Esercizi sas di Castellaro Andrea & C., cui subentrava la attuale resistente, un immobile per anni dodici e cioè dal 1^ gennaio 1993 al 31 dicembre 2004 e al punto 3 del contratto le parti pattuivano espressamente che “il contratto si intenderà rinnovato per un periodo di anni sei e così di seguito qualora non venga data da una delle parti disdetta a mezzo di lettera raccomandata spedita almeno dodici mesi prima della scadenza della locazione e salvo recesso da comunicarsi da parte del conduttore nei termini e modalità previsti dalla L. n. 392 del 1978, art. 27, (p. 2 sentenza impugnata).

La formulazione letterale della clausola è, quindi, nel senso che le parti ebbero a prevedere ab initio una durata superiore a quella minima fissata dalla legge (sei anni) con il rinnovo tacito del rapporto locatizio, per cui per il successivo periodo di rinnovo si applica la durata minima di sei anni prevista dall’art. 28 della stessa legge (sul punto Cass. n. 2316/07).

Al riguardo, va solo aggiunto che il testo della clausola sembra redatto avendo presente proprio quanto statuito da questa Corte allorchè, intervenendo sulla disciplina di cui al comb. disp. della L. n. 392 del 1978, artt. 27 e 28, ha avuto modo di precisare che dall’esame delle suddette norme “emerge che i contratti di locazione contemplati dall’art. 27 hanno in via normale una durata di dodici anni, salva l’ipotesi di diniego della rinnovazione alla prima scadenza ( Cass. n. 10270/95, in motivazione).

Ne consegue che i coniugi E.- R., se intendevano esercitare il diritto di diniego della rinnovazione del contratto alla prima scadenza, avrebbero dovuto farlo, secondo quanto previsto dalla clausola contrattuale, almeno dodici mesi prima della scadenza che era del 31 dicembre 2004, ovvero entro il 31 dicembre 2003 con disdetta motivata (L. n. 392 del 1978, art. 29, comma 4), così come ha avuto modo di precisare questa Corte in una fattispecie, che ben si attaglia al caso in esame, ( Cass. n. 22129/04, in motivazione sub 2. 11, lett. c).

Il che, però, non è accaduto, essendo emerso nel corso del giudizio per l’appunto la mancanza di disdetta motivata.

2. – Passando al secondo motivo, in sostanza, i ricorrenti lamentano, sia sotto il profilo dell’art. 360 c.p.c., n. 3 che sotto quello della violazione dell’art. 360 c.p.c., n. 5 il fatto che il giudice dell’appello abbia trascurato l’esame di prove documentali esistenti e non abbia dato rilevo nè attenzione alcuna ad una prova documentale decisiva rappresentata da una seconda raccomandata del 30 ottobre 2003, successiva all’udienza di convalida.

Anche questo motivo va disatteso E’ pacifico che la prima raccomandata mancava di specifica motivazione e quindi era inidonea a produrre gli effetti propri per la prima scadenza, così come è pacifico che la seconda intervenne dopo la udienza di convalida e che la seconda può valere solo per la scadenza successiva come espressione della volontà contraria al rinnovo della locazione e che, pur se essa poteva essere rinnovata anche prima dell’accertamento giudiziale del vizio della prima che era datata novembre 2002, tuttavia non dispiega i suoi effetti nell’attuale giudizio, potendo essere posta a fondamento di un’autonoma domanda giudiziale da proporsi eventualmente in seguito ( Cass. n. 1834/92).

Quindi, in nessun errore è incorso il giudice dell’appello, per il semplice motivo che, dovendo esaminare la prima raccomandata e avendone riconosciuta la inidoneità, non aveva alcun obbligo di esaminare la seconda.

3. – Anche il terzo motivo, in sostanza centrato sulla circostanza che il giudice dell’appello non abbia rispettato i canoni di cui all’art. 1362 cpv c.c. e art. 1371 c.c., va disatteso.

Infatti, i ricorrenti si riferiscono ad un atto stragiudiziale di diffida del 22 – 27 maggio 1999, con il quale l’originario conduttore, che poi ha ceduto l’azienda e il contratto di locazione alla resistente società, avrebbe esso stesso definito il contratto dalla durata di anni sei più sei “esplicitando che la precisa, inderogabile scadenza fissata sarebbe avvenuta il 31 dicembre 2004″ ovverosia la scadenza ultima sarebbe stata quella della fine del 2004 (p. 13 ricorso).

Come rileva la resistente, si tratta di un atto unilaterale a cui essa è estranea, per cui ad essa non opponibile, per quanto, trattandosi di deduzioni unilaterali di volontà non è applicabile, data la natura, il criterio, in questa sede invocato dai ricorrenti, della operatività della comune intenzione delle parti e neppure è rilevante il comportamento (che, nella specie, non vi è stato, perchè poi il contratto è stato ceduto) dell’autore di quelle deduzioni (giur. costante: Cass. n. 13970/05 par. 6, in motivazione, richiamata anche dalla resistente).

4. – Infine, per quanto concerne il governo delle spese, i ricorrenti non lo contestano in linea di diritto (p. 13 – 14 ricorso), ma ne invocano la corretta applicazione, che risulta tale, atteso che entrambe le parti sono risultate alternativamente vittoriose nelle fasi di merito.

Conclusivamente il ricorso va respinto, ma si rinvengono giusti motivi dati dagli alterni esiti dei gradi del merito, per compensare integralmente tra le parti le spese del presente giudizio di cassazione.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e compensa integralmente tra le parti le spese del presente giudizio.
Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio, il 5 ottobre 2009.
Depositato in Cancelleria il 6 novembre 2009

Cosa avviene del processo esecutivo, anche di rilascio immobiliare oltre che nella espropriazione forzata se il conduttore / debitore muore prima che il procedimento sia concluso?

Occorre rinotificare il titolo esecutivo e il precetto agli eredi?

L’art. 477 c.p.c non impone alcun obbligo  di notificare nuovamente il titolo esecutivo ed il precetto agli eredi di una persona defunta alla quale siano già stati notificati sia l’uno che l’altro. (cfr. Cass. 21.4.2000 n. 5200; conforme Cass. 24.7.1969 n. 2807, Corte di Cassazione, Sezione 3 civile ,Sentenza 10 ottobre 2008, n. 25003).

Qualora poi il processo esecutivo abbia avuto già inizio, appare de plano incontestabile la irrichiedibilità della rinnovazione della notifica del titolo esecutivo e del precetto.

La Corte di legittimita’ piu’ volte affermato (Cass. 520072000; 2807/1969) il principio di diritto secondo il quale l’articolo 477 cod. proc. civ., non impone alcun obbligo di notificare nuovamente il titolo esecutivo ed il precetto agli eredi di una persona defunta alla quale siano gia’ stati (come nella specie) notificati sia l’uno che l’altro – tale obbligo essendo, viceversa, legittimamente configurabile se alla persona poi defunta, non sia stato notificato nell’uno ne’ l’altro, oppure sia stato notificato solo il titolo esecutivo e non anche il precetto.” Corte di Cassazione, Sezione 3 civile ,Sentenza 10 ottobre 2008, n. 25003. Di parere contrario si pongono alcune pronunce della Cassazione.”La morte del debitore, sopravvenuta dopo che allo stesso è stato notificato il precetto, determina certo una modificazione della sequenza dei successivi atti del processo esecutivo ancora da iniziare: ciò nel senso che per iniziare il processo esecutivo contro l’erede gli si deve nuovamente notificare il titolo esecutivo ed il precetto (Cass. 25 giugno 1993 n. 7067; 26 febbraio 1990 n. 1436).

in persona del signor dott. Antonio Scarpa Giudice

ha pronunciato all’udienza del giorno 19 maggio 2006 la seguente

SENTENZA

nella causa n. 740/05 R.G. in materia di locazione, vertente tra

L. S., rappresentato dal difensore Avvocato B. Angrisano

attore

e

G. T., rappresentato dal difensore Avv. D Colucci

convenuto

Fatto e Diritto

L. S. ha intimato per l’udienza dell’11 marzo 2005 sfratto per finita locazione alla scadenza del 31 dicembre 2004 nei confronti di G. T. in relazione all’immobile sito in Salerno, Via A. I., n. 35, immobile oggetto di contratto del 28 dicembre 1999, decorrente dal 1° gennaio 2000, concluso per la durata di 3 + 2 anni ai sensi dell’art. 2, comma 3, della legge 9 dicembre 1998, n. 431 e dell’accordo territoriale per il Comune di Salerno del 4 agosto 1999. Deduce l’attore che, al termine del periodo di proroga biennale, con raccomandata del 20 febbraio 2004, ha inviato disdetta, denunciando la propria intenzione di non rinnovare il contratto alle medesime condizioni, e successivamente spiegando, con altra raccomandata del 1° giugno 2004, di non essere disponibile a stipulare nuovo contratto ai sensi dell’art. 2, comma 3, l. n. 431/1998. G. T., costituitosi, contestava la mancata allegazione dell’accordo territoriale al contratto, nonché il pagamento del canone nell’importo di euro 447,00, superiore all’importo di euro 413,17 previsto in euro 413,17; ad avviso dell’intimato, anche la proposta dello L. S. di stipulare nuovo contratto a canone libero deporrebbe per l’estraneità del rapporto al cosiddetto modello alternativo. Di conseguenza, il G. T. concludeva per l’individuazione della scadenza secondo il modello ordinario al 31 dicembre 2007. Concessa dal Giudice inizialmente designato per questo giudizio l’ordinanza di rilascio ex art. 665 c.p.c., e disposto il mutamento del rito, G. T., con comparsa depositata all’udienza del 17 febbraio 2006 ha proposto riconvenzionale per la restituzione del deposito cauzionale, nonché delle spese sostenute per la manutenzione straordinaria dell’immobile locato. La causa è stata decisa all’udienza del 19 maggio 2006 mediante lettura del dispositivo e contestuale deposito della motivazione.

Si noti, pregiudizialmente, che l’opposizione dell’intimato, di cui all’art. 665 c.p.c. determina, senza che occorra all’uopo un provvedimento del giudice, la conclusione del procedimento di convalida a carattere sommario, e l’instaurazione di un nuovo ed autonomo processo con rito e cognizione ordinari, in cui non si discute più di accoglimento o di rigetto della domanda di convalida e che si conclude con la pronuncia di una normale sentenza di condanna del conduttore al rilascio dell’immobile locato, se la domanda del locatore viene accolta, ovvero di accertamento negativo del diritto al rilascio, se la domanda è, invece, rigettata.

Per iniziare, le riconvenzionali proposte da G. T. nella memoria di costituzione all’udienza del 17 febbraio 2006 sono inammissibili. Infatti, nel procedimento per convalida di sfratto, nel quale sia stata proposta opposizione, il momento di preclusione della proposizione della domanda riconvenzionale dell’intimato deve identificarsi non con il deposito della comparsa di risposta ai sensi dell’art. 660, comma 5, c.p.c., ma con il deposito della memoria integrativa successiva all’ordinanza ex art. 426 c.p.c. dispositiva della prosecuzione del giudizio secondo le regole della cognizione piena, memoria per la quale il giudice aveva concesso termine fino al 30 giugno 2005 (così, da ultimo, Cassazione civile, sez. III, 30 giugno 2005, n. 13963). Peraltro il convenuto, nel formulare la sua domanda riconvenzionale, deve pure richiedere, ai sensi dell’art. 418 comma 1 c.p.c., che il giudice adito fissi una nuova udienza di discussione. Tale necessità non sarebbe esistita soltanto laddove il conduttore convenuto nel giudizio di sfratto avesse già in quella fase spiegato domanda riconvenzionale, ovvero prima che venisse disposta la trasformazione del rito a norma dell’art. 426 c.p.c., giacché l’udienza di discussione fissata ai sensi di quest’ultimo articolo avrebbe così già consentito di realizzare le esigenze, sottese alla richiesta del convenuto, volte ad assicurare la regolarità del contraddittorio e la possibilità per l’attore di svolgere le proprie difese.

Venendo al merito, nessun dubbio sussiste poi che il contratto del 28 dicembre 1999 fosse riconducile al modello alternativo predisposto dall’art. 2, co. 3°, della l. n. 431/1998, modello che, com’è noto, si sostanzia in una durata per legge non inferiore a tre anni, con proroga di diritto biennale alla prima scadenza, ove le parti non concordino sul rinnovo per minimo altri tre anni, e sempre che il locatore non intenda utilmente avvalersi della facoltà di disdetta per adibire l’immobile agli usi o effettuare le opere di cui all’art. 3, ovvero vendere l’immobile alle condizioni e con le modalità di cui al medesimo art. 3. Alla scadenza della proroga biennale, le parti possono, dunque, attivare il procedimento per il rinnovo o per la rinuncia al rinnovo, mediante comunicazione con lettera raccomandata inviata almeno sei mesi prima dell’esaurimento del biennio, come fatto dallo L. S. con la raccomandata comunicata il 6 marzo 2004, in cui si annunciava l’intenzione di non voler rinnovare il contratto alle stesse condizioni. Non è qui ribadito, come invece nel co. 1° dell’art. 2, che la parte interpellata debba rispondere a sua volta entro sessanta giorni dalla ricezione. In mancanza, infine, della comunicazione, il contratto si rinnova tacitamente alle medesime condizioni (ivi compresa la necessità di disdetta alle successive scadenze) per ulteriori tre anni.

Il valore del canone e l’ulteriore contenuto negoziale del contratto corrente dalle parti risultano determinati sulla base di quanto stabilito in apposito accordo locale per il Comune di Salerno stipulato il 4 agosto 1999 tra le organizzazioni della proprietà edilizia e le organizzazioni dei conduttori maggiormente rappresentative. Per favorire la realizzazione degli accordi in sede locale, infatti, le organizzazioni di categoria sono chiamate dall’art. 4 e dall’art. 4 bis (introdotto dalla l. 8 gennaio 2002, n. 2), l. n. 431/1998, a concludere una convenzione nazionale che approvi i tipi di contratto ed individui i criteri generali per la definizione dei canoni (nell’ambito di fasce di oscillazione che tengono conto della tipologia e delle condizioni dell’immobile) e di altri elementi, poi indicati in apposito decreto del Ministro dei lavori pubblici (ora delle Infrastrutture e dei Trasporti). Pertanto, dopo le modifiche all’originario impianto apportate nel 2002, la definizione dei contratti tipo (relativa non solo al modello primario alternativo, ma pure alle locazioni transitorie e per studenti universitari) non è più rimessa agli accordi in sede locale tra le associazioni di categoria, ma diviene prerogativa centralizzata della Convenzione nazionale frutto del lavoro della commissione tra proprietari ed inquilini convocata ogni tre anni. Stando al co.2° dell’art. 4 bis, tuttavia, i tipi di contratto approvati in sede di Convenzione nazionale possono pure indicare scelte alternative in relazione a specifici aspetti del rapporto (con riferimento particolare ai criteri di misurazione delle superfici degli immobili, da definire poi tuttora negli accordi locali.

Il convenuto intimato deduce una difformità tra contratto individuale e contratti tipo, tale da portare il rapporto fuori dalla previsione del co. 3° dell’art. 2 (contratti alternativi), per farlo rientrare nel 1° co. dello stesso articolo. I commi 3° e 4° dell’art. 13 l n. 431/1998, peraltro, prospettano in termini di nullità le difformità delle pattuizioni individuali che deroghino ai limiti minimi di durata o agli importi massimi di canone fissati negli accordi collettivi locali; sicché in questi stessi limitati casi il conduttore può richiedere al Tribunale di ricondurre il contratto a condizioni conformi a quelle stabilite dalla contrattazione collettiva a norma dell’art. 13, co. 5°, l n. 431/1998. Nessuno però degli elementi di qualificazione indicati dal G. T. (mancata allegazione dell’accordo territoriale, importo del canone, comportamento del locatore in occasione delle trattative per il rinnovo) valgono ad estraniare il contratto per cui è lite dalla cornice posta dall’art. 2, comma 3, l. n. 431/1998; di tal ché correttamente l’attore individua la scadenza del rapporto al termine della proroga biennale, ovvero al 31 dicembre 2004.

Quanto alla regolamentazione delle le spese processuali sostenute, si provvede condannandosi il convenuto a rimborsare l’attore secondo soccombenza.

P.Q.M.

Il Tribunale di Salerno I sezione civile, definitivamente pronunziando sulla domanda proposta da L. S. nei confronti di G. T., nonché sulle domande riconvenzionali proposte da G. T.,

accoglie la domanda proposta da L. S. nei confronti di G. T., e dichiara risolto per finita locazione alla scadenza del dicembre 2004 il rapporto di locazione instaurato con contratto del 28 dicembre 1999, condannando G. T. al rilascio dell’immobile locato, e confermando il termine di esecuzione ex art. 56, l. n. 392/1978 già fissato con ordinanza del 14 marzo 2005;

dichiara inammissibili le domande riconvenzionali proposte da G. T.;

condanna G. T. a rimborsare a L. S. le spese processuali sostenute, che liquida in euro 100,00 per esborsi, euro 674,00 per diritti ed euro 900,00 per onorari, oltre Iva e contr. cassa prev., con distrazione in favore del difensore ex art. 93 c.p.c.

Salerno, 19 maggio 2006

In composizione monocratica… in funzione di giudice unico, ha pronunciato, ex art. 281 sexies c.p.c., la seguente

SENTENZA

nella causa civile di primo grado iscritta al numero 70279 del ruolo generale degli affari contenziosi dell’anno 2002, discussa e decisa all’udienza del giorno 26.9.2003 e vertente

TRA

C. G., F. S., G., L., C., G., A. e T. M. C., con domicilio eletto in Roma, via Rodi 32, presso lo studio del procuratore avvocato Chiocci Martino U. e Flamminii Minuto Alessandra , rappresentante e difensore per procura in atti

PARTE RICORRENTE

Alternativa Accademia S.r.l. in persona legale rappresentante pro-tempore, in Roma, via G.G. Belli, presso lo studio dei procuratori avvocati Leopoldo Facciotti rappresentanti e difensori per procura in atti

PARTE RESISTENTE

OGGETTO: Risoluzione per inadempimento

Fatto e Diritto

Le parti ricorrenti hanno agito per la risoluzione contrattuale per inadempimento per mutamento della destinazione d’uso prevista nel contratto di locazione a mente dell’art. 80 legge 359/78, sostenendo che solo in sede di costituzione avvenuta in data 4.7.2002 del resistente nell’ambito di altro giudizio tra le stesse parti per finita locazione, aveva appreso che nei locali locati si svolgeva un attività comportante contatti diretti con il pubblico laddove la destinazione contrattuale prevedeva il disimpegno nei locali locati solo ” scuola per acconciatori”.

Si costituiva la società resistente affermando che pregiudizialmente la domanda di risoluzione per inadempimento era inammissibile atteso che nelle more del giudizio era intervenuta convalida di sfratto per finita locazione al 31.3.2003 e che, in ogni caso, che alcun cambiamento di destinazione d’uso vi era stato considerato che l’afflusso del pubblico era funzionale all’attività d’insegnamento che per sua peculiarità, non poteva che svolgersi con esercitazioni pratiche sui clienti.

Il ricorso è infondato e non merita accoglimento.

1.-In via pregiudiziale va, innanzitutto, chiarito che, diversamente da quanto opinato da parte resistente, la pronuncia richiesta in punto di risoluzione per mutamento di destinazione d’uso a mente dell’art. 80 legge 392/78 è del tutto ammissibile.

Invero, la pronuncia di risoluzione per inadempimento, retroagisce al momento della pronuncia con effetti ex tunc, laddove la declaratoria di cessazione del contratto di locazione per maturazione del termine finale si limita ad accertare, con effetti ex nunc, l’effettiva scadenza, scrutinandone i presupposti legali.

Ne deriva che sussiste con elementi d’attualità l’interesse della parte ricorrente a sentire accertata, con gli effetti costitutivi della risoluzione, l’eventuale mutamento dell’uso contrattuale, ancorché sia stata pronunciata convalida per finita locazione del rapporto in questione al 31.3.2003.

2.-Tanto premesso, allega il ricorrente di avere appreso, proprio in sede di costituzione dell’odierno resistente nel giudizio sommario di citazione per convalida, l’esistenza di un afflusso considerevole di clientela pagante per la prestazione di parrucchiere all’interno dell’immobile locato, con conseguente diritto, a dire della parte conduttrice, all’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale.

Ciò premesso, evidenzia il ricorrente che la destinazione contrattuale concordata nel regolamento contrattuale dalle parti prevedeva solo quella di “scuola per acconciatori.”.

Afferma poi il ricorrente che, avendo avuto contezza di tale circostanza solo in esito alla costituzione del resistente nel giudizio di finita locazione, non restava altra via per reagire alle implicite richieste di riconoscimento del diritto alla tutela dell’avviamento che agire in giudizio l’accertamento dell’inadempimento del conduttore al rispetto della destinazione convenuta.

Il ricorso è infondato nel merito e non merita accoglimento.

3.- Occorre infatti premettere che l’istituto dell’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale assieme a quelli del riscatto e della prelazione, costituiscono presidio legale all’attività imprenditoriale.

I due istituti costituiscono, invero, aspetti e strumenti diversi di tutela di uno stesso bene che è costituito dall’avviamento commerciale.

In tutte e tre le ipotesi, comunque, indennità ed avviamento risultano funzionali all’interesse pubblico alla conservazione dell’impresa (Corte Costituzionale 128/83 e 300/83).

La tutela della clientela, diviene, perciò, nelle intenzioni del legislatore, elemento costitutivo dell’avviamento commerciale.

Ne deriva che per clientela deve intendersi quella domanda di beni e servizi destinata a stabilizzarsi verso un determinato conduttore in funzione della localizzazione dell’attività dello stesso in una ben individuata sede.

4.-Orbene, va subito chiarito che detta clientela costituisce solo una parte dell’avviamento il quale, in senso tecnico, non è altro che la capacità produttiva dell’azienda , ossia la sua idoneità a realizzare un profitto maggiore attraverso uno specifico assetto dei vari elementi che la compongono rispetto alle capacità produttive dei fattori di produzione singolarmente considerati.

L’avviamento s’identifica, dunque, in una sorta di valore aggiunto dell’azienda ed è destinato a permanere indipendentemente dal mutamento dell’imprenditore e dalle sue vicende soggettive.

Si è perciò osservato che la disciplina in esame non solo persegue il mantenimento dell’impresa e della clientela ma appare, altresì, diretta a ristorare l’imprenditore- conduttore della perdita dell’avviamento medesimo, nel senso appena ridetto.

In altre parole, la disciplina complessiva, ossia l’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale, la prelazione in caso di nuova locazione, la prelazione ed il riscatto in caso di vendita dell’immobile locato sono tutti funzionali a garantire al conduttore la continuazione della propria attività nell’immobile locato (v. Corte cost. 5 maggio 1983, n. 128; Cass. 10 luglio 1986, n. 4486).

Ciò premesso, va ribadito che tutto l’impianto legislativo di tutela dell’avviamento identifica la nozione dell’avviamento con quella di clientela.

A tale impostazione ha aderito sia la giurisprudenza di legittimità che di merito, in aderenza alla giurisprudenza della Corte Costituzionale che ha, per l’appunto, sottolineato che la clientela non s’identifica con l’avviamento, ma ne è elemento costitutivo e che il legislatore ha inteso tutelare il bene-clientela, attraverso il riconoscimento dell’indennità per la perdita di quello specifico fattore di produzione localizzato nell’immobile oggetto della locazione non abitativa.

Secondo la ratio complessiva della tutela, tale fattore d’incremento economico permarrà, una volta trasferitosi l’imprenditore medesimo, attraverso il collegamento all’ubicazione dell’immobile locato, ossia ancorando la domanda al territorio.

5.-Ora, nel caso di specie occorre interrogarsi sulla funzione della clientela all’interno dell’immobile locato.

Infatti l’esistenza, come dato fenomenico di pubblico all’interno dell’immobile locato, non vale a caratterizzare di per se stessa l’esistenza di una attività tutelabile.

Infatti, l’apertura al pubblico di per se stessa non può non implicare l’esistenza di un ‘utenza”, altrimenti quale che sia attività neanche potrebbe essere disimpegnata dietro corrispettivo.

Ciò premesso deve ancora osservarsi che, essendo risaputo che la tutela in questione tutta si basa sull’esistenza del c.d. contatto diretto con il pubblico di cui all’art. 34 e 35 legge citata, occorre interrogarsi sul dato lessicale: attività che «comportino contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori», prendendo atto che esso appare labile e generico sicché all’interprete è domandato spesso un compito non facile di ricerca di soluzioni interpretative accettabili.

Innanzitutto, già dall’incipit del testo legislativo possiamo dire di conoscere il commerciante al minuto.

È costui chiunque rivenda il prodotto o il servizio direttamente al consumatore finale.

Immaginandolo impegnato nella sua iniziativa economica nell’immobile locato ciò vuol dire che per costui tanto più determinante sarà l’immobile quanto più marcate saranno le esigenze quantitative o della qualità del cliente nell’ambito della categoria di consumatori- utenti finali , ossia, a tenore dell’art. 35 legge citata, i consumatori minuti intesi come categoria indifferenziata residuale rispetto a quella «qualificata», che sul mercato opera come clientela di rivenditori utilizzatori professionisti o utilizzatori all’ingrosso, diversificazione che si caratterizza anche sul piano definitorio oltre che legislativo.

6.-Ciò premesso la linea direttrice della ripartizione dell’onere della prova risulta così scandito:

a) attività tutelata che va dimostrata da parte di chi ne ha interesse.

Tale interesse, giova sottolineare potrebbe anche fare capo al locatore che voglia vedere avverata la condizione di procedibilità dell’escomio;

b) la negazione da parte del locatore del diritto all’indennità per mancanza del requisito dei contatti diretti.

Si è detto che nessuna prova del danno conseguente all’escomio deve essere data dal conduttore appare però indispensabile che sia provata la destinazione ad una delle attività protette tra quelle tutelate dall’art. 34 e 35 della legge 392/78:

sub a) va aggiunto che nessun potere officioso in merito all’ esistenza d’una attività tutelabile può venire dal giudice:

“La norma di cui all’art. 2697 cod. civ., relativa alla generale disciplina dell’onere della prova in giudizio, trova applicazione, in sede di controversie insorte in tema di corresponsione dell’indennità di avviamento in favore del conduttore (art. 34 della legge n. 392 del 1978), nel senso che a quest’ultimo (che rivesta la qualità di attore) spetta il compito di provare non solo di aver esercitato, nell’immobile, una delle attività per le quali l’indennità è prevista, ma anche che la medesima comportava contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori, nessun obbligo di accertamento di ufficio gravando, in tal senso, sul giudice procedente. Se, al contrario, la qualità di attore abbia ad esser rivestita dal locatore, onde ottenere l’accertamento negativo della spettanza di tale indennità al conduttore, sarà esclusivo onere del primo provare l’insussistenza dei presupposti del relativo diritto (a nulla rilevando che, trattandosi di prova negativa, l’adempimento di tale onere può rivelarsi, in concreto, particolarmente gravoso), mentre, nella ipotesi di azione di accertamento negativa proposta dal locatore e correlativo dispiegamento di domanda riconvenzionale da parte del convenuto, ambedue le parti dovranno ritenersi gravate dall’onere di provare esaustivamente le rispettive, contrapposte pretese, con conseguente soccombenza della parte incapace di assolverlo”.

(Cass. 6 agosto 1997, n. 7282 manca pubblicazione)

Orbene, se quest’ultima deriva dalla destinazione contrattuale è ovvio che il conduttore o il locatore avrà adempiuto l’onere della prova ex art. 2697 c.c. con la semplice produzione del contratto di locazione .

Così la giurisprudenza:

” In tema di locazione di immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello di abitazione, il conduttore che, in seguito alla cessazione del rapporto, chieda il pagamento dell’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale non ha l’onere di provare che l’immobile era utilizzato per il contatto diretto con il pubblico degli utenti e dei consumatori se questa circostanza derivi dalla stessa destinazione contrattuale dell’immobile (nella specie, ristorante e locanda), gravando sul locatore che eccepisce la diversa destinazione effettiva l’onere di provare tale fatto impeditivo della pretesa del conduttore, ai sensi dell’art. 2697, comma secondo, cod. civ”..

(Cass.17 ottobre 1992, n.11405, annotata)

Va evidenziato tuttavia che allorché, secondo i principi generali, ancorché la destinazione dell’immobile derivi dalla destinazione contrattuale, al locatore che voglia porre nel nulla tale clausola s’impone l’adempimento della prova contraria:

“Il conduttore non ha l’onere di provare che l’immobile era utilizzato per il contatto diretto con il pubblico degli utenti e dei consumatori se questa circostanza derivi dalla stessa destinazione contrattuale dell’immobile, gravando sul locatore che eccepisce la diversa destinazione effettiva l’onere di provare tale fatto impeditivo della pretesa del conduttore, ai sensi dell’articolo 2697 del c.c.

(Cass. 28 aprile 1997 n. 3629, Gad, n. 20 31 maggio 1997, p. 43).

Nel caso di specie, il contratto nulla dice in merito all’esistenza del contatto diretto con il pubblico limitandosi ad affermare che l’uso cui i locali sono destinati è quello di scuola per acconciatori.

Ciò premesso, è emerso in sede d’interrogatorio libero, da apprezzare a mente dell’art. 116 c.p.c. del legale rapp.te della società conduttrice che la natura stessa dell’attività didattica impone l’uso di esseri viventi , per esempio per prestazioni quali la tintura che esige l’uso di capelli vivi e che del tutto residuale è l’utilizzo di manichini – modelli, per ovvie esigenze didattiche.

Ugualmente è stato chiarito che la prestazione tipica di messa in piega, dietro compenso, è comunque marginale rispetto all’attività didattica, tant’è che chi accetta di prestarsi come modello fruisce di un prezzo ridotto e che, in ogni caso, è necessario un appuntamento: ” Noi lavoriamo per appuntamento però se passa una cliente e chiede la prestazione ha la possibilità di offrirsi come modella e pagare un prezzo ridott , oppure può essere servita come parrucchiere… “.

Altro elemento presuntivo della labilità dei contatti diretti con il pubblico, ossia di clientela indifferenziata rispetto alla quale l’immobile funge da collettore, ossia come fattore d’avviamento in funzione di collettore emerge dalle seguenti ulteriori circostanze:

” .L’immobile è a piano terra rialzato e fuori c’è ‘insegna -Alternativa Accademia-..Fuori c’è un campanello.”.

In altri termini, il collegamento oggettivo fra attività esercitata, il luogo (immobile locato) nel quale viene esercitata l’attività e la clientela deve estrinsecarsi nel rapporto diretto ed indifferenziato tra consumatore-utente ed attività disimpegnata nell’immobile locato.

Solo così si può giustificare la tutela del conduttore perché solo così ha un senso parlare di clientela “sviata”, ossia di domanda generalizzata di consumatori indifferenziati che rimarrà, nella presupposizione del legislatore, acquisita dal locatore una volta cessato il rapporto contrattuale di locazione, con danno del conduttore sradicato, se così si può dire, dal suo micro- territorio.

Questo e solo questo collegamento costituisce il valore aggiunto della clientela intesa come avviamento oggettivo di cui agli artt. 34, 38 e 39, ossia l’avviamento oggettivo, o proprietà commerciale , inteso come qualità dell’azienda, in funzione della sua ubicazione.

Rispetto a tale generale ed indifferenziata utenza l’immobile costituisce fattore decisivo per l’acquisizione della clientela minuta, (così Trib. Milano, 16 gennaio 1989, edita) in ciò consiste la nozione di centralità dell’immobile, rispetto alla tutela.

Ora bisogna accertare se è possibile ravvisare nel caso di specie un’attività tutelabile come scuola pura e semplice.

A tale proposito occorre affermare che anche in questo caso è necessario vagliare la natura dell’attività in rapporto all’ubicazione, onde verificare se effettivamente ci si trova davanti ad una attività tutelabile ed, in caso positivo, se la localizzazione dell’impresa agisca o meno come fattore d’avviamento.

Afferma in proposito il giudice di legittimità che ove l’immobile appaia destinato ad attività scolastica o d’insegnamento o ad attività professionale il diritto all’indennità d’avviamento ex artt. 35 e 42 legge n. 392 del 1978 deve essere escluso ove non risulti che lo svolgimento d’attività scolastica sia disimpegnata per fini di lucro e con struttura imprenditoriale:

” Atteso che, secondo gli artt. 35 e 42 della legge n. 392 del 1978, per i contratti di locazione di immobili nei quali venga esercitata attività scolastica o attività professionale, non spetta, in caso di cessazione del rapporto, l’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale, il diritto a tale prestazione di norma non sussiste in relazione allo svolgimento di attività di insegnamento, che di per sè non dà luogo ad un’impresa.

Tuttavia è valida l’opposta conclusione, ove sia accertato, nel caso concreto, che l’attività scolastica sia esercitata a fini di lucro e con struttura imprenditoriale.

Nella specie la S.C. ha confermato la sentenza impugnata che aveva escluso il diritto all’indennità di avviamento in relazione ad una scuola di danza in cui, nonostante la presenza di due collaboratrici, aveva netta prevalenza l’aspetto personale e professionale dell’attività del maestro titolare, in relazione anche alle particolari qualità del medesimo, alle quali, piuttosto che al tipo all’ubicazione della struttura scolastica, era ricollegabile il pregio della scuola)”.

(Così Cass. 3 giugno 1996, n. 5089, annotata).

Orbene, non emerge dagli atti alcun profilo di carattere imprenditoriale nell’attività disimpegnata, tant’è che il rappresentante legale della società resistente precisa in sede d’interrogatorio libero:

“Non abbiamo riconoscimento regionale… licenza per scuola parrucchieri non esiste, abbiamo solo un permesso per insegnare …. Abbiamo una licenza per parrucchieri che non è intestata ad Alternativa Accademia…”.

Se ne deve concludere che alcun mutamento d’uso contrattuale vi è stato rispetto all’attività scolastica programmata e che inoltre la clientela è del tutto occasionale e che l’attività didattica non sembrerebbe mostrare alcun elemento di imprenditorialità che ne possa consentire la tutela ai fini dell’avviamento.

Il ricorso va pertanto respinto.

La controvertibilità delle questioni trattate consiglia la compensazione integrale delle spese di lite.

P.Q.M.

definitivamente pronunciando sulla domanda proposta ricorrente confronti di resistente così provvede:

1.- respinge il ricorso ;

2.- compensa integralmente le spese di lite.

Così deciso in Roma il giorno 26.9.2003

DEPOSITATA IN CANCELLERIA IL 26 SET. 2003